alstria office REIT-AG - Zentraler Immobilien Ausschuss

G-REIT
alstria-Objekt in der Mannheimer Carl-Reiß-Straße.
Foto: alstria
20 Smart Investor Special „Immobilienaktien 2008“
alstria office
REIT-AG (alstria)
Office-Spezialist mit Schwerpunkt
Hamburg
Unternehmensprofil
Der erste deutsche REIT, die alstria office REIT-AG (alstria) mit Sitz
in Hamburg, ist auf den Erwerb und die Bestandsverwaltung von
deutschen Bürogebäuden spezialisiert. alstria wurde im Januar
2006 als Tochtergesellschaft von Captiva Capital Partners gegründet
und ist seit dem 3. April 2007 im Prime Standard (SDAX-Index)
gelistet. Die Umwandlung in eine REIT-AG erfolgte im Oktober 2007.
Aktuell hat das Portfolio der Gesellschaft einen Wert von ca. 1,9
Mrd. EUR. Fast 50% des Portfolios liegen in Hamburg. Das Unternehmen
beschäftigt zurzeit 33 Mitarbeiter.
Strategie
Die alstria tätigt ihre Geschäfte ausschließlich im deutschen Büroimmobilienmarkt.
Hierbei konzentriert sich die Gesellschaft auf
Ballungszentren wie z.B. Hamburg, München und Stuttgart. Das Unternehmen
ist auf Sale-and-Lease-back-Transaktionen spezialisiert.
Von herausragender Bedeutung bei der Auswahl der Objekte ist
hierbei die Qualität der Mieter, durch welche stabile Cashflows generiert
werden können. alstria strebt langfristige Mietverhältnisse
mit Mietern höchster Qualität und Bonität an. Hierzu zählen der öffentliche
Sektor sowie finanzstarke Großkonzerne. Die größten
Mieter von alstria sind derzeit die Stadt Hamburg, Daimler, die Barmer
Ersatzkasse sowie Bilfinger Berger. Die Top-5-Mieter sind für
ca. 70% der Mieteinnahmen verantwortlich. Teilweise haben diese
Mietverträge eine Laufzeit von 10 Jahren. Bisher hat das Unternehmen
eine „Buy-and-Manage“-Strategie gefahren. Mit dem aktuellen
Eigenkapital ist man nun gut investiert. Weiteres signifikantes externes
Wachstum könnte unseres Erachtens nur durch eine Kapital -
erhöhung durchgeführt werden, was beim momentanen Kapitalmarktumfeld
aber auszuschließen sein sollte. Somit konzentriert
sich das Management zunehmend auf die Optimierung des eigenen
Bestandes sowie die Fertigstellung der Refurbishment-Projekte.
Kleinere Verkäufe sollten diese Strategie sekundieren. Die Veräußerungen
unterstreichen einerseits den Wert des Immobilienportfolios
und führen andererseits zu kleineren Cashzuflüssen. Das Portfolio
generiert eine Bruttorendite von 5,6%, was für die Mieterstruktur
angemessen erscheint. Finanzierungsseitig hat das Unternehmen
bei den Bestandsimmobilien unseres Erachtens kein Risiko.
Hier sind die Kredite bis Ende 2011 mit einem durchschnittlichen
Zins von 4,6% festgeschrieben. Finanzierungen für neue Objekte
dürften sich für das Unternehmen indes verteuern.
Operative Entwicklung
Die Halbjahreszahlen für die alstria office REIT-AG sind wie folgt
ausgefallen: Die Nettomieteinnahmen lagen bei 44,9 Mio. EUR (Vj.:
36,9 Mio. EUR). Die höheren Mieten sind vor allem auf das stark
ausgeweitete Immobilienportfolio zurückzuführen. Das Nettobe-