alstria office REIT-AG - Zentraler Immobilien Ausschuss

Franconowest AG
Das Unternehmen finanziert seine Investitionen mit ca. 20% Eigenkapital.
Das Fremdkapital hat eine Zinsbindung von jeweils
5 und 10 Jahren. Der durchschnittliche Zinssatz beträgt dabei
5,5%. Laut Managementangaben haben sich die Finanzierungsmöglichkeiten
für zukünftige Objekte in den letzten Monaten
nicht verschlechtert, man hat laut Angabe ausreichend Reserven,
um das Portfolio in den nächsten Monaten weiter auszubauen.
Durch die derzeitige Kapitalmarktsituation ist keine Kapitalerhöhung
geplant. Sollte sich der Aktienkurs zukünftig positiv
entwickeln, wird dies wieder eine gangbare Option sein.
Die Dividendenpolitik wird auch in Zukunft mit ca. 80% Gewinnausschüttung
des HGB-Gewinns sehr aktionärsfreundlich sein.
Unseres Erachtens geht dies zu Lasten der Innenfinanzierungskraft
der Gesellschaft.
Operative Entwicklung
Im ersten Halbjahr 2008 verbuchte die Gesellschaft Mieteinnahmen
in Höhe von 2,7 Mio. EUR (Vj.: 0,2 Mio. EUR). Dies war auf
das erweiterte Portfolio zurückzuführen, dessen Volumen auf
78,9 Mio. EUR angestiegen ist. Es wurden dabei besonders Objekte
in der Rhein-Ruhr-Region erworben. Weitere Ergebnisquellen
waren die Bewertungsergebnisse in Höhe von 3,3 Mio. EUR (Vj.:
1,8 Mio. EUR) sowie die Gewinne aus Veräußerungsgeschäften
mit 0,2 Mio. EUR; hier wurden im Vorjahr keine Gewinne erzielt.
Das Unternehmen schloss mit einem EBIT von 4,3 Mio. EUR ab,
was beinahe eine Verdreifachung des Vorjahreswertes von 1,5
Mio. EUR bedeutet. Darauf belastend wirkte das Finanzergebnis
Aktienanalysen
Kennzahlen in EUR bzw. Mio. EUR
Internetadresse www.
fraconowest.
de
nach IFRS
2006 2007 2008e 2009e Kennzahlen
ISIN DE000A0KFRM5
Umsatz
0,
0
1,
8
6,
6
9,
9
Wertpapierkennnummer (WKN) A0K FRM - Veränderung ggü. Vorjahr --- --- 265,6% 50,3% KGV
2008e
13,
2
Bloombergkürzel 4FR
EBIT -0,
1
6,
7
6,
5
8,
8 KGV
2009e
12,
2
Kurs (07.10.2008, 12:01 ETR) in EUR 1,18 - Veränderung ggü. Vorjahr --- --- -2,3% 34,6%
Aktienanzahl in Mio. 33,0 - EBIT-Marge
---
---
99,
4%
89,
0%
Dividendenrendite 2008e 0,0%
Marktkapitalisierung in Mio. EUR 38,9 EBT 0,
0
6,
2
4,
3
4,
6 Dividendenrendite 2009e 0,0%
- Veränderung ggü. Vorjahr --- --- -31,0% 8,1%
5 2-Wochen-Hoch
( in
EUR)
1,
79
- EBT-Marge
---
---
65,
0%
46,
8%
Buchwert je Aktie (Jun 2008; in EUR) 1,26
52-Wochen-Tief ( in
EUR)
1,
04
Jahresüberschuss 0,0 4,3 3,0 3,2 NAV je Aktie 2008 (in EUR) 1,35
Tagesumsatz (Mittelw. d. letzten 6 Mo. in Stück) 9.485 - Veränderung ggü. Vorjahr --- --- -31,3% 8,1%
Absolute Performance (seit Jahresanfang) -16,3% - Nettomarge
---
---
44,
9%
32,
3%
Anzahl der Objekte (2008) n.a.
Absolute Performance gegenüber dem Vorjahr - Ergebnis je Aktie* 0,00 0,13 0,09 0,10 Vermietbare Fläche (in qm) (2008) n.a.
- Veränderung ggü. Vorjahr --- - - - -31,3% 8,1% Leerstandsquote (2008) 5,0%
Geschäftsjahr 31.
12.
Dividende je Aktie* 0,00 0,00 0,00 0,00 Mitarbeiter
( 2008)
6
N ächster
Termin
Nov
2008;
Q3
- Veränderung ggü. Vorjahr --- --- --- ---
Aktionärsstruktur
Quelle: Bankhaus Lampe KG, Bloomberg, VWD, Unternehmensangaben
*berechnet mit der aktuellen Aktienanzahl
Franconofurt 84,9%; Free Float 15,1%
FranconoWest (A0K FRM) EUR
mit -0,8 Mio. EUR, im Vorjahr konnte hier noch ein positiver Beitrag
in Höhe von 0,1 Mio. EUR erzielt werden. Insgesamt betrug
das Periodenergebnis 2,3 Mio. EUR (Vj.: 1,0 Mio. EUR). Insgesamt
ist festzuhalten, dass das Ergebnis vor allem durch die Bewertungsgewinne
getrieben wurde. Unseres Erachtens wird sich
dies in den kommenden Jahren ändern, wenn das Immobilienportfolio
weiter ausgebaut wird. Der Ausbau des Portfolios
lässt die Mieteinnahmen weiter steigern, so dass in Zukunft das
Ergebnis vor allem aus den stetigen und gut planbaren Miet -
einnahmen gespeist wird.
Ausblick
In den nächsten Monaten wird sich das Management darauf fokussieren,
den Bestand an Immobilien zu optimieren. Dies soll
mittels Mieterhöhung, Leerstandsreduzierung und Veräußerung
von Bestandsimmobilien gelingen. Ob und in welchem
Umfang das Portfolio bis Jahresende ausgebaut wird, bleibt offen.
Das Management plant ein Ergebnis über dem Vorjahreswert.
Unseres Erachtens dürfte die Gesellschaft durch die aktuelle
Kapitalausstattung einen Immobilienbestand von 120 bis 130
Mio. EUR aufbauen können. Dieser Bestand sollte im Laufe des
nächsten Jahres erreicht werden. Ein Ausbau des Bestandes
darüber hinaus sollte nur durch weitere Kapitalerhöhungen
finanzierbar sein oder in langsamerem Maße durch die Innen -
finanzierungskraft. In Anbetracht des aktuellen Börsenumfeldes
ist ein solcher Schritt momentan auszuschließen.
Fazit
Unseres Erachtens befindet sich das Unternehmen auf einem
guten Weg des Portfolioausbaus. Angesichts der aktuellen Eigenkapitallimitation
kalkulieren wir in unserem Basisszenario
damit, dass das Portfolio auf ca. 130 Mio. EUR ausgebaut werden
kann. Ein weiterer Ausbau könnte nach einer Kapital -
erhöhung erfolgen, die beim aktuellen Kapitalmarktumfeld in
den nächsten Monaten nicht stattfinden dürfte. Angesichts des
aktuellen Kostenblocks der Gesellschaft ist ein Investment in
diesen Wert unseres Erachtens erst ab einem größeren Bestandsportfolio
zu rechtfertigen. Damit würden wir bei dieser
Aktie abwartend agieren.
Frank Neumann, Bankhaus Lampe
Smart Investor Special „Immobilienaktien 2008“ 41