KAM-oeko-LOGISCH - Mieterverband

Der neue Referenzzins gilt
Bisher war der variable Hypothekarzinssatz
der Kantonalbanken für
Mietzinsanpassungen massgebend.
Ab diesem Jahr gilt ein neues Regime.
Es drängte sich eine Anpassung auf,
da einige Kantonalbanken keinen offiziellen
Hypothekarzinssatz oder nur
noch eine Bandbreite publizieren. Zudem
ist die Mehrheit der Hypotheken
heute nicht mehr nach variablen Sätzen
finanziert. Da es sich formell um
eine Änderung der Verordnung über
die Miete und Pacht von Wohn- und
Geschäftsräumen (VMWG) handelt,
konnte sie der Bundesrat nach einer
kurzen Vernehmlassung in eigener
Regie abändern.
Banken liefern Daten
Der neue Referenzzinssatz wird von
der Nationalbank errechnet und vom
Bundesamt für Wohnungswesen
(BWO) bekanntgegeben. Er stützt
sich auf den «volumengewichteten
durchschnittlichen Zinssatz der auf
Schweizer Franken lautenden inländischen
Hypothekarforderungen der
Banken in der Schweiz». Eine komplizierte
Formulierung für einen einfachen
Sachverhalt: Alle grösseren
Banken müssen der Nationalbank periodisch
ihre Ausleihungen melden.
Daraus wird dann der durchschnittliche
Satz errechnet, der für die Mieten
massgebend ist (siehe Kasten).
Erstmals wird das Eidgenössische
Volkswirtschaftsdepartement resp.
das BWO den neuen Satz am 9. September
bekannt geben. Damit wird
das neue Regime konkret. Es dauerte
ein Weilchen, bis die Nationalbank
in der Lage war, die nötigen Berechnungen
vorzubereiten. Überraschungen
sind nun kaum zu erwarten: Wie
in M&W bereits zu lesen war, haben
Analysen des MV zum Zinssatz keine
Was rechnet die
Nationalbank?
m&w | Zur Berechnung des neuen
Referenzzinssatzes wird nicht jede
Sparkasse herangezogen, die auch
noch ein paar Hypotheken in den Büchern
führt. Es werden lediglich jene
Institute berücksichtigt, die Ausleihungen
von über 300 Mio. Franken
aufweisen. Diese Banken sind verpflichtet,
ihre Zahlen vierteljährlich
der Nationalbank zu melden. Da-
raus errechnet diese dann den gültigen
Referenzzinssatz.
m&w | In diesen Tagen gibt das Bundesamt für Wohungswesen den
neuen Referenzzins für die Anpassung der Mieten bekannt. Er dürfte
bei 3,5 Prozent liegen. Für die Mietenden ändert sich mit dem neuen
Regime nur wenig.
grossen Differenzen zwischen dem
variablen Hypothekarzinssatz und einem
Durchschnittssatz aller Hypothekarforderungen
ergeben. In einem
Diagramm verlaufen die Kurven dieser
beiden Sätze fast deckungsgleich.
Auch im Verfahren bleibt vieles
gleich. Der neue Referenzzinssatz
wird wie der alte in Viertelprozenten
publiziert. Es gelangen die mathematischen
Rundungsregeln zur Anwendung:
Ein errechneter Durchschnittssatz
von 3,37% führt zu einem
Referenzzinssatz von 3,25%. Ein
Durchschnittssatz von 3,38% hingegen
wird aufgerundet, der Referenzzissatz
beträgt dann 3,5%. Der Durchschnittszinssatz
wird vierteljährlich
erhoben, und ein neuer Referenzzinssatz
ergibt sich, sobald sich der
Durchschnittszinssatz für inländische
Hypothekarforderungen um 0,25 Prozentpunkte
geändert hat. Beispiel:
Bei einem ursprünglichen Durchschnittszinssatz
von 3,46% und einem
gestützt auf diesen Wert festgelegten
Referenzzinssatz von 3,5%
erfolgt eine Anpassung, sobald der
Durchschnittssatz entweder auf den
Wert von mindestens 3,71% gestiegen
(neuer Referenzzinsatz = 3,75%) oder
auf den Wert von höchstens 3,21% gesunken
ist (neuer Referenzzinssatz =
3,25%).
Bleibt es bei 3,5%?
Vieles deutet daraufhin, dass der am
9. September publizierte Referenzzinssatz
3,5% lauten und sich somit
kein Unterschied zum bisherigen Niveau
ergeben wird. Sollte wider Erwarten
ein tieferer Satz von 3,25% resultieren,
so könnten die Mietenden
Bild m&w
> K O M M E N T A R
Die Banken freuen sich
Viel wird sich für die Mietenden mit
dem neuen Referenzzinssatz nicht ändern.
Es handelt sich nur um eine Minireform.
Das Grundproblem, dass Vermieter
bei steigenden Hypozinsen die
Mieten erhöhen, aber bei fallenden nur
zögerlich senken und sich so ein überhöhtes
Mietzinsniveau sichern, bleibt
bestehen. Dies wird erst mit dem geplanten
Systemwechsel zur Indexmiete
gelöst. Dennoch können sich die Kantonalbanken
freuen. Die erste, die eine
einen Senkungsanspruch geltend machen.
In diesem Fall würde sich der
SMV/D in den Tagesmedien dazu verlauten
lassen und auf seiner Homepage
www.mieterverband.ch informieren.
‡ Geänderte Mietrechtsverordnung
sowie Merkblatt zum neuen Referenz-
zinssatz auf: www.bwo.admin.ch
Hypozinserhöhung bekanntgab, übernahm
jeweils die Rolle des «Böölimaa».
Jetzt gibt keine mehr eine schlechte
Nachricht bekannt. Das tut für sie
der Bund, und die Verursacher bleiben
schön im Hintergrund – eine Verstaatlichung
des Reputationsrisikos. M&W
wird sich aber auch künftig die Freiheit
herausnehmen, Kritik an der richtigen
Adresse zu üben. Denn wichtig ist nicht
der Überbringer der Botschaft, sondern
was diese bedeutet. Ralph Hug
Anstelle der Banken
gibt jetzt der Bund den
Referenzzins bekannt.
MIETEN & WOHNEN 6|08
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