MAKRO Immobilien Magazin Ausgabe 19

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Kanzlei und Notariat Triskatis & Kollegen Rechtsschutzversicherung im Immobilienbereich 1. EINLEITUNG Die Überlegung, ob sich der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung lohnt, stellt sich für viele erst, wenn es schon zu spät ist. Denn die Rechtsschutzversicherung tritt nur dann für (außer-) gerichtliche Kosten ein, wenn die Ursache für die Streitigkeit zeitlich nach dem Abschluss der Versicherung entstanden ist. Es ist daher besonders ärgerlich, wenn die Durchsetzung eigener oder die Abwehr gegnerischer Ansprüche wegen des hohen Prozesskostenrisikos an dem Fehlen einer Rechtsschutzversicherung scheitert. Gerichtsverfahren mit Immobilienbezug sind meist sehr kostenintensiv. Neben Anwalts- und Gerichtskosten fallen oft hohe Honorare für gerichtlich bestellte Sachverständige und Kosten für Zeugen an. 2. UMFANG UND BESONDERHEITEN Je nach Versicherungsumfang greift die Privatrechtsschutzversicherung in verschiedenen Schutzbereichen des privaten Lebens. Hierzu zählen insbesondere Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Kauf/ Verkauf, der Vermietung/Miete von Immobilien und Baumängeln. Kauf/Verkauf In notariellen Grundstücks- oder Immobilienkaufverträgen wird regelmäßig die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet demnach nicht für Mängel des Kaufobjekts, die der Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages entdeckt. Stellt der Käufer nach dem Einzug beispielsweise Feuchtigkeit im Keller des Kaufobjekts fest, haftet der Verkäufer grundsätzlich nicht und der Käufer hat die Beseitigung des Feuchtigkeitsschadens auf eigene Kosten vorzunehmen. Je nach Ursache und Ausmaß des Schadens können hierfür erhebliche Kosten entstehen, die den ohnehin schon finanziell belasteten Käufer zusätzlich treffen. Eine Ausnahme gilt für arglistig verschwiegene Mängel des Kaufobjekts. In einem solchen Fall greift der Haftungsausschluss nicht. Ist der Käufer rechtsschutzversichert, kann er den Verkäufer in Anspruch nehmen, ohne die hohen Prozesskosten befürchten zu müssen. Andersherum gilt das gleichfalls für den Verkäufer, der Mängelansprüche des Käufers wegen arglistiger Täuschung abwehren muss. Baumängel Wichtig sind Rechtsschutzversicherung auch bei Streitigkeiten mit Handwerkern. In diesem Bereich sind Besonderheiten zu berücksichtigen. Während Werkverträge mit Handwerkern in der Regel vom Versicherungsschutz umfasst sind, sind regelmäßig Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit einem Neubauvorhaben ausgenommen. Versicherungsnehmer staunen daher oft, wenn ihre seit Jahren bestehende Rechtsschutzversicherung die Kostenübernahme aus diesem Grund ablehnt. Da es aber einen Hausbau ohne Mängel so gut wie nicht gibt, kommt es oft zu Streitigkeiten mit den Vertragspartnern wie dem Architekten wegen fehlerhafter Planung, dem Bauunternehmen wegen Baumängeln oder der Baubehörde wegen der Versagung einer Baugenehmigung. In diesen Verfahren sind gerichtliche Sachverständigengutachten meist unumgänglich. Hierfür können schnell Kosten im vier- oder sogar fünfstelligen Bereich entstehen und den Streitwert des Verfahrens übersteigen. Einige Versicherungen bieten daher eine sog. Bauherrenrechtsschutzversicherung an. Die Beiträge dieser Versicherungen sind zwar höher als die einer Privatrechtsschutzversicherungen. Sie bieten dem Bauherrn jedoch eine enorme Sicherheit im Hinblick auf die Durchsetzung seiner rechtlichen Interessen. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass Fälle im Zusammenhang mit genehmigungs- oder anzeigepflichtigen Baumaßnahmen vom Versicherungsumfang nicht abgedeckt sind. Das betrifft meist größere Haussanierungen und Umbauten. 3. KOSTEN UND WARTEZEIT Die Kosten einer Privatrechtsschutzversicherung sind neben dem versicherten Umfang insbesondere abhängig von der vereinbarten Selbstbeteiligung und der Deckungssumme und liegen durchschnittlich bei etwa 15 € bis 30 € monatlich. Die Kosten einer Bauherrenrechtsschutzversicherung sind im Wesentlichen abhängig von der Bausumme einschließlich der Grundstückskosten und lassen sich daher kaum durchschnittlich ermitteln. Bei einer Bau- und Kaufsumme von ca. 500.000 € dürften in etwa jährliche Kosten um die 500 € anfallen. Außerdem ist meist eine Wartezeit (oft 3 oder 6 Monate) für die erstmalige Inanspruchnahme der Rechtsschutzversicherung zu berücksichtigen. Miete/Vermietung Für Mieter und Vermieter ist zu berücksichtigen, dass die Rechtsschutzversicherung personenbezogen ist. Der Versicherungsnehmer kann also nur in seiner bestimmten Eigenschaft als Mieter (Mieterrechtsschutz) oder Vermieter (Vermieterrechtsschutz) die Versicherung abschließen. Wer also Wohnungen an- und dann untervermietet, sollte sicherheitshalber in beiden Eigenschaften versichert sein. Auf Mieterseite wird es oft um die Durchsetzung von Mietminderungsansprüchen wegen wesentlicher Mängel, Abwehr von Forderungen des Vermieters bei Auszug und Nachzahlung von Wohnnebenkosten gehen. Auf Vermieterseite kommen häufig Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Forderungen wegen Mietrückständen oder Räumungsklagen vor. Nachbarstreitigkeiten Privatrechtsschutz greift meist auch für Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn. Dazu zählen unter anderem rechtliche Auseinandersetzungen wegen der Grundstücksgrenze, Hecken oder der störenden Nutzung der Nachbarwohnung. 4. SCHLUSSWORT Mit einer Privatrechtsschutzversicherung kann man sich bereits für einen geringen monatlichen Beitrag gegen die Prozesskosten eines Rechtsstreits absichern. Sie verschafft dem Versicherten außerdem ein anderes Selbstbewusstsein im Hinblick auf die Wahrnehmung seiner rechtlichen Interessen. Auch die Bauherrenrechtsschutzversicherung ist eine sinnvolle Investition und sollte bereits bei der Kostenplanung des Neubauvorhabens einkalkuliert werden. TRISKATIS & KOLLEGEN Rechtsanwälte | Fachanwälte | Notare Ali Moradzadeh, LL.M. Rechtsanwalt & Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Lindenstraße 19 - 21 · 25421 Pinneberg Tel. 041 01 - 21 08 0 Fax 041 01 - 21 08 30 office@kanzlei-pinneberg.de www.kanzlei-pinneberg.de 13
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