Die städtebauliche Optimierung von ... - optirisk.de

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ÖKOLOGISCHER
DIE STÄDTEBAULICHE OPTIMIERUNG
VON STANDORTENTWICKLUNGSKONZEPTEN
FÜR BELASTETE GRUNDSTÜCKE
AUF DER GRUNDLAGE DER IDENTIFIZIERUNG UND MONETARISIERUNG
BEHEBUNGSPFLICHTIGER UND INVESTITIONSHEMMENDER RISIKEN
1. PROJEKTBERICHT
2. MESOTES: IDENTIFIZIERUNG UND MONETARISIERUNG
ÖKOLOGISCHER RISIKEN AUF URBANEN STANDORTEN
3. MODELLSTANDORT A: ROTASYM, PÖßNECK
4. MODELLSTANDORT B: WGT WGT-STANDORT FORST, JENA
5. MODELLSTANDORT C: WGT WGT-STANDORT TANKLAGER, JENA
6. MODELLSTANDORT D: WEIMAR WEIMAR-WERK, BAD LOBENSTEIN
7. MODELLSTANDORT E: GÜTERBAHNHOF, SONNEBERG
8. MODELLSTANDORT F: TEERBECKEN, SÄTTELSTÄDT
REFINA: FORSCHUNG FÜR DIE REDUZIERUNG DER FLÄCHEN FLÄCHEN-
INANSPRUCHNAHME UND EIN NACHHALTIGES FLÄCHENMANAGEMENT

Impressum
Projekt
Verbundpartner
im Rahmen des Forschungsvorhabens
unter Federführung
und unter Mitwirkung
Projektträgerschaft
Projektübergreifende
Begleitung
,Die städtebauliche Optimierung von Standortentwicklungskonzepten
belasteter Grundstücke auf
der Grundlage der Identifizierung und
Monetarisierung behebungspflichtiger und investitionshemmender
Risiken’
Förderkennzeichen 0330741
JENA-GEOS®-Ingenieurbüro GmbH
Saalbahnhofstraße 25c
07743 Jena
LEG Landesentwicklungsgesellschaft
Thüringen mbH
Mainzerhofstraße 12
99084 Erfurt
Bauhaus Universität Weimar
Raumplanung und Raumforschung
Belvederer Allee 4
99423 Weimar
‚Forschung für die Reduzierung der Flächeninanspruchnahme
und ein nachhaltiges Flächenmanagement’
des Bundesministeriums für Bildung und Forschung
des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und
Stadtentwicklung
des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz
und Reaktorsicherheit
Projektträger Jülich
Deutsches Institut für Urbanistik
2 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

optirisk wird ausdrücklich unterstützt
vom Thüringer Ministerium für Landwirtschaft, Naturschutz und Umwelt,
von der Thüringer Landesanstalt für Umwelt und Geologie,
dem Staatlichen Umweltamt Gera,
der kreisfreien Stadt Jena,
von den Städten Pößneck und Bad Lobenstein,
der GESA Gesellschaft zur Entwicklung und Sanierung von Altstandorten
mbH
Verfasser JENA-GEOS ® -Ingenieurbüro GmbH:
Dr. Kersten Roselt
Andreas Schaubs
Dr. Gerold Hesse
Charlotte Rauschenbach
Christoph Scheibert
Marlies Seher
Joachim Sommer
Bewertungsstichtag
Bestandserfassung
LEG Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen mbH:
Frank Leipe
Kerstin Grünenwald
Thomas Zill
Bauhaus Universität Weimar:
Dr. Manfred Hanfler
Ingo Quaas
Anton Ivanov
Gerd Kiesel
Anja Thor
30.05.2006
Stand 30.06.2008
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 3

Inhaltsverzeichnis
IMPRESSUM 2
INHALTSVERZEICHNIS 4
1. EINLEITUNG: EINORDNUNG DER DOKUMENTATION IN DAS GESAMTPROJEKT
optirisk 7
1.1. Einleitung: REFINA und optirisk 7
1.2. Ziele und wesentliche Inhalte des Vorhabens optirisk 8
1.3. Die Modellstandorte im Projekt optirisk 10
2. STANDORTBESCHREIBUNG 12
2.1. Pößneck-Stadt 12
2.2. ROTASYM Pößneck 14
2.2.1. Lage und Umfeldnutzung 14
2.2.2. Eigentum/Nutzung 15
2.2.3. Erschließung 15
2.2.4. Historischer Abriss der Nutzung 15
3. BESTANDSDOKUMENTATION 16
3.1. Hochwasserschutz-/Überschwemmungsgebiet 18
4. STÄDTEBAULICHE ENTWICKLUNGSKONZEPTION 20
4.1. Analyse 20
4.1.1. Rahmenbedingungen 20
4.1.2. Übergeordnete Planungen und planungsrechtliche Festlegungen 22
4.1.3. Entwicklungsperspektiven und Visionen 37
4.2. Konzept 37
4.2.1. Konzeptvariante 1 ‚Einkaufsmärkte’ 46
4.2.2. Konzeptvariante 2 ‚Stadtpark’ 50
4.2.3. Konzeptvariante 3 ‚Wohnzeile’ 54
4.2.4. Konzeptvariante 4 ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ 58
4.2.5. Resümee 62
5. UMWELTHEMMNISSE: INANSPRUCHNAHME- UND INVESTITIONSRISIKEN 63
5.1. Standortbezogene Definierung von Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken 63
5.1.1. Basis – Prüftabelle 63
5.1.2. Einstufung/Graduierung bodenschutzbezogener Risikofaktoren 67
5.1.3. Einstufung/Graduierung oberflächenwasserbezogener Risikofaktoren 85
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5.1.4. Umsetzung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes bei Sanierungsmaßnahmen zum
Schutz des Grundwassers 87
5.1.5. Gesamt - Inanspruchnahmerisiko und dessen Kostenprognose (Monetarisierung) 92
5.2. Ermittlung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos 92
6. ERGEBNISSE: INTERDISZIPLINÄRE ANALYSE UND KONZEPT 96
6.1. Konfliktanalyse 96
6.1.1. Rechtliche Konflikte (Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme) 96
6.1.2. Finanzielle Aspekte (Städtebau, Förderinstrumente, Sanierungskosten Gefahren-
abwehr, altstandorttypische Mehraufwendungen) 99
6.1.3. Fachtechnische Aspekte (Baugrund, Ästhetik städtebaulicher Entwürfe) 101
6.1.4. Gesamtbewertung der Konfliktsituation und Grundsätze der Hemmnisbeseitigung
am Modellstandort 103
6.2. Kostenbetrachtung zu Konzeptvarianten 104
6.2.1. Kostenbetrachtung Konzeptvariante 1 ‚Einkaufsmärkte’ 104
6.2.2. Kostenbetrachtung Konzeptvariante 2 ‚Stadtpark’ 110
6.2.3. Kostenbetrachtung Konzeptvariante 3 ‚Wohnzeile’ 115
6.2.4. Kostenbetrachtungen Konzeptvariante 4 ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ 120
6.2.5. Vergleich der Kostenprognosen der Konzeptvarianten und Fazit 124
6.3. Integriertes Standortentwicklungskonzept - Optimierungsvariante - 126
6.3.1. Städtebauliches Konzept der Optimierungsvariante 126
6.3.2. Kostenbetrachtung der Optimierungsvariante 128
6.4. Schlussfolgerungen für den Modellstandort 134
7. GLOSSAR 136
8. ABBILDUNGSVERZEICHNIS 137
9. TABELLENVERZEICHNIS 139
10. QUELLEN 136
11. ANHANG 142
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6 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

1. Einordnung der Dokumentation in das Gesamtprojekt
optirisk
1.1. REFINA und optirisk
Die historisch gewachsene disperse Siedlungsstruktur ist überwiegend ein Resultat ökonomischer
Zwänge anthropogener Bedürfnisbefriedigung. Ebenso mussten bislang in den urbanen Räumen
langfristig angelegte, ganzheitliche und optimale Stadtentwicklungskonzepte den kurzfristig jeweils
näher liegenden wirtschaftlichen Lösungen weichen. Diese immer noch mehrheitlich
betriebwirtschaftliche statt volkswirtschaftliche Betrachtungsweise führt dazu, dass die für städtebauliche
Entwicklung präferierten Flächen aufgrund vergleichsweise hoher Sanierungs- und Freilegungskosten
sowie negativer Stigmatisierungseffekte, z.B. durch den ‚Altlastenmakel’, brach liegen
und somit unnötigerweise wertvolle Ressourcen außerhalb oder am Rande städtischer Siedlungen
in Anspruch genommen werden. Trotz Bevölkerungsrückgang und schrumpfender Städte kann
dieser Trend bisher nicht durchbrochen werden, da neben ökonomischen auch soziale Aspekte,
wie kurzfristig zu gewinnende Arbeitsplätze entscheidend bei der Standortwahl sind.
Die vom Nachhaltigkeitsrat der Bundesregierung angestrebte Reduzierung des Flächenverbrauchs
von 105 ha (2002) auf 30 ha pro Tag bis zum Jahr 2020 erfordert durchgreifend neue Wege in
Regional- und Stadtplanung. Die großen Disparitäten beispielsweise zwischen Wachstumsräumen
auf der einen Seite (überwiegend alte Bundesländer) und strukturschwachen ostdeutschen Räumen
auf der anderen Seite, verlangen differenzierte und strategisch ausgerichtete neue Entwicklungskonzeptionen
(Abb. 1). Dem insgesamt enormen Flächenverbrauch stehen bundesweit
128.000 ha vorgenutzte Standorte (sog. ‚brownfields’) gegenüber, für die gewerbliche Investoren
gesucht werden (BURMEIER et al. 2000). Ein haushälterisches Bodenmanagement hat als Mengenziel
‚Fläche sparen’ und als Qualitätsziel ‚Boden schonen’. Nur so kann der im Baugesetzbuch
verankerte Umgang mit Grund und Boden erreicht, ein nachhaltiges und gleichzeitig ökonomisches
Flächenmanagement eingeleitet und damit gleichzeitig eine notwendige Revitalisierung unserer
Städte vorangetrieben werden.
Abb. 1: industrielle Brachfläche mit Altlastenverdacht
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Das vom Bundesministerium für Bildung und Forschung geförderte Programm ‚Forschung für die
Reduzierung der Flächeninanspruchnahme und ein nachhaltiges Flächenmanagement (REFINA)’
vereint eine Vielzahl von Forschungsarbeiten.
Das Forschungsprojekt optirisk, ‚Die städtebauliche Optimierung von Standortentwicklungskonzepten
belasteter Grundstücke auf der Grundlage der Identifizierung und Monetarisierung behebungspflichtiger
und investitionshemmender Risiken’, hat eine Verbesserung der Reaktivierungschancen
solcher Grundstücke zum Inhalt, indem die ökologischen Risiken klar definiert und
monetarisiert werden sowie bei der Standort-Nachnutzung diese Risiken derart berücksichtigt werden,
dass bauliche Maßnahmen kostenoptimiert werden können.
Das Verbundprojekt optirisk wird dem Förderschwerpunkt II.A des REFINA-Forschungsprogrammes
des BMBF zugeordnet: ‚Weiterentwicklung von Lösungen für die Wiedernutzbarmachung
brachliegender ehemals genutzter und zum Teil belasteter Flächen und Altablagerungen (Flächenrecycling)
sowie Strategien zur Sicherung und Verbesserung der Umweltqualität in Städten und
Gemeinden, z.B. im Rahmen kompakter Siedlungsformen’.
1.2. Ziele und wesentliche Inhalte des Vorhabens optirisk
Ziel des Verbundprojektes optirisk ist die Optimierung von Standortentwicklungskonzepten für
belastete Grundstücke auf der Basis einer interdisziplinären Analyse. Neben technischen, ökologischen
und abfallrechtlichen, juristischen und ökonomischen Belangen werden städtebauliche Aspekte
in die Untersuchung einbezogen. Zielkonflikte und Risiken sollen so frühzeitig identifiziert
und umsetzungsorientiert bewertet werden. Die auf dieser Basis entwickelten Integrierten Standortentwicklungskonzeptionen
ermöglichen eine Optimierung des Investitionsbedarfes mit dem Ziel
der Verbesserung der Reaktivierungschancen belasteter Grundstücke (Abb. 2).
Das Projekt befasst sich mit
dem Widerspruch zwischen
dem ökologisch nicht vertretbaren
Flächenentzug und
dem wirtschaftlichen und
gesellschaftlichen Erfordernis,
Flächen zu erschließen
und anschließend zu bebauen
und zu nutzen. Mit diesem
an sich rein technischen
Vorgang sind im urbanen
Bereich außer baurechtlichen,
finanztechnischen und
juristischen Fragen auch
Fragen zur altlasten- und
abfallrechtlichen Situation
des Standortes zu klären.
Abb. 2: Projektziel von optirisk ist die Rückführung von Problemflächen
in den Grundstücksverkehr (in Anlehnung an das A-B-C-Modell des
Europäischen Brachenflächenforschungsverbundes CABERNET)
Angeregt durch die langjährige praktische Bearbeitung von innerstädtischen Industrie- bzw. Gewerbegrundstücken
und Militärliegenschaften im Zusammenhang mit der Privatisierung ostdeutscher
Unternehmen hat JENA-GEOS ® Grundlagen für einen integralen Bewertungsansatz entworfen.
Er dient der finanziellen Konkretisierung des altlasten- und abfallrechtlichen Inanspruchnahme-
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und Investitionsrisikos, um unkalkulierbare monetäre Risiken bei der Wieder-Inanspruchnahme von
‚brownfields’ auszuschalten.
Die angedachte ‚Philosophie’ des Verfahrens beinhaltet die rechtliche Konkretisierung des Kontaminationsrisikos.
Dabei handelt es sich um einen transdisziplinären Bewertungsansatz, der sowohl
technischen und städtebaulichen als auch wirtschaftlichen und juristischen Sachverstand beinhaltet.
Die Identifizierung und Monetarisierung des Altlastenrisikos soll im Rahmen dieses Projektes gezielt
dahin führen, kostenoptimale und gleichzeitig risikoarme Nachnutzungen auf einem abgestimmten
Sanierungsniveau vorzunehmen, wobei die höchste Effektivität durch die mit einer Sanierung
verknüpften Flächenneuentwicklung/Investition erreicht wird.
Anzustreben ist dabei, dass der finanzielle Umfang einer Sanierung den Marktwert eines unbelasteten
Vergleichsgrundstückes nicht signifikant überschreitet. Im Allgemeinen gilt, dass nicht alle
nachgewiesenen Belastungen eines Grundstückes derart eine Gefahr für die Umwelt darstellen,
dass ihre Beseitigung nach BBodSchG zwingend erforderlich wäre. Dies ist auch unmittelbares
Ergebnis der gutachterlichen Auftragstätigkeit der JENA-GEOS ® an bisher ca. 1.800 altlastenverdächtigen
Standorten Deutschlands und im Ausland.
Aus den genannten Umständen ist abzuleiten, dass eine planungsrechtlich zulässige Standortentwicklung
im Rahmen eines Flächenrecyclings auch auf altlastenbehafteten Grundstücken marktwirtschaftlich
und ökologisch vertretbar erfolgen kann.
Das wissenschaftlich-technische Ziel des Forschungsprojektes ist somit die Schaffung von Synergien
zwischen Funktion/Gestalt und Natur/Umwelt zum Zwecke der Kostenoptimierung für vier
Modellstandorte, dass erreicht werden soll durch:
a) die Entwicklung/Weiterentwicklung von Instrumenten für Wirtschaftsakteure zur Bewertung
von ökologischen Risiken bei einer Flächeninanspruchnahme unter ordnungs- und
genehmigungsrechtlichen Aspekten, und
b) die Umsetzung der Bewertungsergebnisse bereits im Frühstadium städtebaulicher Planungen
zur Gewährleistung der umweltfachlichen und -rechtlichen Umsetzbarkeit und zur
Optimierung von Investitionen.
Das Instrumentarium soll die Umsetzung des Umweltrechts in ordnungsrechtlichen und genehmigungsrechtlichen
Bereichen ermöglichen und im Rahmen der Flächenplanung und des Flächenrecyclings
im urbanen Raum die Entscheidungsträger bei der Identifizierung und Bewertung der jeweiligen
Planungsressourcen unterstützen.
Der Arbeitsplan für das Verbundprojekt optirisk sieht in einer ersten Projektphase
- die Identifizierung und Monetarisierung der altlastenbedingten Risiken auf der Basis eines
zu entwickelnden risikobasierten Prüfsystems und
- den Entwurf städtebaulichen Entwicklungskonzepte auf der Basis einer standortbezogenen
Makro- und Mikroanalyse
an vier geeigneten Modellstandorten vor.
Die Bearbeitung erfolgt grundsätzlich unter Einbeziehung aller Standortinformationen in Datenbanken
und Geografischen Informationssystemen. Als Ergebnis der genannten Projektphase wird herausgearbeitet,
in welcher Form die entwickelten städtebaulichen Entwicklungskonzepte in der Phase
der Umsetzung mit den definierten altlastenbedingten Risiken in Konflikt stehen bzw. welcher
Optimierungsbedarf besteht.
In einer zweiten Projektphase werden Integrierte Standortentwicklungskonzepte für die Modellstandorte
auf der Basis einer detaillierten Konfliktanalyse entwickelt. Dabei wird zunächst zwischen
Standorten mit und ohne vorhabensbezogener Nutzungs- und Bebauungskonzeption unterschie-
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 9

den; für letztere eine Vorzugsvariante auf der Grundlage eines zu schaffenden Bewertungssystems
abgeleitet.
1.3. Die Modellstandorte im Projekt optirisk
Die Auswahl der Modellstandorte erfolgte nach den Kriterien:
1. Verschiedenartigkeit der Probleme für Revitalisierungen
2. öffentliches Interesse an der Konfliktlösung und Nutzen für den Eigner
3. teilweise Vorkenntnisse bei den Verbundpartnern vorhanden
4. Verfügbarkeit von Daten
5. beherrschbarer/voraussehbarer Arbeitsaufwand
6. gute räumliche Erreichbarkeit
Folgende Standorte wurden für die modellhaften Betrachtungen ausgewählt:
Abb. 3: Sitz der Verbundpartner und Lage der Modellstandorte des Projektes optirisk in Thüringen.
Die vorliegende Projektdokumentation hat die komplette Bearbeitung zum Modellstandort A
ROTASYM Pößneck zum Inhalt.
10 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Tab. 1: Übersicht zu den Modellstandorten im Projekt optirisk
Modellstandort Eigentümer Größe Nutzung Besondere
Charakteristika
A ROTASYM,
Pößneck
B WGT-Standort
Forst,
Jena
C WGT-Standort
Tanklager,
Jena
D ‚Weimar-Werk’,
Bad Lobenstein
E Güterbahnhof,
Sonneberg
F Teerbecken,
Sättelstädt
Stadt Pößneck,
Treuhänder:
LEG Thüringen
Freistaat Thüringen
(Sondervermögen
WGT Liegenschaft
Thüringen),
Geschäftsbesorgung
LEG Thüringen
Freistaat Thüringen
(Sondervermögen
WGT Liegenschaft
Thüringen),
Stadt Jena,
Deutsche Bahn AG,
private Erbengemeinschaft
GESA mbH (Gesellschaft
zur Entwicklung
und Sanierung von
Altstandorten mbH)
Deutsche Bahn AG,
Stadt Sonneberg,
privat
GESA mbH (Gesellschaft
für Entwicklung
und Sanierung von
Altstandorten mbH)
3,6 ha zuletzt:
Gewerbe/Industrie
momentan:
keine/Abbruch
geplant:
Wohnen/Gewerbe
34,1 ha zuletzt:
Militär/Konversion/
Wohnen
momentan:
keine/Leerstand/
Abbruch
geplant:
Ausgleichsfläche für
BAB 4,
Renaturierung
1,1 ha zuletzt:
Militärtanklager,
Gewerbe
momentan:
z.T. brachliegend,
z.T. Gewerbe
geplant:
Gewerbe
0,63 ha zuletzt:
Gewerbe/Industrie
momentan:
Leerstand/Abbruch
geplant:
Wohnen/Gewerbe
7,1 ha zuletzt:
Güterbahnhof
momentan:
95% Leerstand/
Nutzung Lokschup-
pen, Drehscheibe
geplant:
Mischgebiet,
Zwischennutzung
Stadtgarten
1,63 ha zuletzt:
Teerbecken/ Lager-
fläche
momentan:
teilw. Lagerfläche
geplant:
Renaturierung
im Stadtzentrum,
beeinträchtigt den
Verkehrsknotenpunkt,
Bachlauf auf Grundstück,
im Bereich Bodendenkmal,
im Überflutungsgebiet,
Bodenkontaminationen
Naturnähe/FFH-
Gebiet,
schützenswerte Biotope
(Flora u. Fauna),
parkähnliche Anlage,
Bodenkontaminationen,
Einsturzgefährdungen,
theoretisch
gewinnbare Werksteine
im Untergrund
in Stadtlage,
mehrere Eigentümer,
Grundwasserkontaminationen,
74 Tanks im Untergrund
in Stadtlage, Zentrumsnähe,Bodenkontaminationen,Grundwasserkontaminationen
die sich auf
benachbarte Grundstücke
ausdehnen
Brücke auf Gelände
verbindet als Rad- und
Fußweg das Stadtzentrum
mit Wohngebiet
„Wolkenrasen“,
Gebäude vorhanden,
Bodenkontaminationen
liegt an im Bau befindlicher
BAB 4 (neu),
Anschlussstelle
Sättelstädt,
Bodenkontaminationen
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 11

2. Standortbeschreibung
2.1. Stadt Pößneck
Die Stadt Pößneck ist ein Mittelzentrum mit ca. 14.000 Einwohnern im ländlich geprägten Saale-
Orla-Kreis. Die Bevölkerungsdichte liegt im Saale-Orla-Kreis mit 83 EW/km² weit unter dem Landesdurchschnitt
von 147 EW/km².
Im Saale-Orla-Kreis sind die Territorien der Städte Lobenstein, Pößneck und Schleiz durch den
Regionalen Raumordnungsplan Ostthüringen als potentielle Räume mit Verdichtungstendenzen
ausgewiesen. Eine reale Verdichtung (Agglomeration mit den umgebenden Gemeinden) ist allerdings
noch nicht erfolgt.
Der Wirtschaftsstandort um Pößneck und entlang der Orlasenke, soll im Interesse einer ausgewogenen
Regionsentwicklung unterstützt werden [1]. Dabei sollen die wirtschaftlichen Verflechtungen
nach Südwestsachsen und Oberfranken stärker ausgebaut werden [1].
Als Mittelzentrum soll Pößneck:
- den gehobenen und spezialisierten Bedarf der Bevölkerung ihres Verflechtungsbereiches
decken;
- die Funktionen von Unter-/Kleinzentren für ihren Nahbereich übernehmen;
- ein in Qualität und Quantität gehobenes Angebot an Arbeitsplätzen zur Verfügung stellen;
- durch Vielfalt und Qualität ihrer Arbeitsplätze und die sich dadurch herausbildenden Arbeitspendlereinzugsbereiche
ein wesentliches Element regionaler Arbeitsmarktstruktur
bilden;
- in Abhängigkeit von der Einwohnerzahl ihres Verflechtungsbereiches vielseitige Einkaufsmöglichkeiten
für Waren des gehobenen Bedarfs bieten;
- die medizinische und soziale Betreuung in Krankenhäusern und Spezialeinrichtungen
gewährleisten;
- Sitz von Behörden und Gerichten sein;
- Banken und Kreditinstitute haben;
- zur Hochschulreife führende Schulen, auch Förderschulen sowie Einrichtungen der Erwachsenenqualifizierung
aufweisen;
- Spezialsport- und Freizeiteinrichtungen, zumindest Sporthalle, Stadion und Hallenbad in
angemessener Größe besitzen;
- ein ausgewähltes kulturelles Angebot haben.
In Pößneck soll auf die Erhaltung und den bedarfsgerechten Ausbau des innerstädtischen Handels-
und Dienstleistungszentrums besonders für den gehobenen spezialisierten Bedarf hingewirkt
werden. Der Schwerpunkt der Einzelhandelsflächen soll im Stadtzentrum bzw. in der Ortsmitte
liegen.
Pößneck war von ca. 1870 bis 1990 eine bedeutende Industriestadt. Als Zeugen dieser Zeit gibt es
in der Stadt viele Industrie- und Gewerbebrachen, die einer Neuordnung bedürfen. Einige ehemalige
Brachen wurden in der Zwischenzeit umgenutzt.
Die Aktivitäten in der Stadt Pößneck, im Rahmen der Landesgartenschau einen beispielhaften
wichtigen Beitrag in Thüringen für die städtebaulich/gestalterische Neuordnung von Siedlungsbereichen,
die Umgestaltung und Nachnutzung von Brachflächen, die stadtökologische Aufwertung
intensiv genutzter städtischer Gebiete sowie die Durchgrünung und landschaftliche Einbindung von
Siedlungsflächen zu leisten, bieten umfangreiche Möglichkeiten zur Belebung des Stadttourismus.
Es muss angestrebt werden, diese Leistungsschau durch weitere städtische Besonderheiten, Bildungsveranstaltungen,
Erfahrungsvermittlungen u.ä. sinnvoll zu komplettieren, um für die Stadt
Pößneck auch längerfristig wirkende stadttouristische Potenziale zu erschließen. Umnutzung von
Industriebrachen einschließlich Gewässerverlegung und Schaffung städtischer Grünsysteme. [1]
12 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Abb. 4: Topografische Übersicht - Modellstandort ROTASYM im Bezug zur Stadt Pößneck
Kartengrundlage: Thüringer Landesverwaltungsamt, Landesvermessungsamt,
Topografische Karte 1:25 000, Normalausgabe, 5335 und 5235 Pößneck,
Auflage 1993
Ausschnittmontage der Topografischen Karte Blätter Pößneck (5335) und
Pößneck N (5235),
Genehmigungsnummer TN 8/91
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 13

Tab. 2: Zentralörtliche Gliederung und mittelzentrale Verflechtungsbereiche in Ostthüringen (LEP) [1]
2.2. ROTASYM Pößneck
2.2.1. Lage und Umfeldnutzung
Abb. 5: Luftaufnahme des Altstandortes ROSTASYM Pößneck vom 09.06.2006 aus westlicher Richtung
blau: Verlauf des Baches Kotschau
Der westlich der Altstadt gelegene Gewerbestandort ROTASYM liegt seit 1993 brach. Die 3,7 Hektar
große Fläche ist größtenteils überbaut und durch eine hohe Freiflächenversiegelung gekennzeichnet.
Abb. 5 zeigt eine Luftaufnahme des Modellstandortes. In Verlängerung der Blickachse ist das
Stadtzentrum von Pößneck zu erkennen. Der Standort befindet sich unmittelbar an der B281, die
ebenfalls in Blickrichtung durch das Bild streicht. Durch den Standort verläuft als zentrale Vorflut
die Kotschau.
14 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Das Untersuchungsobjekt ist Teil eines größeren ehemals gewerblich genutzten Komplexes, das
zwar ebenfalls zur Fa. ROTASYM GmbH gehörte, jetzt aber durch die Beschäftigungs- und
Weiterbildungsgesellschaft Pößneck (in Liquidation) genutzt bzw. verwaltet wird.
2.2.2. Eigentum/Nutzung
Mit der Lage im Sanierungsgebiet westliche Altstadt und dem Grunderwerb der gesamten Flächen
im Dezember 2004 durch die Stadt sind wesentliche Voraussetzungen für die Revitalisierung geschaffen
worden.
Als Zielstellung für die Revitalisierung wird eine Nutzungsmischung aus Wohnen, Dienstleistungen,
innenstadtverträglichem Gewerbe und Grünbereichen, entlang der zu renaturierenden Kotschau
definiert. Im Rahmen der Initiative Genial Zentral ist die Entwicklung einer ... Teilfläche des Standortes
ROTASYM für neue Wohneigentumsformen vorgesehen [2].
2.2.3. Erschließung
Verkehr
Die Stadt Pößneck liegt direkt an der B 281. Die Autobahnanschlussstelle Triptis (Berlin-München)
ist 18 km und die Autobahnanschlussstelle Jena (Dresden-Frankfurt) 25 km entfernt.
Die Stadt verfügt über zwei Bahnhöfe. Der Obere Bahnhof befindet sich an der Strecke Saalfeld -
Gera - Leipzig während der Untere Bahnhof über Orlamünde an die Eisenbahnlinie München -
Berlin angeschlossen ist.
Ver- und Entsorgung
Aufgrund der zentralen Ortslage ist davon auszugehen, dass alle wesentlichen Ver- und Entsorgungsmedien
in der Standortumrandung anliegen.
2.2.4. Historischer Abriss der Nutzung
Bis zur ersten baulichen Nutzung war die Fläche des Modellstandortes Grasland im Überschwemmungsgebiet
der Kotschau.
Einer der bedeutendsten Industriezweige Pößnecks war lange Zeit das Tuchmacherhandwerk. Um
1880 errichteten ,Siegel & Schütze’ auf dem Grundstück eine Erweiterung ihrer Tuchmacherfabrik
mit Flanellfabrikation und Schönfärberei.
1946 übernahm die Pößnecker Wolltuchfabrik/VEB Thüringer Textilwerke Pößneck den Standort
und stellte bis 1970 Textilen her.
Im Januar 1971 eröffnete ein neuer Betrieb, der VEB ROTASYM (rotationssymmetrische Teile). In
einer großangelegten Umstrukturierungsaktion entstand aus dem Textilbetrieb ein metallverarbeitender
Betrieb. Die Maschinen wurden ersetzt bzw. umgebaut. Die Textilarbeiter wurden zu Metallarbeitern
ausgebildet. Lediglich ein kleiner Mitarbeiterstamm führte die Textilproduktion bis zu ihrer
Rente weiter. Bis 1989 war ROTASYM einer der größten Arbeitgeber der Region.
1990 übernahm die FAG Kugelfischer, Schweinfurt den Standort.
Seit 1992 ist der Gewerbebetrieb mitsamt seinen Gebäuden ungenutzt.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 15

3. Bestandsdokumentation
Die vorhandenen Gebäude, baulichen Anlagen und Freiflächen des ehemaligen metallverarbeitenden
Betriebes sind momentan ungenutzt.
Die Bebauung dokumentiert die historische Entwicklung des Standortes. Aus der Zeit des ursprünglichen
Textilbetriebes, der um 1880 gegründet wurde, stammen die historischen und denkmalgeschützten
Gebäude, wie die Fabrikantenvilla, das Verwaltungsgebäude und die fünf- bis
sechsgeschossigen Fabrikgebäude in Ziegelbauweise. Diese wurden durch Shedhallen in Mauerwerksbauweise
und später durch Hallen mit vorgefertigten Betonelementen und technischen Funktionsgebäuden
ergänzt. Durch diese funktionsbedingten Erweiterungen entstand ein Konglomerat
aus diversen Bauweisen, Gebäudearten, Gebäudegrößen und Geschossigkeiten. Einige Gebäude
bzw. Gebäudeteile wurden bereits abgebrochen.
Der größte Teil der Grundstücksfläche ist versiegelt bzw. bebaut. Nur ein geringer Teil ist unversiegelt
und mit Sträuchern und kleineren Bäumen sukzessiv bewachsen. Das natürliche Geländeprofil
ist uneinheitlich.
Der Lauf der Kotschau (Gewässer II.Ordnung) ist auf dem Grundstück zum Teil unterirdisch in
Rohren, zum Teil oberirdisch im natürlichen bzw. Betonbett (Abb. 6). Der Modellstandort befindet
sich im Hochwasserschutz-/Überschwemmungsgebiet (Kapitel 3.1).
Auf dem Modellstandort ist im unmittelbaren Umfeld der ehemaligen ,Gottesackerkirche’ mit bedeutenden
archäologischen Funden und Bodendenkmalen zu rechnen, soweit diese nach der intensiven
Nutzung und der dichten Bebauung noch vorhanden sind.
Das Grundstück wird im Nordwesten tangiert von der Bundesstraße B281 (Saalfelder Straße),
deren Ortsumgehung in Planung ist. Im Nordosten grenzt die Landstraße L1104 (Bahnhofsstraße/
Saalfelder Straße) an, im Südosten die Anliegerstraße Dr.-Wilhelm-Külz-Straße. Die Zufahrt zum
Grundstück ist von allen drei Straßen möglich. Der ehemalige Gewerbestandort ist durch Mauern
und Zäune eingefriedet. Der Modellstandort setzt sich aus mehreren Flurstücken zusammen.
In der Phase der Bestandserfassung entstanden der nachfolgende Lageplan (Abb. 7) und ein Erfassungsbogen,
der sich im Anhang II befindet.
Abb. 6: Flusslauf der Kotschau und denkmalgeschütztes Fabrikgebäude, 30. Mai 2006
16 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Abb. 7: Bestandslageplan 30. Mai 2006
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 17

3.1. Hochwasserschutz-/Überschwemmungsgebiet
Die Kotschau gehört nach dem Thüringer Wasserschutzgesetz und nach der DIN19700, Teil 12,
der Gewässerklasse II an und ist entsprechend den Bemessungsgrundlagen für den hydraulischen
Nachweis zum Schutz überörtlicher Verkehrsanlagen zu behandeln. Das Gewässer gehört zum
Einzugsgebiet ,Orlasenke’, welches wiederum einen Bestandteil des Einzugsgebietes des Orla-
Vorfluters mit einer Gesamtfläche von 255 km 2 darstellt. Langjährig betriebene Messstellen im
Einzugsgebiet der Kotschau existieren nicht - die Ermittlung der maßgebenden Kotschau-Abflüsse
geschieht nach empirischen Verfahren und ergibt einen Wert von HQ100 = 25 m 3 /s.
Innerhalb der Stadt Pößneck ist die Kotschau in meist unterbemessenen bzw. teilweise durch Ablagerungen
verengten Querschnitten nahezu vollständig kanalisiert oder überbaut, wodurch sich
ein rechnerischer Bedarf an natürlicher oder künstlicher Retention von 356.000 m 3 ergibt. Aufgrund
des Altstadtcharakters im zentralen Stadtbereich, aber auch durch das schmale, talförmige Gesamtstadtbild,
liegen keine Vorland- bzw. Auespielräume zur Hochwasserrückhaltung innerhalb
von Pößneck vor. Untersuchungen zu einer alternativen Vorlagerung von Hochwasserrückhaltebecken
im westlichen benachbarten Stadtvorland zeigen, dass eine Realisierung aufgrund von geologischen
und morphologischen Gegebenheiten hinsichtlich des dort vorhandenen Gipsabbau-
Bergbauschutzgebietes und der damit verbundenen Gefährdung der Standsicherheit potentieller
vollgefüllter Hochwasserrückhaltebecken durch die Wasserlöslichkeit des gipshaltigen Bodens,
sowie durch das hohe Risiko des Wassereinbruches im benachbarten Bergbau, ebenfalls nicht
möglich ist. Somit ist ein weiträumiges Gebiet um Pößneck, sowie die Stadt selbst, akut hochwassergefährdet.
Bei der Betrachtung des Modellstandortes ROTASYM kommen weitere, den Hochwasserschutz
erschwerende, Aspekte dazu. Standort und Menge der Einleitung von potentiellem Grundwasser
sind unbekannt. Der Kotschauverlauf innerhalb der Stadt und des Bearbeitungsgebietes selbst ist
meist überbaut und gekennzeichnet durch viele unregelmäßige Material- und Querschnittswechsel
des Fließbettprofils, welche stellenweise bereits bei einem HQ5 = 8 m 3 /s Rück-, Aufstau- und Ausuferungserscheinungen
hervorrufen. Vorhandene große Ablagerungen existieren insbesondere bei
den rauen Betonquerschnitten und im Bereich von Brückenbauwerken. Bereits 1995 stattgefundene
Ingenieurberechnungen zum Hochwasserschutz berücksichtigen nicht den eventuellen Rückstau
aus dem nach dem Grundstück in Fließrichtung folgenden Kotschauprofil. Solche Rückstauungen
mit weiträumigen Stadtüberflutungen hat es in jüngster Vergangenheit bereits mehrfach
gegeben, da das Abflussprofil an schwer zugänglichen Stellen innerhalb der Stadt sehr verengt
war bzw. aufgrund zeitlich versetzter Einzelertüchtigungsmaßnahmen immer noch ist.
Auf dem ehemaligen Betriebsgelände ROTASYM entstehen theoretisch rechnerisch Ausuferungen
im südwestlichen Bereich. Aufgrund seiner relativen Ebenheit ist bei einer Überflutung im Istzustand
das gesamte ROTASYM – Gelände zusammen mit den angrenzenden Straßen betroffen:
der Wasserstand würde bei 218,62 m üNN und somit zwischen ca. 0,2 und ca. 1,5 m über Geländeoberkante
liegen (es sind Schwankungen von bis zu 0,2 m im theoretisch berechneten Wasserspiegel
möglich).
Im weiteren Grundstücksverlauf sind die Reserven des Fließquerschnittes oft ebenfalls nahezu
erschöpft, es ist kaum ein Freibord vorhanden. Ein auftretendes Hochwasser HQ100 wird dort gerade
noch abgeführt.
Eine progressiv fortschreitende Verschlimmerung des Istzustandes ist durch fließwechselbedingte
Erosionsvorgänge in nahezu allen Fließbettbereichen kurz- bis mittelfristig zu erwarten.
Die Sanierung des Fließbettquerschnittes im Ist-Zustand ist mithilfe geeigneter Maßnahmen zwingend
erforderlich.
Seitens der Stadtverwaltung und des Umweltamtes wird hierfür im ROTASYM-Bereich eine komplette
Umverlegung in offener Bauweise mit Gabionenstützwänden favorisiert, welche auch den
technisch erforderlichen Kotschau-Ausbau erfüllt (s. Abb. 8). Aufgrund des niedrigen hydrologischen
Höhenunterschiedes der Anschlusszwangspunkte des Gewässers an den Modellstandort-
18 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

grenzen ist auf eine starke Mäanderbildung im Fließbettverlauf oder Bildung stehender kleiner Gewässer
wie Seen und Teiche aus Gründen der Verlandungsgefahr zu verzichten. Für den Trockenwetterabfluss
ist eine zusätzliche Sohlrinne mit einem Regeltrapezquerschnitt (Breite ca. 1,5
m; Tiefe ca. 0,5 m) erwünscht und auch sinnvoll. Unter dem Aspekt der Altlastenbeseitigung kann
durch eine Umverlegung ggf. stellenweise belasteter Boden gegen neues Fließbettprofil ersetzt
werden.
Im weiteren Verlauf der Kotschau innerhalb der Stadt Pößneck werden ebenfalls offene Bauweisen
mit Schwergewichtsmauern, welche eine tragende bzw. abstützende Funktion direkt angrenzender
Bauwerke gewährleisten, bevorzugt. Die Ausbildung eines offenen Fließgerinnes entsprechend
den Hochwasserschutzberechnungen würde somit im Einklang mit vielen Umweltaspekten und mit
dem gesamtstädtischen Erscheinungsbild der Kotschau stehen.
Abb. 8: Vorschlag der Stadtverwaltung Pößneck und des Umweltamtes zur Umverlegung des Kotschauverlaufes innerhalb
des ROTASYM-Geländes
(Quelle: http://www.orlasenke.de/viomatrix/imgs/rahmenbedingungen.pdf, 16.01.2008, 17:13Uhr)
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 19

4. Städtebauliche Entwicklungskonzeption
4.1. Analyse
4.1.1. Rahmenbedingungen
1. Städtebau
Der Modellstandort ist geprägt von gewerblichen Bau- und Raumstrukturen. Durch das Gebiet
fließt die Kotschau, ein Gewässer II. Ordnung, dass zum großen Teil verrohrt wurde. Das Gebiet
befindet sich in Teilen im Überschwemmungsgebiet der Kotschau.
Im östlichen Bereich befindet sich die ehemalige Fabrikantenvilla. Der Modellstandort wird nördlich,
östlich und südlich von städtischen Haupterschließungsstraßen begrenzt. Südlich grenzt bestehende
Wohnbebauung mit teilweiser gewerblicher Unterlagerung (Dr.- W.- Külz- Straße) an. Die
ehemaligen Fabrikhallen wurden in den vergangenen Jahren zum Teil abgebrochen. Unmittelbar
östlich des Standortes beginnt bereits die eigentliche Zentrumsbebauung der Stadt Pößneck. Südöstlich
angrenzend steht eine als Baudenkmal ausgewiesene alte Kirche, die jedoch nicht mehr als
solche genutzt wird. Im Umfeld dieser ‚Gottesackerkirche’ ist mit archäologischen Funden aus der
Laténezeit und der Slawenbesiedlung und demzufolge mit Bodendenkmalen zu rechnen. Nördlich
des Gebietes (nördlich der Saalfelder Straße) befindet sich eine parkähnliche Anlage, in deren
Zentrum eine alte Villa steht, die als Kinderhaus genutzt wird. Aus städtebaulicher Sicht entspricht
der Charakter des Gebietes derzeit nicht den Anforderungen, die an ein derartig zentrumsnahes
Areal zu stellen sind, weder in funktioneller noch in gestalterischer Hinsicht.
Die am Standort noch vorhandene Bebauung ist sehr differenziert. Sie reicht von villenartiger Bebauung
über städtische Wohnbebauung bis zu den teilweise noch vorhandenen alten Fabrikhallen.
Die Fabrikantenvilla und zwei Produktionsgebäude stehen unter Denkmalschutz. Zum Rückbau
denkmalgeschützter Gebäude wurden im Vorfeld der beabsichtigten Entwicklung der Fläche Gespräche
mit den zuständigen Denkmalbehörden geführt. Eine Entscheidung gegen den Erhalt eines
Teils der Industriedenkmale im ROTASYM-Gelände erfolgte aufgrund des lang anhaltenden
Leerstandes der Gebäude und dem damit im Zusammenhang stehenden Erhaltungszustand sowie
infolge der Entwicklungsabsichten eines konkreten Investors. Alle anderen Kulturdenkmale wurden
erhalten.
Für die umgebende Wohnbebauung wird 2 bis 3- Geschossigkeit, meist mit Sattel- oder Walmdächern
festgestellt. Die Fabrikhallen auf dem Grundstück haben teilweise Gebäudelängen von mehr
als 50 m und Traufhöhen, die partiell größer als 15 m sind. Die Hallen haben Sattel, Shed- und
Flachdächer. Die in der südlichen Nachbarschaft angrenzenden Bau- und Raumstrukturen sind
relativ aufgelöst und können keine gesamtheitliche städtebauliche Gestaltung erkennen lassen
(keine bestimmenden Baufluchten, keine ein Ordnungsprinzip erkennen lassende Bau- und Traufhöhen,
unterschiedliche Dachformen und Firstorientierungen, etc.).
Heterogene Bauvolumen sowie diverse Baustile und Konstruktionsarten in der Nachbarschaft geben
keinen eindeutigen Rahmen für eine mögliche Neubebauung des Grundstückes vor.
Der Modellstandort ROTASYM befindet sich zum größten Teil im Sanierungsgebiet gem. § 142
BauGB ‚Westliche Altstadt’. Die Sanierungssatzung trat am 17.06.2000 in Kraft.
2. Baurecht
Der Standort befindet sich im Innenbereich. Der Flächennutzungsplan weist das Gebiet als gemischt
genutzte Baufläche aus. Ein Bebauungsplan für den Standort befindet sich im Aufstellungsverfahren.
Insofern sind derzeit noch alle baulichen Vorhaben für das Grundstück nach § 34 Baugesetzbuch
(BauGB- Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile)
und den Zielen des sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes hinsichtlich ihrer Genehmigungsfähigkeit
zu beurteilen. Ziel des Bebauungsplanes ist die Ansiedlung eines Kaufhauses
sowie eines Elektrofachmarktes und einer Tankstelle (großflächiger Einzelhandel). Diese Festset-
20 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

zungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes entsprechen nicht den Zielen des Flächennutzungsplanes.
Dieser müsste geändert werden.
Gemäß Beschluss Nr. 444-67/81 vom 30.12.1981 des Rates des Kreises Pößneck existiert im
Betrachtungsbereich das bestätigte Überschwemmungsgebiet der Kotschau. Baurecht für den
Bereich ist nur bei erteilter Ausnahmegenehmigung gem. § 81 (2) ThWHG durch die Untere Wasserbehörde
zu erlangen. Voraussetzung dafür ist die Durchführung eines Planfeststellungs- bzw.
Plangenehmigungsverfahrens für einen Ausbau der Kotschau durch die Untere Wasserbehörde
und die Realisierung der Hochwasserfreilegung. Mit der Planfeststellung gem. WHG ist zu gewährleisten,
dass die Kotschau zukünftig ein hundertjähriges Hochwasser HQ 100 schadlos abführen
und das Überschwemmungsgebiet aufgehoben werden kann. Eine Bebauung steht damit nicht im
Widerspruch zum Wasserrecht. Der Flusslauf der Kotschau soll nach den bisher bekannten Festsetzungen
des Bebauungsplanes umverlegt werden (südlicher Randbereich).
3. Baugrund
Der Baugrund besteht aus Auffüllungssubstraten mit Altfundamenten und Altanlagen im hochwassergefährdeten
Talauenbereich. Das Untersuchungsgebiet befindet sich in der akuten Erdfallzone
(B-b-I-III). die Auslaugung von Gips im Untergrund ist weit vorangeschritten, so dass nur noch mit
dem Vorkommen von Restgipsen zu rechnen ist. Infolge der Auslaugung sind die Deckgebirgsschichten
verstürzt und als Rückstandsgebirge konsolidiert.
4. Altlasten
Kontaminationen des Bodens und des Grundwassers wurden nachgewiesen, jedoch wurden aufgrund
der vorliegenden Kenntnisse bisher kein Gefahrenabwehrmaßnahmen im Sinne des
BBodSchG abgeleitet.
5. Eigentum
Die innerhalb der Grenzen des Modelstandortes befindlichen Flurstücke befinden sich im Eigentum
der Stadt Pößneck. Die LEG Thüringen tritt als Treuhänder auf und übt demnach eigentumsgleiche
Rechte aus.
Die Grundstücke sind mit Dienstbarkeiten zugunsten des Energieversorgungsunternehmens zur
Führung von Mittelspannungskabeln belastet.
6. Parzellenstruktur
Die betreffenden Flurstücke gehen vollständig in den Entwicklungsbereich ein. Damit entsteht eine
zusammenhängende verfügbare Fläche, die für eine Entwicklung keiner Grundstücksneuordnung
bedarf.
7. Kosten- bzw. Finanzierung
Im Zusammenhang mit 1. bis 3. ergeben sich finanzielle Risiken mit einer breiten Kostenspanne,
die jeden potenziellen Investor, insbesondere bei der aktuell anhaltenden abnehmenden Bevölkerungsentwicklung,
abschrecken.
Sind die Sanierungs-, Abriss- und Erschließungskosten zweifelsfrei ermittelt und werden mit einer
gewerblichen Nachnutzung Arbeitsplätze geschaffen, können über Fördermittel (Städtebauförderung,
Altlastenfreistellung….) finanzielle Anreize für Investoren entstehen.
8. Natürliche Haushaltsfunktionen
Der Standort wird durch die zentrale Vorflut der Kotschau durchflossen. Hiermit ist der Standort
relevanter Träger der natürlichen Haushaltsfunktion des Wasserkreislaufes. Insbesondere die
Funktion als Grundwasserentlastungsgebiet und hydrologisches Überschwemmungsgebiet sind
hierbei maßgebend.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 21

Das städtebauliche Entwicklungskonzept unterliegt hiermit Zwangspunkten für den Standort selbst,
z.B. durch die Lage des Grundwasserspiegels. Durch die Beeinflussung der Grundwasserhydraulik
und dem Fließverhalten der Vorflut sind aber auch standortübergreifende Veränderungen in Betracht
zu ziehen.
4.1.2. Übergeordnete Planungen und planungsrechtliche Festlegungen
Bei der Entwicklung von Flächen sind die planungsrechtlichen Ebenen zu betrachten und zu berücksichtigen.
Hier sind im Einzelnen die Landesplanung mit ihrem Landesentwicklungsplan und
den Regionalen Raumordnungsplänen und auf der kommunalen Ebene die Bauleitpläne in Form
des Flächennutzungsplanes und des verbindlichen Bebauungsplanes zu beachten.
In Deutschland stellen sich die Planungsebenen wie folgt dar:
Planungsebene 1
Staatsebene:
Bundesrepublik Deutschland
Raumordnung
Raumordnungsgesetz (ROG)
Länderebene: 16 Bundesländer
Landesplanung
Landesplanungsgesetze
Kommunale Ebene:
Regionale Planungsverbände
Planungsregionen
Landkreise
Regionalplanung
Landesplanungsgesetze (LPIG) und
Landesentwicklungspläne (LEP)
Raumordnungspläne
Ziele und Grundsätze, u.a.
- Nachhaltigkeit Raumentwicklung
- gleichwertige Lebensverhältnisse
Landesentwicklungspläne (LEP)
22 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
- stellen die Ziele und Grundsätze der
Landesentwicklung dar
- bindend für alle nachgeordneten Planungen
- Erlass oder Verordnung der Landesregierungen
Regionale Raumordnungspläne (RROP)
- konkretisieren Ziele und Grundsätze der
Landesplanung für die regionale Entwicklung
- stellt u.a. die regionale Siedlungs- und
Freiraumstruktur dar
- Satzung oder Beschluss des Regionalparlaments

Planungsebene 2
Kommunale Ebene:
Städte und Gemeinden
Bauleitplanung
Baugesetzbuch (BauGB)
Planzeichenverordnung (PlanzV)
- Kommunale Planungshoheit
- Anpassungspflicht an Ziele und
Grundsätze der Raumordnung,
Landes- und Regionalplanung
- Sicherung einer nachhaltigen städtebaulichen
Entwicklung unter Berücksichtigung
sozialer, wirtschaftlicher,
umweltschützender, kultureller
… und privater Belange
- formales Aufstellungsverfahren
- planungsintegrierte Umweltprüfung
- Abwägung aller Belange gegen-
und untereinander
Vorbereitende Bauleitplanung
Flächennutzungsplan
(FNP, F-Plan)
- umfasst gesamtes Territorium einer
Kommune
- regelt Art der Bodennutzung
- Planungshoheit 10-15 Jahre
- schafft kein unmittelbares Baurecht,
aber:
- verbindlich für Behörden
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 23
Verbindliche Bauleitplanung
Bebauungsplan
(BPI, B-Plan, vorhabensbezogener B-Plan)
- umfasst konkretes Teilgebiet
- wird aus F-Plan entwickelt
- regelt die städtebauliche Ordnung, Art
und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise
…
- schafft unmittelbares Baurecht
- verbindlich für jedermann
Auf den verschiedenen Ebenen werden für den Standort ROTASYM Pößneck die folgenden Aussagen
und Festlegungen getroffen:
Landesplanung
(Quelle: Thüringer Landesentwicklungsplan 2004, Ministerium für Bau und Verkehr)
,Mit dem Landesentwicklungsplan 2004 wird den gesetzlichen Vorgaben aus dem Raumordnungsgesetz
(ROG) vom 18. August 1997 und dem Thüringer Landesplanungsgesetz (ThürLPlG)
vom 18. Dezember 2001 zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raums und seiner Teilräume
durch Aufstellung von raumbezogenen Grundsätzen und Zielen für die künftige Landesentwicklung
entsprochen.’ (Quelle: Thüringer Landesentwicklungsplan 2004, Ministerium für Bau und Verkehr)
Raumstrukturelle Entwicklung
Ziel: Zur räumlich ausgewogenen Ordnung und Entwicklung des Landes sowie zur
Wahrung und Verbesserung der Funktionsfähigkeit der unterschiedlich strukturierten
Teilräume werden Zentrale Orte, Raumkategorien und Entwicklungsachsen
ausgewiesen (Abb. 9).
Zentrale Orte
Oberzentren, Mittelzentren mit Teilfunktion eines Obertzentrums und Mittelzentren = zentrale Orte
höherer Stufe und Grundzentren zählen zu den zentralen Orten.

Grundsatz: Zentrale Orte sollen als Versorgungs- und Arbeitsplatzzentren, als Wohnstandorte,
als Standorte für Bildung und Kultur sowie als Ziel- und Verknüpfungspunkte
des Verkehrs unter Beachtung ihrer Lagegunst, ihrer Standortvorteile
sowie der siedlungsstrukturellen Gegebenheiten entwickelt werden.
Mittelzentren
Ziel: Mittelzentren sollen über ein breites Spektrum von Einrichtungen mit regionaler
Bedeutung sowie umfassende Angebote an Gütern und Leistungen des
gehobenen Bedarfs verfügen.
Mittelzentren werden durch regionale Bildungs- und Ausbildungsstätten, eine hohe Arbeitsplatzzentralität,
Kultur- und Freizeiteinrichtungen, eine überregionale Verkehrsanbindung, die Ausrichtung
des Nahverkehrs, zentrale Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote sowie Einrichtungen
des Gesundheits- und Sozialwesens charakterisiert.
Ziel: Mittelzentren sind die Städte … Pößneck, …
Entwicklungsachsen
Grundsatz: Entwicklungsachsen sollen länderübergreifend die Standortgunst Thüringens
und seiner Teilräume im Hinblick auf den Infrastrukturausbau und die Siedlungsentwicklung,
insbesondere der Zentralen Orte stärken.
Entwicklungsachsen (hier auch in Pößneck) vermitteln einerseits durch gute Erschließung und
Versorgung in den von ihnen berührten Räumen, vor allem in den Achsenschnittpunkten, Standort-
bzw. Lagevorteile, die strukturelle Entwicklungsimpulse hervorrufen können. Andererseits wird
durch Bündelung und Auslastung der Bandinfrastruktur sowie der Verdichtung von Wohn- und
Arbeitsstätten einer nachhaltigen Entwicklung Rechnung getragen, indem wichtige Ausgleichs- und
Naherholungsflächen in den Achsen und Achsenzwischenräumen erhalten sowie willkürliche und
ungeordnete Flächenzerschneidungen und unnötiger Bodenverbrauch in der freien Landschaft
vermieden werden.
Siedlungsstruktur – Siedlungsentwicklung
Grundsatz: Die gewachsene dezentrale Siedlungsstruktur soll in allen Teilen des Landes
unter Berücksichtigung der ökologischen, ökonomischen und sozialen Erfordernisse
erhalten und entsprechend den künftigen Bedürfnissen weiterentwickelt
werden.
Eine über die Entwicklung hinausgehende Ansiedlung soll in den Zentralen Orten sowie in den
Siedlungsschwerpunkten der Entwicklungsachsen erfolgen.
Die Rolle der Zentralen Orte als Wohn-, Arbeits-, Dienstleistungs- und Versorgungsstandort erfordert
eine, der Zentralitätsstufe des Ortes und der Größe des Versorgungsbereiches angemessene,
Bereitstellung von Bauland über eine Eigenentwicklung hinaus.
Grundsatz: Der Siedlungserneuerung im Bestand soll der Vorzug vor einer Siedlungserweiterung
im Freiraum gegeben werden.
24 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Abb. 9: Ausschnitt Thüringer Landesentwicklungsplan 2004, Karte 1 Raumstruktur,
Quelle: Freistaat Thüringen, Landesentwicklungsplan 2004, Ministerium für Bau und Verkehr, Abteilung Städte-
und Wohnungsbau, Raumordnung und Landesplanung, Kartenteil, Karte Raumstruktur und Funktionales Verkehrsnetz
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 25

Zur Sicherung einer hohen Umwelt- und Lebensqualität für die Bevölkerung bedarf es insbesondere
auch angesichts der rückläufigen Bevölkerungsentwicklung einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung,
die mit Ressourcen (Fläche, Naturgüter, Infrastrukturen) und verfügbaren Finanzmitteln
sparsam umgeht, d. h. die Siedlungstätigkeit im Rahmen des städtebaulich Möglichen im Bestand
realisiert und damit den Flächenverbrauch reduziert.
Dazu gehören die bedarfsgerechte Nachnutzung leer stehender Bausubstanz, die Ausschöpfung
von Möglichkeiten der Arrondierung, die Berücksichtigung von Baulücken und Baulandreserven
sowie die standortgerechte Reaktivierung brachliegender Standorte.
Siedlungsstruktur - Konversion und Brachflächenrecycling
Grundsatz: Konversions- und Brachflächen sollen raumverträglich genutzt und, sofern
regional bedeutsam, bevorzugt interkommunal entwickelt werden. Der Bedarf
an Bauflächen sowie Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sollen bei grundsätzlicher
Eignung vordringlich auf diesen Flächen realisiert werden.
Eine nachhaltige Siedlungsentwicklung setzt auf Konversion und Wiedernutzung solcher Flächen
und Immobilien vor der Inanspruchnahme von Freiflächen. Über das Brachflächenrecycling können
diese Flächen in den Wirtschaftskreislauf wieder eingegliedert werden.
Brachflächen bieten zahlreiche Potenziale für die Siedlungsentwicklung. Standorte, die aufgrund
ihrer integrierten Lage, ihrer funktionellen Zuordnung zu Siedlungsbereichen oder ihrer Infrastrukturausstattung
wirtschaftlich nachnutzbar sind, bilden eine Baulandreserve für Wohnzwecke, gewerblich-industrielle
und touristische Nutzungen oder können zur Aufwertung des Wohnumfeldes
dienen.
Soziale Infrastruktur - Gesundheit, Soziales und Sport
Grundsatz: Offene, ambulante und teilstationäre Einrichtungen zur Versorgung pflegebedürftiger
Menschen sowie altengerechte Wohnformen sollen, orientiert am
System der Zentralen Orte, bedarfsgerecht und in zumutbarer Entfernung in
allen Landesteilen vorgehalten und die Versorgung mit ambulanten Pflegediensten
flächendeckend sichergestellt werden.
Wichtige Infrastruktureinrichtungen wie Krankenhäuser, soziale ambulante Dienste und andere
Dienstleistungsangebote erfordern eine gute Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Personennahverkehr.
Freiraumstruktur – Freiraumsicherung
Grundsatz: Der Freiraum soll als Lebensgrundlage und Ressourcenpotenzial für die
nachfolgenden Generationen bewahrt werden. Dazu sollen die Naturgüter in
Bestand, Regenerationsfähigkeit und Zusammenwirken dauerhaft gesichert
und wiederhergestellt werden.
Zusammenhängende Freiräume und ihre Verbindungen zu den innerörtlichen
Grünbereichen sollen erhalten werden.
Die Verbindungen der Freiräume untereinander und mit den innerörtlichen Grünbereichen tragen
zu einer höheren Lebensqualität bei.
26 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Grundsatz: Im Freiraum, einschließlich des nicht versiegelten Raums innerhalb der Siedlungsbereiche,
sollen wirtschaftliche und soziale Nutzungen unter Beachtung
seiner ökologischen Funktionen gewährleistet werden.
Gärten und Parks sollen erhalten und mit der freien Landschaft verbunden
werden.
Naturnahe Landschaftsteile wie Gärten und Parks dienen der Erholung.
Regionaler Raumordnungsplan Ostthüringen
(verbindlich mit Beschluss der Landesregierung vom 20. April 1999)
Die innerhalb des Regionalen Raumordnungsplanes dargestellten Ziele der Raumordnung und
Landesplanung haben bei der Vornahme raumbedeutsamer Planungen und Maßnahmen Bindungswirkung
gemäß § 9 Abs.4 ThLPlG und § 4 Raumordnungsgesetz vom 18. August 1997
(BGBl. I S.2081), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes über die Errichtung eines Bundesamtes
für Raumordnung und Bauwesen sowie zur Änderung besoldungspflichtiger Vorschriften
vom 15.12.1997 (BGBl. I S. 2902).
Hauptentwicklungsziel
,Wirtschaft und Innovation’
Hauptentwicklungsziel
,Umwelt und Raumnutzung’
Hauptentwicklungsziel
Vorrangig:
- die Stärkung der Wirtschaftskraft und Schaffung von Arbeitsplätzen
insbesondere in zukunftsorientierten Branchen, wobei vor allem
- die bedeutsamen Wirtschaftsstandorte um … Pößneck … in ihrer Leistungsfähigkeit
erweitert werden
- die Erhaltung der natürlichen Lebensgrundlagen und Gestaltung einer
sozial- und umweltverträglichen Raumnutzung mit attraktiven und ökologisch
leistungsfähigen Natur- und Landschaftsräumen,
- die Gestaltung attraktiver Wohnbedingungen in allen Teilräumen der
Region
Im Südraum der Region sollen die Wirtschaftsstandorte um Pößneck und
entlang der Orlasenke um Greiz, Zeulenroda, Schleiz und Lobenstein im Interesse
einer ausgewogenen Regionsentwicklung unterstützt werden.
Die Sicherung und Stabilisierung regionaler Umweltqualität erfordert eine
ökologisch verträgliche Siedlungs- und Infrastruktur. Diese ist u.a. an folgenden
Leitvorstellungen auszurichten:
- alle Möglichkeiten der Innenentwicklung (Brachflächenreaktivierung,
Baulückenschließung u.a.) sind zu nutzen,
- innerstädtische Freiflächen sind untereinander und mit dem Freiraum
zu vernetzen sowie größere Freiräume zwischen verdichteten
Räumen zu sichern.
Als bedeutsame Zielrichtung soll das Flächenrecycling in allen Teilräumen der Region zunehmend
zur Anwendung gebracht werden.
Im Interesse der Minderung des Flächenverbrauchs und Schonung der Landschaft soll vor allem
die Nachnutzung und Neugestaltung von Altindustrie- und ehemaligen Militärstandorten in zuneh-
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 27

mendem Umfang und Tempo angestrebt werden. Besondere Schwerpunkte liegen in den zentralen
Orten höherer Stufe. Hierfür sollen Fördermaßnahmen stärker zur Wirkung gebracht werden.
,Siedlung und Daseinsvorsorge’
Hauptentwicklungsziel
- Ordnung und Entwicklung der Region Ostthüringen als einen strukturell
vielgestaltigen und dezentral orientierten Siedlungs- und Lebensraum
mit funktionsfähiger Infrastruktur und hoher Lebensqualität
Hervorzuhebende Schwerpunkte sind u.a.
- Erhaltung der regionstypischen Siedlungsstruktur durch Aufwertung
der vorhandenen Siedlungssubstanz, darunter vorrangig der Stadt-
und Ortskerne
Durch Aufwertung vorhandener Bausubstanz und Neuschaffung soll in der gesamten Region ausreichend
Wohnraum bereitgestellt werden. Mittels bedarfsorientiertem Wohnungsbau, grundlegender
Verbesserung des Wohnumfeldes durch kommunale Maßnahmen sowie vorteilhafter Ordnung
der großräumigen Raumnutzung (Vorrang- und Vorbehaltsgebiete einschließlich regionaler Grünzüge
und Trenngrünbereiche) soll eine hohe Wohnattraktivität der Region gewährleistet werden.
Raumstruktur
Ziele: Potentielle Verdichtungstendenzen sind im unmittelbaren Umland der weiteren
zentralen Orte höherer Stufe … Pößneck … gegeben (vgl. Abb. 10 ,Karte
2: Raumstruktur’).
Die Räume mit Verdichtungstendenzen sollen zur Ergänzung und Entlastung
der Verdichtungsräume dienen und die Aufgabe der Impulsgebung für alle
Teilräume der Region im Interesse einer ausgewogenen Gesamtentwicklung
und dezentralen Raumstruktur wahrnehmen.
Regionale Siedlungsstruktur
Ziele: Zentrale Orte höherer Stufe – Mittelzentrum Pößneck (Abb. 10)
Mittelzentren sollen u.a.:
- den gehobenen und spezialisierten Bedarf der Bevölkerung ihres Verflechtungsbereiches
decken;
- in Abhängigkeit von der Einwohnerzahl ihres Verflechtungsbereiches
vielseitige Einkaufsmöglichkeiten für Waren des gehobenen Bedarfs
bieten;
28 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Abb. 10: Regionaler Raumordnungsplan – Karte 2 Raumstrukur, bearbeitet,
Quelle: RROP-OT - Teil A, Karte 2, Raumstruktur, Thüringer Staatsanzeiger Sonderdruck Nr.4/1999
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 29

Wirtschaft
Leitziele: Maßnahmen der Struktur- und Wirtschaftspolitik sollen in der Region vorrangig
auf die Oberzentren … sowie die weiteren höherstufigen zentralen Orte
als Schwerpunkte der wirtschaftlichen Entwicklung konzentriert werden.
Die Konversion und Nutzung vorhandener Standorte, insbesondere von Altstandorten
wie Gewerbebrachen, Brachstandorten ehemaliger landwirtschaftlicher
Produktionsanlagen und ehemals militärisch genutzter Flächen sowie
die Verdichtung erschlossener und die begrenzte Erweiterung bestehender
Gewerbegebiete sollen gegenüber der Inanspruchnahme landwirtschaftlicher
Nutzfläche und naturnaher Freiräume bei der Ansiedlung und Erweiterung
von Industrie- und Gewerbebetrieben den Vorrang erhalten.
Der Versorgungs- und Dienstleistungsbereich soll im Interesse des weiteren
Wandels zu einer modernen Dienstleistungsgesellschaft gestärkt werden.
Durch ein strukturell breites Spektrum von Handelseinrichtungen und Dienstleistungsbetrieben
in zentralen Orten soll zur Schaffung von wettbewerbsfähigen
Arbeitsplätzen beigetragen werden.
Regionale Wirtschaftsstruktur
Ziele: Wirtschaftsräume und regionaler Arbeitsmarkt:
Die Schwerpunkte der gewerblichen Entwicklung des Raumes Orlasenke
sollen sich in den zentralen Orten Pößneck … vollziehen. Aus den Verbindungsfunktionen
zu den Wirtschaftsräumen um Gera und dem Städtedreieck
am Saalebogen sollen eigene Standortvorteile gewonnen werden.
Wirtschaftsnahe Infrastruktur:
Darüber hinaus sollen aufgrund der hohen Anzahl von Altindustriestandorten
wirtschaftsbezogene Stadtentwicklungsmaßnahmen insbesondere in den
Städten … Pößneck … verstärkt werden.
Konversion:
Die Konversion von geeigneten Flächenpotenzialen aus Industriebrachen,
ehemaligen militärischen Liegenschaften und Betriebsflächen ehemaliger
landwirtschaftlicher Produktionsanlagen soll als regional bedeutsame Chance
zur Standortentwicklung der Wirtschaft genutzt werden. Die Revitalisierung
geeigneter brachliegender Flächenpotenziale für die wirtschaftliche Ansiedlung
soll im Sinne des Ressourcenschutzes Vorrang vor größeren Baugebietsneuausweisungen
erhalten. Gewerbliche Nutzungen mit großmaßstäblichem
Flächenbedarf sollen nach Möglichkeit auf Konversionsstandorten angesiedelt
werden. Die Konversionsstandorte sollen entsprechend der geplanten
Nachnutzung von Altlasten entsorgt werden.
30 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Sektorale Wirtschaftsstruktur
Ziele: Handel und Dienstleistungen:
In den Mittelzentren … Pößneck … soll auf die Erhaltung und den bedarfsgerechten
Ausbau des innerstädtischen Handels- und Dienstleistungszentrums
besonders für den gehobenen spezialisierten Bedarf hingewirkt werden.
Der Schwerpunkt der Einzelhandelsflächen soll im Stadtzentrum bzw. in der
Ortsmitte liegen.
Das innerstädtische Handels- und Dienstleistungszentrum soll besonders
gestärkt werden in u.a.:
- den Mittelzentren Eisenberg, Greiz, Schleiz und Pößneck
Dabei sollen die innerstädtischen Handels- und Dienstleistungszentren der
zentralen Orte als fußgängerfreundliche ´Erlebnisbereiche” mit attraktiver
städtebaulicher Gestaltung und umfassender verkehrstechnischer Erschließung
sowie als komplexe räumliche Verbindung eines breiten Spektrums von
Handels- und Dienstleistungseinrichtungen mit anderen Funktionen und Bereichen
entwickelt werden.
Die Stadtzentren folgender zentraler Orte sollen in ihrem Erlebnischarakter
wesentlich gestärkt werden, u.a.:
- Mittelzentren Greiz und Pößneck
Die Nachnutzung innerstädtischer Industrie- und anderer Brachen für Einzelhandel
und Dienstleistungen in zentralen Orten soll Vorrang vor der Erschließung
neuer Flächen erhalten.
Dabei soll besonders die Nachnutzung von Brachen in Stadtzentrumslage
angestrebt werden.
Es soll darauf hingewirkt werden, dass Anzahl und Vielfalt des einheimischen
klein- und mittelständischen Handels erhalten und erweitert werden.
Durch ein komplexes Angebot an Handelseinrichtungen in Kombination mit Dienstleistung, Verwaltung,
sozialen, kulturellen und Bildungseinrichtungen bieten zentrale Orte insgesamt die besten
Voraussetzungen für eine effektive Versorgung der Bevölkerung bei kurzen Wegzeiten.
Von besonderer Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung höherrangiger zentraler Orte sind
große Brachflächen in direkter Citylage. Ihre Nachnutzung wird wesentlich zur Aufwertung der
Funktion und Attraktivität der Zentrumsbereiche führen, so u.a. in Pößneck, Bereich Viehmarkt.
Rahmenorientierungen zur Ausstattung der zentralen Orte mit Versorgungseinrichtungen des Handels
im Überblick – z.B. Versorgungsaufgabe gehobener spezialisierter Bedarf in Mittelzentren:
gut ausgebautes Stadtzentrum mit Spezialläden, Kaufhaus, Warenhaus
Natur und Landschaft
Sicherung, Pflege und Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen
Ziele: Boden:
Der Bestand und die Leistungsfähigkeit der Böden als Teil des Naturhaushaltes
(Regelungsfunktion, Lebensraumfunktion) sowie als Voraussetzung für die
Landnutzung (Produktionsfunktion) soll u.a. durch:
- Sanierung belasteter bzw. geschädigter Böden unter Beachtung der
angestrebten Nachnutzung
erhalten und verbessert werden.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 31

Ziele: Klima/Luft
… Vor allem … die mikroklimatischen Verhältnisse sollen im Rahmen der
Bauleitplanung und der damit verbundenen Baugebiets- und Bauformenzuordnung
stärker berücksichtigt, gesichert und verbessert werden.
Städte mit Bedeutung für Stadt-, Bildungs- und Kulturtourismus
Ziel: In der Stadt Pößneck sollen die im Zuge der Ausgestaltung der Landesgartenschau
Thüringen vorgesehenen städtebaulichen und grüngestalterischen
Aufwertungen innerstädtischer Bereiche und die damit verbundenen Impulse
für geordnete und ökologische Stadtumgestaltungen beispielhaft und nachhaltig
für den Städtetourismus genutzt werden.
Bodenschutz und -sanierung
Ziel: Die Flächeninanspruchnahme durch Überbauung, Versiegelung und Abgrabung
des Bodens soll konsequent reduziert werden. Dazu sollen u.a.:
- bei Versiegelung Ersatzvornahmen durch Entsiegelung und Anwendung
geringerer Stufen der Versiegelungsintensität,
- die vorrangige Nutzung bereits erschlossener Flächen als Baugebiete,
- die vorrangige Nutzung innerörtlicher Flächenpotenziale …
verstärkt durchgesetzt werden.
Bevölkerung und Siedlung
Leitziele: Die Siedlungsinnenentwicklung sowie die Weiter-, Um- und Nachnutzung der
vorhandenen Siedlungsflächen und Siedlungssubstanz soll im Interesse einer
nachhaltigen Stadt- und Siedlungsentwicklung bei der weiteren baulichen Gestaltung
der Kommunen Vorrang erhalten.
Stadt- und Dorfentwicklung
Ziele: Stadtkerne sollen in ihrer sozialen Funktion für die Daseinsvorsorge und
Kommunikation sowie in ihrer Attraktivität und Leistungsfähigkeit aufgewertet
und gestärkt werden. Im Rahmen ihrer Neuordnung sollen sie als wichtige
Erlebnisbereiche mit ausgewogener Funktionsmischung, stärkerer Erhaltung
der Wohnfunktion, hoher Verkehrsfunktionalität und Fußgängerfreundlichkeit
sowie stadtökologisch aufgewertet gestaltet werden.
Im Rahmen der Stadt- und Dorfentwicklung sollen Siedlungsdefizite ausgeglichen
und Siedlungspotenziale nach Schwerpunkten gefördert und entwickelt
werden. Überregional und regional bedeutsam sind dabei
Stadt Pößneck
- Aufwertung innerstädtischer Bereiche, insbesondere des Gebietes
Viehmarkt durch städtebauliche Umgestaltung, Umnutzung von Industriebrachen
einschließlich Gewässerverlegung und Schaffung städtischer
Grünsysteme.
32 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Abb. 11: Regionaler Raumordnungsplan – Karte 7 Fremdenverkehr und Erholung, bearbeitet,
Quelle: RROP-OT - Teil B, Karte 7, Fremdenverkehr und Erholung, Thüringer Staatsanzeiger Sonderdruck
Nr.4/1999
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 33

Ortsgestaltung/Denkmalschutz und -pflege
Ziele: Städte … mit hervorragender baulicher Gestaltung und unverwechselbarer
Erscheinung durch prägende Siedlungsgrundrisse und -strukturen, besondere
städtebauliche Kompositionen der Siedlungsräume, Straßen und Plätze, hohen
Bestand an Denkmalensembles oder Einzeldenkmalen, wirksame bauliche
Silhouetten, typische charakteristische Ortsbilder oder Landschaftseinbindungen
sollen erhalten und sensibel weiterentwickelt werden.
Städtische Siedlungsgebiete und Stadtkerne mit hoher bau- und kulturgeschichtlicher
Bedeutung sollen unter besonderer Beachtung denkmalpflegerischer
Belange erhalten, saniert und bei notwendigen Funktionsergänzungen
angemessen weiterentwickelt werden, vor allem in … Pößneck
Beiträge dabei bilden u.a.
- die Nutzung der Innenstadtbereiche zur Erhöhung der städtischen Attraktivität durch vielfältige
Leistungsangebote und Entwicklung eines historisch und traditionell begründeten
Stadtimages,
- die Erhaltung kurzstreckiger innerörtlicher Funktionsbeziehungen sowie günstiger Einbindungen
in den umliegenden Siedlungsraum, die Landschaft sowie die zu entwickelnden
Naherholungspotenziale,
- die Bewahrung, Aufwertung und Sicherung des öffentlichen Zuganges zu Fluss-, Hang-
und Großgrünbereichen einschließlich deren Verbindung mit den Funktionen Kultur, Freizeit
und Sport.
Siedlungsflächenentwicklung
Ziele: Gewerbeflächen:
Im Rahmen der städtischen Umgestaltung und Erneuerung soll gewerbliche
Siedlungstätigkeit auf funktionell geeignete, nachnutzbare Altgewerbestandorte/Industriebrachen
und nutzungsfähige militärische Konversionsstandorte
gerichtet werden, wenn sie baulich-strukturell in Siedlungsgebiete eingebunden
sind.
Wohnflächen:
Im Rahmen von Sanierungen und Aufwertungen des Wohnumfeldes soll die
Wohnfunktion in den Zentrumsbereichen, Altbaugebieten … erhalten, durch
gestalterische Aufwertung, attraktive Grünausstattung und ausreichendes
Parkraumangebot in ihrem Wohnwert verbessert und durch angemessene
Verdichtungen sowie Funktionsergänzungen im Sozial- und Dienstleistungsbereich
weiterentwickelt werden.
Im Rahmen der Wohnbedarfsabsicherung soll in der Region Ostthüringen
insgesamt ein nach Art, Größe und Ausstattung differenziertes und vielfältiges
Angebot an Einfamilien- und Reihenhäusern, Geschosswohnungsbau mit
Eigentums- und Mietwohnungen sowie Sozialwohnungen zur Verfügung stehen.
Das Wohnungsangebot soll auch den spezifischen Anforderungen an
alters- und behindertengerechtes Wohnen … gerecht werden.
34 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Ziele: Sondergebiete:
Die Festsetzung von Sondergebieten für Einkaufszentren, Verbrauchermärkte
… soll wegen der bedeutenden räumlichen Wirkungen und siedlungsstrukturellen
Verflechtungen auf Ober- und Mittelzentren beschränkt werden.
Bei der Ansiedlung von Einkaufszentren … soll verstärkt auf die Revitalisierung
bzw. Nachnutzung geeigneter Brach- und Konversionsflächen orientiert
werden. Auf eine städtebauliche Integration, eine zumutbare Lage zu Wohnbereichen,
eine vorteilhafte Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr
sowie günstige Bedingungen für den fließenden und ruhenden Verkehr
soll hingewirkt werden
Leitziele: Unter Berücksichtigung städtebaulich-funktionaler Belange sollen bei entsprechenden
Entwicklungserfordernissen Brach- und Konversionsflächen ehemaliger
Industriestandorte bzw. Militärliegenschaften einer standortangemessenen
baulichen Nachnutzung bzw. Weiterentwicklung zugeführt werden.
Regionale Schwerpunkte dabei bilden u.a.:
Pößneck ehem. ROTASYM
ehem. Gewerbefläche Viehmarkt
Bei der Absicherung des Wohnbedarfs in der Region Ostthüringen muss den vielfältigen Ansprüchen
sozialer und altersbedingter Bevölkerungsgruppierungen Rechnung getragen werden. Das
betrifft neben den unterschiedlichen Anforderungen an die Wohnform, die Bauweise und das Eigentum
die Beachtung solcher Trends und Erfordernisse wie u.a.:
- die weitere Zunahme der Rentnerhaushalte mit dem Wunsch nach eigener Haushaltsführung
(altersgerechtes Wohnen),
- die weitere Zunahme der Einpersonenhaushalte mit Anforderungen an preisgünstige
Mietwohnungen,
- die stärkere Integration behinderter Personen (betreutes Wohnen)
Freiraumsicherung/Stadtökologie
Leitziele: Stadtökologie und Naherholung:
In den zentralen Orten sollen innerstädtische Grünsysteme mit den siedlungsbezogenen
Freiräumen und den Regionalen Grünzügen vernetzt werden.
Durch Einbeziehung landschafts- und ortsprägender Strukturen, von Grünbereichen
und sonstigen Freiflächen in die weitere Siedlungsentwicklung sollen
Verbesserungen der ökologischen und klimatischen Stadtbedingungen, der
Naherholung und des gesamten Lebensumfeldes angestrebt werden.
Regionale Bedeutung erlangt dabei vor allem die Aufwertung und Gestaltung
folgender Grünbereiche u.a.:
- der Orlaaue … am Kotschaubach in der Stadt Pößneck
Entsprechend der Größe, Lage und Funktion der Städte und Dörfer sollen
unter Beachtung der Freiraumsicherung im Siedlungsumfeld insbesondere
innerhalb der größeren Orte ausreichend bemessene Grünbereiche sowie
Flächen für Sport, Freizeit und Naherholung erhalten bzw. geschaffen werden
Innerstädtische Grünsysteme einschließlich ihrer Vernetzung mit den siedlungsbezogenen Freiräumen
und den Regionalen Grünzügen besitzen außerordentliche Bedeutung für Naherholung,
Stadtökologie und -klima sowie für Identitätsbewusstsein und Lebensgefühl städtischer Bewohner
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 35

und Besucher. Sie müssen deshalb möglichst erhalten und aufgewertet werden. Im Rahmen städtischer
Umgestaltungen und Milieuverbesserungen können im Einzelfall auch Neuschaffungen von
Grünbereichen, wie z.B. des Bereiches … des Kotschaubaches in Pößneck angestrebt werden.
Sozialeinrichtungen
Leitziele: Senioren:
In der Region Ostthüringen soll entsprechend den unterschiedlichen Möglichkeiten
und Wünschen älterer Menschen ein spezifisches Angebot verschiedener
Betätigungs- und Betreuungsmöglichkeiten besonders im ambulanten
Bereich mit dem Ziel eines möglichst langen Verbleibs in der gewohnten Umgebung
erhalten und ausgebaut werden. Dabei sollen zunehmend spezifische
Angebote für ältere Menschen ab 50 Jahre entwickelt werden.
Behinderte:
Betreute Wohnformen für Behinderte sollen langfristig in allen Mittel- und
Oberzentren in ausreichender Angebotsbreite vorhanden sein. Entsprechende
Einrichtungen/Leistungen sollen in folgenden zentralen Orten geschaffen
werden, u.a.:
- im Mittelzentrum Pößneck
Entwurf des Flächennutzungsplans der Stadt Pößneck
Die Stadt Pößneck hat keinen rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan. Der Entwurf des Flächennutzungsplanes
zu dem betreffenden Westabschnitt hat den Stand 12. November 2002. Als planerisches
Ziel werden hier eine Mischnutzung sowie die Renaturierung der Kotschau formuliert.
Das Überschwemmungsgebiet der Kotschau ist nachrichtlich übernommen. Für die auf der Fläche
beabsichtigte Errichtung eines großflächigen Handelskomplexes ist die Anpassung des Entwurfs
des FNP durch Darstellung eines ‚Sonstigen Sondergebietes – Zweckbestimmung großflächiger
Einzelhandel’ auf einen Teilbereich geplant.
Bebauungsplan ‚ROTASYM - Teilgeltungsbereich 1’
Mit der Planung werden die folgend beschriebenen Ziele festgelegt:
Durch den Rückbau der brachliegenden Industriegebäude wird das vorhandene Ortsbild grundlegend
verändert. Es entstehen teilweise neue Raumkanten, die bauliche Dichte wird reduziert. Entlang
des Kotschaubaches ist ein weitestgehend durchgängiges Großgrün geplant.
Die straßenbegleitende Bebauung entlang der Bundesstraße wird reduziert, es erfolgt eine Einordnung
von Grünzonen und Stellplatzbereichen. Am Standort sind großflächiger Einzelhandel, die
Errichtung einer Tankstelle sowie Mischnutzungen geplant. Der neue großflächige Handelsmagnet
wird künftig den baulichen und funktionellen Abschluss des Pößnecker Stadtzentrums im Westen
bilden. Er befindet sich in geradliniger Fortsetzung der östlich des Bebauungsplanes befindlichen
Breiten Straße, der heutigen Haupteinkaufsstraße im Altstadtzentrum.
Zwischen den unterschiedlichen Nutzungsarealen innerhalb des Planungsgebietes wird durch die
Neutrassierung der Kotschau eine klare räumliche Trennung und Gliederung vorgesehen, die im
Wesentlichen auch zu einer funktionalen Entflechtung der differenzierten Nutzungen im Planungsgebiet
führt.
Entlang der Dr.-W.-Külz-Straße wird der Erhalt der vorhandenen Gebäude mit ihren teilweise gemischten
Nutzungen angestrebt. Um in den Baugrundstücken ein verbessertes Wohnumfeld zu
entwickeln, wird die Renaturierung der Kotschau erfolgen und die Neutrassierung dieser so verändert,
dass eine Erweiterung und damit Aufwertung der vorhandenen Freiflächen das Ergebnis ist.
36 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

In Verbindung mit der Einordnung der neuen bandförmigen Bachzone, die sich in Zukunft wie ein
grünes Rückgrat durch das Planungsgebiet zieht, wird den baulichen Einrichtungen, insbesondere
der Wohnbebauung entlang der Dr.-W.-Külz-Straße, auf der straßenabgewandten Seite ein verbessertes
grünes Umfeld angeboten. Des Weiteren wird eine visuelle Abschirmung zum zu erwartenden
großvolumigen Baukörper des geplanten großflächigen Einzelhandels vollzogen.
In der ehemaligen ‚Gottesackerkirche’ und auf den umgebenden Flächen sind auch in Zukunft kulturelle,
soziale und kirchliche Nutzungen geplant.
4.1.3. Entwicklungsperspektiven und Visionen
Ziele der Eigentümer
Die Stadt Pößneck ist Eigentümer des Grundstücks.
Ziele der Stadt
Die Stadt Pößneck möchte den Modellstandort laut FNP als Mischgebiet entwickeln. Durch den
jahrelangen Leerstand des ehemaligen Gewerbebetriebes hat der Standort ein negatives Image.
Der Stadt ist an einer Aufwertung des Standortes im Zusammenhang mit einem Magneten für die
Innenstadt gelegen. Dies könnte im Zusammenhang mit dem im Osten gegenüberliegenden Industriegebäude
geschehen, welches als Dienstleistungszentrum umgenutzt werden soll.
Die Fabrikantenvilla an der Ecke Bahnhofsstraße/Saalfelder Straße soll mit der Auflage, dieses
denkmalgeschützte Gebäude zu erhalten, verkaufen werden. Eine Nutzung als Café wird in Betracht
gezogen. Der Abbruch der übrigen, z.T. denkmalgeschützten, Bebauung ist aus Sicht der
Stadt möglich, wenn sich dies als notwendig erweist.
Die Teilfläche des Grundstücks, die an die Dr.-Wilhelm-Külz-Straße grenzt wird für Wohnbebauung
vorgehalten.
Der Flusslauf der Kotschau soll renaturiert werden.
Für die momentan leer stehende Villa an der Ecke Saalfelder Straße/Orlamünder Straße ist eine
Sanierung und Umnutzung als Kindergarten geplant. Der ehemalige Garten wird nach historischem
Vorbild wieder hergestellt und öffentlich zugänglich sein.
Ziele von Interessenten
Das Grundstück liegt sowohl an der Bundesstraße B281 als auch an der Landstraße L1104. Durch
dieses erhöhte Verkehrsaufkommen ist ein Investor daran interessiert, eine Tankstelle sowie einen
Lebensmittel- und einen Elektromarkt zu errichten. Er würde sich an der Renaturierung der
Kotschau und dem Rückbau der Bausubstanz beteiligen.
4.2. Konzept
Stegreifentwürfe
Auf der Grundlage der Bestandserfassung und der intensiven Makro- und Mikroanalyse (Tab. 3)
wurden durch die Verbundpartner Bauhaus-Universität und LEG städtebauliche Stegreifentwürfe
entwickelt (Abb. 12). Diese Stegreifentwürfe beziehen unter anderem Ziele des Eigentümers, der
Stadt Pößneck, der Interessenten, überregionalen Planungen, der Stadtentwicklung, der formellen
und informellen Planung ein.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 37

Tab. 3: Herleitung der Stegreifentwürfe
38 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

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40 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ ‚Einkaufsmarkt und betreutes Wohnen’
- Sanierung Produktionsgebäude, Umnutzung
Wohnen und Dienstleistungen
- Sanierung Shedhalle als Schwimmbad
- Sanierung Villa als Cafe
- Renaturierung Kotschau
- Stadtparks mit Spiel- und Freizeitfunktionen
- Neubau Wohnen an W.-Külz-Straße
- Sanierung mehrgeschossiger Gebäude
und Erweiterungsneubau für Wohnen/
Dienstleistungen (Seniorenwohnen)
- Neubau Einkaufsmarkt und Tankstelle
- Renaturierung/Umverlegung Kotschau
- Neubau Wohnen an W.-Külz-Straße
- Neuregelung der Kreuzung Saalfelder/
Orlamünder/E.-Thälmann-Straße
‚Einkaufsmärkte und kleiner Stadtpark I’ ‚Einkaufsmärkte und kleiner Stadtpark II’
- Sanierung der Produktionshalle als Einkaufsmarkt
- Neubau Parkhaus
- Renaturierung und Umverlegung
Kotschau
- Anlegen eines kleinen Stadtparks mit
Spiel- und Freizeitfunktionen
- Neubau Wohnen an W.-Külz-Straße
Abb. 12: Stegreifentwürfe
- - Neubau Einkaufsmarkt und Tankstelle
- Renaturierung und Umverlegung der
Kotschau
- Anlegen eines kleinen Stadtparks mit
Spiel- und Freizeitfunktionen
- Neubau Wohnen an W.-Külz-Straße
- Neuregelung der Kreuzung Saalfelder/
Orlamünder/E.-Thälmann-Straße
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 41

‚Wohnzeile I’ ‚Wohnzeile II’
- Sanierung Produktionsgebäude für Wohnen
und Dienstleistungen
- Neubau Handelseinrichtung als Erweiterung
Innenstadtachse und Wohn-zeilen
- Renaturierung und Umverlegung
Kotschau
- Anlegen eines kleinen Stadtparks
- Neubau Wohnen an W.-Külz-Straße
42 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
-
- Neubau Wohnzeilen
- Renaturierung und Umverlegung
Kotschau
- Anlegen eines kleinen Stadtparks
- Neubau Wohnen an W.-Külz-Straße
‚Einkaufsmärkte’ ‚Großer Stadtpark mit Teich’
- Neubau Einkaufsmärkte, Tankstelle und
Stellplatzanlage
- Renaturierung und Umverlegung der
Kotschau
- Neubau Wohnen an W.-Külz-Straße
-
- Stadtparks mit Stadtteich, Spiel- und
Freizeitfunktionen, Jugendhaus, Cafépavillon
- Neubau Wohnen an W.-Külz-Straße

‚Wohnen Stadtpark mit Teich I’ ‚Wohnen am Stadtpark mit Teich II’
- Sanierung Produktionsgebäude für Wohnen
und Dienstleistungen, Villa als Cafe
- Neubau Wohngebäude
- Renaturierung und Umverlegung
Kotschau
- Anlegen eines Stadtparks mit Stadtteich
- Neubau Wohnen an W.-Külz-Straße
-
- Sanierung Produktionsgebäude für
Wohnen und Dienstleistungen, Villa als
Cafe
- Neubau Wohngebäude und Handelseinrichtungen
- Renaturierung Kotschau
- Anlegen eines Stadtparks mit Stadtteichen
- - Neubau Wohnen an W.-Külz-Straße
‚Wohnen am Stadtpark mit Teich III’ ‚Wohnen am Stadtpark mit Teich IV’
- Sanierung Produktionsgebäude für Wohnen
und Dienstleistungen, Villa als Cafe
- Neubau Wohngebäude und Handelseinrichtungen
- Renaturierung und Umverlegung
Kotschau
- Anlegen eines Stadtparks mit Stadtteich
- Neubau Wohnen an W.-Külz-Straße
-
- Sanierung Villa als Cafe
- Neubau Wohngebäude und Handelseinrichtungen
- Renaturierung Kotschau
- Anlegen eines Stadtparks mit Stadtteich
- Neubau Wohnen an W.-Külz-Straße
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 43

Konzeptvarianten
Auf der Basis der Stegreifentwürfe entstanden für den Modellstandort vier ganz unterschiedliche
Konzeptvarianten, die mit Hilfe einer Bewertungsmatrix miteinander verglichen wurden.
Qualitative Bewertung städtebaulicher Entwürfe
Zum Vergleich und zur Bewertung von unterschiedlichen Konzeptansätzen wurde von den Verbundpartnern
Bauhaus-Universität und LEG eine Standort unabhängige Bewertungsmatrix für die
städtebaulichen Belange entworfen (Tab. 4, weitere Erläuterungen im BAND 1, Kapitel 2.2.1.). Bei
der Bewertung werden Prämissen aus den Bereichen Stadtbild und Landschaft, Bau- und Raumstrukturen,
Konfliktpotenzial und Potenzial Aufwertung/Stabilisierung betrachtet. Damit diese undifferenzierte
Matrix den Besonderheiten und Bedürfnissen des Modellstandortes A gerecht werden
kann, war es zunächst notwendig, die Bewertungsprämissen aus Sicht der Ziele und Visionen sowie
der städtebaulichen Gestaltqualität zu formulieren und damit die Richtlinie für die Bewertung
der einzelnen Kriterien festzulegen. Eine der Bewertungsprämissen entfiel, denn Dachform und
Firstrichtung sind am Standort nicht von Belangen.
Keinem der vier Bereiche: Stadtbild und Landschaft, Bau- und Raumstrukturen, Konfliktpotenzial
und Potenzial Aufwertung/Stabilisierung wird eine besondere Bedeutung zu Teil, weshalb die
Wichtung in allen vier Teilbereichen gleich ist.
44 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Tab. 4: Bewertungsmatrix mit Bewertungsprämissen
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 45

4.2.1. Konzeptvariante 1
‚Einkaufsmärkte’
Der Standort wird zur Zeit nicht genutzt. Die noch vorhandene Bebauung steht leer. Die Gebäude
wurden ausgeräumt, es stehen nur noch die baulichen Hüllen. Ein in Aufstellung befindlicher Bebauungsplan
sieht für den Standort die Errichtung von Gebäuden für großflächigen Einzelhandel
und eine Tankstelle vor.
Bei der geplanten zukünftigen Nutzung müssen besonders die immissionsschutzrechtlichen Aspekte
(Lärm, Umgang mit wassergefährdenden Stoffen, etc.) und die Lage im Überschwemmungsbereich
der Kotschau Beachtung finden.
Verkehrserschließung
Die Haupterschließung erfolgt über eine Anbindung an die Saalfelder Straße/Bahnhofstraße an der
Ostgrenze des Modellstandortes. Eine weitere Zufahrt wird es an der Westgrenze zum Bereich des
derzeitigen Getränkemarktes geben. Um Schleichverkehr zu vermeiden, sollen die beiden Zufahrten
auf dem Standort keine direkte Verbindung erhalten. Zur nördlich angrenzenden Bundesstraße
(B 281) wird keine direkte Zufahrt geben. Am Standort sind in ausreichendem Maße Stellplätze für
PKWs geplant, u.U. kann ein Teil des Stellplatzbedarfes des Stadtzentrums hier gedeckt werden.
Aus verkaufsstrategischen Gründen müssen die Stellplätze gut sichtbar zur Straße orientiert sein.
Die Anlieferung für den Handelskomplex soll rückwärtig erfolgen. Der Bachlauf der Kotschau muss
zu diesem Zwecke weiter nach Süden verlegt werden und muss - um die Überschwemmungsgefahr
zu beseitigen - eingedeicht werden. Aufgrund der topographischen Gegebenheiten ist die Erschließung
des Standortes von der Dr.-Wilhelm-Külz-Straße aus nicht möglich, auch müsste in
diesem Falle dann eine weitere neue Brücke über die Kotschau gebaut werden.
Hochbauliche Nutzung
Es ist vorgesehen auf dem Grundstück die vorhandene Bebauung komplett zu ersetzen, mit Ausnahme
der Fabrikantenvilla. Diese wird saniert und kann als Cafe oder Wohnhaus genutzt werden.
Die neue Gebäudestruktur des geplanten Gebietes für großflächigen Einzelhandel soll sich jedoch
am Verlauf der neu verlegten Kotschau orientieren und nimmt keinerlei Gebäudefluchten oder
Raumkanten der umgebenden Bebauung auf. Mit der neuen Gebäudestruktur, die sich nicht an
den vorhandenen Straßenbegrenzungen und Baufluchten orientiert, wird eine völlig autark in den
vorhandenen städtebaulichen Raum eingefügte Bebauungsstruktur geschaffen. Die neuen Gebäude
sollen 1- bis 5-geschossig sein, Traufhöhen bewegen sich bis ca. 12,5m. Die Neubebauung in
der Baulücke entlang der Dr.-Wilhelm-Külz-Straße ist als gemischte Bebauung vorgesehen (Wohnfunktion
und Kleingewerbe). Die Gebäude sollen 2- geschossig sein und eine Traufhöhe von 7,5m
nicht überschreiten. Baustrukturell ist hier die Errichtung von Reihenhausbebauung vorgesehen.
Die Traufständigkeit orientiert sich am Verlauf der Dr.-Wilhelm-Külz-Straße und der vorhandenen
Bauflucht. Zulässig sollen alle Dachformen sein.
Freiflächen
Mit der Umverlegung des Kotschaubaches (Hochwasserfreilegung) sind auch umfangreiche Freiflächengestaltungsmaßnahmen
verbunden. Nicht versiegelte Flächen sollen als Grünflächen für
den Ausgleich unvermeidbarer Beeinträchtigungen gestaltet werden (so wird vorgeschlagen die
Stellplätze mit Bäumen zu überpflanzen). Das Grundstück muss aufgrund der Geländetopographie
zur Hochwasserfreilegung der Kotschau im Verlaufe dieser eingedeicht werden. Die nördliche Freifläche
wird nicht überbaut, hier könnte künftig die neu trassierte B 281 verlaufen. In den Grenzbereichen
zur ehemaligen ‚Gottesackerkirche’ und zur Bebauung nördlich der Külz- Straße sollten an
den Grundstücksgrenzen Bäume gepflanzt werden.
46 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Abb. 13: Konzeptvariante 1 ‚Einkaufsmärkte’
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 47

48 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Tab. 5: Bewertungsmatrix Konzeptvariante ‚Einkaufsmärkte’
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 49

4.2.2. Konzeptvariante 2
‚Stadtpark’
Der Standort wird zur Zeit nicht genutzt. Die noch vorhandene Bebauung steht leer. Die Gebäude
wurden ausgeräumt, es stehen nur noch die baulichen Hüllen. Alle Gebäude (bis auf die ehemalige
Fabrikantenvilla) sollen abgebrochen werden.
Der Modellstandort ist die Schnittstelle zwischen der Pößnecker Innenstadt und den anschließenden
Gewerbeflächen vor der Stadt. In Verlängerung der öffentlichen Grünanlage der Villa an der
Saalfelder Straße/Orlamünder Straße entsteht eine Grünzäsur in Form eines Stadtparks mit Stadtteich
zu Naherholungszwecken.
Verkehrserschließung
Die Erschließung des Standortes erfolgt nur noch fußläufig von den, das Gebiet umgebenden Erschließungsstraße
aus. Die neu zu errichtenden Wohngebäude an der Dr.-W.-Külz-Straße werden
über diese erschlossen.
Hochbauliche Nutzung
Es ist vorgesehen auf dem Modellstandort die noch vorhandene Bebauung bis auf die ehemalige
Fabrikantenvilla ersatzlos abzubrechen. Die Villa wird saniert und einer öffentlichen Nutzung, z.B.
als Jugendclub zugeführt. Auf der entstehenden Freifläche sollen ein Pavillon und ein kleines Cafe
errichtet werden. Diese Gebäude können maximal eingeschossig sein und Pult- oder Flachdach
besitzen. Entlang der Dr.-W.-Külz-Straße ist eine Lückenbebauung durch maximal zweigeschossige
Wohnhäuser mit Satteldächern zu errichten. Die Bebauung entlang der Külz- Straße soll eine
Straßenflucht zwischen den vorhandenen Gebäuden an dieser Straße bilden. Die Traufen sollten
nicht höher als 6 - 7m sein.
Über die Kotschau können Fußgängerbrücken errichtet werden ebenso über die B 281 als Verbindung
zum nördlich angrenzenden Parkbereich der Villa. Der Garten dieser Villa wird nach historischem
Vorbild wiederhergestellt und öffentlich zugänglich sein.
Freiflächen
Auf den durch den Abbruch der Fabrikhallen entstehenden Freiflächen ist ein Stadtpark anzulegen,
mit einem Kinderspielplatz, einem Pavillon für diverse Freizeitaktivitäten und einem Cafe. Gleichzeitig
ist ein Teich geplant, der auch als Hochwasserrückhaltung für die Kotschau dienen soll. Der
Verlauf der Kotschau und die Uferbereiche des Teiches sollten möglichst naturnah gestaltet werden.
Alle Freiflächen sollen parkähnlich gestaltet und mit Bäumen und Sträuchern bepflanzt werden.
der Bachlauf der Kotschau soll so gestaltet werden, dass er wieder für die Einwohner Pößnecks
und ihrer Gäste erlebbar ist.
50 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Abb. 14: Konzeptvariante 2 ‚Stadtpark’
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 51

52 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Tab. 6: Bewertungsmatrix Konzeptvariante ‚Stadtpark’
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 53

4.2.3. Konzeptvariante 3
‚Wohnzeile’
Der Standort wird zur Zeit nicht genutzt. Die noch vorhandene Bebauung steht leer. Die Gebäude
wurden ausgeräumt, es stehen nur noch die baulichen Hüllen. Alle Gebäude (bis auf die ehemalige
Fabrikantenvilla) sollen abgebrochen werden. Der Bachlauf der Kotschau muss umverlegt werden
und ist mit einer Hochwasserfreilegung zu versehen.
Im Zusammenhang mit der öffentlichen Grünanlage der Villa an der Saalfelder Straße/Orlamünder
Straße entsteht eine straßenbegleitende Grünzäsur in Form eines kleinen Stadtparks. An diesen
grenzt Wohnbebauung in Zeilenform.
Verkehrserschließung
Die Haupterschließung erfolgt über eine Anbindung an den Kreuzungspunkt Saalfelder/Bahnhof-
straße an der Ostgrenze des Modellstandortes, diese Wohnstraße ist als Mischverkehrsfläche anzulegen.
Aufgrund der topographischen Gegebenheiten ist die Erschließung des Standortes von
der Dr.-Wilhelm-Külz-Straße aus nicht möglich, auch müsste in diesem Falle eine weitere neue
Straßenbrücke über die Kotschau errichtet werden. An die Külz-Straße werden nur die dort zu errichtenden
Wohngebäude direkt angeschlossen. Fußläufige Verbindungen soll es sowohl von der
Külz- als auch von der Saalfelder Straße aus in das Gebiet geben. Über die Kotschau und über die
Saalfelder Straße können Fußgängerbrücken errichtet werden.
Hochbauliche Nutzung
Es ist vorgesehen auf dem Grundstück die noch vorhandene Bebauung, bis auf die ehemalige
Fabrikantenvilla, abzubrechen. Die Villa wird saniert und als Cafe genutzt. Auf den beräumten Flächen
werden Wohngebäude in Form von Reihenhausbebauung errichtet. Im westlichen Modellstandortbereich,
am unmittelbaren Eingang zum Stadtzentrum können in der Zeilenbebauung auch
nicht störendes Kleingewerbe oder Dienstleistungsbetriebe angesiedelt werden. Die neu zu errichtenden
Gebäude sollten maximal zweigeschossig sein. Links und rechts der zu verlängernden
Saalfelder Straße sollen sich eindeutigen Baufluchten und harmonische Bebauungsstrukturen ergeben.
Die Bebauung entlang der Dr.-Wilhelm-Külz-Straße soll eine Straßenflucht zwischen den vorhandenen
Gebäuden dieser Straße bilden. Die Traufen sollten nicht höher als 6 - 7m sein.
Freiflächen
Alle nicht überbauten Grundstücksteile (außer den notwendigen Stellplätzen) sollten gärtnerisch
bzw. grünordnerisch gestaltet werden, um dem Charakter der Umgebung zu entsprechen. Es sind
fußläufige Verbindungen von der Dr.-Wilhelm-Külz-Straße und der Saalfelder Straße in das Gebiet
zu schaffen. Der nördliche, nicht überbaute Bereich des Modellstandortes könnte als Stadtpark
gestaltet werden. Entlang der Wohnstraße und im Bereich der Parkanlage können Bäume und
Sträucher gepflanzt werden, um so eine Vernetzung mit den umgebenden Grün- und Freiflächen
herzustellen.
54 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Abb. 15: Konzeptvariante 3 ‚Wohnzeile’
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 55

56 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Tab. 7: Bewertungsmatrix Konzeptvariante ‚Wohnzeile’
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 57

4.2.4. Konzeptvariante 4
‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’
Nach erfolgter Bodenneuordnung wird erhaltenswerte Bestandsbebauung weiter genutzt. Der Modellstandort
stellt die Schnittstelle zwischen der Pößnecker Innenstadt und den anschließenden
Gewerbeflächen vor der Stadt dar. In Verlängerung der öffentlichen Grünanlage der Villa (Saalfelder/Orlamünder
Straße) entsteht eine Grünzäsur - ein Stadtpark mit Stadtteich zur Naherholung.
Verkehrserschließung
Die Haupterschließung erfolgt über eine Anbindung an den Kreuzungspunkt Saalfelder/Bahnhofstraße
an der Ostgrenze des Modellstandortes. An die Dr.-Wilhelm-Külz-Straße werden die dort zu
errichtenden Wohngebäude direkt angeschlossen. Der Stadtpark ist an alle umliegenden Straßen
fußläufig angebunden. Über die Kotschau und über die nördliche Saalfelder Straße können Fußgängerbrücken
errichtet werden. Für die Umnutzung des Modellstandortes sind die teilweise
Umverlegung und die Hochwasserfreilegung der Kotschau erforderlich.
Hochbauliche Nutzung
Es ist vorgesehen, auf dem Grundstück einen Teil der noch vorhandenen Bebauung umzunutzen.
Die beiden fünfgeschossigen denkmalgeschützten Fabrikgebäude werden zu Wohnzwecken saniert.
Dabei sind verschiedene Wohnformen denkbar (z.B. Mehrgenerationswohnen mit integrierter
Betreuung). Die Shedhalle wird nach der Sanierung als Schwimmbad genutzt. In Verbindung mit
diesem Schwimmbad können im Erdgeschoss des anschließenden Gebäudes Dienstleistungen
wie Physiotherapie, Krankengymnastik und Freizeitfunktionen angeboten werden. Die ehemalige
Fabrikantenvilla kann nach der Sanierung als Cafe genutzt werden.
Die Bebauung entlang der Külz-Straße soll eine Straßenflucht zwischen den vorhandenen Gebäuden
an dieser Straße bilden. Die Traufen sollten nicht höher als 6 - 7m sein.
Freiflächen
Der Bachlauf der Kotschau wird in seinem Verlauf wieder für die Einwohner erlebbar sein. Er wird
von Überschwemmungsflächen begleitet und bildet das zentrale Element des Stadtparks. Dieser
gibt dem Modellstandort ROTASYM ein neues Image und ist identitätsstiftend für das neu entstehende
Wohnen im Grünen. Im westlichen Standortbereich entsteht ein großzügig anzulegender
Kinderspielplatz.
Alle nicht überbauten Grundstücksteile, abgesehen von den notwendigen Zufahrten und Stellplätzen,
werden gärtnerisch bzw. grünordnerisch angelegt, um dem Charakter der Umgebung zu entsprechen.
Entlang der Straßenverläufe und im Bereich des Stadtparks sowie auf den größeren
Grünflächen sollen Bäume gepflanzt werden.
58 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Abb. 16: Konzeptvariante 4 ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 59

60 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Tab. 8: Bewertungsmatrix Konzeptvariante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 61

4.2.5. Resümee
In Auswertung der städtebaulichen Konzeptvarianten mit Hilfe der entwickelten Bewertungsmatrix
schnitt die Variante ‚Einkaufsmärkte’ (Tab. 5) mit 425 Punkten am schlechtesten ab. Die höchste
zu erreichende Punktzahl beträgt 1.425. Die Variante ‚Wohnzeile’ (Tab. 7) erhielt 525 Punkte. Mit
975 Punkten liegt die Variante ‚Stadtpark’ (Tab. 6) nur knapp hinter der Vorzugsvariante.
Die Konzeptvariante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ (Tab. 8) erzielte 1.100 Punkte und
ist aus folgenden Gründen die städtebauliche Vorzugsvariante:
Stadtbild und Landschaft:
- Stadtpark als neues lokales Merkzeichen mit hoher Freiraumqualität und neuen Blickbezügen
- Teilweise Orientierung an Raumkanten und Kubaturen der Umgebung
Bau- und Raumstruktur:
- Optimale Mischnutzung mit durchschnittlichem Maß der baulichen Nutzung
- geringer Versiegelungsanteil
Konfliktpotenzial:
- vom Standort gehen keine beeinträchtigenden Emissionen aus
- denkmalgeschützte Bebauung bleibt erhalten und wird nachgenutzt
- es erfolgt im Bezug auf Natur- und Umweltschutz sowie das Stadtklima eine hohe Aufwertung
- das Nachbarschaftsrecht ist wenig betroffen
Potenzial Aufwertung/Stabilisierung:
- Aufwertung des Standortes (Imagegewinn) mit Impulswirkung auf die Nutzung der umliegenden
Bebauung
- Nachhaltige, gering innovative Nutzung, die ein Teil der Stadtgeschichte (bedeutender
Industriestandort) bewahrt
Allen Varianten gemein ist eine Bodenneuordnung des Grundstückes.
In der Bewertungsmatrix findet der Aspekt ,Interessent/Investor’ zunächst keine Berücksichtigung.
Die geplanten Investitionen zum Bau eines Supermarktes, eines Elektromarktes und einer Tankstelle
am Standort stellt eine Ausnahme dar. Für den überwiegenden Teil der Brachflächen auf den
diese Forschungsarbeit abzielt, kann nicht davon ausgegangen werden, dass konkrete Investitionsabsichten
seitens privater oder öffentlicher Vorhabensträger bestehen.
62 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

5. Umwelthemmnisse:
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken
5.1. Standortbezogene Definition von Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken
5.1.1. Basis – Prüftabelle
Es erfolgt eine Prüfung der Standortdatenlage im Hinblick auf das Vorliegen von Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken
bezüglich möglicher Gefahrenwirkungen und/oder ordnungsrechtlich unzulässiger
Einwirkungen, die von Anlagen, Bauwerken oder Abfällen oder von der Stoffbelastung des
Bodens ausgehen.
Tab. 9: Prüftabelle zur Ermittlung des Vorliegens von Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken
1 Privatrechtlich begründbare Ansprüche
1.1 Vom Standort auf Nachbarschaftsgrundstücke ausgehende nachteilige Auswirkungen
1.1.1 Grenzen
1.1.2 Medien
a) Bestehen Anhaltspunkte für nachbarrechtliche Ansprüche zur Errichtung
oder Reparatur von Einfriedungen bzw. die Rück- oder Vorverlegung von
Einfriedungen auf die Flurstücksgrenze?
b) Stehen zum Bewertungsstandort gehörende Gebäude/Anlagen auf Nachbargrundstücken,
die Inhalt von Schadensersatz- oder Beseitigungsansprüchen
sein können?
c) Können nachbarrechtliche Ansprüche für bestehende Dachtraufen geltend
gemacht werden?
d) Können nachbarrechtliche Ansprüche bezüglich der Grenzbepflanzung (Mindestabstände)
geltend gemacht werden?
a) Führen Medien- und andere Leitungen vom betrachteten Standort auf Nachbargrundstücke
und kann deren Beseitigung/Rückbau gefordert werden?
1.1.3 Gebäude/Anlagen/Baugrund
a) Besteht Einsturzgefahr durch aufragende Bausubstanz/Anlagen auf Nachbargrundstücke?
b) Existieren Nachbarwände, aus deren pflichtgemäßem Erhalt nachbarrechtliche
Forderungen erwachsen können?
c) Besteht eine Lärmbelästigung durch die Nutzung bzw. Tätigkeiten, die zu
nachbarrechtlichen Forderungen führen können?
d) Können nachbarrechtliche Ansprüche bezüglich bestehender Bodenerhöhungen
an Grundstücksgrenzen geltend gemacht werden?
e) Führen Entsiegelungen auf dem betreffenden Grundstück zu Vernässungen/
Baugrundbeeinträchtigungen des Nachbargrundstückes, die zu entsprechenden
Forderungen führen können?
f) Bestehen Anhaltspunkte zu weiteren Sachverhalten bzgl. der Gebäude/
Anlagen und des Baugrundes, die zu nachbarrechtlichen Ansprüchen führen
können?
ja nein
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 63
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X

1.1.4 Umwelt
64 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
ja nein
a) Werden über den Luftweg Schadstoffe auf Nachbargrundstücke getragen? X
b) Wird das Grundwasser auf Nachbargrundstücken im Abstrom kontaminiert? X 1
c) Werden Oberflächenwässer auf Nachbargrundstücken kontaminiert? X
d) Wurden Abfälle auf Nachbargrundstücke verbracht? X
e) Gehen vom zu bewertenden Grundstück Geruchsbelästigungen auf Nachbargrundstücke
aus?
f) Existieren weitere Anhaltspunkte für vom Standort ausgehende nachteilige
ökologische Auswirkungen auf Nachbarschaftsgrundstücke? (z.B. Gefährdung
von Flora & Fauna)
1.1.5 Sonstige nachteilige Auswirkungen auf Nachbargrundstücke
a) Bestehen weitere Anhaltspunkte für nachteilige Auswirkungen auf Nachbargrundstücke,
insbesondere aufgrund nachbarrechtlicher Regelungen der
Bundesländer?
1.2 Verpflichtungen des Grundstückseigentümers aus privatrechtlich vertraglichem Grund
a) Bestehen privatrechtlich vertragliche Verpflichtungen zum Rückbau von
Gebäuden oder Anlagen?
b) Bestehen privatrechtlich vertragliche Verpflichtungen für umweltschutzbezogene
Mehraufwendungen bei zukünftigen Baumaßnahmen einschließlich
Rückbau?
c) Bestehen privatrechtlich vertragliche Verpflichtungen zur Abfallbeseitigung? X
d) Existieren Forderungen auf Entschädigungen (z.B. Haftung für Berg- u. a.
Schäden)
e) Bestehen weitere privatrechtlich vertragliche Verpflichtungen? X
2 Verpflichtungen im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Verantwortung und der Rechtspflichten des
Grundstücksbesitzers
2.1 Verpflichtungsgrundtyp einer bestandskräftigen Anordnung
2.1.1 Verpflichtungsgrundtyp bestandskräftige Anordnung Untersuchung
a) Liegt eine bestandskräftige Anordnung zur Durchführung von Untersuchungen/Gefahrenerforschungsmaßnahmen
vor?
2.2.2 Verpflichtungsgrundtyp bestandskräftige Anordnung Gefahrenabwehr
a) Liegt eine bestandskräftige Anordnung zur Durchführung von Umweltschutzmaßnahmen
zur Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes vor?
2.2 Verpflichtungsgrundtyp behebungspflichtige ökologische Lasten
2.2.1 Verpflichtungstyp Gefahrenerforschungsmaßnahmen
a) Bestehen konkrete Anhaltspunkte eines hinreichenden Verdachtes einer
schädlichen Bodenveränderung oder einer Altlast, die die zuständige Behörde
veranlassen könnte, Gefahrenerforschungsmaßnahmen (Gefährdungsabschätzung…)
anzuordnen?
1 zumindest für die Vergangenheit nicht auszuschließen
X
X
X
X
X
X
X
X
X

) Bestehen konkrete Anhaltspunkte eines hinreichenden Verdachtes von Gewässerverunreinigungen,
die die zuständige Behörde veranlassen könnte,
Gefahrenerforschungsmaßnahmen anzuordnen?
c) Bestehen Anhaltspunkte für die Anordnung anderer oder weiterer Gefahrenerforschungsmaßnahmen?
2.2.2 Verpflichtungstyp Gefahrenabwehr
ja nein
2.2.2.1 Schutzgut Mensch
Lassen sich unter Berücksichtigung aller relevanten standortspezifischen Fakten und des Standes der wissenschaftlichen
Erkenntnis über die ökologischen Konsequenzen der recherchierten Umweltsachverhalte
Anhaltspunkte dafür ableiten, dass Leben und Gesundheit von Menschen gefährdet wären?
a) Bestehen konkrete Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen durch Ausgasungen
und partikelgetragenen Transport von gesundheitsgefährdenden
Schadstoffen (incl. Asbest)?
b) Bestehen konkrete Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen durch
Schadstoffeintrag in öffentlich genutzte Oberflächenwässer wie z.B. Badegewässer?
c) Bestehen Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen durch Schadstoffeintrag
in Trinkwasservorkommen?
d) Bestehen Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen durch Schadstoffeintrag
in genutzte Grundwässer?
e) Bestehen Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen durch Kampfstoffe
und Munition?
f) Bestehen Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen/akute Verletzungsgefahr
durch Einstürze von Gebäuden und anderen Bauwerken wie auch
Stützeinrichtungen, Anlagen, Böschungen und Felswänden, Rutschungen,
sowie Einbrüche in den Untergrund?
g) Bestehen Anhaltspunkte zu weiteren Gesundheitsgefährdungen? X
2.2.2.2 Schutzgut Boden
a) Liegen Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen vor? X
b) Lassen sich unter Berücksichtigung aller relevanten standortspezifischen
Fakten Anhaltspunkte dafür ableiten, dass die standortrelevanten Bodenfunktionen
durch schädliche Bodenveränderungen i. S. § 2 Abs. 3
BBodSchG beeinträchtigt sein können?
2.2.2.3 Schutzgut Oberflächengewässer
a) Existieren Oberflächengewässer in der Standortumgebung, die von diesem
umweltrelevant beeinflusst werden könnten?
b) Lassen sich unter Berücksichtigung aller relevanten standortspezifischen
Fakten und des Standes der wissenschaftlichen Erkenntnis über die ökologischen
Konsequenzen der recherchierten Umweltsachverhalte (Kontaminationen
usw.) Anhaltspunkte dafür ableiten, dass eine Beeinflussung von Oberflächenwässern
zu besorgen wäre?
2.2.2.4 Schutzgut Grundwasser
a) Existieren Grundwasservorkommen im Standortbereich, die von diesem
umweltrelevant beeinflusst werden könnten?
2 Anmerkung: Ein Teil der Gebäude besitzt Wellasbestdächer. Dem ist beim Abriss (Gesundheitsgefähr-
dung, Arbeitsschutz) Rechnung zu tragen.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 65
X
X 2
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X

) Lassen sich unter Berücksichtigung aller relevanten standortspezifischen
Fakten und des Standes der wissenschaftlichen Erkenntnis über die ökologischen
Konsequenzen der recherchierten Umweltsachverhalte (Kontaminationen
usw.) Anhaltspunkte dafür ableiten, dass eine Beeinflussung der
Grundwassergüte zu besorgen wäre?
(Überschreitung der Geringfügigkeitsschwellen im Grundwasser durch
standortbürtige Schadstoffe)
2.2.2.5 Sonstige betroffene Schutzgüter
66 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
ja nein
a) Existieren im Standortbereich weitere Schutzgüter? X
b) Liegen Anhaltspunkte für behördlich durchsetzbare Umweltschutzmaßnahmen
wegen ökologischer Sachverhalte zur Abwehr von Gefahren für sonstige
betroffene Schutzgüter vor?
2.3 Verpflichtungsgrundtyp Rekultivierung/Stilllegung von Altablagerungen/Deponien
a) Befinden sich auf dem Standort Altablagerungen/Deponien? X
b) Ist eine Behandlung gemäß Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz geboten? X
2.4 Verpflichtungsgrundtyp Abfallentsorgung
a) Befinden sich, bezogen auf den Stichtag, auf dem Standort Abfälle, die gemäß
§ 3 Abs. 4 Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz zu entsorgen sind?
2.5 Verpflichtungsgrundtyp Anlagenverwahrung gemäß Wasserhaushaltsgesetz (WHG)
a) Sind auf dem Standort Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen
vorhanden, deren vorschriftsmäßige Stilllegung erforderlich ist?
2.6 Verpflichtungsgrundtyp Bergrecht
a) Steht der Standort unter Bergrecht? X
b) Liegen Anhaltspunkte für bergrechtlich durchsetzbare Maßnahmen zum
Rückbau von bergbaulichen Anlagen, zur Verwahrung von Schächten und
Stollen, zur Rekultivierung und Wiedernutzbarmachung oder hinsichtlich weiterer
bergrechtlicher Verpflichtungen vor?
2.7 Verpflichtungsgrundtyp Atomrecht
a) Liegen Anhaltspunkte dafür vor, dass am Standort mit radioaktiven Stoffen
umgegangen wurde?
b) Liegen Anhaltspunkte für atomrechtliche Entsorgungs- und Rückbauverpflichtungen
vor?
2.8 Verpflichtungsgrundtyp öffentlich-rechtlicher Vertrag
a) Liegt ein öffentlich-rechtlicher Vertrag vor? X
b) Erwachsen aus dem öffentlich-rechtlichen Vertrag Verpflichtungen, die nicht
in den voran stehenden Grundtypen enthalten sind?
3 Trotz bereits erfolgten Teilberäumungen befinden sich auf dem Standort noch kleinere Mengen entsorgungs-
pflichtiger Abfälle
X
X 3
X
X
X
X
X
X

5.1.2. Einstufung/Graduierung bodenschutzbezogener Risikofaktoren
Relevanz- und Beeinträchtigungsprüfung der einzelnen Bodenfunktionen
Bodenfunktion 1a: Funktion als Lebensgrundlage und Lebensraum für Menschen,
Tiere, Pflanzen und Bodenorganismen
Tab. 10: Zuordnung des Lebensraumes laut planungsrechtlicher Ausweisung
Mensch Tier, Pflanze, Bodenorganismen
Vornutzung industrielle Metallverarbeitung untergeordnet
Status quo Brachfläche mit Bauruinen
(im Abriss begriffen)
geplante Nutzung städtischer Innenbereich mit
gewerblicher Nachnutzung
untergeordnet
untergeordnet
Bemerkung: Nach der ehemals metallverarbeitenden industriellen Nutzung stellt das Gebiet
eine Brachfläche mit Bauruinen dar. Zum Bewertungsstichtag ist der Abriss
der bereits viele Jahre leerstehenden Gebäude in Durchführung begriffen.
Entsprechende planungsrechtliche Zuordnungen können dazu führen, dass Funktionen als Lebensgrundlage
konkurrieren, z.B. dass bei einer planungsrechtlichen Zuordnung ‚Mensch’ die Eigenschaften
des Standortes als Lebensraum für Tiere, Pflanzen und Bodenorganismen eingeschränkt
sind oder umgekehrt.
Ist die Bodenfunktion durch die planungsrechtliche Nutzung für den Standort relevant?
Tab. 11: Relevanzprüfung der Bodenfunktion 1a
Die Bodenfunktion 1a ist für den Standort nicht relevant
bedingt relevant X
relevant
dominant
? in dieser Phase unklar
Bemerkung: Die natürliche Lebensraumfunktion wird primär durch die Lage des Standortes
im industriellen und gewerblichen Bereich und der damit im Zusammenhang
stehenden Ausgliederung aus der naturnahen Flächennutzung bestimmt.
Hiermit ist die natürliche Lebensraumfunktion des Bodens (1a) nur bedingt
relevant.
Im Zusammenhang mit der den Standort durchfließenden zentralen Vorflut
des Kotschaubaches und deren lokalen Einhausung ist eine signifikante Beeinträchtigung
des aquatischen Lebensraumes verbunden. Eine solche Beeinträchtigung
wird im Zusammenhang mit dem Geltungsbereich des Bundesbodenschutzgesetztes
als nicht relevant bewertet (Wasserhaushaltsrecht).
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 67

Beeinträchtigungen der Bodenfunktion liegen vor, wenn deren Funktion in Frage gestellt ist. Mögliche
Beeinträchtigungen der Bodenfunktion können erfolgen durch:
Tab. 12: Check-Tabelle zur Beeinträchtigung der Bodenfunktion 1a
Kriterien großflächig lokal punktuell
Bodenabtrag/-austausch X
Versiegelung X
Kontamination X
Bausubstanz X
Bewuchs X
68 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
nicht zutreffend
Schutzstatus X
Baugrundsituation X
Ist die Bodenfunktion durch die Standortnutzung in der Vergangenheit, gegenwärtig oder zukünftig
schädlich verändert bzw. beeinträchtigt?
Tab. 13: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 1a
Die Bodenfunktion 1a ist am Standort unbeeinträchtigt
Resümee
Abb. 17: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 1a
am Modellstandort A ROTASYM Pößneck
geringfügig beeinträchtigt
beeinträchtigt X
außer Funktion
? in dieser Phase unklar
Die Bodenfunktion 1a (Funktion als Lebensgrundlage
und Lebensraum für Menschen, Tiere, Pflanzen
und Bodenorganismen) ist für den Standort
ROTASYM nur bedingt standortrelevant (Stufe 1).
Durch die planungsrechtliche Ausweisung des
Standortes als Gewerbegebiet ist dieser dem Lebensraum
des Menschen zugeordnet, der die
Fläche zur materiellen Produktion und Produkthandel
nutzte und wieder nutzen wird.
Die Bodenfunktion 1a als Lebensgrundlage für
den Menschen ist jedoch am Standort durch:
- (Teil-)Bodenauftrag,
- (Teil-)Versiegelung,
- baufällige aufragende Bausubstanz und
- Bodenkontaminationen beeinträchtigt.
Bei Beibehaltung des Status quo ist eine gefahrlose
Nutzung durch den Menschen nicht möglich, es
wird entsprechend der Methodik ein mittleres Risiko
hinsichtlich der Bodenfunktion 1a abgeleitet.

Bodenfunktion 1b: Funktion als Bestandteil des Naturhaushaltes, insbesondere mit
seinen Wasser- und Nährstoffkreisläufen
Tab. 14: Zuordnung zur Vornutzung
Naturhaushalt am Standort
Relevanz
ja nein
Bodenstruktur/Bodenart X
Bodenqualität X
Topographie/Relief X
Wasserkreisläufe
Niederschlag X
Verdunstung X
Oberflächenwasserabfluss X
Grundwasserneubildung X
Grundwasserentlastung X
Grundwasserqualität X
Nährstoffkreisläufe
Bewuchs/Vegetationstyp X
Bioverfügbarkeit X
geogener Nährstoffbesatz X
Tierbesatz X
organisches Material X
Klimaregulierende Ausgleichpotenziale
Luftaustausch X
Frisch- und Kaltluftentstehung X
Tab. 15: Relevanzprüfung der Bodenfunktion 1b
Die Bodenfunktion 1b ist für den Standort nicht relevant
bedingt relevant X
relevant
dominant
? in dieser Phase unklar
Bemerkung: Aufgrund der Lage im urbanen Bereich (Stadtzentrum) und der damit im Zusammenhang
stehenden Ausgliederung aus der naturnahen Flächennutzung
ist die Bodenfunktion 1b nur bedingt standortrelevant.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 69

Tab. 16: Zuordnung des Standortes laut planungsrechtlicher Ausweisungen zum Status quo
Ehemalige Nutzung: industrielle Metallverarbeitung
Jetzige Nutzung: Brachfläche mit Bauruinen (im Abriss begriffen)
Geplante Nutzung: städtischer Innenbereich mit gewerblicher Nachnutzung
Tab. 17: Umweltrelevante Veränderungen von Funktionen durch die ehemalige/aktuelle Standortnutzung, die die geplante
Nutzung beeinträchtigen können
Naturhaushalt am Standort
unbeeinträchtigt
geringfügig
beeinträchtigt
Beeinträchtigung
beeinträchtigt
70 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
außer
Funktion
Bodenstruktur/Bodenart X
Bodenqualität X
Topographie/Relief X
Wasserkreisläufe
Niederschlag X
Verdunstung X
Oberflächenwasserabfluss X
Grundwasserentlastung X
Grundwasserqualität X
Nährstoffkreisläufe
Bewuchs/Vegetationstyp X
Bioverfügbarkeit X
geogener Nährstoffbesatz X
Tierbesatz X
organisches Material X
Klimaregulierende Ausgleichpotenziale
Luftaustausch X
in dieser
Phase
unklar
Frisch- und Kaltluftentstehung X
Bemerkung: Für die vorgesehene künftige sensiblere Nutzung sind einige Kriterien, die der
Bodenfunktion 1b zuzuordnen sind, als beeinträchtigt anzusehen.

Tab. 18: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 1b
Die Bodenfunktion 1b ist am Standort unbeeinträchtigt
Resümee
Abb. 18: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 1b
am Modellstandort A ROTASYM Pößneck
geringfügig beeinträchtigt
beeinträchtigt X
außer Funktion
? in dieser Phase unklar
Die Bodenfunktion 1b (Funktion als Bestandteil
des Naturhaushalts, insbesondere mit seinen
Wasser- und Nährstoffkreisläufen) ist für den
Standort ROTASYM Pößneck durch die Lage des
Betriebsgrundstücks im urbanen Bereich und der
damit im Zusammenhang stehenden Ausgliederung
aus der naturnahen Flächennutzung nur
bedingt standortrelevant (Stufe 1).
Durch großflächige Bodenverdichtung, Überbauung
bzw. Durchörterung mit unterflur verlegten
Ver- und Entsorgungstrassen, Versiegelung,
künstlicher Ableitung des Niederschlagswassers
und lokalen Verunreinigungen ist die Leistungsfähigkeit
der den Naturhaushalt aufbauenden
Umweltgüter im gesamten Stadtgebiet deutlich
reduziert. Der Einfluss des Betriebsstandortes ist
dabei anteilmäßig zu vernachlässigen.
Im Zusammenhang mit der dennoch relevanten
Grundwasserhaushaltsfunktion der Grundwasserentlastung
in die zentrale Vorflut ist eine Beeinträchtigung
(Stufe 2) der Bodenfunktion 1b
abzuleiten.
Bodenfunktion 1c: Funktion als Abbau-, Ausgleichs- und Aufbaumedium für stoffliche
Einwirkungen aufgrund der Filter-, Puffer- und Stoffumwandlungseigenschaften,
insbesondere auch zum Schutz des Grundwassers
Zunächst wird geprüft, ob und in welchem Maße die Bodenfunktion 1c für den Standort relevant ist.
Hierzu wird folgendes Beurteilungsmuster vorgestellt:
Tab. 19: Relevanzkriterien und –prüfung für die Bodenfunktion 1c
Kriterien Beschreibung/Beispiele X
nicht relevant Es existieren im vom Standort beeinflussbaren Bereich keine ausgebildeten
Grundwässerkörper.
bedingt relevant Es existieren im vom Standort beeinflussbaren Bereich nur
‚schwebende Grundwässer’, auch in überwiegend bindigen Horizonten.
Der Standort ist entsprechend seiner Nutzung derart weitflächig
und wirksam versiegelt, dass die Grundwasserschutzfunktion nur
eine ergänzende ist.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 71
X

Kriterien Beschreibung/Beispiele X
Relevant Der Boden nimmt eine wichtige Funktion zum Schutz des Grundwassers
ein.
dominant Die Funktion dominiert als alleinige oder gegenüber andern relevanten
Funktionen herausragende Nutzung. Beispiel: Grundstücke
mit Wassergewinnungsanlagen oder deren unmittelbarer Umgebung.
? in dieser Phase unklar Es liegen keinerlei Anhaltspunkte für eine belastbare Einschätzung
vor. Untersuchungsbedarf erforderlich.
Bemerkung: Der Standort befindet sich in der sensiblen Lage eines Tal-
Grundwasserleiters mit nur geringen Grundwasserflurabständen. Mit der flächenhaften
Versiegelung des Standortareals kann die natürliche Schutzfunktion
gegenüber stofflichen Einwirkungen nur eingeschränkt fungieren und ist
somit nur bedingt relevant.
Tab. 20: Substantieller Aufbau der dem Standort unterlagernden Schichtenfolgen einschließlich anthropogener Schichten,
deren Mächtigkeit, ihres Rückhalte- und Puffervermögens gegenüber Schadstoffen bzw. Schadstoffführender
Wässer und ihrer hydrogeologischen Klassifizierung
Nr. Mächtigkeit Gestein Hydrogeol.
Klassifizierung
1 0 - 1 Versiegelung GW-
Nichtleiter
Filter-, Puffer-, UmwandlungsvermögengegenüberStandortspezifischen
Schadstoffen
72 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
Schadstoffbelastung
punktuell lokal flächig
(+) 0 B 0
2 1 - 3 Auffüllung GW-Leiter - 0 B B
3 3 - 5 Auelehm GW-Stauer + 0 B 0
4 3 - 10 Terrassenkies GW-Leiter - 0 B 0
5 ... Zechsteinzersatz
GW-Leiter bis
-Nichtleiter
(+) 0 0 0
↑ ↑
Legende: + stark A: Klassifizierung auf
Analysen gestützt
(+) eingeschränkt B: Klassifizierung prog-
- nicht vorhanden
nostisch/Analogien
0: nicht zutreffend
? noch unklar
Bemerkung: Eine umweltrelevante Belastung des Grundwassers ist aufgrund des hohen
Versiegelungsgrades, der punktuell/lokalen Konzentrationen nach relativ geringfügigen
Belastungen im oberflächennahen Boden sowie aufgrund der
standortspezifischen Verbreitung des Grundwasserstauers Auelehm als geringfügig
einzuordnen.
In der Vergangenheit konnten punktuell standortbürtige Grundwasserschadstoffe
nachgewiesen werden.

Tab. 21: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 1c
Stoffbelastung Folgerung für die Beeinträchtigung der Bodenfunktion
1c
keine nachgewiesene Belastung unbeeinträchtigt
die Bodenfunktion 1c ist intakt
Stoffbelastungen des Bodens sind organoleptisch
bzw. technisch-analytisch nachgewiesen
oder zu prognostizieren.
Die Stoffbelastungen sind niedrig, mit geringer
Umweltrelevanz und/oder punktuell.
Stoffnachschub ist nicht/nur in geringem Maße
zu prognostizieren.
starke Stoffbelastung, beispielsweise haben
Schadstoffe hoher Umweltrelevanz die
Schichtenfolge über Teilareale des Standortes
durchdrungen
sehr starke Stoffbelastung, beispielsweise
haben Schadstoffe mit hoher Umweltrelevanz
die Schichtenfolge massiv und über weite
Areale durchdrungen
Resümee
Abb. 19: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 1c
am Modellstandort A ROTASYM Pößneck
geringfügig beeinträchtigt
die Bodenfunktion ist weitgehend intakt (nur
partiell, punktuell oder geringfügig beeinträchtigt),
ein umweltrechtlich begründbarer Handlungsbedarf
kann nicht abgeleitet werden
beeinträchtigt
die Bodenfunktion ist über Teilbereiche unwirksam
und somit dort nachhaltig schädlich
verändert, d.h. wenn die Schadstoffe die
Schichtenfolge durchdringen konnten, ist die
Funktion der Einzelschicht unwirksam
außer Funktion
der Boden ist durch die Standortnutzung bzw.
durch die Nutzung des relevanten Umfeldes
über weite Areale des Standortes derart massiv
beeinträchtigt, dass die definierte Funktion
zum Status quo nicht mehr wirkt
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 73
X
X
(X)
Die Bodenfunktion 1c (Funktion als Abbau-, Ausgleichs-
und Aufbaumedium für stoffliche Einwirkungen
aufgrund der Filter-, Puffer-, und Stoffumwandlungseigenschaften,
insbesondere auch
zum Schutz des Grundwassers) ist aufgrund der
flächenhaften Versiegelungen für den Standort
nur bedingt relevant (Stufe 1).
Aufgrund des punktuell/lokalen Charakters von
Belastungen mit relativ geringfügigen Konzentrationen
im oberflächennahen Boden sowie aufgrund
der standortspezifischen Verbreitung des
Grundwasserstauers Auelehm ist diese Funktion
trotz punktuell nachgewiesener Belastungen im
Grundwasser nur gering beeinträchtigt. Eine Beeinträchtigung
ist in der Vergangenheit durch
Grundwasserschadstoffe nachgewiesen.
Hinsichtlich der Bodenfunktion 1c wird für den
Standort zum Status quo nur ein geringes Risiko
abgeleitet.

Bodenfunktion 2: Funktion als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte
Tab. 22: Zuordnung laut fachrechtlicher Schutzausweisung
Die Standortfunktion ist relevant, wenn eine Ausweisung oder ein begründeter
Anhaltspunkt vorliegt als
74 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
ja nein
Naturdenkmal/Flächennaturdenkmal X
Geotop/Pedotop X
Biotop X
Technisches Denkmal X
Denkmalschutz (allgemein) X
Denkmalensemble X
Kulturdenkmal (Bau- oder Bodendenkmal) X
Prähistorische Fundstelle X
Archäologische Fundstelle X
kulturhistorisch wertvoller Landschaftsbestandteil X
Tab. 23: Lagezuordnung nur für identifizierte Teilflächen mit der Bodenfunktion 2 gemäß Tab. 22
Lage der Teilflächen innerhalb X
partiell
randlich
im relevanten Umfeld X
Bemerkung: Die Fabrikanten-Villa ist ein Einzeldenkmal. Die Industriegebäude sind ebenfalls
Einzeldenkmale, wurden jedoch zum Abbruch freigegeben.
Das angrenzende Flurstück der ‚Gottesackerkirche’ ist ein Bodendenkmal.
Tab. 24: Relevanzprüfung der Bodenfunktion 2
Die Bodenfunktion 2 ist für den Standort nicht relevant
bedingt relevant X
relevant
dominant
? in dieser Phase unklar
Bemerkung: Im Zusammenhang mit dem angrenzenden sensiblen Bodendenkmal der
‚Gottesackerkirche’ ist die Einstufung der Bodenfunktion 2 in ‚bedingt relevant’
begründet, auch wenn sich der Schutzstatus nicht unmittelbar auf das Untersuchungsgebiet
bezieht.

Ist die Bodenfunktion durch die Standortnutzung in der Vergangenheit, gegenwärtig oder zukünftig
schädlich verändert bzw. beeinträchtigt?
Tab. 25: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 2
Die Bodenfunktion 2 ist am Standort unbeeinträchtigt
geringfügig beeinträchtigt X
beeinträchtigt
außer Funktion
? in dieser Phase unklar
Bemerkung: Das Bodendenkmal der ‚Gottesackerkirche’ wurde in der Vergangenheit durch
industrielle Nutzung teilweise in Anspruch genommen und beeinträchtigt. Zum
Status quo kann kein Schutzbedürfnis mehr abgeleitet werden.
Resümee
Abb. 20: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 2
am Modellstandort A ROTASYM Pößneck
Die Bodenfunktion 2 (Funktion als Archiv der
Natur- und Kulturgeschichte) ist für den Standort
unmittelbar selbst nicht bzw. nicht mehr relevant.
Durch ein angrenzendes sensibles Bodendenkmal
und dessen Beeinträchtigung in der Vergangenheit
ist für Standort selbst eine bedingt relevante
Schutzbedürftigkeit der Bodenfunktion 2
abzuleiten.
Es ist wird insgesamt kein Risiko abgeleitet.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 75

Bodenfunktion 3a: Funktion als Rohstofflagerstätte
Tab. 26: Zuordnung laut planungsrechtlicher Ausweisung bzw. fachlichen Anhaltspunkten
a) Ist aus der geologisch-hydrogeologischen Situation das Vorhandensein von Rohstoffen/Bodenschätzen
abzuleiten?
b) Ist der Rohstoff von wirtschaftlichem Interesse – sind wirtschaftlich gewinnbare Mengen
und Qualitäten zu erwarten?
Legende: X = Kies Y = Sole
Wenn a) und b) mit ‚ja’, dann weiter mit:
Ist der Rohstoff aufgrund der Umfeldsituation und unter Beachtung von schutz- und
naturschutzrechtlichen Belangen gewinnbar?
76 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
ja nein
X
X
ja nein
Besitzt der Rohstoff eine bergrechtliche Einstufung? bergfreier Rohstoff X
grundeigener Rohstoff X
Besitzt der Rohstoff eine infrastrukturelle Bedeutung für die Region? X
Ist der Rohstoff von überregionaler Bedeutung? X
Welcher Erkundungsstand liegt für den Rohstoffkörper
vor?
Verdachtsfläche X
Höffigkeitsfläche X
Aufsuchung X
erkundete Lagerstätte X
Hat die Lagerstätte bergrechtlichen Bestandsschutz? Bewilligung X
Bergwerkseigentum X
Bemerkung: Anhydrit und Gips des Zechstein bilden den Untergrund des gesamten
Standortes. Dieses Gestein ist für die Baustoffindustrie von Bedeutung.
Tab. 27: Lagezuordnung für Teilflächen der Bodenfunktion 3a (wenn Tab. 26 a) und b) mit ‚ja’
Lage der Teilflächen innerhalb X
Bemerkung: s.o.
partiell
randlich X
X

Tab. 28: Standortrelevanzprüfung der Bodenfunktion 3a
Die Bodenfunktion 3a ist für den Standort nicht relevant X
bedingt relevant
relevant
dominant
? in dieser Phase unklar
Bemerkung: Der Rohstoff besitzt keinen bergrechtlichen Bestandsschutz. Eine Genehmigung
zur Gewinnung ist aufgrund der Zuordnung des Standortes als städtischer
Innenbereich als nicht relevant anzusehen.
Ist die Bodenfunktion durch die Standortnutzung in der Vergangenheit, gegenwärtig oder zukünftig
schädlich verändert bzw. beeinträchtigt?
Tab. 29: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 3a
Die Bodenfunktion 3a ist am Standort unbeeinträchtigt X
geringfügig beeinträchtigt
beeinträchtigt
außer Funktion
? in dieser Phase unklar
Bemerkung: Durch die bisherigen Nutzungen erfolgten keine Beeinträchtigungen der Bodenfunktion
3a.
Resümee
Abb. 21: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 3a
am Modellstandort A ROTASYM Pößneck
Die Bodenfunktion 3a (Funktion als Rohstofflagerstätte)
ist für den Standort nicht relevant und
durch die Vornutzung unbeeinträchtigt.
Es kann kein Risiko abgeleitet werden.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 77

Bodenfunktion 3b: Fläche für Siedlung und Erholung
Tab. 30: Zuordnung laut planungsrechtlicher Ausweisung/fachlichen Anhaltspunkten
Funktion als ja nein
Wohngebiet X
Innerstädtisches Grün X
Gartenanlage X
Park X
Naherholungsgebiet, Böden/Wasserflächen X
Sportanlage X
Wandergebiet X
Campingplatz X
Ortsverbindungstrasse X
Ausgewiesenes Wander- und Wintersportgebiet X
Tab. 31: Lagezuordnung für Teilflächen der in Tab. 30 identifizierten Bodenfunktion 3b
Ausweisung der Fläche entfällt innerhalb
Tab. 32: Standortrelevanzprüfung der Bodenfunktion 3b
partiell
randlich
im relevanten Umfeld
Die Bodenfunktion 3b ist für den Standort nicht relevant X
bedingt relevant
relevant
dominant
? in dieser Phase unklar
Ist die Bodenfunktion durch die Standortnutzung in der Vergangenheit, gegenwärtig oder zukünftig
schädlich verändert bzw. beeinträchtigt?
78 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Tab. 33: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 3b
Die Bodenfunktion 3b ist am Standort unbeeinträchtigt X
geringfügig beeinträchtigt
beeinträchtigt
außer Funktion
? in dieser Phase unklar
Bemerkung: Die lokalen Bodenkontaminationen würden nur dann eine geringfügige Beeinträchtigung
der Nutzungsfunktion für Siedlungs- und Erholungszwecke darstellen,
wenn eine solche planungsrechtlich ausgewiesen wäre.
Resümee
Abb. 22: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 3b
am Modellstandort A ROTASYM Pößneck
Die Bodenfunktion 3b (Funktion als Siedlungs-
und Erholungsfläche) ist für den Standort ohne
Relevanz, somit besteht auch kein Risiko.
Bodenfunktion 3c: Standort für land- und forstwirtschaftliche Nutzung
Tab. 34: Zuordnung laut planungsrechtlicher Ausweisung/fachlichen Anhaltspunkten
Funktion als ja nein
Renaturierungsfläche X
Wiesenfläche, derzeit ungenutzt X
Weidefläche X
Stilllegungsfläche X
Land- und forstwirtschaftliche Brache X
Obstplantage X
Streuobstwiese X
Sonderkulturen X
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 79

Funktion als ja nein
Gartenbaufläche X
Lager- und Logistikfläche Landwirtschaft X
Viehhaltung X
Ackerfläche X
Forstwirtschaftliche Nutzung nach Waldgesetz X
kurzumtriebige Energieholzgewinnung X
Tab. 35: Lagezuordnung für Teilflächen der in
Tab. 34 identifizierten Bodenfunktion 3c
Ausweisung der Fläche entfällt innerhalb
Tab. 36: Standortrelevanzprüfung der Bodenfunktion 3c
partiell
randlich
im relevanten Umfeld
Die Bodenfunktion 3c ist für den Standort nicht relevant X
bedingt relevant
relevant
dominant
? in dieser Phase unklar
Ist die Bodenfunktion durch die Standortnutzung in der Vergangenheit, gegenwärtig oder zukünftig
schädlich verändert bzw. beeinträchtigt?
Tab. 37: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 3c
Die Bodenfunktion 3c ist am Standort unbeeinträchtigt X
geringfügig beeinträchtigt
beeinträchtigt
außer Funktion
? in dieser Phase unklar
80 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Resümee
Abb. 23: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 3c
am Modellstandort A ROTASYM Pößneck
Die Bodenfunktion 3c (Funktion als Standort für
die land- und forstwirtschaftliche Nutzung) ist für
den Standort nicht relevant. Der Standort befindet
sich inmitten eines Industriegebietes. Es existieren
keine planungsrechtlichen Ausweisungen für
land- oder forstwirtschaftliche Nutzungen.
ES besteht somit auch kein Risiko.
Bodenfunktion 3d: Funktion als Standort für sonstige wirtschaftliche und öffentliche
Nutzung, Verkehr, Ver- und Entsorgung
Tab. 38: Zuordnung laut planungsrechtlicher Ausweisung/fachlichen Anhaltspunkten
Funktion als ja nein
Öffentliche Straßen und Plätze X
Öffentliche/kommunale Gelände, Verwaltung, Versorgung, Bildung, Gesundheitswesen X
Standorte zur Abfallannahme, Recycling, Lagerung X
Handelseinrichtungen X
Gewerbeflächen X
Industrieflächen X
Logistikstandorte X
Flächen von Versorgungsträgern Energie X
Deponien/Abwasserreinigung X
Überregionale Straßentrassen X
Schienentrassen X
Flugplätze X
Hafen/Wasserstraßen X
Bemerkung: Der Standort liegt derzeit brach.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 81

Tab. 39: Lagezuordnung für Teilflächen der in Tab. 38 identifizierten Bodenfunktion 3d
Ausweisung der Fläche innerhalb X
Bemerkung: Der Standort liegt derzeit brach.
Tab. 40: Standortrelevanzprüfung der Bodenfunktion 3d
partiell
randlich
im relevanten Umfeld
Die Bodenfunktion 3d ist für den Standort nicht relevant
Bemerkung: Der Standort liegt derzeit brach.
bedingt relevant
relevant X
dominant
? in dieser Phase unklar
Ist die Bodenfunktion durch die Standortnutzung in der Vergangenheit, gegenwärtig oder zukünftig
schädlich verändert bzw. beeinträchtigt?
Tab. 41: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 3d
Die Bodenfunktion 3d ist am Standort unbeeinträchtigt
geringfügig beeinträchtigt X
beeinträchtigt
außer Funktion
? in dieser Phase unklar
82 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Resümee
Abb. 24: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 3d
am Modellstandort A ROTASYM Pößneck
Die Bodenfunktion 3d (Funktion als Standort für
sonstige wirtschaftliche und öffentliche Nutzungen,
Verkehr, Ver- und Entsorgung) ist für den
Standort relevant.
Die am Standort nachgewiesenen vornutzungsbedingten
punktuell, stofflichen und strukturellen
Veränderungen des Bodens stellen im Zusammenhang
mit der planungsrechtlich zulässigen
Nachnutzung unter Einhaltung des Standes der
Technik (u.a. Baugrundbeschaffenheit) nur eine
geringfügige Beeinträchtigung dar.
Es wird insgesamt ein mittleres Risiko abgeleitet.
Auswertung und Ableitung des verhältnismäßigen Sollzustandes
Tab. 42: zusammenfassende Prüftabelle zur Einschätzung der Beeinträchtigung der standortrelevanten Bodenfunktionen
Bodenfunktionen
gemäß § 2 Abs. 2 BBodSchG
1a Funktion als Lebensgrundlage und Lebensraum für
Menschen, Tiere, Pflanzen und Bodenorganismen
1b Funktion als Bestandteil des Naturhaushalts, insbesondere
mit seinen Wasser- und Nährstoffkreisläufen
1c Funktion als Abbau-, Ausgleichs- und Aufbaumedium für
stoffliche Einwirkungen aufgrund der Filter-, Puffer-, und
Stoffumwandlungseigenschaften, insbesondere auch
zum Schutz des Grundwassers
Relevanz für den
Standort
nicht standortre-
levant
bedingt stanort-
relevant
standortrelevant
standortdomi-
nant
Einschätzung der
Beeinträchtigung der
Bodenfunktionen 4
unbeeinträchtigt
geringfügig beein-
trächtigt
beeinträchtigt
außer Funktion
2 Funktion als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte
3a Funktion als Rohstofflagerstätte
3b Funktion als Siedlungs- und Erholungsfläche
3c Funktion als Standort für die land- und forstwirtschaftliche
Nutzung
3d Funktion als Standort für sonstige wirtschaftliche und
öffentliche Nutzungen, Verkehr, Ver- und Entsorgung
4 Beeinträchtigungen der standortrelevanten Bodenfunktionen durch schädliche Bodenveränderungen i. S. § 2
Abs. 3 BBodSchG
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 83

Abb. 25: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen
und Ableitung eines verhältnismäßigen
Sanierungszieles
( = Verringerung des Betroffenheitsgrades)
schutzgutspezifische Betroffenheitsgrade
0 - nicht betroffen
1 - geringfügig betroffen
2 - betroffen
3 - außer Funktion
nutzungsspezifische Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgrade
0 - robust
1 - gering sensibel
2 - sensibel
3 - höchst sensibel
RK = Risikoklassen
RK 1: kein Risiko
RK 2: geringes Risiko
RK 3: mittleres Risiko
RK 4: hohes Risiko
RK 5: sehr hohes Risiko
RK 6: akute Gefahr
In der Synopsis der Risikoklassifizierung für die 8 Bodenfunktionen (siehe Abb. 25) ergeben sich:
RK 1 (kein Risiko): Bodenfunktionen 2, 3a,3b,3c
RK 2 (geringes Risiko): Bodenfunktion 1c
RK 3 (mittleres Risiko): Bodenfunktionen 1a, 1b, 3d
RK 4 (hohes Risiko): entfällt
RK 5 (sehr hohes Risiko): entfällt
RK 6 (akute Gefahr): entfällt
Fazit: Lediglich für die Bodenfunktionen 1a, 1b und 3d bestehen gewisse Risiken,
die bei einer Standortentwicklung im Zusammenhang mit dem Gebäuderückbau,
Eingriffen in den Boden und ggf. einer
Vorflutergestaltung (Verrohrungsrückbau) angemessen zu berücksichtigen
sind.
Gemäß der postulierten Verfahrensweise zur Anwendung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes
sind Gefahrenabwehrmaßnahmen mit dem
Ziel einer angemessenen Verringerung des Beeinträchtigungsgrades
von Bodenfunktionen nicht erforderlich. Es besteht somit kein
Inanspruchnahmerisiko, dass aus der Beeinträchtigung von Bodenfunktionen
abzuleiten wäre.
84 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

5.1.3. Einstufung/Graduierung oberflächenwasserbezogener Risikofaktoren
Relevanz- und Beeinträchtigungsprüfung von Oberflächenwasservorkommen
Der Standort wird durch die zentrale Vorflut der Kotschau durchflossen und fungiert prognostisch
als Grundwasserentlastungsgebiet.
Tab. 43: Einstufung von Oberflächengewässern auf der Basis des Kriteriums ‚Ressourcenwert’ und Definition der adäquaten
Prüfkriterien für den Modellstandort A ROTASYM Pößneck
Kriterium
Vorhandensein
u. Ressourcenwert
des Gewässers
nicht
relevant
Prüfkriterium Ressourcenwert des Oberflächengewässers X
a) unter wasserwirtschaftlichem
Aspekt
b) unter ökosystemarem Aspekt a) b)
kein Oberflächengewässer auf dem Standort und in der vom Standort
beeinflussbaren Umgebung vorhanden
gering Oberflächengewässer, die nicht für
Trinkwassergewinnung oder andere
sensible Zwecke genutzt werden
können, ‚Brauchwasser’
mittel Oberflächengewässer, die aktuell
oder potentiell zur Trinkwassergewinnung
genutzt werden können/könnten
- die jedoch ohne besonderen
wasserwirtschaftlichen
oder balneologischen Schutzstatus
sind
hoch Oberflächengewässer hoher Verletzbarkeit
und unersetzbare Trinkwasservorkommen
sowie Wasservorkommen
im Bereich von Trinkwasser-
und Heilwasserschutzgebieten
Oberflächengewässer in Industriegebieten;
bei Fließgewässern
solche der Güteklassen III, III-IV
und IV
Oberflächengewässer als Bestandteil
von Gebieten mit naturnaher
Flächennutzung; kein naturschutzrechtlicher
Schutzstatus;
Oberflächengewässer der Güteklassen
II und II-III
Gewässer großer ökologischer
Bedeutung; Bestandteil von Naturschutz-
und Landschaftsschutzgebieten
oder geschützter
Biotope, Oberflächengewässer
der Güteklassen I und I-II
Tab. 44: Beurteilung der Nachhaltigkeit der Verunreinigung von Oberflächengewässern auf der Basis des Kriteriums
‚Schadstoffausbreitungstendenz’ für den Modellstandort A
Kriterium Eintrag von
Schadstoffen und Tendenz
derer Ausbreitung
kein
Eintrag
Prüfkriterium Schadstoffausbreitungstendenz
im Oberflächengewässer
Es sind nachweislich keine standortbürtigen Schadstoffe in beeinflussbare
Oberflächengewässer eingetragen worden bzw. ein solcher
Eintrag ist nicht zu prognostizieren.
Ein messbarer oder zu prognostizierender Eintrag standortbürtiger
Schadstoffe ist vernachlässigbar gering bzw. punktuell oder aufgrund
einer geringen Umweltrelevanz des Schadstoffes vernachlässigbar.
X X
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 85
X

Kriterium Eintrag von
Schadstoffen und Tendenz
derer Ausbreitung
Prüfkriterium Schadstoffausbreitungstendenz
im Oberflächengewässer
regressiv Auf der Basis von Messergebnissen oder anderer belastbarer Indizien
ist nachgewiesen oder zu prognostizieren, dass die Konzentrationen
der das Gewässer verunreinigenden standortbürtigen Schadstoffe
rückläufig sind.
Es liegen Informationen oder Indizien dafür vor, dass ein weiterer
von der Quelle ausgehender Schadstoffnachschub nicht zu besorgen
ist (beispielsweise durch die Einstellung stark emittierender
Produktionsprozesse oder durch die Sanierung).
stagnativ Auf der Basis von Messergebnissen oder anderer belastbarer Indizien
ist nachgewiesen, dass die Konzentrationen der das Gewässer
verunreinigenden standortbürtigen Schadstoffe im üblichen Schwankungsbereich
gleichbleibend sind.
Es liegen Informationen oder Indizien dafür vor, dass ein weiterer
von der Quelle ausgehender Schadstoffnachschub nicht zu besorgen
ist.
progressiv Auf der Basis von Messergebnissen oder anderer belastbarer Indizien
ist nachgewiesen oder zu prognostizieren, dass die Konzentrationen
der das Oberflächengewässer verunreinigenden
standortbürtigen Schadstoffe ansteigen.
Es liegen Informationen oder Indizien dafür vor, dass ein weiterer
von der Quelle ausgehender Schadstoffnachschub, der prognostisch
zu einer weiteren Erhöhung der Freisetzungsraten in das Gewässerführen
könnte, zu besorgen ist.
Ableitung der Risikoklasse und verhältnismäßiger Sanierungsoptionen
für ein betroffenes Oberflächengewässer
Abb. 26: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer
am Modellstandort A
Das Oberflächengewässer des Kotschaubaches
hat am Standort sowohl unter wasserwirtschaftlichen
als auch unter ökosystemaren Aspekten nur
einen geringen Ressourcenwert.
Die Beeinflussung der Wasserqualität des Kotschaubaches
durch standortbürtige Schadstoffe
wird als gering bewertet. Sofern in der Vergangenheit
relevante Schadstoffeinträge erfolgten,
wird deren Konzentrationsentwicklung über die
Zeit bis heute als rückläufig eingeschätzt.
Es besteht somit insgesamt nur ein geringes Risiko.
86 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
X
X

5.1.4. Umsetzung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes bei Sanierungsmaßnahmen
zum Schutz des Grundwassers
Oberes Grundwasservorkommen
Einstufung/Graduierung grundwasserschutzbezogener Risikofaktoren
Tab. 45: Ressourcenwert des Oberen Grundwasservorkommens am Modellstandort A
Kriterium
Vorhandensein
u. Ressourcenwert
des Grundwassers
nicht
relevant
Prüfkriterium Ressourcenwert des Grundwassers X
a) unter wasserwirtschaftlichem
Aspekt
b) unter ökosystemarem Aspekt a) b)
kein Grundwasserkörper im Standortbereich und in der vom Standort
beeinflussbaren Umgebung vorhanden
gering Grundwasservorkommen, die
aufgrund ihres natürlichen Chemismus
und/oder der Ergiebigkeit
nicht für Trinkwassergewinnung
oder andere sensible Zwecke
geeignet sind
mittel Grundwasservorkommen, die
aktuell oder potentiell zur Trinkwassergewinnung
genutzt werden
können/könnten - die jedoch ohne
besonderen wasserwirtschaftlichen
oder balneologischen
Schutzstatus sind
hoch Grundwässer hoher Verletzbarkeit
und unersetzbare Trinkwasservorkommen,
darunter Grundwasservorkommen
im Bereich von Trinkwasser-
und Heilwasserschutzgebieten
Grundwasservorkommen mit geringer
Ergiebigkeit und/oder mit
schädlichen geogenen Stoffbelastungen
sowie Grundwässer in
Industriegebieten
Grundwasservorkommen als Bestandteil
von Gebieten mit naturnaher
Flächennutzung; kein naturschutzrechtlicher
Schutzstatus
Grundwasservorkommen großer
ökologischer Bedeutung; Bestandteil
von Naturschutz- und Landschaftsschutzgebieten
oder geschützter
Biotope
Tab. 46: Beurteilung der Schadstoffausbreitungstendenz im Oberen Grundwasservorkommen am Modellstandort A
Kriterium Eintrag von
Schadstoffen und Tendenz
derer Ausbreitung
kein
Eintrag
Prüfkriterium Schadstoffausbreitungstendenz
im Grundwasser
Es sind nachweislich keine standortbürtigen Schadstoffe in beeinflussbare
Grundwasservorkommen eingetragen worden bzw. ein
solcher Eintrag ist nicht zu prognostizieren.
Ein messbarer oder zu prognostizierender Eintrag standortbürtiger
Schadstoffe ist vernachlässigbar gering bzw. punktuell oder aufgrund
einer geringen Umweltrelevanz des Schadstoffes vernachlässigbar.
X X
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 87
X

egressiv Auf der Basis von Messergebnissen (Zeitreihen) im Grundwasserabstromigen
Bereich des Standortes ist nachgewiesen, dass die
Konzentrationen der das Grundwasser verunreinigenden
standortbürtigen Schadstoffe zurückgegangen sind.
Es liegen Informationen oder Indizien dafür vor, dass ein weiterer
von der Quelle ausgehender Schadstoffnachschub nicht zu besorgen
ist (beispielsweise durch die Einstellung stark emittierender
Produktionsprozesse oder durch die Sanierung/Modernisierung von
Produktionsanlagen).
Es liegen Informationen oder Indizien dafür vor, dass ein Nachschub
von Schadstoffen, die ‚bereits auf dem Wege’ von der Schadstoffquelle
zum Grundwasservorkommen sind, nicht zu einer Erhöhung
der Freisetzung in das Grundwasservorkommen führen werden.
Kriterium Eintrag von
Schadstoffen und Tendenz
derer Ausbreitung
Prüfkriterium Schadstoffausbreitungstendenz
im Grundwasser
stagnativ Auf der Basis von Messergebnissen (Zeitreihen) im Grundwasserabstromigen
Bereich des Standortes ist nachgewiesen, dass die
Konzentrationen der das Grundwasser verunreinigenden
standortbürtigen Schadstoffe im üblichen Konzentrationsschwankungsbereich
konstant sind.
Es liegen Informationen oder Indizien dafür vor, dass ein weiterer
von der Quelle ausgehender Schadstoffnachschub, der prognostisch
zu einer Erhöhung der Freisetzungsraten in das Grundwasservorkommen
führen könnte, nicht zu besorgen ist (s.o.).
Es liegen Informationen oder Indizien dafür vor, dass ein Nachschub
von Schadstoffen, die ‚bereits auf dem Wege’ von der Schadstoffquelle
zum Grundwasservorkommen sind, nicht zu einer Erhöhung
der Freisetzung in das Grundwasservorkommen führen werden.
progressiv Auf der Basis von Messergebnissen (Zeitreihen) im Grundwasserabstromigen
Bereich des Standortes ist nachgewiesen, dass die
Konzentrationen der das Grundwasser verunreinigenden
standortbürtigen Schadstoffe signifikant ansteigen.
Es liegen Informationen oder Indizien dafür vor, dass ein weiterer
von der Quelle ausgehender Schadstoffnachschub, der prognostisch
zu einer weiteren Erhöhung der Freisetzungsraten in das Grundwasservorkommen
führen könnte, zu besorgen ist.
Ableitung der Risikoklasse und verhältnismäßiger Sanierungsoptionen
für das Obere Grundwasservorkommen
Der Obere Grundwasserleiter (quartärer Talgrundwasserleiter)
hat am Standort sowohl unter
wasserwirtschaftlichen als auch unter ökosystemaren
Aspekten nur einen geringen Ressourcenwert.
Die Beeinflussung der Wasserqualität durch den
standortbürtige Schadstoffe konnte in der Vergangenheit
für den Schadstoffparameter LHKW punktuell
sicher nachgewiesen werden.
Vorbehaltlich eines konkreten aktuellen Nachweises
der Wasserqualität ist unter Berücksichtigung
aller Umstände von einer regressiven Ausbreitungstendenz
auszugehen.
Es besteht somit insgesamt nur ein geringes Risiko.
88 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
X
X

Abb. 27: Risikoeinstufung des Oberen Grundwasservorkommens
am Modellstandort A
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 89

Unteres Grundwasservorkommen
Einstufung/Graduierung grundwasserschutzbezogener Risikofaktoren
Tab. 47: Ressourcenwert des Unteren Grundwasservorkommens am Modellstandort A
Kriterium
Vorhandensein
u. Ressourcenwert
des Grundwassers
nicht
relevant
Prüfkriterium Ressourcenwert des Grundwassers X
a) unter wasserwirtschaftlichem
Aspekt
90 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
b) unter ökosystemarem Aspekt a) b)
kein Grundwasserkörper im Standortbereich und in der vom Standort
beeinflussbaren Umgebung vorhanden
gering Grundwasservorkommen, die
aufgrund ihres natürlichen Chemismus
und/oder der Ergiebigkeit
nicht für Trinkwassergewinnung
oder andere sensible Zwecke
geeignet sind
mittel Grundwasservorkommen, die
aktuell oder potentiell zur Trinkwassergewinnung
genutzt werden
können/könnten - die jedoch
ohne besonderen wasserwirtschaftlichen
oder balneologischen
Schutzstatus sind
hoch Grundwässer hoher Verletzbarkeit
und unersetzbare Trinkwasservorkommen,
darunter Grundwasservorkommen
im Bereich
von Trinkwasser- und Heilwasserschutzgebieten
Grundwasservorkommen mit geringer
Ergiebigkeit und/oder mit schädlichen
geogenen Stoffbelastungen
sowie Grundwässer in Industriegebieten
Grundwasservorkommen als Bestandteil
von Gebieten mit naturnaher
Flächennutzung; kein naturschutzrechtlicher
Schutzstatus
Grundwasservorkommen großer
ökologischer Bedeutung; Bestandteil
von Naturschutz- und Landschaftsschutzgebieten
oder geschützter
Biotope
Tab. 48: Beurteilung der Schadstoffausbreitungstendenz im Unteren Grundwasservorkommen am Modellstandort A
Kriterium Eintrag von
Schadstoffen und Tendenz
derer Ausbreitung
kein
Eintrag
Prüfkriterium Schadstoffausbreitungstendenz
im Grundwasser
Es sind nachweislich keine standortbürtigen Schadstoffe in beeinflussbare
Grundwasservorkommen eingetragen worden bzw. ein
solcher Eintrag ist nicht zu prognostizieren.
Ein messbarer oder zu prognostizierender Eintrag standortbürtiger
Schadstoffe ist vernachlässigbar gering bzw. punktuell oder aufgrund
einer geringen Umweltrelevanz des Schadstoffes vernachlässigbar.
regressiv Auf der Basis von Messergebnissen (Zeitreihen) im Grundwasserabstromigen
Bereich des Standortes ist nachgewiesen, dass die
Konzentrationen der das Grundwasser verunreinigenden
standortbürtigen Schadstoffe zurückgegangen sind.
Es liegen Informationen oder Indizien dafür vor, dass ein weiterer
von der Quelle ausgehender Schadstoffnachschub nicht zu besorgen
ist (beispielsweise durch die Einstellung stark emittierender
Produktionsprozesse oder durch die Sanierung/Modernisierung von
Produktionsanlagen).
Es liegen Informationen oder Indizien dafür vor, dass ein Nachschub
von Schadstoffen, die ‚bereits auf dem Wege’ von der Schadstoffquelle
zum Grundwasservorkommen sind, nicht zu einer Erhöhung
der Freisetzung in das Grundwasservorkommen führen werden.
X X
X
X

Kriterium Eintrag von
Schadstoffen und Tendenz
derer Ausbreitung
Prüfkriterium Schadstoffausbreitungstendenz
im Grundwasser
stagnativ Auf der Basis von Messergebnissen (Zeitreihen) im Grundwasserabstromigen
Bereich des Standortes ist nachgewiesen, dass die
Konzentrationen der das Grundwasser verunreinigenden
standortbürtigen Schadstoffe im üblichen Konzentrationsschwankungsbereich
konstant sind.
Es liegen Informationen oder Indizien dafür vor, dass ein weiterer
von der Quelle ausgehender Schadstoffnachschub, der prognostisch
zu einer Erhöhung der Freisetzungsraten in das Grundwasservorkommen
führen könnte, nicht zu besorgen ist (s.o.).
Es liegen Informationen oder Indizien dafür vor, dass ein Nachschub
von Schadstoffen, die ‚bereits auf dem Wege’ von der Schadstoffquelle
zum Grundwasservorkommen sind, nicht zu einer Erhöhung
der Freisetzung in das Grundwasservorkommen führen werden.
progressiv Auf der Basis von Messergebnissen (Zeitreihen) im Grundwasserabstromigen
Bereich des Standortes ist nachgewiesen, dass die
Konzentrationen der das Grundwasser verunreinigenden
standortbürtigen Schadstoffe signifikant ansteigen.
Es liegen Informationen oder Indizien dafür vor, dass ein weiterer
von der Quelle ausgehender Schadstoffnachschub, der prognostisch
zu einer weiteren Erhöhung der Freisetzungsraten in das Grundwasservorkommen
führen könnte, zu besorgen ist.
Ableitung der Risikoklasse und verhältnismäßiger Sanierungsoptionen
für das Untere Grundwasservorkommen
Abb. 28: Risikoeinstufung des Unteren Grundwasservorkommens
am Modellstandort A
ROTASYM Pößneck
Der Untere Festgesteins-Grundwasserleiter wird
im weiteren Standortbereich durch eine Reihe
weiterer Altstandorte potenziell stofflich beeinflusst.
Insgesamt ist mit der Lage in dem Stadtgebiet,
geogener stofflicher Beeinträchtigungen
durch Sulfate sowie Nitratbelastungen (diffuser
Schadstoffeintrag im weiteren Einzugsgebiet) von
einem nur geringen Ressourcenwert auszugehen.
Vorbehaltlich weiterführender Erkenntnisse zur
Grundwasserhydraulik ist der konkrete Standortbereich
als Grundwasserentlastungsgebiet zu bewerten.
Eine Beeinflussung des Unteren Grundwasserleiters
ist vom Bewertungsstandort selbst somit
nicht ableitbar, womit für den Unteren Grundwasserleiter
kein Risiko besteht.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 91
X

5.1.5. Gesamt - Inanspruchnahmerisiko und dessen Kostenprognose
(Monetarisierung)
Die Standortanalyse bzgl. möglicher Inanspruchnahmerisiken führte zu folgendem Ergebnis:
1. Es besteht kein Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung beeinträchtigter Bodenfunktionen.
2. Es besteht kein Inanspruchnahmerisiko zum Schutz der Oberflächengewässer und des
Grundwassers.
Es wurde in Abschnitt 5.1.2 nachgewiesen, dass der abgeleitete Beeinträchtigungsgrad von Bodenfunktionen
eine verhältnismäßige Gefahrenabwehr nicht rechtfertigt.
Fazit: Für den Modellstandort A ROTASYM Pößneck sind keine Gefahrenabwehrmaßnahmen
bzw. Kosten zur Inanspruchnahme ableitbar.
5.2. Ermittlung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos
Die Ermittlung des Investitionsrisikos ist nur unter Zugrundelegung eines realen Investitionsprojektes
möglich und erfolgt für den Modellstandort anhand der vier städtebaulichen Varianten in Abschnitt
6.2.
In bestimmten Fällen werden in der Praxis von Gutachtern jedoch auch Kostenprognosen auf der
Grundlage von noch unscharfen städtebaulichen Vorprojekten verlangt oder gar eine Ermittlung
der gesamten auf der Standortfläche möglichen Investitionsrisiken beauftragt. Die Autoren haben
aus der Praxis die Erfahrung gemacht, dass beispielsweise
- bei der ‚Environmental Due Diligence’ im Rahmen von Firmenverkäufen oder
- bei der Bildung von Rückstellungen im Rahmen von Unternehmensbilanzen
- ein maximales Investitionsrisiko im Sinne eines aus kaufmännischer bzw. firmenstrategischer
Sicht monetären worst-case-Szenarios zum Ansatz gebracht wird.
Für das optirisk-Projekt ist das theoretische maximale Investitionsrisiko insofern interessant,
da es einen Vergleichswert bildet, an dem sich die Investitionsrisiken der einzelnen städtebaulichen
Varianten in Abschnitt 6.2 messen lassen können.
Erforderlich ist eine Ermittlung der gesamten auf der Standortfläche möglichen Investitionsrisiken,
die zusätzlich zu den identifizierten und monetarisierten Gefahrenabwehrmaßnahmen (Inanspruchnahmerisiken)
aus 5.1 (im konkreten Falle keine Inanspruchnahme) bei der Beseitigung aller umweltrelevanten
Sachverhalte anfallen.
Für die entstehenden Kosten ist dabei von Belang, ob die Beseitigung des theoretischen maximalen
Investitionsrisikos zeitlich nach Gefahrenabwehrmaßnahmen erfolgt oder technisch in einem
Zuge mit diesen kombiniert durchgeführt wird (Einsparpotenziale). Am Modellstandort ROTASYM
Pößneck entfallen Einsparpotenziale diesbezüglich, da Gefahrenabwehrmaßnahmen nicht durchzuführen
sind.
92 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Zunächst sind gemäß nachfolgender Tabelle die Risiken zu identifizieren:
Tab. 49: check-Tabelle zur Identifizierung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos für den Modellstandort A
ja nein
1 Bau- und Anlagenbestand (Technische Abrissaufwendungen Hoch- und Tiefbau über dem normalen
Rahmen)
1.1 Bestehen Investitionsrisiken bezüglich abfallrechtlicher Aufwendungen für die
Hoch- und Tiefbausubstanz (belastete Bausubstanz ≥ Z 1.2, Asbest, Dachpappe,
Teer usw.)?
1.2 Bestehen Investitionsrisiken bezüglich des Rückbaues und der Entsorgung von
über- und unterirdischen Anlagen?
1.3 Existieren Anhaltspunkte für weitere Investitionsrisiken, die durch den Rückbau
des Bau- und Anlagenbestandes entstehen können?
2 Boden, Ablagerungen und Abfälle (Investitionsrisiken durch anthropogene Beeinträchtigungen)
2.1 Bestehen Investitionsrisiken aufgrund von Kontaminationen von Böden, Ablagerungen/Auffüllungen
≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand von behördlich anzuordnenden
Gefahrenabwehrmaßnahmen sind?
2.2 Bestehen Investitionsrisiken bzgl. schädlicher Veränderungen der natürlichen
Bodenstruktur (Baugrundverschlechterung)?
2.3 Bestehen Investitionsrisiken bzgl. durchzuführender Abfallberäumungen? X
2.4 Existieren Anhaltspunkte für weitere Investitionsrisiken durch anthropogene
Beeinträchtigungen?
3 Grund- und Oberflächenwässer (Investitionsrisiken durch anthropogene Beeinträchtigungen)
3.1 Bestehen Investitionsrisiken aufgrund von Kontaminationen des Grundwassers?
3.2 Bestehen Investitionsrisiken aufgrund von Kontaminationen von Oberflächenwässern?
4 Kampfmittel
4.1 Bestehen Investitionsrisiken aufgrund eines Kampfmittelverdachtes? X
Tab. 50: Kostenprognose des theoretischen maximalen Investitionsrisikos für den Modellstandort A
Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
Gesamtkosten KG 100 bis 700 netto ohne MwSt. 488.820,00 €
100 Grundstück 0,00 €
120 Grundstücksnebenkosten 0,00 €
126 Wertermittlungen, Untersuchungen zu Altlasten und deren Beseitigung,
Baugrunduntersuchungen und Untersuchungen über die Bebaubarkeit,
soweit sie zur Beurteilung des Grundstückswertes dienen
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 93
X
X
X
X
X
X
X
X
0,00 €
126.100 optirisk 0,00 €
(bereits erfolgt)
200 Herrichten und Erschließen 476.500,00 €
210 Herrichten (Kosten der vorbereitenden Maßnahmen auf dem Baugrundstück
- hier theoretisches maximales Investrisiko)
476.500,00 €

Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
212 Abbruchmaßnahmen (investitionsvorbereitende Rückbaumaßnahmen
vorhandener Bauwerke, Ver- und Entsorgungsleitungen und Verkehrsanlagen
soweit wie erforderlich)
94 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
299.200,00 €
212.100 Rückbau Versiegelung und sonstige unterirdische Bauwerke 299.200,00 €
212.200 Händeln und Entsorgen von: 299.200,00 €
212.220 Dachpappe, 170303* 300 t 200,00 €/t 60.000,00 €
212.240 Wellasbestzement, 170605* 250 t 150,00 €/t 37.500,00 €
212.260 Glaswolle, 170601*/170603* 40 t 160,00 €/t 6.400,00 €
212.281 mineralölhaltiger Bauschutt,
MKW 1.000-5.000 mg/kg
212.282 mineralölhaltiger Bauschutt,
MKW >5.000 mg/kg
212.290 Elektronikschrott 160216* und sonstige
gefährliche Abfälle (Behälterreste)
4000 t 36,00 €/t 144.000,00 €
500 t 63,00 €/t 31.500,00 €
90 t 220,00 €/t 19.800,00 €
213 Altlastenbeseitigung: Beseitigen von Kampfmitteln und anderen gefährlichen
Stoffen, Sanieren aller belasteten und kontaminierten Böden
97.300,00 €
213.100 Baugrubenherstellung 12.400,00 €
213.110 Baustelleneinrichtung pschl. 10.000,00 €
213.120 Lösen und Laden 1.600 m³ 1,50 €/m³ 2.400,00 €
213.200 Transport und Entsorgung Bodenaushub getrennt nach Belastungsklassen der
Hauptkontaminanten
213.210
MKW mit Zuordnung bis einschließlich
Z2, Sulfat und physiko-chemische
>Z2 gemäß aktuell gültiger LAGA
M20
57.700,00 €
800 m³ 26,00 €/m³ 20.800,00 €
213.220 MKW 1000 bis 5000 mg/kg 500 m³ 36,00 €/m³ 18.000,00 €
213.230 MKW > 5000 mg/kg 300 m³ 63,00 €/m³ 18.900,00 €
213.400 Wiederverfüllung, Baugrundverbesserung, Verdichtung 27.200,00 €
213.420 verdichtungsfähiges Material nach
Pößneck liefern
213.430 großflächiger mehrteiliger verdichteter
Einbau
1.600 m³ 8,00 €/m³ 12.800,00 €
1.600 m³ 9,00 €/m³ 14.400,00 €
214 Herrichten der Geländeoberfläche (Roden von Bewuchs, Planieren, Bodenbewegungen
einschließlich Oberbodensicherung)
214.900 Umbettung Gräber Umfeld ‚Gottesackerkirche’
80.000,00 €
pschl. 80.000,00 €
700 Baunebenkosten 12.320,00 €
730 Architekten- und Ingenieurleistungen 2.000,00 €
739 sonstiges 2.000,00 €
739.100 Bauüberwachung HOAI LP 8, 9 HOAI 2.000,00 €
740 Gutachten und Beratung 10.320,00 €

Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
743 Bodenmechanik, Erd- und Grundbau 2.000,00 €
743.100 Geotechnische Baubegleitung, Lastplattendruckversuche
und geotechnische
Fremdüberwachung Wiedereinbau
pschl. 2.000,00 €
744 Vermessung 4.400,00 €
744.110 Beweissicherung Ausgangssituation 2 Stk. 1600 Stk. 3.200,00 €
744.120 Hauffwerks- und Baugrubenaufmass 4 Stk. 300 Stk. 1.200,00 €
749 Gutachten und Beratung, sonstiges 3.920,00 €
749.100 Vor-Ort-Bodenseparation, Massenmanagement,
fachtechnische Entsorgungsbegleitung,
Dokumentation,
Probenahme
749.200 analytische Deklarationskosten Boden
* gefährlicher Abfall
pschl. 3.200,00 €
4 Stk. 180 Stk. 720,00 €
Fazit: Die Beseitigung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos aufgrund
umweltrelevanter Sachverhalte erfordert einen Kostenaufwand
von ca. 489 T€.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 95

6. Ergebnisse:
Interdisziplinäre Analyse und Konzept
6.1. Konfliktanalyse
Ein Handlungsbedarf bei altlastenbehafteten Grundstücken kann aus verschiedenen Gründen entstehen,
z.B.:
- durch Sanierungsanordnung der Umweltbehörde, da vom Grundstück Gefahren ausgehen
- die Stadt/Gemeinde beabsichtigt eine Entwicklung der Fläche
- der Eigentümer selbst hat eine Entwicklungsabsicht
- das Grundstück soll verkauft/gekauft werden.
Der Modellstandort ROTASYM Pößneck soll einer baulichen Nutzung zugeführt werden. Ein wesentlicher
Konflikt, der in der Praxis immer wieder für Unbehagen sorgt, ist der Konflikt zwischen
städtebaulichen Belangen und altstandorttypischen Umweltrisiken.
Die Standortentwicklungshemmnisse gliedern sich in die drei Ebenen:
- Rechtliche Aspekte
- Finanzielle Aspekte
- Fachtechnische Aspekte
6.1.1. Rechtliche Konflikte
(Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme)
Konfliktsituation aufgrund des Eigentums
Die Verfügbarkeit der Grundstücke ist eine Grundvorrausetzung für die Entwicklung von Flächen.
Das eigentumsrechtliche Entwicklungshemmnis wird in der nachfolgenden Übersicht (Abb. 29)
verdeutlicht.
Zur Entwicklung einer Fläche sind einerseits die Kenntnis aller betroffenen Grundstückseigentümer
und andererseits die Kenntnis über deren Verwertungsabsichten der Grundstücke erforderlich. Als
Eigentumsform werden das Alleineigentum sowie das gemeinsame Eigentum als Miteigentum und
gesamthänderisches Eigentum unterschieden. Beim Miteigentum kann jeder Eigentümer über seinen
Anteil verfügen und jeder Zeit Teilung verlangen. Beim Gesamthandseigentum, das z.B. bei
der Erbengemeinschaft vorkommt, können grundsätzlich die Gesamthänder nur gemeinsam über
die ,Sache’ verfügen. In seltenen Fällen handelt es sich bei der zu entwickelnden Fläche nur um
ein Grundstück im Alleineigentum (alleiniges Besitz-, Verfügungs- und Nutzungsrecht über Gebäude
und Grund und Boden). Erbengemeinschaften mit nicht geordneten Erbenfolgen, unbekannt
verzogenen Mitgliedern der Erbengemeinschaft, Mitgliedern im Ausland mit anderem geltenden
Eigentumsrecht lassen die Ordnung der Eigentumsverhältnisse manchmal zum Puzzlespiel unter
Einsatz ,kriminalistischer Methoden’ werden.
Neben der Auffindung aller betroffenen Grundstückseigentümer stehen oft die unterschiedlichen
Eigentümerinteressen einer geordneten Entwicklung der Fläche entgegen. Nicht nur unterschiedliche
Vorstellungen über eine spätere Nutzung des Grundstückes, sondern oft auch überzogene
Vorstellungen über eine wirtschaftliche Verwertung der Fläche stellen sich als Entwicklungshemmnis
dar. Neben privaten Regelungsmöglichkeiten wie z.B. Flächenerwerb, Flächentausch, besteht
auch die Möglichkeit der Anwendung öffentlich rechtlicher Verfahren, allerdings muss hier ein öffentliches
Interesse zur Entwicklung der Fläche vorliegen. Diese Verfahren sind stets mit einem
erheblichen Zeitaufwand und finanziellen Belastungen verbunden und werden daher in der Praxis
eher als ,letzte’ Möglichkeit angewandt.
Als Eigentumsform werden das Alleineigentum sowie das gemeinsame Eigentum als Miteigentum
und gesamthänderisches Eigentum unterschieden (siehe Abb. 29).
96 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Abb. 29: eigentumsrechtliche Entwicklungshemmnisse am Modellstandort A
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 97

Die Flurstücke des Modellstandortes ROTASYM sind im Besitz eines Eigentümers. Die Eigentumsverhältnisse
stellen sich wie folgt dar:
Gesamtfläche: 3,6 ha: 100 % der Fläche Stadt Pößneck
Für die Stadt Pößneck tritt die LEG Thüringen als Treuhänder bei der Entwicklung der Fläche auf.
Auf den Grundstücken ist eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Energieversorgungsunternehmens
zur Leitungsführung von Mittelspannungskabeln eingetragen. Damit ist keine uneingeschränkte
Verfügbarkeit der Gesamtfläche gegeben.
Fazit: Eine uneingeschränkte Entwicklung ist nur in Abhängigkeit von einer
Einigung mit dem Energieversorgungsunternehmen bzgl. dessen
Grunddienstbarkeit möglich.
Konfliktsituation aufgrund des Baurechts
Der Standort befindet sich im Innenbereich. Der Flächennutzungsplan weist das Gebiet als gemischt
genutzte Bauflächen aus. Ein Bebauungsplan für den Standort befindet sich im Aufstellungsverfahren.
Insofern sind derzeit noch alle baulichen Vorhaben für das Grundstück nach § 34
Baugesetzbuch (BauGB- Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile) und den Zielen des sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes hinsichtlich ihrer
Genehmigungsfähigkeit zu beurteilen. Ziel des Bebauungsplanes ist die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes
sowie eines Elektrofachmarktes und einer Tankstelle (großflächiger Einzelhandel).
Diese Festsetzungen des sich im Aufstellungsverfahren befindlichen Bebauungsplanes entsprechen
nicht den Zielen der Flächennutzungsplanung, der FNP müsste geändert werden.
Der Flusslauf der Kotschau soll nach den bisher bekannten Festsetzungen des Bebauungsplanes
umverlegt werden (weiter in den südlichen Randbereich des Standortes hinein). Dabei sind die
Bestimmungen des Hochwasserschutzes (Gewässer II. Ordnung) zu beachten.
Hinsichtlich des Baunebenrechts sind bei der Überplanung des Gebietes baurechtlich beachtliche
Regelungstatbestände anderer Rechtsgebiete wie z.B. des Wasser-, Immissionsschutz-, Naturschutz-
und Straßenrechts zu hinterfragen, die möglicherweise (je nach Art der späteren Grundstücksnutzung)
zu Entwicklungshemmnissen oder Nutzungskonflikten führen könnten.
Fazit: Aus baurechtlicher und baunutzungsrechtlicher Sicht bestehen derzeit
keine Entwicklungshemmnisse hinsichtlich bestehender Nutzungsabsichten
(großflächiger Einzelhandel).
Konfliktsituation aufgrund des Haftungsrisikos
Die Frage des Inanspruchnahme- oder auch Haftungsrisikos aufgrund ökologischer Sachverhalte
wurde im Rahmen dieser Arbeit intensiv diskutiert. Die ermittelten Risiken durch mineralölbelastete
Boden werden erst bei investitionsbedingten Bodeneingriffen relevant.
Mit der hier angewandten Methodik wurde für den Standort erstmals eine exakte Analyse hinsichtlich
des Haftungsrisikos vorgenommen, mit dem Ergebnis, das ein solches nicht besteht. Dieser
Schritt schafft die erforderliche Klarheit über die monetären Risiken für eine Nachnutzung bzw.
Renaturierung insofern, dass keine behördlichen Anordnungen zur Sanierung aufgrundlage bodenschutzrechtlicher
Normen zu erwarten sind.
Fazit: Aufgrund des Fehlens umweltrechtlicher Haftungstatbestände besteht
für die Standortentwicklung auch keine Konfliktsituation, die auf ein
Inanspruchnahmerisiko zurückzuführen wäre.
98 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

6.1.2. Finanzielle Aspekte
(Städtebau, Förderinstrumente, Sanierungskosten Gefahrenabwehr,
altstandorttypische Mehraufwendungen)
Konfliktsituation aufgrund der Kosten für die Berücksichtigung
ökologischer Sachverhalte bei der Standortentwicklung
Ein Verkehrswertgutachten existiert zum Standort nicht. Die nachstehende Tabelle gibt eine Übersicht
über recherchierte Bodenricht- und resultierende Grundstückswerte. Angewendet auf das
Grundstück könnte nach erfolgter Sanierung ein Preis von 550 T€ erzielt werden. Allein das
Inanspruchnahmerisiko zur Wiederherstellung beeinträchtigter Bodenfunktionen, monetarisiert mit
rund 293 T€, nimmt damit rund 130 % der Differenz aus den Verkehrswerten des ‚sanierten’ und
‚unsanierten’ Grundstückes ein.
Grundstückswert für ‚unsanierten Standort’: 16 €/m²
(gem. Gutachterausschuss)
Grundstücks-/Bodenrichtwert sanierter Standort (gemessen an benachbarten
Grundstücken, gem. Gutachterausschuss): 30 €/m²
ca. 576 T€
ca. 1.080 T€
Differenz ca. 504 T€
Inanspruchnahmerisiko entfällt
Inanspruchnahmerisiken bestehen nicht (s.o.). Jedoch bestehen Investitionsrisiken aufgrund weiterer
ökologischer Sachverhalte, betreffend:
1. Kontaminationen von Böden, Ablagerungen/Auffüllungen ≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand
von behördlich anzuordnenden Gefahrenabwehrmaßnahmen sind (Hauptkostenanteil),
2. abfallrechtliche Aufwendungen für die Hoch- und Tiefbausubstanz (ohne den Abriss
selbst),
3. schädliche Veränderungen der natürlichen Bodenstruktur (Baugrundverschlechterung),
4. durchzuführende Abfallberäumungen und
5. Status eines Bodendenkmals.
Die Beseitigung all dieser Risiken (theoretisches maximales Investitionsrisiko) würde einen Kostenaufwand
von ca. 489 T€ erfordern. Dies ist jedoch umweltrechtlich bei Beibehaltung des Status
quo nicht erforderlich. Kosten fallen nur dann an, wenn im Rahmen der Standortentwicklung die
oben aufgeführten Positionen 1. - 5. berührt werden. Je nach Art der Standortentwicklung wird
unterschiedlich in Böden eingegriffen, werden Rückbau oder Teilrückbau, Entsorgung von Abfällen
usw. erforderlich.
Unterschiedliche Standortentwicklungskonzepte beanspruchen somit differenzierte Anteile dieses
theoretischen maximalen Investitionsrisikos. Beispielsweise würden bei Konzepten ohne Eingriffe
in den Boden keine Kosten gem. Pos. 1 (s. o.) anfallen.
Die in dieser Dokumentation aufgeführten Standortentwicklungskonzepte beanspruchen Kosten für
die Beseitigung des jeweiligen Investitionsrisikos in Höhe von 35 % bis max. 71 % des theoretischen
maximalen Investitionsrisikos je nach Konzeptvariante.
Aufgrund des Umstandes, dass für den Standort kein Inanspruchnahmerisiko abgeleitet wurde und
die Investitionsrisiken für die vier Konzeptvarianten in ihrer finanziellen Höhe unter derjenigen
Summe liegt, die der Standort durch die ‚Sanierung’ (d. h. Entwicklung) an Wertsteigerung erfährt
(ca. 504 T€), kann die Standortentwicklung aus Sicht der ökologischen Sachverhalte rentierlich
abgewickelt werden.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 99

Land Thüringen und Städte und Gemeinden bedienen sich bei der Flächenentwicklung oft eines
Dritten. So hat z.B. die LEG Thüringen als Geschäftsbesorger des Freistaates Thüringen bei der
Entwicklung von Flächen des Sondervermögens ‚WGT-Liegenschaften Thüringen’ sowie durch
Städte und Gemeinden beauftragter Entwicklungsträger für Industrie- und Gewerbeflächen weitgehende
Erfahrung. Inanspruchnahme und Investitionsrisiko wird hier von der LEG Thüringen nach
vorhandener Grundstücksverfügbarkeit übernommen.
Eine Standortentwicklung altlastenbehafteter Grundstücke ist ohne Inanspruchnahme von Fördermitteln
kaum möglich. Nachfolgend werden die hauptsächlichen Förderinstrumente zur Sanierung
von Altlasten im Land Thüringen aufgezeigt:
Gefördert werden jegliche Maßnahmen, die auf der Grundlage einer erteilten Freistellung nach
Art.1 § 4 Abs.3 des Umweltrahmengesetzes der deutschen Demokratischen Republik vom 29.Juni
1990 (GBl.I Nr. 42 S. 649) i.d.F. des Art.12 des Gesetzes zur Beseitigung von Hemmnissen bei der
Privatisierung von Unternehmen und zur Förderung von Investitionen vom 22. März 1991
(BGBl.I S. 766) vom 22.03.1991 (GBl. I S.766) finanziert werden. Der Antrag auf Freistellung musste
fristgerecht gestellt werden und ein Freistellungsbescheid vorliegen. Die Freistellung kann an
Dritte übertragen werden.
Richtlinie des Freistaats Thüringen für die Gewährung von Zuwendungen im Rahmen der Gemeinschaftsaufgabe
‚Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur’ (GA) – GA-Richtlinie
Teil II: Förderung des Ausbaus der wirtschaftsnahen Infrastruktur
Der Freistaat Thüringen gewährt Zuwendungen für den Ausbau der wirtschaftsnahen Infrastruktur,
soweit diese für die Entwicklung der gewerblichen Wirtschaft erforderlich ist.
Förderfähig ist die Wiederherrichtung von brachliegenden Industrie- und Gewerbegeländen; hierzu
gehören auch Maßnahmen zum Abbruch von Gebäuden, Rückbaumaßnahmen und Maßnahmen
zur Beseitigung von Altlasten, soweit diese für eine wirtschaftliche Nutzung der Flächen erforderlich
und wirtschaftlich vertretbar sind (Kosten-Nutzen-Nachweis).
Zuwendungsempfänger ist der Träger der Maßnahme. Maßnahmeträger kann eine Gebietskörperschaft
oder ein kommunaler Zweckverband sein, der der Kommunalaufsicht untersteht. Der
Maßnahmeträger kann die Ausführung, den Betrieb und die Vermarktung des GA-geförderten Infrastrukturprojektes….
an juristische Personen (z.B. LEG Thüringen), die auf Gewinnerzielung ausgerichtet
sind, übertragen.
Der Grundstückserwerb ist nicht förderfähig, ist allerdings bei der Zuwendung nachzuweisen. Die
LEG Thüringen nutzt im Rahmen der Entwicklung von Projekten vielfach diese Fördermöglichkeit.
Zum Zeitpunkt der Erschließung des Standortes wird die Beseitigung der Altlasten gleichzeitig vorgenommen.
Zu diesem Zeitpunkt sind in den seltensten Fällen die späteren Investoren bekannt.
Eine städtebauliche Optimierung des Vorhabens zur Einsparung von Kosten bei der Beseitigung
von Altlasten stellt sich in der praktischen Umsetzung sehr schwer dar.
Richtlinie des Thüringer Ministeriums für Landwirtschaft, Naturschutz und Umwelt für die Förderung
von Maßnahmen zur Altlastenbehandlung im Freistaat Thüringen – Förderrichtlinie Altlasten
Förderfähig sind Maßnahmen der
- Erkundung, Untersuchung und Gefährdungsabschätzung
- Sanierungsuntersuchung und –planung
- Sanierung
- Überwachung und Eigenkontrolle
von altlastenverdächtigen Flächen und Altlasten gemäß dem BBodSchG.
Zuwendungsempfänger können sein:
- Thüringer Körperschaften des öffentlichen Rechts wie Gemeinden, Gemeindeverbände,
Landkreise, kreisfreie Städte und kommunale Zweckverbände
- sonstige juristische Personen des öffentlichen Rechts mit Ausnahme des Bundes sowie
juristische Personen des privaten Rechts mit Ausnahme noch nicht privatisierter Treuhandunternehmen
- natürliche Personen.
100 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Ausgeschlossen von der Förderung sind:
- Maßnahmen an Flächen, die aus dem Sondervermögen ‚WGT-Liegenschaften Thüringen’
von der LEG erworben wurden
- Maßnahmen, die auf der Grundlage einer erteilten Freistellung nach Art.1 § 4 Abs.3 des
Umweltrahmengesetzes der deutschen Demokratischen Republik vom 29.Juni 1990
(GBl.I Nr. 42 S. 649) i.d.F. des Art.12 des Gesetzes zur Beseitigung von Hemmnissen bei
der Privatisierung von Unternehmen und zur Förderung von Investitionen vom 22. März
1991 (BGBl.I S. 766) vom 22.03.1991 (GBl. I S.766) finanziert werden.
Konfliktsituation aufgrund der Kosten für die Standortfreilegung
Die intensive Standortbebauung, die für den größten Teil der Nachnutzungskonzepte auch nicht
wieder verwendbar ist, stellt das wesentliche Entwicklungshemmnis dar. Je nach Nachnutzungsvariante
nimmt die Freilegung – d.h. die Bauvorbereitung (Abriss, Bachverlegung…) bis zum Beginn
der dann spezifischen Neuinvestition – je nach Konzeptvariante Kosten von 1,2 bis 2,1 Mio € ein.
Damit gerät die Standortentwicklung allein aufgrund der rückzubauenden massiven Altsubstanz in
den Bereich der Unrentierlichkeit.
Das Betrachtungsgebiet befindet sich zum größten Teil im Sanierungsgebiet gem. § 142 BauGB
‚Westliche Altstadt’ mit der am 17.06.2000 in Kraft getretenen Sanierungssatzung. Damit können
aus dem Bund-Länder-Programm ‚Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen’
Fördermittel in Anspruch genommen werden. Mit dem Entscheid, dass die Gebäude des Industriedenkmals
ROTASYM nicht zu erhalten sind, ist der Rückbau der aufstehenden Gebäude im Rahmen
von Ordnungsmaßnahmen gem. § 147 BauGB förderfähig. Zu diesen zuwendungsfähigen
Ausgaben gehören die Freilegungsmaßnahmen, mit denen die bauliche oder sonstige Nutzung von
Grundstücken vorbereitet wird.
Fazit: Aus Sicht der ökologischen Sachverhalte stellt die Finanzierung der
Standortentwicklung kein Hemmnis dar.
Jedoch sind Aufwendungen für die Standortfreilegung (Abriss…) derart
hoch, dass eine Standortentwicklung nicht selbst tragend rentierlich
durchführbar ist.
6.1.3. Fachtechnische Aspekte
(Baugrund, Ästhetik städtebaulicher Entwürfe)
Konfliktsituation aufgrund städtebaulicher Konflikte
Das baulich-räumliche, das funktionelle und das gestalterische Konfliktpotenzial sind aufgrund der
Rahmenbedingungen (gewerbliche Nutzung) und der unmittelbaren Nähe zum Stadtzentrum gegeben,
jedoch bei Einhaltung aller rechtlichen Vorgaben (des BauGB und der BauNVO) lösbar. Die
künftige Bebauung des Standortes sollte jedoch gestalterische Maßstäbe und Leitlinien für das
Gesamtgebiet und seine unmittelbare Umgebung setzen. Lediglich die aktuell noch vorhandene
Bebauung des Grundstückes könnte einen Konflikt darstellen, da eine potentielle uneingeschränkte
bauliche Nachnutzung nicht oder nur erschwert möglich ist. Drei der vorhandenen Gebäude stehen
unter Denkmalschutz. In drei der vier Konzeptvarianten wird vom vollständigen Abbruch der noch
vorhandenen Bebauung ausgegangen.
Da der im Bereich des Modellstandortes komplett im Überschwemmungsgebiet der Kotschau liegt,
sind hier besondere Vorkehrungen entsprechend der geltenden gesetzlichen Regelungen zu treffen.
Fazit: Eine städtebaulich langfristig sinnvolle Lösung sollte auf die gestalteri-
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 101

sche Wirkung des Gesamtgebietes und seiner Umgebung mehr Einfluss
nehmen und deren Leitlinien definieren. Das Entstehen von Nutzungskonflikten
zwischen Mischgebiet (wie im FNP als Ziel genannt) und angrenzenden
Nutzungen ist durch die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben
des BauGB und der BauNVO zu verhindern.
Dabei ist den besonderen Rahmenbedingungen Denkmalschutz von
Bestandsgebäuden und Hochwasserschutz Rechnung zu tragen.
Konfliktsituation aufgrund der Baugrundverhältnisse
Die Baugrundverhältnisse sind insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufen. Daher sind bei der Errichtung
von Verkehrs-/oder Lagerflächen zusätzliche kostenwirksame Maßnahmen zur Bodenverbesserung
erforderlich: Bodenaustausch oder -verbesserung von ca. 40cm Schichtdicke und eine
Planumsentwässerung. Bei der Errichtung von Hochbauten sind Flachgründungen nur für untergeordnete
Bauwerke möglich, sonst sind Tiefgründungen, Bodenaustausch oder ggf. Gründungen auf
zusätzlichen Polstern erforderlich.
Zu diesem vermeintlichen Grundstücksmangel aufgrund der ungünstigen Baugrundverhältnisse ist
anzumerken, dass solche Verhältnisse für Gewerbestandorte in Talauen mit dem dort typischen
Schichtaufbau durchaus normal sind. Die bauliche Nutzung angrenzender Flurstücke gibt beredtes
Zeugnis davon ab, dass allein aus der Baugrundsituation kein primäres Hemmnis für die Standortentwicklung
abzuleiten ist.
Fazit: Die insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufenden Baugrundverhältnisse
stellen kein herausragendes Hemmnis für die Standortentwicklung dar.
102 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

6.1.4. Gesamtbewertung der Konfliktsituation und Grundsätze der
Hemmnisbeseitigung am Modellstandort
Ein gewichteter Vergleich des Konfliktpotenzials aus der Konfliktanalyse führt zu dem Ergebnis,
dass die Problematik der ökonomischen Sachverhalte – und hierunter die Kosten für den Rückbau
der Altbausubstanz - vorrangige Bedeutung für den Standort hinsichtlich der entwicklungshemmenden
Konflikte hat.
Für die Hemmnisbeseitigung sind folgende Punkte von wesentlicher Bedeutung:
a) Die bestehende Gebäudesubstanz (mit Denkmalschutz für drei Gebäude) ist
angesichts ihrer Nicht-Verwendungsfähigkeit für zukunftsorientierte Standortentwicklungen
das herausragende Standorthemmnis aus ökonomischer Sicht.
Die Kosten für die Standortfreilegung (Abriss…) sind so hoch, dass eine
Standortentwicklung nicht selbst tragend rentierlich durchführbar ist.
b) Die Standortlage im Überschwemmungsgebiet der Kotschau ist ebenfalls als
deutliches ökonomisches Entwicklungshemmnis zu sehen, da für bestimmte
Nachnutzungen entsprechende Aufwendungen zum Hochwasserschutz erforderlich
sind.
c) Die Investitionsrisiken aufgrund ökologischer Sachverhalte erfordern Aufwendungen,
die jedoch angesichts der dadurch erreichten Wertsteigerung des
Standortes noch im rentierlichen Bereich liegen. Ihre Einbeziehung in die
Frühphase der Entwicklung des städtebaulichen Konzeptes schafft weitere
Kostenersparnis und ist eine Hilfe bei der Hemmnisbeseitigung.
d) Kein herausragendes Entwicklungshemmnis stellen die Baugrundverhältnisse
dar, die als insgesamt ‚ungünstig’, aber für solche Standorte als ‚normal’ einzustufenden
sind.
e) Aufgrund des Fehlens umweltrechtlicher Haftungstatbestände besteht für die
Standortentwicklung auch kein Hemmnis durch ein behördliches
Inanspruchnahmerisiko.
f) Aus Gründen der Eigentumssituation und des Baurechts werden keine Standortentwicklungshemmnisse
abgeleitet.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 103

6.2. Kostenbetrachtung zu Konzeptvarianten
Zum Stichtag der Bewertung ist mit der Grundstücksfreilegung bereits begonnen worden. Die Kostenermittlung
erfolgt konsequent zum Stichtag unter Berücksichtigung des bereits erfolgten Teilabrisses.
Folgende Annahmen liegen den Kostenprognosen gemäß den Konzeptvarianten 1 bis 4 zugrunde:
- Die Massenermittlungen erfolgt nach Geländebefunden, Schätzungen und Prognosen,
die im Rahmen des optirisk-Projektes ermittelt wurden
- Die vorrangig durch Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW) verursachten Bodenkontaminationen
zeigen ein irreguläres kleinteiliges Verteilungsmuster. Es wird angenommen, dass
nur ein Teil der schadstoffbelasteten ‚Flecken’ mit der Erkundung erfasst wurden. Zur
Monetarisierung des Mehraufwandes bei Bodeneingriffen wird deshalb nicht der konkrete
nachgewiesene Bodenschaden zum Ansatz gebracht, sondern ein pauschaler Anteil als
‚belastet’ eingestuft. Der pauschal als ‚belastet’ eingestufte Anteil entspricht ca. dem
Doppelten der konkret nachgewiesenen schadstoffbelasteten Bodenkubatur.
- Es wird angenommen, dass der anfallende Bauschutt vollständig zu entsorgen sein wird.
6.2.1. Kostenbetrachtung Konzeptvariante 1
‚Einkaufsmärkte’
In Ergänzung zu o.g. Annahmen wurden für die Kostenprognose einer angenommenen Nachnutzung
mit Einkaufsmärkten gemäß Konzeptvariante 1 folgende weitere Annahmen unterstellt:
- Bei der Umverlegung des Kotschaubaches werden die notwendigen Brückenbauwerke
der Erschließung zugeordnet und im Rahmen dieser Kostenermittlung nicht berücksichtigt.
Ermittlung des Investitionsrisikos aufgrund umweltrelevanter Sachverhalte
Investitionsrisiken bestehen am Standort insbesondere aus der Verpflichtung heraus, gefährliche
Abfälle zu entsorgen. Bei der Umverlegung des Kotschaubaches erfolgen Bodeneingriffe bei den
bekannte aber auch bisher noch nicht bekannte Bodenbelastungen durch Mineralölkohlenwasserstoffe
zu erwarten sind. Die Berücksichtigung der bisher noch nicht erkundeten schadstoffbelasteten
Böden erfolgt durch zuvor beschriebenen erhöhten pauschalen Ansatz.
Im weiteren sind im Zusammenhang mit dem Grabfeld im Umfeld der ‚Gottesackerkirche’ Verpflichtungen
zur Gewährleistung der Totenruhe/Gräberumbettung einzukalkulieren.
Die identifizierten Investitionsrisiken im Zusammenhang umweltrelevanter Sachverhalte werden
wie folgt in Anlehnung an DIN 276, Fassung Juni 1993, untergliedert und mit standortspezifischen,
marktüblichen Preisen untersetzt.
104 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Abb. 30: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der Konzeptvariante 1
Tab. 51: Kostenprognose des Investitionsrisikos bei einer Nachnutzung mit Einkaufsmärkten gemäß Konzeptvariante 1
Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
Gesamtkosten KG 100 bis 700 netto ohne MwSt. 345.440,00 €
100 Grundstück 0,00 €
120 Grundstücksnebenkosten 0,00 €
126 Wertermittlungen, Untersuchungen zu Altlasten und deren Beseitigung, Baugrunduntersuchungen
und Untersuchungen über die Bebaubarkeit, soweit sie zur Beurteilung
des Grundstückswertes dienen
0,00 €
126.100 optirisk 0,00 €
(bereits erfolgt)
200 Herrichten und Erschließen 345.440,00€
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 105

Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
210 Herrichten (Kosten der vorbereitenden Maßnahmen auf dem Baugrundstück
- hier behebungspflichtige Altlasten)
212 Abbruchmaßnahmen (investitionsvorbereitende Rückbaumaßnahmen vorhandener
Bauwerke, Ver- und Entsorgungsleitungen und Verkehrsanlagen soweit wie erforderlich)
106 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
345.440,00 €
263.200,00 €
212.200 Händeln und Entsorgen von: 263.200,00 €
212.220 Dachpappe, 170303* 300 t 200,00 €/t 60.000,00 €
212.240 Wellasbestzement, 170605* 250 t 150,00 €/t 37.500,00 €
212.260 Glaswolle, 170601*/170603* 40 t 160,00 €/t 6.400,00 €
212.281 Mehraufwand Entsorgung ölhaltiger
Bauschutt, MKW 1.000-5.000 mg/kg
212.282 Mehraufwand Entsorgung ölhaltiger
Bauschutt, MKW >5.000 mg/kg
212.290 Elektronikschrott 160216* und sonstige
gefährliche Abfälle aus Produktionshilfsstoffen
(Behälterreste)
4000 t 28,00 €/t 112.000,00 €
500 t 55,00 €/t 27.500,00 €
90 t 220,00 €/t 19.800,00 €
213 Altlastenbeseitigung: Beseitigen von Kampfmitteln und anderen gefährlichen Stoffen,
Sanieren aller belasteten und kontaminierten Böden
213.200 Mehraufwand für Transport und Entsorgung Bodenaushub getrennt nach Belastungsklassen
der Hauptkontaminanten
213.210 MKW mit Zuordnung bis einschließlich
Z2, Sulfat und physiko-chemische
>Z2 gemäß aktuell gültiger LAGA
M20
2.240,00 €
2.240,00 €
50 m³ 12,00 €/m³ 600,00 €
213.220 MKW 1000 bis 5000 mg/kg 30 m³ 22,00 €/m³ 660,00 €
213.230 MKW > 5000 mg/kg 20 m³ 49,00 €/m³ 980,00 €
214 Herrichten der Geländeoberfläche (Roden von Bewuchs, Planieren, Bodenbewegungen
einschließlich Oberbodensicherung)
214.900 Umbettung Gräber Umfeld ‚Gottesackerkirche’
* gefährlicher Abfall
80.000,00 €
pschl. 80.000,00 €
Fazit: Die Beseitigung des Investitionsrisikos am Modellstandort A für die
Nachnutzung mit Einkaufsmärkten gemäß Konzeptvariante 1 erfordert
einen Kostenaufwand von ca. 345 T€.
Ermittlung der Freilegungskosten für die Herrichtung als Baufeld für eine Nachnutzung
mit Einkaufsmärkten
Die Freilegungskosten umfassen Herrichtungs- und Erschließungsaufwendungen, die im konkreten
Fall überwiegend durch Rückbauaufwendungen verursacht werden, wobei diese gemäß der umweltrechtlichen
Definition von Mehraufwendungen innerhalb des optirisk - Projektes bereits
den Investitionskosten zuzuordnen sind. Im Zusammenhang mit der spezifischen Folgenutzung der
Konzeptvariante 1, die mit weiterführenden Investitionen einhergeht (Erschließung, Hochbau),
können die Freilegungskosten auch als unspezifischer Investitionsanteil bezeichnet werden.

Die in Tab. 51 aufgeführten Positionen des Investitionsrisikos stehen im Zusammenhang mit den
Freilegungskosten, wobei diese im konkreten Fall überwiegend unabhängig voneinander ohne
relevante Synergieeffekte und somit Kosteneinsparungen durchgeführt werden können. Bei erhöhten
Entsorgungsaufwendungen von Bodenaushub und Bauschutt wurden lediglich Mehraufwendungen
bestimmt. In diesem Fall werden zum Investitionsrisiko keine ‚Sowieso’ – Kostenanteile 5
ausgehalten.
‚Sowieso’ – Kosten sind Aufwendungen für Maßnahmen, Arbeiten und Arbeitsschritte, die für sich
alleine keine Gefahrenabwehrmaßnahmen oder investitionsbedingten Mehraufwendungen darstellen,
zur Durchführung dieser aber unabdingbar sind und bei der vorgesehenen Investition genauso
notwendig wären (z.B. Laden und Lösen bei Bodenaushub, sofern sich der zugehörige
Arbeitsbereich mit der investitionsbedingten Baugrube überschneidet).
Die Ermittlung der Freilegungskosten ist im folgenden dargestellt.
Tab. 52: Kostenprognose der Freilegungskosten für eine Nachnutzung mit Einkaufsmärkten gemäß Konzeptvariante 1
Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
Gesamtkosten KG 100 bis 700 netto ohne MwSt. 1.462.154,50 €
100 Grundstück 0,00 €
120 Grundstücksnebenkosten 0,00 €
126 Wertermittlungen, Untersuchungen zu Altlasten und deren Beseitigung, Baugrunduntersuchungen
und Untersuchungen über die Bebaubarkeit, soweit sie zur Beurteilung
des Grundstückswertes dienen
0,00 €
126.100 optirisk 0,00 €
(bereits erfolgt)
200 Herrichten und Erschließen 1.350.954,50 €
210 Herrichten (Kosten der vorbereitenden Maßnahmen auf dem Baugrundstück - hier
behebungspflichtige Altlasten)
212 Abbruchmaßnahmen (investitionsvorbereitende Rückbaumaßnahmen vorhandener
Bauwerke, Ver- und Entsorgungsleitungen und Verkehrsanlagen soweit wie erforderlich)
1.350.954,50 €
1.217.513,00 €
212.100 Rückbau 650.113,00 €
212.110 Baustelleneinrichtung, Bereitstellungsfläche
herrichten und betreiben,
Baustraßen
212.120 Rückbau aller Anlagen (14 Objekte)
bis OK Bodenplatte,
130.000 m³ umbauter Raum
(32.500 m³ Bauschutt,)
212.121 Gebäudeflächen abbrechen und
abräumen
212.122 Versiegelte Flächen abbrechen
und abräumen
212.130 Brechen vor Ort auf Größe von
0 - 56 mm und aufhalden des
angefallenen Bauschuttmaterials
pschl. 10.000,00 €
130.000 m³ 3,00 €/m³ 390.000,00 €
14.750 m² 2,50 €/m² 36.875,00 €
16.619 m² 2,00 €/m² 33.238,00 €
45.000 m³ 4,00 €/m³ 180.000,00 €
5 ‚Sowieso’-Leistungen oder auch –kosten ist eine feststehende Begrifflichkeit aus der Baupraxis. Zuweilen wird
auch der adäquate Begriff ‚Ohnehin’-Kosten verwendet.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 107

Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
getrennt nach Beton- und Ziegelrecycling
sowie Erstellen eines
vermessungstechn. Aufmaßes
der Halden
212.200 Händeln und Entsorgen von: 567.400,00 €
212.210 Sperrmüll (200307) 310 t 50,00 €/t 15.500,00 €
212.230 Holz (Innenausbau 170201/
tragende Teile 170204*)
1.250 t 25,00 €/t 31.250,00 €
212.250 Schrott (191001) 800 t -200,00 €/t -160.000,00
212.270 Altreifen (160103), Altfahrzeuge
(160104*)
10 t 165,00 €/t 1.650,00 €
212.280 Bauschutt aus Gebäuderückbau 54.700 t 10,00 €/t 547.000,00 €
212.285 Bauschutt aus Tiefenenttrümmerung
22.000 t 6,00 €/t 132.000,00 €
214 Herrichten der Geländeoberfläche (Roden von Bewuchs, Planieren, Bodenbewegungen
einschließlich Oberbodensicherung)
108 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
133.441,50 €
214.100 Planieren 35.766 m² 0,25 €/t 8.941,50 €
214.200 Umverlegung Kotschau ohne
Brückenbauwerke
214.210 verdichtungsfähiges Material
liefern, Verfüllung Alt-
Kotschaulauf
214.220 großflächiger mehrteiliger verdichter
Einbau, Verfüllung Alt-
Kotschaulauf
214.230 Lösen und Laden, neue
Kotschau
214.240 Entsorgung Aushub, unbelastet
(Z0)
214.250 Herstellung Bachbett mit Wasserbausteinen
3.000 m³ 8,00 €/m³ 24.000,00 €
3.000 m³ 9,00 €/m³ 27.000,00 €
3.000 m³ 1,50 €/m³ 4.500,00 €
3.000 m³ 12,00 €/m³ 36.000,00 €
330 m 100,00 €/m 33.000,00 €
700 Baunebenkosten 111.200,00 €
732 Architekten und Ingenieurleistungen, Freianlagen 20.000,00 €
732.100 Ausschreibung, Vergabe, ÖBÜ,
FÜ
HOAI 20.000,00 €
744 Vermessung 33.200,00 €
744.110 Beweissicherung Ausgangssituation
744.120 Hauffwerks- und Baugrubenaufmass
2 Stk. 1600 Stk. 3.200,00 €
100 Stk. 300 Stk. 30.000,00 €
749 Gutachten und Beratung, sonstiges 58.000,00 €
749.100 Vor-Ort-Boden- und Bauschuttseparation,Massenmanagement,
fachtechnische Entsor-
pschl. 40.000,00 €

Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
gungsbegleitung, Dokumentation,
Probenahme
749.200 analytische Deklarationskosten 100 Stk. 180 Stk. 18.000,00 €
* gefährlicher Abfall
Fazit: Die Freilegungskosten am Modellstandort A für die Nachnutzung mit
Einkaufsmärkten gemäß Konzeptvariante 1 betragen ca. 1.462 T€.
Die zugehörigen Investitionskosten der Standorterschließung und Gebäudeherstellung (spezifischer
Investitionsanteil) werden im Rahmen des optirisk-Projektes für den Modellstandort A
nicht ermittelt.
Zusammenfassende Betrachtung Konzeptvariante 1
Weil Gefahrenabwehrmaßnahmen am Standort nicht durchzuführen sind und die ermittelten Investitionsrisiken
(Sonderabfälle und Totenruhe) in Höhe von ca. 345 T€ aufgrund ihrer Eigenheiten
nicht optimierbar sind, können im konkreten Fallbeispiel keine kostenwirksamen Einsparpotenziale
genutzt werden.
Der überwiegende Anteil der Rückbauaufwendungen wird aufgrund fehlender relevanter umweltrelevanter
Belastungen im Rahmen des optirisk-Projektes zusammen mit der Umverlegung der
Kotschau mit einer Gesamthöhe von in Höhe von ca. 1.462 T€ der Grundstücksfreilegung (auch:
unspezifischer Investitionsanteil) zugeordnet.
Die spezifischen Investitionskosten (Erschließung und Hochbau) wurden nicht ermittelt.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 109

6.2.2. Kostenbetrachtung Konzeptvariante 2
‚Stadtpark’
In Ergänzung zu o.g. Annahmen im übergeordneten Kapitel wurden für die Kostenprognose einer
angenommenen Nachnutzung als Stadtpark mit Teich gemäß Konzeptvariante 2 folgende weitere
Annahmen unterstellt:
- Die Aushubtiefe des Teiches wurde einheitlich auf 3 m u. GOK festgelegt
- Die Aushubtiefe des Schilfgürtels wurde einheitlich auf 2 m u. GOK festgelegt
- Im Aushubbereich des Teiches wird eine Mächtigkeit der Auffülle von einheitlich 1,5 m
angenommen. Darunter lagert geogener Auelehm.
- Die Anlegung des Parks (Bepflanzung) wird den Investitionskosten zugeschrieben und im
Rahmen dieser Kostenermittlung nicht berücksichtigt.
Abb. 31: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der Konzeptvariante 2
110 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Tab. 53: Kostenprognose des Investitionsrisikos bei einer Nachnutzung als Stadtpark mit Teich gemäß Konzeptvariante 2
Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
Gesamtkosten KG 100 bis 700 netto ohne MwSt. 276.030,00 €
100 Grundstück 0,00 €
120 Grundstücksnebenkosten 0,00 €
126 Wertermittlungen, Untersuchungen zu Altlasten und deren Beseitigung, Baugrunduntersuchungen
und Untersuchungen über die Bebaubarkeit, soweit sie zur
Beurteilung des Grundstückswertes dienen
0,00 €
126.100 optirisk 0,00 €
(bereits erfolgt)
200 Herrichten und Erschließen 276.030,00 €
210 Herrichten (Kosten der vorbereitenden Maßnahmen auf dem Baugrundstück
- hier behebungspflichtige Altlasten)
212 Abbruchmaßnahmen (investitionsvorbereitende Rückbaumaßnahmen vorhandener
Bauwerke, Ver- und Entsorgungsleitungen und Verkehrsanlagen soweit wie
erforderlich)
276.030,00 €
263.200,00 €
212.200 Händeln und Entsorgen von: 263.200,00 €
212.220 Dachpappe, 170303* 300 t 200,00 €/t 60.000,00 €
212.240 Wellasbestzement, 170605* 250 t 150,00 €/t 37.500,00 €
212.260 Glaswolle, 170601*/170603* 40 t 160,00 €/t 6.400,00 €
212.281 Mehraufwand Entsorgung ölhaltiger
Bauschutt, MKW 1.000-5.000 mg/kg
212.282 Mehraufwand Entsorgung ölhaltiger
Bauschutt, MKW >5.000 mg/kg
212.290 Elektronikschrott 160216* und
sonstige gefährliche Abfälle aus
Produktionshilfsstoffen (Behälterreste)
4000 t 28,00 €/t 112.000,00 €
500 t 55,00 €/t 27.500,00 €
90 t 220,00 €/t 19.800,00 €
213 Altlastenbeseitigung: Beseitigen von Kampfmitteln und anderen gefährlichen
Stoffen, Sanieren aller belasteten und kontaminierten Böden
213.200 Mehraufwand für Transport und Entsorgung Bodenaushub getrennt nach Belastungsklassen
der Hauptkontaminanten
213.210 MKW mit Zuordnung bis einschließlich
Z2, Sulfat und physikochemische
>Z2 gemäß aktuell gültiger
LAGA M20
12.830,00 €
12.830,00 €
290 m³ 12,00 €/m³ 3.480,00 €
213.220 MKW 1000 bis 5000 mg/kg 180 m³ 22,00 €/m³ 3.960,00 €
213.230 MKW > 5000 mg/kg 110 m³ 49,00 €/m³ 5.390,00 €
* gefährlicher Abfall
Fazit: Die Beseitigung des Investitionsrisikos am Modellstandort A für die
Nachnutzung als Stadtpark mit Teich gemäß Konzeptvariante 2 erfordert
einen Kostenaufwand von ca. 276 T€.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 111

Ermittlung der Freilegungskosten für die Herrichtung als Baufeld für eine Nachnutzung
als Stadtpark mit Teich
Auch bei dieser Variante werden keine ‚Sowieso’ – Kostenanteile 6 ausgehalten, da im konkreten
Fall mit der Beseitigung des Investitionsrisikos im Zusammenhang mit den eigentlichen Herrichtungs-
und Erschließungsaufwendungen keine relevanten Synergieeffekte und somit Kosteneinsparungen
erzielt werden können.
Im weiteren wurden die Freilegungskosten (Rückbau- und Erschließungsaufwendungen) für Konzeptvariante
2 ermittelt.
Tab. 54: Kostenprognose der Freilegungskosten für eine Nachnutzung als Stadtpark mit Teich gemäß Konzeptvariante 2
Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
100 Grundstück
Gesamtkosten KG 100 bis 700 netto ohne MwSt. 2.108.434,50 €
120 Grundstücksnebenkosten
126 Wertermittlungen, Untersuchungen zu Altlasten und deren Beseitigung, Baugrunduntersuchungen
und Untersuchungen über die Bebaubarkeit, soweit sie zur
Beurteilung des Grundstückswertes dienen
112 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
0,00 €
126.100 optirisk 0,00 €
(bereits erfolgt)
200 Herrichten und Erschließen 1.969.834,50 €
210 Herrichten (Kosten der vorbereitenden Maßnahmen auf dem Baugrundstück
- hier theoretisches maximales Investrisiko)
212 Abbruchmaßnahmen (investitionsvorbereitende Rückbaumaßnahmen vorhandener
Bauwerke, Ver- und Entsorgungsleitungen und Verkehrsanlagen soweit wie
erforderlich) zum Bewertungsstichtag
1.969.834,50 €
1.217.513,00 €
212.100 Rückbau 650.113,00 €
212.110 Baustelleneinrichtung, Bereitstellungsfläche
herrichten und betreiben,
Baustraßen
212.120 Rückbau aller Anlagen (14 Objekte)
bis OK Bodenplatte, 130.000 m³
umbauter Raum (32.500 m³ Bauschutt,)
212.121 Gebäudeflächen abbrechen und
abräumen
212.122 Versiegelte Flächen abrechen und
abräumen
212.130 Brechen vor Ort auf Größe von 0 -
56 mm und Aufhalden des angefallenen
Bauschuttmaterials getrennt
nach Beton- und Ziegelrecycling
sowie Erstellen eines
vermessungstechn. Aufmaßes der
Halden
pschl. 10.000,00 €
130.000 m³ 3,00 €/m³ 390.000,00 €
14.750 m² 2,50 €/m² 36.875,00 €
16.619 m² 2,00 €/m² 33.238,00 €
45.000 m³ 4,00 €/m³ 180.000,00 €
6 ‚Sowieso’-Leistungen oder auch –kosten ist eine feststehende Begrifflichkeit aus der Baupraxis. Zuweilen wird
auch der adäquate Begriff ‚Ohnehin’-Kosten verwendet.

Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
212.200 Händeln und Entsorgen von: 567.400,00 €
212.210 Sperrmüll (200307) 310 t 50,00 €/t 15.500,00 €
212.230 Holz (Innenausbau
170201/tragende Teile 170204*)
1.250 t 25,00 €/t 31.250,00 €
212.250 Schrott (191001) 800 t -200,00 €/t -160.000,00
212.270 Altreifen (160103), Altfahrzeuge
(160104*)
10 t 165,00 €/t 1.650,00 €
212.280 Bauschutt aus Gebäuderückbau 54.700 t 10,00 €/t 547.000,00 €
212.285 Bauschutt aus Tiefenenttrümmerung 22.000 t 6,00 €/t 132.000,00 €
214 Herrichten der Geländeoberfläche (Roden von Bewuchs, Planieren, Bodenbewegungen
einschließlich Oberbodensicherung)
752.321,50 €
214.100 Planieren 35.766 m² 0,25 €/m² 8.941,50 €
214.200 Herstellung Teich ohne Brückenbauwerke
214.230 Lösen und Laden, neuer Teich 31.000 m³ 1,50 €/m³ 46.500,00 €
214.240 Entsorgung geogener Aushub,
unbelastet (Z0)
214.245 Mehraufwand Entsorgung Auffüllung,
Schadstoffe mit Zuordnung bis
einschließlich Z1.2, Sulfat und
physiko-chemische >Z2 gemäß
aktuell gültiger LAGA M20
214.250 Herstellung Bachbett mit Wasserbausteinen
31.000 m³ 12,00 €/m³ 372.000,00 €
21.420 m³ 14,00 €/m³ 299.880,00 €
250 m 100,00 €/m 25.000,00 €
214.255 Nachprofilierung Bachbettbett 150 m 100,00 €/m 15.000,00 €
214.255 Beplanzung Schilf 8.000 m² 5,00 €/m² 40.000,00 €
700 Baunebenkosten 138.600,00 €
732 Architekten und Ingenieurleistungen, Freianlagen 20.000,00 €
732.100 Ausschreibung, Vergabe, ÖBÜ, FÜ HOAI 20.000,00 €
744 Vermessung 42.200,00 €
744.110 Beweissicherung Ausgangssituation 2 Stk. 1.600,00 Stk. 3.200,00 €
744.120 Hauffwerks- und Baugrubenaufmass
130 Stk. 300,00 Stk. 39.000,00 €
749 Gutachten und Beratung, sonstiges 76.400,00 €
749.100 Vor-Ort-Boden- und Bauschuttseparation,
Massenmanagement, fachtechnische
Entsorgungsbegleitung,
Dokumentation, Probenahme
pschl. 53.000,00 €
749.200 analytische Deklarationskosten 130 Stk. 180,00 Stk. 23.400,00 €
* gefährlicher Abfall
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 113

Fazit: Die Freilegungskosten am Modellstandort A für eine Nachnutzung als
Stadtpark mit Teich gemäß Konzeptvariante 2 betragen ca. 2.108 T€.
Die zugehörigen Investitionskosten der Standorterschließung und Anlagenherstellung (spezifischer
Investitionsanteil) werden im Rahmen des optirisk-Projektes für den Modelstandort A nicht
ermittelt.
Zusammenfassende Betrachtung Konzeptvariante 2
Weil Gefahrenabwehrmaßnahmen am Standort nicht durchzuführen sind und die ermittelten Investitionsrisiken
(Sonderabfälle und Totenruhe) in Höhe von ca. 345 T€ aufgrund ihrer Eigenheiten
nicht optimierbar sind, können im konkreten Fallbeispiel keine kostenwirksamen Einsparpotenziale
genutzt werden.
Der überwiegende Anteil der Rückbauaufwendungen wird aufgrund fehlender relevanter umweltrelevanter
Belastungen im Rahmen des optirisk-Projektes zusammen mit der Teichherstellung
mit einer Gesamthöhe von in Höhe von ca. 2.108 T€ der Grundstücksfreilegung (auch: unspezifischer
Investitionsanteil) zugeordnet.
Die spezifischen Investitionskosten (Erschließung und Hochbau) wurden nicht ermittelt.
114 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

6.2.3. Kostenbetrachtung Konzeptvariante 3
‚Wohnzeile’
In Ergänzung zu den im übergeordneten Kapitel dargestellten allgemeingültigen Annahmen wurden
für die Kostenprognose einer angenommenen Nachnutzung als Wohngebiet mit Wohnzeile
gemäß Konzeptvariante 3 folgende weitere Annahmen gemacht:
- Bei der Umverlegung des Kotschaubaches werden die notwendigen Brückenbauwerke
der Erschließung zugeordnet und im Rahmen dieser Kostenermittlung nicht berücksichtigt.
Die Herstellung des neuen Bachbettes wird mit der Kostenermittlung erfasst.
- Die Anlegung des Parks (Bepflanzung) wird den Investitionskosten zugeschrieben und im
Rahmen dieser Kostenermittlung nicht berücksichtigt.
Abb. 32: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der Konzeptvariante 3
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 115

Tab. 55: Kostenprognose des Investitionsrisikos für eine Nachnutzung mit Wohnzeile gemäß Konzeptvariante 3
Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
Gesamtkosten KG 100 bis 700 netto ohne MwSt. 345.440,00 €
100 Grundstück 0,00 €
120 Grundstücksnebenkosten 0,00 €
126 Wertermittlungen, Untersuchungen zu Altlasten und deren Beseitigung, Baugrunduntersuchungen
und Untersuchungen über die Bebaubarkeit, soweit sie zur
Beurteilung des Grundstückswertes dienen
116 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
0,00 €
126.100 optirisk 0,00 €
(bereits erfolgt)
200 Herrichten und Erschließen 345.440,00 €
210 Herrichten (Kosten der vorbereitenden Maßnahmen auf dem Baugrundstück
- hier behebungspflichtige Altlasten)
212 Abbruchmaßnahmen (investitionsvorbereitende Rückbaumaßnahmen vorhandener
Bauwerke, Ver- und Entsorgungsleitungen und Verkehrsanlagen soweit wie
erforderlich)
345.440,00 €
263.200,00 €
212.200 Händeln und Entsorgen von: 263.200,00 €
212.220 Dachpappe, 170303* 300 t 200,00 €/t 60.000,00 €
212.240 Wellasbestzement, 170605* 250 t 150,00 €/t 37.500,00 €
212.260 Glaswolle, 170601*/170603* 40 t 160,00 €/t 6.400,00 €
212.281 Mehraufwand Entsorgung ölhaltiger
Bauschutt, MKW 1.000-5.000
mg/kg
212.282 Mehraufwand Entsorgung ölhaltiger
Bauschutt, MKW >5.000
mg/kg
212.290 Elektronikschrott 160216* und
sonstige gefährliche Abfälle aus
Produktionshilfsstoffen (Behälterreste)
4000 t 28,00 €/t 112.000,00 €
500 t 55,00 €/t 27.500,00 €
90 t 220,00 €/t 19.800,00 €
213 Altlastenbeseitigung: Beseitigen von Kampfmitteln und anderen gefährlichen
Stoffen, Sanieren aller belasteten und kontaminierten Böden
213.200 Mehraufwand für Transport und Entsorgung Bodenaushub getrennt nach Belastungsklassen
der Hauptkontaminanten
213.210 MKW mit Zuordnung bis einschließlich
Z2, Sulfat und physikochemische
>Z2 gemäß aktuell
gültiger LAGA M20
2.240,00 €
2.240,00 €
50 m³ 12,00 €/m³ 600,00 €
213.220 MKW 1000 bis 5000 mg/kg 30 m³ 22,00 €/m³ 660,00 €
213.230 MKW > 5000 mg/kg 20 m³ 49,00 €/m³ 980,00 €
214 Herrichten der Geländeoberfläche (Roden von Bewuchs, Planieren, Bodenbewegungen
einschließlich Oberbodensicherung)
214.900 Umbettung Gräber Umfeld ‚Gottesackerkirche’
* gefährlicher Abfall
80.000,00 €
pschl. 80.000,00 €

Fazit: Die Beseitigung des Investitionsrisikos am Modellstandort A für die
Nachnutzung mit einer Wohnzeile und Stadtpark gemäß Konzeptvariante
3 erfordert einen Kostenaufwand von ca. 345 T€.
Ermittlung der Freilegungskosten für die Herrichtung als Baufeld für Wohnzeile mit
Stadtpark
Auch bei dieser Variante werden keine ‚Sowieso’ – Kostenanteile 7 ausgehalten, da im konkreten
Fall mit der Beseitigung des Investitionsrisikos im Zusammenhang mit den eigentlichen Herrichtungs-
und Erschließungsaufwendungen keine relevanten Synergieeffekte und somit Kosteneinsparungen
erzielt werden können.
Im weiteren wurden die Freilegungskosten (Rückbau- und Erschließungsaufwendungen) für Konzeptvariante
3 ermittelt.
Tab. 56: Kostenprognose der Freilegungskosten für eine Nachnutzung mit Wohnzeile gemäß Konzeptvariante 3
Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
Gesamtkosten KG 100 bis 700 netto ohne MwSt. 1.462.154,50 €
100 Grundstück 0,00 €
120 Grundstücksnebenkosten 0,00 €
126 Wertermittlungen, Untersuchungen zu Altlasten und deren Beseitigung, Baugrunduntersuchungen
und Untersuchungen über die Bebaubarkeit, soweit sie zur
Beurteilung des Grundstückswertes dienen
0,00 €
126.100 optirisk 0,00 €
(bereits erfolgt)
200 Herrichten und Erschließen 1.350.954,50 €
210 Herrichten (Kosten der vorbereitenden Maßnahmen auf dem Baugrundstück
- hier theoretisches maximales Investrisiko)
212 Abbruchmaßnahmen (investitionsvorbereitende Rückbaumaßnahmen vorhandener
Bauwerke, Ver- und Entsorgungsleitungen und Verkehrsanlagen soweit wie
erforderlich) zum Bewertungsstichtag
1.350.954,50 €
1.217.513,00 €
212.100 Rückbau 650.113,00 €
212.110 Baustelleneinrichtung, Bereitstellungsfläche
herrichten und betreiben,
Baustraßen
212.120 Rückbau aller Anlagen (14 Objekte)
bis OK Bodenplatte,
130.000 m³ umbauter Raum
(32.500 m³ Bauschutt,)
212.121 Gebäudeflächen abbrechen und
abräumen
212.122 Versiegelte Flächen abrechen
und abräumen
212.130 Brechen vor Ort auf Größe von
0 - 56 mm und Aufhalden des
pschl. 10.000,00 €
130.000 m³ 3,00 €/m³ 390.000,00 €
14.750 m² 2,50 €/m² 36.875,00 €
16.619 m² 2,00 €/m² 33.238,00 €
45.000 m³ 4,00 €/m³ 180.000,00 €
7 ‚Sowieso’-Leistungen oder auch –kosten ist eine feststehende Begrifflichkeit aus der Baupraxis. Zuweilen wird
auch der adäquate Begriff ‚Ohnehin’-Kosten verwendet.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 117

Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
angefallenen Bauschuttmaterials
getrennt nach Beton- und Ziegelrecycling
sowie Erstellen eines
vermessungstechn. Aufmaßes
der Halden
212.200 Händeln und Entsorgen von: 567.400,00 €
212.210 Sperrmüll (200307) 310 t 50,00 €/t 15.500,00 €
212.230 Holz (Innenausbau 170201/
tragende Teile 170204*)
1.250 t 25,00 €/t 31.250,00 €
212.250 Schrott (191001) 800 t -200,00 €/t -160.000,00 €
212.270 Altreifen (160103), Altfahrzeuge
(160104*)
10 t 165,00 €/t 1.650,00 €
212.280 Bauschutt aus Gebäuderückbau 54.700 t 10,00 €/t 547.000,00 €
212.285 Bauschutt aus Tiefenenttrümmerung
22.000 t 6,00 €/t 132.000,00 €
214 Herrichten der Geländeoberfläche (Roden von Bewuchs, Planieren, Bodenbewegungen
einschließlich Oberbodensicherung)
118 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
133.441,50 €
214.100 Planieren 35.766 m² 0,25 €/t 8.941,50 €
214.200 Umverlegung Kotschau ohne Brückenbauwerke
214.210 verdichtungsfähiges Material
liefern, Verfüllung Alt-
Kotschaulauf
214.220 großflächiger mehrteiliger verdichter
Einbau, Verfüllung Alt-
Kotschaulauf
214.230 Lösen und Laden, neue
Kotschau
214.240 Entsorgung Aushub, unbelastet
(Z0)
214.250 Herstellung Bachbett mit Wasserbausteinen
3.000 m³ 8,00 €/m³ 24.000,00 €
3.000 m³ 9,00 €/m³ 27.000,00 €
3.000 m³ 1,50 €/m³ 4.500,00 €
3.000 m³ 12,00 €/m³ 36.000,00 €
330 m 100,00 €/m 33.000,00 €
700 Baunebenkosten 111.200,00 €
732 Architekten und Ingenieurleistungen, Freianlagen 20.000,00 €
732.100 Ausschreibung, Vergabe, ÖBÜ,
FÜ
HOAI 20.000,00 €
744 Vermessung 33.200,00 €
744.110 Beweissicherung Ausgangssituation
744.120 Hauffwerks- und Baugrubenaufmass
2 Stk. 1.600,00 Stk. 3.200,00 €
100 Stk. 300,00 Stk. 30.000,00 €
749 Gutachten und Beratung, sonstiges 58.000,00 €
749.100 Vor-Ort-Boden- und Bauschuttseparation,
Massenmanagement,
fachtechnische Entsorgungsbe-
pschl. 40.000,00 €

Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
gleitung, Dokumentation, Probenahme
749.200 analytische Deklarationskosten 100 Stk. 180,00 Stk. 18.000,00 €
* gefährlicher Abfall
Fazit: Die Freilegung am Modellstandort A für die Nachnutzung mit einer
Wohnzeile gemäß Konzeptvariante 3 erfordert einen Kostenaufwand von
ca. 1.462 T€.
Die zugehörigen Investitionskosten der Standorterschließung und Gebäudeherstellung (spezifischer
Investitionsanteil) werden im Rahmen des optirisk-Projektes für den Modelstandort A
nicht ermittelt.
Zusammenfassende Betrachtung Konzeptvariante 3
Weil Gefahrenabwehrmaßnahmen am Standort nicht durchzuführen sind und die ermittelten Investitionsrisiken
(Sonderabfälle und Totenruhe) in Höhe von ca. 345 T€ aufgrund ihrer Eigenheiten
nicht optimierbar sind, können im konkreten Fallbeispiel keine kostenwirksamen Einsparpotenziale
genutzt werden.
Der überwiegende Anteil der Rückbauaufwendungen wird aufgrund fehlender relevanter umweltrelevanter
Belastungen im Rahmen des optirisk-Projektes zusammen mit der Umverlegung der
Kotschau mit einer Gesamthöhe von in Höhe von ca. 1.462 T€ der Grundstücksfreilegung (auch:
unspezifischer Investitionsanteil) zugeordnet.
Die spezifischen Investitionskosten (Erschließung und Hochbau) wurden nicht ermittelt.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 119

6.2.4. Kostenbetrachtungen Konzeptvariante 4
‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’
Für die Kostenprognose als Nachnutzung ,Wohnen und Freizeit im Park’ gemäß Konzeptvariante 4
wurden folgende weitergehende spezifische Annahmen unterstellt:
- Es erfolgt ein Teilabriss – die Sanierung der Altbauten wird im Rahmen des optirisk
– Projektes nicht kalkuliert. Auch die bei der Sanierung der Altbauten anfallenden gefährlichen
Abfälle (z.B. Dachpappe, Asbest) werden nicht kalkuliert. Die beim Abriss anfallenden
gefährlichen Abfälle werden dem Investitionsrisiko angerechnet.
- Umbettung von Gräbern im Umfeld der ‚Gottesackerkirche’ (Bodendenkmal) erforderlich,
- Umverlegung der Kotschau: Aushubtiefe der neuen Kotschau-Sohle bei ca. 3 m u. GOK;
Aushubtiefe der neuen Kotschau-Aue ca. 2 m u. GOK. Im Aushubbereich der neuen
Kotschau-Aue wurde eine Mächtigkeit der Auffülle von einheitlich 1,5 m angenommen.
Darunter lagert geogener Auelehm. Der Aushub sowie der beim Rückbau anfallende
Bauschutt wird vollständig entsorgt.
- Die Anlegung eines Parks (Bepflanzung) wird den Investitionskosten zugeschrieben und
im Rahmen dieser Kostenermittlung nicht berücksichtigt.
Abb. 33: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der Konzeptvariante ‚Wohnen und Freizeit
im Stadtpark’
120 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Tab. 57: Kostenprognose des Investitionsrisikos bei einer Nachnutzung mit ,Wohnen und Freizeit im Park’ gemäß
Konzeptvariante 4
Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
Gesamtkosten KG 100 bis 700 netto ohne MwSt. 170.540,00 €
100 Grundstück 0,00 €
120 Grundstücksnebenkosten 0,00 €
126 Wertermittlungen, Untersuchungen zu Altlasten und deren Beseitigung, Baugrunduntersuchungen
und Untersuchungen über die Bebaubarkeit, soweit sie zur Beurteilung
des Grundstückswertes dienen
0,00 €
126.100 optirisk 0,00 €
(bereits erfolgt)
200 Herrichten und Erschließen 164.770,00 €
210 Herrichten (Kosten der vorbereitenden Maßnahmen auf dem Baugrundstück
- hier behebungspflichtige Altlasten)
212 Abbruchmaßnahmen (investitionsvorbereitende Rückbaumaßnahmen vorhandener
Bauwerke, Ver- und Entsorgungsleitungen und Verkehrsanlagen soweit wie erforderlich)
164.770,00 €
164.770,00 €
212.200 Händeln und Entsorgen von: 159.000,00 €
212.220 Dachpappe, 170303* 250 t 200,00 €/t 50.000,00 €
212.240 Wellasbestzement, 170605* 50 t 150,00 €/t 7.500,00 €
212.260 Glaswolle, 170601*/170603* 25 t 160,00 €/t 4.000,00 €
212.281 Mehraufwand Entsorgung
ölhaltiger Bauschutt, MKW
1.000-5.000 mg/kg
212.282 Mehraufwand Entsorgung
ölhaltiger Bauschutt, MKW
>5.000 mg/kg
212.290 Elektronikschrott 160216*
und sonstige gefährliche
Abfälle (Behälterreste)
2.500 t 28,00 €/t 70.000,00 €
300 t 55,00 €/t 16.500,00 €
50 t 220,00 €/t 11.000,00 €
213 Altlastenbeseitigung: Beseitigen von Kampfmitteln und anderen gefährlichen Stoffen,
Sanieren aller belasteten und kontaminierten Böden
213.200 Mehraufwand für Transport und Entsorgung Bodenaushub getrennt nach Belastungsklassen
der Hauptkontaminanten
213.210 MKW mit Zuordnung bis
einschließlich Z2, Sulfat und
physiko-chemische >Z2
gemäß aktuell gültiger LAGA
M20
5.770,00 €
5.770,00 €
130 m³ 12,00 €/m³ 1.560,00 €
213.220 MKW 1000 bis 5000 mg/kg 80 m³ 22,00 €/m³ 1.760,00 €
213.230 MKW > 5000 mg/kg 50 m³ 49,00 €/m³ 2.450,00 €
* gefährlicher Abfall
Fazit: Die Beseitigung des Investitionsrisikos am Modellstandort A für die
Nachnutzung ,Wohnen und Freizeit im Park’ gemäß Konzeptvariante 4
erfordert einen Kostenaufwand von ca. 171 T€.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 121

Ermittlung der Freilegungskosten für die Nachnutzung ,Wohnen und Freizeit im
Park’ gemäß Konzeptvariante 4
Im weiteren wurden sämtliche Rückbauaufwendungen einschließlich der Bauschuttentsorgung
ermittelt. In Analogie zu den Konzeptvarianten 1 bis 3 werden beim optirisk-Projekt diese Kosten
als unspezifische Investitionsanteile eingeordnet (Freilegungskosten).
Tab. 58: Kostenprognose der Freilegungskosten für Nachnutzung ,Wohnen und Freizeit im Park’ gemäß Konzeptvariante 4
Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
Gesamtkosten KG 100 bis 700 netto ohne MwSt. 1.211.064,50 €
100 Grundstück 0,00 €
120 Grundstücksnebenkosten 0,00 €
126 Wertermittlungen, Untersuchungen zu Altlasten und deren Beseitigung, Baugrunduntersuchungen
und Untersuchungen über die Bebaubarkeit, soweit sie zur
Beurteilung des Grundstückswertes dienen
122 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
0,00 €
126.100 optirisk 0,00 €
(bereits erfolgt)
200 Herrichten und Erschließen 1.124.264,50 €
210 Herrichten (Kosten der vorbereitenden Maßnahmen auf dem Baugrundstück
- hier theoretisches maximales Investrisiko)
212 Abbruchmaßnahmen (investitionsvorbereitende Rückbaumaßnahmen vorhandener
Bauwerke, Ver- und Entsorgungsleitungen und Verkehrsanlagen soweit wie
erforderlich) zum Bewertungsstichtag
1.124.264,50 €
701.463,00 €
212.100 Rückbau 386.863,00 €
212.110 Baustelleneinrichtung, Bereitstellungsfläche
herrichten und betreiben,
Baustraßen
212.120 Rückbau aller Anlagen (10 Objekte)
bis OK Bodenplatte,
68.500 m³ umbauter Raum (ca.
17.125 m³ Bauschutt,)
212.121 Gebäudeflächen abbrechen und
abräumen
212.122 Versiegelte Flächen abrechen
und abräumen
212.130 Brechen vor Ort auf Größe von
0 - 56 mm und Aufhalden des
angefallenen Bauschuttmaterials
getrennt nach Beton- und Ziegelrecycling
sowie Erstellen eines
vermessungstechn. Aufmaßes
der Halden
pschl. 10.000,00 €
68.500 m³ 3,00 €/m³ 205.500,00 €
10.450 m² 2,50 €/m² 26.125,00 €
16.619 m² 2,00 €/m² 33.238,00 €
28.000 m³ 4,00 €/m³ 112.000,00 €
212.200 Händeln und Entsorgen von: 314.600,00 €
212.210 Sperrmüll (200307) 170 t 50,00 €/t 8.500,00 €
212.230 Holz (Innenausbau 170201/
tragende Teile 170204*)
650 t 25,00 €/t 16.250,00 €
212.250 Schrott (191001) 550 t -200,00 €/t -110.000,00 €

Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
212.270 Altreifen (160103), Altfahrzeuge
(160104*)
10 t 165,00 €/t 1.650,00 €
212.280 Bauschutt aus Gebäuderückbau 28.300 t 10,00 €/t 283.000,00 €
212.285 Bauschutt aus Tiefenenttrümmerung
19.200 t 6,00 €/t 115.200,00 €
214 Herrichten der Geländeoberfläche (Roden von Bewuchs, Planieren, Bodenbewegungen
einschließlich Oberbodensicherung)
422.801,50 €
214.100 Planieren 35.766 m² 0,25 €/m² 8.941,50 €
214.200 Herstellung Aue ohne Brückenbauwerke
214.230 Lösen und Laden, neue Aue 17.000 m³ 1,50 €/m³ 25.500,00 €
214.240 Entsorgung geogener Aushub,
unbelastet (Z0)
214.245 Mehraufwand Entsorgung Auffüllung,
Schadstoffe mit Zuordnung
bis einschließlich Z1.2, Sulfat und
physiko-chemische >Z2 gemäß
aktuell gültiger LAGA M20
214.250 Herstellung Bachbett mit Wasserbausteinen
17.000 m³ 12,00 €/m³ 204.000,00 €
8.240 m³ 14,00 €/m³ 115.360,00 €
320 m 100,00 €/m 32.000,00 €
214.255 Nachprofilierung Bachbett 320 m 100,00 €/m 32.000,00 €
214.260 Begleitgrün pflanzen 1.000 m² 5,00 €/m² 5.000,00 €
700 Baunebenkosten 86.800,00 €
732 Architekten und Ingenieurleistungen, Freianlagen 20.000,00 €
732.100 Ausschreibung, Vergabe, ÖBÜ,
FÜ
HOAI 20.000,00 €
744 Vermessung 24.200,00 €
744.110 Beweissicherung Ausgangssituation
744.120 Hauffwerks- und Baugrubenaufmass
2 Stk. 1.600,00 Stk. 3.200,00 €
70 Stk. 300,00 Stk. 21.000,00 €
749 Gutachten und Beratung, sonstiges 42.600,00 €
749.100 Vor-Ort-Boden- und Bauschuttseparation,
Massenmanagement,
fachtechnische Entsorgungsbegleitung,
Dokumentation, Probenahme
pschl. 30.000,00 €
749.200 analytische Deklarationskosten 70 Stk. 180,00 Stk. 12.600,00 €
* gefährlicher Abfall
Fazit: Die Freilegungskosten am Modellstandort A für die Nachnutzung
,Wohnen und Freizeit im Park’ gemäß Konzeptvariante 4 betragen ca.
1.211 T€.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 123

Die zugehörigen Investitionskosten der Standorterschließung und Gebäudeherstellung (spezifischer
Investitionsanteil) wird im Rahmen von optirisk für den Modellstandort A nicht ermittelt.
Zusammenfassende Betrachtung Konzeptvariante 3
Weil Gefahrenabwehrmaßnahmen am Standort nicht durchzuführen sind und die ermittelten Investitionsrisiken
(Sonderabfälle und Totenruhe) in Höhe von ca. 345 T€ aufgrund ihrer Eigenheiten
nicht optimierbar sind, können im konkreten Fallbeispiel keine kostenwirksamen Einsparpotenziale
genutzt werden.
Der überwiegende Anteil der Rückbauaufwendungen wird aufgrund fehlender relevanter umweltrelevanter
Belastungen im Rahmen des optirisk-Projektes zusammen mit der Umverlegung der
Kotschau mit einer Gesamthöhe von in Höhe von ca. 1.462 T€ der Grundstücksfreilegung (auch:
unspezifischer Investitionsanteil) zugeordnet.
Die spezifischen Investitionskosten (Erschließung und Hochbau) wurden nicht ermittelt.
6.2.5. Vergleich der Kostenprognosen der Konzeptvarianten und
Fazit
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiko
Die Kostenermittlungen aus den vorangegangenen Abschnitten sollen nun gegenübergestellt und
diskutiert werden. Zunächst werden konform zu den anderen Modellstandorten die Investitions-
und Inanspruchnahmerisikokosten dargestellt.
500000 €
450000 €
400000 €
350000 €
300000 €
250000 €
200000 €
150000 €
100000 €
50000 €
theoretisches maximales Investitionsrisiko
behebungspflichtige Lasten
Einkaufsmärkte Stadtpark Wohnzeile Wohnen & Freizeit
Legende:
124 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
Inanspruchnahmerisiko
(Gefahrenabwehr), in
diesem Falle keines
Investitionsrisiko aufgrundumweltrelevanter
Sachverhalte
Abb. 34: Kostenprognose behebungspflichtiger Lasten, des Investitionsrisikos und der Freilegungskosten am Modellstandort
A für vier verschiedene Investitionsvorhaben (Konzeptvarianten 1 – 4)
Aufgrund nicht notweniger Gefahrenabwehrmaßnahmen und der Eigenart der Investitionsrisiken
(Abfallberäumung, Totenruhe) können am Standort im Zusammenhang mit umweltrelevanten Verpflichtungstypen
keine wesentlichen Einsparpotenziale ermittelt werden.

Ein großer Teil des Investitionsrisikos besteht aus Pflichten zur schadlosen Beseitigung von gefährlichen
Abfällen, die beim Rückbau baulicher Anlagen anfallen (ca. 299 T€). In allen Konzeptvarianten
wird der vollständige oder zumindest ein Teilrückbau vorgesehen, womit das jeweilige Investitionsrisiko
der Konzeptvarianten im Vergleich zu anderen Standorten weit an das theoretische
maximale Investitionsrisiko heranreichen.
Freilegungskosten
Unter Berücksichtung der zugehörigen Freilegungskosten (Rückbau und Herrichtung) relativieren
sich für den Modellstandort A die hiermit verbundenen Investitionsrisiken. Insbesondere die Aufwendungen
für die Entsorgung des beim Abriss anfallenden Bauschuttes in Höhe von ca. 679T€
(Konzeptvariante 1,2,3) und von Bodenaushub bis ca. 672 T€ bei Konzeptvariante 2 verursachen
einen Großteil des ermittelten Gesamtaufwandes.
2500000 €
2250000 €
2000000 €
1750000 €
1500000 €
1250000 €
1000000 €
750000 €
500000 €
250000 €
theoretisches maximales Investitionsrisiko
behebungspflichtige Lasten
Einkaufsmärkte Stadtpark Wohnzeile Wohnen & Freizeit
Legende:
Inanspruchnahmerisiko
(Gefahrenabwehr)
Investitionsrisiko aufgrundumweltrelevanter
Sachverhalte
Freilegungskosten
(Rückbau und Herrichtung)
Abb. 35: Kostenprognose behebungspflichtiger Lasten und des Investitionsrisikos am Modellstandort A für vier verschiedene
Investitionsvorhaben (Konzeptvarianten 1 – 4)
Im Ergebnis der Kostenermittlung für die jeweiligen Konzeptvarianten sind keine eindeutigen Empfehlungen
für eine Vorzugsvariante aus Kostengründen abzuleiten.
Lediglich für Konzeptvariante 2 ist die Herstellung eines Teiches aus Gründen der Aushubentsorgung
einschließlich der hiermit verbundenen Mehraufwendung aufgrund stofflicher Belastungen
des Aushubes als unverhältnismäßig zu bewerten.
Bei der kostenseitig günstigsten Konzeptvariante 4 ist der Kostenvorteil durch den verringerten
Abrissumfang begründet. Der Rückbau selbst trägt am Standort zu einem großen Teil der Investitionsrisiken
bei. Im Rahmen des optirisk-Projektes wurden mögliche Risiken der Altbausanierung
nicht bewertet. Es ist allerdings davon auszugehen, dass bei Berücksichtigung von Altbausanierungs-Risiken
der hier ausgewiesene Kostenvorteil verloren geht. So sind z.B. bei der Dachsanierung
ebenfalls erhöhte Kosten für die Entsorgung von Wellasbestzementplatten einzukalkulieren.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 125

6.3. Integriertes Standortentwicklungskonzept
- Optimierungsvariante -
Mittels des im Projekt entwickelten Instrumentes wurde die Variante ‚Wohnen und Freizeit im
Stadtpark’ als Vorzugsvariante ermittelt. Diese Variante stellt zugleich die kostengünstigste Variante
im Ergebnis der Kostenprognosen des Investitionsrisikos dar. Ein Kostenrisiko zur Beseitigung
behebungspflichtiger Lasten besteht für alle Varianten nicht.
Zur Kostenersparnis ist der Eingriff in den Boden möglichst gering zu halten, um die Mehraufwendungen
für den Transport und die Entsorgung des Erdaushubs zu verringern (Minimierung des
Investitionsrisikos). Erdaushub und Bauschutt der abzubrechenden Bestandsgebäude können auf
dem Standort als Unterbau für befestigte Flächen wie Festplatz, Gemeinschaftshof oder Zufahrten
oder zur Modellierung des Geländes wieder eingebaut werden.
Im Bereich des Spielplatzes sind die Anforderungen an die Qualität des Bodens hoch. Um einen
kompletten Austausch des Bodens zu sparen, könnte die Sport- und Spielfläche in Form eines
Bolzplatzes bzw. Basketballfeldes mit Kunststoffbelag oder als Bereich zum Skaten auf versiegelter
Oberfläche errichtet werden. Die Nutzung der vorhandenen befestigten Oberfläche des Bestandsgebäudes
spart zusätzlich die Kosten für eine Tiefenenttrümmerung.
Fazit: Eine Minimierung des Investitionsrisikos wird erreicht, indem der Eingriff
in den kontaminierten Boden möglichst gering gehalten wird. Wieder
einbaubarer Erdaushub und der beim Abbruch der Bestandsgebäude
anfallende Bauschutt werden am Standort selbst belassen.
6.3.1. Städtebauliches Konzept der Optimierungsvariante
Verkehrserschließung und Hochbauliche Nutzung
Für die Optimierungsvariante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ (Abb. 36) werden in Bezug auf
die Verkehrserschließung und die hochbauliche Nutzung im Vergleich zur Ausgangsvariante (vgl.
4.2.4) keine Änderungen vorgenommen.
Freiflächen
Der Bachlauf der Kotschau bildet das zentrale Element des Stadtparks, obwohl er im Vergleich zur
Ausgangsvariante einen schmaleren Verlauf in der optimierten Variante einnimmt. Im westlichen
Standortbereich entsteht eine großzügig anzulegende Fläche für Sport und Spiel, z.B. zum Bolzen,
Basketball/Streetball spielen, Skaten, auf vorhandenem befestigtem Untergrund.
Auf dem Modellstandort anfallender Erdaushub wird zur Geländemodellierung vor Ort verwendet.
Durch Auffüllung und anschließende Versiegelung entsteht ein Hof zur gemeinschaftlichen Benutzung
durch die Bewohner. An der Zufahrt zum Grundstück wird eine große Fläche angefüllt, deren
Oberfläche ebenfalls befestigt wird. Hier wird ein Baumsaal entstehen, unter dem Stellplätze errichtet
werden. Die Fläche kann temporär Festplatz für Stadtfeste o.ä. sein. Alle weiteren nicht überbauten
Grundstücksteile, abgesehen von den notwendigen Zufahrten, werden gärtnerisch bzw.
grünordnerisch angelegt, um dem Charakter der Umgebung zu entsprechen. Entlang der Straßenverläufe
und im Bereich des Stadtparks sowie auf den größeren Grünflächen sollen Bäume gepflanzt
werden.
126 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Abb. 36: Optimierungsvariante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 127

6.3.2. Kostenbetrachtung der Optimierungsvariante
Das Nachnutzungskonzept in der optimierten Form bleibt weitestgehend unverändert. Mit folgenden
Maßnahmen wird eine Kostenoptimierung der Konzeptvariante 4 erreicht:
- Die beim Rückbau anfallenden Bauschuttmassen verbleiben, soweit es die stofflichen
Belastungen erlauben, am Standort. Bei der Erstellung von Verkehrsflächen wird qualitativ
geeignetes Recycling-Material als Polsterschüttung eingebaut. Überschussmassen
werden an der südlichen Standortgrenze zum Geländeangleich der angrenzend höher
liegenden Nachbarflurstücke wiedereingebaut.
- Die Freilegung und Herstellung der Kotschau-Aue wird mit dem Ziel der Verringerung von
Bodenaushub schmaler ausgeführt.
- Der Aushub, der bei Freilegung und Herstellung der Kotschau-Aue anfällt, verbleibt am
Standort. Dieser soll ebenfalls an der südlichen Standortgrenze zur Geländeprofilierung
verwendet werden.
- Der Aufbau der Geländeerhöhung an der südlichen Standortgrenze soll gezielt schichtweise
aufgebaut werden, so dass im Inneren des Aufschüttungskörpers Bauschutt und
Altauffüllmassen eingebaut werden (chemisch belastet z.B. mit Sulfat und schlecht
durchwurzelbar) und mit einer gut durchwurzelbaren Schicht mit dem geogenen Auelehmaushub
aus der Freilegung der Kotschau abschließt.
Die Abdeckung des Aufschüttungskörpers mit Auelehm soll in Verbindung mit einer angemessenen
Bepflanzung als Wasserhaushaltsschicht fungieren und hierbei zur Verringerung des Sickerwasserandranges
beitragen. Ziel ist die Verminderung des Sickerwasseraustrages von Sulfat und
Schadstoffen in das Grundwasser.
Der Spielplatz wird zu einem Spielfeld abgewandelt, mit dem Ziel, eine vorhandene Bodenplatte
soweit wie möglich zu nutzen und nicht zurückzubauen.
128 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Abb. 37: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der Optimierungsvariante
Kosten zur Beseitigung des Investitionsrisikos
Unter Anwendung der identifizierten Einsparpotenziale wurden die in der optimierten Konzeptvariante
4 zugrundeliegenden Kosten zur Beseitigung des Investitionsrisikos erneut wie folgt ermittelt.
Tab. 59: Kostenprognose zur Beseitigung des Investitionsrisikos für die Nachnutzung als ,Wohnen und Freizeit im Park’
gemäß integriertem Standortentwicklungskonzept der Konzeptvariante 4
Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
Gesamtkosten KG 100 bis 700 netto ohne MwSt. 164.650,00 €
100 Grundstück 0,00 €
120 Grundstücksnebenkosten 0,00 €
126 Wertermittlungen, Untersuchungen zu Altlasten und deren Beseitigung, Baugrund- 0,00 €
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 129

Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
untersuchungen und Untersuchungen über die Bebaubarkeit, soweit sie zur Beurteilung
des Grundstückswertes dienen
126.100 optirisk 0,00 €
(bereits erfolgt)
200 Herrichten und Erschließen 161.825,00 €
210 Herrichten (Kosten der vorbereitenden Maßnahmen auf dem Baugrundstück
- hier behebungspflichtige Altlasten)
212 Abbruchmaßnahmen (investitionsvorbereitende Rückbaumaßnahmen vorhandener
Bauwerke, Ver- und Entsorgungsleitungen und Verkehrsanlagen soweit wie erforderlich)
130 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
161.825,00 €
161.825,00 €
212.200 Händeln und Entsorgen von: 159.000,00 €
212.220 Dachpappe, 170303* 250 t 200,00 €/t 50.000,00 €
212.240 Wellasbestzement, 170605* 50 t 150,00 €/t 7.500,00 €
212.260 Glaswolle, 170601*/170603* 25 t 160,00 €/t 4.000,00 €
212.281 Mehraufwand Entsorgung
ölhaltiger Bauschutt, MKW
1.000-5.000 mg/kg
212.282 Mehraufwand Entsorgung
ölhaltiger Bauschutt, MKW
>5.000 mg/kg
212.290 Elektronikschrott 160216* und
sonstige gefährliche Abfälle
(Behälterreste)
2500 t 28,00 €/t 70.000,00 €
300 t 55,00 €/t 16.500,00 €
50 t 220,00 €/t 11.000,00 €
213 Altlastenbeseitigung: Beseitigen von Kampfmitteln und anderen gefährlichen Stoffen,
Sanieren aller belasteten und kontaminierten Böden
213.200 Mehraufwand für Transport und Entsorgung Bodenaushub getrennt nach Belastungsklassen
der Hauptkontaminanten
213.210 MKW mit Zuordnung bis
einschließlich Z2, Sulfat und
physiko-chemische >Z2 gemäß
aktuell gültiger LAGA
M20
2.825,00 €
2.825,00 €
60 m³ 12,00 €/m³ 720,00 €
213.220 MKW 1000 bis 5000 mg/kg 40 m³ 22,00 €/m³ 880,00 €
213.230 MKW > 5000 mg/kg 25 m³ 49,00 €/m³ 1.225,00 €
* gefährlicher Abfall
Fazit: Die Beseitigung des Investitionsrisikos am Modellstandort A für die
Nachnutzung ,Wohnen und Freizeit im Park’ gemäß optimierter Konzeptvariante
4 erfordert einen Kostenaufwand von ca. 165 T€.
Im Vergleich zu der nicht optimierten Konzeptvariante 4 sind hiermit
Einsparungen lediglich in Höhe von ca. 6 T€ verbunden.

Freilegungskosten
Unter Anwendung der beschriebenen Einsparpotenziale wurden für die optimierte Variante 4 folgende
Freilegungskosten ermittelt.
Tab. 60: Kostenprognose der Freilegungskosten für die Nachnutzung als ,Wohnen und Freizeit im Park’ gemäß integriertem
Standortentwicklungskonzept der Konzeptvariante 4
Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
Gesamtkosten KG 100 bis 700 netto ohne MwSt. 1.211.064,50 €
100 Grundstück 0,00 €
120 Grundstücksnebenkosten 0,00 €
126 Wertermittlungen, Untersuchungen zu Altlasten und deren Beseitigung, Baugrunduntersuchungen
und Untersuchungen über die Bebaubarkeit, soweit sie zur
Beurteilung des Grundstückswertes dienen
0,00 €
126.100 optirisk 0,00 €
(bereits erfolgt)
200 Herrichten und Erschließen 639.887,83 €
210 Herrichten (Kosten der vorbereitenden Maßnahmen auf dem Baugrundstück - hier
theoretisches maximales Investrisiko)
212 Abbruchmaßnahmen (investitionsvorbereitende Rückbaumaßnahmen vorhandener
Bauwerke, Ver- und Entsorgungsleitungen und Verkehrsanlagen soweit wie
erforderlich) zum Bewertungsstichtag
639.887,83 €
303.263,00 €
212.100 Rückbau 386.863,00 €
212.110 Baustelleneinrichtung, Bereitstellungsfläche
herrichten und betreiben,
Baustraßen
212.120 Rückbau aller Anlagen (10 Objekte)
bis OK Bodenplatte,
68.500 m³ umbauter Raum (ca.
17.125 m³ Bauschutt,)
212.121 Gebäudeflächen abbrechen und
abräumen
212.122 Versiegelte Flächen abrechen
und abräumen
212.130 Brechen vor Ort auf Größe von
0 - 56 mm und Aufhalden des
angefallenen Bauschuttmaterials
getrennt nach Beton- und Ziegelrecycling
sowie Erstellen eines
vermessungstechn. Aufmaßes
der Halden
pschl. 10.000,00 €
68.500 m³ 3,00 €/m³ 205.500,00 €
10.450 m² 2,50 €/m² 26.125,00 €
16.619 m² 2,00 €/m² 33.238,00 €
28.000 m³ 4,00 €/m³ 112.000,00 €
212.200 Händeln und Entsorgen von: -83.600,00 €
212.210 Sperrmüll (200307) 170 t 50,00 €/t 8.500,00 €
212.230 Holz (Innenausbau 170201/
tragende Teile 170204*)
650 t 25,00 €/t 16.250,00 €
212.250 Schrott (191001) 550 t -200,00 €/t -110.000,00 €
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 131

Kostengruppen nach DIN 276 Menge Einheit EP Einheit Kosten
212.270 Altreifen (160103), Altfahrzeuge
(160104*)
10 t 165,00 €/t 1.650,00 €
214 Herrichten der Geländeoberfläche (Roden von Bewuchs, Planieren, Bodenbewegungen
einschließlich Oberbodensicherung)
132 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck
336.624,83 €
214.100 Planieren 35.766 m² 0,25 €/m² 8.941,50 €
214.200 Herstellung Aue ohne Brückenbauwerke
214.230 Lösen und Laden, neue Aue 8.400 m³ 1,50 €/m³ 12.600,00 €
214.250 Herstellung Bachbett mit Wasserbausteinen
320 m 100,00 €/m 32.000,00 €
214.255 Nachprofilierung Bachbett 320 m 100,00 €/m 32.000,00 €
214.260 Begleitgrün pflanzen 1.000 m² 5,00 €/m² 5.000,00 €
214.270 Aushubbereitstellung am Standort
für nachfolgenden Wiedereinbau
(anstehendes unbelastetes
Material)
214.280 Wiedereinbau bereitgestellter
Aushubmassen Auffülle
214.281 Wiedereinbau bereitgestellter
Aushubmassen Bauschutt
(Proflierungsmassen sowie
Frostschutzschicht)
214.285 Wiedereinbau bereitgestellter
Aushubmassen geogener Anteil
Bodenaushub Auelehm als
Wasserhaltsschicht über
Proflierungsmassen
214.290 Oberboden liefern und Einbauen
0,1 m
8.400 m³ 1,50 €/m³ 12.600,00 €
4.200 m³ 5,00 €/m³ 21.000,00 €
26.417 m³ 5,00 €/m³ 132.083,33 €
4.200 m³ 12,00 €/m³ 50.400,00 €
1.000 m³ 30,00 €/m³ 30.000,00 €
700 Baunebenkosten 86.800,00 €
732 Architekten und Ingenieurleistungen, Freianlagen 20.000,00 €
732.100 Ausschreibung, Vergabe, ÖBÜ,
FÜ
HOAI 20.000,00 €
744 Vermessung 24.200,00 €
744.110 Beweissicherung Ausgangssituation
744.120 Hauffwerks- und Baugrubenaufmass
2 Stk. 1.600,00 Stk. 3.200,00 €
70 Stk. 300,00 Stk. 21.000,00 €
749 Gutachten und Beratung, sonstiges 42.600,00 €
749.100 Vor-Ort-Boden- und Bauschuttseparation,
Massenmanagement,
fachtechnische Entsorgungsbegleitung,
Dokumentation, Probenahme
pschl. 30.000,00 €
749.200 analytische Deklarationskosten 70 Stk. 180,00 Stk. 12.600,00 €
* gefährlicher Abfall

Fazit: Die Freilegung für optimierte Konzeptvariante 4 (integriertes Standortentwicklungskonzept
für die Nachnutzung ´Wohnen und Freizeit im
Park’) erfordert einen Kostenaufwand von ca. 727 T€.
Im Vergleich zur ursprünglichen Konzeptvariante 4 sind hiermit Einsparungen
in Höhe von ca. 484 T€ möglich.
2,500,000 €
2,250,000 €
2,000,000 €
1,750,000 €
1,500,000 €
1,250,000 €
1,000,000 €
750,000 €
500,000 €
250,000 €
theoretisches maximales
Investitionsrisiko
behebungspflichtige Lasten
Wohnen & Freizeit optimiert
Legende:
Inanspruchnahmerisiko
(Gefahrenabwehr)
Investitionsrisiko aufgrund
umweltrelevanter Sachverhalte
Freilegungskosten (Rückbau
und Herrichtung)
Abb. 38: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten (0), das Investitionsrisiko und die
Freilegungskosten für die ursprüngliche und die optimierte Konzeptvariante 4 Integriertes Standortentwicklungskonzept
am Modellstandort A
Fazit: Mit der Optimierung des Standortentwicklungskonzeptes der Variante 4
‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ können die Aufwendungen für die
Beseitigung der Investitionsrisiken, vor allem aber für die Freilegung,
um insgesamt 490 T€ gesenkt werden.
Das genutzte Einsparpotenzial beträgt damit 35%.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 133

6.4. Schlussfolgerungen für den Modellstandort
Städtebauliche Ansätze
Der Modellstandort ROTASYM liegt an der Schnittstelle der Altstadt Pößneck zu den Gewerbeflächen
vor der Stadt (‚Grüne Wiese’). Mit der Inanspruchnahme dieser Fläche kann zum einen der
Abschluss der Innenstadt geformt und die Innenstadtfunktionen ergänzt werden (Mischgebiet).
Zum zweiten soll hier eine Grünzäsur in Verbindung mit der Offenlegung der Kotschau die Grenze
zwischen Innenstadt und Umland klar formulieren.
Die Grünzäsur in Form eines kleinen Stadtparks bringt den Standort weg vom Brachflächen-Image
des ehemaligen Industriestandortes und bildet die Grundlage des neuen Innenstadt-Grün-Images.
Die Sanierung der denkmalgeschützten Fabrikgebäude und Nutzung als Wohngebäude bewahrt
einen Teil der Geschichte der Stadt Pößneck. In den Wohngebäuden sollte eine Mischung verschiedener
Wohnformen und Wohnungsgrößen angeboten werden. In einem Teilbereich ist betreutes
Wohnen vorstellbar. Die Schwimmhalle in der sanierten Sheddhalle kann mit weiteren Freizeitfunktionen
oder Dienstleistungen gekoppelt sein.
Finanzielle Aspekte
Der Einsatz von Mitteln aus dem Freistellungsfond zur Altlastensanierung ist am Standort nicht
möglich, da Gefahren im Sinne des BBodSchG am Standort nicht bestehen.
Obgleich somit keine Gefahrenabwehrmaßnahmen ergriffen werden müssen, wird jegliche Form
der Folgenutzung durch Investitionsrisiken aufgrund der Bodenkontaminationen belastet. Im Verhältnis
zum theoretischen maximalen Investitionsrisiko (Beseitigung aller, auch gering belasteter
Böden), ermittelt mit 489 T€, erreichen die betrachteten Konzeptvarianten relativ hohe umsetzungsrelevante
Anteile von 35 – 71 % an dieser Summe.
Von wesentlich größerer Bedeutung als Entwicklungshemmnis sind jedoch die aus dem umfangreichen
Altbaubestand resultierenden hohen Freilegungskosten. Bei vollständigem Gebäudeabriss
und einer Freilegung der Kotschau belaufen sich diese auf bis zu 2.108 T€.
Aufgrund dieser spezifischen Standortgegebenheiten sind relevante finanzielle Optimierungspotenziale
in erster Linie bei den Freilegungskosten zu finden. So ist die mit dem Integrierten Standortentwicklungskonzept
erreichte Kostenverringerung von ca. 490 T€ in erster Linie auf Einsparungen
bei den Freilegungskosten, weniger bei den Investitionsrisiken, zurückzuführen.
Doch selbst nach Ausnutzung der Optimierungspotenziale wird die Standortentwicklung durch verbleibende
hohe finanzielle Belastungen gehemmt. Die Standortentwicklung liegt kostenseitig deutlich
im unrentierlichen Bereich. Eine Kompensation dieser Hemmnisse kann letztlich nur durch den
Einsatz von Fördermitteln erreicht werden.
Vergleich ‚Grüne Wiese’/Innenstadt
Der Modellstandort bildet die Schnittstelle zwischen der Innenstadt nordöstlich und den Gewerbeentwicklungen
im Stadtvorland südwestlich. Der Standort liegt somit zentral und wäre für eine bauliche
Mischnutzung geeignet. Andererseits befindet er sich gleichzeitig im Überschwemmungsgebiet
der Kotschau und sollte aus städtebaulicher Sicht einen naturnahen, hochwasserschutzgerechten,
innerstädtischen Freiraum bilden.
Den beschriebenen Entwicklungshemmnissen ist hier die planungsrechtliche Sicherheit für eine
Investition positiv entgegenzusetzen. Im Gegensatz zur Entwicklung auf der grünen Wiese besteht
hier bereits in Teilbereichen Baurecht unter Beachtung des Einfügungsgebots. Bei einer Gesamtentwicklung
des Standortes ist die städtebauliche Ordnung über ein Bauleitplanverfahren zu regeln.
134 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Ausgleichsmaßnahmen
Aktuell wird für die Bundesstraße B 281 in der Ortslage Pößneck eine Umgehungsstraße geplant.
Ein Teil der Ausgleichsmaßnahmen, die für diesen Eingriff ausgeführt werden müssen, könnten für
das Anlegen des neuen Stadtparks an der Kotschau auf dem Modellstandort genutzt werden.
Optimierung von Städtebaulichen Konzepten
Städtebauliche Konzepte können hinsichtlich der Einsparung finanzieller Mittel vornehmlich im
Bereich ‚Freilegungskosten’ (siehe voranstehenden Abschnitt ‚Finanzielle Aspekte’) realisiert werden.
Die Möglichkeiten zur Optimierung der Kosten liegen hier vornehmlich im Umgang mit den
Bestandsgebäuden sowie dem Umgang mit kontaminierten Böden.
In der Umsetzung bedeutet dies:
- Teile der Gebäudesubstanz weiter- bzw. umnutzen
- anfallenden Bauschutt von Gebäuden und Versiegelungen wieder verwenden (Einbau)
- Eingriffe in den in den vorhandenen kontaminierten Boden gering halten
- anfallenden Erdaushub wiedereinbauen (wenn geeignet)
- Versiegelung von für die Nachnutzung sensiblen Bereichen (statt Bodenaustausch)
Energie
Die optimierte Variante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ eröffnet hinsichtlich der effizienten
Energienutzung und des Einsatzes erneuerbarer Energien mehrere Ansätze:
a) Nachwärmeversorgung des Wohnbereiches über ein Blockheizkraftwerk (BHKW) unter
Einbeziehung des städtebaulichen Umfeldes/Gewerbe/Dienstleistungen. Insbesondere
die Einbeziehung des Schwimmbades verspricht wegen des ganzjährigen Wärmebedarfes
die Wirtschaftlichkeit der Lösung zu verbessern.
b) Nutzung der südorientierten Dachflächen vom Schwimmbad und Wohngebäuden zur Solarthermiknutzung
oder Photovoltaikstromerzeugung.
c) Oberflächennahe Erdwärmenutzung über Energiepfähle (Hülsenfundamente) oder andere
Fundamente als ‚Absorberelement’
Chancen der Umsetzung
Im Falle einer rechtzeitigen Umsetzungsmöglichkeit einer solchen Expertise wie der hier vorliegenden
kann das Entwicklungshemmnis für den Standort gemildert, jedoch nicht völlig beseitigt werden,
solange die Entwicklungskosten (hier vornehmlich der Rückbau des Gebäude-Altbestandes)
in Relation zur erreichbaren Grundstücksaufwertung im unrentierlichen Bereich bleiben.
Im Verlaufe der Projektbearbeitung in optirisk hat sich die Stadt für eine andere, aus städtebaulicher
Sicht weniger anspruchsvolle Lösung, nämlich der Errichtung eines Kaufmarktes mit
Parkplatz entschieden. Dabei wurden einerseits wesentliche Belange des Denkmalschutzes zu
Gunsten wirtschaftlicher Aspekte negativ abgewogen und entgegen ökologischer und kulturhistorischer
Bewertungen eine Genehmigung für den Abbruch des Baudenkmales erwirkt. Andererseits
wurden einzelne Optimierungselemente zur Anwendung gebracht, wie beispielsweise der Einbau
vor Ort recycelter Bauschuttmassen aus der Altbausubstanz.
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 135

Quellen
[1]
‘Regionaler Raumordnungsplan Ostthüringen’ - Regionale Planungsgemeinschaft Ostthüringen
SONDERDRUCK Nr. 4/1999 des Thüringer Staatsanzeigers (Beilage zu Nr. 40/1999, Ausgabe
Montag, 04.10. 1999, 9. Jahrgang) Herausgeber: Thüringer Innenministerium
[2]
‚Projektstandort Pößneck’ http://www.genial-zentral.de/
Glossar
BauNVO Baunutzungsverordnung
BBodSchG Bundesbodenschutzgesetz
FFH-Gebiete spezielle Schutzgebiete zum Schutz von Pflanzen (Flora), Tieren
(Fauna) und Habitaten (Lebensraumtypen),
ausgewiesen nach der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie
FNP Flächennutzungsplan
FÜ Fremdüberwachung
GA Gemeinschaftsaufgabe
HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
Krw-/AbG Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz
KSJ Kommunalservice Jena
LAGA Länderarbeitsgemeinschaft Abfall
LEG Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen
LEP Landesentwicklungsplan
LHKW Leichtflüchtige Halogenierte Kohlenwasserstoffe
MKW Mineralölkohlenwasserstoffe
ÖBÜ Örtliche Bauüberwachung
ROTASYM Rotationssymetrische Teile
RROP-OT Regionaler Raumordnungsplan Ostthüringen
VEB Volkseigener Betrieb
WGT die Westgruppe der Truppen bezeichnet die in der DDR stationierten
Teile der Sowjetarmee,
vor 1989 hieß sie GSSD (Gruppe der sowjetischen Streitkräfte in
Deutschland)
WHG Wasserhaushaltsgesetz
136 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: industrielle Brachfläche mit Altlastenverdacht 7
Abb. 2: Projektziel von optirisk ist die Rückführung von Problemflächen in den
Grundstücksverkehr (in Anlehnung an das A-B-C-Modell des Europäischen
Brachenflächenforschungsverbundes CABERNET) 8
Abb. 3: Sitz der Verbundpartner und Lage der Modellstandorte des Projektes optirisk in
Thüringen. 10
Abb. 4: Topografische Übersicht - Modellstandort ROTASYM im Bezug zur Stadt Pößneck 13
Abb. 5: Luftaufnahme des Altstandortes ROSTASYM Pößneck vom 09.06.2006 aus westlicher
Richtung blau: Verlauf des Baches Kotschau 14
Abb. 6: Flusslauf der Kotschau und denkmalgeschütztes Fabrikgebäude, 30. Mai 2006 16
Abb. 7: Bestandslageplan 30. Mai 2006 17
Abb. 8: Vorschlag der Stadtverwaltung Pößneck und des Umweltamtes zur Umverlegung des
Kotschauverlaufes innerhalb des ROTASYM-Geländes (Quelle:
http://www.orlasenke.de/viomatrix/imgs/rahmenbedingungen.pdf, 16.01.2008, 17:13Uhr)19
Abb. 9: Ausschnitt Thüringer Landesentwicklungsplan 2004, Karte 1 Raumstruktur,
Quelle: Freistaat Thüringen, Landesentwicklungsplan 2004, Ministerium für Bau und
Verkehr, Abteilung Städte- und Wohnungsbau, Raumordnung und Landesplanung,
Kartenteil, Karte Raumstruktur und Funktionales Verkehrsnetz 25
Abb. 10: Regionaler Raumordnungsplan – Karte 2 Raumstrukur, bearbeitet, Quelle: RROP-OT -
Teil A, Karte 2, Raumstruktur, Thüringer Staatsanzeiger Sonderdruck Nr.4/1999 29
Abb. 11: Regionaler Raumordnungsplan – Karte 7 Fremdenverkehr und Erholung, bearbeitet,
Quelle: RROP-OT - Teil B, Karte 7, Fremdenverkehr und Erholung, Thüringer
Staatsanzeiger Sonderdruck Nr.4/1999 33
Abb. 12: Stegreifentwürfe 41
Abb. 13: Konzeptvariante 1 ‚Einkaufsmärkte’ 47
Abb. 14: Konzeptvariante 2 ‚Stadtpark’ 51
Abb. 15: Konzeptvariante 3 ‚Wohnzeile’ 55
Abb. 16: Konzeptvariante 4 ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ 59
Abb. 17: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 1a am Modellstandort A ROTASYM Pößneck 68
Abb. 18: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 1b am Modellstandort A ROTASYM Pößneck 71
Abb. 19: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 1c am Modellstandort A ROTASYM Pößneck 73
Abb. 20: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 2 am Modellstandort A ROTASYM Pößneck 75
Abb. 21: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 3a am Modellstandort A ROTASYM Pößneck 77
Abb. 22: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 3b am Modellstandort A ROTASYM Pößneck 79
Abb. 23: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 3c am Modellstandort A ROTASYM Pößneck 81
Abb. 24: Risikoeinstufung für die Bodenfunktion 3d am Modellstandort A ROTASYM Pößneck 83
Abb. 25: Synopsis der Einstufung der 8 Bodenfunktionen und Ableitung eines verhältnismäßigen
Sanierungszieles ( = Verringerung des Betroffenheitsgrades) 84
Abb. 26: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Modellstandort A 86
Abb. 27: Risikoeinstufung des Oberen Grundwasservorkommens am Modellstandort A 89
Abb. 28: Risikoeinstufung des Unteren Grundwasservorkommens am Modellstandort A
ROTASYM Pößneck 91
Abb. 29: eigentumsrechtliche Entwicklungshemmnisse am Modellstandort A 97
Abb. 30: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der
Konzeptvariante 1 105
Abb. 31: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der
Konzeptvariante 2 110
Abb. 32: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der
Konzeptvariante 3 115
Abb. 33: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der
Konzeptvariante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ 120
Abb. 34: Kostenprognose behebungspflichtiger Lasten, des Investitionsrisikos und der
Freilegungskosten am Modellstandort A für vier verschiedene Investitionsvorhaben
(Konzeptvarianten 1 – 4) 124
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 137

Abb. 35: Kostenprognose behebungspflichtiger Lasten und des Investitionsrisikos am Modell-
standort A für vier verschiedene Investitionsvorhaben (Konzeptvarianten 1 – 4) 125
Abb. 36: Optimierungsvariante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ 127
Abb. 37: Synoptische Darstellung der Überlagerung des Kontaminationsstatus mit der
Optimierungsvariante 129
Abb. 38: Gegenüberstellung der Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten (0), das
Investitionsrisiko und die Freilegungskosten für die ursprüngliche und die optimierte
Konzeptvariante 4 Integriertes Standortentwicklungskonzept am Modellstandort A 133
138 | REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck

Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Übersicht zu den Modellstandorten im Projekt optirisk 11
Tab. 2: Zentralörtliche Gliederung und mittelzentrale Verflechtungsbereiche in Ostthüringen
(LEP) [1] 14
Tab. 3: Herleitung der Stegreifentwürfe 38
Tab. 4: Bewertungsmatrix mit Bewertungsprämissen 45
Tab. 5: Bewertungsmatrix Konzeptvariante ‚Einkaufsmärkte’ 49
Tab. 6: Bewertungsmatrix Konzeptvariante ‚Stadtpark’ 53
Tab. 7: Bewertungsmatrix Konzeptvariante ‚Wohnzeile’ 57
Tab. 8: Bewertungsmatrix Konzeptvariante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ 61
Tab. 9: Prüftabelle zur Ermittlung des Vorliegens von Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken 63
Tab. 10: Zuordnung des Lebensraumes laut planungsrechtlicher Ausweisung 67
Tab. 11: Relevanzprüfung der Bodenfunktion 1a 67
Tab. 12: Check-Tabelle zur Beeinträchtigung der Bodenfunktion 1a 68
Tab. 13: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 1a 68
Tab. 14: Zuordnung zur Vornutzung 69
Tab. 15: Relevanzprüfung der Bodenfunktion 1b 69
Tab. 16: Zuordnung des Standortes laut planungsrechtlicher Ausweisungen zum Status quo 70
Tab. 17: Umweltrelevante Veränderungen von Funktionen durch die ehemalige/aktuelle
Standortnutzung, die die geplante Nutzung beeinträchtigen können 70
Tab. 18: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 1b 71
Tab. 19: Relevanzkriterien und –prüfung für die Bodenfunktion 1c 71
Tab. 20: Substantieller Aufbau der dem Standort unterlagernden Schichtenfolgen einschließ-
lich anthropogener Schichten, deren Mächtigkeit, ihres Rückhalte- und Puffervermö-
gens gegenüber Schadstoffen bzw. Schadstoffführender Wässer und ihrer hydrogeologischen
Klassifizierung 72
Tab. 21: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 1c 73
Tab. 22: Zuordnung laut fachrechtlicher Schutzausweisung 74
Tab. 23: Lagezuordnung nur für identifizierte Teilflächen mit der Bodenfunktion 2 gemäß
Tab. 22 74
Tab. 24: Relevanzprüfung der Bodenfunktion 2 74
Tab. 25: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 2 75
Tab. 26: Zuordnung laut planungsrechtlicher Ausweisung bzw. fachlichen Anhaltspunkten 76
Tab. 27: Lagezuordnung für Teilflächen der Bodenfunktion 3a (wenn Tab. 26 a) und b) mit ‚ja’ 76
Tab. 28: Standortrelevanzprüfung der Bodenfunktion 3a 77
Tab. 29: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 3a 77
Tab. 30: Zuordnung laut planungsrechtlicher Ausweisung/fachlichen Anhaltspunkten 78
Tab. 31: Lagezuordnung für Teilflächen der in Tab. 30 identifizierten Bodenfunktion 3b 78
Tab. 32: Standortrelevanzprüfung der Bodenfunktion 3b 78
Tab. 33: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 3b 79
Tab. 34: Zuordnung laut planungsrechtlicher Ausweisung/fachlichen Anhaltspunkten 79
Tab. 35: Lagezuordnung für Teilflächen der in 80
Tab. 36: Standortrelevanzprüfung der Bodenfunktion 3c 80
Tab. 37: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 3c 80
Tab. 38: Zuordnung laut planungsrechtlicher Ausweisung/fachlichen Anhaltspunkten 81
Tab. 39: Lagezuordnung für Teilflächen der in Tab. 38 identifizierten Bodenfunktion 3d 82
Tab. 40: Standortrelevanzprüfung der Bodenfunktion 3d 82
Tab. 41: Einschätzung der Beeinträchtigung der Bodenfunktion 3d 82
Tab. 42: zusammenfassende Prüftabelle zur Einschätzung der Beeinträchtigung der
standortrelevanten Bodenfunktionen 83
Tab. 43: Einstufung von Oberflächengewässern auf der Basis des Kriteriums ‚Ressourcenwert’
und Definition der adäquaten Prüfkriterien für den Modellstandort A ROTASYM
Pößneck 85
Tab. 44: Beurteilung der Nachhaltigkeit der Verunreinigung von Oberflächengewässern auf
der Basis des Kriteriums ‚Schadstoffausbreitungstendenz’ für den Modellstandort A 85
Tab. 45: Ressourcenwert des Oberen Grundwasservorkommens am Modellstandort A 87
REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 139

Tab. 46: Beurteilung der Schadstoffausbreitungstendenz im Oberen Grundwasservorkommen
am Modellstandort A 87
Tab. 47: Ressourcenwert des Unteren Grundwasservorkommens am Modellstandort A 90
Tab. 48: Beurteilung der Schadstoffausbreitungstendenz im Unteren Grundwasservorkommen
am Modellstandort A 90
Tab. 49: check-Tabelle zur Identifizierung des theoretischen maximalen Investitionsrisikos für
den Modellstandort A 93
Tab. 50: Kostenprognose des theoretischen maximalen Investitionsrisikos für den Modell-
standort A 93
Tab. 51: Kostenprognose des Investitionsrisikos bei einer Nachnutzung mit Einkaufsmärkten
gemäß Konzeptvariante 1 105
Tab. 52: Kostenprognose der Freilegungskosten für eine Nachnutzung mit Einkaufsmärkten
gemäß Konzeptvariante 1 107
Tab. 53: Kostenprognose des Investitionsrisikos bei einer Nachnutzung als Stadtpark mit
Teich gemäß Konzeptvariante 2 111
Tab. 54: Kostenprognose der Freilegungskosten für eine Nachnutzung als Stadtpark mit
Teich gemäß Konzeptvariante 2 112
Tab. 55: Kostenprognose des Investitionsrisikos für eine Nachnutzung mit Wohnzeile gemäß
Konzeptvariante 3 116
Tab. 56: Kostenprognose der Freilegungskosten für eine Nachnutzung mit Wohnzeile gemäß
Konzeptvariante 3 117
Tab. 57: Kostenprognose des Investitionsrisikos bei einer Nachnutzung mit ,Wohnen und
Freizeit im Park’ gemäß Konzeptvariante 4 121
Tab. 58: Kostenprognose der Freilegungskosten für Nachnutzung ,Wohnen und Freizeit im
Park’ gemäß Konzeptvariante 4 122
Tab. 59: Kostenprognose zur Beseitigung des Investitionsrisikos für die Nachnutzung als
,Wohnen und Freizeit im Park’ gemäß integriertem Standortentwicklungskonzept
der Konzeptvariante 4 129
Tab. 60: Kostenprognose der Freilegungskosten für die Nachnutzung als ,Wohnen und Frei-
zeit im Park’ gemäß integriertem Standortentwicklungskonzept der Konzept-
variante 4 131
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REFINA: | Modellstandort A: ROTASYM Pößneck | 141

Anhang
Anhang I Standortatlas – Auszug aus dem Standort-GIS
Anhang II Erfassungsbogen -
Auszug der access-Standortdatenbank
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