US Sunbelt II

JUSA Invest GmbH
US Sunbelt II
-Urteil
USSUNBELT
Angebot zum Erwerb einer
Beteiligung an der US Sunbelt II, Ltd.
gut
++
Urteil
April 2009

Die g.u.b.-An A ly s e
n in i t iAt o r u n D mA n Ag e m e n t
Die 2003 gegründete JUSA Invest GmbH ist ein vergleichsweise
junges, aus den durchgeführten Baulandentwicklungen
von Dr. Wolfgang Düren hervorgegangenes
Emissionshaus, das sich auf den Bereich
Baulandentwicklung spezialisiert hat. Die Gründungsgesellschafter
Dr. Wolfgang Düren und Carl Christian
Thier verfügen über die notwendige Erfahrung in diesem
Bereich. Die Aktivitäten von Dr. Wolfgang Düren
– heute Seniorpartner – reichen bis ins Jahr 1982
zurück, wo er in seiner Rechtsanwalttätigkeit erste
Baulandprojekte realisierte. Operativ sind die Entwicklungsaktivitäten
der JUSA-Gruppe in der Jupiter
USA, Inc., Orlando, Florida, gebündelt. JUSA Invest
hat mit dem 2006 aufgelegten US Sunbelt seinen
ersten geschlossenen Fonds platziert. Hierbei wurden
zwei Projekte realisiert, die sich derzeit im Verkauf
befinden. Mit der Liquidation des Fonds wird Ende
2010 gerechnet. Insgesamt hat der Initiator bereits
sieben Baulandprojekte – als Private Placements
mit einem Eigenkapitalanteil von 67,7 Millionen US-
Dollar – nach einer Haltedauer von 1,5 bis vier Jahren
abgewickelt und durchschnittliche Renditen von
16,9 Prozent bis 23,7 Prozent (IRR, nicht mit fester
Verzinsung vergleichbar) erzielt. Auch für die laufenden
vier Projekte, von denen zwei Bestandteil des
Vorgängerfonds sind, werden seitens der Geschäftsführung
positive Ergebnisse erwartet.
n investition u n D finAnzierung
Der Fonds beabsichtigt, mittelbar über Projektgesellschaften
bebaute oder unbebaute Grundstücke zu
erwerben, diese zu erschließen und mit Wertsteigerungsgewinnen
zu veräußern. Die Projektgesellschaften,
an denen sich der Fonds neben Dritten beteiligt,
sind zum Analysezeitpunkt noch nicht vollständig
ausgewählt. Die Anzahl und Höhe der Investments
hängt von der Höhe des einzuwerbenden Kapitals
ab. Das Blind-Pool-Risiko konnte jedoch durch die
vertragliche Einbindung von bisher zwei Projekten,
bei einem Investitionsvolumen von bis zu einer Million
US-Dollar bzw. acht Millionen US-Dollar (bei
rund 50 Prozent Fremdkapital) reduziert werden. Die
Auswahl der Projektgesellschaften erfolgt durch die
Geschäftsführung der Fondsgesellschaft. Investitionen
können bereits in der Platzierungsphase – vor
Erreichen des vertraglich fixierten Mindestvolumens
von zehn Millionen US-Dollar und der Entscheidung
über eine eventuelle Rückabwicklung – getätigt werden.
Bei einer eventuellen Rückabwicklung erhalten
die bereits beigetretenen Anleger unter Umständen
nicht den vollen Beteiligungsbetrag zurückerstattet.
Laut Initiator soll es jedoch durch den Ankauf des
ersten Projektes keine Rückabwicklung mehr geben.
Für die zu tätigenden Investitionen sind Kriterien zu
erfüllen, die jedoch recht weit gefasst sind und bei
deren Abweichung zum Teil die Zustimmung des Beirates
(sofern dieser bestellt ist) erforderlich ist. Positiv
ist, dass der Erwerb der Beteiligungen an einer Pro-
jektgesellschaft nur dann erfolgen kann, wenn ein
unabhängiges und von den Finanzierungspartnern
akzeptiertes Gutachten vorliegt. Die Liquiditätsreserve
dient lediglich zur Deckung der laufenden Kosten.
Die Investitionen der Fondsgesellschaft sollen
ausschließlich aus Eigenkapital finanziert werden.
Allerdings ist die Aufnahme von Fremdkapital auf
Ebene der jeweiligen Projektgesellschaften vorgesehen.
Eine Platzierungsgarantie für das Mindestvolumen
gibt es nicht. Die fondsbedingten Kosten
liegen mit rund 13,7 Prozent im marktüblichen
Rahmen und fallen prozentual zum eingeworbenen
Kommanditkapital an.
n Wi r t sch A f t l i ch es Ko n z e p t
Der Investitionsschwerpunkt liegt in den Sunbelt-
Bundesstaaten Florida, Georgia, Alabama, South
Carolina, North Carolina, Tennessee, Texas und
Colorado. Bis 2030 wird laut Prospekt mit einem
Bevölkerungswachstum in den ausgewählten Regionen
von rund 60 Millionen in 1990 auf circa 110
Millionen Einwohner gerechnet. Die Zielstaaten verzeichneten
von 2003 bis 2006 ein durchschnittliches
Wirtschaftswachstum von 4,3 Prozent pro Jahr. Die
Krise im US-amerikanischen Immobilienmarkt hatte
allerdings auch negative Auswirkungen auf das
Wirtschaftswachstum. Welche längerfristigen Auswirkungen
die aktuelle Finanzkrise auf den Grundstücksmarkt
haben wird, ist derzeit schwer einzuschätzen.
Im Rahmen der Grundstücksentwicklung sollen
die Projekte geplant, die für die jeweilige Nutzung
notwendigen behördlichen Genehmigungen eingeholt,
die Grundstücke parzelliert und gegebenenfalls
erschlossen werden. Der Fonds plant, einen Teil des
Fondsvolumens in so genannte „Opportunity Cases“
zu investieren. Hierbei können die Investitionsprojekte
unterhalb des eigentlichen Verkehrswertes erworben
werden, wodurch höhere Ertragschancen erwartet
werden. Nennenswerte Kapitalrückflüsse ergeben
sich für den Anleger konzeptgemäß primär aus der
Veräußerung des Grundstückes, wobei eine kurze
Kapitalbindung vorgesehen ist. Durch die geplante
Beteiligung an mehreren Projektgesellschaften werden
die Risiken entsprechend gestreut. Die Investition
erfolgt in US-Dollar, wodurch entsprechende
Wechselkursrisiken bestehen. Neben den entstehenden
Kosten in der Investitionsphase werden jährliche
Entwicklungs- und Erschließungskosten von 7,5
Prozent des Grundstückskaufpreises kalkuliert, die
jedoch entsprechend dem tatsächlichen Aufwand
anfallen. Der Zinssatz für das auf Ebene der Projektgesellschaften
aufzunehmende Fremdkapital wurde
mit 8,25 Prozent relativ konservativ angenommen.
Sofern die Fondsgesellschaft wesentliche Vermögenswerte
bis Ende 2011 veräußert, sind Reinvestitionen
möglich. Die Ergebnisse des Fonds hängen neben
den Managementleistungen der JUSA-Gruppe, der
Entwicklung der regionalen Immobilienmärkte, den
demographischen und wirtschaftlichen Entwicklungen
in der Zielregion wesentlich von den Entscheidungen
der örtlichen Behörden ab. Die Beteiligung ist
stark unternehmerisch geprägt und birgt neben der
Chance auf überdurchschnittliche Ergebnisse auch
erhöhte Risiken. Laut Prospekt erzielt die Fondsgesellschaft
Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die in den
USA besteuert werden. Die Anleger sind demnach
dazu verpflichtet, in den USA eine persönliche Steuererklärung
abzugeben.
n rech t l i ch es Ko n z e p t
Auf Grund der gewählten Beteiligungsstruktur
haben die Anleger keine direkten Einflussnahmemöglichkeiten
auf Ebene der Projektgesellschaft.
Eine jährliche Präsenz-Gesellschafterversammlung
ist vorgesehen. Bei fehlender Weisung der Anleger
übt der Treuhänder das Stimmrecht entsprechend
den Beschlussvorschlägen aus. Die Anleger können
einen Beirat bestellen. Die Fondsgesellschaft hat
eine Laufzeit bis Ende 2013 und kann dreimal um
jeweils ein Jahr verlängert werden. Eine ordentliche
Kündigung ist nicht möglich. Positiv ist, dass über
die gesamte Fondslaufzeit eine unabhängige Mittelverwendungskontrolle
vorgesehen ist, die auch
die Einhaltung der Investitionskriterien prüft. Da die
Fondsgesellschaft eine Limited Partnership ist, die
dem Recht des US-Bundesstaates Florida unterliegt,
kann die Durchsetzung von Ansprüchen in dem fremden
Rechtskreis erheblich erschwert sein.
n int e r e s s e n Ko n s t e l l At i o n
Das gesamte Management inklusive der Fondsgeschäftsführung
steht im Einflussbereich der JUSA-
Gruppe, wodurch ein entsprechendes Potenzial für
Interessenkonflikte besteht. Nachdem die Gesellschafter
ihre geleisteten Zahlungen zuzüglich des
Agios erhalten haben, erfolgen die Ausschüttungen
bis zur Höhe eines Vorzugsgewinnes von acht
Prozent auf die jeweils geleistete Einlage an die
Anleger. Erst dann werden die Gewinne im Verhältnis
90 zu 10 (Kommanditist/Komplementär) ausgezahlt.
Neben dieser nachrangigen Erfolgsbeteiligung
erhält die JUSA-Gruppe einen Anteil von 35 Prozent
des verbleibenden Restgewinnes. Positiv ist, dass
der Treuhandkommanditist nicht mit dem Initiator
verflochten ist.
n pr o s p e K t u n D Do K u m e n tAt i o n
Der Verkaufsprospekt ist übersichtlich, enthält jedoch
relativ wenig Angaben zum Initiator bzw. der JUSA-
Gruppe. Die Ausführungen zur Zielregion und dem
Investitionsprozess sind ebenfalls knapp. Für das Angebot
wurden eine exemplarische Prognoserechnung
aufgestellt und Sensitivitätsanalysen durchgeführt.
Positiv ist, dass der Mittelverwendungskontrollvertrag
im Prospekt abgedruckt ist und ein steuerliches
Gutachten erstellt worden ist.

stä rK en-schWächen-An A ly se
stä rK en /chA n c e n
• JUSA-Gruppe seit über 20 Jahren im Bereich
Baulandentwicklung tätig
• Risikostreuung durch Beteiligung an mehreren
Projektgesellschaften vorgesehen
• Bereits zwei Projekte vertraglich gebunden;
Rückabwicklungsrisiko reduziert
• Kurze Kapitalbindung in der Prognose vorgesehen
• Chancen auf überdurchschnittliche Ergebnisse
• Unabhängige Mittelverwendungskontrolle
emissionserfAhrung
1 Angaben gemäß Initiator
2 Inklusive des vorliegenden Angebotes
DA s fA zit
PLATZIERTES EIGENKAPITAL¹
■ Geschlossene Fonds: 24 Mio. USD
■ Private Placements: 43,6 Mio. USD
ANZAHL DER FONDS 1
■ Geschlossene Fonds²: 2
■ Private Placements: 11 (seit 1998)
Das junge Emissionshaus JUSA Invest legt mit dem vorliegenden Angebot den zweiten
geschlossen Fonds auf. Allerdings werden in der JUSA-Unternehmensgruppe
langjährige Erfahrungen im Bereich der Baulandentwicklung gebündelt. Die abgeschlossenen
Projekte erzielten bis dato durchweg positive Renditen. Das Angebot
sch Wäch en /risiK en
•
•
•
•
•
•
Zweiter geschlossener Fonds der JUSA Invest GmbH
Investitionen bereits vor Erreichen des Mindestvolumens
möglich
Keine Platzierungsgarantie
Erhöhte unternehmerische Risiken
Wertsteigerung der Grundstücke muss zunächst die Kosten
kompensieren
Potenzial für Interessenkonflikte, da das gesamte
Management im Einflussbereich der JUSA-Gruppe steht
Die g.u.b.-be u r t e i l u n g
in i t iAt o r u n D mA n Ag e m e n t Punkte 68
(30 %)
++
investition u n D finAnzierung Punkte 65
(20%)
++
Wi r t sch A f t l i ch es Ko n z e p t Punkte 64
(20 %)
++
rech t l i ch es Ko n z e p t Punkte 66
(10 %)
++
int e r e s s e n Ko n s t e l l At i o n Punkte 70
(10 %)
++
pr o s p e K t u n D Do K u m e n tAt i o n Punkte 69
(10 %)
++
ge s A m t
(100 %)
-Urteil
Punkte 67
gut
++
ist unternehmerisch geprägt und birgt daher hohe Risiken. Positiv ist, dass bereits zwei
Projekte vertraglich gebunden wurden und das Blind-Pool-Risiko reduziert ist.
Urteil

Kennz Ahlen 1
Eigenkapital inkl. Agio 2,3 : 100,0 %
Investitionskapital + Liquiditätsreserve 2 : 86,3 %
Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 2 : 13,7 %
1 Bei einem angenommenen Platzierungskapital von rund 29,8 Millionen US-Dollar
2 Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen plus Agio)
3 Die Aufnahme von Fremdkapital ist auf Ebene der Projektgesellschaften vorgesehen
ec K D At e n
Branche: Baulandentwicklung
Fondsobjekt: bebaute oder unbebaute Grundstücke in den USA (mittelbare Beteiligung)
Mindestbeteiligung: 50.000 US-Dollar (USD)
Agio: fünf Prozent
Dauer der Gesellschaft: Laufzeit bis 31.12.2013, Verlängerung um dreimal ein Jahr möglich
ordentliche Kündigung nicht möglich
Gesamtvolumen 1 : 31.487.450 US-Dollar
Eigenkapital 1 : 31.487.450 US-Dollar
Investitionsvolumen: 24.477.373 US-Dollar
Geplante Ausschüttungen: gesamt rund 161 Prozent der Einlage
1 Inklusive Agio
geWichtung
In Abweichung zur Normalgewichtung (siehe Rückseite): Initiator und Management 30 Prozent; Investition und
Finanzierung 20 Prozent auf Grund des Blind-Pool-Konzeptes und des für solche Investitionen notwendigen
speziellen Know-hows.

DA s An g e b o t
Anleger können sich zunächst mittelbar über
den Treuhandkommanditisten an der US Sunbelt
II Ltd., Orlando, USA, beteiligen. Die Fondsgesellschaft
ist in der Rechtsform der Limited
Partnership (vergleichbar mit einer deutschen
KG) gegründet und unterliegt dem Recht des
US-Bundesstaates Florida. Die Fondsgesellschaft
plant, mittelbar über Projektgesellschaften in
Immobilienentwicklungsprojekte in der USA
zu investieren. Die Projektentwicklungsge-
Der An b i e t e r
JUSA Invest GmbH
Zweibrückenstraße 2
80331 München
Telefon: 0 89 / 12 71 15-0
Telefax: 0 89 / 12 71 15-15
Internet: www.jusainvest.de
sellschaften planen bebaute oder unbebaute
Grundstücke zu erwerben, diese zu entwickeln
und weiter zu veräußern. Eine Beteiligung ist
ab 50.000 US-Dollar zuzüglich fünf Prozent
Agio möglich.
Initiator und Prospektherausgeber ist die JUSA
Invest GmbH, München. Als Treuhandkommanditist
fungiert der Rechtsanwalt Dr. Wolfram
Ehlers, München, der ebenfalls die Mittelverwendungskontrolle
durchführt.
II"
Sitz: München
Gründungsjahr: 2003 unter dem Nahmen Jupiter US Invest GmbH;
Umfirmierung 2004
Geschäftsführer: Carl Christian Thier
Sunbelt
Thomas Fabian
Gesellschafter: Carl Christian Thier
"US
Dr. Wolfgang Düren
Thomas Fabian
Verbundene Unternehmen: JUSA Finanz GmbH
GmbH Invest JUSA
Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Verkaufsprospekt (19. August
2008), Unternehmenspräsentation der JUSA-Gruppe, Track Record 2007, Antworten auf Fragen
der G.U.B. sowie vom Initiator zur Verfügung gestellte Informationen
Analysedatum: 29. April 2009 G.U.B.-Analyse:

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G.U.B.
Gesellschaft für Unternehmensanalyse und
Beteiligungsmanagement mbH
Stresemannstraße 163
22769 Hamburg
Telefon: (0 40) 5 14 44-160
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Die g.u.b.-be W e r t u n gsst u fen
0 bis 40 Punkte:
41 bis 60 Punkte:
61 bis 80 Punkte:
81 bis 100 Punkte:
Wi c h t i g e hi nW e i s e z u r G.U.B.-An A ly s e
Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene
Fonds und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes.
Die Analyse erfolgt nach der von der G.U.B. entwickelten,
eigenen Analysesystematik. Die G.U.B.-Analyse stellt keine
Anlageempfehlung dar, sondern ist eine Einschätzung und
Meinung insbesondere zu Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der
Analyse jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen
sowie auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden
allgemeinen Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich
anderweitig vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme
in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine
Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten nicht. Nach dem
Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich auswirkende
Änderungen der Verhäitnisse und neuere Erkenntnisse sind
nicht berücksichtigt.
Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen
Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt
nicht. Zu diesem Zweck werden von vielen Anbietern bei
Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten nach dem einheit-
-
+
++
+++
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Die g.u.b.-no r m A lg e W i c h t u n g
20 % Initiator und Management
30 % Investition und Finanzierung
20 % Wirtschaftliches Konzept
10 % Rechtliches Konzept
10 % Interessenkonstellation
10 % Prospekt und Dokumentation
lichen Standard IDW S 4 in Auftrag gegeben. Diese Gutachten
dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen in der Analyse
nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten daher
vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein
solches Gutachten vorliegt.
Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo
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Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung
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