PROJECT Fonds STRATEGIE 5 - G.U.B.-Fondsguide

G.U.B. ANALYSE
DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS – GEGRÜNDET 1973
Analyse-Nummer
14/2007
16. Februar 2007
Einzelpreis EUR 27,–
inklusive MWSt.
PROJECT Fonds STRATEGIE 5
DAS ANGEBOT
Mit Einmalzahlungen von 5.000 Euro plus fünf
Prozent Agio oder mit Nominaleinlagen von
10.000 Euro, die gestaffelt zu 15 Prozent plus
Agio bei Beitritt und zusätzlichen monatlichen
Raten über zehn bis 25 Jahre zu erbringen sind,
können sich Anleger als Kommanditisten oder
über den Treuhandkommanditisten an der PRO-
JECT Fonds STRATEGIE 5 GmbH & Co. KG, Bamberg,
beteiligen. Das Konzept sieht vor, mittelbar
über drei Objektgesellschaften Investitionen in
Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und „Real
Estate Private Equity“ (Immobilien-Projektentwicklungen/Beteiligungen
an Immobilienunternehmen)
an In- und ausländischen Standorten
vorzunehmen. Vorgesehene regionale Schwerpunkte
sind zunächst die Regionen Berlin-Potsdam
und Nürnberg-Fürth-Erlangen. Planmäßig
entfallen jeweils 20 Prozent der für Investitionen
zur Verfügung stehenden Mittel auf die drei Investitionsbereiche.
Der Rest kann individuell von
Anlegern aufgeteilt werden. Konkrete Investitionen
standen bei Prospektlegung noch nicht
fest. Es handelt sich um einen Immobilienhandelsfonds,
bei dem die Objekte im Laufe der Zeit
veräußert und die Rückflüsse rund zwei- bis fünfmal
reinvestiert werden sollen.
Das geplante Fondsvolumen beträgt mindestens
zehn Millionen Euro plus Agio. Angestrebt wird
jedoch ein Kommanditkapital von 50 Millionen
Euro. Die Finanzierung soll ausschließlich aus Eigenkapital
erfolgen. Die Schließung des Fonds ist
bis Ende 2007 vorgesehen und kann zweimal um
je sechs Monate verlängert werden. Eine Platzierungsgarantie
besteht nicht. Sollte das vorgesehene
Eigenkapital von zehn Millionen Euro nicht
bis zum Ende der Platzierungsfrist erreicht werden,
entscheidet die Gesellschafterversammlung
über die Fortführung beziehungsweise Auflösung
der Fondsgesellschaft.
Der Prospekt enthält keine konkrete Ergebnisprognose.
Ausschüttungen können wahlweise
entnommen oder thesauriert werden. Einmalzahler
haben die Option, sich für eine gewinnunabhängige
Entnahme von vier Prozent p. a. zu
entscheiden. Ratenzahler können erstmals nach
vollständiger Erbringung ihrer Einlagen Ausschüttungen
entnehmen. Die Mindest-Beteiligungsdauer
kann vom Anleger individuell gewählt
werden und beträgt zwischen zehn und 25
Jahren. Das Konzept sieht vor, dass Anleger steuerlich
„Einkünfte aus Gewerbebetrieb“ erzielen.
Initiator und Prospektherausgeber ist die PRO-
JECT GFU Gesellschaft für Fonds und Unternehmensverwaltungen
mbH, Bamberg (PROJECT
GFU). Die Gesellschaft gehört zur 1995 gegründeten
PROJECT-Unternehmensgruppe. Als Treuhandkommanditist
und Mittelverwendungskontrolleur
fungiert eine unabhängige Hamburger
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.
ANBIETER
PROJECT Vermittlungs GmbH
Kirschäckerstraße 25
96052 Bamberg
Telefon: 09 51 / 93 30 - 3 30
Telefax: 09 51 / 93 30 - 3 33
www.project-gruppe.com
Erfahrene Immobiliengesellschaft
Die PROJECT-Unternehmensgruppe wurde 1995
als Bauträgergesellschaft gegründet und hat gemäß
einer vorgelegten Referenzliste bereits eine große
Anzahl von Immobilienprojekten realisiert. Seit
1998 wurden elf geschlossene Fonds (darunter
zehn Immobilienfonds und ein Fonds für Unternehmensbeteiligungen)
aufgelegt. Das bis Mitte
2006 platzierte Kommanditkapital wird mit 35,5
Millionen Euro angegeben. Der „PROJECT Fonds
STRATEGIE 5“ ist der erste Fonds für breitere
Anlegerkreise und Vertriebskanäle. Die Leistungsbilanz
per Ende 2005 enthält Angaben zu neun geschlossenen
Fonds, von denen einer – angabegemäß
ohne wirtschaftliche Nachteile für die Anleger
– rückabgewickelt wurde. Einige Fonds investierten
ursprünglich nicht nur in Immobilien, sondern
daneben auch in Wertpapierdepots. Diese
wurden nach ungünstigen Kursentwicklungen
durch Beschluss der Gesellschafterversammlungen
mit Verlust aufgelöst. In einer Beurteilung einer
unabhängigen Ratinggesellschaft wird dem Management
des vorliegenden Fonds Kompetenz,
Erfahrung und ein risikobewusstes und umsichtiges
Handeln bestätigt.
Platzierungsrisiko
Das vorgesehene Mindestvolumen von zehn Millionen
Euro wurde noch nicht erreicht. Der Platzierungsverlauf
lässt ein Erreichen innerhalb der
Platzierungsfrist jedoch realistisch erscheinen. Die
Aufnahme von Fremdkapital ist nicht geplant.
Sollte das Mindest-Platzierungsvolumen verfehlt
werden, entscheidet die Gesellschafterversammlung
über die Fortführung beziehungsweise Auflösung
der Fondsgesellschaft. Die Mittelfreigabe
durch den Mittelverwendungskontrolleur erfolgt
bereits zuvor. Sofern die Gesellschafterversammlung
bei Verfehlen des Mindestvolumens eine Auflösung
der Fondsgesellschaft beschließen sollte,
wären die bereits abgeflossenen Dienstleistungsgebühren
und das Agio verloren. Daneben wirkt
sich das erreichte Platzierungsvolumen auf die Investitionsmöglichkeiten
und damit den Umfang der
Risikostreuung aus. Positiv ist jedoch, dass die
Dienstleistungskosten der Investitionsphase gemäß
einer Erklärung des Initiators nur anteilig zum Platzierungsvolumen
anfallen.
Blind-Pool-Konzept
Da bislang keine Investitionen erfolgt sind, handelt
es sich um ein Blind-Pool-Konzept. Der Prospekt
enthält Qualitätskriterien für Investitionen in die
drei Immobilien-Assetklassen, die jeweils auf grundsätzlich
positive Erfolgsperspektiven schließen lassen.
Allerdings sind die Kriterien nicht gesellschaftsvertraglich
festgeschrieben und zudem sehr
weit gefasst (was im Gegenzug jedoch Raum für
flexibles Handeln bietet). Bei Investitionen in bestehende
Wohn- und Gewerbeimmobilien ist vorgesehen,
dass die Angemessenheit des Kaufpreises
für Objekte ab einer Million Euro durch das Wertgutachten
eines öffentlich bestellten und vereidig-
DIE G.U.B.-ANALYSE
ten Sachverständigen nachgewiesen wird. Bezüglich
der Investitionen im Segment „Real Estate Private
Equity“ müssen sich Anleger des unternehmerischen
Charakters und der damit verbundenen
Chancen und Risiken bewusst sein. Durch Investitionen
in drei Assetklassen erfolgt eine Risikostreuung
innerhalb des Immobilienmarktes.
Konzeptionelle und rechtliche Besonderheiten
Da Anleger die Aufteilung ihrer Investition auf die
einzelnen Immobilien-Assetklassen teilweise frei
wählen können, besteht die Möglichkeit einer flexiblen
Anpassung an die persönlichen Anlagepräferenzen
und die Risikobereitschaft. Eine entsprechende
Flexibilität gilt bezüglich der Ausschüttungen, die
thesauriert oder wahlweise gewinnabhängig oder
gewinnunabhängig in Höhe von vier Prozent der
Nominaleinlage p. a. entnommen werden können.
Anleger, die sich für gewinnunabhängige Entnahmen
entscheiden, müssen beachten, dass die Entnahmen
grundsätzlich zu einer Nachschusspflicht
führen können, sofern keine entsprechenden Gewinne
erwirtschaftet werden.
DAS FAZIT
Der Initiator PROJECT GFU gehört zu einer erfahrenen
und kompetenten Immobilen-Unternehmensgruppe
und legt den elften geschlossenen Fonds
auf. Bezogen auf die Immobilieninvestitionen sind
die Vorläuferfonds bislang im Wesentlichen plangemäß
verlaufen. Langfristige Erfolgsnachweise für
die Fonds liegen jedoch noch nicht vor. Es handelt
sich um ein Blind-Pool-Konzept im Bereich des Immobilienhandels.
Die Investitionen verteilen sich auf
Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und „Real
Estate Private Equity“, wobei die Schwerpunkte individuell
von den Anlegern gewählt werden können.
Konzeptbedingt erfordert die Beteiligung Vertrauen
in die handelnden Personen.
G.U.B.-Urteil:
gut
++

■ 14/2007 PROJECT Fonds STRATEGIE 5
KENNZAHLEN
Eigenkapital inkl. Agio 1 : 100,0 %
Investitionen in Wohnimmobilien,
Gewerbeimmobilien und
„Real Estate Private Equity“ 1 : 81,1 %
Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 1 : 18,9 %
Investition in Wohnimmobilien 2 : 20 % bis 60 %
Investition in Gewerbeimmobilien 2 : 20 % bis 60 %
Investition in „Real Estate
Private Equity“ 2 : 20 % bis 60 %
1 Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen plus Agio).
2 Bezogen auf die für Investitionen zur Immobilieninvestitionen zur
Verfügung stehenden Mittel. Innerhalb des angegebenen Rahmens
können die auf die jeweiligen Assetklassen entfallenden Investitionsquoten
vom Anleger selbst bestimmt werden.
Initiator und
Management
Investition und
Finanzierung
Wirtschaftliches
und steuerliches
Konzept
Rechtliches
Konzept
Interessenkonstellation
Prospekt und
Dokumentation
Kriterium
Fondskonzept
plausibel
Gesamtfinanzierung/
Mindestvolumen
abgesichert
Anlegerrechte
gewahrt
Ordnungsgemäße
Mittelverwendung
abgesichert
Kein gravierendes
Potenzial für Interessenkonflikte
EXISTENZKRITERIEN
Ja grundsätzlich
STÄRKEN-SCHWÄCHEN-ANALYSE
Stärken/Vorteile
Initiatorengruppe mit umfassender Erfahrung im Immobilienmarkt.
Gute Beurteilung des Managements durch
unabgängige Ratinggesellschaft. Erfahrung im Bereich
geschlossener Fonds durch zehn vorausgegangene Beteiligungsangebote.
Im Wesentlichen plangemäßer Verlauf
der Immobilieninvestitionen der Vorläuferfonds.
Wertgutachten für Investitionen in Bestandsimmobilien
ab einer Million Euro obligatorisch. Fondskosten prozentual
zum Platzierungsvolumen. Finanzierung ausschließlich
aus Eigenkapital vorgesehen. Erreichen des
vorgesehenen Mindest-Platzierungsvolumens erscheint
realistisch. Anleger können Aufteilung der Investition
auf Assetklassen individuell bestimmen.
Prospektierte Qualitätskriterien der Investitionen lassen
grundsätzlich auf erfolgversprechende Immobilienprojekte
schließen. Renditeszenarien erscheinen nachvollziehbar.
Gesellschafterversammlung entscheidet über Fortsetzung/Auflösung
der Fondsgesellschaft, sofern kein
Fondsvolumen von zehn Millionen Euro erreicht wird.
Mehrheitlich von Anlegern gewählter Beirat möglich.
Jahrsabschluss ist von Wirtschaftsprüfer zu erstellen
oder zu testieren. Nur zehn Prozent der Nominaleinlage
als haftendes Kapital.
Treuhandkommanditist/Mittelverwendungskontrolleur
ist unabhängig vom Initiatorenkreis. Überwachung der
Anlagegrundsätze durch unabhängigen Anlageausschuss
(Besetzung des Anlageausschusses steht allerdings
noch nicht fest). Leistungsanreiz für Initiatorenkreis
durch Erfolgsbeteiligungen bei Erreichen von Mindestergebnissen
der Objektveräußerung.
Prospektgutachten. Leistungsbilanz per Ende 2005. Aktueller
Rating-Bericht zum Fondsmanagement. Referenzliste
der bisherigen Immobilienprojekte.
X
X
X
X
X
Schwächen/Nachteile
Erster Publikumsfonds für breitere Anlegerkreise. Vergleichsweise
geringe Volumina der Vorläuferfonds. Leistungsbilanz
weist Abweichungen bei Vorläuferfonds aus
(die im Wesentlichen aus negativen Entwicklungen von
Investitionen in Wertpapierdepots resultieren).
Blind-Pool-Konzept. Weit gefasste Investitionskriterien.
Keine Platzierungsgarantie. Teilweise Fertigstellungs-/Projektentwicklungsrisiken
(„Real Estate Private
Equity“).
Risiken bezüglich der Vermietung und der Wertentwicklung
der Immobilien. Teilweise Projektentwicklungsrisiken.
Risikostreuung abhängig vom Platzierungsvolumen.
Mittelfreigabe vor Erreichen des vorgesehenen Mindestvolumens
(abgeflossene Dienstleistungskosten und das
Agio sind bei Rückabwicklung verloren). Jährliche Präsenz-Gesellschafterversammlungen
nicht zwingend.
Quorum für außerordentliche Gesellschafterversammlungen:
25 Prozent des Gesellschaftskapitals. Haftung
kann durch gewinnunabhängige Entnahmen grundsätzlich
wieder aufleben. Ermittlung des Auseinandersetzungsguthabens
nicht durch unabhängigen Sachverständigen
vorgesehen.
Keine nennenswerte Bareinlage des Initiators. Aufgabenbündelung
beim Initiatorenkreis (laut Prospekt erfolgt
allerdings kein vorgeschalteter Immobilienhandel
durch den Initiatorenkreis).
G.U.B. ANALYSE
Nein Anmerkungen
Keine Plazierungsgarantie.
Gesellschafterversammlung
entscheidet über Rückabwicklung,
sofern weniger als zehn
Millionen Euro Eigenkapital.
Regelmäßige Präsenz-Gesellschafterversammlungen
nicht zwingend.
Aufgabenbündelung
auf Ebene der PROJECT-
Unternehmensgruppe.
Punkte
Leistungsbilanz per Ende 2005 nicht testiert. 7,5
WICHTIGE HINWEISE ZUR G.U.B.-ANALYSE
Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Emissionsprospekt (16. August 2006) inklusive Nachtrag vom 4. September 2006, Prospektgutachten (20. Oktober 2006),
Leistungsbilanz per Ende 2005, Rating-Bericht zum Fondsmanagement (11. Januar 2007), Referenzliste für vorausgegangene Projekte, weitere Unterlagen und Antworten
auf Fragen der G.U.B.
● Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds
und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt
nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik.
Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar,
sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
● Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse
jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie
auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen
Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt,
erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche
Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten
nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich
auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse
sind nicht berücksichtigt.
● Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen
Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem
Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten
nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag
gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen
in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten
daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein
solches Gutachten vorliegt.
● Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und
entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund
seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist
deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle
Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
● Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch
die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für
den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse.
Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der
vollständige Emissionsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise,
deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird.
6,5
6,5
6,5
6,0
7,0
Urteil
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● Die Bewertung in der Stärken-Schwächen-Analyse erfolgt in
Schritten von 0,5 Punkten auf einer Skala von 0 bis 10 Punkten.
Die Vergabe des Teilurteils erfolgt nach folgenden Bewertungsstufen:
0 bis 3,5 Punkte: „-“, 4,0 bis 5,5 Punkte: „+“, 6,0 bis
8,0 Punkte: „++“, 8,5 bis 10 Punkte: „+++“.
Das Gesamturteil stellt keinen arithmetischen oder sonstigen
Mittelwert der Teilnoten dar, sondern wird von der G.U.B. im
Rahmen einer Gesamtwürdigung vergeben. Insbesondere werden
die Teilbereiche der Stärken-Schwächen-Analyse an sich,
aber auch deren Inhalte dabei - je nach Bedeutung für das konkrete
Anlageangebot - möglicherweise von Analyse zu Analyse
unterschiedlich gewichtet.
Die Bewertungsstufen
für das Gesamturteil:
+++
+
= sehr gut = positiv
= gut
= nicht platzierungsreif
Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbH, Brabandstraße 1, 22297 Hamburg,
Telefon: (0 40) 5 14 44-06, Telefax: (0 40) 5 14 44-180, www.gub-fondsguide.de © G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet.
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