Project Real Equity Fonds 10

A N A L Y S E
DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS – GEGRÜNDET 1973
PROJECT GFU
Project Real Equity Fonds 10
PROJECT REAL EQUITY Fonds 10
Immobilienentwicklungsfonds · Emissionsprospekt
gut
++
Urteil
Dezember 2010

Die G.U.B.-analyse
n initiator UnD manaGement
Die 1998 gegründete Project GFU Gesellschaft für Fonds
und Unternehmensverwaltungen mbH ist eine Gesellschaft
der Project-Fonds-Gruppe, Bamberg, die über ein weiteres
Tochterunternehmen auch die Fonds-Geschäftsführung
übernimmt. Die Auswahl der Projekte und die Umsetzung
der Investitionen erfolgen durch Unternehmen der Project-
Immobilien-Gruppe, Nürnberg. Die gesellschaftsrechtlichen
Verhältnisse wurden Anfang 2010 neu geordnet und die
beiden Unternehmensgruppen voneinander getrennt. Die
enge Zusammenarbeit wird angabegemäß jedoch fortge-
setzt und die maßgeblichen Personen bleiben identisch,
wobei formal nur noch durch Kontrollfunktionen und
-vereinbarungen ein Einfluss der Fonds-Gruppe auf die
Immobilien-Gruppe besteht. Inklusive des vorliegenden
Angebots und eines weiteren Fonds in Platzierung hat
die Project GFU bislang 16 Fonds aufgelegt und dafür
insgesamt etwa 130 Millionen Euro Zeichnungskapital
platziert (teilweise Ratenzahlungen). Die Leistungsbilanz
2009 weist – sofern bislang vorgesehen – weit überwie-
gend plangemäße Ausschüttungen aus, die jedoch nur
zum Teil aus erwirtschafteten Überschüssen und zum
Teil aus vorhandener Liquidität stammen. Laut Prospekt
(Stand Juni 2010) wurden Projekte mit einem Investitions-
volumen von zusammen knapp 22 Millionen Euro bereits
abgeschlossen. Sie erzielten demnach im Schwerpunkt
„Value Added“ eine durchschnittliche Rendite von
14,6 Prozent und im Schwerpunkt „Opportunity“ eine
Rendite von 12,6 Prozent nach der Methode des Internen
Zinsfußes (IRR; nicht mit fester Zinszahlung vergleich-
bar). Keines der abgeschlossenen Projekte verbuchte
einen Verlust. Projekte mit einem Volumen von knapp
200 Millionen Euro befinden sich demnach noch in der
Entwicklung, dem Bau und der Fertigstellung. Nach dem
momentanen Stand erwartet die Geschäftsführung für
90 Prozent dieses Volumens vor Kosten der Fondsverwaltung
eine IRR von mehr als zehn Prozent und bei keinem Projekt
weniger als fünf Prozent.
n investition UnD finanzierUnG
Investitionsobjekte sind Wohn- und Gewerbeimmobilien
sowie Grundstücke. Die Projekte der Vorläuferfonds bele-
gen, dass ein entsprechender Marktzugang besteht. Die
Investitionsobjekte stehen noch nicht fest (Blind Pool).
Die Auswahl der Immobilien bzw. Entwicklungsprojekte
erfolgt nach vertraglich verankerten, allerdings recht weit
gefassten Investitionskriterien. Eine bestimmte prozen-
tuale Aufteilung der angestrebten Investitionen etwa
hinsichtlich einzelner Nutzungsarten oder Regionen ist
nicht definiert. Vorgesehen sind anfänglich die Metropol-
regionen Berlin/Potsdam und Nürnberg/Fürth/Erlangen.
Weitere Regionen seien in Vorbereitung (z.B. Hamburg und
München). Vertraglich wären auch Investitionen im Aus-
land möglich, was derzeit nach Angaben der PROJECT GFU
aber nicht vorgesehen ist. Voraussetzung ist grund-
sätzlich die Zustimmung des Investitionsausschusses,
wobei dieser ausschließlich aus Verantwortlichen der
Project-Unternehmensgruppen besteht. Bei Projekt-
entwicklungen ist die Gesamtfinanzierung sicherzu-
stellen, wobei sich mehrere Project-Fonds parallel an
einem Objekt beteiligen können und gegebenenfalls
auch kalkulierte Veräußerungserlöse während der Bauzeit
einbezogen werden. Die Aufnahme von Fremdkapital ist
vertraglich ausgeschlossen. Beim Ankauf von Objekten
mit einem Kaufpreis von mindestens einer Million Euro
ist eine Bewertung der Immobilien durch einen öffentlich
bestellten und vereidigten Sachverständigen vorgesehen.
Die Anzahl der Zielinvestitionen hängt auch davon ab,
wie viel Kommanditkapital eingeworben wird. Das
Mindestvolumen ist mit 15 Millionen Euro vertraglich
verankert und durch eine Platzierungsgarantie der
PROJECT Vermittlungs GmbH unterlegt. Die fonds-
bedingten Kosten auf Ebene der Fondsgesellschaft
liegen im Bereich des marktüblichen Rahmens, sie sind
variabel und fallen nur prozentual zum eingeworbenen
Kommanditkapital an. Hinzu kommen Kosten auf Ebene
der Zielfonds- und Objektgesellschaften. Eine Liquiditätsreserve
ist nicht zwingend vorgesehen.
n wirtschaftliches Konzept
Ziel des Fonds ist, durch Erneuerung und Entwicklung,
(Neu-)Vermietung und Neupositionierung von Immobilien
Gewinne beziehungsweise Wertsteigerungen zu erzielen.
Der Erfolg des Angebotes hängt neben den allgemeinen
Marktentwicklungen und der Qualität des Managements
maßgeblich von der Auswahl und Verfügbarkeit der
Immobilien ab. Zudem ist entscheidend, ob es gelingt, die
Objekte nach der geplanten Haltedauer gewinnbringend
zu veräußern. Anleger müssen sich insofern des unternehmerischen
Charakters der Beteiligung und der damit
verbundenen Risiken bewusst sein. Durch die beiden
Anlagestrategien „Value Added“ und „Opportunity“
sowie die geplante Investition in verschiedenen Regionen
und in Immobilien mit unterschiedlicher Nutzung sollen
die Risiken gestreut werden. Die Re-Investition von Rückflüssen
kann die Risikostreuung zudem verbreitern und
zeitlich strecken sowie das Gesamtinvestitionsvolumen
ohne zusätzliche Kapitalbeschaffungskosten erhöhen.
Der Verkauf erfolgt durch ein eigenes Verkaufsteam
und auch kontinuierlich durch die Veräußerung einzelner
Wohnungen. Die Anleger können sich für gewinnunabhängige
Entnahmen von bis zu acht Prozent der
Einlage p. a. entscheiden. Sofern nicht entsprechende
Überschüsse erwirtschaftet worden sind, gehen diese
Auszahlungen allerdings zu Lasten der Substanz des Fonds.
Sie reduzieren zudem die Beteiligung der betreffenden
Anleger am Vermögen sowie an den künftigen Ergebnissen
und haben insofern nicht den Charakter einer Verzinsung
der Einlage. Steuerlich erzielt die Fondsgesellschaft laut
Prospekt Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
n rechtliches Konzept
Die Anleger beteiligen sich wie üblich mittelbar an
einer GmbH & Co. KG. Ungewöhnlich ist, dass die
Beteiligungsdauer beim Beitritt vom Anleger individuell
gewählt wird, sie beträgt jedoch mindestens zehn und
höchstens 20 Jahre. Eine ordentliche Kündigung ist in
dieser Zeit nicht möglich. Zudem wählt der Anleger bei
Zeichnung des Fonds, ob Erträge thesauriert werden oder
gewinnunabhängige Auszahlungen erfolgen sollen. Die
Haftung ist auf zehn Prozent der übernommenen Einlage
begrenzt. Die Geschäftsführung ist vom Selbstkontrahierungsverbot
des Paragrafen 181 BGB befreit. Durch die
mehrstöckige Konstruktion über Zielfonds-, Projekt- und
Objektgesellschaften haben Anleger nur indirekte Einfluss-
und Kontrollmöglichkeiten hinsichtlich der einzelnen
Investitionen. Präsenz-Gesellschafterversammlungen
sind nicht zwingend, auch außerordentliche Versammlungen
können im schriftlichen Verfahren durchgeführt
werden. Bei ausbleibender Weisung der Anleger an den
Treuhänder gilt dies laut Vertrag als Weisung, einem
eventuellen Beschlussvorschlag der geschäftsführenden
Kommanditistin zuzustimmen. Dadurch fallen die Stimmen
der passiven Anleger mittelbar an die Geschäftsführung
und können zu einer entsprechenden Dominanz führen.
Ein testierter Jahresabschluss ist nur auf Verlangen der
Gesellschafterversammlung (oder der Komplementärin)
vorgesehen. Die externe Mittelverwendungskontrolle ist
grundsätzlich positiv zu bewerten, wobei sie sich nur
auf die Ebene des Fonds erstreckt. Insgesamt erfordern
die vertraglichen Regelungen erhöhtes Vertrauen in das
Management.
n interessenKonstellation
Die Treuhänderin ist unabhängig vom Initiator. Durch
die Entflechtung von Fonds- und Immobiliengruppe
werden mögliche Interessenkonflikte hinsichtlich der
Durchführung der Investitionen bzw. deren Kontrolle
deutlich reduziert. Die Project-Unternehmensgruppen
haben sich zudem verpflichtet, mit Ausnahme privat
genutzter Objekte, selbst keine Immobilien in den für
den Fonds (zukünftig) definierten Regionen zu erwerben.
Auf Ebene des Zielfonds steht dem Management
nach Erreichen einer Rendite von acht Prozent auf das
(dort) eingesetzte Kapital eine Gewinnbeteiligung zu,
wodurch entsprechende Anreize gesetzt werden. Da
andere Project-Fonds ihren Investitionsprozess noch
nicht abgeschlossenen haben bzw. noch Re-Investitionen
vornehmen, kann es einerseits zu Konkurrenzsituationen
zwischen den Fonds kommen, andererseits ermöglicht
die parallele Investition mit anderen Fonds eine breitere
Risikostreuung und ggf. Finanzierungsalternativen bei
unvorhergesehenem Liquiditätsbedarf auf Projektebene.
n prospeKt UnD DoKUmentation
Der Verkaufsprospekt ist grundsätzlich branchenüblich
aufgebaut. Die Informationen zu den Beteiligungsverhältnissen
sind teilweise recht knapp. Nicht enthalten
sind eine konkrete Prognoserechnung oder Beispielszenarien
mit den angestrebten Ergebnissen für die Anleger
unter Berücksichtigung der einmaligen und laufenden
Fondskosten sowie der vollständige Mittelverwendungskontrollvertrag.
Die (nicht testierte) Leistungsbilanz per
Ende 2009 liegt vor.

stärKen-schwächen-analyse
stärKen/chancen
• Project-Unternehmensgruppen mit langjähriger Erfahrung
• Investitionen der Vorläuferfonds belegen Marktzugang
• Interessenkonflikte durch Entflechtung vermindert
• Sachverständigengutachten bei Objektankäufen über
eine Million Euro vorgesehen
• Risikostreuung über verschiedene Projekte, Nutzungsarten und
Metropolregionen
• Mindestvolumen von 15 Millionen Euro durch Platzierungsgarantie
unterlegt
• Nur Eigenkapital / Kein Fremdkapitalrisiko
• Unabhängiger Treuhänder
emissionserfahrUnG
PLATZIERTES EIGENKAPITAL
Immobilien Deutschland:
ANZAHL DER FONDS¹
130 Mio. EUR
Immobilien Deutschland: 16
1 Inkl. vorliegender Fonds und ein weiterer in Platzierung befindlicher Fonds, Quelle: Prospekt
Humboldtstr. 114–118, Nürnberg – Investitionsbeispiel aus der PROJECT REAL EQUITY Fonds-Reihe
Das fazit
Die Project-Unternehmensgruppen verfügen über langjährige Erfahrung mit Immobilien-
Investitionen. Die bisherigen Ergebnisse der Vorläuferfonds sind insgesamt überzeugend
und die Gesellschaftsverhältnisse der Project-Gruppen zuletzt neu geordnet und entflochten
worden. Die maßgeblichen Personen blieben jedoch identisch. Der Fonds plant
Investitionen in Immobilien mit Entwicklungspotenzial sowie Projektentwicklungen. Die
Investitionskriterien sind recht weit gefasst, bei Objekteinkäufen über eine Million Euro
schwächen/risiKen
• Blind Pool
• Investitionskriterien recht weit gefasst
• Eingeschränkter Einfluss des Initiators auf das Immobilien-Management
• Ungünstige Stimmrechtsregelung für den Treuhänder
• Rechtliches Konzept erfordert Vertrauen in den Initiator
• Generell erhöhtes unternehmerisches Risiko
Die G.U.B.-BeUrteilUnG
initiator UnD manaGement Punkte 79
30 %)
++
investition UnD finanzierUnG Punkte 72
20 %)
++
wirtschaftliches Konzept Punkte 74
(20 %)
++
rechtliches Konzept Punkte 74
(10 %)
++
interessenKonstellation Punkte 77
(10 %)
++
prospeKt UnD DoKUmentation Punkte 76
(10 %)
++
Gesamt
(100 %)
Punkte 76
gut
++
muss aber ein Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben werden. Der Erfolg
hängt wesentlich von der Auswahl und Betreuung des Portfolios – und insofern der
Managementleistung der nicht mehr mit dem Initiator verflochtenen Project-Immobilien-
Gruppe – sowie den allgemeinen Marktentwicklungen ab. Der Fonds ist entsprechend
unternehmerisch geprägt, wobei nur Eigenkapital eingesetzt werden darf und Fremdkapitalrisiken
insofern entfallen.
Urteil

Kennzahlen 1
Eigenkapital inkl. Agio 2 : 100,0 %
Investitionen 2 : 82,9 %
Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 2 : 17,1 %
1 Bei einem angenommenen Platzierungskapital von 15 Millionen Euro zzgl. Agio im Verhältnis zum Gesamtaufwand
2 Auf Ebene des Zielfonds fallen weitere Gebühren an
ecKDaten
Branche: Immobilien
Fondsobjekte: Wohn- und Gewerbeimmobilien und Grundstücke (Blind Pool)
Mindestbeteiligung: 10.000 Euro
Agio: Fünf Prozent
Gesamtvolumen 1 : 50.000.000 Euro (zzgl. Agio)
Eigenkapital 1 : 50.000.000 Euro (zzgl. Agio)
Auszahlungen: Keine konkrete Ergebnisprognose. Ergebnisunabhängige Entnahmen
von bis zu acht Prozent p.a. (in Abhängigkeit von der vorhandenen
Liquidität). Beim Beitritt kann die Thesaurierung der erwirtschafteten
Erträge gewählt werden. In diesem Fall ist grundsätzlich eine Kapitalreduzierung
um 50 Prozent des gezeichneten Kapitals zum Ende des
fünften Wirtschaftsjahres möglich.
Dauer der Gesellschaft: Unbestimmt; der Anleger wählt bei Zeichnung eine Beteiligungs-
dauer zwischen zehn und 20 Jahren, eine ordentliche Kündigung
nicht möglich
Treuhandkommanditistin /
Mittelverwendungskontrolleurin:
1 Mindestkapital inkl. Agio 15.750.000 Euro
GewichtUnG
PW AG Wirtschaftsprüfgesellschaft, Hamburg
In Abweichung zur Normalgewichtung (siehe Rückseite): Auf Grund des Blind-Pool-Konzeptes und des für solche
Investitionen notwendigen speziellen Know-hows: Höhere Gewichtung Initiator und Management (30 Prozent);
geringere Gewichtung Investition und Finanzierung (20 Prozent).

Das anGeBot
Anleger können sich zunächst mittelbar
über die Treuhänderin an der Project Real
Equity Fonds 10 GmbH & Co. KG, Bamberg,
beteiligen. Die Fondsgesellschaft plant, über
die Project Zielfonds RE 10 GmbH & Co. KG
(Zielfonds) Wohn- und Gewerbeimmobilien zu
erwerben, zu verwalten, zu entwickeln und zu
veräußern. Hierzu beteiligt sich der Zielfonds
an Projektentwicklungsgesellschaften mit den
Investitionsschwerpunkten „Value Added“
und „Opportunity“. Der Anlageschwerpunkt
„Value Added“ richtet sich dabei auf
Bestandsimmobilien mit Entwicklungs- und
Wertschöpfungspotenzialen, bei denen
durch eine Verbesserung der Objektqualität
Der anBieter
und/oder verbessertes Mietmanagement
Wertsteigerungen erzielt werden sollen. Der
Investitionsbereich „Opportunity“ ist auf die
Entwicklung und den Bau neuer Immobilien
bzw. Bestandsimmobilien, die vollständig saniert
und neu vermietet werden sollen, gerichtet. Die
konkreten Objekte in Stadtlagen in definierten
Metropolregionen sowie die Aufteilung des
Kapitals auf die beiden Investitionsschwerpunkte
stehen noch nicht fest. Initiatorin des
Fonds ist die Project GFU Gesellschaft für Fonds
und Unternehmensverwaltungen, Bamberg.
Als Treuhandkommanditistin und Mittelverwendungskontrolleurin
fungiert die PW AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg.
PROJECT GFU
Gesellschaft für Fonds und Unternehmensverwaltungen mbH
Kirschäckstraße 25
96052 Bamberg
10
Telefon: 0951 / 91 790 190
Telefax: 0951 / 91 790 111
E-Mail: info@project-fonds.com
Internet: www.project-fonds.com
Fonds
Sitz: Bamberg
Equity
Gründungsjahr: 1998
Stammkapital: 100.000 Euro
Real
Gesellschafter: PB PROJECT Beteiligungen GmbH, Bamberg
Geschäftsführer: Matthias Hoffmann
Verbundene Unternehmen: IMG Immobilien Management GmbH
PROJECT Vermittlungs GmbH
Project n GFU PROJECT
Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Verkaufsprospekt vom 6. Juli
2010 (Datum der Veröffentlichung: 5. August 2010), Leistungsbilanz 2009 (22. September
2010), weitere Unterlagen sowie Antworten auf Fragen der G.U.B.
Analysedatum: 13. Dezember 2010 G.U.B.-Analyse:

G.U.B.
Gesellschaft für Unternehmensanalyse und
Beteiligungsmanagement mbH
Stresemannstraße 163
22769 Hamburg
Telefon: (0 40) 5 14 44-160
Telefax: (0 40) 5 14 44-180
Internet: www.gub-analyse.de
E-Mail: info@gub-analyse.de
Die G.U.B.-BewertUnGsstUfen
0 bis 40 Punkte:
41 bis 60 Punkte:
61 bis 80 Punkte:
81 bis 100 Punkte:
-
+
++
+++
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DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS – GEGRÜNDET 1973
wichtiGe hinweise zUr G.U.B.-analyse
• Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds
und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse
erfolgt nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik.
Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung
dar, sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere
zu Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
• Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der
Analyse jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen
sowie auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden
allgemeinen Marktinformationen. Nach Paragraf 13 Verkaufsprospektgesetz
i.V.m. § 44 Absatz 1 Börsengesetz besteht eine
Haftung der Prospektverantwortlichen bei einem fehlerhaften
Prospekt nur innerhalb von sechs Monaten nach der Veröffentlichung
des Prospekts. Die G.U.B.-Analyse erfolgt unabhängig
davon, ob dieser Zeitraum zum Zeitpunkt der Analyse bereits verstrichen
ist oder innerhalb des weiteren Platzierungszeitraums der
Vermögensanlage voraussichtlich verstreichen wird. Soweit nicht
ausdrücklich anderweitig vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in
Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-
Besichtigung von Anlage-Objekten nicht. Nach dem Zeitpunkt
der Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Änderungen der
Verhältnisse und neuere Erkenntnisse sind nicht berücksichtigt.
Die G.U.B.-normalGewichtUnG
20 % Initiator und Management
30 % Investition und Finanzierung
20 % Wirtschaftliches Konzept
10 % Rechtliches Konzept
10 % Interessenkonstellation
10 % Prospekt und Dokumentation
• Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen
Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu
diesem Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern
Prospektgutachten nach dem einheitlichen Standard IDW S
4 in Auftrag gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus
rechtlichen Gründen in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte
Anleger sollten daher vor einer Beteiligung selbst beim
Anbieter erfragen, ob ein solches Gutachten vorliegt.
• Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und
entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem
Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse.
Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die
individuelle Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
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durch die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine
Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und
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Angebot ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der
darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung ausdrücklich
empfohlen wird.
Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbH, Stresemannstraße 163, 22769 Hamburg
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