HSC Aufbauplan II Immo+ - G.U.B.-Fondsguide

G.U.B. ANALYSE
DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS – GEGRÜNDET 1973
HSC Aufbauplan II Immo+
DAS ANGEBOT
Anleger können sich mit 96 Raten von mindestens
100 Euro zuzüglich einer Einrichtungsgebühr
von drei Monatsraten direkt
als Kommanditisten oder über die Treuhänderin
an der HSC Aufbauplan II Immo+
GmbH & Co. KG (Aufbauplan II), Jork, beteiligen.
Neben höheren Monatsraten
besteht die Option zusätzlich eine Einmalrate
zwischen 1.000 und 10.000 Euro zu leisten,
für die keine Einrichtungsgebühr anfällt.
Plangemäß besteht die Gesellschaft
bis zum 31. Dezember 2026 und kann erstmals
zu diesem Zeitpunkt ordentlich gekündigt
werden.
Der als Dachfonds konzipierte Aufbauplan
II investiert unter Beachtung von Anlagerichtlinien
grundsätzlich in von der HCI-
Gruppe emittierte Zielfonds der Produktsparten
Immobilienfonds und Private Equity
Fonds (Dachfonds). Rund 75 Prozent der
Investitionsmittel sollen in Immobilienfonds
fließen, die verbleibenden Mittel in Private
Equity Fonds. Sollten Investitionen in die
vorgesehenen Produktsparten nicht möglich
sein, kann auch in alternative Anlageangebote
der HCI-Gruppe investiert werden.
Die Zusammensetzung des Portfolios
steht noch nicht fest. Das geplante Volumen
des Fonds, das ausschließlich aus Eigenkapital
besteht, beträgt 15 Millionen
Euro. Eine darüber hinausgehende Erhöhung
steht im Ermessen der geschäftsführenden
Kommanditistin des Fonds.
Das Konzept sieht die Unterteilung in eine
Investitions- (voraussichtlich 2005 bis Ende
2013) und eine Ausschüttungsphase (voraussichtlich
Ende 2013 bis Ende 2026) vor.
Die in der Investitionsphase anfallenden
Erträge werden in Zielfonds re-investiert.
Plangemäß beginnen die Ausschüttungen
mit sieben Prozent der Einlage (für 2013)
und steigen sukzessive auf 18 Prozent der
Einlage (für 2025) bzw. 7,9 Prozent für
2026.
Initiator ist die HSC Hanseatische Sachwert
Concept GmbH (HSC), Hamburg. Als Treuhänderin
fungiert die HCI Hanseatische
Immobilien Treuhand GmbH, Bremen. Beide
Gesellschaften sind Unternehmen der
HCI-Gruppe (HCI). Die Mittelverwendungskontrolle
obliegt der RTC Revision Treuhand
Consulting GmbH, Bremen.
ANBIETER
HSC Hanseatische Sachwert
Concept GmbH
Bleichenbrücke 10
20354 Hamburg
Telefon: 0 40 / 8 88 81 - 480
Telefax: 0 40 / 8 88 81 - 489
www.hsc-fonds.de
Tochter eines sehr erfahrenen Initiators
Die 2003 gegründete HSC ist ein sehr junger Initiator,
der bislang vier Fonds initiiert hat. Als
Tochtergesellschaft der HCI kann sie auf deren
Erfahrungen und Know-how zurückgreifen.
Zudem besteht ein fondserfahrenes Management,
das sich teilweise aus der Muttergesellschaft
rekrutiert. HCI ist seit nahezu 20 Jahren
als Initiator geschlossener Fonds tätig und verfügt
daher über langjährige und sehr umfangreiche
Erfahrungen. Den vorliegenden Unterlagen
zufolge hat das Emissionshaus bislang 27
Immobilien und vier Private Equity Dachfonds
aufgelegt. Alle 25 in der Betriebsphase befindlichen
Immobilienfonds (mit Gewerbeimmobilien
in Holland, Österreich und der Schweiz) haben
laut Leistungsbilanz der HCI per Ende 2003
ihre Tilgungen in prospektierter Höhe erbracht.
Bei den kumulierten Ausschüttungen liegen –
mit drei Ausnahmen – alle Fonds innerhalb der
Planwerte oder darüber. Für die Private Equity
Dachfonds liegt noch keine Leistungsbilanz
vor. Die vorgelegten Unterlagen lassen aber eine
insgesamt positive wirtschaftliche Entwicklung
erkennen.
Verbindliche Anlagekriterien
Da die konkreten Zielfonds noch nicht feststehen,
besteht ein Blind Pool-Risiko. Durch die
positiv zu bewertenden verbindlichen Anlagekriterien
sowie die externe Kontrolle ihrer Einhaltung
wird aber eine bestimmte Qualität der
Zielfonds sowie die Ausgestaltung des Portfolios
vorgegeben. Ferner bedürfen Investitionsentscheidungen
sowie Abweichungen von den
Anlagekriterien der Zustimmung des gegebenenfalls
bestehenden Beirates bzw. der Gesellschafterversammlung.
Hierdurch sind Einflussnahmemöglichkeiten
der Investoren sichergestellt.
Das Fehlen eines Mindestvolumens und
einer Platzierungsgarantie ist ausschließlich vor
dem Hintergrund der Platzierungsstärke der
HCI vertretbar.
Risikostreuung durch Dachfondskonzept
Da den Vorgaben zufolge in wenigstens zehn
verschiedene Zielfonds investiert werden soll,
die im Fall der Private Equity Fonds ebenfalls
als Dachfonds ausgestaltet sind, wird eine breite
Risikostreuung angestrebt und den bei Private
Equity Fonds vorhandenen erhöhten unternehmerischen
Risiken wirksam begegnet. In
der Investitionsphase fallen auf Dach- und Zielfondsebene
jeweils Emissionskosten sowie ein
Agio an. Laut einer Rahmenvereinbarung mit
HCI werden dem Dachfonds mindestens 50
Prozent der Emissionskosten (inklusive Agio)
auf Zielfondsebene erstattet. Unter Berücksichtigung
dieser Erstattungen sowie der bei
Auslandsimmobilienfonds und Private Equity
Fonds der HCI üblicherweise anfallenden Emissionskosten
dürften sich die Emissionskosten
auf Dachfondsebene insgesamt – bezogen auf
das Eigenkapital – etwa im Bereich des üblichen
Rahmens bewegen. Die prospektierten Erläu-
DIE G.U.B.-ANALYSE
Analyse-Nummer
15/2005
9. März 2005
Einzelpreis EUR 27,–
inklusive MWSt.
terungen hierzu sind allerdings relativ knapp.
Zwar weist der Prospekt darauf hin, dass neben
den Emissionskosten des Dachfonds weitere
Emissionskosten auf Ebene der Zielfonds anfallen,
Beispielrechnungen fehlen aber.
Rechtliche und steuerliche Besonderheiten
Da die Treuhänderin mit der Initiatorin verflochten
und bei fehlenden Weisungen berechtigt
ist die Stimmrechte nach eigenem Ermessen
auszuüben, besteht Potenzial für Interessenkonflikte.
Allerdings können Kommanditisten
den Treuhandvertrag unabhängig vom Gesellschaftsvertrag
kündigen, sodass die Bevollmächtigung
der Treuhänderin zur Stimmrechtsausübung
entfällt. Auf Grund der Investition
in die gruppeneigenen HCI-Fonds ergibt
sich weiteres Potenzial für Interessenkonflikte.
Zudem sieht der Gesellschaftsvertrag keine
Mitwirkungsrechte der Anleger auf Dachfondsebene
bei Entscheidungen auf Ebene der Zielfonds
vor. Dies setzt erhöhtes Vertrauen in das
Fondsmanagement voraus. Da vom Abfindungsguthaben
ein Abschlag in Höhe von 30
Prozent vorgenommen wird, sollte ein Anleger
die Kündigung der Beteiligung nur im Notfall
erwägen. Positiv ist, dass Anleger, die sich in
wirtschaftlichen Notlagen befinden, von der
Zahlung weiterer Raten befreit werden können.
DAS FAZIT
Die HSC ist eine Tochtergesellschaft der
langjährig erfahrenen HCI-Gruppe. Das Angebot
überzeugt vor allem durch die angestrebte
Risikostreuung und die verbindlichen Anlagekriterien,
deren Einhaltung durch den Mittelverwendungskontrolleur
und einen gegebenenfalls
gewählten Beirat überprüft wird. Auf
Grund der zentralen Stellung der HCI-Gruppe
setzt eine Investition entsprechendes Vertrauen
voraus. Das rechtliche Konzept ist
teilweise optimierungsbedürftig.
G.U.B.-Urteil:
gut
++

■ 15/2005 HSC Aufbauplan II Immo+
KENNZAHLEN
Eigenkapital inkl. Einrichtungsgebühr 1 : 100,0 %
Investition in Zielfonds 1, 2 : 86,3 %
Fondsbedingte Kosten
inkl. Einrichtungsgebühr 1, 2 : 13,7 %
1 Verhältnis zum Gesamtaufwand des Dachfonds (Investitionsvolumen
plus Einrichtungsgebühr) auf Basis der prospektierten
Annahmen und Hochrechnungen.
2 Ohne Berücksichtigung der fondsbedingten Kosten auf Ebene
der Zielfonds.
Initiator und
Management
Investition und
Finanzierung
Wirtschaftliches
und steuerliches
Konzept
Rechtliches
Konzept
Interessenkonstellation
Prospekt und
Dokumentation
Kriterium
Fondskonzept
plausibel
Gesamtfinanzierung/
Mindestvolumen
abgesichert
Anlegerrechte
gewahrt
Ordnungsgemäße
Mittelverwendung
abgesichert
Kein gravierendes
Potenzial für Interessenkonflikte
EXISTENZKRITERIEN
Ja grundsätzlich
STÄRKEN-SCHWÄCHEN-ANALYSE
Stärken/Vorteile
Initiator und dessen Management gehören zur langjährig
fondserfahrenen HCI-Gruppe. Zielfonds ebenfalls von erfahrener
HCI-Gruppe konzipiert. Insgesamt sehr überzeugende
Ergebnisse der bislang aufgelegten Auslandsimmobilienund
Private Equity Fonds.
Verbindliche Anlagekriterien für die Investitionen, die Bestandteil
des Gesellschaftsvertrages sind. Deren Einhaltung
unterliegt der Kontrolle eines externen Mittelverwendungskontrolleurs.
Erstattung von mindestens 50 Prozent der auf
Ebene der Zielfonds anfallenden Emissionskosten inkl. Agio.
Fonds- und weitere Nebenkosten – bezogen auf das Eigenkapital
– etwa im Bereich des üblichen Rahmens.
Breite Risikostreuung durch vorgesehene Beteiligung an
mindestens zehn Zielfonds, die teilweise ebenfalls Dachfonds
sind. Vorgesehene Re-Investitionen der Ausschüttungen erhöhen
Investitionsbetrag und fördern Risikostreuung. Keine
Fremdfinanzierungsrisiken auf Ebene des Dachfonds.
Von der Gesellschafterversammlung gewählter Beirat vorgesehen.
Beirat oder Treuhänderin können außerordentliche
Gesellschafterversammlung verlangen. Zustimmungsvorbehalte
zu Gunsten von Beirat bzw. Gesellschafterversammlung
bei Investitionsentscheidungen. Befreiung des Anlegers von
Ratenzahlungen bei wirtschaftlichen Notlagen.
Kommanditist kann Treuhandvertrag kündigen, sodass Bevollmächtigung
der Treuhänderin zur Stimmrechtsausübung
entfällt.
Testierte und im Wesentlichen vollständige Leistungsbilanz
2003 (für Auslandsimmobilienfonds) der HCI-Gruppe. Testierte
Geschäftsberichte per Ende 2003 sowie weitere Unterlagen
zur wirtschaftlichen Entwicklung der Private Equity Fonds.
X
X
X
X
X
Schwächen/Nachteile
G.U.B. ANALYSE
Nein Anmerkungen
Keine Platzierungsgarantie
für Mindestvolumen.
Regelmäßige Präsenz-Gesellschafterversammlungen
nicht
zwingend.
Treuhänder und Initiator
verflochten.
Punkte
Urteil
Erster Aufbauplan-Fonds des Initiators in diesem Segment. 9,0 +++
Kein Mindestvolumen prospektiert. Keine Platzierungsgarantie.
Konkretes Volumen und Zusammensetzung des Zielfonds-Portfolios
stehen noch nicht fest (Blind Pool).
Zusätzliche laufende Gebühren auf Ebene der Zielfonds (die
laut HSC aber relativ niedrig ausfallen). Konkrete Chancen-
Risiko-Konstellation auf Grund des Blind Pool-Charakters
nicht abschließend beurteilbar. Sehr lange Festlaufzeit des
Fonds (voraussichtlich bis Ende Dezember 2026).
Testierter Jahresabschluss nur für die beiden ersten Geschäftsjahre
zwingend. Regelmäßige Präsenz-Gesellschafterversammlungen
nicht zwingend. Geschäftsführung (wie üblich)
vom Selbstkontrahierungsverbot gemäß Paragraf 181
BGB befreit. Bei fehlender Weisung übt Treuhänderin das
Stimmrecht selbst aus. Kein Mitspracherecht der Anleger des
Dachfonds bei Abstimmungen auf Ebene der Zielfonds. Auseinandersetzungsguthaben
mit 30-prozentigen Abschlägen.
Treuhänderin ist mit Initiator verflochten und eigenem
Stimmrecht bei ausbleibender Weisung ausgestattet. Potenzial
für Interessenkonflikte, da in Fonds der mit HSC verflochtenen
HCI investiert wird. Keine Anreize für das Management
durch Ergebnisbeteiligung.
Keine Beispielrechnungen zu Emissionskosten auf Ebene der
Zielfonds prospektiert. Keine testierte Leistungsbilanz zu den
Private Equity Fonds der HCI. Einige Angaben fehlen in der
Leistungsbilanz. Rahmenvertrag und Vertrag über die Mittelverwendungskontrolle
nicht im Prospekt abgedruckt.
8,0 ++
8,0
++
6,5 ++
5,5 +
8,0 ++
WICHTIGE HINWEISE ZUR G.U.B.-ANALYSE
Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Emissionsprospekt (12. Januar 2005), HCI Leistungsbilanz 2003 (Stand: Ende 2003) für Auslandsimmobilienfonds, testierte
Geschäftsberichte (Stand: Ende 2003) und weitere Unterlagen zur wirtschaftlichen Entwicklung der Private Equity Fonds (Stand: März 2005), Unterlagen zum steuerlichen Konzept,
Mittelverwendungskontroll- und Rahmenvertrag. Antworten auf Fragen der G.U.B.
● Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds
und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt
nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik.
Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar,
sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
● Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse
jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie
auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen
Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt,
erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche
Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten
nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich
auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse
sind nicht berücksichtigt.
● Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen
Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem
Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten
nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag
gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen
in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten
daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein
solches Gutachten vorliegt.
● Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und
entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund
seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist
deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle
Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
● Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch
die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für
den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse.
Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der
vollständige Emissionsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise,
deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird.
● Die Bewertung in der Stärken-Schwächen-Analyse erfolgt in
Schritten von 0,5 Punkten auf einer Skala von 0 bis 10 Punkten.
Die Vergabe des Teilurteils erfolgt nach folgenden Bewertungsstufen:
0 bis 3,5 Punkte: „-“, 4,0 bis 5,5 Punkte: „+“, 6,0 bis
8,0 Punkte: „++“, 8,5 bis 10 Punkte: „+++“.
Das Gesamturteil stellt keinen arithmetischen oder sonstigen
Mittelwert der Teilnoten dar, sondern wird von der G.U.B. im
Rahmen einer Gesamtwürdigung vergeben. Insbesondere werden
die Teilbereiche der Stärken-Schwächen-Analyse an sich,
aber auch deren Inhalte dabei - je nach Bedeutung für das konkrete
Anlageangebot - möglicherweise von Analyse zu Analyse
unterschiedlich gewichtet.
Die Bewertungsstufen
für das Gesamturteil:
+++
+
= sehr gut = positiv
= gut
= nicht platzierungsreif
Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbH, Brabandstraße 1, 22297 Hamburg,
Telefon: (0 40) 5 14 44-06, Telefax: (0 40) 5 14 44-180, www.gub-fondsguide.de © G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet.
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