ÖSTERREICH FONDS V - G.U.B.-Fondsguide

G.U.B. ANALYSE
DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS – GEGRÜNDET 1973
DAS ANGEBOT
Anleger können sich ab 15.000 Euro plus fünf
Prozent Agio als Kommanditisten an der SachsenFonds
Österreich V GmbH & Co. KG, München,
beteiligen. Die Fondsgesellschaft hält 99,9 Prozent
an einer Objektgesellschaft. Diese ist Eigentümerin
eines 2003 fertig gestellten Bürokomplexes
in Wien, der aus zwei Bauteilen besteht.
Bei einem Baukörper handelt es sich um ein umfassend
modernisiertes und aufgestocktes Bestandsgebäude.
Insgesamt enthält der Komplex
eine Mietfläche von 43.300 Quadratmetern und
247 Kfz-Stellplätze. Das gesamte Objekt ist ab
Mitte 2005 an die Bank für Arbeit und Wirtschaft
AG vermietet, die die Immobilie als Technologiezentrum
nutzt. Der Vertrag ist auf unbestimmte
Zeit geschlossen und kann vom Mieter frühestens
per Ende September 2020 gekündigt werden. Ab
einer Indexänderung von mindestens zwei Prozentpunkten
erfolgt eine vollständige Mietanpassung
an die Änderung des österreichischen
Verbraucherpreisindexes. Instandhaltungs- und
Instandsetzungsaufwendungen sind im Wesentlichen
vom Mieter zu tragen.
Inklusive Agio beträgt das Fondvolumen rund
116,6 Millionen Euro. Die Finanzierung erfolgt in
etwa hälftig aus Eigen- und Fremdkapital. Die
langfristigen Fremdmittel sind bereits aufgenommen
worden und valutieren in Euro. Die Zinsen
für rund 25 Prozent der Fremdmittel sind
durch entsprechende SWAP-Geschäfte in Schweizer
Franken zu erbringen. Die Zinsfestschreibungen
haben Laufzeiten bis Ende Mai 2017. Die
Bereitstellung des Eigenkapitals bis Mitte 2007 ist
durch eine Platzierungsgarantie der Sachsen-
Fonds GmbH, Haar/München, (SachsenFonds),
abgesichert. Eine Kündigung des Fonds ist erstmals
per Ende 2026 möglich. Eine Auflösung der
Fondsgesellschaft kann frühestens Ende 2016
erfolgen. Die Besteuerung der Einkünfte erfolgt
laut Prospekt in Österreich. In Deutschland gilt
der Progressionsvorbehalt. Die Ausschüttungen
werden zwischen 6,0 Prozent p. a. (ab 2006) und
7,0 Prozent p. a. (2016) kalkuliert.
Initiator des Fonds ist SachsenFonds. Die Gesellschaft
ist ein Unternehmen der Landesbank Sachsen-Gruppe
und legt seit 1999 geschlossene
Fonds auf. Bislang wurden elf Flugzeugleasing-,
sechs Windenergie-, ein Private Equity-, zwei Medien-,
ein Paragraf 6b-Fonds mit einer deutschen
Immobilie und 16 Immobilienfonds mit Objekten
in Österreich, Deutschland, den Niederlanden,
den USA, der Tschechischen Republik
und in Polen aufgelegt. Das Gesamt-Investitionsvolumen
der Fonds wird mit rund 2,6 Milliarden
Euro angegeben.
ANBIETER
SachsenFonds GmbH
Hans-Stießberger-Straße 2 a
85540 Haar b. München
Telefon: 0 89 / 4 56 66 - 0
Telefax: 0 89 / 4 56 66 - 2 66
www.sachsenfonds.com
ÖSTERREICH FONDS V
Erfahrener Initiator
Als Unternehmen der Landesbank Sachsen-Gruppe
verfügt SachsenFonds über einen finanzstarken Hintergrund.
Bis auf einen Holland-Fonds und die von geringeren
Windmengen betroffenen Windenergiefonds
konnten die bisherigen Beteiligungsangebote laut Leistungsbilanz
bis Ende 2003 die geplanten Ergebnisse erreichen.
Die Liquiditätsreserven der Auslands-Immobilienfonds
lagen über Plan. Die vorausgegangenen
Österreich-Fonds sind bis zum Prospektierungszeitpunkt
plangemäß verlaufen. Trotz der Einschränkung
durch die relativ kurze Emissionshistorie deutet die
Leistungsbilanz insgesamt auf kompetent konzipierte
und realistisch kalkulierte Beteiligungsangebote.
Langfristige Vermietung
Die gesamte Fondsimmobilie ist an die Bank für Arbeit
und Wirtschaft AG (BAWAG) vermietet, die den unbefristet
geschlossenen Mietvertrag frühestens per Ende
September 2020 kündigen kann. Die BAWAG ist das
viertgrößte Bankinstitut Österreichs und verfügt gemäß
den vorliegenden Angaben über eine geeignete Bonität.
Dies stellt langfristig eine entsprechend hohe Einnahmesicherheit
dar. Insofern erscheint es vertretbar, dass
in der Prognoserechnung kein Mietausfall- und kein
Leerstandsrisiko berücksichtigt wurde. Die Inflationsrate
wurde mit zwei Prozent p. a. in einem angemessenen
Rahmen kalkuliert. Positiv ist, dass der Mietvertrag
vorsieht, dass – mit Ausnahme der Dächer, der Tragkonstruktion
und der Fassaden – sämtliche Instandhaltungs-
und Instandsetzungsaufwendungen vom Mieter
zu tragen sind. Abgesehen von inflationsbedingten
Mietanpassungen bietet der Fonds keine Chance an etwaig
stärker steigenden Marktmieten zu partizipieren.
Im Gegenzug besteht durch den Mietvertrag mit
BAWAG allerdings bis 2020 auch nur ein unterdurchschnittliches
Risikopotenzial. Sofern die Fondsimmobile
– entgegen der Prospektplanung – nicht bis zu diesem
Zeitpunkt veräußert wird, können sich anschließend erhöhte
Umbau- und Modernisierungskosten ergeben
und es besteht ein Anschlussvermietungsrisiko.
Realistischer Kaufpreis
In einem Wertgutachten eines „allgemein beeideten und
gerichtlich zertifizierten“ Sachverständigen wird der
Marktwert des Fondskomplexes mit 104,57 Millionen
Euro angegeben. Dies liegt knapp über dem Einstandspreis.
Die vereinbarte Miete liegt gemäß den im Gutachten
genannten Werten im marktüblichen Rahmen.
Der Bau- und Erhaltungszustand wird als „sehr gut“ beurteilt.
Das Objekt sei auf Grund der Gebäudekonzeption
alternativ auch für eine kleinteilige Vermietung geeignet.
Abgesicherte Finanzierung
Das Fremdkapital ist bereits aufgenommen worden
und es besteht eine Platzierungsgarantie der Sachsen-
Fonds GmbH, die angesichts des Landesbanken-Hintergrundes
werthaltig erscheint. Dadurch ist das Finanzierungsrisiko
abgesichert. Ein Zinsrisiko ist durch die
vereinbarten Zinsbindungsfristen bis Mai 2017 ausgegrenzt.
Da die Prognoserechnung mit dem Jahr 2016 endet,
wurde kein Zinssatz für die Anschlussfinanzierung
DIE G.U.B.-ANALYSE
Analyse-Nummer
59/2005
27. September 2005
Einzelpreis EUR 27,–
inklusive MWSt.
kalkuliert. Sofern die Immobilie nicht bis zu diesem
Zeitpunkt veräußert sein sollte, würde sich ein höherer
Zinssatz der Anschlussfinanzierung auf die weiteren
Fondsergebnisse auswirken, zumal planmäßig nur knapp
sieben Prozent der anfänglichen Fremdmittel bis Ende
2016 getilgt werden. Die Zinsen für rund ein Viertel der
Fremdmittel sind in Schweizer Franken zu erbringen.
Dadurch besteht ein teilweises Währungsrisiko, für das
in der Prognoserechnung eine entsprechende Währungsreserve
gebildet wird.
Rechtliche und steuerliche Besonderheiten
Die Gesellschafterversammlung beschließt auf Präsenz-
Versammlungen. Anleger können an den Abstimmungen
allerdings auch in schriftlicher Form teilnehmen.
Das Fehlen einer externen Mittelverwendungskontrolle
ist nur angesichts des Bankenhintergrundes vertretbar.
Da die Besteuerung der Vermietungseinkünfte
laut Prospekt in Österreich erfolgt, können Anleger von
dortigen Freibeträgen profitieren. Sofern Anleger über
keine weiteren österreichischen Einkünfte verfügen, seien
Steuererklärungen in Österreich derzeit erst ab
Überschreiten von Beteiligungssummen von rund 45.000
Euro zu erstellen. In Deutschland gilt der Progressionsvorbehalt,
der zu einer Erhöhung des persönlichen
Steuersatzes für die deutschen Einkünfte führen kann.
DAS FAZIT
SachsenFonds ist eine Gesellschaft der Landesbank
Sachsen-Gruppe und ein erfahrener Anbieter geschlossener
Fonds. Die Angemessenheit des Kaufpreises der
Fondsimmobilie wird durch ein Wertgutachten bestätigt.
Durch die vollständige und langfristige Vermietung an
ein Unternehmen mit geeigneter Bonität besteht eine
überdurchschnittliche Einnahmesicherheit. Die Besteuerung
der Einnahmen in Österreich ermöglicht es
Anlegern, von dortigen Steuerfreibeträgen zu profitieren.
G.U.B.-Urteil:
sehr
gut
+++

■ 59/2005 ÖSTERREICH FONDS V
KENNZAHLEN
Eigenkapital inkl. Agio 1 : 48,6 %
Kaufpreis und Liquiditätsreserve 1, 2 : 89,6 %
Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 1 : 8,4 %
Erwerbsneben-, Finanzierungs-
und sonstige Kosten 1, 3 : 2,0 %
Kaufpreisfaktor 4 : 17,9
Quadratmeterpreis 5 : 2.402 Euro
1 Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inklusive
1 Agio).
2 Kaufpreis für den Erwerb von 99,9 Prozent der Gesellschaftsanteile
der Objektgesellschaft.
3 Enthält Steuer- und Rechtsberatung, die zum Teil auch fondsbedingte
Aufgaben betrifft.
4 Wertansatz für 100 Prozent der Objektgesellschaft im Verhältnis
zur kalkulierten Jahresmiete 2006.
5 Mittelbarer durchschnittlicher Wertansatz für 100 Prozent der
Fondsimmobilie pro Quadratmeter Mietfläche (ohne Stellplätze).
Initiator und
Management
Investition und
Finanzierung
Wirtschaftliches
und steuerliches
Konzept
Rechtliches
Konzept
Interessenkonstellation
Prospekt und
Dokumentation
Kriterium
Fondskonzept
plausibel
Gesamtfinanzierung/
Mindestvolumen
abgesichert
Anlegerrechte
gewahrt
Ordnungsgemäße
Mittelverwendung
abgesichert
Kein gravierendes
Potenzial für Interessenkonflikte
EXISTENZKRITERIEN
Ja grundsätzlich
STÄRKEN-SCHWÄCHEN-ANALYSE
Stärken/Vorteile
Erfahrener Initiator. Finanzstarker, institutioneller
Hintergrund. Leistungsbilanz zeigt insgesamt positive
Ergebnisse. Vorausgegangene Österreich-
Fonds bis zum Prospektierungszeitpunkt ohne
Abweichungen.
Fremdkapital bereits aufgenommen. Langfristige
Zinsbindung. Platzierungsgarantie. Wertgutachten
bestätigt angemessenen Kaufpreis. Kein Fertigstellungsrisiko.
Gutachter bestätigt sehr guten
Objektzustand.
Vollständige Vermietung bis mindestens 2020.
Geeignete Mieterbonität. Mögliche Vorteile durch
Besteuerung in Österreich. Mietvertrag sieht vor,
dass Mieter wesentliche Instandhaltungsaufwendungen
übernimmt.
Präsenz-Gesellschafterversammlungen, Anleger
können jedoch auch schriftlich abstimmen. Wahl
eines mehrheitlich von Anlegern gewählten Beirates
möglich. Beirat kann außerordentliche Gesellschafterversammlungen
verlangen. Haftungsrisiken
reduziert, da nur zehn Prozent der Nominaleinlage
als Hafteinlage. Testierter Jahresabschluss
zwingend.
Leistungsanreiz durch Erfolgsbeteiligung des Initiators
bei Veräußerung der Immobilie. Keine
Ausübung des Stimmrechts durch Dritte, sofern
das Stimmrecht nicht von Anlegern oder bevollmächtigten
Personen ausgeübt wird.
Wertgutachten. Leistungsbilanz per Ende 2003
(Aktualisierung avisiert). Prospektgutachten beauftragt
(lag zum Analysezeitpunkt allerdings
noch nicht vor).
X
X
X
X
Schwächen/Nachteile
Eingeschränkte Aussagekraft der Leistungsbilanz
wegen kurzer Emissionshistorie. Leistungsbilanz
nur per Ende 2003 (Aktualisierung per Ende 2004
allerdings avisiert).
Währungsrisiko, da Zinsen teilweise in Schweizer
Franken zu erbringen sind.
Geringe Tilgung. Kein Leerstands-/Mietausfallrisiko
eingeplant. Risiko der Anschlussvermietung
und erhöhter Umbau- und Modernisierungskosten
ab 2020, da nur ein Mieter (allerdings ist geplant,
die Immobilie bereits vorher zu verkaufen).
Geschäftsführung wie üblich von Paragraf 181 BGB
(Selbstkontrahierungsverbot) befreit. Einberufung
einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung
durch Anleger nur, wenn von zusammen
mindestens 30 Prozent des Gesellschaftskapitals
verlangt. Keine externe Mittelverwendungskontrolle.
Keine nennenswerte Bareinlage des Initiators. Potenzial
für Interessenkonflikte, da Teile des Fremdkapitals
und Zwischenfinanzierung von der Landesbank
Sachsen-Gruppe gestellt werden (dokumentiert
allerdings auch Verbundenheit mit dem
Fonds). Aufgabenbündelung bei SachsenFonds.
G.U.B. ANALYSE
Nein Anmerkungen
Regelmäßige Präsenz-Gesellschafterversammlungen.Anleger
können Gesellschafterbeschlüsse
allerdings auch in
schriftlicher Form fassen.
X Kein unabhängiger Mittelverwendungskontrolleur.
Punkte
Urteil
8,5 +++
9,0 +++
8,5
+++
8,0 ++
8,5 +++
Leistungsbilanz relativ alt und nicht testiert. 8,5 +++
WICHTIGE HINWEISE ZUR G.U.B.-ANALYSE
Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Emissionsprospekt (1. September 2005), Leistungsbilanz per Ende 2003, Wertgutachten (Februar 2004),
Informationen zum Mieter und Antworten auf Fragen der G.U.B.
● Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds
und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt
nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik.
Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar,
sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
● Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse
jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie
auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen
Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt,
erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche
Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten
nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich
auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse
sind nicht berücksichtigt.
● Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen
Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem
Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten
nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag
gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen
in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten
daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein
solches Gutachten vorliegt.
● Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und
entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund
seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist
deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle
Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
● Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch
die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für
den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse.
Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der
vollständige Emissionsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise,
deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird.
● Die Bewertung in der Stärken-Schwächen-Analyse erfolgt in
Schritten von 0,5 Punkten auf einer Skala von 0 bis 10 Punkten.
Die Vergabe des Teilurteils erfolgt nach folgenden Bewertungsstufen:
0 bis 3,5 Punkte: „-“, 4,0 bis 5,5 Punkte: „+“, 6,0 bis
8,0 Punkte: „++“, 8,5 bis 10 Punkte: „+++“.
Das Gesamturteil stellt keinen arithmetischen oder sonstigen
Mittelwert der Teilnoten dar, sondern wird von der G.U.B. im
Rahmen einer Gesamtwürdigung vergeben. Insbesondere werden
die Teilbereiche der Stärken-Schwächen-Analyse an sich,
aber auch deren Inhalte dabei - je nach Bedeutung für das konkrete
Anlageangebot - möglicherweise von Analyse zu Analyse
unterschiedlich gewichtet.
Die Bewertungsstufen
für das Gesamturteil:
+++
+
= sehr gut = positiv
= gut
= nicht platzierungsreif
Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbH, Brabandstraße 1, 22297 Hamburg,
Telefon: (0 40) 5 14 44-06, Telefax: (0 40) 5 14 44-180, www.gub-fondsguide.de © G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet.
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