immobilia 2019/02 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
DETAILHANDEL
TOPLAGEN WEITER
GEFRAGT
Die Passantenfrequenz, die
infolge der Detailhandelstrends
an Bedeutung gewinnt,
konzentriert sich innerhalb
der Innenstädte stark
auf einzelne Lagen.
TEXT—RAPHAEL SCHÖNBÄCHLER*
VERTEILUNG DER
MARKTMIETEN FÜR
(CHF NETTO PRO
M 2 UND JAHR) VER-
KAUFSFLÄCHEN
Quelle: IMBAS Fahrländer Partner.
Datenstand: 30. September 2018.
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Grossbasel
Altstadt (Basel)
Gelbes Quartier
(City) (Bern)
City (Kr.1),
Zürich
Centre-Ville
(Lausanne)
Cité-Centre
(Genève)
teuer überdurchschnittlich unterdurchschnittlich günstig Median
NOCH KEIN AUFSCHWUNG
EINGETRETEN
Im stationären Detailhandel ist trotz der Hochkonjunktur
2018 noch kein Aufschwung eingetreten. Positiv
zu bewerten ist, dass die Preise von Detailhandelsgütern
erstmals wieder marginal am Steigen zu sein
scheinen. Ein bestenfalls stabiles verfügbares Einkommen
und damit eine für die gegebenen makroökonomischen
Eckdaten zu verhaltene Konsumentenstimmung
sowie eine nicht zuletzt durch die tiefen Zinsen
erhöhte Spartätigkeit dürften die gute Lage auf dem Arbeitsmarkt
überschatten und für den fehlenden Nachfrageimpuls
verantwortlich sein.
Auch wenn zwei der drei grossen Gegenspieler des
stationären Handels – nämlich die erhöhte Sparneigung
und der stark wachsende Online-Handel – den
Gesamtmarkt in der ganzen Schweiz im gleichen Ausmass
treffen, gibt es aufgrund der beim Detailhandel
so wichtigen Lagequalitäten grosse räumliche Unterschiede
hinsichtlich Vermietungspotenzial und Ertragslage.
Als zyklischer Nutzungsmarkt profitieren
die Verkaufsflächenmärkte in Zentren bei einem Aufschwung
stärker als periphere Standorte. Und vom aktuellen
Wirtschaftswachstum werden aber wiederum
in erster Linie die besten Mikrolagen in den Innenstädten
mit den höchsten Passantenfrequenzen profitieren.
KONZENTRIERTE PASSANTENFREQUEN-
ZEN ERKLÄREN MIETPREISDIFFERENZEN
Wie die Abbildung Verteilung der Passantenfrequenz
illustriert, ist die Varianz der Passantenfrequenz
selbst in den relativ kleinflächigen und dicht bebauten
Innenstadtquartieren wie im Quartier City (Kreis
1), im City-Centre in Genf oder im Gelben Quartier in
Bern sehr gross. Wo sich wie viele Personen bewegen,
DIE UNTER-
SCHIEDE DER
ERTRAGSKRAFT
VON VERKAUFS-
LOKALEN
WERDEN SICH
AUFGRUND
UNTERSCHIED-
LICHER MIKRO-
ZENTRALITÄT
AKZENTUIEREN.
ist nicht nur von der weniger stark konzentrierten Arbeitsplatzdichte,
sondern auch von der Detailhandelsangebotsdichte
inkl. sogenannten Frequenzbringern
wie Warenhäusern, Sehenswürdigkeiten und nicht
zuletzt von den Verkehrsknotenpunkten abhängig. So
liegt die mittlere Passantenfrequenz (bezogen auf die
überbauten Strassen- und Verkehrsachsengebiete) im
Zürcher Quartier City (lediglich) bei knapp 350 Personen
pro Stunde und damit nur unwesentlich höher
als in den übrigen dargestellten Quartieren. An den
höchstfrequentierten Plätzen liegt sie in Zürich hingegen
mit über 8000 Personen pro Stunde deutlich höher.
Die «Highstreets» in Zürich und Bern profitieren
von der unmittelbaren Nähe und Zubringerfunktion
der Hauptbahnhöfe, was in Genf und Basel nicht der
Fall ist. Der Detailhandel der Berner Altstadt ist sich
dessen bewusst und befürchtet mit dem Bahnhofsumbau
eine Verschiebung der Fussgängerfrequenz nach
Westen um den Hirschengraben herum, wodurch die
Spitzenmieten in der Altstadt etwas unter Druck gesetzt
werden könnten. Die im Vergleich zur Einwohner-
und Beschäftigungszahl und dem Touristenaufkommen
geringere Grösse von Bern kompensiert die
Altstadt durch seine höhere Fussgängerfreundlichkeit,
was zu den dargestellten hohen Transaktionsmieten
führt. In Genf, wo nach der Züricher Bahnhofsstrasse
die zweithöchsten Verkaufs-Spitzenmieten der
Schweiz mit gegen 6000 CHF/m²a bezahlt werden,
sind die Passantenfrequenzen geringer als in der Berner
Innenstadt oder im Quartier Grossbasel Altstadt.
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IMMOBILIA / Februar 2019