immobilia 2019/02 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
BENCHMARKING-COCKPIT
OPTIMIERTE
RETAILLIEGEN-
SCHAFTEN
Das Benchmarking-Cockpit
ist ein Instrument, mit dem
Objektmanager die Kosten
und die Performance von Retailliegenschaften
auf einen
Blick vergleichen können.
TEXT—MARTIN DIEM*
VERGLEICHBARE
GESCHÄFTSMODELLE
Der Betrieb von Liegenschaften kostet –
über den ganzen Lebenszyklus hinweg betrachtet
– viel Geld. Insbesondere im Detailhandel
mit vielen unterschiedlichen
Standorten trägt der Vergleich von Kosten
und Qualität dazu bei, die Leistungen des
Center-, Objekt- und Facility-Managements
laufend zu überprüfen und – wenn notwendig
– zu verbessern. Ein Instrument, das
rasch einen umfassenden Überblick vermitteln
kann, ist ein Benchmarking-Cockpit.
Voraussetzung für den Aufbau eines
Benchmarking-Cockpits sind einigermassen
stabile und vergleichbare Geschäftsmodelle
und -prozesse – sowohl bei grossen
Einkaufscentern als auch bei mittleren
und kleineren Standorten. Schon zu Beginn
muss entschieden werden, ob das Cockpit
dem internen Vergleich von Kennzahlen
dienen soll oder auch ein externes Benchmarking
mit ähnlichen Marktportfolios angestrebt
wird. Im Markt sind gut standardisierte
Kennzahlen für Retailimmobilien
allerdings nur beschränkt verfügbar. Spezielle
branchenspezifische Benchmarks
müssen daher zusammen mit Mitbewerbern
zuerst definiert und aufgebaut werden,
wie z. B. der Stromverbrauch bei Gastroflächen
für Lüftung und Klimatisierung
oder ähnliches.
UNTERSCHIEDLICHE
INTERESSEN KLÄREN
Weitere Faktoren, die schon am Anfang
festgelegt werden müssen, sind die Zielgruppen
und deren Interessen am Cockpit
sowie die Verwendung der Daten in Prozessen
und Geschäftsentscheidungen. Nur
wenn diese Fragen geklärt sind, können die
«richtigen» Antworten abgeleitet werden.
Betreiber, d. h. Facility-Service-Provider
interessieren sich vor allem für allgemeine
Flächen einschliesslich Mall-Bereich und
den Betrieb der «Core und Shell» (Dach
und Fach)-Infrastruktur. Das Augenmerk
der Nutzer und Mieter liegt auf den Nutzflächen
– Verkauf, Gastronomie, Entertainment
und Bildung – und den damit verbundenen
Mieterausbauten. Eigentümer von
Retailliegenschaften hingegen bevorzugen
zunehmend integrierte Cockpit-Sichten,
die auf Marktkennzahlen sowie Standortpotenzial,
Umsatz sowie Miet- und Betriebskosten
basieren. Viele Kennzahlen
des Benchmarking-Cockpits werden auf
den Flächenbaum der Standorte bezogen.
So ist etwa der erzielte Umsatz pro Quadratmeter
Verkaufsfläche eine zentrale
Kennzahl des Detailhandels. Neben diesem
Flächenbezug sind aber auch Ertrags- und
Kostenkennzahlen in Relation zu Kundenfrequenzen
üblich und wichtig.
EIGENTÜMER
KENNEN HEUTE
DEN HOHEN WERT
VOLLSTÄNDIGER,
AKTUELLER UND
KORREKTER
IMMOBILIEN-
DATEN UND
-KENNZAHLEN.
Unternehmen verfügen häufig über viele
Daten, aber in unzureichender Qualität.
Sie müssen daher einerseits für das Benchmarking-Cockpit
verbessert werden, anderseits
ist ein Datenmanagement-Verfahren
aufzusetzen, das eine gleichbleibend
hohe Qualität der benötigten Daten für die
Zukunft sicherstellt. Sind die Kennzahlen
im Cockpit aufgrund ungenügender Datenqualität
nicht belastbar, haben sie keine
Chance, von den verantwortlichen Centerund
Objektmanagern als Steuerungsgrösse
akzeptiert zu werden. Neuere statistische
Verfahren können auch mit unvollständigen
und widersprüchlichen (Big Data)
Kennzahlen arbeiten und insbesondere
Aussagen zu zukünftigen Trends machen.
Diese nicht deterministischen Verfahren
werden aber von den operativen Fachbereichen
noch mit grosser Skepsis genutzt.
MEHRDIMENSIONALE SICHT
VERSUS MACHBARKEIT,
KOSTEN UND ZEIT
Der Aufbau eines Cockpits ist eine typische
Projektaufgabe. Um rasch erste visuelle
Eindrücke des Cockpits zu vermitteln,
eignen sich iterative Verfahren wie Prototyping
oder Scrum-Sprints, die auf vereinfachten
Entwicklungsdaten aufbauen.
Wichtig ist, dass in dieser Phase die Sicht
der zukünftigen Nutzer einfliesst: Neben
den für den Betrieb der Retailstandorte
verantwortlichen Objekt- und Centermanagern
können dies auch Portfolio-, Assetund
Property Manager sowie Verkaufsund
Marketingspezialisten sein. Grosse
interdisziplinäre Projekte bergen aber die
Gefahr, in der Komplexitätsfalle zu enden.
Deshalb ist der Aufbau eines Cockpits auch
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IMMOBILIA / Februar 2019