Die erste Cres-Mietenstudie Hamburg

CRES Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt
Die Fluktuationsquote spiegelt das Verhältnis der im letzten Jahr neu vermieteten Wohnungen zum
Gesamtbestand wider. Erstvermietungen werden dabei zu den neu vermieteten Wohnungen gezählt.
Somit gibt die Fluktuationsquote einen ungefähren Überblick darüber, wie viel Prozent des
Wohnungsbestandes auf dem Wohnmietmarkt angeboten und vermittelt worden sind. 11 In Hamburg
lag die Fluktuationsquote im Zeitraum zwischen April 2012 und April 2013 (Referenzmonat) im
gesamten Stadtgebiet zwischen 7,1 Prozent (Gruppe 1/kommunale und genossenschaftliche
Wohnungsbaugesellschaften, preisgebunden, normale Wohnlage) und 13,4 Prozent (Gruppe
2/private Vermieter, frei-finanziert, gute Wohnlage), wie in Abbildung 9 dargestellt.
Konkret würde eine Fluktuationsquote von 7,1 Prozent folgendes bedeuten: 7,1 Prozent des
Mietwohnungsbestands in den normalen Lagen, preisgebunden, wurden in dem angegebenen
Beobachtungszeitraum von den kommunalen bzw. genossenschaftlichen Wohnungsgesellschaften
neuvermietet. Die Fluktuationsquote lässt nur bedingt Schlüsse zu, wie lange die einzelnen
Wohnungen leer standen. Sie ist kein echter Indikator für den Leerstand der Wohnungen. Bei den
preisgebundenen Wohnungen liegen bei beiden Gruppen die Fluktuationsquoten niedriger, sodass
frei-finanzierter Wohnraum schneller in die Wiedervermietung gelangt.
3.2 BEZIRKSEBENE
Die Freie und Hansestadt Hamburg gliedert sich verwaltungstechnisch in sieben Bezirke (Altona,
Bergedorf, Eimsbüttel, Hamburg-Mitte, Hamburg-Nord, Harburg und Wandsbek). Im Folgenden soll
die Verteilung der Mieten innerhalb der Bezirke analysiert werden.
3.2.1 VERTEILUNG DER MIETEN
Abbildung 10: Vergleich nicht-preisgebundene Durchschnittsmieten der Gruppen 1 und 2 nach Bezirken
Abbildung 10 bildet die Mittelwerte der Bestands- und Neuvertragsmieten in Relation zum Bezirk
und zur Wohnlage ab. Es handelt sich dabei ausschließlich um frei-finanzierte Bestands- und
Neuvertragsmieten. Es werden wieder die kommunale Wohnungsbaugesellschaft SAGA GWG und die
Genossenschaften als Gruppe 1 und die privaten Vermieter als Gruppe 2 separat betrachtet.
Analog zur Betrachtung auf Stadtebene, zeigt sich auch auf Bezirksebene, dass die
Neuvertragsmieten höher als die Bestandsmieten liegen. 12 Darüber hinaus liegen bei der Gruppe 2
die Nettokaltmieten in guten Lagen tendenziell höher als in normalen Lagen. Bei der Gruppe 1 lässt
sich diese Unterscheidung nicht eindeutig treffen. Begründen könnte man dies mit einer Preispolitik
der städtischen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften, die unabhängiger zur nichtamtlichen
Wohnlage nach dem Wohnlagenverzeichnis erscheint.
11 Die verwendete Definition der Fluktuationsquote wurde aus dem „Kennzahlenkatalog Immobilienmanagement“ der
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. entnommen.
12 Eine Ausnahme zu stellt der Bezirk Eimsbüttel, Gruppe 1, gute Wohnlage, dar. Hierbei werden jedoch weniger als
20 Observationen berücksichtigt.
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