immobilia 2023/03 - SVIT

18.50 18.10
17.00 16.80
POLITIK
MIETWOHNUNGSMARKT
MIETPREISE
STEIGEN NUR
UM 1 FRANKEN
Pro Quadratmeter zahlen Mieter
im Schweizer Durchschnitt lediglich
6,3% mehr als vor zehn Jahren.
In der aktuellen Hysterie lohnt es
sich, genauer hinzuschauen.
TEXT—IVO CATHOMEN*
QUADRATMETER-MIETPREISE 2021 NACH KANTONEN
in CHF/m 2 , Quelle: BFS
20
19.90 19.60 19.40
15
16.70
15.80 15.60
15.50 15.40 15.20 15.10 14.90 14.80 14.50 14.20 14.20 14.10 14.00 13.90 13.60 13.50 13.30 13.00
11.80
10
5
0
Schweiz
GE
ZH
ZG
BS
VD
BL
SZ
NW
LU
AG
GR
BE
FR
OW
AI
SG
SH
VS
SO
TI
TG
UR
AR
GL
NE
JU
MODERATER PREISANSTIEG
«Explodierende Mietzinse» sind derzeit in aller
Munde. Was nun aber die vom Bundesamt für Statistik
veröffentlichten Zahlen für das Jahr 2021 zeigen, verlangt
eine differenziertere Beurteilung der Mietzinsentwicklung.
Der durchschnittliche Nettomietzins pro
Monat und Quadratmeter beläuft sich demnach für das
Jahr 2021 auf 16.70 CHF. Das sind 20 Rappen (+1,2%)
mehr als im Vorjahr und 1 CHF mehr als 2011 (+6,3%).
Aus den statistischen Zahlen lässt sich also bisher keine
«Mietzinsexplosion» herauslesen, auch wenn der
Mietzins pro Quadratmeter zuletzt stärker gestiegen
ist und mutmasslich auch weiter mit höherer Rate steigen
dürfte. Insgesamt liegt die Entwicklung der Quadratmeter-Mietpreise
hinter dem Mietindex zurück.
Dieser stieg innert zehn Jahren um 8,3 Punkte.
Eine 3-Zimmer-Mietwohnung kostete 2021 im
Durchschnitt 1344 CHF. Vor zehn Jahren waren es
1242 CHF (+8,2%). 1- und 2-Zimmer-Wohnungen liegen
mit 10,0 und 10,2% darüber, was den Schluss zulässt,
dass ihre Fläche zugenommen hat. Der Umkehrschluss
gilt für Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern.
Ihre Mietzinse stiegen mit 6,1 bis 6,3% unterdurchschnittlich.
Am Rande sei erwähnt, dass sich die Quadratmeter-Mietzinse
für Genossenschaftswohnungen
im vergleichbaren Zeitraum (2012–2021) um 7,8% auf
15.10 CHF verteuerten.
DREI EINFLUSSFAKTOREN
Drei Faktoren beeinflussen gemäss der neuesten
Statistik die Quadratmeter-Mietzinse und deren Entwicklung.
Erstens das Baujahr der betreffenden Mietliegenschaften.
Auch für frühere Beobachtungsperioden
gilt, dass die jeweils neuesten Wohnungen die
teuersten waren. Ihr Mietzins lag jeweils um 19 CHF
pro Quadratmeter. Zuletzt waren dies jene mit Baujahr
ab dem Jahr 2011 (19.10 CHF), was vor allem mit
steigenden Bau- und Landpreisen, Ausstattung sowie
steigenden baulichen Auflagen erklärt werden kann.
Gleichzeitig veränderte sich der Quadratmeter-Mietzins
für ältere Wohnungen kaum, oder sie waren gar
rückläufig.
Zweiter Faktor für die Mietzinshöhe ist die Lage.
In ländlichen Gemeinden beläuft sich der Quadratmeterpreis
auf 13.50 CHF, in städtischen dagegen auf
19.50 CHF. Auch kantonal bestehen erhebliche Unterschiede,
wie die Grafik zeigt. Die Entwicklung verlief
in allen Gemeindetypen in absoluten Zahlen und über
die letzten Jahre parallel. Städtische Wohnungen verteuerten
sich demzufolge in Prozenten sogar etwas unterdurchschnittlich.
Und drittens wird der Mietzins massgeblich durch
die Aufenthaltsdauer beeinflusst. Wer eine Wohnung
21 Jahre und mehr mietet, zahlte 2021 pro Quadratmeter
14.00 CHF. Wer die Wohnung aber erst seit weniger
als zwei Jahre mietet, zahlte 20.20 CHF. Die zunehmende
Diskrepanz von Bestands- und Neumieten ist
die Hauptursache für einen dysfunktionalen Mietwohnungsmarkt.
Sie führt dazu, dass Wohnungs suchende
gegenüber Bestandsmietern systematisch benachteiligt
werden und Umzüge unvorteilhaft sind. Es ist
damit zum Beispiel vorteilhafter, in zu grossen Wohnungen
an unpassender Lage wohnen zu bleiben und
längere Pendlerstrecken in Kauf zu nehmen.
Trotz oder gerade
wegen des strengen
Marktregimes sind
die Mietzinse in Genf
am höchsten.
*IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist
Herausgeber der
Zeitschrift Immobilia.
10
IMMOBILIA / März 2023