casanostra 174 | Februar 2024

14 SERVICE RATGEBER
Virtuelle Versammlungen
– schon wieder
passé?
Gehört der Baumschnitt
zu den Nebenkosten?
Sorgenkind
Elektroboiler: wie
weiter?
«Während der Pandemie hat
sich in vielen Stockwerkeigentümergemeinschaften
eine
neue Form der Eigentümerversammlung
etabliert: Die
vir tuelle Versammlung.»
Die Geltungsdauer der Covid-19-Verordnung
3, welche die virtuellen Versammlungen
für zulässig erklärt hat, ist am
31. Dezember 2022 ausgelaufen. Während
im revidierten Aktienrecht die Abhaltung
virtueller Versammlungen ausdrücklich
erlaubt wird, fehlt es an einer
gesetzlichen Grundlage für die Abhaltung
solcher Versammlungen im Stockwerkeigentum,
denn die Bestimmungen
des revidierten Aktienrechts finden auf
die Beschlussfassungen von Stockwerkeigentümergemeinschaften
keine Anwendung.
Letztere unterliegen dem Vereinsrecht.
Dieses sieht nur zwei Formen
von Beschlüssen vor: Beschlüsse, die
anlässlich einer Versammlung gefasst
werden, und Beschlüsse, die durch
schriftliche Zustimmung aller zustande
kommen.
Trotz fehlender gesetzlicher Grundlage
scheint die Meinung heute vorherrschend
zu sein, dass virtuelle Versammlungen
auch ab dem 1. Januar 2023
zulässig sind, wenn sie sich auf eine reglementarische
Grundlage stützen können.
Damit muss das Rad nicht zurückgedreht
werden. Die technischen
Errungenschaften, die eine Flexibilisierung
der Beschlussfassung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft
ermöglichen,
können weiterhin eingesetzt
werden. Dazu ist aber erforderlich, dass
die Stockwerkeigentümergemeinschaft
ihr Reglement mit entsprechenden
Bestimmungen über die virtuelle Versammlung
ergänzt.
Dr. Eliane E. Ganz,
LL.M. Rechtsanwältin, Kämpfen
Rechtsanwälte Zürich,
nebenamtliche Handelsrichterin
im Bereich Miete
«Im Hinterhof des Mehrfamilienhauses
steht eine Platane,
die für gut 2000 Franken zurückgeschnitten
wird, damit der
Abstand zu den Fassaden gewahrt
bleibt. Ich möchte diese Kosten
auf die Mietparteien aufteilen –
darf ich das?»
Sie dürfen die Kosten für den Rückschnitt
dann verrechnen, wenn die Garten-
und Umgebungspflege in Ihren Verträgen
ausdrücklich als Nebenkosten
genannt beziehungsweise der Posten im
Casafair-Mietvertrag angekreuzt ist.
Falls dies nicht der Fall ist, können Ihre
Mieter*innen davon ausgehen, dass
die betreffende Leistung bereits durch
den Mietzins abgegolten ist.
Nebenkosten müssen bei der Abrechnung
detailliert aufgeführt werden.
Sie müssen zudem berücksichtigen,
dass ausschliesslich Betriebskosten, die
mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen,
abgerechnet werden
dürfen. Dies im Gegensatz zu den Unterhaltskosten,
die zu Ihren Lasten gehen
und demnach mit der Miete abgegolten
sind.
Zulässige Kosten beim Gartenunterhalt
sind der periodische Rückschnitt
von Sträuchern oder Bäumen, das Rasenmähen
oder das Bewässern bei
Trockenheit. Diese Kosten können als
Nebenkosten den Mietenden weiterverrechnet
werden, auch hier nur, wenn
in den bestehenden Mietverträgen
«Umgebung/Hauswartung» als Nebenkostenposition
aufgeführt ist. Fehlt
die entsprechende Kostenposition, muss
sie formal korrekt eingeführt werden.
Die Einführung stellt eine einseitige
Mietvertragsanpassung dar und muss
den Mietern deshalb mittels amtlichen
Formulars angezeigt werden, es gelten
die Fristen gemäss Art. 269d OR.
Daniel Gassmann,
Fachberater Casafair
«Nur konsequente Kaltduscher
sollten diesen Artikel überspringen,
denn: alte Elektroboiler
sind Stromfresser und müssen
bis spätestens 2035 ersetzt werden!»
Gemäss Energiestrategie 2050, dem
Klimaabkommen Paris 2015 und dem
CO 2-Gesetz müssen reine Elektroboiler
(und zentrale Elektroheizungen) bis
spätestens 2035 ersetzt werden, bei tiefgreifenden
Umbauten sofort. Seit 2011
dürfen keine neuen Elektroboiler mehr
installiert werden, sofern sie nicht mit
Solarwärme oder dem Heizsystem gekoppelt
sind. Das ist hart, aber richtig,
wenn wir den schädlichen CO 2-Ausstoss
verringern und das in grösste Not geratene
Klima retten wollen.
Wir verbrauchen im Durchschnitt
pro Person und Tag 50 Liter Warmwasser.
Die Erwärmung eines Liters Wasser
benötigt 0,058 kWh und ergibt für eine
vierköpfige Familie rund 4200 kWh
oder Fr. 1200.– Stromkosten pro Jahr,
was 46 Prozent des Haushaltstroms entspricht.
Das ist zu viel und es gibt sinnvolle
Alternativen. A: Mit einem Wärmepumpenboiler,
der dem Keller zusätzlich
Feuchtigkeit entzieht und damit Schimmel
vermeidet, kann drei Viertel elektrische
Energie eingespart werden; er
kostet etwa Fr. 5000.–. B: Anschluss des
Boilers an die klimakonforme Heizungsanlage.
C: die Montage von thermischen
Sonnenkollektoren auf ihrem Hausdach
für ca. Fr. 12 000.–. Die Anlage wird
in fünfzehn Jahren amortisiert sein – ab
dann gibt es Warmwasser praktisch zum
Nulltarif. Dies ist die edelste und energieeffizienteste
Art, Warmwasser aufzubereiten.
Was für ein wunderbares
und beruhigendes Gefühl, mit der Sonne
warm zu duschen und erst noch etwas
gegen den Klimawandel zu tun – packen
Sie’s an!
Casafair berät Sie gerne. Subventionen
siehe energiefranken.ch
Hannes J. Heuberger,
B a u Beratungen hjh
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