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Zeitschrift für Immobilienökonomie Journal of Interdisciplinary Property Research 1/2012 >> Aufsätze PAPers MichAel Dinkel, Björn-MArtin kurzrock mehrere unerwartete Probleme. Relevante Aspekte werden im Folgenden beschrieben und mögliche Lösungsansätze für künftige Arbeiten aufgezeigt. erfassung von angebotspreisänderungen Bei den zur Verfügung gestellten Angebotsdaten war es nicht möglich festzustellen, ob während der Angebotsdauer bereits eine Preisanpassung stattgefunden hatte oder ob der Angebotspreis tatsächlich dem ersten Angebotspreis entsprach. Falls bereits eine Preissenkung vorgenommen wurde, stellt der ermittelte Kontrahierungsabschlag das Minimum dar. Bestimmung der angebotsdauer Einzelne Objekte wurden in manchen Fällen über mehrere Jahre zu unterschiedlichen Preisen angeboten, sodass verschiedene Zeiträume und Kontrahierungsabschläge abgeleitet werden können. Im Idealfall beginnt der einbezogene Angebotszeitraum immer vor dem Untersuchungszeitraum. Erfassung von Qualitätsmerkmalen und Bestimmung des wirtschaftlichen Baujahrs Ausstattungsmerkmale und deren Qualitäten sind in der Kaufpreissammlung und oft auch den Angebotsdaten nicht enthalten. Eine Imputation fehlender Werte ist aufgrund der hohen Fehlquote in den meisten Fällen nicht möglich. Das wirtschaftliche Baujahr konnte nur mittelbar über das tatsächliche Baujahr erschlossen werden. Anbieter können bei ImmobiilenScout24 bereits optional angeben, ob Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Für künftige Auswertungen wäre es wünschenswert, wenn wesentliche Angaben dieser Art obligatorisch wären. Erfassung von Eigentümer- und Käufermerkmalen Den Eigentümer- und Käufermerkmalen wird in der Literatur ebenfalls Bedeutung beigemessen. Anbieter von Angebotsdaten erheben diese Daten nicht und kennen vor allem nicht den späteren Käufer. Gutachterausschüsse haben keine Befugnisse, diese Daten zu erheben. Im Rahmen einer weiteren Untersuchung wäre es vorteilhaft, 18 wesentliche Merkmale in Zusammenarbeit mit Gutachterausschüssen und unter freiwilliger Beteiligung der Verkäufer und Käufer einzubeziehen. f. Zusammenfassung und Ausblick Diese Arbeit untersuchte die Angebots- und Transaktionsdaten von 1.274 Wohngebäuden aus sechs rheinland-pfälzischen ländlichen Landkreisen. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass der prozentuale Kontrahierungsabschlag im Durchschnitt mindestens 15,2% und der absolute Kontrahierungsabschlag mindestens 20.605 € beträgt. Der Kontrahierungsabschlag sollte mit Hilfe von Regressionsmodellen erklärt werden. Je nach Modellspezifikation wurde dabei der Einfluss von 25 bis 31 Variablen überprüft, welche aufgrund der Ergebnisse früherer Studien einen Einfluss auf den Kontrahierungsabschlag erwarten ließen. Als Ergebnis stellt sich heraus, dass der prozentuale Kontrahierungsabschlag durch das hergeleitete Regressionsmodell KH_PROZENT nicht prognostizierbar ist. Der prozentuale Kontrahierungsabschlag ist weitestgehend unabhängig von den untersuchten Einflussfaktoren und zufällig verteilt. Das Modell konnte keinen signifikanten Zusammenhang zwischen einer unabhängigen und der abhängigen Variable nachweisen. In weiteren Forschungsarbeiten ist zu prüfen, ob nicht-lineare Regressionsmodelle ein geeignetes statisches Verfahren bei der Untersuchung des prozentualen Kontrahierungsabschlags darstellen. 36 Im Ergebnis ist die objektbasierte Prognose des prozentualen Kontrahierungsabschlags mit den hergeleiteten Modellen nicht möglich. Weiter ist der Kontrahierungsabschlag unabhängig von den untersuchten demographischen Entwicklungen sowie internetbezogenen, marktbezogenen sowie den meisten lagebezogenen Merkmalen. Außer Hypothese 1 „Angebotspreis > Transaktionspreis“ konnte damit keine der fünf Eingangshypothesen bestätigt werden. Der Kontrahierungsabschlag erweist sich in dieser Arbeit als unabhängig von der Markttransparenz (Hypothese 2), der demographischen Entwicklung (Hypothese 3), dem Preissegment (Hypothese 4) sowie der Internetattraktivität der angebotenen Objekte (Hypothese 5). Bei künftigen Untersuchungen müssen festgestellte natürliche Restriktionen von Angebotsdaten
Zeitschrift für Immobilienökonomie Journal of Interdisciplinary Property Research 1/2012 >> Aufsätze PAPers MichAel Dinkel, Björn-MArtin kurzrock umfassend berücksichtigt und nach Möglichkeit behoben werden Es wird deutlich, dass die Höhe des Kontrahierungsabschlags von der angewandten Methodik abhängt. In dieser Arbeit wurde jeweils der letzte Angebotspreis zur Berechnung des Angebotspreises herangezogen. Der ermittelte Kontrahierungsabschlag von 15,2% stellt damit die Untergrenze dar. Die Angebotsdauer und das wirtschaftliche Baujahr werden als sehr wichtige Einflussvariablen gesehen, die bei künftigen Erhebungen unbedingt zu berücksichtigen sind. Im Rahmen der theoretischen Modellbildung sollten mithin weitere Einflussgrößen einbezogen werden. Zu berücksichtigen ist der Einfluss der Angebotsdauer, wobei methodisch zwischen dem Datum des Erstangebotes und des Letztangebotes unterschieden werden muss. Zudem sollten unter Beachtung des Datenschutzes Käufer- und Verkäufermerkmale sowie weitere Objektmerkmale erhoben werden. Daneben stellt sich die Frage, ob die Ergebnisse dieser Arbeit auf andere Raumkategorien wie Ballungsräume übertragen werden können. Ebenso ist zu prüfen, ob sich die Höhe des Kontrahierungsabschlags in Räumen mit einer anhaltend hohen Immobiliennachfrage signifikant von Räumen mit geringer Nachfrage unterscheidet. Weiterer Forschungsbedarf besteht darin, ob sich die Ergebnisse bezüglich Wohngebäuden auf Wohnungen übertragen lassen oder ob hier andere Einflussgrößen quantifiziert werden können. 37 Ebenso ist zu prüfen, ob die Nutzung eines Internetportals die Höhe des Kontrahierungsabschlags und die Angebotsdauer signifikant ändert. Hier wäre zu erwarten, dass Objekte ohne Internetmarketing eine längere Angebotsdauer und einen höheren Kontrahierungsabschlag aufweisen, da die Anzahl potenzieller Käufer geringer ist. Im Rahmen der Datenerhebung wurde zudem ersichtlich, dass viele Objekte über einen längeren Zeitraum angeboten wurden, ohne dass ein Verkauf erfolgte. Hier ist nach den Gründen des Nicht-Verkaufs und Unterschieden dieser Objekte gegenüber Transaktionsobjekten zu fragen. In einem zweiten Schritt sollte der örtliche Immobilienmarkt analysiert werden, um das Ausmaß der ausgebliebenen Verkäufe zu quantifizieren. Hier würde nicht untersucht, wie hoch der Kontrahie- 19 rungsabschlag ausfällt, sondern wann ein Verkauf überhaupt stattfindet. Bei einem nicht erfolgten Verkauf beträgt der Kontrahierungsabschlag 100%, der in entsprechenden Modellen berücksichtigt werden sollte. Deshalb müssen Immobilienmarktakteure kritisch hinterfragen, wie valide bestehende Immobilienmarktanalysen auf Basis von Angebotsdaten sind, da diese implizit davon ausgehen, dass alle Objekte – wenn auch mit Abschlag – verkauft werden.
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