Asking prices and sale prices of owner-occupied houses in rural ...

Zeitschrift für Immobilienökonomie Journal of Interdisciplinary Property Research 1/2012
>> Aufsätze PAPers MichAel Dinkel, Björn-MArtin kurzrock
Für diese Studie wurde durch den OGA Rheinland-
Pfalz und die zuständigen Gutachterausschüsse
Einsicht in die Kaufpreissammlung gewährt.
angebotsdaten von immobilienScout24
Das Immobilienmarketing im Internet erlangt
größere Bedeutung gegenüber klassischen
Offline-Vermarktungskanälen. Eine aktuelle
Umfrage unter 1.308 Maklerunternehmen hat
ergeben, dass 98% ein Immobilienportal nutzen
und 95% diesen Vermarktungskanal als wichtig
oder sehr wichtig einstufen. Die Bedeutung des
Immobilienmarketings auf der Anbieterseite korrespondiert
mit dem geänderten Suchverhalten von
Privatpersonen. Einer gemeinsamen Umfrage
von INNOFACT und der Scout24-Gruppe zufolge
nutzen 74% der Deutschen das Internet bei der
Immobiliensuche. Der Vorteil liegt in der erleichterten
Suche nach Angeboten und den Vergleichsmöglichkeiten
der Angebote hinsichtlich Preis und
Ausstattung. 27
ImmobilienScout24 ist die größte Angebotsplattform
im Internet für Immobilien in Deutschland mit
ca. 1,2 Millionen Angeboten pro Monat. Darüber
hinaus rufen monatlich 4,5 Millionen Besucher über
250 Millionen Objektexposés von 70.000 privaten
und 40.000 gewerblichen Immobilienanbietern
ab. 28 Anbieter machen bei ImmobilienScout24
sechs Pflichtangaben und bis zu 35 optionale
Angaben pro Objekt. Prinzipiell ist davon auszugehen,
dass ein Anbieter über die Basisangaben
hinaus Informationen zusammenstellt, damit der
Käufer einen besseren Eindruck von der Immobilie
erlangt und der Anreiz zur Kontaktaufnahme steigt.
Im Rahmen dieser Arbeit stellte Immobilien-
Scout24 für den Untersuchungsraum alle Angebote
bereit, die im Zeitraum 01.01.2007 bis 31.12.2009
auf der Internetplattform eingestellt waren.
Weitere Daten
Einige zusätzliche Variablen basieren auf Daten
des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz.
Darüber hinaus stellte das Ministerium für Wirtschaft,
Verkehr, Landwirtschaft und Weinbau
Daten zur Zentrenerreichbarkeit bereit, die teilweise
auf der Arbeit von Waluga (2009) basieren.
Kaufkraftdaten von MB-Research entstammen der
Seite www.rewob.de (Regionalisierte Wohnungsmarktbeobachtung
Rheinland-Pfalz).
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zusammenführung der Daten und aufbau der
Datenbank
Die Zusammenführung der Angebots- und
Transaktionsdaten erfolgt über das Merkmal
Adresse. Die Zuordnung der Transaktionspreise
geschieht vor Ort bei den zuständigen
Gutachterausschüssen. Darüber hinaus stehen
weitere Angaben (z.B. Grundstücksfläche) zur
Verfügung, die in Zweifelsfällen eine genaue
Zuordnung der Angebots- und Kaufpreisdaten
ermöglichen. Anschließend wird jeder Fall um
die amtliche Gemeindekennziffer (= Schlüssel-
variable) ergänzt, mit der weitere Variablen zuordenbar
sind. Die Löschung des Merkmals Adresse
aus der Datenbank wird aus datenschutzrechtlichen
Gründen sofort vorgenommen. Ein Rückschluss
auf einzelne Grundstücke innerhalb eines
Ortes ist damit im Anschluss nicht mehr möglich.
D. analyse
Der Untersuchungszeitraum erstreckt sich vom
01.01.2007 bis zum 31.12.2009. Bei Übereinstimmung
der Daten erfolgte die Aufnahme in die
Datenbank erst, wenn bei der Transaktion vom
„gewöhnliche(n) Geschäftsverkehr“ (§ 194 BauGB)
ausgegangen werden kann. Die häufigsten
Gründe für einen Ausschluss waren Zwangsversteigerungen
oder Kauffälle unter Verwandten.
Insgesamt konnten 1.274 Fälle identifiziert werden,
welche die Auswahlkriterien erfüllten.
In einem ersten Schritt wird die Gesamtzahl der
Kauffälle den Kauffällen gegenübergestellt, für die
sowohl ein Angebots- als auch ein Transaktionspreis
vorliegen. Insgesamt konnte je Landkreis für
16% bis 26% der Transaktionen ein Angebotspreis
zugeordnet werden (Tabelle 2).
In der Stichprobe ist dennoch der durchschnittliche
Transaktionspreis deutlich höher als in der Grundgesamtheit.
Eine mögliche Erklärung für dieses
Phänomen ist, dass Verkäufer von geringwertigen
Grundstücken sehr oft einen Käufer in der direkten
Nachbarschaft oder im eigenen Ort finden müssen,
da das Objekt für Ortsfremde eher uninteressant ist
(Stichwort: Schrottimmobilie, Zukäufe). Die Immobilienvermarktung
im Internet hat daher in diesen
Fällen keine oder nur geringe Bedeutung. Die
Verkäufer von sehr hochwertigen Immobilien sind
stärker darauf angewiesen, dass viele potenzielle
Käufer auf ihre Immobilie aufmerksam werden, da