Asking prices and sale prices of owner-occupied houses in rural ...

Empfehlungen

Info

Zeitschrift für Immobilienökonomie Journal of Interdisciplinary Property Research 1/2012 >> Aufsätze PAPers MichAel Dinkel, Björn-MArtin kurzrock Für die Konzeption der Regressionsmodelle werden daher in dieser Arbeit zusätzlich die Ergebnisse von US-Studien einbezogen. In den USA hat der Angebotspreis die gleiche Preissignalfunktion wie in Deutschland. Alle genannten Studien beziehen Daten des American Housing Survey (AHS) ein, bei welcher Eigentümer den Wert ihrer Immobilie schätzen müssen. Anschließend erfolgt ein Abgleich mit dem später erzielten Transaktionspreis. Zusätzlich erhebt der AHS zahlreiche weitere Faktoren, die sich in objektbezogene Ausstattungsmerkmale (Bad, Wohnfläche etc.) und sozioökonomische Merkmale des Eigentümers (Alter, Einkommen, Ethnizität, Bildung) gliedern. Ergänzend kann auch die Angebotsdauer berechnet werden. AHS-basierte Studien können den Einfluss zahlreicher Variablen auf den Kontrahierungsabschlags messen. Die Ergebnisse geben Hinweise auf signifikante Variablen, die im Rahmen dieser Arbeit Berücksichtigung finden. Keinen Einfluss auf den Kontrahierungsabschlag hat nach Ihlandfeldt & Martinez-Vazques (1986, S. 364) und Kiel & Zabel (1999, S. 284) das Bildungsniveau des Eigentümers. Ihlandfeldt & Martinez-Vazques (1986, S. 364) stellen fest, dass die Merkmale Alter, Einkommen und Ethnizität einen Einfluss auf den Kontrahierungsabschlag haben, was durch Goodman & Ittner (1992, S. 353) nur teilweise bestätigt wird. Aufgrund unterschiedlicher Gesellschaftsstrukturen in den USA und Deutschland sind diese Ergebnisse kaum auf Deutschland übertragbar. Eine Untersuchung hinsichtlich der Variable „Ethnizität“ wäre für Deutschland in bestimmten Räumen ebenfalls sinnvoll, entfällt aber aufgrund fehlender Daten. Den Einfluss von Objektmerkmalen wie der Wohnfläche auf den Kontrahierungsabschlag bestätigen alle US-Studien. Übereinstimmend kommen Ihlandfeldt & Martinez-Vazques (1986), DiPas- Objektbezogene Variablen Lagebezogene Variablen kontrahierungsabschlag Sozioökonomische Variablen Abbildung 2: Einflussfaktoren auf den Kontrahierungsabschlag Eigene Darstellung. 10 quale & Somerville (1995) und Kiel & Zabel (1999) zu dem Ergebnis, dass verkaufswillige Eigentümer den Wert des Hauses höher einschätzen als Eigentümer, die ihr Haus nicht verkaufen wollen. Kiel & Zabel (1999, S. 277) stellen fest, dass Eigentümer mit Verkaufsabsichten den Wert ihrer Immobilien um ca. 9% überschätzen. Dieser durchschnittliche Wert weicht regional stark ab und bewegt sich in einer Spanne von 5-14%. Ein ähnliches Ergebnis weist auch die empirica-Studie auf. 20 Ihlandfeldt & Martinez-Vazques (1986, S. 363) führen aus, dass in einem nicht-volatilen Immobilienmarkt die Eigentümer den Wert ihrer Immobilie sehr gut einschätzen können. Kiel & Zabel (1999, S. 281) bestätigen dieses Ergebnis und ergänzen, dass auch der Immobilienzyklus keinen Einfluss auf die Genauigkeit des Kontrahierungsabschlags ausübt. Goodman und empirica stellen hingegen einen Einfluss des Immobilienzyklus fest und kommen zu dem Ergebnis, dass in volatilen Märkten die Eigentümer über veraltete Informationen verfügen („time-lag“) und so den aktuellen Marktpreis deutlich schlechter einschätzen können. 21 Die Studien zeigen, dass Schätzungen der Eigentümer grundsätzlich über den Transaktionspreisen liegen. Zudem hängen die Einflussvariablen sehr stark von lokalen und zeitlichen Besonderheiten ab, sodass Ergebnisse nur bedingt verallgemeinert werden können. Für die Ergebnisse der vorliegenden Arbeit bedeutet dies, dass sie ebenfalls in ihrem zeitlichen und lokalen Kontext eingebettet interpretiert werden müssen. c. Datengrundlagen und Methodik Die meisten Studien, die den Kontrahierungsabschlag untersuchen, beschränken sich auf einzelne Einflussgruppen, da die Datenverfügbar- Internetbezogene Variable Marktbezogene Variablen
Zeitschrift für Immobilienökonomie Journal of Interdisciplinary Property Research 1/2012 >> Aufsätze PAPers MichAel Dinkel, Björn-MArtin kurzrock keit begrenzt ist. Beispielsweise haben eigentümerbezogene Einflussfaktoren einen Einfluss auf den Kontrahierungsabschlag, 22 können aber in dieser Arbeit aus datenschutzrechtlichen Gründen zunächst nicht einbezogen werden. Die Studie betrachtet vor dem Hintergrund Variablen, die frei zugänglich sind und einen Einfluss erwarten lassen (Abbildung 2). Das Regressionsmodell wird in Kapitel D beschrieben. Auswahl und Beschreibung der untersuchungsräume Den Untersuchungsraum der Arbeit bilden Landkreise in Rheinland-Pfalz, die dem Ländlichen Raum zugeordnet werden. Diese werden in einem mehrstufigen Verfahren ermittelt. Zuerst werden alle kreisfreien Städte und Landkreise, die nicht der Raumkategorie „Ländlicher Raum“ entsprechen, ausgeschlossen. 23 Dies betrifft vor allem Landkreise im östlichen und nördlichen Rheinland-Pfalz („Rheinschiene“) mit einer hohen Bevölkerungsdichte. In einem zweiten Schritt entfallen die Landkreise Trier-Saarburg und Bitburg-Prüm; hier ist der Wohnungsmarkt stark durch Käufer aus Luxemburg geprägt, woraus sich unerwünschte Sondereffekte ergeben. 24 Schließlich wird der Landkreis Birkenfeld ausgeschlossen, der zwar eine hohe Ländlichkeit aufweist, aber mit einem Bevölkerungsanteil von rund 37% stark durch die kreisangehörige Stadt Idar-Oberstein geprägt ist. Als Untersuchungsgebiete bleiben nach diesem dreistufigen Verfahren die sechs Landkreise Bernkastel-Wittlich, Cochem-Zell, Vulkaneifel, Kusel, Südwestpfalz und der Rhein-Hunsrück-Kreis. In den sechs Landkreisen leben 513.000 Einwohner in 625 Ortsgemeinden. Aufgrund der kleinteiligen Siedlungsstruktur gibt es nur drei Orte mit mehr als 10.000 Einwohnern, aber 356 Orte mit weniger als 500 und 148 Orte mit bis zu 1.000 Bürgern. Der Untersuchungsraum ist hinsichtlich der Siedlungsstruktur weitgehend homogen. Auch die Bevölkerungsstruktur ist in allen sechs Landkreisen ähnlich. Der wohneigentumsbildenden Bevölkerungsgruppe (20-50-Jährige) gehören 38% der Einwohner an. Rund 42% der Bevölkerung sind älter als 50 Jahre. 11 Im Zeitraum 2005 bis 2009 schrumpfte die Bevölkerung in den sechs Landkreisen ähnlich um 2,7% bis 4,2%. Besonders gilt dies für die Altersgruppen der unter 20-Jährigen und der 35-50-Jährigen, in geringem Maße auch für die der 20-35-Jährigen. Demographisch gesehen verringerte sich der Anteil der wohneigentumsbildenden Gruppen gegenüber dem Anteil der über 50-Jährigen. Unter der Annahme, dass in hohem Alter Wohneigentum verstärkt verkauft wird, z.B. zur Rentenaufbesserung oder durch Veräußerung nach einem Erbfall, trifft eine sinkende Nachfrage auf ein steigendes Angebot. Dies lässt einen steigenden Kontrahierungsabschlag erwarten, da Verkäufer die abgeschwächte Nachfrage erst mit Verzögerung („time-lag“) wahrnehmen. 25 Transaktionsdaten aus der Kaufpreissammlung der gutachterausschüsse In Rheinland-Pfalz werden Gutachterausschüsse in der Regel für Landkreise und kreisfreie Städte gebildet. Einige Gutachterausschüsse umfassen mehrere Gebietskörperschaften. Jeder Kaufvertrag im Bereich des Grundstückswesens ist in Abschrift dem Gutachterausschuss für Zwecke der Kaufpreissammlung vorzulegen. Die Kaufpreissammlung enthält pro Grundstück folgende Angaben: 26 1) Beschreibende Merkmale des Grundstücks (Lagebezeichnungen, Grundbuchbezeichnungen etc.) 2) Daten des Kaufvertrags (Kaufpreis, Vertragspartner, Art des Kaufgegenstandes) 3) Daten des Grundstücks und seiner Gebäude (Grundstücksfläche, sonstige Flächen, Baujahr etc.) 4) Bewirtschaftungsdaten (Mieten, Pachten, Betriebskosten etc.) 5) Rechtliche Bedingungen (Planungsrecht, GFZ, GRZ, Art der Nutzung, Leitungsrechte etc.) 6) Wertermittlungsdaten (Bodenrichtwert, Lageklassen, Mietspiegelwerte)
Seite 1 und 2: Zeitschrift für Immobilienökonomi
Seite 5: Zeitschrift für Immobilienökonomi
Seite 21: Zeitschrift für Immobilienökonomi

Asking prices and sale prices of owner-occupied houses in rural ...

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?