Asking prices and sale prices of owner-occupied houses in rural ...

Zeitschrift für Immobilienökonomie Journal of Interdisciplinary Property Research 1/2012
>> Aufsätze PAPers MichAel Dinkel, Björn-MArtin kurzrock
a. einführung
Der Ländliche Raum Deutschlands weist in
großen Teilen strukturelle Defizite auf, die direkt
oder indirekt auf den demographischen Wandel
zurückzuführen sind. Mindeststandards etwa in
der Nahversorgung sind in der Folge oftmals nicht
mehr aufrechtzuerhalten. Eines der wichtigsten
Kriterien zur Beurteilung von Immobilien, nämlich
die Lage, wirkt sich damit negativ auf Immobilienwerte
in Ländlichen Räumen aus.
Der demographische Wandel ist zunehmend im
Blickpunkt der Massenmedien. Dabei geraten
außer Ostdeutschland auch ländliche Regionen wie
in Südniedersachsen, Ostfriesland, Nordhessen,
Hohenlohe, der Oberpfalz, der Schwäbischen Alb,
der Pfalz oder dem Frankenwald in den Fokus. 1
Gleichwohl ist festzustellen, dass der Zusammenhang
zwischen Angebots- und Transaktionspreisen
von Immobilien weitestgehend unerforscht
ist. Dies gilt auch für mögliche Faktoren, die den
Kontrahierungsabschlag (Differenz zwischen
Angebots- und Transaktionspreis) beeinflussen.
Angebotsdaten, wie sie zum Beispiel bei Internetportalen
wie ImmobilienScout24 oder Immonet zu
finden sind, weisen eine hohe räumliche Tiefe und
Aktualität auf und sind der Regel frei verfügbar,
wenn auch aufwändig manuell zu erheben. Die
Angebote enthalten in der Regel auch einige
Gebäudedaten (z.B. Wohnfläche), die von Inter-
esse sind. Der große Nachteil ist, dass nur in
wenigen Fällen die Angebotspreise auch den
späteren Transaktionspreisen entsprechen. In
Auswertungen mit Angebotsdaten werden daher
in der Regel Modifikationen vorgenommen, die im
Einzelnen nicht offengelegt werden und empirisch
nicht abgesichert sind.
Die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
sind eine flächendeckende Quelle für
tatsächliche Transaktionspreise. Nach § 193
BauGB müssen alle Grundstückskaufverträge den
Gutachterausschüssen übermittelt werden. In der
Regel enthalten die Kaufpreissammlungen neben
dem tatsächlichen Transaktionspreis wenige
weitere Daten. Aufgrund der flächendeckenden
Erhebung weisen diese Daten eine hohe räumliche
Tiefe und Aktualität auf. Landesrechtliche
Datenschutzvorschriften beschränken allerdings
die Einsicht in Kaufpreissammlungen.
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Ziel dieser Arbeit ist zunächst die Ermittlung des
Kontrahierungsabschlags auf Basis von Angebots-
preisen und Transaktionspreisen der Kaufpreissammlung
im Ländlichen Raum. Im Anschluss
daran sollen Variablen identifiziert werden, welche
die Höhe des Kontrahierungsabschlags beeinflussen.
Eine genauere Kenntnis hierüber könnte
beispielsweise bei der Bildung hedonischer
Preisindizes Anwendung finden und zu einem
besseren Verständnis von Angebotsdaten führen. 2
Die Arbeit wertet erstmals in Deutschland diese
beiden Datenquellen gemeinsam aus.
Unter Einbeziehung von Primär- und Sekundärdaten
werden folgende fünf Hypothesen untersucht:
Hypothese 1: Der Angebotspreis ist signifikant
höher als der Verkaufspreis.
Der Angebotspreis ist der maximale Preis, den ein
Käufer zu zahlen bereit ist. In der Regel wird der
Transaktionspreis unter dem Angebotspreis liegen
(Kontrahierungsabschlag). US-Studien und eine
deutsche Studie weisen auf einen Kontrahierungsabschlag
zwischen 5% bis 11% hin, der jedoch in
Deutschland noch nicht auf Basis von Angebots-
und Transaktionsdaten verifiziert wurde. 3
hypothese 2: Der kontrahierungsabschlag
sinkt mit zunehmender Transparenz des Immobilienmarktes.
Die Transparenz des Immobilienmarktes ist insbesondere
abhängig von der Anzahl der Kauffälle
und der Marktgröße. Der Kontrahierungsabschlag
ist in transparenteren Märkten geringer, da sich
Käufer und Verkäufer an bereits abgeschlossenen
Kaufverträgen orientieren können.
Hypothese 3: Die Bevölkerungsentwicklung
der 20- bis 50-jährigen in den vergangenen
fünf Jahren beeinflusst den Kontrahierungsabschlag
negativ.
Die 20- bis 50-Jährigen sind die wichtigste
Käufergruppe für Wohnimmobilien. 4 Bedingt
durch den demographischen Wandel nimmt die
Zahl der wohneigentumsbildenden Bevölkerung
ab. Vor allem im Ländlichen Raum kann die
sinkende lokale Nachfrage durch externe Käufer
nicht kompensiert werden. Diese Entwicklungen
erkennen die Verkäufer von Immobilien nicht