Asking prices and sale prices of owner-occupied houses in rural ...

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Zeitschrift für Immobilienökonomie Journal of Interdisciplinary Property Research 1/2012 >> Aufsätze PAPers MichAel Dinkel, Björn-MArtin kurzrock Tabelle 1: Kaufpreise von selbstgenutztem Wohneigentum differenziert nach Raumkategorien ländergruppe eigenheim freistehend Doppelhaushälfte reihenhaus tsd. € / Objekt Median Vielfaches Kaufkraft d. ländergruppe Regel leichter möglich ist als in anderen Raumkategorien. Diese Tatsache ist ein wichtiger Grund, weshalb der Ländliche Raum trotz der genannten Probleme (z.B. Nahversorgungsstrukturen) ein attraktiver Wohnstandort sein kann. 9 erläuterungen der preis- und Werttheorie am Beispiel des Immobilienmarktes Die Begriffe Preis und Wert werden umgangssprachlich oft synonym gebraucht, besitzen aber nach der Preis- und Werttheorie unterschiedliche Bedeutungen. 10 Zur Begriffsbestimmung werden die englischen Termini „value“ und „worth“ gebraucht, die „Wert“ präzisieren (Abbildung 1). „Value“ bezeichnet einen objektiven Wert und entspricht weitestgehend dem Wertbegriff (Verkehrswert oder Marktwert) in Gesetzen, Verordnungen und Gutachten. Der Verkehrswert ist nach Feststellung des BGH keine mathematisch exakt berechenbare Größe, sondern tsd. € / Objekt Median 8 Vielfaches Kaufkraft d. ländergruppe tsd. € / Objekt Median Vielfaches kaufkraft d. Ländergruppe Deutschland 234 6,5 208 5,8 188 5,2 Agglomerationsräume 285 7,9 258 7,1 227 6,3 Verstädterte Räume 246 6,8 217 6,0 197 5,4 Ländliche Räume 186 5,2 166 4,6 153 4,2 Eigene Darstellung. Quelle: Sigismund 2006, S. 350. Verkäufer Angebotspreis Subjektiver Wert (worth) Abbildung 1: Subjektiver Wert, objektiver Wert und Preis Eigene Darstellung. Gutachter Objektiver Wert (value) Transaktionspreis (price) stellt natürlich eine Schätzung dar. In der Rechtsprechung werden unter „Normalverhältnissen“ Toleranzgrenzen zwischen Transaktionspreis und dem ermittelten Verkehrswert von bis zu ±30% verstanden. 11 Der Begriff „worth“ bezeichnet den subjektiven (individuellen) Wert eines Gutes für Käufer und Verkäufer und beinhaltet alle relevanten und verfügbaren Informationen. Dieser Wert kann durch differierende Sichtweisen hinsichtlich künftiger Wertentwicklungen beeinflusst werden. Der individuelle Wert aus der Sicht des Käufers entspricht dem maximalen Kaufpreis, den er zu zahlen bereit ist, und kann unter oder über dem Verkehrswert liegen. Der Begriff (Transaktions-)Preis bezeichnet die Höhe der tatsächlichen Zahlung, auf die sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben. 12 Das Fundament der Werttheorie wird durch den Überbau der Preistheorie ergänzt, die das Zustandekommen von Transaktionspreisen Käufer (price ≤ worth) Subjektiver Wert (worth)
Zeitschrift für Immobilienökonomie Journal of Interdisciplinary Property Research 1/2012 >> Aufsätze PAPers MichAel Dinkel, Björn-MArtin kurzrock erklärt. Nach der Preistheorie steigt die Angebotsmenge (Verkaufsbereitschaft) mit höherem Preis, während die Nachfrage reziprok abnimmt. Das Marktgleichgewicht zeigt den Punkt an, bei dem sich Nachfrage und Angebot treffen. In einem transaktionsarmen Markt schiebt sich der Gleichgewichtspunkt nach links. Sinkt die Nachfrage noch weiter, so entsteht ein Bid-Offer-Spread ohne Schnittpunkt, d.h. Anbieter und Nachfrager können sich auf keinen Preis einigen, und Transaktionen bleiben aus. In transaktionsarmen oder transaktionslosen Immobilienmärkten („Thin-Markets“), wie oft im Ländlichen Raum, können sich Anbieter bei der Angebotspreisfestsetzung nicht an früheren Transaktionen orientieren. Der Verkäufer steht damit vor der schwierigen Aufgabe, einen Angebotspreis festzusetzen, der sowohl der eigenen als auch der (unbekannten) Preisvorstellung des Käufers gerecht wird. 13 Angebotspreisfestsetzung und Angebotsdauer von immobilien Der Angebotspreis ist ein Preissignal des Verkäufers, zu dem das Objekt grundsätzlich verkauft wird, und stellt in der Regel den maximal erzielbaren Preis dar. Er dient dem Käufer als Orientierungsgröße bei der Unterbreitung eines ersten Gebotes, das meist unter dem Angebotspreis liegt. 14 Die Angebotsdauer ist der Zeitraum zwischen Verkaufsbeginn und Verkauf. Das Verkäuferdilemma liegt in zwei Zielsetzungen: Das Objekt soll zu einem möglichst hohen Preis und gleichzeitig in möglichst kurzer Zeit verkauft werden. Der Käufer möchte für einen möglichst niedrigen Kaufpreis seinen Nutzen maximieren. Ist der Angebotspreis zu hoch, reduziert sich die Zahl der potenziellen Käufer, und die Vermarktungszeit verlängert sich. Bei einem zu niedrigen Angebotspreis steigt die Wahrscheinlichkeit eines schnelleren Verkaufs, jedoch wird nicht der maximal mögliche Transaktionspreis erreicht. 15 Kann die Immobilie nicht zu dem ursprünglichen Angebotspreis verkauft werden, ergeben sich für den Verkäufer drei Möglichkeiten: Er kann den Verkauf beenden, weiter auf einen Käufer warten oder drittens den Preis senken. 16 Für den letzten Fall zeigt Knight (2002, S. 220), dass der Kontrahierungsabschlag vor der Angebotspreissenkung 12,2% und danach 3,2% betrug. Damit erreichte der Kontrahierungsabschlag die gleiche Höhe 9 (3,1%) wie bei Angeboten mit niedrigeren, aber konstanten Angebotspreisen. Der große Unterschied liegt in der Vermarktungsdauer, die ohne Angebotspreisänderung durchschnittlich 56 Tage und mit Angebotspreisänderung 151 Tage betrug. Weiterhin lassen sich unterschiedliche Vermarktungsstrategien identifizieren. Immobilien, für die eine große Nachfrage zu erwarten ist, werden mit einem relativ hohen Angebotspreis angeboten. Dieser wird schrittweise gesenkt, damit der Angebotspreis allmählich der Nachfrage anpasst wird. Verkäufer von Immobilien mit einem begrenzten Käuferkreis, d.h. mit einem geringen („Schrottimmobilien“) oder hohen Wert („Luxusimmobilien“) sowie Spezialimmobilien (z.B. Reiterhof), wählen einen moderaten, dafür aber konstanten Angebotspreis. 17 Einflussfaktoren auf den Kontrahierungsabschlag Im Jahr 2009 wurde eine Studie durch empirica vorgelegt, welche die Anwendungsmöglichkeiten von Angebotsdaten für eine flächendeckende Immobilienpreisbeobachtung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Nord- rhein-Westfalen überprüft. 18 Zwar werden darin zur Ermittlung des Kontrahierungsabschlags Angebotspreise mit Transaktionspreisen von Maklern und nicht aus der Kaufpreissammlung verglichen, jedoch können relevante Erkenntnisse abgeleitet werden. Der durchschnittliche Kontrahierungsabschlag für Einfamilienhäuser beträgt 8,1% in einer Spanne von 11,5% bis 4,8%. Als mögliche Einflussfaktoren werden Baujahr, Grund- und Wohnfläche, Anzahl der Zimmer und Angebotsdauer analysiert. Eine hohe Erklärungskraft weist die Angebotsdauer auf. Ebenso sind die Dummy-Variablen „Baujahr 2000er“ und „Baujahr 1900-1940“ signifikant. Darüber hinaus sind keine weiteren Studien aus Deutschland oder anderen europäischen Ländern zu dieser Thematik bekannt. In Großbritannien gibt es zwar eine ähnliche Studie, deren Ergebnisse aber nicht auf Deutschland übertragbar sind. In Deutschland entspricht der Angebotspreis in der Regel dem maximalen Kaufpreis, während in Großbritannien der Angebotspreis eine „Verhandlungsbasis“ darstellt. Daher liegen die Transaktionspreise gleichmäßig über oder unter dem Angebotspreis. 19
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