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10. Grazer Baubetriebs- und
Bauwirtschaftssymposium
tagungsband 2012
Planen und Bauen im Bestand
Planerische, baubetriebliche,
bauwirtschaftliche und
rechtliche Aspekte

TAGUNGSBAND 2012
Planen und Bauen im Bestand
IMPRESSUM
Herausgeber:
Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans Lechner
Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef Heck
Assoc.-Prof. Dipl.-Ing. Dr.techn. Christian Hofstadler
Institut für Baubetrieb und Bauwirtschaft
Projektentwicklung und Projektmanagement
Technische Universität Graz
Lessingstraße 25/II
8010 Graz
Telefon +43 (0) 316 / 873 6251
Telefax +43 (0) 316 / 873 6752
E-Mail sekretariat.bbw@tugraz.at
Web www.bbw.tugraz.at
Verlag der Technischen Universität Graz
www.ub.tugraz.at/Verlag
1. Aufl age März 2012
ISBN 978-3-85125-194-4
Redaktion: Dipl.-Ing. Anja Bläsche
Für den Inhalt der Beiträge sind die Verfasser
verantwortlich. Vervielfältigungen, auch auszugsweise,
nur mit schriftlicher Zustimmung der Autoren.

Inhaltsverzeichnis
Vorwort ....................................................................................................... 3
LECHNER
I. Leistungsbilder für das Planen beim Bauen im Bestand ............................ 5
KRAUTGARTNER / SCHLAFFER / TENDL / TOMCZAK
II. Refurbishmentprojekte integral planen ..................................................... 23
SIMA
III. Das Baudenkmal, der besondere Bestandsbau ....................................... 45
VIDOVSZKY / KUTASI
IV. Economic aspects of the continuous maintenance of historic buildings.... 57
GRIEP
V. Besonderer Nutzen durch Baulogistik mit Beispielen aus großen
Bestandsprojekten.................................................................................... 67
ELSEBACH / HECK
VI. Visuelle Dokumentation: Rückblick, Augenblick, Ausblick ....................... 81
MEISTER
VII. Herausforderungen und Risiken für Planung und Arbeitsvorbereitung
beim Bauen im Bestand ........................................................................... 97
BESELER / ROHATSCH / NOVOTNY
VIII. Sanierung der Natursteinfassaden des Wiener Rathauses –
„Saxa loquuntur“ Steine, die sprechen ....................................................111
ZECHNER
IX. Planen und Bauen im Bestand und unter laufendem Betrieb am
Hauptbahnhof Graz, Erfahrungen aus der Hochbauplanung ................. 129
DITTRICH
X. Hauptbahnhof Graz - Bauen im Bestand und unter laufendem Betrieb .. 145
REHAAG
XI. Berücksichtigung der bestehenden Außen wandkonstruktion beim
Neubau der Elbphilharmonie Hamburg .................................................. 153
HARTLEITNER / SIMON
XII. Erneuerung alter Eisenbahntunnel in Österreich und Deutschland ....... 171
BUSTA / FASSL / LEDL
XIII. Due Diligence im Denkmalschutz .......................................................... 187
WAGNER / SCHARMÜLLER
XIV. Planen und Bauen im Bestand – Erhöhtes Risiko für Planer und
Ausführende? ......................................................................................... 215
Sponsoren .............................................................................................. 231
1

XIII. Due Diligence im Denkmalschutz
Mag. Markus Busta
Hasberger_Seitz&Partner
Gonzagagasse 4, 1010 Wien
busta@hsp-law.at
Mag. Peter Fassl
Hasberger_Seitz&Partner
Gonzagagasse 4, 1010 Wien
fassl@hsp-law.at
Dipl.-Ing. Andreas Ledl
Berliner Ring 75, 8047 Graz-Ragnitz
andreas.ledl@ledl.at
187

BUSTA / FASSL / LEDL
188
Inhaltsverzeichnis
Abstract ................................................................................................... 189
1. Einleitung .................................................................................... 189
2. Was ist eine Due Diligence? ....................................................... 190
2.1. Grundlegendes ........................................................................... 192
2.2. Die technische Due Diligence ..................................................... 193
2.3. Die juristische Due Diligence ...................................................... 193
2.4. Das Zusammenspiel in den Handlungsbereichen ...................... 195
3. Was ist Bauforschung? ............................................................... 197
3.1. Begriffsbestimmung und Unterteilung ........................................ 197
3.2. Methoden der historischen Bauforschung – Bau genetische Befundung
....................................................................................... 198
3.3. Leistungsbild der Bauforschung.................................................. 199
4. Die Beteiligten .............................................................................200
4.1. Organigramm – einfache Konstellation .......................................200
4.2. Organigramm – spezielle Konstellation ...................................... 201
5. Das Objekt und sein Umfeld in der Praxis ..................................202
5.1. Praxisbeispiel 1 ...........................................................................202
5.2. Praxisbeispiel 2 ...........................................................................203
6. Rechtliche Betrachtung ...............................................................203
6.1. Zerstörung oder Beschädigung eines Denkmals ........................203
6.2. Anforderungen an einen Auftrag/Aufgaben des AG ...................206
7. Resümee ..................................................................................... 211
7.1. Rechtliche Betrachtung ............................................................... 211
7.2. Fehler in der Projektvorbereitung ............................................... 212
7.3. Zielsetzungen und Zusammenspiel der Beteiligten .................... 212
Abkürzungsverzeichnis ............................................................................ 213
Literaturverzeichnis .................................................................................. 214

Abstract
Viele historische Liegenschaften stehen im Fokus von Investoren und das
Wohnen in den Innenstädten ist in zeitgemäß sanierten historischen Gebäuden
wieder beliebt.
Dabei bergen gerade die bautechnischen Maßnahmen bei einer historischen
Liegenschaft in der Altstadtzone zahlreiche Risiken, die jedoch mit einer herkömmlichen
Due Diligence Analyse nicht immer aufgezeigt werden können.
In diesem Artikel sollen Einzelaspekte der technischen und der rechtlichen
Due Diligence näher betrachtet werden, die direkt in Bezug zu Bauforschung
und Denkmalpflege stehen.
1. Einleitung
Eine Due Diligence (DD), ursprünglich für Unternehmensakquisitionen am
Kapitalmarkt gedacht, dient dazu, Informationsdefizite zwischen Transaktionspartnern
unter dem Siegel erforderlicher Sorgfalt auszugleichen.
Sowohl bei Bauvorhaben im Bestand als auch beim Erwerb historischer
Objekte wird regelmäßig dem Thema Denkmalschutz zu wenig Augenmerk
geschenkt. Meist sind eventuelle Hinweise und Dokumente betreffend den
Denkmalschutz des Objektes im rechtlichen Teil der DD abgelegt, und werden
dadurch bei den technischen Gutachten nicht gebührend berücksichtigt.
Die Problematik liegt hier wie so oft im mangelhaften übergreifenden Informationsaustausch,
meist durch Fehlen von integrierter Planung. Für ein Zusammenspiel
braucht es Juristen mit technischem Verständnis und Planer,
die offen für juristische Belange sind. Im Regelfall fehlt es am Bewusstsein
der Planer, abschätzen zu können, welche für sie relevanten Unterlagen in
der rechtlichen DD aufgenommen und abgelegt sind. Im Gegenzug benötigt
der Jurist den Kontakt mit dem Planer, um den rechtlichen Kontext der zu
treffenden baulichen Maßnahmen gebührend durchleuchten zu können. Dies
bringt nun die Möglichkeit der Zusammenarbeit zwischen dem technisch versierten
Juristen und dem juristisch weitblickenden Techniker einerseits und
dem Denkmalpfleger andererseits.
Der Auftraggeber kann oft selbst nicht beurteilen, welche Leistungen er bestellen
muss oder kann, und welche er überhaupt braucht.
Notwendig wäre eine Projektsteuerung bzw. Bauforschungsberatung, die
den Auftraggeber für die notwendig zu setzenden Maßnahmen sensibilisiert,
ihn berät und die Ergebnisse erklärend zusammenfasst..
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BUSTA / FASSL / LEDL
190
Eine eventuell beauftragte herkömmliche DD Prüfung muss nicht a priori alle
relevanten Fragen beantworten, da Bestandsgebäude, die unter Denkmalschutz
stehen bzw. fallen könnten, in einer andere Tiefe betrachtet werden
müssen.
Wichtig erscheint uns hier auch der Umstand der Öffentlichkeitsarbeit. Eine
ungeplante und ungesteuerte Diskussion des Bauvorhabens trägt eine Reihe
von unkalkulierbaren Risiken mit sich, die bis zur Einstellung des Projektes
führen können.
Ein historisches Gebäude, das sich als gewachsenes Gefüge in verschiedensten
Informationsschichten darstellt, ist in seiner räumlichen und zeitlichen
(geschichtlichen) Verortung zu „begreifen“.
Bild XIII-1 Venedig – Die Baugeschichte ist sichtbar
Erfolg und Misserfolg eines solchen Projektes sind realistische Ansätze für
die weitere Planung auf Grund der richtig geplanten und aktiv gesteuerten
Vorarbeiten und Untersuchungen.
2. Was ist eine Due Diligence?
Der Begriff „Due Diligence“ beschreibt grundsätzlich die Prüfung und Bewertung
eines Kaufgegenstandes durch einen potentiellen Käufer.
Der Begriff entstammt dem US-amerikanischen Kapitalmarkt- und Anlegerschutzrecht
und lautet in der direkten Übersetzung: „mit gebotener Sorgfalt“.
Im allgemeinen Geschäftsgebrauch wird darunter die Analyse, Prüfung und

Bewertung eines Objektes im Rahmen einer beabsichtigten geschäftlichen
Transaktion verstanden, die „mit gebotener Sorgfalt“ ausgeführt werden soll.
Die Due Diligence Prüfung kommt vor allem bei Unternehmenskäufen zur
Anwendung. Durch Prüfung der rechtlichen, finanziellen, steuerlichen, organisatorischen
und technologischen Verhältnisse der Zielgesellschaft wird der
Wert der Gesellschaft ermittelt und den Kaufverhandlungen zugrunde gelegt.
Auf Verkäuferseite dient die Due Diligence Prüfung dem Ausschluss von Gewährleistungsrechten.
Wird dem Käufer ein Mangel offenkundig dargelegt,
so kann sich dieser später nicht darauf berufen. Durch Ermöglichung einer
Due Diligence Prüfung und der Aushändigung von Dokumenten, die den
Mangel anführen, wird dieser offenkundig, und zwar auch dann, wenn ihn der
Käufer nicht bemerkt.
Wie bereits dargestellt, dient eine Due Diligence Prüfung der Offenlegung von
Informationen, der Ermittlung bzw. der Analyse von potentiellen Risiken und
Chancen, der Erarbeitung von Grundlagen für die Wertermittlung und der Beweissicherung.
In diesem Rahmen hat die Due Diligence Prüfung auch eine
gewisse Gewährleistungsfunktion, und zwar insofern, als Käufer und Verkäufer
die Notwendigkeit und den Umfang von Gewährleistungs vorschriften
im abzuschließenden Kaufvertrag besser beurteilen und dementsprechend
vereinbaren können.
Gerade in diesem Zusammenhang stellt sich jedoch auch die Frage der Haftung
des Due Diligence Prüfers gegenüber seinem Auftraggeber für Fehler,
Unvollständigkeiten und Mängel im Due Diligence Report. Dafür ist es zunächst
erforderlich, das Rechtsverhältnis zwischen dem Auftraggeber einer
Due Diligence Prüfung und dem Auftragnehmer (= Due Diligence Prüfer)
rechtlich zu analysieren und zu qualifizieren.
Mangels gesetzlicher Determinierung muss die Durchführung einer Due
Diligence Prüfung anhand der bestehenden rechtlichen Instrumente und
Vertrags typen beurteilt und eingeordnet werden. Nach österreichischem
Recht ist die Beauftragung mit einer Due Diligence Prüfung als Werkvertrag
zu qualifizieren, wobei der geschuldete Erfolg die Erstellung eines Prüfberichts
ist, der sämtliche sich aus den vorliegenden Unterlagen und Informationen
ergebende rechtliche Risiken aufzeigt.
In diesem Zusammenhang ist nun aber auch die Frag zu klären, wer für die
inhaltliche Aufgabenabgrenzung verantwortlich ist. In aller Regel gibt der
Auftraggeber einer Due Diligence Prüfung den Inhalt und den Umfang der
Untersuchung vor, wobei der Due Diligence Prüfer regelmäßig im Rahmen
des Untersuchungsberichts auf diesen Umstand ausdrücklich hinweist.
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192
Daraus ergibt sich, dass die Due Diligence Prüfung keinen Anspruch auf Vollständigkeit
erhebt und nicht zum Verzicht auf vertragliche Gewährleistungen
führen darf 1 .
Der Due Diligence Prüfer wird jedoch aus unterlassener oder fehlerhafter
Aufklärung im Bezug auf Informationen über Tatsachen seinem Auftraggeber
gegenüber haften.
2.1. Grundlegendes
Grundsätzlich teilt sich eine Due Diligence Prüfung in fünf Betrachtungsfelder,
die wiederum in verschiedensten Tiefen (Betrachtungsebenen) behandelt
werden müssen.
Bild XIII-2
DUE DILIGENCE
Rechtlich Wirtschaftlich Steuerlich Technisch Umwelttechnisch
Die fünf Themenbereiche in der Due Diligence Prüfung
Die Festlegung der Betrachtungsintensität und der dazu notwendigen Maßnahmen
ist eine der wichtigsten Entscheidungen.
Hauptziele sind hier die
■ Beschaffung und Sichtung der entscheidungsrelevanten Unterlagen bei
einer
■ Datensammlung mit zweifelhaftem oder unnötigem Inhalt.
Schlussendlich soll der DD-Bericht den aktuellen Wert sowie die Chancen
und Risiken einer Immobilie abbilden und als aussagekräftige Unterlage für
eventuelle Transaktionsentscheidungen dienen.
In diesem Beitrag werden die denkmalschutzrechtlichen Belange für die Entwicklung
einer Immobilie im Eigentum betrachtet, die sich jedoch in das Konvolut
einer Gesamtuntersuchung (DD-Kauf und -Verkauf) problemlos einbinden
lassen.
1 Gottwald Kranebitter, Due Diligence: Risikoanalyse im Zuge von Unternehmenstrans-
aktionen

2.2. Die technische Due Diligence
Mit Hilfe der technologischen Due Diligence wird der technische Zustand von
Anlagen, Maschinen, Verfahren, Gebäuden und sogar Forschungsverfahren
bzw. deren Resultate bewertet. Stellen Sie sich für die technologische Due
Diligence folgende Fragen:
Im technischen Teil eine Zustandsbeschreibung
■ Gebäude (augenscheinlich und vertiefend)
■ Standfestigkeit und Tragwerk
■ Bauphysikalische Betrachtung
■ Schadensaufnahme und Instandsetzungsaufgaben mit Kostenangaben
■ Gebäudetechnik (Funktionstüchtigkeit und Leistung)
Bei den gebäudetechnischen Anlagen sind die Angaben über den „Energieverbrauch“
sehr aufschlussreich. Diese Informationen sind aber meist im
Themenbereich wirtschaftliche DD abgelegt.
2.3. Die juristische Due Diligence
Ausgehend von den obigen Ausführungen zur Due Diligence Prüfung im Allgemeinen
bedeutet dies für die Due Diligence Prüfung in der Denkmalpflege,
dass grundsätzlich der Auftraggeber die Parameter und den Umfang der vom
Due Diligence Prüfer durchzuführenden Erhebungen und Untersuchungen
vorzugeben hat. Der Auftraggeber sollte daher die von ihm beabsichtigten
Maßnahmen genau bezeichnen und sämtliche ihm zur Verfügung stehenden
Unterlagen und Informationen im Zusammenhang mit dem Objekt und – sofern
vorhanden – über die nähere Umgebung weitergeben. Nur so kann der
Due Diligence Prüfer in die Lage versetzt werden, einen vollständigen Bericht
zu erstellen und damit dem Auftraggeber das Einschätzen von Risiken
bei Bauvorhaben im Bestand zu erleichtern.
Umgekehrt wird unseres Erachtens den Due Diligence Prüfer im Rahmen
seiner Prüf­ und Hinweispflicht die Verpflichtung treffen, dem Auftraggeber
sämtliche Möglichkeiten hinsichtlich des Umfanges und der Intensität der
Prüfung bezogen auf das konkrete Bauvorhaben aufzuzeigen und entsprechende
Kostenschätzungen abzugeben. Schließlich muss der Auftraggeber
abschätzen können, wie viel Risiko er während der Ausführungsphase auf
sich nimmt, denn: je umfangreicher und intensiver die Due Diligence Prüfung
beauftragt wird, umso geringer wird das Risiko sein, während der Ausführungsphase
auf unerwartete Probleme zu stoßen. Allerdings gilt auch: je umfangreicher
und intensiver eine Due Diligence Prüfung beauftragt wird, umso
höhere Kosten sind für den Auftraggeber damit verbunden.
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Darüber hinaus wird der Due Diligence Prüfer zB. in historischen Altstadtbereichen
auch die nähere Umgebung des späteren Bauvorhabens zu untersuchen
haben (siehe Praxisbeispiel in Kapitel 5.1).
Die den Due Diligence Prüfer treffende Prüf­ und Warnpflicht ist insofern von
Bedeutung, als eine schuldhafte (= vorwerfbare) Verletzung Schadenersatzansprüche
des Auftraggebers begründen können (zB. Mehrkosten infolge
Störung der Leistungserbringung).
Bei der immobilienrechtlichen Due Diligence geht es in erster Linie um die
Frage der Bebaubarkeit einer Liegenschaft. Die Prüfung kann dabei im Rahmen
einer sich anbahnenden Transaktion oder auch unabhängig von einer
solchen erfolgen.
Während es bei der unternehmensrechtlichen Due Diligence, der Prüfung bei
Verkauf eines Unternehmens, in erster Linie um Fragen zivilrechtlicher Natur
geht, d.h. um Vertragsverhältnisse mit möglichen nachteiligen Klauseln, die
bei Übernahme des Unternehmens vom Käufer zu erfüllen sind, sind bei der
immobilienrechtlichen Due Diligence, abgesehen von mietrechtlichen Belangen,
vor allem verwaltungsrechtliche Problemstellungen aufzudecken
und zu bewerten.
Dabei sind zwei grundlegende Theorien des österreichischen Staatsrechts
heranzuziehen. Die „Gesichtspunktetheorie“ besagt, dass ein bestimmter
Gegenstand unter verschiedenen „Gesichtspunkten“ im Sinne von
verwaltungsrechtlichen Sondermaterien geregelt werden kann. So wird der
Bau und der Betrieb einer Fabrik einerseits unter dem Gesichtspunkt Baurecht,
andererseits unter dem Gesichtspunkt Gewerberecht behandelt. Dies
führt dazu, dass für bestimmte Tätigkeiten mehrere verwaltungsrechtliche
Genehmigungen nebeneinander (kumulativ) vorliegen müssen. Dieser
Grundsatz wird als „Kumulationsprinzip“ bezeichnet. Nur wenn alle Genehmigungen
vorliegen, kann die Tätigkeit aufgenommen werden. So sind
für den Bau der Fabrik die baubehördliche Bewilligung und die gewerberechtliche
Bewilligung (Betriebsanlagengenehmigung) erforderlich.
In immobilienrechtlichen Belangen sind baurechtliche, raumordnungsrechtliche
sowie die hier gegenständlichen denkmalschutzrechtlichen Fragen zu
klären. Erteilte Baubewilligungen sind dahingehend zu überprüfen, ob sie
auch dem tatsächlichen Baubestand entsprechen. Im Bereich des Denkmalschutzrechts
gilt zu klären, ob ein Denkmal im Sinne des Denkmalschutzgesetzes
(DMSG) vorliegt.
Denkmäler sind von Menschen geschaffene unbewegliche und bewegliche
Gegenstände (einschließlich Überresten und Spuren gestaltender menschlicher
Bearbeitung sowie künstlich errichteter oder gestalteter Bodenformationen)
von geschichtlicher, künstlerischer oder sonstiger kultureller Bedeutung,
wenn ihre Erhaltung dieser Bedeutung wegen im öffentlichen Interesse gelegen
ist. Diese Bedeutung kann den Gegenständen für sich allein zukommen,
aber auch aus der Beziehung oder Lage zu anderen Gegenständen

entstehen. „Erhaltung’’ bedeutet Bewahrung vor Zerstörung, Veränderung
oder Verbringung ins Ausland. (§ 1 Abs. 1 DMSG).
Die Erhaltung liegt dann im öffentlichen Interesse, wenn es sich bei dem Denkmal
aus überregionaler oder vorerst auch nur regionaler (lokaler) Sicht um
Kulturgut handelt, dessen Verlust eine Beeinträchtigung des österreichischen
Kulturgutbestandes in seiner Gesamtsicht hinsichtlich Qualität sowie ausreichender
Vielzahl, Vielfalt und Verteilung bedeuten würde. Wesentlich ist
auch, ob und in welchem Umfang durch die Erhaltung des Denkmals eine
geschichtliche Dokumentation erreicht werden kann (§ 1 Abs. 2 DMSG).
Das öffentliche Interesse an der Erhaltung im Sinne des Abs. 1 (Unterschutzstellung)
wird wirksam kraft gesetzlicher Vermutung (§ 2) oder durch
Verordnung des Bundesdenkmalamtes (§ 2a) oder durch Bescheid des
Bundesdenkmalamtes (§ 3) oder durch Verordnung des Österreichischen
Staatsarchivs (§ 25a) (§ 1 Abs. 4 DMSG).
Das Vorliegen der Denkmaleigenschaft führt zu einer nicht unerheblichen
Einschränkung in den Verwendungsmöglichkeiten des Gegenstandes durch
den Eigentümer.
Bei Denkmalen, die unter Denkmalschutz stehen, ist die Zerstörung sowie
jede Veränderung, die den Bestand (Substanz), die überlieferte (gewachsene)
Erscheinung oder künstlerische Wirkung beeinflussen könnte, ohne Bewilligung
… verboten.
1. Als Zerstörung eines Denkmals gilt dessen faktische Vernichtung
und zwar auch dann, wenn noch einzelne Teile erhalten geblieben sind, deren
Bedeutung jedoch nicht mehr derart ist, dass die Erhaltung der Reste
weiterhin im öffentlichen Interesse gelegen wäre.
2. Einer Zerstörung ist gleichzuhalten, wenn der Eigentümer oder sonstige
für die Instandhaltung Verantwortliche die Durchführung der für den Bestand
des Denkmals unbedingt notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen
in der offenbaren Absicht, es zu zerstören, unterlässt, obwohl es sich um
Maßnahmen handelt, die dem Eigentümer (Verantwortlichen) insgesamt zumutbar
sind, weil die Beseitigung keine oder nur geringe Geldmittel erfordert
(wie zum Beispiel die Ergänzung einzelner zerbrochener Dachziegel, Verschließung
offenstehender Fenster und dergleichen). (§ 4 Abs. 1 DMSG)
Aus dem Verbot der Zerstörung und Veränderung des Objekts können erhebliche
finanzielle Konsequenzen entstehen, etwa wenn geplante Bauvorhaben
überraschenderweise aufgrund des Denkmalschutzes nicht realisiert werden
können. Insofern ist die Frage, ob ein Denkmal vorliegt, von großer Bedeutung
2.4. Das Zusammenspiel in den Handlungsbereichen
In fast alle Fällen stellt sich nun die Frage, wo die Dokumente mit den relevanten
Informationen zum Objekt abgelegt sind.
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195

BUSTA / FASSL / LEDL
196
Da jede der beteiligten Personen aus einem anderen Betrachtungswinkel heraus
nicht das Gesamtkonvolut, sondern einzelne Teile daraus betrachtet,
führt dies zu unterschiedlichsten Fokussierungen.
Es herrscht nun das Dilemma, dass der Jurist das für den Planer eventuell
bedeutende Dokument nicht als ein solches erkennt und umgekehrt der Planer
nicht für die notwendigen juristischen Belange sensibilisiert ist.
Das Gesamtkonvolut der Informationen verteilt sich auf verschiedenste Ablagen
und Archive und ist nicht per se für alle gleich zugänglich.
Deutlich zeigt sich hier nun die Notwendigkeit des Zusammenspiels der einzelnen
Themenbereiche in der Gesamtbetrachtung.
Eine wichtige vermittelnde und aufklärende Funktion hat hier die Bauforschung.
Durch die Bauforschung können nicht nur historische Zusammenhänge neu
definiert werden, sondern sie ist wichtiger Teil jeder denkmalpflegerischen
und architektonischen Intervention. 2
Mit dem Bauhistoriker zusammen können Planer und Juristen im Rahmen
einer DD-Prüfung ein möglichst umfassendes Paket an Informationen über
das Objekt zusammenstellen.
Bild XIII-3
DUE DILIGENCE
Rechtlich Wirtschaftlich Steuerlich Technisch Umwelttechnisch
Denkmalpflege
BAU
Forschung
Zusammenspiel mit der Bauforschung
Somit trägt der Bauhistoriker hier eine wichtige Rolle im laufenden Informationsaustausch
und in der kontinuierlichen Vernetzung der Projektbeteiligten. Die
Notwendigkeit der historischen Bauforschung zeigt sich im Praxisbeispiel
Kapitel 5.2. Hier hätte durch eine Klärung im Vorfeld die Einstellung des Projektes
vermieden werden können.
2 Markus Zechner, Die Geschichte der Gesichter

3. Was ist Bauforschung?
Seit wann es Bauforschung gibt, ist nicht eindeutig festzumachen. Sicher
ist jedoch, dass sich in der Antike schon Personen fanden, die sich mit dem
Studium der Baukunst der Vorfahren beschäftigt haben.
Als Beispiel sei hier Vitruv genannt. Ausgebildet als Architekt und Ingenieur,
diente er im Heer des Cäsar und des Augustus. Neben dem Bau von Kriegsmaschinen
wird ihm die Normierung der Wasserleitungsrohre im Netz der
Stadt Rom zugeschrieben.
Nach seiner Entlassung aus dem Heeresdienst verfasste er mit seinem Werk
„Die 10 Bücher über die Architektur“ (De architectura libri decem) das bisher
einzige bekannte Werk der Antike über die Baukunst.
Der Begriff Baukunst verband damals, so schreibt Vitruv, die drei Hauptforderungen
■ die Standfestigkeit (firmitas)
■ die Nützlichkeit (utilitates)
■ die Schönheit, Emotion (venustas)
Das Werk umfasst die Bücher eins bis sieben, die sich mit den Tätigkeiten
des Architekten beschäftigen. In den Büchern acht bis zehn wendet er sich
dem Ingenieurbau zu.
Vitruv stützt sich teilweise auf griechische Quellen, die er seinem Werk als
Anhang beilegt, und fasst unterschiedliche Wissensgebiete und handwerkliche
Kenntnisse zusammen. Das Wissen des Architekten und Ingenieurs,
damals noch als Personalunion zu sehen, setze sich aus dem Handwerk
(fabrica) und der geistigen Arbeit (ratiocinatio) zusammen und es umfasst die
Kenntnisse vom Entwurf bis zur Rationalisierung in der Ausführung.
In Jahre 1554 veröffentlicht der Architekt Andrea Palladio (Andrea di Pietro
della Gondola) sein Buch „Le antichità di roma“, ein Führer durch das antike
Rom. Bauforschung und Denkmalpflege werden nun öffentlich diskutierte
Themen.
Palladios Hauptwerk, „Die vier Bücher zur Architektur“ (Quattro libri dell‘ architettura)
machten ihn neben Leon Battista Alberti zum wichtigsten Architekturtheoretiker
der Neuzeit.
3.1. Begriffsbestimmung und Unterteilung
Der Begriff Bauforschung bezeichnet die analytische und wissenschaftliche
Beschäftigung mit Bauwerken, Bau- und Bodendenkmälern und teilt sich in
die allgemeine und die historische Bauforschung. In ihren Zielen und Methoden
unterscheiden sie sich jedoch deutlich.
BUSTA / FASSL / LEDL
197

BUSTA / FASSL / LEDL
198
Tabelle XIII-1 Der Begriff Bauforschung (Andreas Ledl / Markus Zechner)
Bauforschung
Allgemeine Bauforschung Historische Bauforschung
■ Rationalisierung im Bauwesen, in den
Bauabläufen und den Baukonstruktionen
wie zum Beispiel der Vorfertigung
bzw. seriellen Herstellung
■ Diskussion städtebaulicher und soziologischer
Fragen in der Architekturforschung
■ Vereinheitlichen des Baurechtes
■ Honorarordnungen
Ziele
■ Verbesserung, Weiterentwicklungen
und Optimierung von Konstruktionen
und Bauverfahren
■ Entwicklung zur Vermeidung von Baumängeln
und Bauschäden aus planerischer
und konstruktiver Hinsicht
■ Technische, konstruktive und kunsthistorische
Baugeschichte
■ Die klassische archäologische Bauforschung
■ Erhebung, Analyse und Darstellung der
Grundlagen
■ Erreichung von ausreichender Kenntnis
zum Bestand als Grundlage weiterer
Planungen
3.2. Methoden der historischen Bauforschung – Baugenetische
Befundung
Die baugenetische Befundung stellt die technische, konstruktive und kunsthistorische
Objektgeschichte als gewachsenes Gefüge verschiedenster Informationsschichten
dar.
Einige der üblichen Methoden für eine Bestandsaufnahme zur Erlangung eines
baugenetischen Befundes sind:
■ maßstäbliches Bauaufmaß (Architekt)
■ maßstäbliche geodätischen Aufnahmen (Vermesser)
■ Fotodokumentation
■ Fotogrammetrie
■ Raumbuch
■ Tragwerksuntersuchung (Standfestigkeit – firmitas)
■ systematische Schadenserfassung und Dokumentation
■ wissenschaftliche Untersuchungen wie Farbanalysen, Dendrochronologie
usw.
■ archäologische Untersuchungen
■ Archiv- und Aktenstudium mit juristischer Begleitung
■ Studium historischer Schriftquellen
■ Auswerten historischer Pläne und Erstellen von Baualterplänen

Das Ergebnis ist ein Informationszugewinn für den Entscheidungsprozess
zur Auswahl von substanzerhaltenden Maßnahmen oder für notwendige Planungsparameter
für die weitere Objektentwicklung.
3.3. Leistungsbild der Bauforschung
Ein einheitlich geregeltes Leistungsbild wurde bis dato noch nicht aufgestellt,
jedoch gibt es dazu Empfehlungen von einzelnen Denkmalämtern oder
Denkmalvereinen (zB. Bayern). 3
Dazu bieten auch die mit der Bauforschung beschäftigten Anbieter ihre eigenen
Leistungsbilder, ist doch in sehr vielen Fällen der Eigentümer erst von
der Notwendigkeit der unterschiedlichsten Maßnahmen zu überzeugen.
Große Bedeutung kommt auch der Bearbeitung des Archiv- und Literaturbestandes
mit historischen Plänen und Akten zu.
Nach Sichtung der Unterlagen kann erst eine detaillierte Vorgangsweise für
die Untersuchungen festgelegt werden.
Die Fragen, die hier beantwortet werden müssen, sind unter anderem:
■ Wo sollen noch Suchgrabungen durchgeführt werden?
■ Wo sind noch Schürfungen sinnvoll?
■ Wo muss ein Öffnen des Tragwerkes angesetzt werden?
■ Sind eventuell Funde zu erwarten oder kann man sie nach dem Stand des
Wissens ausschließen?
■ Wie engmaschig soll und muss mein Suchraster eingestellt werden?
Weiters muss abgeklärt werden, wo sich mögliche Konfliktzonen mit sensiblen
Kern­ und Altstadtbereichen befinden könnten.
Als Beispiel sei hier die Situation in Graz mit der geschützten Altstadt und
den Weltkulturerbteilen erwähnt.
Aufgrund der vielfachen Schutzinstrumente wie DMSG und GAEG kommen
hier zum Bundesdenkmalamt noch die ASVK und der Altstadtanwalt als Beteiligte
ins Projekt.
Eine spezielle Informationsquelle könnte hier das Kunsthistorische Archiv
des ISG (Internationalen Städteforums in Graz) darstellen, das sich in den
letzten 35 Jahren wesentlich für eine Erhaltung der historischen Altstadt eingesetzt
hat.
3 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege: Baumaßnahmen an Baudenkmälern,
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200
4. Die Beteiligten
Entscheidend für den Erfolg eines Projektes ist es auch, rechtzeitig die Beteiligten,
die Sphären und die Beziehungen, je nach Komplexität und Besonderheit,
zu klären. Stellvertretend werden hier zwei mögliche Konstellationen,
wie wir sie in der Praxis erfahren, angeführt
4.1. Organigramm – einfache Konstellation
Standardfall, ein durchschnittlich komplexes Projekt. Die Beteiligten der Due
Diligence Untersuchung sind in der Planungsebene angesiedelt.
Beteiligte, Sphären, Rollen
Modell für ein durchschnittlich komplexes Projekt
Sphäre
Bauherr
Planung
Ausführung
Bild XIII-4
Bauherrenvertreter
Projektleiter
Architekt
Bauforschung
Juristische Beratung
Fachplanung
Tragwerk
ÖBA Bauforschung ÖBA Fachplanung
Grabungsarbeiten
Notsicherungen
udgl.
Organigramm - einfache Konstellation
Bauherr
Bauherrengremien
Nutzer
Denkmalamt
Behörden
BBefundungen
Haustechnik
udgl.

4.2. Organigramm – spezielle Konstellation
Die Bauforschung, in der Sphäre des AG angesiedelt, übernimmt die Steuerung
und Koordination der Beteiligten der Due Diligence Untersuchung. Sie
bestimmt den Umfang der Untersuchungen und verfasst den Gesamtbericht.
Beteiligte, Sphären, Rollen
Modell für ein durchschnittlich komplexes Projekt
Sphäre
Bauherr
Planung
Ausführung
Bild XIII-5
Bauherrenvertreter
Projektleiter
Bauforschung
Architekt
Fachplanung
Tragwerk
Fachplanung
Fachplanung
ÖBA Bauforschung ÖBA Fachplanung
Grabungsarbeiten
Notsicherungen
udgl.
Organigramm - spezielle Konstellation
Bauherr
Juristische Abteilung
Diözesenarchiv
Bau- und
Kunstkommission
Denkmalamt
Behörden
Befundungen
Haustechnik
udgl.
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201

BUSTA / FASSL / LEDL
202
5. Das Objekt und sein Umfeld in der Praxis
Die Sorgfaltspflicht greift weiter als die Grenzen des Objektes und des Grundstückes,
auf dem es steht. Die Notwendigkeit, einen Bauhistoriker oder einen
Kunsthistoriker ins Team zu holen, zeigt sich an den beiden folgenden Fällen
aus der Praxis.
5.1. Praxisbeispiel 1
Wie am folgenden Beispiel erkennbar, ist die vertiefte Betrachtung des Denkmalschutzes
im Rahmen einer Gesamtanalyse nicht zwingend Teil der juristischen
DD, sondern im Kontext der technischen Objektuntersuchung und der
Planungsvorarbeiten zu sehen. Bei dem durchaus realen Beispiel handelt
es sich um eine Liegenschaft im Altstadtbereich. Das Objekt ist nicht unter
Denkmalschutz gestellt, befindet sich jedoch in einer sensiblen historischen
Altstadtzone mit vielen denkmalgeschützten Objekten bzw. Ensembles.
Stand: Das Objekt ist teilweise unterkellert, aktuelle Pläne sind vorhanden.
Während der Vorbereitungen für die Umbau- und Revitalisierungsarbeiten
kommt es zu einem Teileinbruch des anschließenden Kellers. Nun stellt sich
in der Folge heraus, dass von einem nicht direkt angrenzenden Nachbargrundstück
ein unter Denkmalschutz stehender Tiefkeller unter das Gebäude
hineinragt und sich mit diesem möglicherweise sogar eine Mauer teilt.
Bild XIII-6 Schematischer Schnitt durch die Konfliktzonen
In der Folge dieser Entdeckung – der Verbindung mit einem denkmalgeschützten
Objekt in der Nachbarschaft – kommt es zur Einstellung der Bauarbeiten
und schlussendlich zu einer Einstellung des Projektes. Auf die nachfolgende
Klärung der Schuldfrage folgt der vorprogrammierte Rechtsstreit.

5.2. Praxisbeispiel 2
Vor Durchführung von Bauarbeiten an einer Wiener Innenstadtimmobilie
wird eine Due Diligence Prüfung in Auftrag gegeben, wobei sowohl dem
Auftraggeber als auch dem Due Diligence Prüfer bekannt ist, dass sich im
Baubereich Reste historischer Stadtmauern finden können. Die im Hinblick
darauf durchgeführten Erkundungsmaßnahmen (Rasterbeprobung) brachten
keine Ergebnisse. Im Zuge der Bauarbeiten stieß man dennoch auf Reste
der historischen Stadtmauer, was zu einer massiven Bauverzögerung und
Mehrkosten führte. Bei Freilegung der Stadtmauer stellte sich heraus, dass
Beprobungsbohrungen die Stadtmauer nur knapp verfehlt haben. Bei einem
engmaschigeren Beprobungsraster hätten die Bohrungen Aufschluss über
die Lage der historischen Stadtmauer gebracht.
6. Rechtliche Betrachtung
6.1. Zerstörung oder Beschädigung eines Denkmals
Wird ein Denkmal zerstört oder beschädigt, können strafrechtliche, verwaltungsstrafrechtliche
und schadenersatzrechtliche Konsequenzen
drohen.
Ein rechtlicher Sonderfall ist die Wiederherstellungspflicht gemäß § 36 DMSG:
Die Bezirksverwaltungsbehörde kann gemäß § 36 Abs. 1 DMSG auf Antrag
des Bundesdenkmalamtes die Wiederherstellung eines widerrechtlich veränderten
oder zerstörten Denkmals dann verfügen, wenn der frühere Zustand
wiederhergestellt werden kann oder in jenem Ausmaß wiederhergestellt werden
kann, der eine Unterschutzstellung rechtfertigt.
Der behördliche Auftrag zur Wiederherstellung wird sich regelmäßig an den
Eigentümer des Denkmals zu richten haben, zumal nur dieser in der rechtlichen
Position ist, die Wiederherstellung vorzunehmen bzw. anzuordnen.
Diesfalls ist ein Schadenersatzanspruch des Bauherrn, der die Wiederherstellung
zu bezahlen hat, gegenüber anderen Beteiligten, die schuldhaft ihre
Warn­ und Prüfpflicht missachtet hat, nicht auszuschließen.
Exkurs: Strafrechtliche und verwaltungsstrafrechtliche Aspekte der
Zerstörung / Beschädigung eines Denkmals
Strafrechtliche Komponente im Zusammenhang mit der Beschädigung bzw.
der Zerstörung von Denkmälern:
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Für eine Beschädigung/Zerstörung von Denkmälern kommen sowohl die
Straftatbestände der §§ 125 und 126 Strafgesetzbuch (StGB) als auch die im
Denkmalschutzgesetz (DMSG) in § 37 Abs. 1 normierte gerichtliche Strafbestimmung
in Betracht.
Während § 125 StGB (Sachbeschädigung) generell die Zerstörung oder
Beschädigung einer fremden Sache mit Strafe bedroht, sieht § 126 StGB
(schwere Sachbeschädigung) hierfür eine Qualifikation vor, wenn sich diese
Sachbeschädigung an einem öffentlichen Denkmal oder einem Gegenstand,
der unter Denkmalschutz steht, manifestiert. Die Erfüllung des § 125 StGB ist
somit zwingende Voraussetzung für eine Strafbarkeit auch nach § 126 StGB.
Damit scheidet die Anwendung dieser Strafbedingungen jedenfalls für den
Eigentümer eines Denkmals aus, da ausschließlich die Zerstörung bzw. die
Beschädigung einer fremden Sache unter Strafdrohung gestellt ist.
Eine Strafbarkeit des Architekten bzw. einen vom Bauherrn beauftragten
Bau- oder Abbruchunternehmer wird im Regelfall ebenso ausscheiden, da
die Beschädigung (der Abbruch) eines denkmalgeschützten Gebäudeteils
grundsätzlich vom Eigentümer beauftragt wird. Da es sich beim Eigentum
um ein sogenanntes disponibles Rechtsgut handelt, kann der Eigentümer
auch wirksam in die Zerstörung/Beschädigung seines Eigentums einwilligen,
sodass die Strafbarkeit der sonst handelnden Personen ausscheidet.
Darüber hinaus legt der Architekt regelmäßig auch nicht selbst beim Abbruch
Hand an, sodass eine unmittelbare Täterschaft auch aus diesem Grund ausscheidet.
Als weitere im Zusammenhang mit der Beschädigung/Zerstörung von Denkmälern
stehende gerichtliche Strafbestimmung wird in § 37 Abs. 1 DMSG geregelt:
§ 37. (1) DMSG: Wer entgegen den Bestimmungen des § 4 Abs. 1
und § 5 Abs. 1 ein Einzeldenkmal oder ein als Einheit unter Denkmalschutz
gestelltes Ensemble oder eine als Einheit unter Denkmalschutz gestellte
Sammlung zerstört, ist, wenn die Tat nicht nach einer anderen Bestimmung
mit strengerer gerichtlicher Strafe bedroht ist, vom Gericht mit einer Geldstrafe
bis zu 360 Tagessätzen zu bestrafen. Neben der Geldstrafe ist für den Fall,
dass die in § 36 vorgesehene Wiederherstellung nicht verfügt oder die zwar
verfügte Wiederherstellung vorsätzlich trotz förmlicher Mahnung nicht vorgenommen
wird, auf eine Wertersatzstrafe zu erkennen. …. Die Höhe der Wertersatzstrafe
hat entweder den Kosten, die zur Wiederherstellung oder zur
Herstellung eines gleichwertigen Gegenstandes aufgewendet hätten werden
müssen, oder dem höheren durch die Tat erzielten Nutzen zu entsprechen.
Die Wertersatzstrafe ist allen an der Tat Beteiligten unter Bedachtnahme auf
die Grundsätze der Strafbemessung (§§ 32 bis 35 StGB) anteilsmäßig aufzuerlegen.
Das Strafverfahren obliegt den Gerichtshöfen erster Instanz.
Gemäß dieser Bestimmung ist derjenige mit einer gerichtlichen Geldstrafe
zu bestrafen, wer ohne denkmalschutzrechtlichen Konsens Denkmäler im
Sinn des DMSG zerstört. Wiewohl sich diese Bestimmung (Argument: wer)
gegen jedermann richtet, der ein Denkmal beschädigt, kommt in diesem

Zusammenhang für eine Bestrafung primär der Eigentümer eines Denkmals
in Betracht. Dies entspricht auch der Judikatur des OGH (OGH 13.12.2005,
11 Os 13/05d; OGH 18.03.1992, 13 Os 104/91-9, OGH 05.06.1984, 10 Os
61/84), der eine Bestrafung des Eigentümers in vergleichbaren Fällen ausgesprochen
hat, sowie der Praxis des Bundesdenkmalamtes.
Eine Strafbarkeit eines Architekten wird im Regelfall zu verneinen sein, da
es sich ebenso wie bei der Sachbeschädigung der §§ 125, 126 StGB bei der
im DMSG vorgesehenen Strafbestimmung um eine Vorsatztat handelt. Dies
bedeutet, dass der Vorsatz des Architekten darauf gerichtet sein müsste,
dass der Bauherr in Kenntnis der denkmalschutzrechtlichen Genehmigungspflicht
eine entsprechende Genehmigung nicht einholt. Wenn hingegen der
Architekt seinen Auftraggeber fahrlässig nicht darauf hinweist, scheidet eine
Strafbarkeit des Architekten bereits aus diesem Grund aus. Dies deshalb, da
Fahrlässigkeit gemäß dieser Strafbestimmung nicht mit Strafe bedroht ist.
Neben dem gerichtlichen Straftatbestand normiert § 37 Abs. 2 DMSG auch
eine Verwaltungsübertretung für denjenigen, der vorsätzlich ohne entsprechenden
Konsens ein Denkmal verändert.
§ 37. (2) DMSG: 1. Wer vorsätzlich entgegen den Bestimmungen
- des § 4 Abs. 1 und 2 bzw. § 5 Abs. 1 ein Denkmal verändert oder
- …..
ist, sofern die Tat nicht den Tatbestand einer in die Zuständigkeit der Gerichte
fallenden strafbaren Handlung bildet, von der Bezirksverwaltungsbehörde
mit Geldstrafe bis € 50.800,-- zu bestrafen.
2. …….
3. Die Bestimmungen des Abs. 1 hinsichtlich der Verhängung einer Wertersatzstrafe
gelten gleichermaßen für Strafverfahren auf Grund dieses Absatzes.
(3) Wer vorsätzlich
1. Fundmeldungen gemäß § 8 Abs. 1 unterlässt oder unrichtig erstattet,
2. den Zustand einer Fundstelle oder der aufgefundenen Gegenstände entgegen
den Bestimmungen des § 9 Abs. 1 verändert,
3. die Sicherung oder Bergung von Funden sowie sonstiger Maßnahmen gemäß
§ 9 Abs. 2 unterlässt oder zu vereiteln sucht,
4. Fundgegenstände entgegen den Bestimmungen des § 9 Abs. 4 nicht zur
Verfügung stellt,
5. …….
ist, sofern die Tat nicht den Tatbestand einer in die Zuständigkeit der Gerichte
fallenden strafbaren Handlung bietet, von der Bezirksverwaltungsbehörde mit
Geldstrafe bis € 5.000,--zu bestrafen. Die Bestimmungen des Abs. 1 hinsichtlich
der Verhängung einer Wertersatzstrafe gelten gleichermaßen für Strafverfahren
auf Grund dieses Absatzes.
……..
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(7) Die Verjährungsfrist gemäß § 31 Abs. 2 VStG beginnt bei den in
den Abs. 2 bis 4 aufgezählten Delikten erst ab dem Zeitpunkt, zu dem das
Bundesdenkmalamt von den unerlaubt vorgenommenen Handlungen oder
Unterlassungen Kenntnis erlangt hat und die schuldtragende Person ausgeforscht
ist; die Frist endet jedenfalls fünf Jahre nach Beendigung der Tat.
……
Da auch hier auf Vorsätzlichkeit der Tat abgestellt wird, gilt das zum gerichtlichen
Straftatbestand des § 37 Abs. 1 DMSG Ausgeführte entsprechend.
Auch die höchstgerichtliche Rechtsprechung zu dieser Bestimmung (VwGH
vom 27.09.2002, 2000/09/0001; VwGH vom 17.12.1992, 92/09/0103) steht
im Zusammenhang mit der Bestrafung der Eigentümer von Denkmälern, die
diese konsenslos veränderten.
6.2. Anforderungen an einen Auftrag/Aufgaben des AG
6.2.1. Anforderungsprofil
Um ein entsprechendes Anforderungsprofil für die Durchführung einer Due
Diligence im Zusammenhang mit denkmalschutzrechtlichen Agenden erstellen
zu können, ist es für den Auftraggeber wesentlich, den damit im Zusammenhang
stehenden rechtlichen Rahmen zu kennen. Die nachstehenden
Ausführungen dienen daher u.a. dem Zweck, dem Auftraggeber Anhaltspunkte
zu geben, welche Fragen aus denkmalschutzrechtlicher Sicht auf das
von ihm beabsichtigte Bauvorhaben zukommen können.
6.2.2. Unterschutzstellung
Bei der Unterschutzstellung eines Objekts kommt es auf das öffentliche Interesse
an dessen Erhaltung an. Dabei ist wesentlich, dass die Feststellung
des öffentlichen Interesses an der Erhaltung eines Denkmals stets in jenem
Zustand erfolgt, in dem es sich im Zeitpunkt des Rechtswirksamwerdens
der Unterschutzstellung befindet. Sofern nur eine Teilunterschutzstellung
erfolgt (nur einzelne Teile eines Denkmals werden geschützt), so umfasst
dieser Schutz allerdings auch die übrigen Teile in jenem Umfang, als dies
für die denkmalgerechte Erhaltung der eigentlich geschützten Teile notwendig
ist (§ 1 Abs. 8 DMSG). Für ein Bauvorhaben im Bestand eines zum Teil
unter Schutz stehenden Objekts ist es daher für die Bauplanung auch von
Relevanz, dass Teile des Objekts, die den unter Schutz gestellten Teil „beinhalten“,
mit besonderer Sorgfalt behandelt werden.
Das DMSG kennt allerdings keine Verpflichtung zur Durchführung aktiver
Verbesserungsmaßnahmen und soll bloß nachteilige Veränderungen
und Zerstörungen von unter Schutz gestellten Objekten verhindern. Dem

entsprechend können Eigentümer auch im Zuge von Umbauten bzw. Renovierungsmaßnahmen
nicht gezwungen werden, Verbesserungen an dem
unter Schutz stehenden Objekt durchzuführen.
6.2.3. Zivilrechtliche Einheit
Grundsätzlich sieht das DMSG die Unterschutzstellung des ganzen Gegenstandes
vor, der die geforderte Bedeutung hat und zivilrechtlich eine Einheit
bildet (VwGH 01.07.1998, 96/09/0216). Lediglich im Fall der Teilbarkeit einer
Sache kann nur jener Teil unter Schutz gestellt werden, der von entsprechender
Bedeutung ist. Eine Teilung der Unterschutzstellung ist daher zulässig, wenn
in einem überschaubaren, abgeschlossenen Teil keine ursprüngliche Bausubstanz
erhalten ist (VwGH 03.06.2004/2002/09/0130). In der Praxis kommt dies
regelmäßig bei der Unterschutzstellung lediglich von Gebäudefassaden vor, sofern
das Innere der Gebäude keine ursprüngliche Bausubstanz mehr aufweist.
Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass in diesem Fall die Veränderung von
sonstigen Teilen des Denkmals zu unterlassen ist, welche die Zerstörung der
Fassade herbeiführen bzw. deren Erscheinungsbild oder künstlerische Wirkung
beeinflussen könnten (VwGH 13.02.1980, 2983/79).
6.2.4. Vorläufige Unterschutzstellung
Die vorläufige Unterschutzstellung Kraft gesetzlicher Vermutung (§ 2 DMSG)
bei Denkmalen, die sich im alleinigen oder überwiegenden Eigentum des
Bundes, eines Landes oder einer anderen öffentlichen-rechtlichen Körperschaft,
Anstalt, Fonds sowie vom Gesetz anerkannten Kirchen oder Religionsgemeinschaften
befinden, ist mit 31. Dezember 2009 ausgelaufen.
Allerdings wurde mit der DMSG-Novelle 1999, BGBl. I. Nr. 170/1999, die
Möglichkeit geschaffen, Denkmale, die sich im öffentlichen Eigentum befinden
(über die noch nicht mit Bescheid entschieden wurde), durch Verordnung
unter die Bestimmungen des DMSG zu stellen. In der Verordnung erfasste
Denkmale bleiben unter Denkmalschutz, allerdings besteht für die Eigentümer
die Möglichkeit, für jedes Objekt ein nachprüfendes Feststellungsverfahren
zu beantragen. Gegenstand dieses Verfahrens ist die Feststellung,
dass an der Erhaltung des Objekts kein ausreichendes öffentliches Interesse
besteht und daher die Unterschutzstellung entfallen kann.
Eine Liste der Verordnungen gemäß § 2a DMSG findet man unter
http://www.bda.at/downloads/804/ Weiters findet man nach Bundesländern
gegliedert, eine Denkmalliste gemäß § 3 Abs. 4 DMSG, in der die unter Denkmalschutz
stehenden unbeweglichen Denkmale aufgelistet sind. Ausdrücklich
wird darauf hingewiesen, dass diese Liste rechtlich nicht verbindlich ist.
Ebenso wie die bescheidmäßige Unterschutzstellung, ist die Unterschutzstellung
durch Verordnung im Grundbuch ersichtlich zu machen. Dennoch bietet
der Grundbuchsstand für die Beurteilung einer allfälligen Unterschutzstellung
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keine ausreichende Rechtssicherheit, zumal das Bundesdenkmalamt nach
Inkrafttreten der jeweiligen Verordnung ein Jahr Zeit hat, die Unterschutzstellung
dem Grundbuchsgericht mitzuteilen.
6.2.5. Öffentliches Interesse
Bei Denkmalen, die nicht durch Verordnung unter Schutz gestellt wurden,
gilt ein öffentliches Interesse an ihrer Erhaltung erst dann als gegeben, wenn
dieses vom Bundesdenkmalamt durch Bescheid festgestellt worden ist. Die
Feststellung des öffentlichen Interesses wirkt konstitutiv, beschränkt die Verfügungsmacht
des Eigentümers und bezweckt, dass die Zerstörung sowie
jede Veränderung ohne Zustimmung des Bundesdenkmalamtes nicht mehr
vorgenommen werden kann (VwGH 16.04.1975, 2134/74).
Der Unterschutzstellungsbescheid wirkt dinglich (VwGH 17.07.1997,
96/09/0208). Die dingliche Wirkung tritt unabhängig von der Ersichtlichmachung
im Grundbuch ein (VwGH 26.06.1989, 87/12/0106). Dies bedeutet,
dass auch ein Eigentümerwechsel die erfolgte Feststellung des öffentlichen
Interesses nicht berührt.
6.2.6. Bewilligung
Sofern ein Denkmal unter Denkmalschutz gestellt wurde, ist die Zerstörung
sowie jede Veränderung, die die Substanz, die gewachsene Erscheinung
oder die künstlerische Wirkung beeinflussen könnte, ohne Bewilligung gemäß
§ 5 Abs. 1 DMSG verboten. Dies gilt auch, sofern nur Teile eines Objekts
unter Denkmalschutz stehen.
Allerdings sind auch Veränderungen an nicht geschützten Teilen eines Denkmals
dann bewilligungspflichtig, wenn sie dem Bestand, die überlieferte Erscheinung
oder künstlerische Wirkung der geschützten Teile (zB. Fassade)
beeinflussen könnten (VwGH 13.02.1980, 2983/79). Dies gilt selbst für Restaurierungen,
die den Bestand bzw. die Erscheinung oder künstlerische Wirkung
beeinflussen können.
Eine Veränderung eines Denkmals ohne Bewilligung ist nur denkbar, wenn
Gefahr in Verzug besteht (VwGH 26.02.1989, 87/12/0106). Voraussetzung
dafür ist, dass diese Gefahr für höherwertige Rechtsgüter, nämlich Gefahr für
Leben und Gesundheit von Menschen besteht.
6.2.7. Erhaltungspflicht
Da eine Unterschutzstellung lediglich eine denkmalspezifische Erhaltungspflicht
bewirkt, besteht diese Verpflichtung nicht darin, aktiv Verbesserungen
an Denkmälern vornehmen zu müssen. Allerdings beinhaltet die Erhaltungspflicht
die Abwehr von Schäden, die durch die Unterlassung der ordnungsgemäßen
Instandhaltung entstehen. Nach der Judikatur des VwGH handelt es

sich dabei lediglich um unbedingt notwendige Erhaltungsmaßnahmen, die in
offenbarer Zerstörungsabsicht unterlassen werden.
6.2.8. Anzeigepflicht
Nach den bisherigen Ausführungen, die für den Auftraggeber einer Due Diligence
im Zusammenhang mit Denkmalschutz von Relevanz sind, könnte der
Eindruck gewonnen werden, dass sich diese Überprüfung darauf beschränkt,
ob ein Bauwerk zur Gänze oder in Teilbereichen unter rechtskräftigem Denkmalschutz
steht. Dem gegenüber können sich massive Verzögerungen bzw. teure
Umplanungen bei Bauvorhaben auch daraus ergeben, dass sog. Zufallsfunde
von Bodendenkmalen erfolgen. Festzuhalten ist, dass es sich dabei um noch
nicht unter Denkmalschutz stehende Gegenstände handelt. § 8 Abs. 1 DMSG
sieht nämlich eine Anzeigepflicht für Gegenstände vor, die infolge ihrer Lage,
Form oder Beschaffenheit offenkundig den Beschränkungen des DMSG unterliegen
könnten. Diesfalls ist sofort, spätestens aber an dem der Auffindung
folgenden Werktag, dem Bundesdenkmalamt der Fund anzuzeigen.
Ob es sich bei einem vorgefundenen Gegenstand offenkundig um ein Denkmal
handelt, ist objektiv und unabhängig vom Kenntnisstand des Finders zu
beurteilen. 4 Das DMSG unterscheidet somit nicht, ob etwa im Rahmen einer
Due Diligence/Gebäudeprüfung ein Historiker Gegenstände (etwa Gewölbe im
Keller eines Gebäudes) entdeckt, oder ob dies erst im Rahmen des eigentlichen
Bauvorhabens erfolgt. Ein unterschiedlicher Kenntnisstand könnte allenfalls
in einem Strafverfahren dahingehend von Relevanz sein, als ein geringerer
Kenntnisstand dann schuldausschließend wirkt, wenn es für den Finder keinesfalls
offenkundig war, dass es sich um ein Denkmal handelt. Das Unterlassen
der Fundmeldung ist gemäß § 37 DMSG mit einer Verwaltungsstrafe bedroht.
Zur Anzeige eines Fundes sind je nach Kenntnis der Finder, der Eigentümer
des Grundstücks, ein allfälliger Bauberechtigter, Mieter sowie im Fall einer
Bauführung auch der örtlich verantwortliche Bauleiter verpflichtet.
6.2.9. Schutz relevanter Gegenstände
Ziel der Due Diligence ist es, neben der Evaluierung, ob Gebäude (Teile)
bereits unter Schutz gestellt sind, soweit als möglich unerwartete Funde zu
vermeiden. Dies deshalb, da Zufallsfunde regelmäßig zu massiven Bauablaufstörungen
führen, was sowohl zu Bauzeitverlängerungen als auch zu
Mehrkostenforderungen führt. Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang,
dass derartige Funde wohl dem Baugrundrisiko zuzurechnen sind, das in
Ermangelung einer ausdrücklichen rechtswirksamen Überbindung an einen
Auftragnehmer den Auftraggeber trifft. Dementsprechendes Augenmerk sollte
auf die Due Diligence gelegt werden.
4 Bazil – Binder – Krieglstein – Kraft, das österreichische Denkmalschutzrecht
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210
Das DMSG unterscheidet zwischen dem Schutz von vorgefundenen relevanten
Gegenständen selbst und der Fundstelle. Unter letzterer ist die unmittelbare
Umgebung der Funde zu verstehen, welche jedoch nicht dem Denkmalbegriff
selbst unterliegt. Der Zustand der Fundstelle und der aufgefundenen
Gegenstände ist bis zum Ablauf von fünf Werktagen ab erfolgter Meldung unverändert
zu belassen. Anderes gilt nur, wenn das Bundesdenkmalamt diese
Beschränkung zuvor aufhebt bzw. die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. In
diesem Zeitraum sind die Bauarbeiten an der Fundstelle einzustellen. Dem
gegenüber stehen die Funde selbst (etwa Fresken Gewölbe etc.) bis zur Dauer
von sechs Wochen unter Denkmalschutz. Sowohl innerhalb dieser Frist als
auch für den Fall, dass der vorgefundene Gegenstand bescheidmäßig unter
dauerhaften Denkmalschutz gestellt wird, ist – wie bereits ausgeführt – dessen
Veränderung bzw. Beschädigung generell unzulässig.
Diese Ausführungen machen deutlich, dass bei „denkmalschutzrelevanten“
Bauvorhaben der entsprechenden Due Diligence vorab ein entsprechender
Stellenwert eingeräumt werden sollte, zumal damit unkalkulierbare Mehrkosten
für den Auftraggeber vermieden werden können.
6.2.10. Beauftragung und Vorbereitung
Vor diesem Hintergrund ergeben sich für den Auftraggeber einer Due Diligence
zahlreiche Fragen hinsichtlich deren Beauftragung und Vorbereitung.
Als primäre Frage stellt sich die nach der erforderlichen Tiefe der zu beauftragenden
Due Diligence. Dabei ist aufgrund der dargestellten Rechtslage zu
unterscheiden, ob das Objekt zur Gänze bzw. zum Teil bereits unter Schutz
gestellt wurde, oder ob auch eine historische Prüfung stattfinden soll, die
allfällige Zufallsfunde vorwegnehmen soll.
Während die erste Variante primär durch Juristen mit der Unterstützung von
Technikern erfolgen wird, ist für die zweite Variante – je nach Umfang des
Objekts und der geplanten Baumaßnahme – ein Team von Historikern, Bauforschern,
Architekten etc. zusammenzustellen, welche das Objekt und sein
Umfeld nach deren jeweiligen Fachgebieten untersuchen. Sofern diese Prüfung
durchgeführt werden soll, stellt sich weiters die Frage, wer die Sachverständigen
koordiniert und auswählt. Dies wird jeweils von Art und Umfang
der Baumaßnahme sowie von Art und Umfang des Projektumfelds (einer potenziellen
Fundstelle) abhängen.
Die Koordination der einzelnen Sachverständigen ist von besonderer Relevanz,
zumal zwischen den Sachverständigen ein entsprechender Informationsfluss
stattfinden muss, um eine ganzheitliche Überprüfung sicherstellen
zu können. Vor diesem Hintergrund hat der Auftraggeber nunmehr die
Möglichkeit, die einzelnen Sachverständigen gesondert zu beauftragen, oder
den Auftrag einem Architekten oder einem Historiker zu erteilen, der sich anderer
Sachverständiger als Subunternehmer bedient. Die zweitere Variante
bietet für den Auftraggeber den Vorteil, dass die näheren Vorgaben, welcher
Sachverständige welchen konkreten Prüfungsauftrag erhält, durch den

vom Auftraggeber beauftragten Sachverständigen erfolgen. Damit geht das
Schnittstellenrisiko betreffend die Abgrenzung der einzelnen Prüfungsaufträge
vom Auftraggeber auf den Auftragnehmer über. Bei dieser Variante geht
auch die Koordinationspflicht zwischen den einzelnen Sachverständigen
vom Auftraggeber auf den Auftragnehmer über. Dies entbindet den Auftraggeber
jedoch nicht, den Gesamtprüfungsauftrag, welcher der Beauftragung
des Sachverständigen zugrunde liegt, zu definieren.
Letzteres sowie die Frage der Tiefe der zu beauftragenden Due Diligence
steht naturgemäß auch im Zusammenhang mit dem dem Auftraggeber zur
Verfügung stehenden Budget. Da eine Objektprüfung, die Zufallsfunde abschließend
ausschließen kann, in vielen Fällen wohl nicht möglich ist, jedenfalls
aber unwirtschaftlich wäre, ist vom Auftraggeber eine Abwägung
zwischen einer Untersuchungsdichte, die die Wahrscheinlichkeit von Zufallsfunden
auszuschließt, und den Prüfungskosten zu treffen.
Als praktisches Beispiel sei hier etwa eine Bodenrasterbeprobung erwähnt,
Je dichter der Beprobungsraster ist, umso höher die Sicherheit, Kenntnis
über das Bestehen bzw. die Lage des Bodendenkmals zu erlangen. Die Frage
der Abgrenzung, mit welcher Tiefe die Prüfung zu erfolgen hat, sollte sich
jedenfalls in der konkreten Beauftragung der Objektprüfung widerspiegeln,
dies unabhängig davon, ob ein Pauschalpreis oder ein Einheitspreis vereinbart
wurde. Die Darstellung der konkreten Maßnahmen, die im Rahmen einer
Objektprüfung erfolgen, schaffen auch eine klarere Trennungslinie für
Haftungsfragen für den Fall, dass trotz entsprechender Objektprüfung ein
Zufallsfund während der danach stattfindenden Bauphase gemacht wird. Im
Beispiel einer Rasterbeprobung wäre es daher sinnvoll, bereits im Auftrag die
Rastergröße zu definieren und klarzustellen, dass trotz Einhaltung der Rastergröße
erfolgte Zufallsfunde keine Haftung des prüfenden Sachverständigen
bewirken.
7. Resümee
7.1. Rechtliche Betrachtung
Zusammengefasst gilt, dass
■ der Auftrag zur Durchführung einer Due Diligence Prüfung als Werkver-
trag zu qualifizieren ist,
■ der geschuldete Erfolg des Due Diligence Prüfers die Erstellung eines
sämtliche Informationen berücksichtigenden Prüfberichts ist,
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■ den Due Diligence Prüfer neben seiner Hauptleistung (Erstellung des
Prüfberichts) eine Prüf­ und Warnpflicht gegenüber dem Auftraggeber
hinsichtlich Umfang, technischer Möglichkeiten und Kosten trifft,
■ bei deren schuldhafter Verletzung der Prüfer seinem Auftraggeber schadenersatzpflichtig
wird (werden kann).
7.2. Fehler in der Projektvorbereitung
Die Bestellerqualifikation, die Formulierungen der Absichten des Eigentümers
sowie die Qualität der Fragestellungen über die tätigen Maßnahmen in
der Projektvorbereitung entscheiden deutlich über den Erfolg oder Misserfolg
des Projektes.
Stellvertretend mögen hier drei der Hauptsünden in dieser Phase genannt
sein.
■ Ein zu eng gesteckter Zeithorizont bringt mit sich, dass die Untersuchungen
nicht in der gebotenen Tiefe und Sorgfalt ausgeführt werden können.
■ Ein zu geringes Budget für Beratungen und vertiefende Prüfungen verhindert
genauere Untersuchungen.
■ Die ungenügende Definition des Genauigkeitsgrades und des Detaillierungsgrades
der vorbereitenden Untersuchungen schafft Unsicherheiten
in den Dokumentationen.
7.3. Zielsetzungen und Zusammenspiel der Beteiligten
Dieses Zusammenspiel entwickelt sich aus den Zielen und Anforderungen
des Auftraggebers/Investors im Rahmen der Projektentwicklung. Zusammengefasst
wird diese Beschreibung der Rahmenbedingungen und gewünschten
Ergebnisse der Projektabwicklung in einem Organisationshandbuch bzw.
Projekthandbuch. Grundsätzlich festgelegt werden hier neben Art und Anzahl
der Leistung, der Umfang der jeweiligen Leistung, ein Zeitrahmen für die
Erbringung der Leistungen sowie das Budget für die tiefgreifenden Analysen.
Daraus entwickeln sich die Aufgabenstrukturen der Projektbeteiligten und
die abgeleiteten Aufgaben, dargestellt in den jeweiligen Leistungsbildern, die
auch zur Grundlage vertraglicher Vereinbarungen wie zB. der Honorare werden.
Die daraus abgeleiteten Entscheidungen sind
■ Klarheit in der Zielsetzung des Projektes
■ Abgrenzungen von Leistungen nach Art und Umfang
■ Festlegen von Zuständigkeiten und Verantwortungsbereichen
■ Realistische Zeit-Ressourcen- und Budgetplanung

Abkürzungsverzeichnis
BDA Bundesdenkmalamt
DD Due Diligence
DMSG Denkmalschutzgesetz
GAEG Grazer Altstadterhaltungsgesetz
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214
Literaturverzeichnis
Gertrude Celedin/Wiltraud Resch (Hrsg): Die Altstadt-Fassade am
Beispiel der Stadt Graz. Graz 2008
Wolf Schmidt: Management in der Denkmalpflege. München 2008
Achim Hubel: Denkmalpflege. Stuttgart 2006
Günter Baumann: Weltkulturerbe. Stuttgart 2010
Vitruv: Zehn Bücher über Architektur. Übersetzt von Dr. Kurt Fensterbusch.
Darmstadt 1964
Gertraud Strempfl/Andreas Ledl: Shortcuts der Architektur- und
Kunstgeschichte. Graz 1999
Gottwald Kranebitter: Due Diligence. Risikoanalyse im Zuge von
Unternehmenstransaktionen. Landsberg 2002