shb innovative fondskonzepte gmbh & co. objekte ... - Scope

innovative fondskonzepte ag
shb innovative fondskonzepte gmbh & co.
objekte fürstenfeldbruck und münchen fonds kg

Sehr geehrte Interessentin, sehr geehrter Interessent,
getreu unserem Firmenmotto „Mit Sicherheit gut“ ist es uns ein Anliegen, die Fondskonzeptionen
so zu gestalten, dass jeder einzelne Fonds für Sie auf ein optimales
Qualitätsniveau gehoben wird, das Ihnen, den Anlageberatern und allen Partnerunternehmen
ein hohes Maß an Sicherheit bietet. In diesem Sinne nutzen wir eine Symbiose
aus Qualitätsprodukten und erstklassigen Partnern.
Die jahrelange Erfahrung der für die SHB Innovative Fondskonzepte AG handelnden
Personen war Garant dafür, dass seit 1995 ein Fondsvolumen von ca. 3,5 Milliarden €
umgesetzt werden konnte. Das innovative Fondskonzept, das aus den Erfahrungen der
Praxis entstanden ist, setzt neue Maßstäbe und hat sich deshalb auch im Markt etabliert.
Unabhängig davon wünscht sich der Anleger heute Anlagemodelle, die sowohl seine
persönliche Lebenssituation berücksichtigen als auch seinem Sicherheitsbedürfnis Rechnung
tragen. Immobilieninvestitionen sind aufgrund der hohen Nachfrage von nationalen
wie auch internationalen Investoren besonders attraktiv. Es sollten sich in den nächsten
Jahren nicht unerhebliche Wertzuwächse realisieren lassen.
Diesem Wunsch trägt dieser Fonds Rechnung, indem die Erstinvestitionen der Fondsgesellschaft
in mehrere Immobilienobjekte im Raum München erfolgen und zusätzlich
eine sicherheitsorientierte Liquiditätsreserve aufgebaut wird. Eine Beteiligung an der
Fondsgesellschaft kann daher entweder als Ergänzung zu bereits bestehenden Anlageinstrumenten
einen wichtigen Beitrag zur Vorsorge der Anleger leisten oder als klassische
Renditeanlage genutzt werden.
Prospektverantwortung
Die Verantwortung für den Inhalt des vorliegenden Verkaufsprospekts übernimmt allein
die SHB Innovative Fondskonzepte AG als Initiatorin und Prospektherausgeberin.
Sonstige Personen haben die Herausgabe oder den Inhalt des Verkaufsprospekts oder
den Inhalt des Angebots der Vermögensanlage nicht wesentlich beeinflusst. Sämtliche
im Verkaufsprospekt gemachten Angaben sind nach Wissen der SHB Innovative Fondskonzepte
AG richtig. Dabei wurden sämtliche wesentlichen Umstände berücksichtigt.
Ihre SHB Innovative Fondskonzepte AG
München - Oberhaching, 19. März 2007
Horst G. Baron
- Vorstand -
Hans-Joachim von Malsen
- Vorstand -

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„drei dinge sind an einem gebäude zu
beachten: daß es am rechten
fleck stehe, daß es wohlgegründet,
daß es vollkommen ausgeführt sei“
johann wolfgang von goethe

INHALTSVERZEICHNIS
EINLEITUNG
Beteiligungsangebot im Überblick .............................................................................................................................. 7
Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken .......................................................................................................11
INVESTITIONSGRUNDLAGEN
Innovatives Sicherungskonzept ................................................................................................................................ 17
Für jeden Anleger die richtige Beteiligung ............................................................................................................... 20
Erfolg durch Kompetenz – SHB-Unternehmensgruppe ............................................................................................. 25
Unter dem Markenzeichen „SHB“ platzierte Immobilienfonds ................................................................................. 25
STANDORTE
Standort München und Fürstenfeldbruck ................................................................................................................. 26
München, Schwanthalerstraße 10 ............................................................................................................................ 30
München, Ingolstädter Straße 40 ............................................................................................................................. 32
Fürstenfeldbruck, Industriestraße 10/10a .................................................................................................................. 34
Fürstenfeldbruck, Livry-Gargan-Straße 10 ................................................................................................................ 36
WIRTSCHAFTLICHE BETRACHTUNG
Investition und Finanzierung bis 31.12.2008 ........................................................................................................... 38
Annahmen zu Investition und Finanzierung bis 31.12.2008 .................................................................................... 39
Investitionsgrundsätze der Fondsgesellschaft ............................................................................................................ 42
Prognoserechnung ab 01.01.2009 ............................................................................................................................ 44
Annahmen zur Prognoserechnung ab 01.01.2009 ................................................................................................... 47
Prognostizierter Vermögenszuwachs für eine Beteiligungssumme von 30.000 € ..................................................... 52
Kapitalrückflussrechnung ......................................................................................................................................... 54
Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung .................................................................................................................... 54
Fondsentwicklung bei veränderten Annahmen Sensitivitätsanalyse .......................................................................... 56
WIRTSCHAFTLICHE GRUNDLAGEN
Ihre Partner im Überblick ......................................................................................................................................... 60
Steuerliche Grundlagen ............................................................................................................................................ 68
Rechtliche Grundlagen ............................................................................................................................................. 87
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ...................................................................................................................... 102
Erläuterungen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ......................................................................................... 104
BAUTECHNISCHE DATEN ........................................................................................................................... 106
VERTRÄGE
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft ............................................................................................................. 108
Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft .............................................................................................................118
Vertrag über eine Stille Beteiligung mit Wandlungsrecht ........................................................................................ 124
Treuhandvertrag ..................................................................................................................................................... 127
Vertrag über Mittelverwendungskontrolle ............................................................................................................... 130
ANGABENVORBEHALT .................................................................................................................................. 133
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat die
Veröffentlichung dieses Prospekts gestattet. Die inhaltliche Richtigkeit
der im Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung
des Prospekts durch die Bundesanstalt.
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Wer profitiert von diesem Angebot?
Dieser Renditefonds stellt durch die Investition in
mehrere wertbeständige Immobilienobjekte eine ideale
Form des Vermögensaufbaus dar. Die Investition ist
sowohl für den Großanleger als auch für den Immobilieneinsteiger
sinnvoll, da sich aus der Fondskonstruktion
Vorteile sowohl für den einen wie auch für
den anderen Anlegerkreis ergeben. Das Investitionskonzept
bietet mit seinen unterschiedlichen Kapitalvarianten
die Möglichkeit, im Rahmen eines langfristigen
Immobilieninvestments die Beteiligungssumme entweder
sofort zu entrichten oder kontinuierliche Sparraten
zu leisten. Es kann auch in zwei „Kurzläufer“ mit Beteiligungslaufzeiten
bis 31.12.2010 bzw. 31.12.2013 investiert
werden. Somit werden auch Anleger angesprochen,
die ihr Kapital oder Teile davon nur relativ kurzfristig
anlegen wollen. Eine Investition in renditestarke
Großimmobilien kann der einzelne Anleger zu diesen
Konditionen üblicherweise nicht tätigen. Dies bleibt
im Normalfall nur institutionellen Investoren (Banken,
Versicherungen usw.) vorbehalten.
Die Investitionen
Die SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co.
Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG
(nachfolgend auch kurz „Fondsgesellschaft“ genannt)
ist ein geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform
einer Kommanditgesellschaft. Die Fondsgesellschaft
hat sich mit 94 % am Kommanditkapital der
SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München Besitz KG (nachfolgend
auch kurz „Objektgesellschaft“ genannt) beteiligt.
Von der Objektgesellschaft wurden insgesamt vier Immobilien,
zwei in Fürstenfeldbruck und zwei in München
mit einer Gesamtmietfläche von ca. 35.000 m²
erworben. Bei den Immobilien handelt es sich um Bestandsobjekte,
die an Mieter unterschiedlicher Branchen
vermietet sind. Die Immobilienobjekte haben derzeit
einen Vermietungsstand von ca. 99 % vorzuweisen.
Darüber hinaus ist eine weitere Investition in ein oder
mehrere Immobilienobjekte in einer Größenordnung
von ca. 100,0 Mio. €, voraussichtlich Ende 2008 geplant.
Eine konkretisierte Investitionsmöglichkeit steht zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung noch nicht fest.
Die Investitionsentscheidung setzt die Zustimmung des
aus dem Anlegerkreis zu wählenden Beirats/Anlageausschusses
voraus. Die von der Fondsgesellschaft während
der Fondslaufzeit für unvorhergesehene Fälle vorgehaltene
Liquiditätsreserve soll verzinslich, z. B. in Form
von Wertpapierfonds angelegt werden.
Investition und Finanzierung
Die geplanten Investitionen bis zum 31.12.2008 betragen
ca. 247,3 Mio. €. Hiervon sollen ca. 190,5 Mio. €
BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK
(77,1 %) in Immobilien (einschließlich Erwerbsnebenkosten)
investiert werden. Die weitere Mittelverwendung
betrifft Aufwendungen für Dienstleistungen und Garantien
in Höhe von ca. 31,8 Mio. € (12,9 %), Finanzierungskosten
in Höhe von ca. 15,9 Mio. € (6,4 %) sowie
sonstige Aufwendungen, wie z. B. Darlehenstilgungen
und Anlegerausschüttungen in Höhe von ca. 5,1 Mio. €
(2,1 %). Zudem wird eine Liquiditätsreserve in Höhe von
ca. 3,7 Mio. € (1,5 %) vorgehalten. Die Finanzierung bis
zum 31.12.2008 erfolgt durch ca. 68,7 Mio. € (27,8 %)
Anlegerkapital (Kommanditeinlagen einschließlich Abwicklungsgebühren
sowie Stille Beteiligungen), Mieteinnahmen
aus den Objekten Fürstenfeldbruck und München
in Höhe von ca. 8,6 Mio. € (3,5 %) sowie Fremdmittel
in Höhe von ca. 170,0 Mio. € (68,7 %). Bezüglich
weiterer Einzelheiten wird auf „Investition und Finanzierung
bis 31.12.2008“ verwiesen.
Beteiligungsmöglichkeiten
Die Anleger beteiligen sich entweder als Direktkommanditist
oder über eine Treuhandkommanditistin an der
Fondsgesellschaft und erzielen Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen. Die Beteiligungssumme
soll mindestens 7.000 € betragen und bei
höheren Beträgen durch 1.000 € teilbar sein.
Bei den Stillen Beteiligungen mit Wandlungsrecht erzielt
der Anleger ausschließlich Einkünfte aus Kapitalvermögen.
Die Einlagen der Stillen Gesellschafter sollen
mindestens 10.000 € betragen, darüber hinausgehende
Beträge durch 1.000 € teilbar sein.
Die Anzahl der jeweils angebotenen Anteile stehen
bei Prospektaufstellung nicht fest. Das prospektierte
Kommanditkapital der Fondsgesellschaft beträgt
139,0 Mio. €; zusätzlich sind Stille Beteiligungen in
Höhe von 28,0 Mio. € vorgesehen.
Nachstehend werden die einzelnen Beteiligungsformen
kurz dargestellt.
RENDITEMAXX
Die Anleger haben ihre Kommanditeinlage zuzüglich
Abwicklungsgebühr von 5 % sofort zu erbringen und
erhalten nach der Prognoserechnung ab dem Folgemonat
der Einzahlung eine anfängliche Ausschüttung
von 6 % p. a. Die Auszahlung erfolgt jeweils zum
15.06. und 15.12. eines Jahres.
Clevere KOMBI
Die Anleger haben 50 % ihrer Kommanditeinlage zuzüglich
2,5 % anteilige Abwicklungsgebühr sofort zu
erbringen und erhalten nach der Prognoserechnung ab
dem Folgemonat der Einzahlung eine anfängliche Ausschüttung
von 6 % p. a., fällig jeweils zum 15.06. und
Überblick
7

8
15.12. eines Jahres. Die halbjährlichen Ausschüttungen
werden bis zur vollständigen Einzahlung der Kommanditeinlage
dem Kapitalkonto der Anleger bei Fälligkeit
gutgeschrieben. Für die zweite Kapitalhälfte gelten die
gleichen Regelungen wie für Ratenzahler bei
IMMORENTE.
IMMORENTE Plus und IMMORENTE
Die Anleger haben ihre Kommanditeinlage zu 5 % zuzüglich
5 % Abwicklungsgebühr sofort und den Restbetrag
durch monatliche Sparraten in Höhe von mindestens
0,4 % der Kommanditeinlage zu erbringen (IMMORENTE
Plus). Anleger der Kapitalart IMMORENTE erbringen ihr
Kapital ausschließlich durch monatliche Sparraten in
Höhe von mindestens 0,45 % der Kommanditeinlage.
Die anfänglichen Ausschüttungen betragen nach der Prognoserechnung
5,75 % p. a. der einbezahlten Kapitaleinlage,
fällig zum 31.12. eines Jahres, bezogen auf den
Stand des Kapitalkontos I am 31.12. des Vorjahres und
werden angespart. Sobald die Kommanditeinlage vollständig
erbracht ist (Zuzahlungen sind jederzeit möglich),
erhalten auch die Anleger dieser Beteiligungsarten die
Ausschüttungen ausgezahlt.
CLASSIC
Anleger, die eine Stille Beteiligung mit Wandlungsrecht
zeichnen, erhalten nach der Prognoserechnung vorrangig
vor den Ausschüttungen der Kommanditisten einen
Mindestgewinnanteil von 6 % bzw. 7,5 % p. a. jeweils
zum 30.06. und 31.12. eines jeden Jahres.
Ab 31.12.2010 (bei 6 % p. a.) bzw. ab 31.12.2013 (bei
7,5 % p. a.) kann der Anleger die Rückzahlung oder eine
Wandlung in Kommanditkapital verlangen. Eine Abwicklungsgebühr
wird bei CLASSIC nicht erhoben.
Bindungsdauer, Übertragbarkeit von Beteiligungen,
Anlegerrechte
Die Fondsgesellschaft ist in ihrer Dauer zeitlich nicht beschränkt.
In der Prognoserechnung der Fondsgesellschaft
wird exemplarisch eine Entwicklung bis zum Jahr 2038
abgebildet. Laut Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
kann eine Beteiligung als Kommanditist erstmals
zum 31.12.2022 gekündigt werden. Die Stillen Beteiligungen
weisen eine feste Laufzeit bis zum 31.12.2010
bzw. 31.12.2013 auf und sind anschließend jährlich
kündbar, sofern sie nicht in eine Kommanditbeteiligung
gewandelt werden.
Beteiligungen können zum Ende eines Geschäftsjahres
übertragen werden. Die Übertragung bedarf in bestimmten
Fällen der schriftlichen Zustimmung der Fondsgesellschaft,
vgl. Kapitel „Rechtliche Grundlagen“. Für den
Handel mit Anteilen gibt es keinen öffentlichen Markt.
Bei einem Verkauf in den ersten Jahren muss mit einem
Preis unter dem einbezahlten Betrag gerechnet werden,
vgl. Kapitel „Wesentliche tatsächliche und rechtliche
Risiken“.
Die mit der jeweiligen Beteiligungsform verbundenen
Rechte sind im Kapitel „Rechtlichen Grundlagen“
dargestellt.
Steuerliche Konzeption
Die wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption
der Vermögensanlage sind im Kapitel „Steuerliche
Grundlagen“ dargestellt. Es wird weder von der Fondsgesellschaft
noch von der Anbieterin und Prospektherausgeberin,
der SHB Innovative Fondskonzepte AG, die
Zahlung von Steuern für die Anleger übernommen.
Zahlungsverkehr
Zahlungen an die Anleger werden ausgeführt von der
SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München Fonds KG, Keltenring
10-12, 82041 Oberhaching, die auch Beitrittserklärungen
und die zu bezahlenden Beteiligungssummen
entgegen nimmt, und zwar auf ihrem Konto bei der
Deutschen Bank München, Nr. 177 120 300, Bankleitzahl
700 700 10.
Zeichnungsfrist und Sprache
Die Zeichnungsfrist beginnt gemäß § 9 Abs. 1 Verkaufsprospektgesetz
frühestens einen Werktag nach Veröffentlichung
des Verkaufsprospekts. Der Fonds wird geschlossen,
sobald ein Kommanditkapital von 139,0 Mio. € sowie
zusätzlich 28,0 Mio. € Stille Beteiligungen mit Wandlungsrecht
eingeworben sind. Die Schließung ist bis zum
31.12.2008 vorgesehen. Die vorzeitige Schließung des
Angebots ist solange und soweit nicht vorgesehen, wie
das geplante Gesellschaftskapital nicht vollständig eingeworben
ist. Die Geschäftsführung kann Überzeichnungen
bis zu 10 % des Kommanditkapitals sowie der Stillen
Beteiligungen zulassen sowie den Platzierungszeitraum
ein oder mehrmals bis zum 31.12.2009 verlängern.
Die Beteiligung wird ausschließlich in Deutschland angeboten.
Der vorliegende Verkaufsprospekt wurde ausschließlich
in deutscher Sprache verfasst.
Weitere Kosten und weitere Leistungen
Über den Nominalbetrag der Beteiligung hinaus hat
der Anleger an persönlichen weiteren Kosten die
Abwicklungsgebühr von 5 % des Nominalbetrags zu
tragen. Diese entfällt bei den Stillen Beteiligungen.
Die Mittelverwendung beim Fonds ist unter Investition

und Finanzierung näher erläutert, vgl. S. 7. Will sich
ein Anleger nicht über die Treuhandkommanditistin
beteiligen, sondern selbst in das Handelsregister eingetragen
werden, so fallen Gebühren nach dem „Gesetz
über die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen
Gerichtsbarkeit“ (Kostenordnung) an, die von der Höhe
der Beteiligungssumme abhängen, ferner die Kosten der
Veröffentlichung. Bei einem Kommanditanteil von z. B.
20.000 € (einzutragende Hafteinlage also 2.000 €) betragen
die Gesamtkosten danach ca. 120 €, bei einem
Kommanditanteil von 100.000 € (einzutragende Hafteinlage
also 10.000 €) betragen die Gesamtkosten danach
ca. 160 €. Dies gilt auch bei Übertragung oder Teilung
von im Handelsregister eingetragenen Anteilen. Die Kosten
reduzieren sich erheblich, wenn mehrere Eintragungen
gleichzeitig erfolgen. Daneben muss jeder Anleger
seine höchstpersönlichen Kosten für Telefon, Porto,
Reisekosten etc. tragen. Darüber hinaus entstehen für
den Anleger keine weiteren Kosten.
Die Anleger sind nicht verpflichtet, weitere Leistungen
zu erbringen, insbesondere weitere Zahlungen zu leisten.
Zu Haftungsrisiken der Anleger wird verwiesen auf das
Kapitel „Rechtliche Grundlagen“ sowie die Darstellungen
unter „Wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken“.
Es gibt keine Nachschusspflicht.
Mittelverwendungskontrolle
Die Verwendung der eingezahlten Beteiligungsbeträge
wird längstens bis 31.12.2008 von der Geschäftsführung
und dem Mittelverwendungskontrolleur aufgrund gemeinsamer
Kontovollmacht veranlasst.
Platzierungsgarantie
Die SHB Innovative Fondskonzepte AG garantiert die
Platzierung des erforderlichen Kapitals.
Gewährleistete Vermögensanlagen
Eine Gewährleistung für das Angebot der Vermögensanlagen,
deren Verzinsung oder die Rückzahlung wird
von keiner juristischen Person oder Gesellschaft übernommen.
BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK
Überblick
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Wesentliche tatsächliche und
rechtliche Risiken
Im folgenden Prospektabschnitt werden die mit der angebotenen
Vermögensanlage verbundenen, aus Sicht und
Kenntnis der Initiatorin und Prospektherausgeberin (Anbieterin),
wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Risiken
einschließlich derjenigen Risiken, die sich aus einer etwaigen
Fremdfinanzierung einer Beteiligung durch den
Anleger ergeben können, abschließend dargestellt.
Die Darstellungen erfolgen dabei nach dem IDW-Standard
S4 (Standard des Instituts der Wirtschaftsprüfer betreffend
die „Grundsätze ordnungsgemäßer Beurteilung von Verkaufsprospekten
über öffentlich angebotene Vermögensanlagen“),
in dem die Risiken nach den Bereichen „prognosegefährdend“,
„anlagegefährdend“ und „anlegergefährdend“
unterteilt sind.
Die jeweiligen Einstufungen haben dabei folgende
Bedeutung:
Als „prognosegefährdend“ werden Risiken eingestuft, die
zu einer schwächeren Prognose für die Fondsgesellschaft
und den Anleger führen können.
„Anlagegefährdend“ meint, dass diese Risiken die Investitionsgegenstände
der Fondsgesellschaft oder die gesamte
Vermögensanlage betreffen und diese gefährden können
und somit zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust
der Beteiligung führen können.
Der Begriff „anlegergefährdend“ ist so zu verstehen, dass
durch diese Risiken nicht nur die gesamte Beteiligung gefährdet
sein kann, sondern z. B. über Nachschusspflichten,
Steuerzahlungen oder ähnliches auch das weitere persönliche
Vermögen des Anlegers.
Bei einer Kumulation verschiedener Risiken oder wenn
einige Risiken in extremer Form auftreten, kann es zu einer
erhöhten Risikoverwirklichung kommen, mit der Folge,
dass sich z. B. ein als „prognosegefährdend“ eingestuftes
Risiko letztlich als „anlagegefährdend“ oder als „anlegergefährdend“
darstellt.
1. Allgemeine Hinweise
Das vorliegende Beteiligungsangebot stellt - mit Ausnahme
der Beteiligungsvariante 5 - grundsätzlich ein langfristiges
unternehmerisches Investment dar. Mit der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft partizipieren die Anleger
an der wirtschaftlichen Entwicklung der über die Objektgesellschaft
gehaltenen Immobilien sowie weiterer
geplanter Investitionen der Fondsgesellschaft. Die wirtschaftliche
Entwicklung einer Beteiligung ist dabei in entscheidendem
Maße von der Ertragskraft, also der Vermietung
bzw. Vermietbarkeit der bereits erworbenen sowie
noch zu erwerbenden Immobilien abhängig. Anders als
bei Anlagen mit fester Laufzeit und fester Verzinsung
steht das wirtschaftliche Ergebnis derartiger Beteiligungen
RISIKOHINWEISE
in Abhängigkeit von einer Reihe variabler Faktoren, wie
z. B. Ausfall von Mietern oder anderen Vertragspartnern,
unvorhergesehenen Entwicklungen, Änderungen von
Gesetzgebung, Rechtsprechung und Verwaltungspraxis,
die von den in der Prognoserechnung getroffenen Annahmen
negativ abweichen können.
Aus einer solchen Beteiligung können Risiken resultieren,
die sich nachteilig auf die Entwicklung der Vermögenswerte
der Fondsgesellschaft sowie deren laufende Erträge
auswirken können. Bei unerwartetem Zusammentreffen
von Risikofaktoren kann es neben geringeren Ausschüttungen
als prognostiziert auch zum teilweisen oder gänzlichen
Verlust des eingesetzten Kapitals kommen.
Sollten Ausschüttungen nicht oder nicht in der prognostizierten
Höhe erfolgen können, so kann dies bei Anlegern
mit ratierlicher Kapitaleinzahlung zu längeren Ratenzahlungen
oder zu zusätzlichen Einzahlungen bis zur Höhe
der gezeichneten Kapitalanlage führen.
Stille Gesellschafter sind zwar am laufenden Verlust
der Fondsgesellschaft nicht beteiligt. Ihre Ansprüche auf
Gewinnbeteiligung sowie Rückzahlung ihrer Einlage
sind aber nachrangig gegenüber anderen Gläubigern der
Fondsgesellschaft und sind solange und soweit ausgeschlossen,
soweit die Fondsgesellschaft diese nicht oder
erst zu einem späteren Zeitpunkt bedienen kann.
2. Risiken aus der Platzierung des Anlegerkapitals und
der Finanzierung der Immobilienerwerbe (anlagegefährdend)
Sollte die Fondsgesellschaft Beteiligungskapital durch
Anleger oder Fremdkapital nicht in der angenommenen
Höhe und zu den angenommenen Konditionen und
Zeitpunkten erhalten und könnte dies nicht durch die
Platzierungsgarantie der SHB AG, Kapitalerhöhungen
der Fondsgesellschaft oder durch die Aufnahme zusätzlicher
Fremdmittel ausgeglichen werden, so kann dies zu
einer Verminderung der Erträge und der prognostizierten
Ausschüttungen, auch an die Stillen Gesellschafter sowie
zu Kapitalverlusten bei den Anlegern führen.
Konzeptgemäß ist vorgesehen, sowohl den Erwerb der
Immobilien in Fürstenfeldbruck und München als auch
die geplante Folgeinvestition Ende 2008 zu erheblichen
Teilen unter Einsatz von Fremdmitteln, insbesondere
durch die Aufnahme von Bankdarlehen, zu finanzieren.
Sollten diese Fremdfinanzierungsmittel nicht, zu einem
späteren Zeitpunkt, nur in geringerem Umfang oder zu
anderen Konditionen als kalkuliert aufgenommen werden
können, besteht das Risiko erheblicher Abweichungen
bezüglich des prospektierten Verlaufs der Fondsgesellschaft.
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung liegt noch keine
Finanzierungszusage für den bereits getätigten Erwerb
der Immobilien in Fürstenfeldbruck und München vor.
Sollte bis zu den mit den jeweiligen Verkäufern der
Risikohinweise
11

12
Immobilien vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten für die zu
entrichtenden Immobilienkaufpreise keine Darlehensausreichung
erfolgt sein, besteht das Risiko, dass die Verkäufer
von den Kaufverträgen zurücktreten und Schadenersatz
verlangen. Insoweit wären etwa die Veräußerer der
Objekte in Fürstenfeldbruck sowie in München, Schwanthalerstraße
berechtigt, die vorab zu zahlende erste Kaufpreisrate
in Höhe von 2.859.150,70 € als pauschalen
Schadenersatz zu behalten.
Sofern es der Fondsgesellschaft nicht oder erst zu einem
späteren Zeitpunkt als prospektiert gelingt, die geplante
Vorfinanzierung der ratierlichen Kapitaleinzahlungen
vorzunehmen, müssten die geplanten weiteren Investitionen
Ende 2008 zumindest solange verschoben werden,
bis genügend Eigenmittel der Fondsgesellschaft eingezahlt
sind.
Zudem könnten für sämtliche Finanzierungen die Finanzierungskonditionen
ungünstiger sein als angenommen.
Dies gilt sowohl für die Erst- als auch die kalkulierten
Anschlussfinanzierungen. Dies könnte zu einer Verminderung
der prognostizierten Ausschüttungen an die
Anleger führen.
In der Prognoserechnung ab dem 01.01.2009 wurde
angenommen, dass unter Berücksichtigung der bis dahin
erfolgten Darlehenstilgungen ab dem Jahr 2022 sämtliche
Darlehen tilgungsfrei gestellt werden können. Soweit
sich dies mit den dann finanzierenden Banken nicht verhandeln
ließe, könnten sich negative Auswirkungen auf
den Prognoseverlauf der Fondsgesellschaft und damit
die Anleger ergeben.
3. Allgemeine Risiken hinsichtlich Vermietung und
Wertentwicklung von Immobilien (prognose-/anlagegefährdend)
Aufgrund von Konjunktureinbrüchen sowie Verschlechterungen
der allgemeinen und/oder standortspezifischen
Marktsituation kann es zu einer Beeinträchtigung der
Ertragskraft und zu geringeren Wertzuwächsen als prognostiziert
kommen.
Auch neue Technologien und Veränderungen der Arbeitsorganisation
(z. B. e-Commerce und PC-Heimarbeit) können
zu einer Verringerung der Nachfrage führen und sich
bei Vermietung und Veräußerung von Immobilien negativ
auswirken.
Es besteht das Risiko, dass die der Prognoserechnung
zugrunde liegenden Mieten nicht erzielt werden, weil
z. B. Flächen unvermietet bleiben, Anschlussvermietungen
geringere Erträge bringen, vereinbarte und kalkulierte
Mietsteigerungen nicht durchgesetzt werden können,
Mieten nicht bezahlt oder Mietverträge vorzeitig
gekündigt werden und das hierfür kalkulierte Mietausfallwagnis
nicht ausreichend ist.
Sollte bei künftigen Immobilienveräußerungen der er-
zielte Veräußerungserlös hinter dem Stand der gegebenenfalls
noch vorhandenen Verbindlichkeiten zurückbleiben,
könnte es im Extremfall zu einem Totalverlust
der Kapitaleinlagen der Anleger kommen.
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die im Rahmen des
Beteiligungsangebots anfallenden Dienstleistungs- und
sonstigen Vergütungen keine wertbildenden Aufwendungen
für einen späteren Erwerber darstellen, sondern erst
durch Wertzuwächse bzw. Erträge der Immobilien kompensiert
werden müssen.
4. Besondere Vermietungs- und Objektrisiken (anlagegefährdend)
Die Mieterstruktur der bislang erworbenen Immobilien
ist durch drei Großmieter mit zusammen ca. 2/3 der
Jahresnettomieteinnahmen sowie eine ganze Reihe von
Miet- und Pachtverträgen mit teilweise sehr kleinen
Flächen gekennzeichnet. Der Anteil der drei Großmieter
beträgt in ihren jeweiligen Objekten ca. 65 % (Fürstenfeldbruck,
Industriestraße) bzw. deutlich über 80 % (Fürstenfeldbruck,
Livry-Gargan-Straße sowie München, Ingolstädter
Straße). Bei Veränderungen bzw. Beeinträchtigungen
der Mietverhältnisse mit diesen drei Großmietern
könnten sich erhebliche nachteilige Auswirkungen auf
die Wertentwicklung der Fondsgesellschaft ergeben, zumal
diese Mieter keine bzw. nur geringe Mietsicherheiten
geleistet haben.
Der Kaufpreis für den Erwerb der Immobilien in Fürstenfeldbruck
und München, Schwanthalerstraße ist zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht endgültig.
Die endgültigen Kaufpreise der Immobilien sind erst
noch anhand einer endgültigen Kaufpreisaufstellung bis
zum 16.07.2007 zu bestimmen, wodurch sich noch Verschiebungen
zu Lasten der Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft
ergeben könnten.
Für die zukünftige Wertermittlung der Immobilien in
Fürstenfeldbruck und München, Schwanthalerstraße ist
zu beachten, dass im Rahmen der Kaufpreisbestimmung
in gewissem Umfang bei Staffelmietverträgen der durchschnittliche
Mietzins über die Vertragslaufzeit angesetzt
wurde, d.h. in den vereinbarten Kaufpreisen bereits
zukünftige Wertsteigerungen vorweggenommen wurden,
die während der Fondslaufzeit zunächst kompensiert
werden müssen.
Bei den Immobilien in Fürstenfeldbruck und München
handelt es sich sämtlich um Bestandsobjekte, die zwischen
zwei und gut zwanzig Jahren alt sind. Obwohl
eine sachverständige Überprüfung der Immobilien wesentliche
Beanstandungen nicht ergeben hat, kann nicht
vollständig ausgeschlossen werden, dass sich später noch
Baumängel zeigen. Bei der Immobilie München, Ingolstädter
Straße wurde auf eine sachverständige Begutachtung
verzichtet. Sachmängelansprüche gegenüber den
Veräußerern sind weitgehend ausgeschlossen. In der

Investitionsphase bis 31.12.2008 wurden keine Kosten
für Renovierungen/Instandhaltungen kalkuliert, sodass
etwaige Aufwendungen zu Lasten der Liquiditätsreserve
gehen würden.
Sämtliche Grundstücksveräußerer haben erklärt, dass
ihnen schädliche Bodenveränderungen aus der früheren
Lagerung, Verfüllung oder Verarbeitung von gefährlichen
Stoffen (Altlasten) nicht bekannt sind; Schadstoffgutachten
wurden nicht erstellt.
5. Risiken hinsichtlich Prognoserechnung, Ausschüttung
und Anteilswert (prognosegefährdend)
Die Prognoserechnung stellt eine regelmäßig von der
Geschäftsführung zu überprüfende und gegebenenfalls
anzupassende Ertrags- und Liquiditätsplanung der Fondsgesellschaft
dar, bei der Abweichungen von den im Prospekt
zugrunde gelegten Werten selbstverständlich sind.
Die Prognoserechnung beruht auf den zum Zeitpunkt der
Prospekterstellung gegebenen Verhältnissen, Erfahrungen
und Einschätzungen, wie z. B. derzeitigen bzw. zu erwartenden
Inflationsraten und Zinssätzen, Wertentwicklungen
vergleichbarer Objekte in der Vergangenheit sowie dem
bisherigem Vermietungsstand der bereits erworbenen Immobilien.
Sollten sich die tatsächlichen Verhältnisse ungünstiger
entwickeln als für die Prognoserechnung angenommen,
so können Ertrag und Wert der Fondsgesellschaft
geringer ausfallen.
Kosten für Renovierung/Anschlussvermietung können höher
sein, als die in der Prognoserechnung ab 01.01.2009
kalkulierten 2 % der Jahresnettomieteinnahmen. Im Verlaufe
des Fonds anfallende Kosten für Revitalisierungsmaßnahmen
müssten entweder aus den kalkulierten Beträgen
für Renovierung/Anschlussvermietung getragen
werden oder würden - falls diese nicht ausreichend sind
- zu Lasten der Liquiditätsreserve gehen. Auch ein Anstieg
der Bewirtschaftungskosten der Immobilien wäre denkbar,
mit der Folge, dass die insoweit in der Prognoserechnung
ab 01.01.2009 vorgesehenen Beträge nicht ausreichen
könnten. Sämtliche der vorgenannten Änderungen müssten
- soweit möglich - durch die Inanspruchnahme der
Liquiditätsreserve abgedeckt werden.
Die in der Prognoserechnung der Fondsgesellschaft für
die geplante weitere Investition unterstellten Eckdaten
beruhen auf rein fiktiven Annahmen. Es wurden bislang
keinerlei Gespräche bezüglich der weiteren Investition
und deren Finanzierung geführt. Die kalkulierten Kostenansätze
wurden geschätzt. Es besteht das Risiko, dass
sich diese Ansätze bei der tatsächlichen Investition nicht
verwirklichen lassen.
Die vorgesehenen Ausschüttungen werden nicht garantiert
und stehen jedenfalls zunächst in keiner direkten
Beziehung zu den zu erwartenden Gewinnen, sondern
erfolgen teilweise aus der Liquidität.
RISIKOHINWEISE
Auch das prognostizierte Ansteigen der Ausschüttungen
ist nicht sicher. Es kann nicht ausgeschlossen werden,
dass bei drastischen Änderungen der angenommenen
Entwicklung die Mindestgewinne der Stillen Gesellschafter
und die Ausschüttungen an die Kommanditisten nicht
oder nicht in der vorgesehenen Höhe bezahlt werden
können.
Die Prognosedauer bis 2038 enthält keine Aussage über
die tatsächliche Dauer der Fondsgesellschaft. Diese kann
kürzer oder länger sein. Auch können einzelne Kommanditisten
vorher kündigen oder anderweitig ausscheiden.
Bei der Anteilswertermittlung für die Prognoserechnung
ab 01.01.2009 wurde unterstellt, dass eine mögliche Immobilienveräußerung
zum gleichen Faktor wie beim Immobilieneinkauf,
bezogen auf die dann aktuelle Jahresnettomiete
erfolgen kann. Hierbei ist zu berücksichtigen,
dass für die Folgeinvestition Ende 2008 mit einem Einkaufsfaktor
von 14,5 inklusive etwaiger Grunderwerbsteuer,
Maklerkosten sowie Anschaffungsnebenkosten
kalkuliert wurde. Demzufolge müssten beim Verkauf
diese Kosten, soweit sie tatsächlich entstanden sind,
zusätzlich kompensiert werden.
Die Beteiligung für den einzelnen Anleger könnte sich
zusammenfassend grundsätzlich negativer, als in den
Prospektberechnungen angenommen, darstellen. Hinsichtlich
der Auswirkungen einzelner Parameter auf die
Entwicklung einer beispielhaften Anlegerbeteiligung wird
auf die Ausführungen im Kapitel „Fondsentwicklung bei
veränderten Annahmen Sensitivitätsanalyse“ verwiesen.
6. Folgeinvestition (prognosegefährdend)
Die Investitionen der Fondsgesellschaft stehen zum Zeitpunkt
der Prospektlegung bezogen auf das angestrebte
Gesamtvolumen erst knapp zur Hälfte, nämlich hinsichtlich
der Beteiligung an der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG fest (teilweiser Blindpool). Dem entsprechend
sind die tatsächlichen wirtschaftlichen Eckdaten für die
Folgeinvestitionen noch nicht bekannt. Es besteht das
Risiko, dass die im Investitions- und Finanzierungsplan
sowie in der Prognoserechnung für die Folgeinvestitionen
getroffenen Annahmen nicht oder nur teilweise eintreten
bzw. dass geeignete Folgeinvestitionen nicht oder nur mit
zeitlicher Verzögerung getätigt werden können. Dies
könnte geringere Ausschüttungen und eine verminderte
Entwicklung der Vermögenswerte der Fondsgesellschaft
nach sich ziehen.
Sofern beabsichtigt ist, die Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft
mit einer Zielrendite von 7,9 % p. a. anzulegen,
ist nicht auszuschließen, dass keine entsprechende
Anlageform gefunden wird und nur eine geringere Wertentwicklung,
einschließlich Verzinsung erzielbar ist.
Risikohinweise
13

14
Risikohinweise
7. Managementrisiko, Risiko von Interessenskollisionen,
geringer Einfluss der Kommanditisten (anlagegefährdend)
Trotz langjähriger Erfahrung der für die SHB Innovative
Fondskonzepte AG bzw. GmbH handelnden Personen
können Fehlentscheidungen mit negativen Auswirkungen
auf Ertrag und Wertentwicklung der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft nicht ausgeschlossen werden.
Dies gilt insbesondere für fehlerhafte Geschäftsführungsmaßnahmen
bei grundlegenden Investitionsentscheidungen,
wie der Folgeinvestition. Wechsel in der Geschäftsführung
können zu höheren Kostenbelastungen führen
als kalkuliert.
Zwischen der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft einerseits sowie dem Management
bzw. der Leitungsebene der SHB Innovative Fondskonzepte
AG als einem der wesentlichen und maßgeblichen
Dienstleistungspartner andererseits besteht eine
Vielzahl an persönlichen und zum Teil kapitalmäßigen
Verflechtungen. Etwaige Interessenskollisionen mit der
Folge nachteiliger Managemententscheidungen für die
Fondsgesellschaft bzw. Objektgesellschaft können nicht
ausgeschlossen werden.
Die Mitwirkungsrechte der Anleger beschränken sich im
Wesentlichen auf Abstimmung bei Gesellschaftsversammlungen
der Fondsgesellschaft sowie auf Kontroll- und Einsichtsrechte.
Zudem verfügen Stille Gesellschafter bei der
Fondsgesellschaft nur in ganz geringem Umfang über
Stimmrechte.
Auch bei wesentlichen Entscheidungen der Fondsgesellschaft
kann der Anleger überstimmt werden und es können
Entscheidungen ergehen, die nicht in seinem Interesse
sind.
8. Haftungsrisiken des Anlegers (anlegergefährdend)
Für Direktkommanditisten besteht eine persönliche unbeschränkte
Haftung gegenüber Dritten im Zeitraum zwischen
ihrem Eintritt in die Fondsgesellschaft und ihrer
Eintragung in das Handelsregister für Verbindlichkeiten
der Fondsgesellschaft, die in diesem Zeitraum begründet
wurden, sofern dem Vertragspartner die beschränkte
Haftung nicht bekannt ist.
Der für die Fondsgesellschaft handelnde Komplementär
ist verpflichtet, jedem Geschäftspartner gegenüber die
beschränkte Haftung der beitretenden Kapitalanleger vor
Eintragung in das Handelsregister offen zu legen und damit
eine unbeschränkte Haftung auszuschließen. Bei
Nichteinhaltung dieser Verpflichtung hätte der Kommanditist
Schadensersatzansprüche gegen den Komplementär.
Die Haftung des Direktkommanditisten ist damit gegenüber
Dritten praktisch auf die Hafteinlage von 10 % der
gezeichneten Einlage beschränkt, sobald sie voll geleistet
ist.
Risiko und Haftung von Stillen Gesellschaftern und Treuhandkommanditisten
sind in jedem Fall auf ihre Beteiligung
bzw. auf ihre Einlage beschränkt.
Gegenüber der Fondsgesellschaft bzw. der Treuhandkommanditistin
haftet der Kommanditist in jedem Fall,
bis er die von ihm gezeichnete Einlage vollständig erbracht
hat.
Ausschüttungen können zu einer teilweisen Rückzahlung
der Hafteinlage führen, mit der Folge, dass der Kommanditist
Dritten gegenüber für Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft
in Höhe der zurückbezahlten Hafteinlage
haftet.
9. Verkauf der Beteiligung/vorzeitiges Ausscheiden
(prognosegefährdend)
Für den Handel mit Stillen Beteiligungen und Kommanditanteilen
gibt es - nach wie vor - keinen geregelten
öffentlichen Markt. Diese können deshalb nicht ohne
Weiteres verkauft werden.
Da sowohl auf Ebene der Fondsgesellschaft als auch der
Objektgesellschaft und im Zusammenhang mit der geplanten
weiteren Investition jeweils die bei der Mittelverwendung
ausgewiesenen Kosten anfallen, wird zunächst
ein erheblicher Teil der Einlagen für diese Kosten
verwendet und steht nicht für vermögens- und werterhöhende
Investitionen zur Verfügung.
Bei einem Verkauf des Kommanditanteils in den ersten
Jahren oder einem vorzeitigen Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft
ist deshalb nur mit einem Verkaufspreis bzw.
einem Abfindungsguthaben unter der einbezahlten Einlagensumme
zu rechnen.
Dieses Angebot ist deshalb nicht geeignet für Anleger,
die eine absolut sichere, fest verzinsliche Kapitalanlage
mit einer der Höhe nach feststehenden und auch kurzfristig
möglichen Rückzahlung des investierten Kapitals
suchen.
Soweit Vollzahler und Halbzahler nach dem Fondsgesellschaftsvertrag
die Möglichkeit haben, per 31.12.2020 die
Hälfte ihrer Ersteinlage zurückzufordern, bestimmt sich
der Auszahlungsbetrag nach dem tatsächlichen wirtschaftlichen
Wert zum 31.12.2020, der abweichend von der
Prognoserechnung ab 01.01.2009 auch kleiner als 100
Prozent der Ersteinlage sein kann.
10. Risiken hinsichtlich der steuerlichen und rechtlichen
Rahmenbedingungen (prognosegefährdend)
Die Konzeption des Beteiligungsangebots beruht auf dem
zur Zeit der Prospekterstellung geltenden Zivil- und
Steuerrecht. Änderungen von Gesetzen, Rechtsprechung
und/oder Verwaltungspraxis können zu anderen als den
in diesem Prospekt dargestellten Ergebnissen führen. Es
kann nicht ausgeschlossen werden, dass Finanzbehörden

oder Gerichte die im Prospekt dargestellten Sachverhalte
anders beurteilen, als in der Prognoserechnung angenommen.
Vor allem gesetzgeberische Änderungen im Miet-
und Steuerrecht können einen negativen Einfluss haben.
Zum Ende des vergangenen bzw. zu Beginn des aktuellen
Jahres wurde eine Vielzahl von neuen Gesetzesänderungen
verabschiedet bzw. auf den Weg gebracht. Des
Weiteren wurde vom Bundeskabinett am 14.03.2007 ein
Entwurf eines Unternehmensteuerreformgesetzes 2008
verabschiedet, der unter anderem auch die Einführung
einer allgemeinen Abgeltungsteuer im Bereich der Kapitaleinkünfte
vorsieht. Dies hätte sowohl Auswirkungen
auf etwaige Einkünfte der Fondsgesellschaft aus der Anlage
ihrer Liquiditätsreserve als auch für die Stillen Beteiligungen.
Derzeit kann nicht abschließend beurteilt werden,
ob, in welcher Form und ab wann die geplanten
Änderungen in Kraft treten bzw. in welcher Tragweite
sich die gerade erst in Kraft getretenen Steueränderungen
auswirken werden.
Das vorliegende Beteiligungsangebot fällt nach Auffassung
der Prospektherausgeberin in den Anwendungsbereich
des § 15 b EStG, dessen Auswirkungen und Tragweite
noch nicht abschließend beurteilt werden können.
Insoweit hat die Finanzverwaltung zwar inzwischen ein
Anwendungsschreiben für § 15 b EStG vorbereitet; dies
liegt aber erst im Entwurf vor und es bleibt abzuwarten,
in welcher Form dieses verabschiedet wird.
Werbungskosten können grundsätzlich nur in dem Kalenderjahr
geltend gemacht werden, in dem sie geleistet
werden. Verschieben sich Ausgabenpositionen, z. B.
durch Verzögerungen beim Abfluss von Dienstleistungsgebühren,
so können sich negative Abweichungen von
den prognostizierten Ergebnissen ergeben.
Sofern die persönlichen Vermögens- und Einkommensverhältnisse
des Anlegers von den in der Beispielrechnung getroffenen
Annahmen abweichen, kann dies für den Anleger
zu einem ungünstigeren steuerlichen Ergebnis führen.
Das zugrunde liegende Steuerkonzept ist - ebenso wie diejenigen
der Vorgängerfonds - noch nicht betriebsgeprüft.
11. Bonitätsrisiko wesentlicher Vertragspartner (anlagegefährdend)
Es besteht das Risiko, dass wesentliche Vertragspartner
ausfallen. Dieses Bonitätsrisko trägt die Fondsgesellschaft
und damit jeder Anleger.
Wesentliche Vertragspartner sind insbesondere die SHB
Innovative Fondskonzepte AG, die konzeptgemäß eine
Vielzahl von Dienstleistungen gegenüber der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft übernommen hat.
Hierzu zählen auch bereits vorhandene oder zukünftige
wesentliche Mieter, insbesondere die vorhandenen drei
RISIKOHINWEISE
Großmieter.
Falls während der Fondslaufzeit die Komplementärgesellschaft,
die nur über das für eine Gesellschaft mit beschränkter
Haftung gesetzlich vorgeschriebene Mindestkapital
verfügt, insolvent wird, müsste diese gegen einen
neuen Komplementär ausgetauscht werden.
12. Mitfinanzierungsverantwortung der Stillen
Gesellschafter (anlagegefährdend)
Nach dem Vertrag über eine Stille Beteiligung mit Wandlungsrecht
sind die Stillen Gesellschafter grundsätzlich
nicht am laufenden Verlust der Fondsgesellschaft beteiligt.
Allerdings sind ihre Ansprüche auf Gewinnbeteiligung sowie
Rückzahlung ihrer Einlage nachrangig gegenüber anderen
Gläubigern der Fondsgesellschaft. Zudem sind diese
Ansprüche solange und soweit ausgeschlossen, soweit
die Fondsgesellschaft diese nicht oder erst zu einem späteren
Zeitpunkt bedienen kann und anderenfalls in wirtschaftliche
Schwierigkeiten geraten würde. Im Ergebnis
tragen daher Stille Gesellschafter – vergleichbar den anderen
Anlegern – auch eine Finanzierungsverantwortung
für die Fondsgesellschaft.
Sofern zum 31.12.2010 bzw. zum 31.12.2013 mehr als
die in der Prognoserechnung ab 01.01.2009 kalkulierten
50 % der Stillen Beteiligten ihr Kapital von der Fondsgesellschaft
zurückfordern würden, wäre diese nur durch
Aufnahme zusätzlicher Finanzierungsmittel in der Lage,
die Stillen Beteiligungen sofort zurückzuzahlen. Anderenfalls
könnten die Rückzahlungen der Einlagen der Stillen
Beteiligten nur sukzessive vorgenommen werden. Ergänzend
wird hierzu auf die Ausführungen im Kapitel „Fondsentwicklung
bei veränderten Annahmen Sensitivitätsanalyse“
verwiesen.
13. Risiken der privaten Anteilsfinanzierung
(anlegergefährdend)
Nimmt ein Anleger zur Finanzierung der Einlage Kredite
auf, so sind die Zins- und Tilgungsleistungen unabhängig
von der Entwicklung der Vermögensanlage zu bezahlen
und auch dann zu erbringen, wenn die Fondsgesellschaft
niedrigere als die prospektierten oder gar keine Ausschüttungen
leisten oder liquidiert würde.
Sollte aufgrund von Finanzierungskosten auf Anlegerebene
(sog. Sonderwerbungskosten) die Überschusserzielungsabsicht
eines Anlegers zu verneinen sein, so wären
sämtliche im Zusammenhang mit der Beteiligung an der
Fondsgesellschaft entstehende Aufwendungen überhaupt
nicht, auch nicht im Wege der Verrechnung mit zukünftigen
positiven Einnahmen aus der Beteiligung abzugsfähig.
Wird der Anteil finanziert oder werden hierfür zusätzliche
persönliche Werbungskosten geltend gemacht, ist in jedem
Einzelfall zu prüfen, ob die Gefahr besteht, dass hierdurch
kein Totalüberschuss erreicht werden kann. Dies
sollte durch einen erfahrenen Steuerberater geschehen.
Risikohinweise
15

16
„was gut durchdacht und
vorbereitet, ist meistens
von erfolg begleitet“

INNOVATIVES
SICHERUNGSKONZEPT
Um die Besonderheit des Fondskonzepts zu verdeutlichen,
sollten folgende Themenbereiche betrachtet
werden:
1. Unterschiedliche Anlegerinteressen
Es ist mit diesem Angebot gelungen, die Interessen
von Großanlegern und Immobilieneinsteigern aufeinander
abzustimmen. Präferenz des Großinvestors ist
es, möglichst steuerlich optimierte und hoch rentierliche
Investitionen vorzunehmen, die eine hervorragende
Ertragserwartung mit einer vergleichsweise geringen
Verlustanfälligkeit kombiniert. Ein Immobilieneinsteiger
möchte, ebenso wie ein Großanleger, über die Vorteile
einer Großinvestition, die er alleine nicht tätigen kann,
sicheren Vermögensaufbau und Altersvorsorge betreiben.
Das Kapital des Großanlegers dient dazu, die Investition
kostengünstig durchzuführen. Die Sparraten des Einsteigers
führen zu einer langfristigen Liquiditätszufuhr bei
der Fondsgesellschaft, die zur Ablösung von Fremdmitteln
verwendet werden können. Die Kombination von
Großanlegern und Immobilieneinsteigern macht die
Investition in unsere Fondsgesellschaft für beide Seiten
besonders attraktiv.
2. Immobilien und Liquidität
Durch die Fremdfinanzierung von Immobilien erhöht
sich das Risiko einer Investition. Der Idealfall wäre, die
Investition ausschließlich mit Eigenkapital zu erwerben.
Dies ist aber aus wirtschaftlichen Gründen nicht sinnvoll.
Das SHB-Konzept ist darauf ausgerichtet, anfänglich
die positiven wirtschaftlichen Vorteile einer finanzierten
Immobilie zu nutzen. Im weiteren Verlauf werden die
Einzahlungen der ratierlichen Zahler dafür verwendet,
die Immobilieninvestitionen zu entschulden.
investitionsgrundlagen
17

3. Schneller Kapitalrückfluss
Durch die Kapitalstruktur des SHB-Fonds ergeben sich
Vorteile wie langjährige, steuerfreie Ausschüttungen, die
zu einem schnellen Kapitalrückfluss für die Anleger führen.
In der Grafik wird ein Steuersatz von 30 % inklusive
Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer unterstellt. Bei
vergleichbaren Fondsangeboten muss der Anleger in der
Regel mit wesentlich längeren Bindungszeiten für sein
Kapitalrückfluss nach Steuern (RENDITEMAXX 30.000 €)
40.000
38.000
36.000
34.000
32.000
30.000
28.000
26.000
24.000
22.000
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
2007
2008
2009
Liquidität nach Steuern
bezogen auf die Beteiligungssumme
ohne Abwicklungsgebühr
* Bezogen auf den tatsächlichen
wirtschaftlichen Wert
2010
2011
2012
2013
2014
nach 6 Jahren
36,0 %
2015
INNOVATIVES
SICHERUNGSKONZEPT
Kapital rechnen. Im Jahr 2020 endet der hier dargestellte
Betrachtungszeitraum. Anleger nach Kapital 1
(RENDITEMAXX), die von ihrer Option auf hälftige
Rückforderung ihrer Ersteinlage per 31.12.2020 zum
tatsächlichen wirtschaftlichen Wert Gebrauch machen,
sind ab diesem Zeitpunkt immer noch mit 50 % der
Zeichnungssumme beteiligt.
2016
PROGNOSE
2017
2018
2019
2020
SHB - Fonds mit
50 % - Option*
SHB - Fonds ohne
50 % - Option*
31.12.2020
mit Option*: 125 %
ohne Option*: 77 %
investitionsgrundlagen
19

20
FÜR JEDEN ANLEGER
DIE RICHTIGE BETEILIGUNG
Optimale Rendite,
sofortige Ausschüttung
RENDITEMAXX (Kapital 1)
Diese Beteiligungsform ist für Anleger
geeignet, die eine hohe Rendite mit
sofortigen Ausschüttungen erreichen
möchten, zum Beispiel wenn ein
6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6
7 7 7 7
größerer Anlagebetrag, Zuflüsse aus
Erbschaft oder die Auszahlung einer
Lebensversicherung zum weiteren Vermögensaufbau
zur Verfügung stehen.
8 8 8 8 8 8 8 8
50 % Rückzahlungsoption im Jahr 2020 (vgl. § 25 Absatz 4 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft).
9 9 9 9 9

Kapitaleinzahlung
50 %
Kapitalaufbau durch
prognostizierte
Ausschüttung*
Clevere KOMBI (Kapital 2)
Investoren, die einen einmaligen Anlagebetrag
zur Verfügung haben und nicht auf
die laufenden Ausschüttungen angewiesen
sind, können 50 % ihrer Beteili gungssumme
zuzüglich 2,5 % anteiliger Abwicklungsgebühr
sofort einbezahlen. Die halbjährlichen
Ausschüttungen werden dem Kapitalkonto
gutgeschrieben („Thesaurierung“), wodurch
sich in relativ kurzer Zeit eine Verdopplung
der anfänglichen Investitionssumme ergibt.
Somit entsteht ein maximaler Vermögensaufbau.
Die anschließenden hohen Barausschüttungen
können etwa als zusätzliche
Einkunftsbausteine in späteren Lebensabschnitten
oder für individuelle Investitionen
verwendet werden.
50 % Rückzahlungsoption im Jahr 2020 (vgl. § 25 Absatz 4 des Gesellschaftsvertrages der
Fondsgesellschaft). Der Barausschüttungsbeginn kann durch Sondereinzahlungen jederzeit
vorverlegt werden.
* 6 % p. a. auf die Ersteinlage und 5,75 % p. a. auf thesaurierte Ausschüttungen
FÜR JEDEN ANLEGER
DIE RICHTIGE BETEILIGUNG
prognostizierte Ausschüttung ab 6,875 % p. a. steigend
Vermögenszuwachs
durch Thesaurierung
investitionsgrundlagen
21

22
FÜR JEDEN ANLEGER
DIE RICHTIGE BETEILIGUNG
Der Weg zur
Immobilienbeteiligung
ohne persönliche
Kreditaufnahme
durch den Anleger
Geringe Anzahlung,
monatliche Raten
Respektables
Polster für den
Ruhestand
Kapitaleinzahlung
10 %
Kapitalaufbau durch
mtl. Sparraten und
5,75 % p. a. prognostizierte
Ausschüttung
IMMORENTE Plus (Kapital 3)
Eine ideale Anlageform für junge Berufstätige
mit mittlerem Einkommen, die eine
zusätzliche Vorsorge für spätere Lebensabschnitte
aufbauen möchten. Die geringe
Anzahlung und die bequemen monatlichen
Raten ermöglichen es vielen Anlegern, Vorteile
zu nutzen, die sonst nur Großanlegern
vorbehalten sind.
Durch die hohen Barausschüttungen nach
Volleinzahlung ergeben sich ein sinnvolles
Zusatzeinkommen und ein respektables
Polster für den Ruhestand.
Die Ersteinlage von 5 % sowie die Ab wicklungsgebühr
in Höhe von 5 % der Zeichnungssumme
können auch ratierlich erbracht
werden (Kapital 4 ca. 170 Monate).
prognostizierte Ausschüttung ab 6,75 % p. a. steigend
Der Barausschüttungsbeginn kann durch Sonderzahlungen jederzeit vorverlegt werden.

CLASSIC (Kapital 5, Stille Beteiligung)
6 6 6
Anleger, die zeitnah über ihr Kapital verfügen
möchten und gleichzeitig hohe Einnahmen-
und Kapitalsicherheit suchen, sind in
dieser Beteiligungsvariante gut aufgehoben.
Nach Beendigung der Stillen Beteiligung
können sie die Rückzahlung (beachten Sie
hierzu die Nachrangabrede gemäß § 16 Absatz
3 des Vertrages über eine Stille Betei-
7,5
FÜR JEDEN ANLEGER
DIE RICHTIGE BETEILIGUNG
ligung mit Wandlungsrecht, vgl. Risikohinweis,
Seite 15) oder eine Wandlung in Kapital
1 (RENDITEMAXX), in eine wertbeständige
Immobilienbe teiligung verlangen.
Durch den Entscheidungs spielraum kann
jeder Anleger entsprechend seinen persönlichen
Verhältnissen agieren.
„Kurzläufer“ mit
3 bzw. 6 Jahren Laufzeit
bis 31.12.2010 mit 6,0 % p. a
bis 31.12.2013 mit 7,5 % p. a
investitionsgrundlagen
23

24
„jedes starke bild wird wirklichkeit“
antoine de saint-exupéry

Die SHB Innovative Fondskonzepte AG vereint die
langjährige Erfahrung ihrer Aktionäre und Vorstände
in den Bereichen Konzeption, Vertrieb und Verwaltung
geschlos sener Immobilienfonds.
Seit Gründung wurde durch die SHB-Unternehmensgruppe
insgesamt ein Fondsinvestitionsvolumen von
ca. 1,1 Milliarden € erfolgreich konzi piert und
vertrieben.
ERFOLG DURCH KOMPETENZ –
SHB - UNTERNEHMENSGRUPPE
Auszüge aus der Leistungsbilanz * : Unter dem Markenzeichen „SHB“ platzierte Immobilienfonds
Fonds Gesamt-
Investition **
BusinessPark
Stuttgart
Eigenkapital ** Ausschüttung ** Tatsächliche
Ausschüttung
352 Mio. € 148 Mio. € 7 % p. a. �wie prospektiert
Carré Göttingen 238 Mio. € 104 Mio. € 6 % bzw.
7% *** p. a.
Erlenhofpark
München-Unterhaching
Altersvorsorgefonds KG
TechnologiePark Köln
Die innovativen Fondskonzepte setzen neue Maßstäbe
in der Qualität und Sicherheit von Immobilienfonds.
Unsere Unternehmensausrichtung: Konzep tion,Vermarktung
und Verwaltung von geschlossenen deutschen Immobilienfonds,
die durch ihre Qualität und Sicherheit
die Interessen der Anleger in den Vordergrund stellen.
168 Mio. € 96 Mio. € 6 % bzw.
7% **** p. a.
353 Mio. € 145 Mio. € 6 % bzw.
7% **** p. a.
�wie prospektiert
�wie prospektiert
�wie prospektiert
* Die vollständige Leistungsbilanz ist kostenfrei erhältlich bei SHB Innovative Fondskonzepte AG, Keltenring 10-12, 82041 Oberhaching, E-mail: office@shb-ag.de
** Gemäß Prospekt *** Ab 50.000 € **** Ab 100.000 €
Da eine Betriebsprüfung noch nicht erfolgt ist, können noch keine abschließenden Aussagen zum steuerlichen Ergebnis getroffen werden.
investitionsgrundlagen
25

26
STANDORT MÜNCHEN
Türme der Frauenkirche
Rathaus am Marienplatz
Blick über Münchens Innenstadt
Wirtschaft
Die bayerische Landeshauptstadt ist einer
der wichtigsten Wirtschaftsstandorte
Deutschlands und gehört zu den bedeutendsten
Wirtschaftszentren Europas. Münchens
Stärke beruht auf der Vielseitigkeit seiner
Wirtschaftsstruktur, einem Mix aus Global
Playern und lebendigem Mittelstand, hervorragend
qualifizierten Arbeitskräften und
einer ausgezeichneten Infrastruktur.
Unternehmen aus allen Branchen und Wirtschaftszweigen
operieren in München; jeder
einzelne Zweig stützt den Wirtschaftsstandort
und trägt zu seiner Prosperität bei. München
ist mit rund 1,3 Millionen Einwohnern die
drittgrößte Stadt Deutschlands.
Die Landeshauptstadt Bayerns ist der bedeutendste
deutsche Allfinanzplatz sowie
mit Abstand der größte Versicherungsplatz
Deutschlands und außerdem mit 160 Banken
der wichtigste Bankenplatz nach Frankfurt.
Das Messegelände in München-Riem gehört
weltweit zu den Top Ten und verfügt über
eine aufwändige Infrastruktur.
Verkehrsanbindung
München hat eine leistungsstarke Infrastruktur
mit acht sternförmig auf die Stadt zulaufenden
Autobahnen, einem S-Bahnnetz mit
einem Einzugsgebiet von etwa 40 Kilometern,
ICE-Anschluss und Deutschlands zweitgrößtem
Flughafen sowie einem weitläufigen
U- und Trambahnnetz im Stadtgebiet.
Bildung
Nicht nur wirtschaftlich sondern auch wissenschaftlich
betrachtet genießt München
durch die Ludwig-Maximilian-Universität
und die Technische Universität einen exzellenten
Ruf.
Die positiven Rahmenbedingungen, wie Freizeitangebot,
Erholungsmöglichkeiten, kulturelles
Umfeld und Lebensqualität, spielen für
die Ansiedlung und das Anwerben qualifizierter
Arbeitskräfte eine wichtige Rolle.
So zeichnet sich München seit Jahren im
Vergleich der deutschen Großstädte durch
die niedrigste Arbeitslosenquote und die
höchste Kaufkraft aus.

STANDORT FÜRSTENFELDBRUCK
Die große Kreisstadt Fürstenfeldbruck im gleichnamigen Landkreis liegt ca. 25 km nordwestlich der bayerischen
Landeshauptstadt und ist ein Teil der Metropolregion München. In der großen Kreisstadt leben derzeit knapp
34.000 Einwohner, im Landkreis ca. 200.000 Einwohner. Der Name der Stadt besteht aus einer Aneinanderreihung
der Namen des 1263 gegründeten Zisterzienserklosters Fürstenfeld und der Ansiedlung Bruck.
Wirtschaft
Die ausgewogene Wirtschaftsstruktur Fürstenfeldbrucks
basiert auf einer gesunden Mischung
von Unternehmen unterschiedlicher
Größen und Branchen. Viele mittelständische
Unternehmen und einige Global Player haben
hier ihren Sitz. Die Arbeitslosenquote in der
Stadt liegt bei 3,6 % (Quelle: Bundesagentur
für Arbeit, Stand 02/2007). Zu den größten
Arbeitgebern zählen die Europazentrale von
National Semiconductor, die Coca-Cola Erfrischungsgetränke
AG sowie die König Ludwig
Schlossbrauerei Kaltenberg.
Verkehrsanbindung
Fürstenfeldbruck ist über die Autobahnen A8
München-Stuttgart und die A96 München-Lindau
sowie die Bundesstraßen B2 und B471
verkehrstechnisch sehr gut angebunden. In
nur ca. 35 Fahrminuten ist die Innenstadt
Münchens erreichbar. Der öffentliche Personennahverkehr
ist durch örtliche Buslinien
gewährleistet. Mit der S-Bahn S8 erreicht man
in ca. 30 Minuten die Münchner City.
Blick auf die Amper
Kloster Fürstenfeldbruck
Bildung
Zu den ortsansässigen staatlichen Einrichtungen
gehört der Fliegerhorst Fürstenfeldbruck
mit der Offizierschule, auch als Wiege der
Luftwaffe der Bundeswehr bezeichnet, sowie
die bayerische Hochschule für öffentliche
Verwaltung und Rechtspflege, Fachbereich
Polizeischule der Kommissare. In Fürstenfeldbruck
gibt es drei Grund- und Hauptschulen,
eine Berufsoberschule und eine
Fachoberschule, drei Gymnasien und die
staatliche Berufsschule.
Kultur und Freizeit
Die große Kreisstadt Fürstenfeldbruck verfügt
über einen historischen Stadtkern und eine große
Anzahl von Freizeitmöglichkeiten wie Sportanlagen
und Naherholungsgebiete. In den
letzten Jahren hat sich Fürstenfeldbruck durch
die räumliche Nähe zur Stadt München als gesuchte
Wohnlage im Nordwesten entwickelt.
standort
27

STANDORT MÜNCHEN UND FÜRSTENFELDBRUCK
München, Schwanthalerstraße 10
Die Immobilie befindet sich in der
Münchner Innenstadt, südwestlich
des Münchner Karlsplatzes (Stachus)
und ca. 5 Gehminuten südöstlich
des Münchner Hauptbahnhofes.
Die Fußgängerzone mit allen namhaften
Filialisten ist in ca. 5 Gehminuten
erreichbar. Unmittelbar
gegenüber der Immobilie
befindet sich
der Haupteingang
des national und
international bekannten
Deutschen
Theaters.
B 2
B 471
Alling
Olching
FÜRSTENFELDBRUCK
Lage der Objekte
Puchheim
In der Schwanthalerstraße
befinden sich zahlreiche 3- und
4-Sternehotels, diverse Kultureinrichtungen,
Banken und Büroobjekte.
Am Karlsplatz (Stachus) liegt
der Hauptknotenpunkt des öffentlichen
Personennahverkehrs der Stadt München
mit S- und U-Bahn-Stationen sowie verschiedenen
Trambahnhaltestellen. Insgesamt verfügt
sie über eine sehr gute Infrastruktur.
München, Ingolstädter Straße 40
Das Objekt befindet sich im Münchner Norden an der
Westseite der Ingolstädter Straße, Ecke Frankfurter Ring.
In unmittelbarer Nachbarschaft liegt der über die Stadtgrenzen
hinaus bekannte Euro-Industriepark, in dem
sich überwiegend Großfilialisten, wie Mediamarkt,
Wal-Mart und vergleichbare Unternehmen in den
letzten 20 Jahren angesiedelt haben.
Die Immobilie ist mit dem Auto vom Stadtzentrum Münchens
in ca. 15 Fahrminuten erreichbar. Der Anschluss
von außerhalb ist durch zwei Autobahnen gewährleistet.
Die Autobahn-Umgehung München-Ost ist in ca.
5 Fahrminuten erreichbar, die A9 Richtung Nürnberg
in ca. 3 Fahrminuten.
Die Anbindung durch den öffentlichen Personennahverkehr
erfolgt durch zwei Buslinien, die unmittelbar
am Objekt ihre Haltestationen haben. Gute gesuchte
Gewerbelage im Münchner Norden.
Fürstenfeldbruck, Industriestraße 10/10a
und Livry-Gargan-Straße 10
Die Immobilien befinden sich in der Kreisstadt Fürstenfeldbruck,
die ca. 25 km westlich der Münchner Innenstadt
liegt.
A 99
SCHWANTHALERSTR.
Lage des Objektes
INGOLSTÄDTERSTR.
Lage des Objektes
Die Objekte sind von der Münchner Innenstadt in
ca. 30 Fahrminuten zum einen über die Autobahnen A8
München-Stuttgart zum anderen über die A96 München-
Lindau erreichbar. Über die Bundesstraße B471 sind die
im Fürstenfeldbrucker Stadtteil Buchenau liegenden Objekte
an die Autobahnen angeschlossen. Die wirtschaftliche
Struktur Fürstenfeldbrucks wird durch eine gesunde
Mischung aus Klein-, Mittel- und Großbetrieben gebildet.
Unmittelbar zwischen den beiden Immobilien befindet
sich der Sitz der international bekannten Marke
Coca-Cola. Von dort werden der gesamte Bereich München
und die Umlandgemeinden mit Erfrischungsgetränken
versorgt.
In den letzten Jahren ist eine gute bis sehr gute Infrastruktur
entstanden. Im selben Zeitraum hat sich gegenüber
den beiden Immobilien das Einkaufszentrum Buchenau
mit dem regional bekannten Amper-Einkaufszentrum, Geschäften
des täglichen Bedarfs, einem Kino, einem Aldi
und einem Lidl Markt etabliert. Die S-Bahn-Station
Buchenau mit Verbindung zur Münchner Innenstadt ist
in 2 Gehminuten erreichbar. Gute und verkehrsgünstige
Gewerbelage im westlichen Großraum München.
standort
29

30
MÜNCHEN, SCHWANTHALERSTRASSE 10
Schwanthalerstrasse 10
Nachtaufnahme, Schwanthalerstrasse 10 Schwanthalerstrasse 10

Hauptbahnhof
Hauptbahnhof
U1,2,4,5,7,8
SCHWANTHALER-
STRASSE 10
Deutsches
Theater
17,20,21
Kolpinghaus
Schwanthalerstraße 10
Allgemeine Objektdaten
MÜNCHEN, SCHWANTHALERSTRASSE 10
Karlsplatz
(Stachus)
20,21
Lenbachplatz
U4,5
Karlstor
Anschrift Schwanthalerstraße 10, 80336 München
Nutzung Wohn- u. Geschäftshaus
Baujahr 2003 / 2004
Grundstücksfläche 1.390 m²
Gesamtmietfläche 4.939 m²
Ladenfläche 620 m²
Bürofläche 3.567 m²
Lagerfläche 249 m²
Wohnungen mit einer Fläche von 504 m²
Stellplätze (aussen) 19
Stellplätze (Tiefgarage) 30
Vermietungsstand 100 %
Mieter Mietfläche
Nettomiete
Das im Jahr 2004 fertig gestellte Bürogebäude mit 7
Wohnungen im Dachgeschoss ist zu 100 % vermietet.
Genutzt werden die Büro- und Lagerflächen von zwei
Banken, einer Fluglinie, einer Rechtsanwaltskanzlei,
zwei Verlagsunternehmen u. a. dem Schulbuchverlag
"Klett", drei Softwarefirmen, einem Zahnarzt und
einer Spielothek.
Miete
pro m²
Beginn Ende Sonderkündigungsrecht
Verlängerung
in m²
mtl. in €
Schwanthalerstraße 10
7 Wohnungen 504 6.444 12,78 gesetzl.
Commercial Bank of Greece 333 10.198 30,62 01.11.03 31.10.2013 31.10.08 5 Jahre
Nowak (Casino) 452 25.315 56,00 01.09.03 31.08.2013 2 x 5 Jahre
Miva (Espotting) 235 3.358 14,29 01.01.04 31.12.2008
Kalotas (Zahnarzt) 210 3.600 17,18 01.03.04 28.02.2014 2 x 5 Jahre
Klett Verlag 450 6.396 13,77 01.04.05 30.04.2010 5 Jahre
RA Rieger 333 4.125 12,09 01.04.05 31.03.2015 5 Jahre
DSL Bank 734 8.808 12,00 12.03.04 11.03.2009 2 x 5 Jahre
Turkish Airlines 300 3.882 12,94 01.08.06 31.07.2011
Augeo Software 259 3.407 13,15 18.04.05 30.04.2008 3 Jahre
PDF Solution 697 9.176 13,16 01.01.07 31.12.2011 5 Jahre
CPZ Verlag 407 5.055 12,42 01.06.07 31.05.2017 31.05.13
Sonst 25 486
Summe 4.939
Stellplätze (aussen)
19 2.014 106,00
Stellplätze (Tiefgarage)
30 4.170 139,00
Summe mtl.
96.384
Summe p. a.
1.156.608
standort
31

32
MÜNCHEN, INGOLSTÄDTER STRASSE 40
Verkaufsräume
Ansicht von der Ingolstädter Straße

Ingolstädter Straße 40
Allgemeine Objektdaten
MÜNCHEN, INGOLSTÄDTER STRASSE 40
Karlsfeld 99
INGOLSTÄDTER-
STRASSE 40
Isma
Nymphen-
Schloss burg
Nymphenburg
Moosach
Neuhausen
Olympiagelände
Hauptbahnhof
Milbertshofen
Schwabing
Die Immobilie im Münchner Norden ist zu 100 % vermietet.
Hauptmieter ist die Schustermann & Borenstein
GmbH. Diese betreibt im Objekt ihre Hauptverwaltung
und einen Textillagerverkauf. Das Unternehmen exportiert
hochwertige Textilartikel.
Die Restflächen werden von einem Parfümerieeinzelhandel
mit Bürotrakt und Lager, einer Druckerei, einer
Änderungsschneiderei, einem Zulieferer für BMW, zwei
Textilgroßhändlern und einer Modeagentur genutzt.
Anschrift Ingolstädter Straße 40, 80807 München
Nutzung Textilverkaufslager mit Büroflächen
Baujahr 1983, Lfd. Sanierung und Modernisierung bis ins Jahr 2006
Grundstücksfläche 8.221 m²
Gesamtmietfläche 11.174 m²
Verkaufsfläche 6.563 m²
Bürofläche 3.011 m²
Kantine und Lagerfläche 1.600 m²
TG-Stellplätze und Außenstellplätze 143
Vermietungsstand 100 %
Mieter Mietfläche
Karlsl
t
Alte u. Neue
Pinakothek
Residenz
Frauenkirche
Garten
Englischer
9
Hirschau
Flughafen
München/Erding
Freimann
Oberföhring
Bogenhausen
Steinh
Nettomiete
mtl.
Miete
pro m²
in €
Beginn Ende Sonderkündigungsrecht
Verlängerung
in m²
(Option)
Ingolstädterstraße 40
Schustermann & Borenstein GmbH 8.684 134.814 15,52 01.07.07 30.06.2022 3x5 Jahre
Jürgen Rathjen Gmbh (Parfümerie) 355 5.968 16,81 01.01.06 31.12.2015
Jürgen Rathjen Gmbh (Lager) 97 645 6,65 01.01.06
3 Monate
Kündigungsfr.
Wolf Andruck 248 2.307 9,30 01.01.00 30.06.2014
Schneiderei E. Zissou 28 291 10,38 01.07.00 30.06.2007
Inergy Automotiv Systems
Germany GmbH
200 2.656 13,28 01.11.00 31.10.2007
Thomas Völker (Textilgroßhandel) 334 3.173 9,50 01.01.07 31.12.2016 ja, für 185 m²
per 12.2009
Modeagentur P. Fröhlich 109 1.155 10,60 01.07.04 30.06.2014 ja, bei Verlust
der Hauptkollektion
Bestseller Textilhandels GmbH 1.060 10.123 9,55 01.10.00 31.12.2011 3 Jahre
Bestseller Textilhandels GmbH (Lager) 59 392 6,65 01.01.06 3 Monate
Kündigungsfr.
Summe 11.174
TG-Stellplätze und Aussenstellplätze 143
Summe mtl.
161.524
Summe p. a.
1.938.288
standort
33

34
FÜRSTENFELDBRUCK, INDUSTRIESTRASSE 10 / 10 A
Industriestraße 10 A
Industriestraße 10 Industriestraße 10

FÜRSTENFELDBRUCK, INDUSTRIESTRASSE 10 / 10 A
Stuttgart Landshut
Industriestraße 10 und 10 a
Allgemeine Objektdaten
8
Maisach
Fürstenfeldbruck
(Buchenau)
Gilching
96
Olching
Eichenau
Germering
Gröbenzell
Puchheim
B 471
Dachau
Die Mitte 1980 und in den 90er Jahren erstellten Immobilien
werden hauptsächlich von zwei Mietern genutzt. Der
Hauptmieter ist die Deutschland Niederlassung der Firma
DNSint.com. AG, die im Jahr 1998 gegründet wurde.
Hauptaktionärin ist die Arrow Europe GmbH, eine Tochterunternehmung
der am New Yorker Stock Exchange gelisteten
Arrow Elektronik Inc.
Die Firma Winthrop Arzneimittel GmbH, vormals Lichtenstein
Pharmazeutika, ist seit dem Jahr 2000 Nutzer der
Fläche im Objekt Industriestraße 10. Seit Januar 2005 ist
die Winthrop Arzneimittel GmbH ein Unternehmen der
Sanofi Aventis Gruppe. Der Standort Fürstenfeldbruck ist
der deutsche Verwaltungssitz der Winthrop Arzneimittel
GmbH. Ca. 500 m² werden an einen Kieferorthopäden
vermietet. Der Vermietungsstand beträgt auch hier 100 %.
Anschrift Industriestraße 10 und 10 a, 82256 Fürstenfeldbruck
Nutzung Bürogebäude
Baujahr Industriestraße 10 1984, Sanierung 1992 und Umbau 1996
Baujahr Industriestraße 10 a 1999
Grundstücksfläche 8.741 m²
Gesamtmietfläche 8.971 m²
Bürofläche 8.571 m²
Lagerfläche 400 m²
Stellplätze (aussen) 71
Stellplätze (Tiefgarage) 103
Vermietungsstand 100 %
Mieter Mietfläche
in m²
92
Oberschleißh
MÜNCHEN
Nettomiete
mtl.
99
8
Miete
pro m²
in €
Beginn Ende Sonderkündigungsrecht
Verlängerung
Industriestraße 10 und 10 a(FFB)
DNS 5.933 61.010 10,3 01.11.99 31.12.2016
Winthrop 2.535 25.325 10,0 15.03.00 31.03.2010 jährliches
Sonderkündigungsrecht
Zahnarzt (noch nicht unterschr.) 503 4.276 8,5 01.04.07 31.03.2017 5 Jahre
Summe 8.971
Stellplätze (aussen)
71 2.585
Stellplätze (Tiefgarage)
103 4.788
Summe mtl.
97.983
Summe p. a.
1.175.799
standort
35

36
FÜRSTENFELDBRUCK, LIVRY-GARGAN-STRASSE 10

FÜRSTENFELDBRUCK, LIVRY-GARGAN-STRASSE 10
Richtung Autobahn Stuttgart/
Flughafen München-Erding
FÜRSTENFELDBRUCK
LIVRY-GARGAN-STRASSE 10
S4
B 471
Richtung
Inning
Autobahn
Lindau
Livry-Gargan-Straße 10
Allgemeine Objektdaten
Buchenau
FÜRSTENFELDBRUCK
INDUSTRIESTRASSE 10/10 a
Anschrift Livry-Gargan-Straße 10, 82256 Fürstenfeldbruck
Nutzung Bürogebäude
Baujahr 1995
Grundstücksfläche 10.798 m²
Gesamtmietfläche 10.382 m²
Bürofläche 9.764 m²
Lagerfläche 618 m²
Stellplätze (aussen) 40
Stellplätze (Tiefgarage) 161
Vermietungsstand ca. 96 %
Mieter Mietfläche
Amper
Nettomiete
Die Immobilie wird seit Anfang 1999 zu 87 % von der
Firma National Semiconductor GmbH genutzt. Vormals
war die GmbH Mieter in der Industriestraße 10.
Die Firma ist eine 100 %-ige Tochter der National Semiconductor
Corporation mit Sitz in Santa Clara, USA.
Hauptbetätigungsfeld ist die Entwicklung von Computerchips.
Der Standort Fürstenfeldbruck ist der europäische
Hauptsitz der Firma.
Die Restflächen werden zum einen von der Adaptron
GmbH, die sich mit dem Großhandel von Datenverarbeitungsgeräten
sowie mit dem Handel von Software
beschäftigt zum anderen von der Firma CIM Computer
Ingenieurbüro Mayr GmbH, einer kleinen Softwareentwicklungsfirma,
genutzt. Der Vermietungsstand beträgt
derzeit 96 %.
Miete
pro m²
Beginn Ende Sonderkündigungsrecht
in m² mtl. in €
Livry-Grarganstraße 10 (FFB)
National Semiconductor (NSC) 8.352 100.224 12,00 04.01.95 31.12.2013
National Semiconductor (Lager) 593 4.569 7,71 04.01.95 31.12.2013
CIM 708 5.500 7,77 01.10.04 30.09.2009
CIM (Lager) 25
Adaptron 264 1.848 7,00 01.01.05 31.12.2009
unvermietet 440
Summe 10.382
Stellplätze (aussen)
40
895
Stellplätze (Tiefgarage)
161 6.632
Summe mtl.
119.668
Summe p. a.
1.436.021
Verlängerung
standort
37

38
investition und finanzierung
bis 31.12.2008
Investition in % der
Gesamt-
investion
Anschaffungskosten Objekte Fürstenfeldbruck und München 85.675.909 €
Anschaffungskosten Objekt 2 inkl. Erwerbsnebenkosten 100.000.000 €
Erwerbsnebenkosten Objekte Fürstenfeldbruck und München 4.826.738 €
in % des Anlegerkapitals
etc., inkl.
Abwicklungsgeb.
Anschaffungskosten gesamt 190.502.647 € 77,03 % 105,69 %
Nebenkosten 311.718 € 0,13 % 0,17 %
Dienstleistungen und Garantien 31.800.000 € 12,86 % 17,64 %
Finanzierungskosten 15.883.216 € 6,42 % 8,81 %
Tilgung Darlehen Objekte Fürstenfeldbruck und München 1.136.784 € 0,46 % 0,63 %
Mindestgewinnanteile Stille Gesellschafter 2.275.000 € 0,92 % 1,26 %
Barausschüttung an Anleger 1.530.000 € 0,62 % 0,85 %
Thesaurierte Ausschüttung 211.565 € 0,09 % 0,12 %
Liquiditätsreserve 3.673.395 € 1,48 % 2,04 %
Investition bis 31.12.2008 247.324.325 € 100,00 % 137,21 %
Einzahlungen ratierliches Kapital 105.854.815 €
Einzahlungen ratierliches Kapital SHB AG 5.650.620 €
Gesamt 358.829.760 €
Anlegerkapital, inkl. SHB AG, Gründungsgesellschafter Objektgesellschaft,
inkl. Abwicklungsgebühr
180.251.000 € 100,00 %
Finanzierung in % der
Gesamt-
investion
Einbezahltes Kommanditkapital bis 31.12.2008
inklusive Abwicklungsgebühr
in % des Anlegerkapitals
etc., inkl.
Abwicklungsgeb.
40.745.565 € 16,47 % 22,60 %
Stille Beteiligung mit Wandlungsrecht 28.000.000 € 11,32 % 15,53 %
Mieteinnahmen Objekte Fürstenfeldbruck und München
(für 18 Monate)
Bankdarlehen Objekte Fürstenfeldbruck und München 75.000.000 €
Bankdarlehen Objekt 2 85.000.000 €
Vorfinanzierung Ansparkapital 10.000.000 €
8.578.760 € 3,47 % 4,76 %
Fremdmittel gesamt 170.000.000 € 68,74 % 94,31 %
Finanzierung bis 31.12.2008 247.324.325 € 100 % 137,21 %
Ausstehendes Kommanditkapital
inklusive Abwicklungsgebühr
105.854.815 €
Ausstehendes ratierliches Kapital SHB AG 5.650.620 €
Gesamt 358.829.760 €
Anlegerkapital, inkl. SHB AG, Gründungsgesellschafter Objektgesellschaft,
inkl. Abwicklungsgebühr
180.251.000 € 100,00 %

Allgemeine Anmerkungen
Die SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München Fonds KG (Fondsgesellschaft)
hält ca. 94 % der Anteile an der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG (Objektgesellschaft).
Diese wiederum hat vier Immobilien, jeweils zwei
in Fürstenfeldbruck und München, erworben.
Außerdem ist Ende des Jahres 2008 eine weitere Investition
mit einem Immobilienkaufpreis von ca.
100.000.000 € (Objekt 2) geplant. Ein konkretes
Immobilienprojekt bezüglich dieser Investition
liegt noch nicht vor.
Der abgebildete Investitions- und Finanzierungsplan stellt
eine konsolidierte Darstellung der Investitions- und Finanzierungspläne
der Fondsgesellschaft sowie der Objektgesellschaft
dar.
Die einzelnen Positionen stellen Nettobeträge (ohne
Umsatzsteuer) dar. Nicht abzugsfähige Vorsteuern
sind separat kalkuliert.
Investition
1. Die kalkulierten Anschaffungskosten für die vier Immobilien
in Fürstenfeldbruck und München, welche
die Objektgesellschaft erworben hat, betragen insgesamt
€ 85.675.909
Sie gliedern sich wie folgt auf die vier erworbenen
Immobilien auf:
Objekt München, Ingolstädter Str. 40: 28.492.892 €
Objekt München, Schwanthalerstr. 10: 18.556.291 €
Objekt Fürstenfeldbruck
Industriestr. 10/10a 17.744.900 €
Objekt Fürstenfeldbruck,
Livry-Gargan-Str. 10: 20.881.826 €
85.675.909 €
Hinsichtlich der näheren Einzelheiten wird auf die Darstellungen
unter „Rechtliche Grundlagen“ verwiesen.
2. Voraussichtlich Ende des Jahres 2008 ist eine Investition
in ein weiteres noch nicht feststehendes Objekt vorgesehen.
Als Anschaffungskosten für dieses Objekt ist ein
Betrag von 100.000.000 € kalkuliert. Es wurde unterstellt,
dass Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und sämtliche Erwerbsnebenkosten
in den Anschaffungskosten enthalten
sind. Die Investitionsentscheidung setzt die Zustimmung
des aus dem Anlegerkreis zu wählenden Beirats/Anlageausschusses
voraus.
annahmen zu investition
und finanzierung bis 31.12.2008
3. Die Erwerbsnebenkosten für die Objekte in Fürstenfeldbruck
und München werden mit 4.826.738 € veranschlagt.
Der Betrag beinhaltet die erwartete Grunderwerbsteuer,
die vereinbarten Maklerkosten sowie geschätzte
weitere Erwerbsnebenkosten und gliedert sich wie folgt:
Grunderwerbsteuer für die vier Objekte
in Fürstenfeldbruck und München 2.998.657 €
Maklerkosten für die vier Objekte in
Fürstenfeldbruck und München 1.571.053 €
Erwerbsnebenkosten für die vier Objekte
in Fürstenfeldbruck und München 257.028 €
4.826.738 €
Der Kauf der vier Fondsobjekte ist ein grunderwerbsteuerpflichtiger
Vorgang. Die Grunderwerbsteuer wurde mit
3,5 % des jeweiligen Kaufpreises kalkuliert.
Die Maklerkosten entsprechen den getroffenen Vereinbarungen
für die Objekte in Fürstenfeldbruck und München.
Danach sind für das Objekt München, Ingolstädter Str. 40
Maklerkosten in Höhe von 1,5 % des Kaufpreises und für
die anderen drei Objekte Maklerkosten in Höhe von jeweils
2 % des Kaufpreises zu entrichten.
Die Erwerbsnebenkosten beinhalten die geschätzten
Notar- und Grundbuchkosten für die Objekte in Fürstenfeldbruck
und München.
Der Ansatz der kalkulierten Erwerbsnebenkosten kann
sich verändern und wird mit den tatsächlich anfallenden
Kosten in Rechnung gestellt. Änderungen gehen
zu Gunsten oder zu Lasten der Liquiditätsreserve.
4. Die nicht umlagefähigen Nebenkosten einschließlich
nicht umlagefähiger Objektverwaltungskosten sowie
nicht abzugsfähige Vorsteuern bis 31.12.2008 wurden
mit 311.718 € angenommen.
Dabei wurde unterstellt, dass für die Objekte Fürstenfeldbruck
und München nicht umlagefähige Nebenkosten
und nicht umlagefähige Objektverwaltungskosten in
Höhe von jeweils 1 % der kalkulierten Mieteinnahmen
anfallen werden.
Ferner wurde bei den Objekten in Fürstenfeldbruck und
München unterstellt, dass - entsprechend dem derzeitigen
Anteil der steuerfreien Vermietung - ca. 6,5 % der
erwarteten Vorsteuern nicht abzugsfähig sind.
Bei der Ende 2008 geplanten - noch nicht feststehenden
- weiteren Immobilieninvestition wurden während der
Investitionsphase keine nicht umlagefähigen Kosten kalkuliert,
weil für diesen Zeitraum auch keine Mieteinnahmen
unterstellt wurden. An nicht abzugsfähigen Vor-
wirtschaftliche
betrachtung
39

40
annahmen zu investition
und finanzierung bis 31.12.2008
steuern wurden hier ⅓ der kalkulierten Vorsteuerbeträge
angenommen.
Die Position setzt sich wie folgt zusammen:
Nicht umlagefähige Nebenkosten für die vier
Objekte in Fürstenfeldbruck und München 85.788 €
Nicht umlagefähige Objektverwaltungskosten
für die vier Objekte in Fürstenfeldbruck
und München 85.788 €
Nicht abzugsfähige Vorsteuern
Fürstenfeldbruck und München 35.642 €
Nicht abzugsfähige Vorsteuern geplante
weitere Immobilieninvestition 104.500 €
311.718 €
5. Vergütungen für Dienstleistungen und Garantien
sind bei der Fondsgesellschaft wie folgt kalkuliert:
Kapitalbeschaffung 16.140.000 €
Abwicklungsgebühr 6.950.000 €
Haftungsvergütung 150.000 €
Geschäftsführungsvergütung 720.000 €
Konzeptionsgebühr 420.000 €
Mittelverwendungskontrolle 10.000 €
Steuerberatung 40.000 €
Einrichtung Mietenverwaltung 125.000 €
Einrichtung Zeichnerverwaltung 315.000 €
Treuhandschaft 20.000 €
Platzierungsgarantiegebühr 2.505.000 €
27.395.000 €
Bei der Objektgesellschaft fallen folgende Vergütungen
für Dienstleistungen und Garantien an:
Kapitalbeschaffung 600.000 €
Abwicklungsgebühr 300.000 €
Haftungsvergütung 600.000 €
Geschäftsführungsvergütung 240.000 €
Mittelverwendungskontrolle 40.000 €
Steuerberatung 160.000 €
Finanzierungsbeschaffung 1.500.000 €
Einrichtung Mietenverwaltung 375.000 €
Prüfung Mietverträge 500.000 €
Platzierungsgarantiegebühr 90.000 €
4.405.00 €
Die vorstehenden Positionen (ohne die genannte Abwicklungsgebühr)
machen ca. 10,0 % der Investition bis
31.12.2008 aus. Zusätzlich fällt eine Abwicklungsgebühr
von 6.950.000 € an. Einschließlich Abwicklungsgebühr
betragen die vorgenannten Positionen ca. 12,9 % der
Investition bis 31.12.2008.
6. Kalkuliert sind folgende Finanzierungskosten:
Zwischenfinanzierungszinsen Objekte
Fürstenfeldbruck und München 970.000 €
Endfinanzierungszinsen Objekte
Fürstenfeldbruck und München 5.613.216 €
Up-front-fee Bank für Endfinanzierung
Objekte Fürstenfeldbruck und München 375.000 €
10 % Damnum für Endfinanzierung geplante
weitere Immobilieninvestition 8.500.000 €
Up-front-fee Bank für Endfinanzierung
geplante weitere Immobilieninvestition 425.000 €
15.883.216 €
Die angesetzten Zwischenfinanzierungszinsen betreffen
ausschließlich kalkulierte Zinsen der Mezzanine-Finanzierung
der Objektgesellschaft. Diese wird - nach Bedarf
- durch die SHB Innovative Fondskonzepte AG für
die Dauer der Investitionsphase der Objektgesellschaft
zu einem Zinssatz von 15 % p. a. zur Verfügung gestellt.
Die Endfinanzierungszinsen resultieren aus der geplanten
Darlehensaufnahme zur Finanzierung der Objekte in
Fürstenfeldbruck und München. Für diese geplante Darlehensaufnahme
wurde auch die vorgenannte up-frontfee
für die finanzierende Bank in Ansatz gebracht.
Zur Finanzierung der Ende 2008 geplanten Immobilieninvestition
ist die Inanspruchnahme eines Damnums in
Höhe von 10 % der geplanten Darlehensaufnahme von
85.000.000 € vorgesehen. Ebenso wird für dieses Darlehen
mit einer up-front-fee für die finanzierende Bank
von 0,5 % des Darlehensbetrages gerechnet.

7. Die Darlehenstilgungen für die Objekte Fürstenfeldbruck
und München sollen bis 31.12.2008 1.136.784 €
betragen.
8. Der Mindestgewinnanteil für die Stillen Gesellschafter
wird in diesem Zeitraum mit 2.275.000 € kalkuliert.
9. An Ausschüttungen an die Kommanditisten ergeben
sich bis 31.12.2008 voraussichtlich 1.530.000 €.
10. Die thesaurierten Ausschüttungen für Ratenzahler
bis 31.12.2008 werden mit insgesamt 211.565 € veranschlagt.
Davon betreffen 210.185 € kalkulierte thesaurierte
Ausschüttungen von Anlegern nach Kapital 3
auf Ebene der Fondsgesellschaft und 1.380 € kalkulierte
thesaurierte Ausschüttungen auf die Ratenzahlungen
der SHB Innovative Fondskonzepte AG auf Ebene der
Objektgesellschaft.
11. Bis 31.12.2008 soll die Liquiditätsreserve für Fondsgesellschaft
und Objektgesellschaft zusammen 3.673.395 €
betragen. Etwaige Änderungen der vorgenannten Kosten
verändern die Liquiditätsreserve.
12. Ab 01.01.2009 sollen Gesellschafter, die ihr Kapital
ganz oder teilweise in Sparraten erbringen, noch
105.854.815 € in die Fondsgesellschaft einbezahlen.
13. Auch die SHB Innovative Fondskonzepte AG erbringt
ihre Kommanditeinlage von 6.000.000 € auf Ebene der
Objektgesellschaft in Raten. Sie soll ab 01.01.2009 noch
5.650.620 € in die Objektgesellschaft einbezahlen.
Finanzierung
1. Das konsolidierte Gesamtkapital soll 173.001.000 €
zuzüglich Abwicklungsgebühr betragen nachdem alle Gesellschafter,
inkl. derer, die ihr Kapital in Sparraten erbringen,
einbezahlt haben. Davon entfallen auf die Fondsgesellschaft
167.000.000 €. Außerdem erbringen die SHB
Innovative Fondskonzepte AG eine Kommanditeinlage
von 6.000.000 € und Herr Markus Schottenhammel eine
Kommanditeinlage von 1.000 € in die Objektgesellschaft.
Das geplante einzuwerbende Kapital der Fondsgesellschaft
setzt sich wie folgt zusammen:
Kapital 1 24.000.000 €
Kapital 2 besteht zu 50 % aus Kapital 1
und zu 50 % aus Kapital 4
Kapital 3 80.000.000 €
Kapital 4 35.000.000 €
Kapital 5 28.000.000 €
Stille Gesellschafter
annahmen zu investition
und finanzierung bis 31.12.2008
Die Abwicklungsgebühr für Kapital 1 bis 4 beträgt
6.950.000 €. Für Kapital 5 fällt keine Abwicklungsgebühr
an.
Bis zum 31.12.2008 sollen planmäßig 40.745.565 €
(inklusive Abwicklungsgebühr) Gesellschaftskapital in
die Fondsgesellschaft bzw. in die Objektgesellschaft
einbezahlt werden. Daneben soll das gesamte Kapital
5 in Höhe von 28.000.000 € in die Fondsgesellschaft
entrichtet werden.
Vom vorstehenden Kapital in Höhe von 40.745.565 €
betreffen 39.885.000 € kalkulierte Einzahlungen der
Anleger nach Kapital 1 bis 4 und 210.185 € thesaurierte
Ausschüttungen der Anleger nach Kapital 3 in
die Fondsgesellschaft.
Weitere 648.000 € betreffen die vereinbarten Ratenzahlungen
der SHB Innovative Fondskonzepte AG und
1.380 € thesaurierte Ausschüttungen der SHB Innovative
Fondskonzepte AG in die Objektgesellschaft.
Schließlich entfallen 1.000 € auf die Einzahlung des
Kommanditkapitals von Herrn Markus Schottenhammel
in die Objektgesellschaft.
Die Kalkulation beruht auf der Annahme, dass die
(Erst-)Einlagen der Anleger vollständig einbezahlt
sind und der gesamte Fonds geschlossen ist.
2. Bis 31.12.2008 werden Mieteinnahmen aus den
Immobilien in Fürstenfeldbruck und München von
8.578.760 € kalkuliert. Mögliche Zinseinnahmen der
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft werden
außer Betracht gelassen.
3. An Bankdarlehen für die Objekte in Fürstenfeldbruck
und München sollen Fremdmittel in Höhe von
75.000.000 € aufgenommen werden. Die Finanzierung
soll zu 100 % in Euro erfolgen. Die unterstellten Darlehenskonditionen
sind der „Übersicht über geplante
Fremdmittelaufnahmen der Fondsgesellschaft und der
Objektgesellschaft“ zu entnehmen.
4. Das kalkulierte Bankdarlehen Objekt 2 betrifft die geplante
Fremdfinanzierung aus der beabsichtigten weiteren
Investition Ende 2008. Wegen der unterstellten Darlehenskonditionen
wird ebenfalls auf die „Übersicht über
geplante Fremdmittelaufnahmen der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft“ verwiesen.
5. Ein Teilbetrag von 10.000.000 € des einzubezahlenden
ratierlichen Zeichnerkapitals soll durch ein Bankdarlehen
vorfinanziert werden. Die kalkulierten Konditionen
sind in der „Übersicht über geplante Fremdmittelaufnahmen
der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft“
dargestellt.
wirtschaftliche
betrachtung
41

42
INVESTITIONSGRUNDSÄTZE
DER FONDSGESELLSCHAFT
Bei der Tätigung weiterer Investitionen sowie der Anlage
der Liquiditätsreserve haben die Geschäftsführer der
Fondsgesellschaft gemäß § 12 Absätze 7 und 8 des Fondsgesellschaftsvertrages
folgende Grundsätze zu beachten:
� Die Investitionen in weitere Anlageobjekte dürfen
insgesamt 100 Millionen € inklusive nicht abzugsfähiger
Vorsteuer sowie einschließlich etwaiger anfallender
Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und Erwerbsnebenkosten,
wie z. B. Notar- und Grundbuchkosten
nicht übersteigen. Sofern die Geschäftsführung
eine Überzeichnung des Gesellschaftskapitals
oder der Stillen Beteiligungen gemäß § 5 Absatz 1
zulässt, erhöht sich der zulässige Investitionsbetrag
entsprechend.
� Bei der für die Anschaffung weiterer Anlageobjekte
vorgesehenen Finanzierung ist zu beachten, dass
sich die SHB Innovative Fondskonzepte AG in einem
gesonderten Vertrag mit der Fondsgesellschaft
verpflichtet hat, die Finanzierungsbeschaffung unentgeltlich
zu erbringen. Hiervon ausgenommen
sind Finanzierungskosten, die an das finanzierende
Institut zu leisten sind, wie z. B. Bankgebühren.
� Es dürfen nur fertig gestellte Immobilien an verkehrsgünstigen
Standorten im Einzugsbereich von
Großstädten der Bundesrepublik Deutschland bzw.
Beteiligungen an vermögensverwaltenden Personengesellschaften,
die solche Immobilien in ihrem Bestand
halten, erworben werden.
� Es sollen überwiegend langfristige Mietverträge mit
einer Mindestlaufzeit von fünf Jahren mit bonitätsmäßig
guten Mietern hinsichtlich des Anlageobjekts
bestehen.
� Der Kaufpreis inklusive nicht abzugsfähiger Vorsteuer
sowie einschließlich etwaiger anfallender Grunderwerbsteuer,
Maklerkosten und Erwerbsnebenkosten
soll das 14,5-fache der tatsächlichen oder kalkulierten
Jahresnettomiete nicht übersteigen.
� Eine Investitionsentscheidung der Geschäftsführung
setzt zu ihrer Wirksamkeit voraus, dass alle nach
dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft vorhandenen
Geschäftsführer sowie der Beirat/Anlageausschuss
zugestimmt haben.
� Die Anlage der Liquiditätsreserve soll mit einer Zielrendite
von 7,9 % p. a. vor Steuern erfolgen. Sofern
die Liquiditätslage der Fondsgesellschaft dies zulässt,
ist auch eine mittelfristige Anlageform unter Beachtung
des Gesellschaftszwecks gemäß § 2 des Fondsgesellschaftsvertrages
zulässig.

„gibt es etwa eine bessere
motivation als den erfolg?“
wirtschaftliche
betrachtung
43

44
PROGNOSERECHNUNG AB 01.01.2009
1 2 3 4 5 6
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
1 Anteilswert in % der Beteiligungssumme *
2 Liquiditätsreserve 3.673 5.749 2.819 4.955 7.310 1.212 4.722
3 Mieteinnahmen Objekte Fürstenfeldbruck und München 5.722 5.729 5.799 5.927 5.941 5.960
4 Mieteinnahmen Objekt 2 6.897 6.897 6.897 6.897 7.393 7.393
5 Erträge aus Liquiditätsreserve 289 453 221 390 576 94
Erträge 12.907 13.078 12.917 13.213 13.910 13.447
6 Darlehenszinsen Objekte Fürstenfeldbruck und München 3.640 3.519 3.392 3.258 3.118 3.272
7 Darlehenszinsen Objekt 2 3.185 3.085 2.981 2.872 2.760 2.643
8 Verwaltungskosten Objekte Fürstenfeldbruck und München 200 200 200 200 214 214
9 Verwaltungskosten Objekt 2 200 200 200 200 214 214
10 nicht umlagefähige Kosten Objekte Fürstenfeldbruck und München 114 115 116 119 119 119
11 nicht umlagefähige Kosten Objekt 2 138 138 138 138 148 148
12 Treuhandkommanditistin 10 10 10 10 11 11
13 Mietausfallwagnis 252 253 254 256 267 267
14 Renovierung /Anschlussvermietung 252 253 254 256 267 267
15 Zinsen Finanzierung Ansparkapital 650 650 650 650 650 650
Kosten 8.642 8.421 8.194 7.960 7.767 7.806
Erträge nach Kosten 4.266 4.657 4.722 5.253 6.142 5.641
16 Barausschüttung Kapital 1 1.440 1.440 1.740 1.740 1.740 2.280
17 Barausschüttung Kapital 1 in % 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00
18 Thesaurierte Ausschüttung Kapital 3 500 749 1.013 1.292 1.587 1.899
19 Thesaurierte Ausschüttung Kapital 3 in %
20 Barausschüttung Kapital 3
21 Barausschüttung Kapital 3 in %
5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75
22 Thesaurierte Ausschüttung Kapital 4 29 121 207 280 340 386
23 Thesaurierte Ausschüttung Kapital 4 in %
24 Barausschüttung Kapital 4
25 Barausschüttung Kapital 4 in %
5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75
26 Thesaurierte Ausschüttung Rateneinzahlungen SHB AG 20 40 61 83 106 131
27 Thesaurierte Ausschüttung Rateneinzahlungen SHB AG in %
28 Barausschüttung Rateneinzahlungen SHB AG
29 Barausschüttung Rateneinzahlungen SHB AG in %
5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75
30 Mindestgewinnanteil Kapital 5 / 6 % 600 600
31 Mindestgewinnanteil Kapital 5 / 7,5 % 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350
Erträge nach Kosten und nach Ausschüttung 327 356 352 508 1.019 945
Erträge nach Kosten und nach Ausschüttung kumuliert 327 683 1.035 1.542 2.561 3.506
32 Ansparleistung Kapital 3 + 4 6.260 6.616 6.996 7.399 7.824 8.274
33 Ansparleistung Rateneinzahlungen SHB AG 344 364 385 407 430 455
34 Kalkulation Stornos Kapital 4 100 -89 -189 -309 -469 -629
Liquidität nach Ansparleistung 7.031 7.247 7.544 8.004 8.804 9.044
35 Darlehenstilgung Objekte Fürstenfeldbruck und München 2.360 2.481 2.608 2.742 2.882 2.396
36 Darlehenstilgung Objekt 2 2.595 2.695 2.799 2.908 3.020 3.137
37 Rückzahlung Kapital 5 / 6 % 5.000
38 Rückzahlung Kapital 5 / 7,5 %
39 Tilgung Zwischenfinanzierung Ansparkapital
40 Kapitalrückzahlungsoption
9.000
Liquidität gesamt 2.076 -2.930 2.136 2.355 -6.098 3.511
Liquiditätsreserve kumuliert 3.673 5.749 2.819 4.955 7.310 1.212 4.722
Steuerliches Ergebnis
41 Mieteinnahmen 8.579 12.619 12.625 12.696 12.823 13.334 13.353
42 Steuerpflichtige Erträge aus Liquiditätsreserve 58 91 44 78 115 19
43 Erträge aus kalkulierten stornierten Verträgen Kapital 4 217 217 306 375 404 433
44 Gesamteinnahmen 8.579 12.893 12.933 13.046 13.276 13.853 13.805
45 Werbungskosten 13.737 10.592 10.371 9.544 9.310 9.117 7.806
46 Abschreibungen Objekte Fürstenfeldbruck und München 1.960 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307
47 Abschreibungen Objekt 2 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600
48 Abschreibung auf Nebenkosten 152 521 521 521 521 521 521
49 Abschreibung auf Damnum 1.214 1.214 1.214 1.214 1.214 1.214
50 Gesamtwerbungskosten 15.849 15.233 15.013 14.186 13.952 13.759 12.447
51 Steuerliches Ergebnis gesamt -7.270 -2.340 -2.080 -1.140 -676 94 1.357
52 davon anteilig SHB AG und Gründungsgesell. Objektgesellschaft -197 8 15 27 42 51 42
53 davon anteilig Fonds-Gesellschafter -7.074 -2.348 -2.096 -1.167 -718 43 1.315
54 Steuerliches Ergebnis p. a. auf gezeichnetes Kommanditkapital -5,1% -1,7% -1,5% -0,8% -0,5% 0,0% 0,9%
55 Nichtabzugsfähigkeit steuerliches Ergebnis wegen § 15 b EStG 7.074 2.348 2.096 1.167 718 -43 -1.315
56 Nichtabzugsf. steuerliches Ergebnis wegen § 15 b EStG kumuliert 7.074 9.422 11.517 12.684 13.403 13.359 12.045
57 Steuerliches Ergebnis nach Berücksichtigung § 15 b EStG
58 Zeile 57 in % des gezeichneten Kommanditkapitals 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
59 Zeile 58 kumuliert 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Prognoserechnung Variante A
1 Anteilswert in % der Beteiligungssumme *
2 Liquiditätsreserve 3.673 5.735 2.703 4.819 7.144 734 4.204
3 Steuerl. Erg. nach Berücksicht. § 15b EStG in % des gez. Komm.kap. 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
4 Zeile 3 kumuliert 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Alle Angaben - soweit nicht anders angegeben - in Tausend €
* Für Beteiligungen der Kapitalart 2 jeweils abzgl. 0,13 %; für Beteiligungen der Kapitalarten 3 und 4 jeweils abzgl. 0,25 %

7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
102% 111% 113% 116% 117% 124% 126% 128%
8.934 13.482 18.893 14.749 21.276 26.731 25.525 26.031 26.638 27.364 28.700 28.805 29.090
6.108 6.171 6.199 6.204 6.363 6.452 6.464 6.527 6.714 6.792 6.804 6.890 7.072
7.393 7.393 7.925 7.925 7.925 7.925 8.496 8.496 8.496 8.496 9.108 9.108 9.108
368 698 1.058 1.485 1.157 1.673 2.104 2.009 2.048 2.096 2.154 2.259 2.268
13.869 14.262 15.182 15.614 15.446 16.050 17.063 17.032 17.259 17.384 18.066 18.256 18.447
3.452 3.336 3.213 3.082 2.943 2.795 2.638 2.550 2.550 2.550 2.550 2.550 2.550
2.522 3.821 3.698 3.568 3.429 3.282 3.126 3.038 3.038 3.038 3.038 3.038 3.038
214 214 230 230 230 230 246 246 246 246 264 264 264
214 214 230 230 230 230 246 246 246 246 264 264 264
122 123 124 124 127 129 129 131 134 136 136 138 141
148 148 159 159 159 159 170 170 170 170 182 182 182
11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14
270 271 282 283 286 288 299 300 304 306 318 320 324
270 271 282 283 286 288 299 300 304 306 318 320 324
650 650 650 650
7.874 9.061 8.880 8.619 7.701 7.412 7.167 6.995 7.006 7.011 7.084 7.090 7.101
5.995 5.201 6.302 6.995 7.745 8.638 9.896 10.037 10.252 10.373 10.982 11.167 11.346
2.280 2.280 2.280 2.280 2.280 2.280 2.280 2.660 2.660 2.660 2.660 3.040 3.040
6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 7,00 7,00 7,00 7,00 8,00 8,00
2.229 2.578 2.947 3.338 3.750 2.623
5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75
1.564 4.556 5.400 5.400 5.400 5.400 6.200 6.200
5,75 5,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,75 7,75
416 430 425 400 731 827 510 41
5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75
414 1.130 1.181 1.181 1.181 1.356 1.356
5,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,75 7,75
157 185 214 245 278 242
5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75
70 345 405 405 405 405 465 465
5,75 5,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,75 7,75
912 -272 436 732 705 1.032 1.791 401 606 726 1.335 105 285
4.417 4.145 4.581 5.314 6.019 7.051 8.842 9.243 9.849 10.575 11.911 12.016 12.301
8.750 9.253 9.785 10.347 10.942 9.968 3.320 123
481 509 538 569 602 566
-789 -949 -1.109 -1.293 -945 -1.040 -932 -17
9.353 8.541 9.650 10.356 11.305 10.526 4.179 507 606 726 1.335 105 285
1.884 2.000 2.124 2.255 2.394 2.541 2.698
3.258 1.992 2.115 2.245 2.384 2.531 2.687
10.000
4.211 4.548 5.411 -4.144 6.527 5.454 -1.206 507 606 726 1.335 105 285
8.934 13.482 18.893 14.749 21.276 26.731 25.525 26.031 26.638 27.364 28.700 28.805 29.090
13.501 13.564 14.124 14.130 14.288 14.377 14.960 15.023 15.210 15.288 15.912 15.997 16.180
74 140 212 297 231 335 421 402 410 419 431 452 454
462 491 520 525
14.037 14.195 14.856 14.952 14.520 14.712 15.380 15.425 15.620 15.707 16.343 16.449 16.633
7.874 9.061 8.880 8.619 7.701 7.412 7.167 6.995 7.006 7.011 7.084 7.090 7.101
1.307 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307
1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600
521 521 521 521 521 521 521 521 521 521 521 521 521
1.214
12.516 12.489 12.307 12.046 11.128 10.839 10.595 10.422 10.434 10.439 10.512 10.517 10.528
1.521 1.707 2.549 2.905 3.391 3.872 4.786 5.003 5.186 5.268 5.831 5.932 6.105
40 51 59 67 84 98 107 116 126 131 130 135 146
1.481 1.656 2.490 2.839 3.307 3.775 4.679 4.887 5.060 5.137 5.701 5.797 5.959
1,1% 1,2% 1,8% 2,1% 2,4% 2,8% 3,5% 3,6% 3,7% 3,8% 4,2% 4,3% 4,4%
-1.481 -1.656 -2.490 -2.839 -3.307 -271
10.564 8.908 6.417 3.579 271
3.503 4.679 4.887 5.060 5.137 5.701 5.797 5.959
0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 2,6% 3,5% 3,6% 3,7% 3,8% 4,2% 4,3% 4,4%
0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 2,6% 6,0% 9,6% 13,4% 17,2% 21,4% 25,7% 30,1%
101% 110% 112% 114% 115% 122% 124% 126%
8.358 12.828 18.137 13.684 20.073 25.353 23.852 24.132 24.493 24.954 26.001 25.760 25.694
0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1,3% 3,1% 3,3% 3,4% 3,5% 3,9% 3,9% 4,1%
0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1,3% 4,5% 7,8% 11,2% 14,7% 18,6% 22,5% 26,6%

20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
129% 137% 139% 142% 144% 154% 156% 160% 162% 172% 175%
29.475 30.498 31.670 33.118 34.780 37.206 38.483 40.074 41.879 44.506 47.435
7.155 7.185 7.259 7.454 7.560 7.575 7.653 7.880 7.975 7.991 8.093
9.108 9.764 9.764 9.764 9.764 10.466 10.466 10.466 10.466 11.220 11.220
2.290 2.321 2.401 2.494 2.609 2.739 2.932 3.032 3.158 3.301 3.508
18.553 19.270 19.423 19.712 19.932 20.781 21.051 21.379 21.600 22.511 22.821
2.550 2.550 2.550 2.550 2.550 2.550 2.550 2.550 2.550 2.550 2.550
3.038 3.038 3.038 3.038 3.038 3.038 3.038 3.038 3.038 3.038 3.038
264 283 283 283 283 304 304 304 304 325 325
264 283 283 283 283 304 304 304 304 325 325
143 144 145 149 151 151 153 158 160 160 162
182 195 195 195 195 209 209 209 209 224 224
14 15 15 15 15 16 16 16 17 17 17
325 339 340 344 346 361 362 367 369 384 386
325 339 340 344 346 361 362 367 369 384 386
7.106 7.186 7.190 7.202 7.209 7.293 7.298 7.312 7.318 7.408 7.415
11.447 12.084 12.233 12.510 12.723 13.487 13.753 14.067 14.281 15.103 15.406
3.040 3.040 3.040 3.040 3.040 3.040 3.420 3.420 3.420 3.420 3.420
8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00
6.200 6.200 6.200 6.200 6.200 6.200 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000
7,75 7,75 7,75 7,75 7,75 7,75 8,75 8,75 8,75 8,75 8,75
1.356 1.356 1.356 1.356 1.356 1.356 1.531 1.531 1.531 1.531 1.531
7,75 7,75 7,75 7,75 7,75 7,75 8,75 8,75 8,75 8,75 8,75
465 465 465 465 465 465 525 525 525 525 525
7,75 7,75 7,75 7,75 7,75 7,75 8,75 8,75 8,75 8,75 8,75
385 1.023 1.172 1.448 1.662 2.426 1.277 1.590 1.805 2.627 2.930
12.687 13.709 14.881 16.330 17.992 20.418 21.695 23.285 25.090 27.717 30.646
385 1.023 1.172 1.448 1.662 2.426 1.277 1.590 1.805 2.627 2.930
385 1.023 1.172 1.448 1.662 2.426 1.277 1.590 1.805 2.627 2.930
29.475 30.498 31.670 33.118 34.780 37.206 38.483 40.074 41.879 44.506 47.435
16.262 16.949 17.022 17.218 17.324 18.041 18.120 18.347 18.442 19.211 19.313
458 464 480 499 522 548 586 606 632 660 702
16.721 17.413 17.502 17.717 17.845 18.589 18.706 18.953 19.073 19.871 20.014
7.106 7.186 7.190 7.202 7.209 7.293 7.298 7.312 7.318 7.408 7.415
1.307 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307 1.307
1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600
521 521 521 521 521 521 521 521 521 521 521
10.534 10.613 10.618 10.630 10.637 10.721 10.726 10.740 10.746 10.836 10.842
6.187 6.800 6.885 7.087 7.209 7.868 7.980 8.214 8.328 9.035 9.172
150 151 155 166 172 172 176 189 194 194 199
6.037 6.649 6.730 6.921 7.037 7.697 7.804 8.025 8.133 8.841 8.973
4,5% 4,9% 5,0% 5,1% 5,2% 5,7% 5,8% 5,9% 6,0% 6,5% 6,6%
6.037 6.649 6.730 6.921 7.037 7.697 7.804 8.025 8.133 8.841 8.973
4,5% 4,9% 5,0% 5,1% 5,2% 5,7% 5,8% 5,9% 6,0% 6,5% 6,6%
34,5% 39,4% 44,4% 49,5% 54,7% 60,4% 66,1% 72,0% 78,0% 84,6% 91,2%
127% 134% 136% 138% 140% 149% 151% 154% 156% 165% 161%
25.710 26.334 27.074 28.052 29.204 31.074 31.744 32.678 33.770 35.623 28.867
4,1% 4,6% 4,6% 4,7% 4,8% 5,3% 5,3% 5,5% 5,5% 6,0% 6,1%
30,7% 35,3% 39,9% 44,6% 49,4% 54,7% 60,0% 65,5% 71,1% 77,1% 83,2%
wirtschaftliche
betrachtung
46

47
Vergleich der Ausschüttungen zum steuerlichen Ergebnis (RENDITEMAXX)
annahmen zur prognoserechnung
ab 01.01.2009
Allgemeine Anmerkungen
Investitionsgegenstand der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München
Fonds KG (Fondsgesellschaft) ist eine Beteiligung in Höhe
von ca. 94 % der Anteile an der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und
München Besitz KG (Objektgesellschaft), die vier Immobilien
in Fürstenfeldbruck und München erworben hat.
Außerdem ist voraussichtlich Ende des Jahres 2008 eine
weitere Investition mit einem Immobilienkaufpreis einschließlich
Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und Erwerbsnebenkosten
von ca. 100.000.000 € (Objekt 2) geplant.
Ein konkretes Immobilienprojekt bezüglich dieser
Investition liegt noch nicht vor. Die Investitionsentscheidung
setzt die Zustimmung des aus dem Anlegerkreis zu
wählenden Beirats/Anlagenausschusses voraus.
Die abgebildete Prognoserechnung ist eine konsolidierte
Darstellung der Prognoserechnungen der Fondsgesellschaft
sowie der Objektgesellschaft.
Die Zahlen der Prognoserechnung sind auf volle Tausend
Euro auf- bzw. abgerundet. Dadurch kann es zu gering-
PROGNOSE
fügigen Abweichungen von den tatsächlichen Werten
kommen. Die Prognoserechnung beruht auf geschätzten
Einnahmen und Ausgaben, die ebenfalls von den tatsächlichen
Werten abweichen können. Steuerlich abzugsfähig
sind – in den Grenzen des § 15 b EStG - die ausgewiesenen
Kosten nur, wenn und soweit sie tatsächlich anfallen.
Die Prognoserechnung basiert teilweise auf variablen Parametern,
die von der zukünftigen Entwicklung der Fondsgesellschaft
wie auch der Objektgesellschaft abhängen
und nachfolgend im Einzelnen erläutert sind. Die Nummerierung
der folgenden Absätze entspricht den jeweiligen
Zeilen der Prognoserechnung.
1. Anteilswert der Beteiligung
Dargestellt ist der kalkulierte Anteilswert der Beteiligung
ab dem Zeitpunkt der möglichen Optionsausübung der
Anleger der Kapitalarten 1 und 2, dem 31.12.2020, inklusive
der geplanten Ausschüttung des betreffenden Kalenderjahres
(für Beteiligungen nach Kapital 2 abzgl. 0,13 %,
für Beteiligungen nach Kapital 3 und 4 abzgl. 0,25 %).
Folgende Annahmen fließen in die Berechnung ein:
Bestandswert der geplanten Anlage der Liquiditätsreserve
in Wertpapieren zzgl. Verkehrswert der Immobilien (ge-

schätzt bei den Objekten Fürstenfeldbruck und München
mit deren durchschnittlichem tatsächlichem Einkaufsfaktor
in Höhe der 15,01-fachen Jahresnettomiete und beim
geplanten Objekt 2 mit dessen kalkuliertem Einkaufsfaktor
(einschließlich Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und
sonstigen Erwerbsnebenkosten) in Höhe der 14,5-fachen
Jahresnettomiete) multipliziert bei den Objekten in Fürstenfeldbruck
und München mit der Beteiligungsquote der
Fondsgesellschaft von 94 %, jeweils abzgl. Vorabvergütung
der Komplementärin in Höhe von 3 % (zzgl. kalkulierter
nicht abzugsfähiger Umsatzsteuer) der Immobilienverkaufserlöse,
abzgl. Bankdarlehen (bei den Bankdarlehen
für die Objekte in Fürstenfeldbruck und München
Abzug von 94 % der Darlehen entsprechend der Beteiligungsquote
der Fondsgesellschaft).
2. Liquiditätsreserve
Der Bestand der Liquiditätsreserve ändert sich jährlich
entsprechend der Differenz zwischen Gesamteinnahmen
und -ausgaben des Fonds.
3. Mieteinnahmen Objekte Fürstefeldbruck
und München
Die Mieteinnahmen wurden während der festen Mietvertragslaufzeiten
entsprechend den abgeschlossenen Mietverträgen
angepasst. Hierbei wurde eine jährliche Inflationsrate
von 2,25 % p. a. unterstellt. Nach Ablauf der
festen Mietvertragslaufzeiten wurde alle vier Jahre eine
pauschale Mietanpassung von 80 % der Indexänderung
bei einer Inflationsrate von 2,25 % kalkuliert.
4. Mieteinnahmen Objekt 2
Hier wurden die erwarteten Mieteinnahmen aus der geplanten
Investition in Ansatz gebracht. Hierbei wurde
ein Erwerb zur 14,5-fachen Jahresmiete und eine jährliche
Inflationsrate von 2,25 % p. a. unterstellt. Es wurde
alle vier Jahre eine pauschale Mietanpassung von 80 %
der Indexänderung bei einer Inflationsrate von 2,25 %
p. a. kalkuliert.
5. Erträge aus Liquiditätsreserve
Die Erträge aus der Anlage der Liquiditätsreserve wurden
mit 7,9 % p. a. kalkuliert. Diese Kalkulation wurde
beispielsweise bei einer Anlage in den DWS Vermögensbildungsfonds
I im Durchschnitt der letzten Jahre regelmäßig
übertroffen.
6. Darlehenszinsen Objekte Fürstenfeldbruck
und München
Die Darlehenszinsen wurden entsprechend den in der
„Übersicht über geplante Fremdmittelaufnahmen der
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft“ dargestellten
Annahmen ermittelt. Bis 30.06.2014 wurde hierbei
ein Zinssatz von 5 % bei einer Darlehensaufnahme ausschließlich
in € unterstellt, ab 01.07.2014 wurde für den
gesamten weiteren Prognosezeitraum mit einem Zinssatz
von 6 % gerechnet. Die entsprechenden Darlehensverträge
sind noch nicht abgeschlossen.
7. Zinseinnahmen Objekt 2
Die unterstellten Darlehenskonditionen für den geplanten
weiteren Objekterwerb sind ebenfalls aus der nachfolgenden
Übersicht ersichtlich. Bis 31.12.2015 wurde hierbei
ein Zinssatz von 3,8 % unter Inanspruchnahme eines Damnums
von 10 % bezogen auf die kalkulierte Darlehenssumme
bei einer Darlehensaufnahme ausschließlich in €
unterstellt; ab 01.01.2016 wurde für den gesamten weiteren
Prognosezeitraum mit einem Zinssatz von 6 % gerechnet.
Auch diese Darlehen wurden noch nicht abgeschlossen.
8. Verwaltungskosten Objekte Fürstenfeldbruck
und München
Die Position setzt sich zusammen aus Kosten für Geschäftsführung,
Verwaltung, Steuerberatung und Komplementärvergütung
für die Objektgesellschaft. Die Summe
dieser Kosten ist fest vereinbart und verändert sich alle
vier Jahre um 80 % der Veränderung des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland. Auch sämtliche nicht abzugsfähige
Vorsteuern sind in dieser Position beinhaltet.
9. Verwaltungskosten Objekt 2
Die Position setzt sich zusammen aus Kosten für Geschäftsführung,
Verwaltung, Steuerberatung und Komplementärvergütung
für die Fondsgesellschaft. Auch die Summe
dieser Kosten ist fest vereinbart und verändert sich alle
vier Jahre um 80 % der Veränderung des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland. Sämtliche nicht abzugsfähige
Vorsteuern sind in dieser Position ebenfalls enthalten.
10. nicht umlagefähige Kosten Objekte Fürstenfeldbruck
und München
Auf Basis der bestehenden Mietverträge sind 2 % der jeweiligen
Jahresnettomieten für nicht umlagefähige Nebenkosten
und Objektverwaltungskosten eingeplant.
11. nicht umlagefähige Kosten Objekt 2
Auch für die geplante weitere Immobilieninvestition Ende
2008 sind 2 % der jeweiligen Jahresnettomieten für nicht
umlagefähige Nebenkosten und Objektverwaltungskosten
kalkuliert.
12. Treuhandkommanditistin
Die Treuhandkommanditistin erhält für ihre Leistungen
eine Vergütung von 10.000 € p. a. zuzüglich Umsatzsteuer
in gesetzlicher Höhe von der Fondsgesellschaft,
welche sich ab dem Jahr 2011 um 2 % p. a. erhöht.
13. Mietausfallwagnis
Es ist ein Mietausfallwagnis in Höhe von 2 % der Jahresnettomieteinnahmen
kalkuliert.
14. Renovierung/Anschlussvermietung
Die Prognoserechnung sieht hierfür Kosten in Höhe
von 2 % der Jahresnettomieteinnahmen vor. Aus diesen
Kosten wären auch anfallende Revitalisierungsmaßnahmen
zu bestreiten (vgl. auch „Wesentliche und tatsächli-

che Risiken“, Seite 13).
15. Zinsen Finanzierung Ansparkapital
Ein Teilbetrag in Höhe von 10.000.000 € des einzubezahlenden
ratierlichen Zeichnerkapitals soll durch ein
Bankdarlehen zu einem kalkulierten Zinssatz von 6,5 %
zwischenfinanziert werden. Die unterstellten Konditionen
sind der nachfolgenden Übersicht zu entnehmen.
16.-29. Ausschüttungen
Die geplanten Barausschüttungen und die thesaurierten
Ausschüttungen werden in Tausend Euro und % der Beteiligungssummen
ohne Abwicklungsgebühr dargestellt.
Dabei wurde pauschal unterstellt, dass in den Jahren 2009
bis 2018 jeweils 5 % des ursprünglichen Zeichnungsbetrages
der Anleger nach Kapital 4 - insgesamt während
dieses Zeitraums also 50 % des ursprünglichen Zeichnungsbetrages
der Anleger nach Kapital 4 - storniert werden
und entsprechend niedrigere Ausschüttungen zu leisten
sind. Mit dargestellt sind auch die geplanten Barausschüttungen
und die thesaurierten Ausschüttungen für die
SHB Innovative Fondskonzepte AG aus ihrer Beteiligung
an der Objektgesellschaft.
30.-31. Mindestgewinnanteil Kapital 5
Der Mindestgewinn beträgt 6 % oder 7,5 % p. a. je nach
Laufzeit der Stillen Beteiligung.
32. Ansparleistung Kapital 3 und 4
Unter dieser Position werden die von den Anlegern durch
Ratenzahlung und geplante thesaurierte Ausschüttungen
zu erbringenden Kapitaleinlagen wiedergegeben.
33. Ansparleistung SHB AG
Unter dieser Position werden die von der SHB Innovative
Fondskonzepte AG durch Ratenzahlung und geplante
thesaurierte Ausschüttungen zu erbringenden Kapitaleinlagen
in die Objektgesellschaft wiedergegeben.
34. Kalkulation Stornos Kapital 4
Es wurde pauschal unterstellt, dass in den Jahren 2009 bis
2018 jeweils 5 % des ursprünglichen Zeichnungsbetrages
der Anleger nach Kapital 4 - insgesamt während dieses
Zeitraums also 50 % des ursprünglichen Zeichnungsbetrages
der Anleger nach Kapital 4 - storniert werden und
entsprechend niedrigere Ansparleistungen zu entrichten
sind. Die Position beinhaltet auch die unter Berücksichtigung
der gesellschaftsvertraglichen Regelungen zu leistenden
Abfindungszahlungen an die stornierenden Anleger
nach Kapital 4.
35. Darlehenstilgung Objekte Fürstenfeldbruck und
München
Die unterstellte Darlehenstilgung wurde entsprechend
den in der nachfolgenden „Übersicht über geplante
Fremdmittelaufnahmen der Fondsgesellschaft und der
Objektgesellschaft“ dargestellten Annahmen ermittelt.
Für den Zeitraum vom 01.07.2008 bis 30.06.2014 wurde
annahmen zur prognoserechnung
ab 01.01.2009
hierbei eine Tilgung von 3 % zzgl. ersparter Zinsen bezogen
auf den ursprünglich kalkulierten Darlehensbetrag
kalkuliert. Ab 01.07.2014 bis 31.12.2021 wurde eine
Darlehenstilgung von 3 % zzgl. ersparter Zinsen bezogen
auf die Restvaluta des Darlehens zum 30.06.2014 eingeplant.
Ab dem Jahr 2022 - nach Tilgung von insgesamt
ca. 43 % des ursprünglichen Darlehensbetrages – wurde
angenommen, dass keine weiteren Tilgungsleistungen
mehr erfolgen. Die entsprechenden Darlehensverträge
sind noch nicht abgeschlossen.
36. Darlehenstilgung Objekt 2
Die unterstellte Darlehenstilgung für Objekt 2 kann
ebenfalls der nachfolgenden Übersicht entnommen werden.
Für den Zeitraum vom 01.01.2009 bis 31.12.2015
wurde hierbei eine Tilgung von 3 % zzgl. ersparter Zinsen
bezogen auf den ursprünglich kalkulierten Darlehensbetrag
kalkuliert. Ab 01.01.2016 bis 31.12.2021 wurde eine
Darlehenstilgung von 3 % zzgl. ersparter Zinsen bezogen
auf die Restvaluta des Darlehens zum 31.12.2015 eingeplant.
Ab dem Jahr 2022 - nach Tilgung von insgesamt
ca. 40 % des ursprünglichen Darlehensbetrages – wurde
angenommen, dass keine weiteren Tilgungsleistungen
mehr erfolgen. Die entsprechenden Darlehensverträge
sind noch nicht abgeschlossen.
37-38. Rückzahlung Stille Gesellschafter
Es wird angenommen, dass 50 % der Stillen Gesellschafter
ihren Kapitalanteil zum jeweils frühesten Fälligkeitszeitpunkt
zurückfordern und die anderen 50 % den Anteil
in einen Kommanditanteil umwandeln.
39. Tilgung Zwischenfinanzierung Ansparkapital
Die unterstellten Tilgungsmodalitäten für die geplante
Zwischenfinanzierung des Ansparkapitals sind der nachfolgenden
Übersicht zu entnehmen.
40. Kapitalrückzahlungsoption
Es wird unterstellt, dass kein Anleger (Kapital 1 und 2)
von der Option auf Rückforderung von 50 % der Ersteinlage
per 31.12.2020 zum tatsächlichen wirtschaftlichen
Wert Gebrauch macht.
41-59. Steuerliches Ergebnis nach aktueller Rechtslage
Das erwartete steuerliche Ergebnis unter Berücksichtigung
von § 15 b EStG wird unter diesen Positionen ausgewiesen.
Im Übrigen verweisen wir auf den Prospektteil „Steuerliche
Grundlagen“. Auf den Anleger (gemäß Kapital 1-4)
entfällt entsprechend seinem gezeichneten Eigenkapital
ein Anteil am steuerlichen Ergebnis.
Der Fonds erzielt gemäß Prognoserechnung mit Ausnahme
des Jahres 2016 immer so viel Ertrag, dass sämtliche
Ausschüttungen hieraus bedient werden können, da die
Erträge nach Abzug aller Kosten und Ausschüttungen
in jedem Jahr einen positiven Wert ausweisen. Es findet
somit keine Ausschüttung aus dem einbezahlten Eigenkapital
statt (vgl. nach Zeile 31).
wirtschaftliche
betrachtung
49

50
annahmen zur prognoserechnung
ab 01.01.2009
Annahmen zur Variante A
Die Variante A zeigt auf, wie sich das Ergebnis des Fonds
bei Umsetzung der Pläne der Bundesregierung zur Unternehmensteuerreform
2008 (entsprechend dem vom
Bundeskabinett am 14.03.2007 verabschiedeten Entwurf
eines Unternehmensteuerreformgesetzes 2008) verändert.
Variante A berücksichtigt eine 25 %-ige Abgeltungsteuer
ab dem Jahr 2009 (ohne Berücksichtigung von Solidaritätszuschlag
und Kirchensteuer) auf sämtliche Erträge
und Veräußerungsgewinne aus der geplanten Anlage der
Liquiditätsreserve in einen Wertpapierfonds unabhängig
von Haltefristen. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf
den Prospektteil „Steuerliche Grundlagen“ verwiesen.
Alle anderen Annahmen zur ersten Prognoserechnung
sowie der geplante Ausschüttungsverlauf des Fonds sind
unverändert.

Übersicht über geplante fremdmittelaufnahmen
der fondsgesellschaft und der objektgesellschaft
Darlehen der
Fondsgesellschaft
1. Finanzierungsphase
bis 31.12.2015
2. Finanzierungsphase
ab 01.01.2016
Darlehensbetrag 85.000.000 € Restvaluta aus 1. Teilbetrag
(64.587.463 €)
Auszahlung 90 % -
Damnum 8.500.000 € -
Auszahlung per 31.12.2008 -
Zinssatz nominal 3,80 % 6,00 %
effektiv nach PAngV 5,90 % 6,17 %
Zinsbindung bis zum 31.12.2015 -
Kapitaldienst monatlich nachträglich erstmals
monatlich nachträglich erstmals
zum 31.01.2009
zum 31.01.2016
Tilgung 3 % p. a. zzgl. ersparter Zinsen 3 % p. a. zzgl. ersparter Zinsen
bis 31.12.2021
tilgungsfrei ab 01.01.2022
Die vorgenannten Darlehenskonditionen für den Ende 2008 geplanten weiteren Immobilenerwerb beruhen auf Annahmen. Es
wurden bislang noch keine Gespräche mit Kreditinstituten geführt
Darlehen der
Objektgesellschaft
1. Finanzierungsphase
bis 30.06.2014
2. Finanzierungsphase
ab 01.07.2014
Darlehensbetrag 75.000.000 € Restvaluta aus 1. Teilbetrag
(59.294.201 €)
Auszahlung 100 % -
Auszahlung per 30.06.2007 -
Zinssatz nominal 5,00 % 6,00 %
effektiv nach PAngV 5,12 % 6,17 %
Zinsbindung bis zum 30.06.2014 -
Zinsen monatlich nachträglich erstmals
monatlich nachträglich erstmals
zum 31.07.2007
zum 31.07.2014
Tilgung 3 % p. a. zzgl. ersparter Zinsen
erstmals fällig zum 31.07.2008
3 % p. a. zzgl. ersparter Zinsen
bis 31.12.2021
tilgungsfrei ab 01.01.2022
Die vorgenannten Darlehenskonditionen für die Finanzierung des Erwerbs der Objekte Fürstenfeldbruck und München für die
erste Finanzierungsphase beruhen auf vorliegenden Absichtserklärungen. Die Konditionen für die zweite Finanzierungsphase
beruhen auf Annahmen.
Vorfinanzierung Ansparkapital
Fondsgesellschaft
Finanzierungsphase
10 Jahre
Darlehensbetrag 10.000.000 €
Auszahlung 100 %
Auszahlung per 31.12.2008
Zinssatz nominal 6,50 %
Zinsbindung 10 Jahre
Tilgung nach Ablauf von 10 Jahren (31.12 2018) zu 100 % aus
freier Liquidität der Fondsgesellschaft
Die vorgenannten Darlehenskonditionen für die Ausreichung eines geplanten Darlehens zur Vorfinanzierung eines Teils des
ratierlich einzubezahlenden Zeichnerkapitals beruhen auf Annahmen. Es wurden bislang noch keine Gespräche mit Kreditinstituten
geführt.
wirtschaftliche
betrachtung
51

52
PROGNOSTIZIERTER VERMÖGENSZUWACHS
FÜR EINE BETEILIGUNGSSUMME VON 30.000 €
Prognose IMMORENTE
Plus
Kapital 3
vor Auswirkungen
geplante
Unternehmensteuerreform
2008
Clevere KOMBI
Kapital 2
vor Auswirkungen
geplante Unternehmensteuerreform
2008
RENDITEMAXX
Kapital 1
vor Auswirkungen
geplante Unternehmensteuerreform
2008
Steuersatz 30,00 % 30,00 % 44,31 % 30,00 % 44,31 %
1. Investitionsphase
Beteiligungssumme 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000
zzgl. 5 % Abwicklungsgebühr 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500
Gesamt 31.500 31.500 31.500 31.500 31.500
Steuererstattung Investitionsphase * 0 0 0 0 0
abzgl. Barausschüttung 0 0 0 -1.800 -1.800
Tatsächlich eingesetztes Eigenkapital
2. Vermietungsphase bis 2038 nach Prognoserechnung
(ohne Kapitalrückzahlung in Höhe von 50 % von Kapital 1
und von 50 % des Kapital 1-Anteils bei Kapital 2)
21.860** 15.750*** 15.750*** 29.700 29.700
Veräußerungserlös 49.832 49.832 49.832 49.832 49.832
Barausschüttungen inkl. Kapitalrückfluss 41.542 42.482 42.482 64.500 64.500
abzgl. Steuerlast -8.218 -8.218 -12.138 -8.218 -12.138
Zufluss nach Steuern 83.155 84.095 80.175 106.114 102.193
abzgl. eingesetztes Kapital -21.860 -15.750 -15.750 -29.700 -29.700
Vermögenszuwachs 61.296 68.345 64.425 76.414 72.493
bezogen auf eingesetztes Eigenkapital 280,4 % 433,9 % 409,0 % 257,3 % 244,1 %
Angaben in €
* Steuererstattung für Anlaufverluste entfällt nach § 15 b EStG
** Ersteinlage zzgl. Abwicklungsgebühr zzgl. Ansparleistungen
*** Ersteinlage zzgl. Abwicklungsgebühr
Prognostizierter Vermögenszuwachs
Bei der vorstehenden Modellrechnung handelt es sich um
eine summarische Darstellung des möglichen wirtschaftlichen
Ergebnisses verschiedener Beteiligungsformen. Die
Berechnung erfolgte auf der Grundlage der in den Prognoserechnungen
verwendeten Prämissen. Die angenommenen
Rechengrößen unterliegen jedoch zahlreichen
Einflüssen, die wahrscheinlich zu abweichenden Ergebnissen
führen werden.
Aufgrund des vorliegenden Entwurfs eines Unternehmensteuerreformgesetzes
2008 vom 14.03.2007 wurde
die Modellrechnung sowohl unter Berücksichtigung der
aktuellen Rechtslage als auch unter der Annahme der
Umsetzung der derzeitigen Pläne der Bundesregierung
zur Unternehmensteuerreform 2008 erstellt (vgl. auch
den Prospektteil „Steuerliche Grundlagen“).
Ebenso ist von Bedeutung, dass sich das ausgewiesene
Ergebnis bei einer etwaigen zukünftigen Veränderung
der steuerlichen Situation des Anlegers günstiger oder
ungünstiger darstellen kann.
Es wurden folgende ergänzende Annahmen getroffen:
� Kapitaleinzahlung zum 31.12.2007
� Einlösung der jeweils angelegten Liquiditätsreserven
zum Nominalwert
� zzgl. Verkaufserlöse der Immobilien in Fürstenfeldbruck
und München zur 15,01-fachen Jahresnettomiete
(also in Höhe des tatsächlichen durchschnittlichen
Einkaufsfaktors) multipliziert mit der Beteiligungsquote
der Fondsgesellschaft an diesen Immobilien von 94 %
� zzgl. Verkaufserlöse der Immobilien beim geplanten
Objekt 2 zur 14,5-fachen Jahresnettomiete (also in
Höhe des geplanten durchschnittlichen Einkaufsfaktors
inklusive Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und sons-
tiger Erwerbsnebenkosten)
� abzgl. Vorabvergütung der Komplementärin der Fondsgesellschaft
in Höhe von 3 % der Immobilienverkaufserlöse
(zzgl. nicht abzugsfähige Vorsteuer)

IMMORENTE
Plus
Kapital 3
nach Auswirkungen
geplante
Unternehmensteuerreform
2008
PROGNOSTIZIERTER VERMÖGENSZUWACHS
FÜR EINE BETEILIGUNGSSUMME VON 30.000 €
Clevere KOMBI
Kapital 2
nach Auswirkungen
geplante Unternehmensteuerreform
2008
RENDITEMAXX
Kapital 1
nach Auswirkungen
geplante Unternehmensteuerreform
2008
30,00 % 30,00 % 44,31 % 30,00 % 44,31 %
30.000 30.000 30.000 30.000 30.000
1.500 1.500 1.500 1.500 1.500
31.500 31.500 31.500 31.500 31.500
0 0 0 0 0
0 0 0 -1.800 -1.800
21.860** 15.750*** 15.750*** 29.700 29.700
45.721 45.721 45.721 45.721 45.721
41.542 42.482 64.500 64.500 64.500
-7.500 -7.500 -11.077 -7.500 -11.077
79.763 80.702 77.125 102.721 99.143
-21.860 -15.750 -15.750 -29.700 -29.700
57.903 64.952 61.375 73.021 69.443
264,9 % 412,4 % 389,7 % 245,9 % 233,8 %
� abzgl. Bankdarlehen für die Objekte in Fürstenfeldbruck
und München multipliziert mit der Beteiligungsquote
der Fondsgesellschaft von 94 %
� abzgl. Bankdarlehen für das geplante Objekt 2
� bezogen auf das tatsächlich eingezahlte Eigenkapital
wirtschaftliche
betrachtung
53 0

54
KAPITALRÜCKFLUSSRECHNUNG
Prognose
ERLÄUTERUNGEN ZUR
KAPITALRÜCKFLUSSRECHNUNG
Allgemeine Anmerkungen
Es wird jeweils eine Kapitalrückflussrechnung für einen
Anleger der Kapitalart 1 ohne Ausübung der Option im
Jahr 2020 und für einen Anleger der Kapitalart 3 - jeweils
auf Basis der aktuellen Rechtslage und der Annahme des
jeweiligen Anlegerbeitritts im Dezember 2007- dargestellt.
Die Kapitalrückflussrechnung wurde aus der Prognoserechnung
der Fondsgesellschaft abgeleitet.
Demzufolge gelten die für die Prognoserechnung der
Kapitalrückflussrechnung für einen Kapital 1 Anleger
ohne Ausübung der Option im Jahr 2020
Jahre 2007/2008 2009-2015 2016-2020 2021-2037 2038 Gesamt
1.
Beteiligungsanteil inkl.
Abwicklungsgebühr
31.500 31.500 31.500 31.500
2.1. Gewinnausschüttungen 0 416 3.098 24.596 1.987 30.097
2.2. Steuerzahlungen 0 0 -243 -7.379 -596 -8.218
2.3. Eigenkapitaleinzahlungen (./.)
Eigenkapitalrückzahlungen/
Auszahlungen (+)
-31.500
1.800
0
12.184
0
5.902
Fondsgesellschaft getroffenen Annahmen entsprechend.
Es wird jeweils von einer Kommanditbeteiligung in Höhe
von 30.000 € zuzüglich 5 % Abwicklungsgebühr ausgegangen.
Der Betrachtungszeitraum wurde aufgeteilt in die Darstellung
der Investitionsphase (2007/2008), der Phase bis
zur kalkulierten Beendigung der ersten Zinsbindung für
das geplante aufzunehmende Darlehen aus dem Ende
2008 geplanten weiteren Objekterwerb (2009-2015), der
0
15.604
0
50.545
-31.500
86.034
2.4. Summe des Rückflusses -29.700 12.600 8.757 32.821 51.936 76.414
3. Gebundenes Kapital -29.700 -17.100 -8.343 24.478 76.414
4. Haftungsvolumen 0 0 0 3.000 3.000
5. Anteiliges Fremdkapital 116.620 25.124 12.600 11.771 0
Prognose Kapitalrückfl ussrechnung für einen Kapital 3 Anleger
Jahre 2007/2008 2009-2015 2016-2020 2021-2037 2038 Gesamt
1.
Beteiligungsanteil inkl.
Abwicklungsgebühr
4.526 17.971 31.360 31.500
2.1. Gewinnausschüttungen 0 0 0 24.596 1.987 26.583
2.2. Steuerzahlungen 0 0 -243 -7.379 -596 -8.218
2.3. Eigenkapitaleinzahlungen (./.)
Eigenkapitalrückzahlungen/
Auszahlungen (+)
-4.440
0
-10.080
0
-7.200
0
-140
14.321
0
50.470
-21.800
64.791
2.4. Summe des Rückflusses -4.440 -10.080 -7.443 31.398 51.861 61.296
3. Gebundenes Kapital -4.440 -14.520 -21.963 9.435 61.296
4. Haftungsvolumen 0 0 0 0 0
5. Anteiliges Fremdkapital 16.757 14.334 12.544 11.771 0

Phase bis zum Beginn der geplanten Tilgungsaussetzung
für dieses Darlehen (2016-2020), der Phase nach Tilgungsaussetzung
bis zur unterstellten Immobilienveräußerung
(2021-2037) und dem Jahr der unterstellten
Veräußerung der Immobilien (2038).
Bei zusammengefasster Darstellung mehrerer Jahre beziehen
sich die Zahlenangaben bezüglich gebundenem Kapital,
Haftungsvolumen und anteiligem Fremdkapital jeweils
auf das letzte Jahr der Zusammenfassung.
Alle Zahlenangaben der Kapitalrückflussrechnung sind
auf volle Euro auf- bzw. abgerundet.
Gewinnausschüttungen
Dargestellt wird der Anteil der prognostizierten Ausschüttungen,
der voraussichtlich steuerpflichtig sein
wird, also durch Gewinne gedeckt ist.
Zu beachten ist, dass zur besseren Vergleichbarkeit mit
der Prognoserechnung ab 01.01.2009 sowie mit der Darstellung
zum prognostizierten Vermögenszuwachs die
steuerliche Gewinnermittlung zugrunde gelegt wurde.
Bei handelsrechtlicher Betrachtungsweise würden sich
Gewinnausschüttungen erst in späteren Jahren und in
geringerem Umfang ergeben, da insbesondere die steuerlich
zu aktivierenden Aufwendungen für Dienstleistungen
und Gebühren handelsrechtlich sofort abzugsfähige
Kosten darstellen.
Steuerzahlungen
Für die Steuerberechnung wurde über die gesamte Laufzeit
ein Steuersatz in Höhe von 30 % einschließlich Solidaritätszuschlag
von 5,5 % bezogen auf die Einkommensteuer
sowie etwaige Kirchensteuer in Ansatz gebracht.
Dabei wurde – wie in der Prognoserechnung der Fondsgesellschaft
– von der Anwendung des § 15 b EStG auf
das vorliegende Beteiligungsmodell ausgegangen.
Eigenkapitaleinzahlungen/Eigenkapitalrückzahlungen/
Auszahlungen
Die Eigenkapitaleinzahlungen bei Anlegern der Kapitalart
1 betreffen ausschließlich die Einzahlung der Beteiligungssumme
einschließlich Abwicklungsgebühr zum
unterstellten Beitrittszeitpunkt im Dezember 2007. Die
Eigenkapitaleinzahlungen bei Anlegern der Kapitalart 3
betreffen die Ersteinlage von 5 % der Beteiligungssumme
zuzüglich der Abwicklungsgebühr zum unterstellten Beitrittszeitpunkt
in Dezember 2007 sowie die kalkulierten
ratierlichen Einzahlungen in den Folgejahren unter Berücksichtigung
der thesaurierten Ausschüttungen.
Die Eigenkapitalrückzahlungen/Auszahlungen betreffen
den nicht steuerpflichtigen Teil der kalkulierten Ausschüttungen,
also den nicht durch entsprechende Gewinne der
Fondsgesellschaft gedeckten Teil der Ausschüttungen. Bei
Anlegern der Kapitalart 1 wurde zudem unterstellt, dass
KAPITALRÜCKFLUSSRECHNUNG
von der Optionsmöglichkeit auf Rückgabe von 50 % des
Kapitals im Jahr 2020 kein Gebrauch gemacht wird und
deshalb keine entsprechenden Rückzahlungen erfolgen.
Im Jahr 2038 wurde jeweils ein Verkauf der Immobilien
zu den in diesem Prospekt dargestellten Grundsätzen
unterstellt.
Gebundenes Kapital
Die Angabe des gebundenen Kapitals drückt aus, wie
viel des ursprünglich vom Anleger investierten Kapitals
noch in der Fondsbeteiligung gebunden und noch nicht
über Ausschüttungen - unter Berücksichtigung von Steuerzahlungen
- an den Anleger zurückgeflossen ist. Bei
prognosegemäßem Verlauf sind bei einem Anleger nach
Kapital 1, der von seinem Optionsrecht im Jahr 2020 keinen
Gebrauch macht, bis zum Jahr 2020 noch 8.343 €
in der Fondsbeteiligung gebunden. Bis zum Jahr 2038
erhält ein Anleger nach Kapital 1 neben dem eingesetzten
Kapital planmäßig weitere Rückflüsse in Höhe von
76.414 € (unter Berücksichtigung eines unterstellten Verkaufs
der Immobilien zu den in diesem Prospekt dargestellten
Konditionen).
Bei einem Anleger nach Kapital 3 sind im Jahr 2020
noch ca. 21.963 € des eingesetzten Kapitals in der Fondsbeteiligung
gebunden, bis zum Jahr 2038 (unter Berücksichtigung
eines unterstellten Verkaufs der Immobilien
zu den in diesem Prospekt dargestellten Konditionen)
erhält er kalkulatorisch neben dem eingesetzten Kapital
weitere ca. 61.296 € zurück.
Haftungsvolumen
Die hohen steuerfreien Anteile der geplanten Ausschüttungen,
stellen rechtlich Rückzahlung von Eigenkapital
dar. Soweit diese Rückzahlungen über die im Handelsregister
eingetragenen Haftsummen der Direktkommanditisten
bzw. der Treuhandkommanditisten hinausgehen,
lebt die Haftung der Anleger (bei mittelbar beteiligten
Kommanditisten aufgrund der Freistellungsverpflichtung
gegenüber der Treuhandkommanditistin) wieder auf. Die
Haftung kann aber maximal bis zur Höhe der im Handelsregister
eingetragenen Haftsumme (10 % des Beteiligungsbetrages
ohne Abwicklungsgebühr) wieder aufleben.
Anteiliges Fremdkapital
Dargestellt wurde das anteilige Fremdkapital des Anlegers
bezogen auf die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft
(geplante Darlehensaufnahme für den Ende 2008 vorgesehenen
weiteren Objekterwerb, geplante Vorfinanzierung
Ansparkapital und geplante Stille Beteiligung). Daneben
bestehen noch Verbindlichkeiten auf Ebene der
Objektgesellschaft, die nicht mit in die Betrachtung einbezogen
wurden.
wirtschaftliche
betrachtung
55 0

56
FONDSENTWICKLUNG
BEI VERÄNDERTEN ANNAHMEN
SENSITIVITÄTSANALYSE
PROGNOSE
Einflussfaktoren
Alle Anleger nach Kapital 1
und 2 machen von ihrem Recht
auf Rückforderung von 50 %
ihrer Ersteinlage zum 31.12.2020
Gebrauch
Alle Stillen Gesellschafter ziehen
ihr Kapital zum 31.12.2010 bzw.
31.12.2013 ab *
Die Wertentwicklung aus der
Anlage der Liquiditätsreserve
verändert sich um + / - 10 %
Der Verkaufsfaktor zur Ermittlung
des Verkaufspreises verändert
ich um + / - 1
Der Zinssatz der Anschlussfinanzierung
verändert sich
um + / - 20 %
Ausfall von lediglich 25 % der
Ansparleistung aus Kapital 4
Die Erträge aus Vermietungen
ab dem Jahr 2019 verändern
sich um + / - 10 %
Die Inflationsrate verändert sich
um + / - 0,3 Prozentpunkte
Die Kosten für die Renovierung/
Anschlussvermietung der Objekte
verändern sich um + / - 20 %
Gesamterfolg
mit negativem
Einflussfaktor
vor Auswirkungen
geplante Unternehmensteuerreform
2008
Das Ergebnis des Fonds verändert sich, wenn die tatsächlichen
Entwicklungen von den Annahmen der Prognoserechnung
abweichen. Die nachstehenden Berechnungen
gehen von der Veränderung maßgeblicher Einflussfaktoren
aus. Wichtig ist dabei allerdings, dass durch die wirtschaftliche
Entwicklung ein Einflussfaktor zu einem
schlechteren Fondsergebnis führen kann, wobei gleichzeitig
ein anderer Faktor das Ergebnis verbessern kann.
Somit kann es durchaus auch zu einer Kompensation
kommen. Ein Zusammentreffen aller negativen oder positiven
Einflussfaktoren ist nicht auszuschließen, aber eher
unwahrscheinlich. Anhand einer Beteiligungssumme von
30.000 € nach Kapital 1 (Beitritt 12/2007, Steuersatz
Gesamterfolg
gemäß Prognoserechnung
vor Auswirkungen
geplante Unternehmensteuerreform
2008
Gesamterfolg
mit positivem
Einflussfaktor
vor Auswirkungen
geplante Unternehmensteuerreform
2008
- 104.614 € 106.131 €
- 104.614 € 104.679 €
102.109 € 104.614 € 107.686 €
100.576 € 104.614 € 108.651 €
92.209 € 104.614 € 119.898 €
99.563 € 104.614 € -
92.634 € 104.614 € 118.007 €
97.250 € 104.614 € 112.253 €
103.386 € 104.614 € 105.848 €
* Für den Fall, dass alle Stillen Gesellschafter ihr Kapital zum 31.12.2010 bzw. 31.12.2013 abziehen, sind zusätzliche
Finanzierungsmaßnahmen nötig; die dargestellte Fondsentwicklung unterstellt das Zustandekommen dieser zusätzlichen
Finanzierungsmaßnahmen; vgl. die nachfolgenden Ausführungen hierzu
30 % inkl. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag) wird
in der nachfolgenden Berechnung aufgezeigt, wie sich
eine Veränderung einzelner Einflussfaktoren auf das
Ergebnis auswirkt.
Aufgrund des vorliegenden Entwurfs eines Unternehmensteuerreformgesetzes
2008 vom 14.03.2007 wurde die
Sensitivitätsanalyse sowohl unter Berücksichtigung der
aktuellen Rechtslage als auch unter der Annahme der
Umsetzung der derzeitigen Pläne der Bundesregierung
zur Unternehmensteuerreform 2008 erstellt (vgl. auch
den Prospektteil „Steuerliche Grundlagen“).

Gesamterfolg
mit negativem
Einflussfaktor
nach Auswirkungen
geplante Unternehmensteuerreform
2008
Gesamterfolg
gemäß Prognoserechnung
nach Auswirkungen
geplante Unternehmensteuerreform
2008
Hauptsächliche Einflussfaktoren bestehen in der Anschlussvermietung
bzw. der Höhe etwaiger Mietausfälle,
höheren Fremdfinanzierungszinsen, niedrigeren Wertzuwächsen
oder Verlusten aus der Anlage der Liquiditätsreserve,
der Höhe der künftigen Inflationsrate, der
Höhe der Kosten für Renovierung, dem späteren Veräußerungserlös
der Immobilie, der Rückzahlungsquote
bezüglich der Option der Kapital 1-Anleger, der Rückzahlungsquote
der Stillen Gesellschafter sowie der Ausfallquote
der ratierlichen Anleger.
Einzelne Faktoren, die sich möglicherweise negativ entwickeln,
können durch die positive Entwicklung anderer
Faktoren zu einem Risikoausgleich führen. Eine geringere
Inflationsrate führt einerseits zu verringerten Mieteinnahmen,
in der Regel aber andererseits auch zu niedri-
FONDSENTWICKLUNG
BEI VERÄNDERTEN ANNAHMEN
SENSITIVITÄTSANALYSE
Gesamterfolg
mit positivem
Einflussfaktor
nach Auswirkungen
geplante Unternehmensteuerreform
2008
- 101.221 € 103.272 €
- 101.221 € 103.379 €
99.500 € 101.221 € 103.286 €
97.183 € 101.221 € 105.259 €
91.322 € 101.221 € 114.033 €
96.379 € 101.221 € -
91.315 € 101.221 € 112.833 €
94.213 € 101.221 € 108.309 €
100.188 € 101.221 € 102.246 €
geren Zinsen und festeren Aktienkursen. Es sollte beachtet
werden, dass die beispielhaft angenommenen Entwicklungen
nicht die maximal denkbaren Veränderungen darstellen.
Es sind auch höhere Abweichungen oder ein Zusammentreffen
von verschiedenen negativen Einflussfaktoren
möglich, die das Fondsergebnis deutlich beeinflussen
können.
Alle Anleger nach Kapital 1 und 2 machen von ihrem
Recht auf Rückforderung von 50 % ihrer Ersteinlage im
Jahr 2020 Gebrauch
In der Prognoserechnung wurde kalkuliert, dass kein
Anleger der Kapitalarten 1 und 2 von seinem Recht
auf Rückforderung von 50 % seiner Ersteinlage im Jahr
2020 Gebrauch macht. Alternativ wurde berechnet, wie
die Entwicklung der Fondsgesellschaft verläuft, wenn alle
wirtschaftliche
betrachtung
57 0

58
FONDSENTWICKLUNG
BEI VERÄNDERTEN ANNAHMEN
SENSITIVITÄTSANALYSE
Anleger von diesem Recht Gebrauch machen.
Alle Stillen Gesellschafter machen von ihrem Recht
Gebrauch, die Beteiligung zum 31.12.2010 bzw.
31.12.2013 zurückzufordern
In der Prognoserechnung wurde kalkuliert, dass 50 %
der Anleger der Kapitalarten 5/6 % und 5/7,5 % zu den
jeweils ersten Kündigungsmöglichkeiten ihr Stilles Kapital
zurückfordern und 50 % der Anleger die Beteiligung in
eine Kommanditbeteiligung wandeln. Alternativ wurde
die Entwicklung der Fondsgesellschaft untersucht, wenn
alle Stillen Gesellschafter ihr Kapital zurückfordern.
Für diesen Fall sind aber erhebliche weitere Finanzierungsmaßnahmen
erforderlich. Sollten zum 31.12.2010
sämtliche Anleger der Kapitalart 5/6 % ihr Stilles Kapital
zurückfordern, müsste die Fondsgesellschaft nach der
Prognoserechnung im Jahr 2010 einen Betrag von ca.
2.300.000 € bzw. bei Umsetzung der aktuellen Pläne
zur Unternehmensteuerreform einen Betrag von ca.
2.500.000 € nachfinanzieren. Bei der Sensitivitätsbetrachtung
wurde unterstellt, dass dies möglich ist und dass die
Nachfinanzierung zu einem Zinssatz von 7 % p. a. eingedeckt
werden kann. Eine vollständige Rückführung dieser
zusätzlichen Finanzierungsmittel wäre nach der Prognoserechnung
in den Jahren 2011 und 2012 möglich, bevor
im Jahr 2013 - bei unterstellter Rückforderung sämtlicher
Stillen Beteiligungen der Kapitalart 5/7,5 % zum
31.12.2013 - wiederum zusätzliche Darlehensaufnahmen
von ca. 13.200.000 € bzw. bei Umsetzung der aktuellen
Pläne zur Unternehmensteuerreform von ca. 13.500.000 €
zu einem kalkulierten Zinssatz von 7 % p. a. erfolgen
müssten. Die vollständige Rückführung dieser zusätzlichen
Darlehensmittel wäre nach der Prognoserechnung
bis zum Jahr 2019 darstellbar.
Sollten die für diesen Fall angestrebten Nachfinanzierungsmittel
nicht zur Verfügung gestellt werden können,
wäre nach der Prognoserechnung lediglich eine sukzessive
Auszahlung der Stillen Beteiligungen der Kapitalart
5/6 % in den Jahren 2010 bis 2012 und der Kapitalart
5/7,5 % in den Jahren 2013 bis 2019 möglich. Insoweit
wird auf die §§ 16 Abs. 3 und 17 des Vertrages über eine
Stille Beteiligung mit Wandlungsrecht verwiesen.
Wertentwicklung der angelegten Liquiditätsreserve
In der Prognoserechnung wurde kalkuliert, dass die Liquiditätsreserve
zu einer Rendite von 7,9 % angelegt werden
kann. Die Sensitivitätsbetrachtung zeigt die Auswirkungen
einer um 10 % höheren oder niedrigeren Rendite.
Verkaufserlös
In der Darstellung zum prognostizierten Vermögenszuwachs
wird beispielhaft von einem Verkauf der Fondsobjekte
zum 31.12.2038 zum 15,01-fachen der dann
aktuellen Jahresmiete bei den Objekten Fürstenfeldbruck
und München und zum 14,5-fachen der dann aktuellen
Jahresmiete für den Ende 2008 geplanten weiteren Ob-
jekterwerb ausgegangen. In der Sensitivitätsanalyse sind
die Auswirkungen auf den prognostizierten Beteiligungserfolg
des Anlegers bei Erhöhung bzw. Verminderung der
vorgenannten Verkaufsfaktoren um jeweils 1 dargestellt.
Anschlussfinanzierung
Für die noch einzudeckende Langfristfinanzierung für die
Objekte in Fürstenfeldbruck und München ist eine Zinsbindung
bis zum 30.06.2014 vorgesehen. Die Anschlussfinanzierung
ab dem 01.07.2014 wurde für den gesamten
weiteren Prognosezeitraum mit einem Zinssatz von
6 % p. a. kalkuliert. Für die noch einzudeckende Langfristfinanzierung
für den Ende 2008 geplanten weiteren
Objekterwerb ist eine Zinsbindung bis zum 31.12.2015
vorgesehen. Für die Anschlussfinanzierung ab dem
01.01.2016 wurde für den gesamten weiteren Prognosezeitraum
ebenfalls ein jährlicher Zinssatz von 6 % kalkuliert.
In der Sensitivitätsanalyse sind die Folgen einer Abweichung
der für die Anschlussfinanzierung der vorgenannten
Darlehen unterstellten Zinsen um 20 % nach
oben oder unten veranschaulicht.
Ausfall von lediglich 25 % Ansparleistung nach Kapital 4
In der Prognoserechnung wurde kalkuliert, dass in den
Jahren 2009 bis 2018 jeweils 5 % des ursprünglichen
Zeichnungsbetrages der Anleger nach Kapital 4 - insgesamt
während dieses Zeitraums also 50 % des ursprünglichen
Zeichnungsbetrages der Anleger nach Kapital 4
- storniert werden. In der Sensitivitätsanalyse wird dargestellt,
wie der Verlauf der Fondsgesellschaft ist, wenn lediglich
25 % des gezeichneten Kapitals der Kapitalart 4
ausfällt.
Vermietungserträge ab dem Jahr 2019
Einnahmen aus der Vermietung der Objekte sind die entscheidende
Größe für den Ertrag der Beteiligung. In der
Sensitivitätsbetrachtung wurde unterstellt, dass sich die
kalkulierten Mieterträge ab dem Jahr 2019 gegenüber der
Prognoserechnung um +/- 10 % verändern.
Inflationsrate
Die Sensitivitätsbetrachtung zeigt die Folgen einer gegenüber
den Annahmen der Prognoserechnung um +/- 0,3
Prozentpunkte veränderten Inflationsrate auf.
Renovierung/Anschlussvermietung
In der Prognoserechnung wurden jährliche Aufwendungen
für Renovierung / Anschlussvermietung kalkuliert. In
der Sensitivitätsbetrachtung wird dargestellt, wie sich der
Fonds bei gegenüber der Kalkulation um 20 % nach oben
und nach unten verändernden Kosten für Renovierung/
Anschlussvermietung entwickelt.

„zusammenkommen ist der anfang,
zusammenbleiben ist der fortschritt,
zusammenarbeiten ist der erfolg“
henry ford
wirtschaftliche
grundlagen
59

60
IHRE PARTNER IM ÜBERBLICK
Emittent/Fondsgesellschaft
Firma SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Fonds KG
Sitz Oberhaching
Geschäftsanschrift Keltenring 10-12, 82041 Oberhaching
Gründung und Dauer
der Gesellschaft
01.03.2007
Die Dauer der Gesellschaft ist zeitlich nicht beschränkt.
Registergericht Amtsgericht München HRA 89769
Rechtsform Kommanditgesellschaft
Recht Die Gesellschaft unterliegt dem deutschen Recht.
Gegenstand des
Unternehmens
Geschäftsführung/
gesetzlicher Vertreter
Vom HGB abweichende
Regelungen des Gesellschaftsvertrags
Aufsichtsgremien/Beiräte des
Emittenten
Gegenstand der Gesellschaft sind der Erwerb sowie die langfristige Vermietung, Verpachtung
und Verwaltung von gewerblich genutzten Immobilien, vorerst die Beteiligung an der SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Besitz KG.
Diese hat ihrerseits mehrere Immobilien in Fürstenfeldbruck und München erworben und hat
als Unternehmensgegenstand deren langfristige Vermietung, Verpachtung und Verwaltung.
Die Gesellschaft darf alle Geschäfte und Handlungen vornehmen, die dem Gesellschaftszweck
unmittelbar oder mittelbar zu dienen geeignet sind. Dazu gehört auch die Anlage
einer Liquiditätsreserve in Wertpapierfonds. Die Gesellschaft ist nicht berechtigt, in irgendeiner
Weise gewerblich tätig zu werden.
Die Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft obliegt der Komplementärin, der SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH und dem Kommanditisten Markus Schottenhammel.
Beim Emittenten handelt es sich um eine Publikumsgesellschaft mit kapitalmäßig orientierter
Struktur. Die Komplementärin ist – abweichend vom gesetzlichen Regelfall des HGB bei der
Personengesellschaft – keine natürliche Person, sondern eine Kapitalgesellschaft. Infolgedessen
haftet die Komplementärin aufgrund ihrer Rechtsform nur beschränkt mit ihrem Vermögen.
Die Satzung der persönlich haftenden Gesellschafterin (Komplementärin) entspricht den gesetzlichen
Mindestregelungen des Gesetzes betreffend Gesellschaften mit beschränkter Haftung
(GmbHG). Aus dem Fondsgesellschaftsvertrag ergeben sich insoweit keine
Abweichungen.
Die Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft kann gemäß § 17 des Gesellschaftsvertrages
über die Einrichtung eines Beirats/Anlageausschusses entscheiden.
Konzernverbundenheit Die Fondsgesellschaft ist in keinen Konzern eingegliedert; somit besteht auch keine
Verpflichtung zur Aufstellung eines Konzernabschlusses.
Gründungsgesellschafter des
Emittenten/der Fondsgesellschaft
Komplementärin
SHB Innovative Fondskonzepte GmbH
Die Komplementärin ist am Kapital sowie am Gewinn und Verlust
der Fondsgesellschaft nicht beteiligt.
Kommanditist
Markus Schottenhammel
Herr Schottenhammel ist mit einer Kommanditeinlage in Höhe von 1.000 € an der
Fondsgesellschaft beteiligt. Die Einlage ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht eingezahlt.
Objektgesellschaft
Firma SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Besitz
KG
Sitz Oberhaching
Geschäftsanschrift Keltenring 10-12, 82041 Oberhaching

IHRE PARTNER IM ÜBERBLICK
Gründung Die Objektgesellschaft wurde am 29.11.2006 unter der Firma SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Neufahrn, Grasbrunn, München KG gegründet und am 26.01.2007 in
das Handelsregister des Amtsgerichts München eingetragen. Die Umfirmierung in SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Besitz KG erfolgte
durch Gesellschafterbeschluss vom 01.03.2007.
Registergericht Amtsgericht München HRA 89555
Geschäftsführung/
gesetzlicher Vertreter
Die Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft obliegt der Komplementärin, der SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH und dem Kommanditisten Markus Schottenhammel.
Gesellschafter SHB Innovative Fondskonzepte GmbH
SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG
SHB Innovative Fondskonzepte AG
Markus Schottenhammel
Gegenstand des
Unternehmens
Gesellschaftskapital 100.001.000 €
Gegenstand der Gesellschaft ist die langfristige Vermietung, Verpachtung und Verwaltung des
in Fürstenfeldbruck, Industriestraße 10/10a, Livry-Gargan-Straße 10 und Am Fuchsboge sowie
des in München, Ingolstädter Straße 40 und Schwanthalerstraße 10 gelegenen Grundbesitzes.
Die Gesellschaft darf alle Geschäfte und Handlungen vornehmen, die dem Gesellschaftszweck
unmittelbar oder mittelbar zu dienen geeignet sind. Die Gesellschaft ist nicht berechtigt,
in irgendeiner Weise gewerblich tätig zu werden.
Komplementärin (persönlich haftende Gesellschafterin) der Fondsgesellschaft
Firma SHB Innovative Fondskonzepte GmbH
Sitz Oberhaching
Geschäftsanschrift Keltenring 10-12, 82041 Oberhaching
Gründung der Gesellschaft Die Komplementärin wurde am 10.11.2005 unter der Firma Blitz 05-601 GmbH gegründet und
am 15.11.2005 in das Handelsregister des Amtsgerichts München eingetragen. Die Umfirmierung
in SHB Innovative Fondskonzepte GmbH erfolgte durch Gesellschafterbeschluss vom
28.12.2005 und wurde am 04.01.2006 im Handelsregister vollzogen.
Registergericht Amtsgericht München HRB 159595
Gegenstand des
Unternehmens
Geschäftsführung/
gesetzlicher Vertreter
Stammkapital 25.000 €
Erwerb, Entwicklung, Vertrieb und Verwaltung von Immobilien, sowie Entwicklung, Vertrieb
und Verwaltung von geschlossenen Immobilienfonds.
Horst G. Baron
Geschäftsanschrift: Keltenring 10-12, 82041 Oberhaching
Gesellschafter SHB Innovative Fondskonzepte AG
Gezeichnete Einlage an der
Fondsgesellschaft
Beteiligung am Gewinn der
Fondsgesellschaft
Gesamtbezüge für das letzte
abgeschlossene Geschäftsjahr
Keine
Die Komplementärin ist am Gewinn und Verlust der Fondsgesellschaft nicht beteiligt.
Keine
Für den Zeitraum bis 31.12.2008 erhält die Komplementärin eine Haftungsvergütung i. H. v.
150.000 € inkl. eventueller USt. Für die Übernahme der Geschäftsführung erhält die Komplementärin
für den Zeitraum bis 31.12.2008 eine Vergütung in Höhe von 960.000 € zzgl. eventueller
USt. Ab dem 01.01.2009 erhält die Komplementärin für die laufende Geschäftsführung
und Verwaltung, einschließlich aller damit verbundenen Kosten sowie die Übernahme der persönlichen
Haftung eine monatliche Vergütung i. H. v. 16.666,67 € zzgl. eventueller USt. Der
Betrag erhöht sich alle vier Jahre um 80 % der Änderung des Verbraucherpreisindexes für
Deutschland. Bei einem Verkauf der Immobilien der Objektgesellschaft und/oder zukünftiger
noch zu erwartender Immobilien oder Anteilen an Immobilien haltenden Gesellschaften erhält
die Komplementärin von deren Verkaufspreis 3 % zzgl. eventueller USt.
wirtschaftliche
grundlagen
61

62
IHRE PARTNER IM ÜBERBLICK
Bezug von Nebenleistungen
jeglicher Art
Beteiligungen an/Tätigkeiten
für Unternehmen, die mit
dem Vertrieb der emittierten
Vermögensanlage beauftragt
sind
Beteiligungen an/Tätigkeiten
für Unternehmen, die dem
Emittenten Fremdkapital zur
Verfügung stellen
Beteiligungen an/Tätigkeiten
für Unternehmen, die
im Zusammenhang mit
der Herstellung des
Anlageobjekts nicht nur
geringfügige Lieferungen
oder Leistungen erbringen
Für den Zeitraum bis 31.12.2008 erhält die SHB Innovative Fondskonzepte GmbH als
Komplementärin der Objektgesellschaft eine Haftungsvergütung i. H. v. 600.000 € inkl. eventueller
USt.
Ab dem 01.01.2009 erhält die Komplementärin für die laufende Geschäftsführung und
Verwaltung, einschließlich aller damit verbundenen Kosten sowie die Übernahme der persönlichen
Haftung, eine monatliche Vergütung i. H. v. 16.666,67 € zzgl. eventueller USt. Der
Betrag erhöht sich alle vier Jahre um 80 % der Änderung des Verbraucherpreisindexes für
Deutschland.
Weitere Nebenleistungen außerhalb des Gesellschaftsvertrages bezieht die Komple-mentärin
nicht.
Alleinige Gesellschafterin der Komplementärin ist die SHB Innovative Fondskonzepte
AG, die mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlage beauftragt ist
Alleinige Gesellschafterin der Komplementärin ist die SHB Innovative Fondskonzepte AG,
die dem Emittenten unter Umständen Zwischenfinanzierungsmittel zur Verfügung stellt.
Alleinige Gesellschafterin der Komplementärin ist die SHB Innovative Fondskonzepte AG,
die Initiatorin und Prospektherausgeberin der angebotenen Vermögensanlage ist.
Mitglieder der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
Die Fondsgesellschaft wird vertreten durch die Komplementärin, die SHB Innovative Fondskonzepte GmbH und durch den
Kommanditisten Markus Schottenhammel. Die SHB Innovative Fondskonzepte GmbH wiederum wird vertreten durch deren
Geschäftsführer, Herrn Horst G. Baron. Zwischen der Komplementärin und dem geschäftsführenden Kommanditisten Markus
Schottenhammel gibt es keine Geschäftsverteilung.
Name Markus Schottenhammel
Geschäftsanschrift Keltenring 10-12, 82041 Oberhaching
Gezeichnete Einlage an der
Fondsgesellschaft
Beteiligung am Gewinn der
Fondsgesellschaft
Markus Schottenhammel ist mit einer Kommanditeinlage in Höhe von 1.000 € an der
Fondsgesellschaft beteiligt. Die Einlage ist zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe noch nicht
eingezahlt.
Markus Schottenhammel ist entsprechend seiner Einlage am Gewinn und Verlust
der Fondsgesellschaft beteiligt.
Entnahmerechte Keine
Gesamtbezüge für das letzte Keine
abgeschlossene Geschäftsjahr
Für die laufende Geschäftsführung erhält Herr Schottenhammel ab dem 01.01.2009 eine jährliche
Vergütung i. H. v. 5.950 € inkl. eventueller USt.
Bezug von Nebenleis- Entsprechend seiner Beteiligung an der Objektgesellschaft ist Herr Markus Schottenhammel
tungen jeglicher Art
an deren Gewinn und Vermögen beteiligt. Weitere Nebenleistungen außerhalb des Gesellschaftsvertrages
bezieht Herr Schottenhammel nicht.
Beteiligungen an/Tätigkeiten
für Unternehmen, die mit
dem Vertrieb der emittierten
Vermögensanlage beauftragt
sind
Beteiligungen an/Tätigkeiten
für Unternehmen, die dem
Emittenten Fremdkapital zur
Verfügung stellen
Markus Schottenhammel steht in einem ständigen Anstellungsverhältnis zur SHB Innovative
Fondskonzepte AG, die mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlage beauftragt ist.
Markus Schottenhammel steht in einem ständigen Anstellungsverhältnis zur SHB Innovative
Fondskonzepte AG, die dem Emittenten unter Umständen Zwischenfinanzierungsmittel zur
Verfügung stellt.

Beteiligungen an/Tätigkeiten
für Unternehmen,
die im Zusammenhang
mit der Herstellung des
Anlageobjekts nicht nur
geringfügige Lieferungen
oder Leistungen erbringen
IHRE PARTNER IM ÜBERBLICK
Markus Schottenhammel steht in einem ständigen Anstellungsverhältnis zur SHB Innovative
Fondskonzepte AG, die Initiatorin und Prospektherausgeberin der angebotenen Vermögensanlage
ist.
Name Horst G. Baron (Geschäftsführer Komplementärin)
Geschäftsanschrift Keltenring 10-12, 82041 Oberhaching
Gezeichnete Einlage an der Keine
Fondsgesellschaft
Beteiligung am Gewinn der Keine
Fondsgesellschaft
Entnahmerechte Keine
Gesamtbezüge für das letzte Keine
abgeschlossene Geschäftsjahr
Bezug von Nebenleistungen Außerhalb des Gesellschaftsvertrages: keine
jeglicher Art
Beteiligungen an/Tätigkeiten Horst G. Baron ist Aktionär und Vorstandsvorsitzender der SHB Innovative Fondskonzepte AG,
für Unternehmen, die mit die mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlage beauftragt ist.
dem Vertrieb der emittierten
Vermögensanlage beauftragt
sind
Beteiligungen an/Tätigkeiten Horst G. Baron ist Aktionär und Vorstandsvorsitzender der SHB Innovative Fondskonzepte AG,
für Unternehmen, die dem die dem Emittenten unter Umständen Zwischenfinanzierungsmittel zur Verfügung stellt.
Emittenten Fremdkapital zur
Verfügung stellen
Beteiligungen an/Tätigkeiten Horst G. Baron ist Aktionär und Vorstandsvorsitzender der SHB Innovative Fondskonzepte AG,
für Unternehmen, die im die Initiatorin und Prospektherausgeberin der angebotenen Vermögensanlage ist.
Zusammenhang mit der
Herstellung des Anlageobjekts
nicht nur geringfügige
Lieferungen oder Leistungen
erbringen
Treuhandkommanditistin
Firma Fidelitas Vermögensverwaltung Treuhand GmbH
Sitz München
Geschäftsanschrift Paul-Gerhardt-Allee 11, 81245 München
Registergericht Amtsgericht München, HRB 157731
Geschäftsführung/
Stephan Riege
gesetzlicher Vertreter
Aufgabengebiet Die Treuhandkommanditistin übernimmt und verwaltet für den Treugeber eine Kommanditbeteiligung
an der Gesellschaft und hält diese treuhänderisch im eigenen Namen, aber im
Interesse und für Rechnung des Treugebers.
Rechtsgrundlage der Tätigkeit Treuhandvertrag, abgedruckt im Kapitel „Verträge“
Gesamtbetrag der vereinbar- Die Treuhandkommanditistin erhält eine jährliche Vergütung i. H. v. 10.000 € zzgl. USt. Dieser
ten Vergütung
Betrag erhöht sich ab dem 01.01.2011 jährlich um 2 %.
Beteiligungen an/Tätigkeiten Keine
für Unternehmen, die mit
dem Vertrieb der emittierten
Vermögens anlagen beauftragt
sind
wirtschaftliche
grundlagen
63

64
IHRE PARTNER IM ÜBERBLICK
Beteiligungen an/Tätigkeiten
für Unternehmen, die dem
Emittenten Fremdkapital zur
Verfügung stellen
Beteiligungen an/Tätigkeiten
für Unternehmen,
die in Zusammenhang
mit der Herstellung des
Anlageobjekts nicht nur
geringfügige Lieferungen
oder Leistungen erbringen
Keine
Keine
Fondsinitiatorin, Prospektherausgeberin, Platzierungsgarantin, Kapitalbeschafferin, Finanzierungsbeschafferin, Übernehmerin
der Zeichnerverwaltung und Fondsverwaltung, Objekt-/Mietenprüfung, Mietenverwaltung
Firma SHB Innovative Fondskonzepte AG
Sitz Oberhaching
Geschäftsanschrift Keltenring 10-12, 82041 Oberhaching
Gründung 06.11.2000
Registergericht Amtsgericht München HRB 134028
Vorstände Horst G. Baron (Vorstandsvorsitzender), Achim Wilhem-Wittschier, Hans-Joachim Janisch-
Freiherr von Malsen-Ponickau
Aktionäre AFD GmbH, Oberhaching
Dagmar Baron, Starnberg
Horst G. Baron, Grünwald
Anton Fink, Deggendorf
Dritte AFM Beteiligungs GmbH, Weiden
Vierte AFM Beteiligungs GmbH, Weiden
Gegenstand des
Unternehmens
Grundkapital 14.000.000 €
Erwerb, Entwicklung, Vertrieb und Verwaltung von Immobilien, jede Art von Bauträgertätigkeit
sowie Entwicklung, Vertrieb und Verwaltung von Immobilienfonds.
Objektverwaltung (München, Schwanthalerstr. 10 sowie Fürstenfeldbruck, Industriestr.10/10a
und Livry-Gargan-Str. 10)
Firma Münchner Verwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung
Sitz München
Geschäftsanschrift Kastenbauerstr. 2, 81677 München
Gründung 03.05.1960
Registergericht Handelsregister München HRB 5089
Geschäftsführung Christian Maly-Motta
Gesellschafter Sigrid Ursula Eichbauer
Fritz Eichbauer
Gegenstand des
Unternehmens
Verwaltung von Haus- und Grundbesitz aller Art sowie von sonstigen Vermögenswerten.
Gesellschaftskapital 51.200 €

IHRE PARTNER IM ÜBERBLICK
Objektverwaltung (München, Ingolstädter Straße 40)
Firma SHB Objektverwaltung GmbH
Sitz Oberhaching
Geschäftsanschrift Keltenring 10-12, 82041 Oberhaching
Gründung Die Gesellschaft wurde am 10.11.2005 unter der Firma Blitz 05-640 GmbH gegründet und am
30.11.2005 in das Handelsregister des Amtsgerichts München eingetragen. Die Umfirmierung
in SHB Objektverwaltung GmbH erfolgte durch Gesellschafterbeschluss vom 28.12.2005.
Registergericht Handelsregister München HRB 159819
Geschäftsführung Harald Hahn
Gesellschafter SHB Innovative Fondskonzepte AG
Harald Hahn
Gegenstand des
Erwerb, Entwicklung, Vertrieb sowie insbesondere Verwaltung von Immobilien
Unternehmens
jeder Art, einschließlich der gesamten technischen und kaufmännischen Betreuung dieser
Immobilen einschließlich Mieter- und Mietenverwaltung, jede Art von
WEG-Verwaltung.
Gesellschaftskapital 25.000 €
Mittelverwendungskontrolleur
Die Mittelverwendungskontrolle wird von einer unabhängigen Steuerberatungsgesellschaft durchgeführt.
Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen
Die SHB Innovative Fondskonzepte GmbH als persönlich haftende Gesellschafterin sowohl der Fondsgesellschaft
als auch der Objektgesellschaft ist eine 100 %-ige Tochtergesellschaft der SHB Innovative Fondskonzepte AG, die
neben ihrer Stellung als Initiatorin und Prospektherausgeberin zentraler Dienstleistungspartner der Fonds- und Objektgesellschaft
ist. Zudem ist die SHB Innovative Fondskonzepte AG Minderheitsgesellschafter der Objektgesellschaft.
Aktionär der SHB Innovative Fondskonzepte AG mit einem Anteil von 50 % ist die AFD GmbH (AG München,
HRB 98665), die unter Anderen auch die Vermittlung der Anlagen betreibt.
Herr Horst G. Baron ist Aktionär und Vorstandsvorsitzender der SHB Innovative Fondskonzepte AG sowie zugleich
einzelvertretungsberechtigter Geschäftsführer der Komplementärin der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
und ist damit mittelbar Geschäftsführer dieser beiden Gesellschaften.
Der geschäftsführende Kommanditist der Fondsgesellschaft sowie der Objektgesellschaft, Markus Schottenhammel,
steht im ständigen Anstellungsverhältnis bei der SHB Innovative Fondskonzepte AG.
Der Gesellschafter der Treuhandkommanditistin ist zugleich Gesellschafter des Mittelverwendungskontrolleurs.
Der Mittelverwendungskontrolleur steht in regelmäßiger Geschäftsbeziehung zu anderen von der SHB Innovative
Fondskonzepte AG initiierten Fondsgesellschaften.
Es bestehen außer den im Prospekt genannten wirtschaftlichen Beziehungen keine Nebenabreden.
Umstände oder Beziehungen, die Interessenskonflikte der Treuhandkommanditistin begründen können, sind über
die im Prospekt angegebenen Tatsachen hinaus nicht ersichtlich.
wirtschaftliche
grundlagen
65

66
„visionen brauchen fahrpläne“

wirtschaftliche
grundlagen
67

68
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
I. Allgemeines
Die nachfolgende Darstellung der
steuerlichen Grundlagen enthält
die wesentlichen steuerlichen Auswirkungen
einer Beteiligung an
der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Fonds KG als
Direktkommanditist, als Treugeber
über den Treuhandkommanditisten,
namentlich die Fidelitas Vermögensverwaltung
Treuhand GmbH oder
als Stiller Gesellschafter.
Das Jahr 2006, das erste Regierungsjahr
der Großen Koalition, war geprägt
von einer wahren Flut von
Steuergesetzesänderungen.
Durch das Steueränderungsgesetz
2007 vom 19. Juli 2006 wurden
unter anderem mit Wirkung ab
2007 der Sparer-Freibetrag für Einkünfte
aus Kapitalvermögen von
1.370 € auf 750 € für Ledige und
von 2.740 € auf 1.500 € für Verheiratete
gekürzt und die „Reichensteuer“
eingeführt. Diese sieht einen
Zuschlag von 3 Prozentpunkten (von
42 % auf 45 %) auf das zu versteuernde
Einkommen, das bei Ledigen
den Betrag von 250.000 € sowie
bei Verheirateten den Betrag von
500.000 € übersteigt, vor. Dieser
Zuschlag gilt für das Veranlagungsjahr
2007 nicht für Gewinneinkünfte.
Ab dem Jahr 2008 soll dann
dieser neue Steuersatz für Besserverdiener
generell nur noch die nicht
gewerblichen Einkünfte betreffen.
Eine diesbezügliche gesetzliche
Regelung wird im Rahmen der
geplanten Unternehmensteuerreform
2008 angestrebt.
Das am 18. Dezember 2006 veröffentlichte
Jahressteuergesetz 2007
brachte die erstmalige gesetzliche
Kodifizierung eines marktüblichen
Damnums als Werbungskosten sowie
der Abfärbewirkung von Beteiligungen
an gewerblichen Mitunternehmerschaften
und die Ausweitung des
§ 15 b EStG auf sämtliche Kapitaleinkünfte.
Dieses Gesetz beinhaltet
ferner gewisse Bewertungsänderungen
bei den Immobilien im Bereich
der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Mit Datum vom 25. Oktober 2006
hat das Bundeskabinett den Entwurf
eines Gesetzes zur Erleichterung der
Unternehmensnachfolge mit dem
Ziel vorgelegt, die steuerlichen Rahmenbedingungen
für die Unternehmensnachfolge
neu zu regeln. Er
enthält aber auch Änderungen in
Bezug auf die Besteuerung von
Grundvermögen. Demnach soll der
Schuldenabzug bei der Vererbung
von Grundbesitz begrenzt werden
mit der Folge, dass zukünftig keine
negativen erbschaftsteuerlichen
Werte mehr möglich sein sollen.
Das Bundesverfassungsgericht hat
am 31. Januar 2007 die lange erwartete
Entscheidung zur Verfassungsmäßigkeit
des aktuellen Erbschaftsteuergesetzes
verkündet. Demnach ist das
Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz
in seiner derzeitigen Form verfassungswidrig.
Das Bundesverfassungsgericht
hat dem Gesetzgeber
aufgegeben, bis zum 31. Dezember
2008 eine verfassungskonforme
Regelung zu schaffen. Es bleibt abzuwarten,
wie der Gesetzgeber
eine verfassungskonforme Regelung
schaffen wird und ob der Entwurf
eines Gesetzes zur Erleichterung der
Unternehmensnachfolge ungeachtet
der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts
umgesetzt wird.
Weiter wurde im Rahmen des Haushaltsbegleitgesetzes
vom 29. Juni
2006 die Anhebung des Umsatzsteuersatzes
im Sinne von § 12 Abs.1
Umsatzsteuergesetz von 16 % auf
19 % mit Wirkung ab 01. Januar
2007 beschlossen.
Das Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes
vom 28. August 2006 ermächtigt
die einzelnen Bundesländer
ab 01. September 2006 nunmehr
selber den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer
festzulegen. Als erstes
Bundesland hat davon nun Berlin
Gebrauch gemacht und den Grunderwerbsteuersatz
seit 01. Januar 2007
von bislang 3,5 % auf 4,5 % erhöht.
Es bleibt abzuwarten, in wie weit
auch andere Bundesländer nachziehen
werden.
Einschneidende Änderungen sieht
auch der vom Bundeskabinett am
14.03.2007 verabschiedete Entwurf
eines Unternehmensteuerreform
gesetzes 2008 für den Fall seiner
Umsetzung vor. Der Gesetzesentwurf
besteht aus zwei Teilen: Zum
einen die für 2008 vorgesehene Veränderung
der Unternehmensbesteuerung
und zum anderen die für 2009
geplante Einführung einer Abgeltungsteuer
für private Einkünfte aus
Kapitalvermögen. Die Verabschiedung
dieses Gesetzes soll noch
vor der parlamentarischen Sommerpause
erfolgen. Neben einer Senkung
des Körperschaftsteuersatzes
von 25 % auf 15 %, einer Änderung
der Besteuerung von thesaurierten
Gewinnen von Personengesellschaften
und verschiedener gewerbesteuerlicher
Änderungen soll auch eine
Abgeltungsteuer für Kapitalerträge
eingeführt werden. Diese geplante
Abgeltungsteuer hat vorliegend insbesondere
für die Besteuerung der
Erträge aus der Anlage der Liquiditätsreserve
Bedeutung. Die Erträge
aus der geplanten Anlage der Liquiditätsreserve,
beispielsweise in
einen Aktienfonds, unterlägen bei
Umsetzung des Entwurfs künftig
unabhängig von Haltefristen ebenso
einer 25 %-igen Abgeltungsteuer wie
etwaige Gewinne aus der Veräußerung
der Aktienfondsanteile.
Weiterhin hat das Bundesfinanzministerium
mit Schreiben vom 26.
Januar 2007 zu umsatzsteuerlichen
Fragen im Zusammenhang mit dem
Halten von Beteiligungen Stellung
genommen. Diese Stellungnahme ist
für die Fondsgesellschaft einschlägig.
Schließlich liegt der Entwurf eines
Einführungsschreibens des Bundesfinanzministeriums
zur Verlustverrechnungsbeschränkung
im Zusammenhang
mit Steuerstundungsmodellen
(§ 15 b EStG) vor, dessen Inhalte
in die vorliegende Steuerkonzeption
Eingang gefunden haben.

Die nachfolgenden Ausführungen
beruhen auf den zum Zeitpunkt
der Prospektherausgabe geltenden
Gesetzen und Verordnungen sowie
der aktuellen Rechtsprechung und
Verwaltungsmeinung.
Die möglichen Auswirkungen der ab
2009 geplanten Abgeltungsteuer für
Kapitalerträge sind im vorliegenden
Prospekt zusammengefasst in Variante
A der Prognoserechnung dargstellt.
Es wurde unterstellt, dass die Erträge
der Fondsgesellschaft aus der Anlage
der Liquiditätsreserve ebenso der Abgeltungsteuer
unterliegen wie Veräußerungsgewinne
(unabhängig von
Haltefristen). Im Gegenzug wäre der
entsprechende Zufluss der Erträge
aus der Anlage der Kapitalanlage
auf Ebene der Kapitalanleger künftig
nicht mehr zu versteuern. Damit
wäre die Fondsgesellschaft künftig
mit Steuerzahlungen belastet, die
Kapitalanleger wären entlastet.
Bezüglich der grundsätzlichen sofortigen
Abzugsfähigkeit bestimmter
Nebenkosten als Werbungskosten
wurde das BMF-Schreiben vom 20.
Oktober 2003 (5. Bauherren- bzw.
Fondserlass) berücksichtigt.
Als voraussichtliche Anlegerstruktur
wird für die folgende steuerliche Beurteilung
grundsätzlich unterstellt,
dass der Anleger eine in Deutschland
ansässige natürliche Person ist,
die ihre Anteile im Privatvermögen
hält.
Die allgemein bekannte Komplexität
des Steuerrechts erfordert gewisse
steuerliche Grundkenntnisse für das
Studium der nachstehenden Ausführungen.
Im Rahmen der Darstellungen
kann nicht auf die individuellen
Verhältnisse einzelner Beteiligter
eingegangen werden. Deshalb wird
grundsätzlich die Hinzuziehung des
persönlichen steuerlichen Beraters
empfohlen.
Die steuerlichen Auswirkungen des
Angebots zur Kapitalanlage sind gemäß
dem IDW Standard „Grundsätze
ordnungsgemäßer Beurteilung von
Verkaufsprospekten über öffentlich
angebotene Vermögensanlagen“
(IDW S 4) im Einzelnen - getrennt
nach der Investitions-/Erwerbsphase,
Nutzungsphase und Beendigung der
Kapitalanlage - zu beschreiben.
Dementsprechend ergibt sich die
nachfolgende dreigeteilte Darstellung.
II. Steuerliche Auswirkungen in der
Investitionsphase
1. Einkommensteuer
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
a) Beschränkung des Verlustausgleichs
und der Verlustverrechnung
durch § 15 b EStG
Mit der Regelung des § 15 b EStG
wird bei Steuerstundungsmodellen
der Ausgleich anfänglicher Verluste
mit anderen Einkünften ausgeschlossen.
Vielmehr dürfen diese anfänglichen
Verluste nur mit späteren positiven
Einkünften aus derselben Einkunftsquelle
verrechnet werden. Die
anfänglichen Verluste werden also
in der jeweils betroffenen Einkunftsquelle
eingekapselt.
Ein Steuerstundungsmodell im Sinne
des § 15 b EStG liegt vor, wenn aufgrund
einer modellhaften Gestaltung
steuerliche Vorteile in Form negativer
Einkünfte erzielt werden sollen. Dies
ist der Fall, wenn dem Steuerpflichtigen
auf Grund eines vorgefertigten
Konzepts die Möglichkeit geboten
wird, zumindest in der Anfangsphase
der Investition, Verluste mit übrigen
Einkünften verrechnen zu können.
Dabei ist es ohne Belang, auf welchen
Vorschriften die negativen Einkünfte
beruhen. Maßgeblich ist hierfür,
dass die Summe der Verluste bezogen
auf das gezeichnete und aufzubringende
Kapital 10 % übersteigt.
Hierbei ist die grundsätzliche Frage
der Überschusserzielungsabsicht
(vgl. II.1.b3) vor Prüfung der Anwendung
des § 15 b EStG zu prüfen.
Fehlt die grundsätzliche Einkunftserzielungsabsicht,
so sind die Verluste
von Beginn an der privaten Sphäre
zuzuordnen und allein schon deshalb
nicht ausgleichsfähig.
Bei vorliegender Konzeption muss
ohne weiteres von einer modellhaften
Gestaltung ausgegangen werden.
Vorliegend ging die Fondsgesellschaft
eine Beteiligung an der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co.
Objekte Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG ein, die ihrerseits
Immobilien in Fürstenfeldbruck und
München hält. Ferner ist die Investition
in eine weitere, noch nicht
feststehende, Immobilie oder Beteiligung
Ende des Jahres 2008 geplant.
Durch die Beteiligung der Fondsgesellschaft
an der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG liegt eine doppelstöckige
Struktur vor. Es ist in der Literatur
strittig, ob § 15 b EStG überhaupt auf
den unteren Beteiligungsstufen anzuwenden
ist. Aus dem Gesetzeswortlaut
lässt sich die Anwendung auf
den unteren Beteiligungsstufen nicht
herleiten. Aus der Gesetzesbegründung
ist jedoch nach Auffassung des
Prospektherausgebers der Wille des
Gesetzgebers erkennbar, auch die
unteren Beteiligungsstufen in den
Anwendungsbereich des § 15 b EStG
mit einzubeziehen. Auch die Finanzverwaltung
vertritt im vorliegenden
Entwurf eines Einführungsschreibens
zu § 15 b EStG diese Auffassung. Eine
Prüfung, ob ein Fall des § 15 b EStG
vorliegt, erfolgt daher auch auf der
Ebene der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG.
Die Beteiligung an der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG vermittelt der Fondsgesellschaft
prognosegemäß einen anfänglichen
Verlust von 3,19 % des gezeichneten
Kapitals. Allerdings muss
die Fondsgesellschaft konzept gemäß
lediglich 19 Mio. € des von ihr gezeichneten
Kapitals von 94 Mio. €
auch tatsächlich einbezahlen. Der
Differenzbetrag wird der Fondsgesellschaft
als ausstehende Einlage
langfristig gestundet.
wirtschaftliche
grundlagen
69

70
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
Nach § 15 b EStG ist für die Ermittlung
der Verlustquote aber das gezeichnete
und tatsächlich aufzubringende
Kapital heranzuziehen.
Soweit das aufzubringende Kapital
in Teilbeträgen zu leisten ist, ist nach
Ansicht der Finanzverwaltung im
vorgenannten Entwurf, als maßgebliches
Kapital das Kapital zugrunde
zu legen, das in der Anfangsphase
zu leisten ist. Als Anfangsphase wird
die Phase definiert, in der nach der
Prognoserechnung keine nachhaltig
positiven Einkünfte erzielt werden.
Dies bedeutet, dass für Zwecke des
§ 15 b EStG lediglich ein Kapital der
Fondsgesellschaft von 19 Mio. € maßgebend
ist und somit eine anfängliche
Verlustquote im Sinne des § 15 b EStG
von ca. 16,20 % entsteht.
Da also eine modellhafte Gestaltung
angenommen wird und die maßgebliche
anfängliche Verlustquote mit
16,20 % prognosegemäß über 10 %
des gezeichneten und aufzubringenden
Kapitals liegt, muss davon ausgegangen
werden, dass diese Beteiligung
unter § 15 b EStG fällt.
Somit können der Fondsgesellschaft
keine sofort verrechenbaren anfänglichen
Verluste aus dieser Beteiligung
zugewiesen werden, sondern die anfänglichen
Verluste können nur mit
späteren Gewinnen aus derselben
Beteiligung verrechnet werden.
Nach der vorliegenden Prognoserechnung
der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München Besitz
KG sind damit bis einschließlich
des Jahres 2014 keine positiven
steuerlichen Ergebnisse aus dieser
Beteiligung zu erwarten. Somit sind
nach der Prognoserechnung auch
sämtliche Ausschüttungen, welche
die Fondsgesellschaft aus dieser Beteiligung
erhält, bis einschließlich
des Jahres 2014 steuerfrei.
Die Fondsgesellschaft selbst erzielt
unter Berücksichtigung von § 15 b
EStG auf Ebene der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG bezogen auf das im vorgenannten
Entwurf definierte maßgebliche
Kapital Anfangsverluste in den
Jahren 2007 bis 2013 von 16,27 %.
Somit fällt auch eine Beteiligung der
Anleger an der Fondsgesellschaft
unter den Anwendungsbereich des
§ 15 b EStG. Diese anfänglichen
Verluste können nur mit späteren
Gewinnen aus dieser Beteiligung
verrechnet werden.
Dies führt andererseits dazu, dass bis
einschließlich des Jahres 2019 keine
positiven Ergebnisse aus dieser Beteiligung
versteuert werden müssen.
Damit sind nach der Prognoserechnung
sämtliche Ausschüttungen der
Anleger bis einschließlich des Jahres
2019 steuerfrei.
Die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft
erzielen planmäßig
aus der Anlage der Liquiditätsreserve
auch Kapitaleinkünfte. Diese im Regelfall
von Anfang an positiven Einkünfte
sind auf Ebene der jeweiligen
Gesellschaft, in welcher diese Einkünfte
anfallen, ebenfalls im Rahmen
des § 15 b EStG verrechenbar, müssen
also ebenfalls nicht versteuert
werden, solange verrechenbare Verluste
im Rahmen des § 15 b EStG
vorhanden sind.
Da vorliegend auf Ebene der Fondsgesellschaft
§ 15 b EStG greift, sind
auch Verluste aus Sonderwerbungskosten
– gleichgültig, ob modellhaft
oder nicht – von der Rechtsfolge des
§ 15 b EStG betroffen, können also
ebenfalls nur mit künftigen positiven
Einkünften aus dieser Einkunftsquelle
verrechnet werden.
Für die Anleger bedeutet dies somit,
dass erst ab dem Jahr 2020 prognosegemäß
Steuern aus dieser Beteiligung
anfallen werden. Bei Anlegern
der Kapitalart 1 (RENDITEMAXX), die
im Jahr 2020 von ihrem Recht auf
Rückgabe von 50 % der Beteiligung
Gebrauch machen, fallen prognosegemäß
erstmals im Jahr 2020 Steuern
aus dieser Beteiligung an, bei Anle-
gern der Kapitalart 2 (ClevereKOMBI),
die von diesem Recht Gebrauch
machen ebenfalls ab 2020.
Stille Gesellschafter - Kapitalart 5 -
sind von § 15 b EStG nicht betroffen.
b) Einkunftsart und Ermittlung der
Einkünfte
b1) Einkunftsart
Gegenstand der Fondsgesellschaft
sind der Erwerb sowie die langfristige
Vermietung, Verpachtung und
Verwaltung von gewerblich genutzten
Immobilien, vorerst die Beteiligung
an der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG. Ferner ist das Eingehen
einer weiteren, noch nicht feststehenden
Immobilieninvestition Ende
des Jahres 2008 geplant. In Zusammenhang
mit den vorstehenden Investitionen
kann die Fondsgesellschaft
auch eine Liquiditätsreserve
in Wertpapierfonds anlegen.
Die Fondsgesellschaft übt mit dem
Eingehen der Beteiligung an der
SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG, welche
die Immobilien in Fürstenfeldbruck
und München vermietet und
verwaltet sowie mit der geplanten
weiteren Immobilieninvestition eine
vermögensverwaltende Tätigkeit aus
und erzielt damit Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung im Sinne
von § 21 EStG. Aus der Anlage der
Liquiditätsreserve in Wertpapierfonds
resultieren Einkünfte aus Kapitalvermögen,
§ 20 EStG.
Stille Gesellschafter - Kapitalart 5 -
erhalten für ihre Beteiligung an der
Fondsgesellschaft einen Mindestgewinnanteil,
ohne Teilhabe am Verlust
sowie den stillen Reserven. Sie
erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen,
§ 20 EStG.
Die Fondsgesellschaft ist weder unmittelbar
noch mittelbar gewerblich
tätig, eine gewerbliche Prägung liegt
nicht vor.

Die Fondsgesellschaft übt keine eigene
gewerbliche Tätigkeit aus. Die
ausschließliche Verwaltung eigenen
Vermögens stellt in der Regel keine
gewerbliche Tätigkeit dar (EStR 15.7).
Auch aus dem Umfang der eigenen
Betätigung sowie der Beteiligung an
der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG, die
ebenfalls keine gewerbliche Tätigkeit
ausübt resultiert ebenso wenig
eine andere Beurteilung wie aus der
geplanten weiteren Immobilieninvestition,
bei der diese Grundsätze ebenfalls
beachtet werden. Das Vorhandensein
umfangreichen Grundvermögens,
der Einsatz erheblicher Fremdmittel,
die aufwändige Verwaltung
sowie der Verkehr mit einer Vielzahl
von Menschen führen nach herrschender
Meinung nicht zu einer
gewerblichen Qualifizierung der
vermögensverwaltenden Tätigkeit.
Als gewerbliche Tätigkeiten einzustufende
Nebenleistungen werden
weder von der Fondsgesellschaft
noch von der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz
KG ausgeführt, da bereits geringe
gewerbliche Nebenleistungen die
Fondsgesellschaft in ihrer Gesamtheit
zum Gewerbebetrieb machen (Abfärberegelung).
Zwar hat der BFH mit
Urteil vom 06. Oktober 2004 (BStBl.
II 2005, S. 383) entschieden, dass es
nicht zu einer solchen Abfärbung
kommt, wenn sich eine vermögensverwaltende
Personengesellschaft an
einer gewerblich tätigen Personengesellschaft
beteiligt, jedoch wendete
die Finanzverwaltung dieses Urteil
nicht über den entschiedenen Einzelfall
hinaus an (BMF BStBl. I 2005,
S. 698). Zwischenzeitlich wurde gesetzlich
geregelt, dass eine Abfärbewirkung
durch Beteiligung einer vermögensverwaltendenPersonengesellschaft
an einer gewerblich tätigen
Personengesellschaft eintritt.
Steuerschädliche Beteiligungen an
gewerblichen Personenunternehmen
sind nicht vorgesehen.
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
Ein Gewerbebetrieb aufgrund sog.
gewerblicher Prägung im Sinne von
§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG liegt nicht
vor, da neben der einzigen persönlich
haftenden Gesellschafterin der
Fondsgesellschaft, der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH, auch der
Kommanditist Markus Schottenhammel
einzelvertretungsberechtigt und
einzelgeschäftsführungsbefugt ist.
Sollte Herr Markus Schottenhammel
als Geschäftsführer oder als Kommanditist
ausscheiden, ist zur Vermeidung
einer gewerblichen Prägung die unmittelbare
Bestellung eines anderen
Kommanditisten als Geschäftsführer
gesellschaftsvertraglich vorgesehen.
Auf Ebene der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG sind neben der einzigen
persönlich haftenden Gesellschafterin,
der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH, ebenfalls auch die
Kommanditisten Markus Schottenhammel
und die Fondsgesellschaft
zur Geschäftsführung befugt, sodass
auch auf dieser Ebene keine gewerbliche
Prägung vorliegt.
Da nach Auffassung der Finanzverwaltung
(EStR 15.8 (6)) zur Vermeidung
der gewerblichen Prägung bereits
die Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnis
der Fondsgesellschaft
ausreichend wäre, würde selbst bei
einem Ausscheiden von Herrn Markus
Schottenhammel als Geschäftsführer
oder als Kommanditist keine
gewerbliche Prägung gegeben sein.
Auch bei der Ende 2008 vorgesehenen
weiteren Immobilieninvestition
werden die entsprechenden Grundsätze
zur Vermeidung einer gewerblichen
Prägung beachtet werden,
falls diese Immobilieninvestition
nicht unmittelbar durch die Fondsgesellschaft,
sondern mittelbar über
eine Beteiligung, erfolgt.
Für die Besteuerung ist daher grundsätzlich
von steuerlich günstigem
Privatvermögen auszugehen.
Zusammenfassend bedeutet dies:
� Die Treugeber sowie die Direktkommanditisten
beziehen aufgrund
ihrer Beteiligung an der Fondsgesellschaft
Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung sowie Einkünfte aus Kapitalvermögen.
Die Stillen Gesellschafter
erzielen ausschließlich Einkünfte
aus Kapitalvermögen aufgrund der
Verzinsung ihrer Stillen Beteiligungen
� Es fällt keine Gewerbesteuer an
� Veräußerungen von Anteilen an
der Fondsgesellschaft durch die Anleger,
von Anteilen an der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co.
Objekte Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG durch die Fondsgesellschaft
sowie der Immobilien in
Fürstenfeldbruck und München durch
die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG sind
nach derzeitiger Rechtslage nach Ablauf
der Behaltensfristen des § 23 EStG
(vgl. IV.1) sowie unter Berücksichtigung
der Grenzen des gewerblichen
Grundstückshandels (vgl. IV.2) steuerfrei.
Dies gilt auch für eine Veräußerung
der Ende 2008 geplanten
weiteren Immobilieninvestition
� Veräußerungen aus der Anlage der
Liquiditätsreserve in Wertpapieren
sind nach Ablauf der Behaltensfristen
des § 23 EStG (vgl. IV.1) nach derzeitiger
Rechtslage noch steuerfrei
� Bei Umsetzung des vom Bundeskabinett
am 14.03.2007 verabschiedeten
Entwurfs eines Unternehmensteuerreformgesetzes
2008 unterlägen
die Gewinne aus der Veräußerung
der Anlage der Liquiditätsreserve
in Wertpapiere ab 01. Januar
2009 unabhängig von Behaltensfristen
einer Pauschalbesteuerung (vgl.
IV.1)
Sollte die Tätigkeit der Fondsgesellschaft
aufgrund Rechtsprechung,
Gesetzgebung oder durch die Finanzverwaltung
hingegen in einen Gewerbebetrieb
umqualifiziert werden
oder wird die Beteiligung an der
wirtschaftliche
grundlagen
71

72
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
Fondsgesellschaft ausnahmsweise im
Betriebsvermögen gehalten, ergeben
sich u. a. folgende abweichenden
steuerlichen Auswirkungen:
� Anfall von Gewerbesteuer
� Volle Steuerpflichtigkeit von
Veräußerungsgewinnen unabhängig
von der Einhaltung bestimmter
Haltefristen
b2) Besteuerungssubjekt
Die Fondsgesellschaft ist eine Personengesellschaft
und als solche kein
selbständiges Steuersubjekt für die
Einkommensbesteuerung; dies sind
vielmehr die einzelnen Gesellschafter,
denen die auf der Ebene der
Fondsgesellschaft ermittelten Einkünfte
anteilig entsprechend ihrer Beteiligungsquote
(gezeichnetes Kapital)
zugewiesen werden - unter vorrangiger
Berücksichtigung der Ergebnisverrechnung
innerhalb des § 15 b EStG
(vgl. II.1.a).
Dies gilt auch dann, wenn die Immobilien
als Einkunftsobjekt sich nicht
direkt im Eigentum der Fondsgesellschaft
befinden, sondern über Beteiligungen
an einer anderen Personengesellschaft
- vorliegend der SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH
& Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG - gehalten
werden. Die Vermietungstätigkeit
der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG wird
über die Fondsgesellschaft den einzelnen
Anlegern ebenso zugerechnet
wie die Vermietungstätigkeit der
Ende 2008 geplanten weiteren - unmittelbaren
oder mittelbaren - Immobilieninvestition.
Die Einkünftezurechnung erfolgt
auch für diejenigen Gesellschafter,
die nicht unmittelbar an der Fondsgesellschaft,
sondern nur als Treugeber
über die Treuhandkommanditistin
beteiligt sind.
Zwar hat der BFH mit Urteil vom
27. Januar 1993 (BStBl. 1994 Teil II
S. 615) entschieden, dass ein Treu-
geber, der über ein Treuhandverhältnis
an einem Grundstück beteiligt ist,
unter bestimmten Umständen keine
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
bezieht, sondern die Einkünfte
dem Treuhänder zuzurechnen
sind, wenn dieser nach außen im
eigenen Namen als Vermieter auftritt.
Im vorliegenden Fall hält die Treuhandkommanditistin
jedoch lediglich
ihre Beteiligung an der Fondsgesellschaft
für die Treugeber als einheitlichen
Gesellschaftsanteil. Die Fondsgesellschaft
selbst verwirklicht in ihrer
gesamthänderischen Verbundenheit
den Tatbestand der Einkunftserzielung
aus Vermietung und Verpachtung.
Nach Auffassung des Prospektherausgebers
sind insbesondere auch
die in dem Anwendungserlass zum
vorgenannten Urteil des BFH (BMF-
Schreiben vom 1. September 1994,
BStBl. 1994 Teil I S. 604) durch die
Finanzverwaltung aufgestellten Voraussetzungen
vorliegend erfüllt, insbesondere:
� tritt die Treuhandkommanditistin
nicht als Vermieterin in Erscheinung
� stehen den Treugebern gemäß
§ 1 Absatz 3 des Treuhandvertrages
grundsätzlich die gleichen Rechte
zu wie Direktkommanditisten, z. B.
Mitwirkungs- und Kontrollrechte
� ist das Treuhandverhältnis für die
Treugeber kurzfristig und ohne wirtschaftliche
Nachteile kündbar. Den
Gesellschaftern steht es grundsätzlich
frei, ob sie sich direkt als Kommanditist
oder als Treugeber über die
Treuhandkommanditistin beteiligen;
die sofortige Umwandlung der treugeberischen
Beteiligung in eine Direktbeteiligung
ist jederzeit möglich
b3) Überschusserzielungsabsicht
Um den Tatbestand der Einkunftserzielungsabsicht
zu erfüllen, ist es
sowohl auf Ebene der Objektgesellschaft
als auch auf Ebene der Fondsgesellschaft
sowie auf Ebene deren
jeweiliger Gesellschafter notwendig,
dass im Zeitraum der voraussichtli-
chen Vermögensnutzung die Absicht
und Möglichkeit besteht, einen Überschuss
der Einnahmen über die Werbungskosten
(Totalüberschuss) zu erzielen.
Dabei hat für die beiden Einkunftsarten
- Vermietung und Verpachtung
sowie Kapitalvermögen - eine
getrennte Betrachtung zu erfolgen.
Die Überschusserzielungsabsicht ist
hierbei vorrangig vor § 15 b EStG
(vgl. II.1.a) zu prüfen.
Wird über die Dauer der voraussichtlichen
Vermögensnutzung kein Totalüberschuss
erzielt, ist die jeweilige Tätigkeit
als Liebhaberei einzustufen. Dies
hätte zur Folge, dass sämtliche Überschüsse/Verluste
aus der jeweiligen Tätigkeit
steuerlich unbeachtlich wären.
Die Überschusserzielungsabsicht
lässt sich vorliegend sowohl objektiv
als auch subjektiv auf der jeweiligen
Gesellschaftsebene belegen.
Nach Ansicht der Finanzverwaltung
kommt es dabei auf die voraussichtliche
Dauer der Nutzung durch den
Nutzenden und ggf. seiner unentgeltlichen
Rechtsnachfolger an, wobei
von einem Prognosezeitraum von
30 Jahren ausgegangen wird (BMF-
Schreiben vom 8. Oktober 2004,
BStBl I 2004, 933).
In diesem Zeitraum muss ein Anleger
einschließlich dessen Gesamtrechtsnachfolgers
(Erben) oder dessen
voll unentgeltlichen Einzelrechtsnachfolgers
ein positives Gesamtergebnis
anstreben (BMF-Schreiben
a. a. O. TZ 34).
Bei der Prüfung, ob negative Einkünfte
vorliegen, kann der Zeitraum für
die Ermittlung des Totalüberschusses
durch Schenkung oder Veräußerung
der Beteiligung gegenüber der prospektierten
Beteiligungsdauer aber
verkürzt werden, wenn dies bereits
zum Zeitpunkt des Beitritts als mutmaßlicher
Geschehensablauf anzunehmen
war. Zur Anerkennung von
steuerlichen Verlusten muss in diesem
gegebenenfalls verkürztem Zeitraum
bereits ein Totalüberschuss

vorliegen.
Bei langfristiger Vermietungsabsicht
liegt nach dem Beweis des ersten
Anscheins i. d. R. Einkunftserzielungsabsicht
vor (BMF-Schreiben a.a.O.
TZ 1). Dies gilt grundsätzlich auch
für Immobilienfonds (BMF-Schreiben
a. a. O. TZ 30).
Im Bereich der Vermietungstätigkeit
ergibt sich vorliegend ein Totalüberschuss
im Jahr 2020, während
die Einkünfte aus Kapitalvermögen
bereits von Anfang an zu Überschüssen
führen.
Auch aus der rechtlichen Gestaltung
und tatsächlichen Durchführung des
Vertragswerkes lassen sich keine
Rückschlüsse ziehen, dass im Vordergrund
des Konzepts die Minderung
der Steuerbelastung steht.
Weiterhin gibt es weder Anhaltspunkte
für eine bereits von Beginn
an beabsichtigte Veräußerung der
Fondsimmobilien noch für eine sonst
in irgendeiner Weise feststehende
Befristung der Gesellschafterstellung.
Auf der Ebene des einzelnen Fondsgesellschafters
ist die Frage der Überschusserzielungsabsicht
ebenfalls zu
prüfen. Ob eine solche Absicht gegeben
ist, hängt dabei von den individuellen
Gegebenheiten des einzelnen
Gesellschafters ab, wobei insbesondere
eine Fremdfinanzierung des
Gesellschaftsanteils zu beachten ist.
Abzustellen ist auf die Absicht des
Anlegers zum Zeitpunkt des Anteilserwerbs.
Die Langfristigkeit der Gesellschafterstellung
ist grundsätzlich dadurch
belegt, dass der Treugeber oder Direktkommanditist
seine Gesellschafterstellung
gemäß § 25 Absatz 1 des
Gesellschaftsvertrages erstmals zum
31. Dezember 2022 kündigen kann.
Dagegen kann nach Ansicht der Finanzverwaltung
eine im engen zeitlichen
Zusammenhang mit dem Erwerb
der Beteiligung stehende Veräußerung
derselben einen Hinweis
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
auf eine bedingte Veräußerungsabsicht
des Gesellschafters bei Anteilserwerb
geben.
Zum Nachweis der Überschusserzielungsabsicht
auf Gesellschafterebene
wird grundsätzlich empfohlen, von
Verfügungen, durch Veräußern oder
Verschenken der Fondsanteile, vor
dem Eintritt des Totalüberschusses
abzusehen.
Für Treugeber bzw. Direktkommanditisten,
die von ihrem Recht auf teilweise
Rückforderung ihrer Einlage
zum 31. Dezember 2020 gemäß
§ 25 Absatz 4 des Fondsgesellschaftsvertrages
Gebrauch machen,
ist nach dem BFH-Urteil vom
30. Juni 1999 (vgl. DStR 1999
S.1690) keine andere Beurteilung
gegeben. Eine getrennte Überschussermittlung
für Teile eines Gesellschaftsanteils
ist grundsätzlich nicht
vorzunehmen, solange der Anleger
aus seiner Beteiligung insgesamt
einen Überschuss erzielt.
Dies ist sowohl für Anleger der Kapitalart
1, als auch für Anleger der
Kapitalart 2 die jeweils von ihrem
Optionsrecht Gebrauch machen,
im Jahr 2020 der Fall.
Bei Gesellschaftern, die beabsichtigen,
ihren Gesellschaftsanteil zu finanzieren,
sind die hieraus erwachsenden
Finanzierungskosten (Schuldzinsen,
Damnum, Bearbeitungsgebühren)
- ebenso wie sonstige im Zusammenhang
mit der Gesellschaftsbeteiligung
anfallende Kosten - bei
der Überschussbetrachtung zu berücksichtigen.
Hierdurch kann sich
der Zeitpunkt des Erreichens des Totalüberschusses
erheblich verzögern.
Damit über einen Betrachtungszeitraum
von 30 Jahren die Überschusserzielungsabsicht
zweifelsfrei nachgewiesen
werden kann, wird Anlegern
der Kapitalart 1 empfohlen,
einen Gesamtbetrag an Sonderwerbungskosten
(auch andere als Finanzierungskosten)
in Höhe von 75 %
der Beteiligungssumme (ohne Agio)
nicht zu überschreiten. Bei beabsich-
tigter Ausübung des Optionsrechts
reduziert sich der Betrag auf 35 %
der Beteiligungssumme (ohne Agio).
Anlegern der Kapitalart 2 wird ebenfalls
die Einhaltung dieser Grenzen
empfohlen.
b4) Einkunftsermittlung
Für steuerliche Zwecke werden die
Einkünfte aus der Beteiligung für
sämtliche Gesellschafter, auch der
Stillen, die ihre Anteile im Privatvermögen
halten, als Überschuss der
Einnahmen über die Werbungskosten
nach dem Zu- und Abflussprinzip
gemäß §§ 8, 9, 11 EStG ermittelt,
wobei neben den Einnahmen und
Werbungskosten auf Gesellschaftsebene
auch Werbungskosten im
Zusammenhang mit der individuellen
Beteiligung (Sonderwerbungskosten)
zu berücksichtigen sind.
Übersteigen die Einnahmen eines
Jahres hierbei die ihnen zuzuordnenden
Werbungskosten, ist der sich
ergebende positive Saldo als Überschuss
zu versteuern. Übersteigen
hingegen die Werbungskosten eines
Jahres die gegenüberzustellenden
Einnahmen, ergibt sich steuerlich
ein Verlust, der auf der Ebene des
Gesellschafters grundsätzlich mit
anderen positiven Einkünften verrechnet
werden kann.
Vorliegend ist aber die Vorschrift des
§ 15 b EStG einschlägig (vgl. II.1.a),
so dass sich bis einschließlich des
Jahres 2019 nach der Prognoserechnung
weder positive noch negative
steuerliche Ergebnisse für die Anleger
ergeben werden. Erst ab dem
Jahr 2020 - mit vollständigem Verbrauch
der verrechenbaren Verluste
nach § 15 b EStG - ergeben sich die
vorgenannten Rechtsfolgen.
Zu den nach der derzeitigen Rechtslage
neben § 15 b EStG bestehenden
weiteren Verlustausgleichs- und Verlustverrechnungsbeschränkungen
vergleiche nachfolgend II.1.c.
Aufgrund des geltenden Zu- und
Abflussprinzips gemäß §11 EStG
kann es zu Verschiebungen bei den
wirtschaftliche
grundlagen
73

74
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
steuerlichen Ergebnissen einzelner
Jahre kommen, wenn die laut Prognoserechnung
für den Abfluss der
Werbungskosten und den Zufluss
der Einnahmen unterstellten festen
Zahlungszeitpunkte nicht eingehalten
werden.
Die Treugeber und die Direktkommanditisten
haben ihre steuerlichen
Ergebnisse unabhängig davon, ob
sie vom jeweiligen Gesellschafter
entnommen werden, zu versteuern,
während die von der Gesellschaft
ausbezahlten Barausschüttungen als
solche nicht zu versteuern sind.
Dies führt nach den Planzahlen aufgrund
§ 15 b EStG dazu, dass bis
einschließlich 2019 keine positiven
Ergebnisse zu versteuern sind. Dies
gilt auch für Anleger von Kapital 2,
3 und 4, die ihre Einlage ganz oder
teilweise ratierlich erbringen. Auch
für diese werden nach der Prognoserechnung
unter Berücksichtigung
von § 15 b EStG während der Ansparphase
bis einschließlich 2019
keine positiven steuerlichen Ergebnisse
anfallen, so dass auch keine
Steuerbelastungen während dieses
Zeitraums entstehen werden. Erst ab
dem Jahr 2020 - in den letzten Jahren
der Ansparphase - würden auch
für Anleger von Kapital 2, 3 und 4
positive steuerliche Ergebnisse anfallen,
die beim Anleger zu Steuerbelastungen
führen, ohne dass Ausschüttungen
fließen, da letztere
noch mit der Einlagenverpflichtung
verrechnet werden.
Die Stillen Gesellschafter haben
die ihnen zufließenden Kapitalerträge
nach aktueller Rechtslage in voller
Höhe zu versteuern, wobei die
an die Stillen Gesellschafter ausbezahlten
Beträge um die einzubehaltende
Kapitalertragsteuer einschließlich
Solidaritätszuschlag gekürzt werden.
Die einbehaltenen Steuern werden
jedoch in vollem Umfang auf
die persönliche Einkommensteuer
angerechnet. Der Rückfluss erfolgt
jedoch erst über die Einkommensteuerveranlagung
und somit zu
einem späteren Zeitpunkt.
Bei Umsetzung der Pläne zur Unternehmensteuerreform
2008 wüden
die Zinsen aus den Stillen Beteiligungen
künftig ebenfalls der pauschalen
Abgeltungsteuer von 25 %
unterliegen (vgl. II.3).
Sofern die Beteiligung an der Fondsgesellschaft
ausnahmsweise in einem
gewerblichen Betriebsvermögen gehalten
wird, liegt insoweit eine sog.
Zebra-Gesellschaft vor. Die Ergebnisanteile
der gewerblich Beteiligten
sind dann - abweichend vom Zu- und
Abflussprinzip - nach den Grundsätzen
der Bilanzierung zu ermitteln.
Ist der Steuerpflichtige an der Fondsgesellschaft
zu weniger als 10 % beteiligt,
lässt es die Finanzverwaltung
aus Vereinfachungsgründen zu, den
Anteil am Gewinn und Verlust in
Höhe des Ergebnisanteils zu schätzen,
der im Rahmen der Einnahmen-
Überschuss-Rechnung ermittelt wurde
(BMF-Schreiben vom 29. April
1994, BStBl. 1994 Teil I S. 282).
b5) Abschreibungen bzw.
Werbungskosten
Die gemäß Standard IDW S 4 erforderliche
Aufschlüsselung der Gesamtkosten
(bis 31. Dezember 2008)
in sofort abzugsfähige Werbungskosten
sowie in lediglich abschreibbare
bzw. nicht abschreibbare Anschaffungskosten
stellt sich auf Ebene der
Fondsgesellschaft - vorbehaltlich der
endgültigen und verbindlichen Festlegung
in der Betriebsprüfung - unter
Berücksichtigung des 5. Bauherrenerlasses
wie folgt dar:
Werbungskosten auf Ebene
der Fondsgesellschaft: €
� Zinsaufwendungen 2.275.000
� Bearbeitungsgebühr
Finanzierungsbeschaffung
425.000
� Fremdkapitalbeschaffung
560.000
� Geschäftsführungsvergütung
360.000
� Haftungsvergütung 75.000
� Einrichtung Zeichnerverwaltung
157.500
� Einrichtung Mietenverwaltung
62.500
� Laufende Steuerberatung
40.000
� Nicht abzugsfähige
Vorsteuer, Erwerbsnebenkosten,
Sonstiges 39.925
Gesamt 3.994.925
Die abschreibbaren Kosten betragen
voraussichtlich 20.963.660 € ,
die nicht abschreibbaren Kosten
5.240.915 € und das aktivierte
Damnum 8.500.000 €. Daneben beträgt
der geschätzte abschreibbare
Gebäudeanteil für die Ende 2008
geplante Immobilieninvestition
80.000.000 € und der geschätzte
nicht abschreibbare Grund- und
Bodenanteil für diese Immobilieninvestition
20.000.000 €.
Ferner erhält die Fondsgesellschaft
Ergebniszuweisungen aus der Beteiligung
an der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG.
Da diese Beteiligung aber nach Ansicht
des Prospektherausgebers unter
die Vorschrift des § 15 b EStG fällt
(vgl. II.1.a), erhält die Fondsgesellschaft
keine negativen Ergebniszuweisungen
in der Investitionsphase.
Weil aber auch die Fondsgesellschaft
selbst unter die Vorschrift des § 15 b
EStG fällt, führen vorliegend aber auch
die nach dem 5. Bauherrenerlass
grundsätzlich sofort abzugsfähigen
Werbungskosten nicht zu Anlaufverlusten,
sondern können nur mit späteren
Gewinnen der Fondsgesellschaft
verrechnet werden (vgl. II.1.a).
Zu den Abschreibungen und Werbungskosten
der Fondsgesellschaft
ergeben sich folgende weitergehende
Hinweise:

Für die Ende 2008 geplante weitere
Immobilieninvestition wird eine lineare
Abschreibung mit 2 % p. a. – beginnend
ab dem 01. Januar 2009 –
zugrunde gelegt. Für bestimmte
Gebäudearten und Betriebsvorrichtungen
käme ein höherer Abschreibungssatz
in Betracht. Da das zu
erwerbende Objekt aber noch nicht
feststeht, wurde einheitlich mit einer
Abschreibung von 2 % kalkuliert.
Ebenso wenig stehen die Grundund
Bodenanteile für den vorgesehenen
weiteren Immobilienerwerb fest.
Sie wurden - auch für Zwecke der
Ermittlung der nicht abschreibbaren
Kosten - vorliegend mit 20 % geschätzt.
Sollte bei der tatsächlichen Immobilieninvestition
Ende 2008 ein Objekt
mit höheren Grund- und Bodenanteilen
erworben werden, würden
sich die kalkulierten Abschreibungen
entsprechend verringern und sich
damit die steuerlichen Ergebnisse
gegenüber der Kalkulation erhöhen.
Ferner ist geplant, bei der Finanzierung
des Ende 2008 vorgesehenen
weiteren Immobilienerwerbs ein
Damnum in Höhe von 10 % der geplanten
Darlehensaufnahme von
85.000.000 € in Anspruch zu nehmen.
Dieses aktivierte Damnum wird
steuerlich aufgrund des neu eingeführten
§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG 2007
über die geplante Zinsbindungsfrist
des aufzunehmenden Darlehens von
7 Jahren abgeschrieben.
Bei der Fondsgesellschaft handelt es
sich nach dem neuen Fondserlass
zweifelsfrei um einen sog. Erwerberfonds,
da diese eine Beteiligung an
der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG einging,
welche wiederum die Objekte
in Fürstenfeldbruck und München
vermietet und verwaltet und damit
den Gesellschaftern in ihrer gesellschaftsrechtlichen
Verbundenheit
keine sog. wesentliche Einflussnahmemöglichkeit
i. S. von Abschnitt II.
4. des 5. Bauherrenerlasses verbleibt.
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
Daher wurde für die Ermittlung der
grundsätzlich sofort abzugsfähigen
Kosten kein Werbungskostenabzug
für Dienstleistungsgebühren etc. unterstellt,
der eine wesentliche Einflussnahmemöglichkeit
der Gesellschafter
voraussetzt.
Nach dem 5. Bauherrenerlass können
von Erwerberfonds ohne wesentliche
Einflussnahmemöglichkeit
aber bestimmte Aufwendungen als
Werbungskosten in Abzug gebracht
werden, wenn diese auch ein Einzelerwerber
sofort abziehen kann.
Hierzu zählen vorliegend insbesondere
die Ausschüttungen an Kapital
5 Anleger, Bankbearbeitungsgebühren,
Teile der Geschäftsführungs- und
Haftungsvergütungen, Teile der Kosten
für Einrichtung Zeichnerverwaltung
und Mietenverwaltung, Teile
der Kapitalbeschaffungskosten für
Kapital 5 Anleger sowie die Steuerberatungskosten.
Die erforderliche Abwahlmöglichkeit
von Dienstleistungen der Anbieterseite
betrifft vorliegend in erster Linie
den Vertrag über die Einrichtung der
Zeichnerverwaltung, den Vertrag
über die Einrichtung der Mietenverwaltung
für die Fondsgesellschaft
und die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG
sowie die Beschaffung der Endfinanzierung
und die Prüfung der Mietverträge
für die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG.
Es ist über diese Dienstleistungen
eine Beschlussfassung im Rahmen
der laut Fondsgesellschaftsvertrag
vorgesehenen ersten außerordentlichen
Gesellschafterversammlung
vorgesehen. Die entsprechenden
Dienstleistungsverträge beinhalten
insoweit einen Vorbehalt (aufschiebende
Bedingung). In der Steuerkonzeption
wurde unterstellt, dass sämtliche
angebotenen Dienstleistungen
zu den im Anlageprospekt dargestellten
Vergütungen in Anspruch
genommen werden. Sollten die Ge-
sellschafter Dienstleistungen abwählen,
reduzieren sich nicht nur die
Werbungskosten sondern auch die
Investitionskosten.
Laut 5. Bauherrenerlass ist - bei sonst
unveränderten Voraussetzungen - von
der Marktüblichkeit eines Damnums
bei einer Zinsfestschreibungsdauer
von mindestens 5 Jahren nur noch
in Höhe von 5 % auszugehen. Zwischenzeitlich
wurde in § 11 Abs.
2 Satz 4 EStG gesetzlich geregelt,
dass ein marktübliches Damnum sofort
im Jahr der Zahlung als Werbungskosten
angesetzt werden kann.
Da vorliegend die Aufnahme eines
10 %-igen Damnums geplant ist,
wird unterstellt, dass dieses steuerlich
zu aktivieren und über die geplante
Zinsbindungsfrist des aufzunehmenden
Darlehens von 7 Jahren
abzuschreiben ist.
Vorauszahlungen von Werbungskosten
werden bislang anerkannt, „wenn
für die Vorauszahlung ein wirtschaftlich
vernünftiger Grund maßgebend
ist“. Vom Vorliegen eines solchen
geht die Finanzverwaltung aus, wenn
die Vorauszahlung für einen Zeitraum
von nicht mehr als 12 Monaten erfolgt.
Der wirtschaftliche Grund muss
wohl auch nicht im Einzelnen dargelegt
werden, soweit der Vorauszahlungszeitraum
von 12 Monaten eingehalten
wird. In den vorliegenden
Verträgen sind teilweise Vorauszahlungen
auf Dienstleistungsvergütungen
vorgesehen. Sollten diese von
der Finanzverwaltung nicht oder nur
zum Teil anerkannt werden, könnten
sich hierdurch geringe Verschiebungen
bei den steuerliche Ergebnissen
ergeben.
Nach der vorliegenden Prognoserechnung
werden sämtliche Kosten
der Fondsgesellschaft der - unmittelbaren
und mittelbaren - Liegenschaftsvermietung
zugeordnet. Die
geplante Anlage der Liquiditätsreserve
in Wertpapierfonds soll überwiegend
durch Mietüberschüsse
finanziert werden und verursacht
keine Verwaltungskosten, da die
Verwaltung des Vermögens allein
wirtschaftliche
grundlagen
75

76
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
durch die zwischengeschaltete Kapitalanlagegesellschaft
erfolgen soll.
Rechtsprechung und Finanzverwaltung
akzeptieren das Recht des Steuerpflichtigen,
die Finanzierungsstruktur
seiner Investitionen selbst zu bestimmen.
Sollte die Finanzverwaltung
bzw. Rechtsprechung die Auffassung
der so genannten Finanzierungsfreiheit
zukünftig wieder aufgeben
oder unterstellen, dass von Anfang
an ein Teil sämtlicher Mittelzuflüsse
(einschließlich des Eigenkapitals)
den Wertpapieranlagen
zuzurechnen ist, wären Teilbeträge
der angesetzten Werbungskosten
den Wertpapierfonds zuzurechnen.
Mögliche Folge hiervon wäre die
Versagung eines Anteils des Werbungskostenabzugs,
soweit die Kosten
im Zusammenhang mit - nach
aktueller Rechtslage noch möglichen
- steuerfreien Vermögensmehrungen
der Wertpapierfonds stehen (wegen
der erwarteten Gesetzesänderungen
ab 01. Januar 2009 vgl. IV.1). Zudem
käme eine Begrenzung des Werbungskostenabzugs,
soweit diese im
Zusammenhang mit Dividendenerträgen
stehen, gemäß § 3 c Absatz
2 EStG aufgrund des Halbeinkünfteverfahrens
in Betracht.
Aufgrund von § 15 b EStG führen
vorliegend aber auch die nach dem
5. Bauherrenerlass grundsätzlich sofort
abzugsfähigen Werbungskosten
nicht zu Anlaufverlusten, sondern
können nur mit späteren Gewinnen
der Fondsgesellschaft verrechnet
werden (vgl. II.1.a).
Falls sich das Kapital der Fondsgesellschaft
durch die gemäß § 5 Absatz
1 Satz 2 des Gesellschaftsvertrages
zugelassene Überzeichnung
von bis zu 10 % des Gesellschaftskapitals
sowie der Stillen Beteiligungen
erhöht, kommt es zu geringfügigen
Veränderungen der steuerlichen
Ergebnisse.
Auch auf Ebene der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG fallen Kosten an, die in
sofort abzugsfähige Werbungskosten
und in lediglich abschreibbare bzw.
nicht abschreibbare Anschaffungskosten
aufzuteilen sind.
Sie schlüsseln sich wie folgt in sofort
abzugsfähige Werbungskosten sowie
in lediglich abschreibbare bzw. nicht
abschreibbare Anschaffungskosten
auf:
Werbungskosten auf
Ebene der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co.
Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG: €
� Finanzierungsbeschaffung
1.500.000
� Zinsaufwendungen 6.583.216
� Bearbeitungsgebühr
Finanzierungsbeschaffung
375.000
� Geschäftsführungsvergütung
120.000
� Haftungsvergütung 300.000
� Prüfung Mietverträge 250.000
� Einrichtung Mietenverwaltung
187.500
� Laufende Steuerberatung
160.000
� Nicht abzugsfähige
Vorsteuer, Erwerbsnebenkosten,
Objekt
verwaltung, Sonstiges 266.113
Gesamt 9.741.829
Die abschreibbaren Kosten betragen
hier planmäßig 70.407.244 € die
nicht abschreibbaren Grund- und
Bodenanteile 21.924.008 €.
Im Übrigen gelten für diese Beteiligung
die zur Fondsgesellschaft gemachten
Ausführungen entsprechend.
Auch diese Beteiligung unterliegt
nach den Planzahlen der Vorschrift
des § 15 b EStG, demnach können
die durch diese Beteiligung vermittelten
Anlaufverluste letztlich bei der
Fondsgesellschaft nur als verrechenbare
Verluste geltend gemacht werden.
Die Fondsgesellschaft erhält
demnach aus dieser Beteiligung prognosegemäß
bis zum Jahr 2014 steuerfreie
Ausschüttungen.
Abschließend bleibt festzuhalten,
dass die verbindliche Bestimmung
von Einkunftsart sowie Aufteilung
der Aufwendungen zwischen nicht
abschreibungsfähigen Wirtschaftsgütern,
abschreibungsfähigen Wirtschaftsgütern
sowie sofort abzugsfähigen
Werbungskosten bei sämtlichen
Gesellschaften der jeweiligen
Betriebsprüfung vorbehalten ist. Die
vorgenommene Aufteilung beruht
auf vorläufigen Schätzungen anhand
von Erfahrungswerten unter Berücksichtigung
der aktuellen Verwaltungsauffassung.
Veränderungen des Zeitraums,
bis zu dem die Ausschüttungen
steuerfrei vereinnahmt werden
können, können daher nicht ausgeschlossen
werden.
b6) Ergebnisverteilung
Die Beteiligung der Gesellschafter
am Ergebnis der Fondsgesellschaft
bestimmt sich gemäß § 23 Absatz 1
des Gesellschaftsvertrages grundsätzlich
nach dem Verhältnis ihrer per
31.12. des jeweiligen Jahres gezeichneten
Kapitaleinlage. Abweichend
von diesem Grundsatz bestimmt
§ 23 Absatz 1, dass die Ergebnisse
der Geschäftsjahre 2007 und 2008
so verteilt werden, dass alle in diesen
Geschäftsjahren zeichnenden
Gesellschafter, unabhängig vom konkreten
Zeitpunkt der Zeichnung, entsprechend
ihrer per 31. Dezember
2008 gezeichneten Kapitalanteile
gleich behandelt werden.
Der BFH erkennt in ständiger
Rechtsprechung derartige gesellschaftsvertraglicheErgebnisverteilungsabreden
an. Voraussetzung für
diese Art der Gewinnverteilung ist
jedoch, dass der nach dem Beitritt
eines jeden Kommanditisten/Treugebers
im Geschäftsjahr erwirtschaftete
Verlust noch ausreicht, um den

diesem Kommanditisten/Treugeber
zuzurechnenden Verlustanteil abzudecken.
Durch entsprechende Beachtung
der für steuerliche Zwecke maßgeblichen
Auszahlungszeitpunkte der
Werbungskosten hat die Geschäftsführung
sicherzustellen, dass die
Ergebnisverteilung in diesem Sinne
steuerlich wirksam wird.
Aufgrund § 15 b EStG (vgl. II.1.a) erhalten
die Gesellschafter/Treugeber
allerdings keine Anlaufverluste zugewiesen.
Dafür müssen sie bis einschließlich
2019 nach der Prognoserechnung
keine positiven steuerlichen
Ergebnisse versteuern.
Die Höhe der den Kommanditisten/
Treugebern zuzurechnenden Gewinne
und Verluste aus der Beteiligung
stehen erst dann endgültig fest, wenn
die Steuerbescheide, betreffend die
gesonderte und einheitliche Feststellung
von Besteuerungsgrundlagen
nicht mehr änderbar im Sinne der
Abgabenordnung sind. Dieser endgültigen
Feststellung geht üblicherweise
eine steuerliche Betriebsprüfung
voraus. Der Zeitraum von der
erstmaligen Veranlagung eines Wirtschaftsjahres
bis zu dessen endgültiger
Veranlagung und gegebenenfalls
dem Abschluss anhängiger Einspruchs-
und Klageverfahren beträgt
erfahrungsgemäß mehrere Jahre.
Änderungen der Steuerbescheide
können zu verzinslichen Einkommensteuererstattungen
oder -nachforderungen
bei den Gesellschaftern
führen. Die Zinspflicht bestimmt sich
dabei nach § 233 a AO.
c) Beschränkungen des Verlustausgleichs
und der Verlustverrechnung
Als Verlustausgleichs-/Verlustverrechnungsbeschränkungen
kommen
neben dem unter II.1.a dargestellten
§ 15 b EStG folgende weitere
Vorschriften in Betracht:
� § 10 d EStG (Verlustverrechnung)
� § 15 a EStG (Verluste bei
beschränkter Haftung)
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
c1) § 10 d EStG
Führen Verluste beim Anleger zu
einem negativen Gesamtbetrag der
Einkünfte, können (Wahlrecht) diese
gemäß § 10 d Abs. 1 EStG in das
vorangegangene Jahr zurückgetragen
und in Höhe von bis zu 511.500 €
(1.023.000 € für Ehegatten) vom dortigen
Gesamtbetrag der Einkünfte abgezogen
werden.
Nicht ausgeglichene Verluste aus Vorjahren
werden zeitlich unbegrenzt
vorgetragen, können zukünftig aber
nur noch in Höhe von 1.000.000 €
(2.000.000 € bei Verheirateten) mit
positiven Einkünften voll verrechnet
werden. Die diesen Sockelbetrag
übersteigenden Verluste sind lediglich
in Höhe von bis zu 60 % des
Gesamtbetrags der Einkünfte steuermindernd
zu berücksichtigen. Darüber
hinausgehende Verluste sind
entsprechend erst in Folgejahren abzugsfähig;
hierdurch wird eine zeitliche
Streckung der Inanspruchnahme
von Verlustvorträgen herbeigeführt.
Da die Fondsgesellschaft unter die
Vorschrift des § 15 b EStG fällt, ist
diese Regelung bezüglich der Beteiligung
der Anleger an der Fondsgesellschaft
ohne praktische Bedeutung.
c2) § 15 a EStG
§ 15 a EStG, der gemäß § 21 Abs. 1
S. 2 EStG auch für vermögensverwaltende
Grundstücksgesellschaften gilt,
schränkt die Möglichkeiten des Verlustausgleichs
ein. Danach darf der
einem Direktkommanditisten/Treugeber
zuzurechnende Verlust einer Gesellschaft
nicht mit anderen positiven
Einkünften verrechnet werden, soweit
bei der Gesellschaft ein negatives
Kapitalkonto des Gesellschafters
entsteht oder sich erhöht. Ein Verlustabzug
nach § 10 d EStG scheidet
ebenfalls aus.
Zur Entstehung eines negativen Kapitalkontos
beim Direktkommanditisten/Treugeber
kommt es, wenn
die Beteiligungssumme zuzüglich
der Abwicklungsgebühr durch Verluste
sowie Ausschüttungen soweit
vermindert wird, dass sich ein nega-
tiver Betrag ergibt.
Im Ergebnis können daher nur Verluste
bis zur Höhe der Einlagenleistung
im Jahr der Entstehung sofort
verrechnet werden und darüber hinaus
lediglich - zur Verrechnung mit
positiven Einkünften aus der Beteiligung
- zeitlich unbeschränkt vorgetragen
werden, sog. verrechenbarer
Verlust.
Da vorliegend § 15 b EStG (vgl. II.1.a)
zur Anwendung kommt, spielt § 15 a
EStG in Hinblick auf die Einschränkung
von sofortigen Verlustverrechnungsmöglichkeiten
in der Praxis
keine Rolle.
Wenn und soweit aber durch Entnahmen/Ausschüttungen
ein negatives
Kapitalkonto entsteht oder sich
erhöht und nicht gleichzeitig eine
zu berücksichtigende Außenhaftung
über das Handelsregister eintritt,
ist dem Kommanditisten der Betrag
der Einlagenminderung als fiktiver
Gewinn zuzurechnen (Entnahmegewinnversteuerung).
Die Entnahmegewinnversteuerung
ist jedoch nur vorzunehmen, wenn
im Jahr der Entnahme und in den
vorangegangenen zehn Jahren Verluste
steuerlich geltend gemacht
wurden. Korrespondierend zur fiktiven
Gewinnversteuerung vergrößert
sich der vortragsfähige (verrechenbare)
Verlust nach § 15 a EStG, so dass
bei Gewinnen in Folgejahren die
Entnahmegewinnversteuerung wieder
ausgeglichen wird.
Da aufgrund § 15 b EStG keine Verluste
steuerlich geltend gemacht werden
können, spielt auch die Entnahmegewinnversteuerung
in der Praxis
keine Rolle.
Bei der vorliegenden Fondsgesellschaft
wäre aber auch ohne § 15 b
EStG nach der Prognoserechnung
nicht davon auszugehen, dass ein
nennenswertes negatives Kapitalkonto
für Anleger - gleich welcher
Kapitalart - entsteht.
wirtschaftliche
grundlagen
77

78
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
2. Grunderwerbsteuer
Der Erwerb der Grundstücke in Fürstenfeldbruck
und München durch
die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG
unterliegt der Grunderwerbsteuer
(§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz).
Hierfür wurde der Anfall
von Grunderwerbsteuer in Höhe von
3,5 % bezogen auf den Kaufpreis im
Investitionsplan berücksichtigt.
Gemäß § 1 Abs. 2a Grunderwerbsteuergesetz
wird ferner eine fiktive
Übertragung auf eine neue Personengesellschaft
angenommen und
damit Grunderwerbsteuer ausgelöst,
wenn in einem Zeitraum von fünf
Jahren mindestens 95 % der Anteile
an der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG unmittelbar
oder mittelbar auf neue Gesellschafter
übergehen. Die Finanzverwaltung
geht im Rahmen der Anwendung
des § 1 Abs. 2a Grunderwerbsteuergesetz
davon aus, dass
bei mehrstöckigen Gesellschaftsstrukturen
eine steuerpflichtige mittelbare
Übertragung der Anteile an der
grundstückshaltenden Gesellschaft
dann eintritt, wenn an der die Beteiligung
an der grundbesitzenden
Gesellschaft haltenden Gesellschaft
mindestens 95 % der Anteile übertragen
werden (gleich lautender
Ländererlass vom 26.02.2003, BStBl
I 2003, S. 271).
Ein mittelbarer Gesellschafterwechsel
in diesem Sinne entsteht sowohl
durch den Beitritt neuer Gesellschafter
in die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG
als auch durch den Beitritt neuer Gesellschafter
in die Fondsgesellschaft.
In dem vorliegenden Beteiligungsangebot
wird jedoch die an der
SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG beteiligte
Gesellschafterin SHB Innovative
Fondskonzepte AG unmittelbar
mit 6 % am Vermögen der
Gesellschaft beteiligt bleiben.
Durch unmittelbare und mittelbare
Anteilswechsel auf Ebene der SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH
& Co. Objekte Fürstenfeldbruck und
München Besitz KG werden daher
insgesamt nicht mehr als 94 % der
Anteile innerhalb der nächsten
5 Jahre übertragen.
Mittelbare Anteilsübertragungen bei
der SHB Innovative Fondskonzepte
AG oder jeweils dahinter stehenden
Anteilseignern wären in diesem
Sinne als Anteilsveräußerungen zu
berücksichtigen, wenn sich die Beteiligungsverhältnisse
dadurch zu
mindestens 95 % ändern. Anteilsübertragungen
in dieser Größenordnung
sind aber nicht geplant.
Insoweit fällt vorliegend durch geplante
Anteilsübertragungen keine
Grunderwerbsteuer bei der SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH
& Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG an.
Für die Ende 2008 geplante weitere
Immobilieninvestition ist der Anfall
von Grunderwerbsteuer zu erwarten.
Der kalkulierte Kaufpreis für diese
Immobilieninvestition beinhaltet
daher - neben den eventuell anfallenden
Maklerkosten sowie den Erwerbsnebenkosten
– auch die anfallende
Grunderwerbsteuer. Der kalkulierte
Erwerb zur 14,5-fachen Jahresmiete
beinhaltet alle diese Kosten.
Einschränkend muss darauf hingewiesen
werden, dass die grunderwerbsteuerlichen
Tatbestände und
vor allem auch die grunderwerbsteuerliche
Bemessungsgrundlage
in Rechtsprechung, Verwaltung
und Literatur nicht einhellig beurteilt
werden. Eine nicht kalkulierte
Grunderwerbsteuer müsste aus der
Liquiditätsreserve bestritten werden.
Zudem ermächtigt das Gesetz zur
Änderung des Grundgesetzes vom
28. August 2006 die einzelnen Bundesländer
ab 01. September 2006
nunmehr selber den Steuersatz für
die Grunderwerbsteuer festzulegen.
Als erstes Bundesland hat davon
nun Berlin Gebrauch gemacht und
den Grunderwerbsteuersatz seit
01. Januar 2007 von bislang 3,5 %
auf 4,5 % erhöht. Es bleibt abzuwarten,
in wie weit auch andere
Bundesländer nachziehen werden.
Der bereits erfolgte Eigentumserwerb
bei den Objekten in Fürstenfeldbruck
und München durch die SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co.
Objekte Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG ist von künftigen
Steuersatzerhöhungen nicht tangiert.
Bei der geplanten Immobilieninvestition
Ende des Jahres 2008 ist die
anfallende Grunderwerbsteuer
- gleichgültig, welcher Steuersatz
zugrunde zu legen ist - als im Kaufpreis
enthalten kalkuliert. Etwaige
Steuersatzerhöhungen müssten demzufolge
durch niedrigere Immobilieneinkaufspreise
kompensiert werden.
3. Umsatzsteuer und Vorsteuererstattung
Die Fondsgesellschaft wird planmäßig
sowohl Ende 2008 eine eigene
Immobilieninvestition tätigen, als
auch eine Beteiligung an der SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH
& Co. Objekte Fürstenfeldbruck und
München Besitz KG halten und ihre
Liquiditätsreserve in Wertpapierfonds
anlegen. Die Ende 2008 geplante Immobilieninvestition
könnte unter Umständen
auch über das Eingehen einer
weiteren Beteiligung an einer vermögensverwaltendenPersonengesellschaft
erfolgen, die ihrerseits Immobilien
verpachten und verwalten würde.
Für diesen Fall würde die Fondsgesellschaft
unmittelbar über keinen
eigenen Immobilienbesitz verfügen.
Das Bundesfinanzministerium hat
mit Schreiben vom 26. Januar 2007
zu umsatzsteuerlichen Fragen im
Zusammenhang mit dem Halten von
Beteiligungen Stellung genommen
(BMF-Schreiben vom 26.1.2007, DB
2007 S. 315), dessen Grundsätze in
die nachfolgende Darstellung eingeflossen
sind.

Das bloße Erwerben und Halten von
Beteiligungen sowie die Anlage der Liquiditätsreserve
in Wertpapierfonds ist
keine unternehmerische Tätigkeit im
umsatzsteuerlichen Sinne und vermittelt
der Fondsgesellschaft keine diesbezügliche
Unternehmereigenschaft.
Die mögliche unmittelbare Vermietungs-
und Verpachtungstätigkeit aus
der geplanten Immobilieninvestition
Ende des Jahres 2008 stellt zwar einen
nach § 4 Nr. 12 a) UStG grundsätzlich
von der Umsatzsteuer befreiten
Tatbestand dar. Dennoch würde
die Fondsgesellschaft hierdurch eine
unternehmerische Geschäftstätigkeit
im umsatzsteuerlichen Sinne ausüben.
Diese Geschäftstätigkeit wäre von
derjenigen aus dem nichtunternehmerischen
Bereich (Halten der Beteiligung
an der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG) zu trennen.
Allerdings kann das Halten einer
Beteiligung dann eine unternehmerische
Tätigkeit im umsatzsteuerlichen
Sinne begründen, wenn sich
die Tätigkeit nicht auf das bloße
Halten und Verwalten der Beteiligung
beschränkt, sondern im Sinne
einer einheitlichen Leitung aktiv in
das laufende Tagesgeschäft der Beteiligungsgesellschaft
eingegriffen wird.
Die Eingriffe müssen hierbei zwingend
durch unternehmerische Leistungen
im Sinne der §§ 1 Abs. 1
Nr. 1 und § 2 Abs. 1 UStG erfolgen,
z.B. durch das entgeltliche Erbringen
von administrativen, finanziellen,
kaufmännischen und technischen
Dienstleistungen an der Beteiligungsgesellschaft.
Hierbei muss nach Ansicht der Finanzverwaltung
die Beteiligung im
Zusammenhang mit einem unternehmerischen
Grundgeschäft stehen, es
sich hierbei also um Hilfsgeschäfte
handeln (Abschnitt 20 Abs. 2 UStR).
Dabei reicht nicht jeder beliebige
Zusammenhang zwischen dem Halten
der Beteiligung und der Haupt-
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
tätigkeit der Gesellschaft aus. Es
muss zwischen der Beteiligung und
der unternehmerischen Haupttätigkeit
ein erkennbarer und objektiver
wirtschaftlicher Zusammenhang bestehen
(Abschnitt 192 Abs. 17 UStR).
Das ist der Fall, wenn die Aufwendungen
für die Beteiligung zu den
Kostenelementen der Umsätze aus
der Haupttätigkeit stehen.
Nach Auffassung des Prospektherausgebers
sind sämtliche vorstehend genannten
Voraussetzungen vorliegend
gegeben. Die Fondsgesellschaft greift
aktiv in das laufende Tagesgeschäft
der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG ein
und übt als Geschäftsführerin der
Fondsgesellschaft entgeltlich deren
Leitung aus. Sie erbringt administrative,
finanzielle, kaufmännische und
technische Dienstleistungen für die
Beteiligungsgesellschaft. Die Aufwendungen,
die der Fondsgesellschaft
für die Beteiligung entstehen, gehören
zu den Kostenelementen ihrer
Umsätze aus ihrer Haupttätigkeit.
Damit ist vorliegend auch das Halten
der Beteiligung als Tätigkeit im umsatzsteuerlichen
Sinne einzustufen.
Die Fondsgesellschaft muss diese Beteiligung
ihrem Unternehmen zuordnen
(Abschnitt 192 Abs. 21 Nr. 1 UStR).
Vorsteuern, die bei der Fondsgesellschaft
im Zusammenhang mit der Beteiligung
an der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz
KG anfallen, sind demzufolge unter
den allgemeinen Voraussetzungen
des § 15 UStG abziehbar.
Die Fondsgesellschaft wird, soweit
umsatzsteuerlich zulässig und mietvertraglich
vereinbar, für ihre Vermietungs-
und Verpachtungstätigkeit aus
der geplanten Immobilieninvestition
Ende des Jahres 2008 auf die grundsätzliche
Umsatzsteuerfreiheit nach
§ 4 Nr. 12 a) UstG verzichten. Ihr
steht damit ein Vorsteuerabzug zu.
Ausgeschlossen ist der Vorsteuerabzug,
soweit nicht umsatzsteuerpflich-
tig vermietet werden kann. Im Rahmen
der Steuerkonzeption wurde
- da die Immobilieninvestition noch
nicht feststeht - von einem umsatzsteuerpflichtigen
Vermietungsanteil
von pauschal 2/3 der Flächen
ausgegangen.
Auch die Vermietungstätigkeit durch
die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG stellt
einen nach § 4 Nr. 12 a) UStG von
der Umsatzsteuer befreiten Tatbestand
dar. Die Gesellschaft hat jedoch
bereits, soweit umsatzsteuerrechtlich
zulässig und mietvertraglich
vereinbar, für die Vermietungstätigkeit
auf die Umsatzsteuerbefreiung
verzichtet und somit steht auch
ihr ein Vorsteuerabzug zu, soweit
nicht umsatzsteuerfrei vermietet wurde.
Im Rahmen der Steuerkonzeption
dieser Gesellschaft wurde - auf Basis
der abgeschlossenen Mietverträge
- von einem insgesamt umsatzsteuerpflichtigen
Vermietungsanteil von
ca. 93,5 % der Flächen ausgegangen.
Dabei sind die steuerpflichtigen
Vermietungsanteile der einzelnen
Objekte in Fürstenfeldbruck und
München unterschiedlich hoch.
Soweit Kosten einzelnen Objekten
oder Flächen in einzelnen Objekten
zugeordnet werden können, ist die
Abzugsfähigkeit der diesbezüglichen
Vorsteuern grundsätzlich individuell
nach den jeweiligen Verhältnissen
zu ermitteln. Hierauf wurde in der
vorliegenden Konzeption aber aus
Vereinfachungsgründen verzichtet.
Für die erwarteten nicht abzugsfähigen
Vorsteuern der Fondsgesellschaft
und der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG
wurden im Investitionsplan eigens
Kosten in Höhe von zusammen
140.143 € kalkuliert und unter der
Position „Nebenkosten“ mit ausgewiesen.
Sollte die Vermietung/Anschlussvermietung
der Flächen der Ende 2008
geplanten Immobilieninvestition nur
zu einem geringeren Teil als kalku-
wirtschaftliche
grundlagen
79

80
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
liert umsatzsteuerpflichtig erfolgen
können bzw. die Anschlussvermietung
bislang umsatzsteuerpflichtig
vermieteter Flächen der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co.
Objekte Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG nur ohne Option zur
Umsatzsteuer möglich sein, erhöht
sich der Anteil der nicht abzugsfähigen
Vorsteuer. Dies betrifft sowohl
Vorsteuerbeträge aus den einmaligen
Aufwendungen bis 31. Dezember
2008, den laufenden Bewirtschaftungskosten
bzw. Erhaltungsaufwendungen
als auch den Vorsteuerabzug
aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten
der Immobilien.
Bezüglich der Eigenkapitalvermittlungsprovisionen
wurde von einer
vollumfänglichen Umsatzsteuerfreiheit
ausgegangen. Die ursprünglich
ab 01. Juli 2005 geltende neue
Rechtslage zur Umsatzsteuerpflicht
von sog. Untervermittlungsumsätzen
(BMF-Schreiben vom 13. Dezember
2004) wurde vom BMF zunächst
auf den 31. Dezember 2005 (BMF-
Schreiben vom 30. Mai 2005) verschoben.
Mit BMF-Schreiben vom
25. November 2005 wurde schließlich
geregelt, dass eine umsatzsteuerfreie
Behandlung der angesprochenen
Vermittlungsleistungen bis auf
weiteres nicht beanstandet wird.
Der Vorsteuerabzug aus den Anschaffungs-
oder Herstellungskosten
der Immobilien ist nach § 15 a UStG
zu korrigieren, wenn sich innerhalb
der ersten 10 Jahre nach der erstmaligen
Nutzung das Verhältnis der
umsatzsteuerpflichtig vermieteten
Flächen zu den steuerfrei vermieteten
Flächen ändert. Die Änderung
erfolgt für jedes noch nicht abgelaufene
Jahr des Zehnjahreszeitraums
zu einem Zehntel.
Solche Änderungen können sich für
die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG und
für die Fondsgesellschaft negativ auswirken
und die Liquiditätsreserve
vermindern. Die Berichtigungspflicht
endet mit Ablauf der genannten
zehn Jahre.
III. Steuerliche Auswirkungen in der
Nutzungsphase
1. Einkommensteuer
a) Werbungskosten der Nutzungsphase
sowie Besonderheiten im
Kapitalvermögensbereich
Sämtliche laufenden Kosten werden
vorliegend dem Bereich der Vermietung
und Verpachtung zugeordnet.
Die geplante Anlage der Liquiditätsreserve
in Wertpapierfonds soll überwiegend
durch Mietüberschüsse finanziert
werden und verursacht keine
Verwaltungskosten, da die Verwaltung
des Vermögens allein durch eine
zwischengeschaltete Kapitalanlagegesellschaft
erfolgen soll. Eine Aufteilung
der allgemeinen Kosten ist
daher nach Auffassung des Prospektherausgebers
nicht erforderlich.
Hieraus ergeben sich im Bereich
des Kapitalvermögens folgende
Besonderheiten:
Für ausgeschüttete und ausschüttungsgleiche,
d. h. nicht zur Kostendeckung
oder Ausschüttung verwendete,
Erträge, gleichgültig ob inländischer
oder ausländische Herkunft,
ist nach § 2 Abs. 2 Investmentsteuergesetz
nach aktueller Rechtslage das
Halbeinkünfteverfahren anzuweden.
Danach wird die Hälfte der Bezüge
aus Dividendenerträgen von der Besteuerung
auf der Ebene des einzelnen
Gesellschafters freigestellt. Entsprechend
dürfen Werbungskosten,
die mit den Dividenden in wirtschaftlichem
Zusammenhang stehen, bei
der Ermittlung der Einkünfte nur zur
Hälfte abgezogen werden (§ 3 c Abs.
2 EStG).
Die Grundsätze des Halbeinkünfteverfahrens
gelten nicht für vereinnahmte
Zinsen, z.B. aus der Anlage
in Rentenpapieren oder Festgeldern.
Diese unterliegen nach aktueller
Rechtslage in voller Höhe der Einkommensbesteuerung
auf der Ebene
des Gesellschafters.
Soweit in- oder ausländische Fonds
ihren umfassenden steuerliche Nachweis-
und Veröffentlichungspflichten
nicht nachkommen, würden die Wertsteigerungen
des Fonds beim Anleger
(vorliegend der Fondsgesellschaft)
mit einer Pauschalsteuer belegt. Nachdem
für die Anlage nur bekannte und
renommierte Kapitalanlagegesellschaften
in Betracht kommen, geht
der Prospektherausgeber davon aus,
dass diese - wie in der Vergangenheit
- ihren Nachweis- und Veröffentlichungspflichten
ordnungsgmäß nachkommen
werden. Die vorgenannte
Pauschalsteuer sollte daher vorliegend
keine praktische Bedeutung haben.
Werden die steuerlichen Nachweis-
und Veröffentlichungspflichten beachtet,
so sind Wertsteigerungen
außerhalb der Fristen des § 23 EStG
(vgl. IV.1) nach derzeitiger Rechtslage
steuerfrei.
Hierbei schreibt der Gesetzgeber ab
dem Jahr 2005 für Wertpapiere der
Girosammelverwahrung – wie vorliegend
im Regelfall der Fall – eine
Verwendungsreihenfolge vor. Diese
fingiert, dass die zuerst angeschafften
Wertpapiere auch zuerst veräußert
werden (sog. FIFO-Methode). Da nach
der vorliegenden Konzeption lediglich
Teilverkäufe geplant sind und
diese im Regelfall nach der Verwendungsfiktion
nicht aus Anschaffungen
der letzten zwölf Monate vor dem jeweiligen
Teilverkauf stammen dürften,
ist damit zu rechnen, dass § 23 EStG
in den meisten Veräußerungsfällen
nicht zur Anwendung kommt.
Nach dem vom Bundeskabinett am
14.03.2007 verabschiedeten Entwurf
eines Unternehmensteuerreformgesetzes
2008 sollen Einkünfte aus Kapitalvermögen
ab dem 01. Januar
2009 einer pauschalen Abgeltungsteuer
von 25 % unterworfen werden. Zu
den Einkünften aus Kapitalvermögen
sollen auch die Erträge aus Wertpapierfonds
gehören, gleichgültig, ob
diese aus Dividenden, Zinsen oder
Veräußerungsgewinnen bestehen
(vgl. IV.1.). Der Pauschalbesteuerung
unterlägen künftig auch Wertzu-

wächse, die die Fondsgesellschaft
aus der Veräußerung von Anteilen
an Wertpapierfonds erzielen würde.
Ein Abzug von Werbungskosten in
Zusammenhang mit dieser pauschalen
Abgeltungsteuer unterliegenden
Erträgen wäre ausgeschlossen.
Auf Antrag soll eine Günstigerprüfung
durchgeführt werden, ob sich
auf Ebene des einzelnen Anlegers
eine niedrigere Einkommensteuer
ergibt, wenn sämtliche Einkünfte aus
Kapitalvermögen in die Veranlagung
mit den anderen Einkünften einbezogen
und mit dem progressiven Einkommensteuertarif
versteuert werden.
Ehegatten sollen diesen Antrag nur
einheitlich für sämtliche Kapitalerträge
beider Ehegatten stellen können.
Insgesamt ergäbe sich bei Umsetzung
der Pläne zur Unternehmensteuerreform
eine zusätzliche Liquiditätsbelastung
der Fondsgesellschaft
durch Entrichtung der pauschalen
Abgeltungsteuer. Gleichzeitig wären
die Anleger der Fondsgesellschaft
durch diese Pauschalsteuer entlastet,
weil sie die Kapitaleinkünfte auf
ihrer Ebene nicht mehr versteuern
müssten bzw. im Falle eines niedrigeren
persönlichen Steuersatzes diese
Pauschalsteuer auf die persönliche
Steuerschuld anrechnen könnten.
Dieser Zusatzvorteil für die Anleger
ginge zu Lasten der Liquidität
der Fondsgesellschaft.
Die vorgenannten Rechtsfolgen sollen
bei Umsetzung des vorliegenden
Entwurfs zur Unternehmensteuerreform
allerdings nur für private Einkünfte
aus Kapitalvermögen gelten.
Für Kapitaleinkünfte im Betriebsvermögen
soll ab dem 01. Januar 2009
das sog. Teileinkünfteverfahren eingeführt
werden. Die Erträge aus der
Anlage der Liquiditätsreserve in Wertpapierfonds
und die Wertzuwächse,
die die Fondsgesellschaft aus der Veräußerung
von Anteilen an Wertpapierfonds
erzielt, wären zu 60 %
steuerpflichtig. Sie unterlägen keiner
pauschalen Abgeltungsteuer, sondern
wären im Rahmen der Steuerver-
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
anlagung des entsprechenden Gesellschafters
zu erfassen.
b) Verfahrensfragen und Sonderwerbungskosten
Die erzielten Einkünfte des Fonds
werden auf der Ebene der Fondsgesellschaft
gesondert und einheitlich
festgestellt und gemäß § 180 AO
auf die Direktkommanditisten bzw.
Treugeber verteilt. Die Mitteilung
des Betriebsfinanzamtes ist dabei
bindend für die Wohnsitzfinanzämter
der jeweiligen Gesellschafter. Rechtsbehelfe
gegen die Einkunftsfeststellungen
des Betriebsfinanzamtes können
dementsprechend nur diesem
gegenüber und nicht bei den Wohnsitzfinanzämtern
der jeweiligen Gesellschafter
erhoben werden.
Da aufgrund der Anwendung des
§ 15 b EStG auf das vorliegende Beteiligungsangebot
keine anfänglichen
steuerlichen Verluste von den Anlegern
geltend gemacht werden können,
können bezüglich dieser Beteiligung
auch keine Anträge auf Herabsetzung
von Einkommensteuervorauszahlungen
oder Eintragung
von Freibeträgen auf der Lohnsteuerkarte
gestellt werden.
Aufwendungen im Zusammenhang
mit der Beteiligung an der Fondsgesellschaft
(Sonderwerbungskosten)
haben Direktkommanditisten bzw.
Treugeber für Zwecke der Besteuerung
im Rahmen der Steuererklärung
der Fondsgesellschaft geltend zu machen.
Um eine Berücksichtigung der
Sonderwerbungskosten sicherzustellen,
sind die Aufwendungen samt Belegen
dem Steuerberater der Fondsgesellschaft
bis zum 28. Februar, der
dem jeweils vorher abgeschlossenen
Kalenderjahr folgt, zur Verfügung zu
stellen. Falls Sonderwerbungskosten
nach diesem Zeitpunkt gemeldet werden,
können diese bei der Feststellungserklärung
grundsätzlich nicht
mehr berücksichtigt werden. Allerdings
teilen die Sonderwerbungskosten
bezüglich § 15 b EStG das
Schicksal der Beteiligungseinkünfte
selbst, können also ebenfalls nicht
sofort steuermindernd geltend ge-
macht werden, sondern führen lediglich
zu einer Erhöhung der mit
künftigen positiven Ergebnissen der
Gesellschaft verrechenbaren Verluste.
Für Stille Gesellschafter gilt diese
Form des Verfahrens nicht; vielmehr
haben diese ihre Einkünfte aus Kapitalvermögen
aus der Stillen Gesellschaft
nach aktueller Rechtslage, inklusive
etwaiger damit im Zusammenhang
stehender Kosten, direkt in ihrer
persönlichen Steuererklärung im
Rahmen der Anlage KAP zu erfassen.
Bei Umsetzung der Pläne zur Unternehmensteuerreform
2008 würden
die Mindestgewinnanteile aus den
Stillen Beteiligungen künftig auch
der pauschalen Abgeltungsteuer
unterliegen (vgl. II.3).
2. Umsatzsteuer und Vorsteuererstattung
In der Prognoserechnung wurden
während der Vermietungsphase weder
für die Objekte in Fürstenfeldbruck
und München noch für den
Ende 2008 geplanten weiteren Immobilienerwerb
nicht abzugsfähige
Vorsteuerbeträge kalkuliert.
Allerdings belasten nicht abzugsfähige
Vorsteuern aus den laufenden
Bewirtschaftungskosten der Immobilien
sowie aus Erhaltungsaufwendungen
die Fondsgesellschaft und
damit die Anleger nicht, da diese in
den jeweiligen Geschäftsführungspauschalen
enthalten sind und somit
die jeweilige Geschäftsführung das
Risiko der nicht abzugsfähigen Vorsteuer
trägt.
3. Kapitalertrag-/Zinsabschlagsteuer
und Sparerfreibetrag
Sofern auf die Anlage der Liquiditätsreserve
auf Ebene der Fondsgesellschaft
Kapitalertrag- und/oder Zinsabschlagsteuer
(jeweils zuzüglich
Solidaritätszuschlag) entfallen, werden
die entsprechenden Beträge nach
aktueller Rechtslage den Direktkommanditisten
bzw. Treugebern im Rahmen
ihrer steuerlichen Ergebnismitteilung
zur Anrechnung auf die persönliche
Einkommensteuer mitgeteilt.
wirtschaftliche
grundlagen
81

82
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
Eine Abstandsnahme vom Steuereinbehalt
aufgrund von persönlichen
Sparerfreibeträgen einzelner Gesellschafter
oder der Vorlage von Nichtveranlagungsbescheinigungen
ist
nicht möglich.
Für die Kapitaleinkünfte der Stillen
Gesellschafter ist nach aktueller
Rechtslage ebenfalls ein Kapitalertragsteuereinbehalt
samt Solidaritätszuschlag
vorzunehmen. Eine Abstandsnahme
vom Steuereinbehalt ist
hier gemäß § 18 des Vertrages über
die Stille Beteiligung ausgeschlossen.
Die einbehaltenen Steuerabzugsbeträge
können aber auf die persönliche
Einkommensteuer angerechnet
werden. Eine entsprechende Steuerbescheinigung
wird erteilt.
Im Ergebnis handelt es sich bei den
einzubehaltenden Steuern für alle inländischen
Beteiligten um Steuervorauszahlungen,
die im Rahmen der
persönlichen Einkommensteuererklärung
als Steuergutschrift geltend gemacht
werden können.
Nach dem vorliegenden Entwurf einesUnternehmensteuerreformgesetzes
2008 sollen Einkünfte aus Kapitalvermögen
ab dem 01. Januar 2009
aber einer pauschalen Abgeltungsteuer
von 25 % unterworfen werden.
Auf Antrag soll eine Günstigerprüfung
durchgeführt werden, ob sich
auf Ebene des einzelnen Anlegers
eine niedrigere Einkommensteuer
ergibt, wenn sämtliche Einkünfte aus
Kapitalvermögen in die Veranlagung
mit den anderen Einkünften einbezogen
und mit dem progressiven Einkommensteuertarif
versteuert werden.
Nur für den Fall, dass eine Einbeziehung
der Kapitaleinkünfte in
die Veranlagung für den einzelnen
Anleger vorteilhaft wäre, hätte die
einbehaltene Pauschalsteuer noch
die Wirkung einer Steuervorauszahlung,
die als Steuergutschrift geltend
gemacht werden kann.
Die vorgenannten Grundsätze gelten
auch für die Besteuerung der Mindestgewinnanteile
der Stillen Beteili-
gungen an der Fondsgesellschaft.
4. Solidaritätszuschlag
Der mit Wirkung ab dem 1. Januar
1995 eingeführte Solidaritätszuschlag
auf die festgesetzte Einkommensteuer
beträgt seit 1998 5,5 % und ist derzeit
zeitlich unbefristet gültig.
5. Kirchensteuer
Kirchen und andere Religionsgemeinschaften
verlangen regelmäßig
von ihren Angehörigen Steuern zur
Deckung ihrer Bedürfnisse. Das Besteuerungsrecht
richtet sich hierbei
nach dem Kirchensteuerrecht des
jeweiligen Bundeslandes.
Kirchensteuerpflichtig ist, wer der
steuererhebungsberechtigten Religionsgemeinschaft
angehört und in
ihrem Bereich seinen Wohnsitz oder
gewöhnlichen Aufenthalt hat.
Die Kirchensteuer beträgt zwischen
8 % und 9 % der zu entrichtenden
Einkommensteuer, wobei die Steuersätze,
die zugrunde liegende Bemessungsgrundlage
sowie Steuerbegrenzungsvorschriftenbundeslandspezifisch
variieren.
Bei Umsetzung der Pläne zur Unternehmensteuerreform
2008 und Einführung
einer pauschalen Abgeltungsteuer
für private Kapitaleinkünfte
soll grundsätzlich auch die Kirchensteuer
vom Anwendungsbereich der
Pauschalsteuer auf Antrag erfasst werden.
Hierzu ist vorgesehen - wegen
des Wegfalls der pauschalen Kirchensteuerzahlung
als Sonderausgabe auf
Ebene des Anlegers - bei kirchensteuerpflichtigen
Kapitalanlegern die pauschale
Abgeltungsteuer um 25 % der
auf die Kapitalertragsteuer entfallenden
Kirchensteuer zu reduzieren. Anschließend
soll auf den reduzierten
pauschalen Abgeltungsbetrag Kirchensteuer
- ebenfalls mit Abgeltungswirkung
- erhoben werden.
Sind an den Kapitalerträgen mehrere
Personen beteiligt, kann kein Antrag
auf Erhebung der Kirchensteuer im
Wege der Abgeltungsteuer gestellt
werden, weil dies nur möglich ist,
wenn alle Beteiligten derselben
Religionsgemeinschaft angehören.
Somit wäre bei Erträgen aus der Anlage
der Liquiditätsreserve in Wertpapierfonds
keine pauschale Kirchensteuerabgeltung
möglich, was mit
Nachteilen für kirchensteuerpflichtige
Anleger verbunden sein kann.
Allerdings haben die Anleger die
Möglichkeit, über das Veranlagungsverfahren
beim pauschalen Kapitalertragsteuerabzug
nicht berücksichtigte
Tatbestände geltend zu machen.
Für die Einkünfte der Stillen Gesellschafter
aus der Mindestgewinnbeteiligung
wird ebenfalls die vorgenannte
pauschale Abgeltungsteuer
erhoben. Die bei diesen Gesellschaftern
auf Antrag theoretisch berücksichtigungsfähige
pauschale Kirchensteuer
wird hier aber gemäß § 18 des
Vertrages über die Stille Beteiligung
ausgeschlossen. Auch die Stillen
Beteiligten haben die Möglichkeit,
über das Veranlagungsverfahren
beim pauschalen Kapitalertragsteuerabzug
nicht berücksichtigte Tatbestände
geltend zu machen.
6. Gewerbesteuer
Die Gesellschafter unterliegen mit
ihren Einkünften aufgrund der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft als
Direktkommanditist, Treugeber oder
Stiller Gesellschafter nicht der Gewerbesteuer.
Etwas anderes gilt,
wenn die Beteiligung ausnahmsweise
im Betriebsvermögen gehalten wird.
Hinsichtlich der Besonderheiten zum
gewerblichen Grundstückshandel
wird auf Abschnitt IV.2. verwiesen.
7. Grundsteuer
Die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG hat
für ihre Immobilien in Fürstenfeldbruck
und München ebenso Grundsteuer
zu entrichten wie die Fondsgesellschaft
für die Ende 2008 geplante
weitere Immobilieninvestition,
jeweils soweit diese nicht den
Mietern aufgebürdet werden kann.
Die jährliche Grundsteuer bemisst
sich nach dem Grundsteuermessbe-

trag und dem von der Gemeinde
festzusetzenden Hebesatz. Grundlage
für den Grundsteuermessbetrag
bilden - trotz Verfassungswidrigkeit -
weiterhin die hierfür noch gültigen
Einheitswerte von 1964. Eine Erhöhung
ist nicht ausgeschlossen.
8. Vermögensteuer
Aufgrund des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts
vom 22. Juli
1995 (BStBl. 1995 Teil II S. 655) sowie
der mangelnden Initiative des
Gesetzgebers, ist seit dem 1. Januar
1997 die Rechtsgrundlage für die
Erhebung der Vermögensteuer weggefallen.
In den tagespolitischen Diskussionen
taucht das Thema Vermögensteuer
gelegentlich immer noch auf, sodass
nicht ausgeschlossen werden kann,
dass der Gesetzgeber eine entsprechende
Wiedereinführung der Vermögensteuer
beschließt.
IV. Steuerliche Auswirkungen bei
Beendigung der Kapitalanlage
1. Private Veräußerungsgewinne
Private Veräußerungsgewinne im
Immobilienbereich lösen nach derzeitiger
Rechtslage grundsätzlich
keine Einkommensbesteuerung aus,
sofern der Anteil an der Fondsgesellschaft
im steuerlichen Privatvermögen
gehalten wird und die zehnjährige
Spekulationsfrist des § 23
Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG abgelaufen ist.
Dabei gilt die Spekulationsfrist für
die Haltedauer
� der Immobilien auf Ebene der
SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG
� der Anteile an der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co.
Objekte Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG auf Ebene der Fondsgesellschaft
� des Ende 2008 geplanten weiteren
Immobilienerwerbs auf Ebene der
Fondsgesellschaft
� für den Anteil beim Beteiligten
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
Die Fondsgesellschaft beabsichtigt
konzeptionsgemäß weder eine Veräußerung
der Anteile an der SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH
& Co. Objekte Fürstenfeldbruck und
München Besitz KG noch der Immobilie(n)
aus dem Ende 2008 geplanten
weiteren Immobilienerwerb. Es
ist auch keine Veräußerung einer oder
mehrerer Immobilien in Fürstenfeldbruck
oder München durch die SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH
& Co. Objekte Fürstenfeldbruck und
München Besitz KG zu einem bestimmten
Termin und schon gar nicht
vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist
vorgesehen.
Im Kapitalvermögensbereich gilt nach
derzeitiger Rechtslage noch die kürzere
(einjährige) Spekulationsfrist. Auf
Fondsebene ist die Veräußerung von
Wertpapierfonds innerhalb eines Jahres
seit Anschaffung nicht vorgesehen.
Sollten dennoch entsprechende Veräußerungen
innerhalb der Spekulationsfrist
vorgenommen werden, unterliegen
derartige Veräußerungsgewinne
aufgrund der durch das Investmentmodernisierungsgesetz
eingeführten
Änderungen nur noch zur Hälfte der
Einkommensbesteuerung (Halbeinkünfteverfahren),
falls es sich bei dem
Wertpapierfonds um einen inländischen
Aktienfonds handeln würde.
Veräußerungsgewinne auf Ebene des
Wertpapierfonds können unabhängig
von der Haltedauer der Wertpapiere
nach derzeitiger Rechtslage noch
durch die Kapitalanlagegesellschaft
steuerfrei der Fondsgesellschaft und
deren Gesellschaftern zugerechnet
werden. Dies gilt sowohl im Fall der
Ausschüttung als auch der Thesaurierung
von Veräußerungsgewinnen.
Im Rahmen von Spekulationsgeschäften
eintretende Veräußerungsverluste
sind nur mit Spekulationsgewinnen
des gleichen Jahres sowie
im Wege des Rücktrages mit Spekulationsgewinnen
des vorangegangenen
Jahres und schließlich im Wege
des Vortrages mit Spekulationsgewinnen
der Folgejahre verrechenbar.
Veräußerungsverluste wären wegen
des Halbeinkünfteverfahrens maxi-
mal zur Hälfte abzugsfähig.
Ein konzeptionsgemäß nicht vorgesehener
Veräußerungsgewinn würde zu
sonstigen Einkünften gem. § 22 EStG
führen. Der Veräußerungsgewinn ermittelt
sich dabei gemäß § 23 Abs. 3
EStG als Differenz zwischen Veräußerungspreis
und den um die geltend
gemachten Abschreibungen geminderten
(bei Immobilien) Anschaffungsbzw.
Herstellungskosten.
Soweit hierbei die Freigrenze pro Kalenderjahr
in Höhe von 512 € nicht
überschritten wird, bleiben Veräußerungsgewinne
komplett steuerfrei.
Auch durch das Verschenken von
Fondsanteilen (vgl. sonach IV.3.)
kann unter Umständen Spekulationssteuer
ausgelöst werden. Dies ist der
Fall, wenn mit dem Fondsanteil entweder
eine Beteiligungsfinanzierung
mit übertragen wird oder aber den in
dem Fondsanteil repräsentierten anteiligen
Vermögenspositionen auch
anteilige Verbindlichkeiten (der
Fondsgesellschaft) gegenüberstehen.
Insoweit liegt dann ein sog. teilentgeltliches
Geschäft vor, wodurch der
Schenker ein (anteiliges) privates Veräußerungsgeschäft
tätigt und eine neue
Zehnjahresfrist in Gang gesetzt wird.
Nach dem vom Bundeskabinett am
14.03 2007 verabschiedeten Entwurf
eines Unternehmensteuerreformgesetzes
2008 soll die Besteuerung
von Gewinnen aus der Veräußerung
von Kapitalanlagen unabhängig von
Haltefristen für Verkäufe nach dem
31. Dezember 2008 durch eine pauschale
Abgeltungsteuer von 25 %
erfolgen, soweit die Kapitalanlagen
im Privatvermögen gehalten werden.
Diese Veräußerungsgewinne sollen
künftig nicht mehr als Einkünfte aus
privaten Veräußerungsgeschäften sondern
als Einkünfte aus Kapitalvermögen
zu qualifizieren sein. Der Pauschalbesteuerung
unterlägen künftig
auch Wertzuwächse, die die Fondsgesellschaft
aus der Veräußerung von
Anteilen aus der Anlage der Liquiditätsreserve
in Wertpapierfonds erzielen
würde.
wirtschaftliche
grundlagen
83

84
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
Ein Abzug von Werbungskosten in
Zusammenhang mit dieser pauschalen
Abgeltungsteuer unterliegenden
Veräußerungsgewinnen wäre ausgeschlossen.
Auch bei einer Veräußerung der Anteile
an der Fondsgesellschaft durch
die Anleger würden die vorgenannten
Rechtsfolgen eintreten, indem
für den Bereich der Kapitalanlagen
ein Veräußerungsgewinn fingiert
werden würde.
Die vorgenannten Rechtsfolgen sollen
bei Umsetzung des vorliegenden
Entwurfs zur Unternehmensteuerreform
allerdings nur für private Einkünfte
aus Kapitalvermögen gelten.
Für Veräußerungsgewinne aus Kapitalanlagen
im Betriebsvermögen soll
ab dem 01. Januar 2009 das sog.
Teileinkünfteverfahren gelten. Diese
Veräußerungsgewinne wären zu
60 % steuerpflichtig. Sie unterlägen
keiner pauschalen Abgeltungsteuer,
sondern wären im Rahmen der
Steuerveranlagung des entsprechenden
Gesellschafters zu erfassen.
2. Gewerblicher Grundstückshandel
Der Rahmen der privaten Vermögensverwaltung
gilt als überschritten, soweit
die Voraussetzungen für die Annahme
eines gewerblichen Grundstückshandels
vorliegen.
Zur Abgrenzung zwischen noch zulässiger
privater Vermögensverwaltung
und gewerblichem Grundstückshandel
hat sich in der Rechtssprechung
und Finanzverwaltungsmeinung
die sog. Drei-Objekt-Grenze
herausgebildet. Danach ist es grundsätzlich
für die Annahme einer privaten
Vermögensverwaltung unschädlich,
wenn innerhalb von fünf Jahren
nicht mehr als drei Objekte errichtet,
erworben bzw. modernisiert und
wieder veräußert werden. Bei mehr
als drei Objektveräußerungen in einem
Zeitraum von fünf bis zehn Jahren
müssen weitere Umstände hinzutreten,
die den Schluss auf eine
von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht
und damit das
Vorliegen eines gewerblichen
Grundstückshandels zulassen.
Bei der Beurteilung der Drei-Objekt-
Grenze ist sowohl die Ebene der
Fondsgesellschaft als auch die Ebene
des einzelnen Anlegers zu berücksichtigen.
Eine Immobilienveräußerung durch
die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG oder
eine Anteilsveräußerung an dieser
Gesellschaft durch die Fondsgesellschaft
oder eine Veräußerung der
Ende 2008 geplanten weiteren Immobilieninvestition
durch die Fondsgesellschaft
ist beim Direktkommanditisten/Treugeber
mitzuzählen, wenn
� dieser an der Fondsgesellschaft
zu mehr als 10 % beteiligt ist oder
� der Verkehrswert seines Anteils
an der Fondsgesellschaft mehr als
250.000 € beträgt oder
� der Verkehrswert an dem
veräußerten Grundstück mehr als
250.000 € beträgt (vgl. BMF-Schreiben
vom 26. März 2004, BStBl. 2004
Teil II, S. 434 ff.)
Da die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG
vier Immobilien hält, kann eine Anteilsveräußerung
an der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG durch die Fondsgesellschaft
bei Vorliegen der vorgenannten
Voraussetzungen zu einem gewerblichen
Grundstückshandel führen.
Weil aber beabsichtigt ist, sowohl
sämtliche Immobilien der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co.
Objekte Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG als auch die Beteiligung
an der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz
KG durch die Fondsgesellschaft als
auch die Ende 2008 geplanten weitere
Immobilieninvestition durch die
Fondsgesellschaft länger als 10 Jahre
zu halten, dürfte sich für den Direkt-
kommanditisten/Treugeber das Problem
des gewerblichen Grundstückshandels
aufgrund von Veräußerungsvorgängen
auf Gesellschaftsebene
nicht ergeben.
Auch eine Veräußerung des Fondsanteils
durch einen Direktkommanditisten/Treugeber
stellt bei Überschreiten
von mindestens einem der
drei vorstehenden Größenmerkmale
eine anteilige Grundstücksveräußerung
dar. Dem veräußernden Gesellschafter
wird dabei die Anzahl der
von der Fondsgesellschaft unmittelbar
oder mittelbar (über die SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH
& Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG) gehaltenen
Immobilien zugerechnet.
Daher ist den Direktkommanditisten/
Treugebern generell zu raten, Fondsanteilsübertragungen
frühestens nach
einer Haltedauer von 10 Jahren vorzunehmen.
In jedem Fall, d. h. unabhängig von
der Beteiligungshöhe und Beteiligungsdauer
an der Fondsgesellschaft,
wird dringend empfohlen, bei einer
beabsichtigten Fondsanteilsübertragung
zuvor den persönlichen Steuerberater
zu kontaktieren.
3. Erbschaft- und Schenkungsteuer
Auf jeden Direktkommanditisten,
entfällt entsprechend seiner Beteiligung
ein Anteil am Vermögen und
den Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft
und damit mittelbar am
Vermögen und den Verbindlichkeiten
der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG.
Bebaute Grundstücke sind dabei im
Erbschafts- oder Schenkungsfall mit
dem sogenannten Bedarfswert gemäß
§ 12 ErbStG i. V. m. § 146 BewG zu
bewerten. Die Wertermittlung erfolgt
im Regelfall auf Basis eines modifizierten
Ertragswertverfahrens. Hierbei
wird der Wert eines bebauten Grundstücks
seit 01. Januar 2007 grundsätzlich
mit dem 12,5fachen der vereinbarten
Jahresrohmiete (ohne Nebenkosten)
im Besteuerungszeitpunkt

ermittelt und nicht mehr wie bis einschließlich
des Jahres 2006 mit der
durchschnittlich in den letzten drei
Jahren erzielten Jahresrohmiete (ohne
Nebenkosten). Es ist hiervon ein
Altersabschlag von 0,5 % p. a. seit
Fertigstellung (max. aber 25 %) in
Abzug zu bringen.
Die Wertpapierfonds der Fondsgesellschaft
sind mit ihrem am Bewertungsstichtag
veröffentlichten Rückgabewert
zu bewerten.
Die Stillen Beteiligungen sind nach
Auffassung des Prospektherausgebers
grundsätzlich mit dem Nennwert in
Ansatz zu bringen.
Zur Finanzierung des Grundbesitzes
und der Wertpapierfonds aufgenommene
Darlehen können bei der Erbschaftsteuer
im Rahmen der Ermittlung
des steuerpflichtigen Erwerbs
in vollem Umfang zum Abzug gebracht
werden. Dies gilt sowohl für
Darlehen, die die Fondsgesellschaft
bzw. die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG
selbst zur Finanzierung ihrer Vermögenswerte
aufgenommen haben, als
auch für persönliche Darlehen des
Gesellschafters zur Finanzierung seiner
Einlageverpflichtung. Daher kann
sich nach aktueller Rechtslage auch
ein sog. Minusvermögen ergeben,
das von einer positiven Erbschaft im
Übrigen abgezogen werden dürfte.
Die vorangegangene – bisher für unmittelbare
und mittelbare Beteiligungen
geltende - Darstellung ist nach
Meinung der Finanzverwaltung (bundeseinheitlich
abgestimmter Erlass,
vgl. Erlass des Finanzministeriums
Bayern vom 14. Juni 2005; DStR
2005, S. 1231) vorliegend nur noch
für unmittelbare Beteiligungen (Direktkommanditisten)
relevant.
In der Praxis wird aber die überwiegende
Zahl der Kommanditisten vermutlich
eine mittelbare Beteiligung
über die Treuhandkommanditistin
eingehen.
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
Für diese gilt vorliegend nach Ansicht
der Finanzverwaltung folgendes:
Gegenstand der Zuwendung ist der
Herausgabeanspruch des Treugebers
und nicht mehr der Gegenstand, auf
den sich der Anspruch richtet. Der
Herausgabeanspruch ist als Sachleistungsanspruch
aus einem gegenseitigen
Vertrag (hier: Treuhandvertrag)
mit dem gemeinen Wert, der in der
Regel dem Verkehrswert entspricht,
zu bewerten.
Wie der gemeine Wert bei der Übertragung
treuhänderisch gehaltener
Kommanditbeteiligungen zu ermitteln
ist, ist noch nicht geklärt. Möglicherweise
kann der Wert aus zeitnahen
Verkäufen abgeleitet werden.
Ist dies nicht möglich, wäre der gemeine
Wert durch die Finanzverwaltung
zu schätzen, wobei die Grundlagen
einer möglichen Schätzung
bislang unklar sind.
Diese Änderung der Bewertungsmethode
bringt insbesondere Nachteile
im gewerblichen Bereich mit sich,
da hier die - ohnehin vor der Abschaffung
stehenden - Steuerentlastungen
nach §§ 13a und 19a EStG
nicht gewährt werden.
Kommanditisten, bei denen im Erbschafts-
oder Schenkungsfall die bisherigen
Regelungen Anwendung finden
sollen, müssten der Gesellschaft
als Direktkommanditisten beitreten
bzw. Ihre Beteiligung im Vorfeld in
eine Direktbeteiligung umwandeln.
Es wird darauf hingewiesen, dass eine
Aussage über die Vorteilhaftigkeit
der möglichen Gestaltungsvarianten
nicht im Voraus getroffen werden
kann. In jedem Fall sollte im Falle
einer beabsichtigten Übertragung
von mittelbar gehaltenen Kommanditbeteiligungen
Rücksprache mit
dem persönlichen Steuerberater
gehalten werden.
Im Gegensatz zur Erbschaftsteuer
ist bei Erwerb unter Lebenden nach
gegenwärtiger Rechtslage ein Abzug
von Fremdmitteln zur Finanzierung
der Vermögenswerte nicht in voller
Höhe möglich. Vielmehr ist die
Schenkung von Anteilen an geschlossenen
Immobilienfonds als sog. gemischte
Schenkung zu beurteilen.
Dies bedeutet, dass der Vermögensübergang
in einen entgeltlichen und
in einen unentgeltlichen Teil aufzuspalten
ist. Der Erwerb ist dabei in
Höhe der übernommenen Schulden
als entgeltlich anzusehen. Nur der
auf den unentgeltlichen Teil entfallende
Wert unterliegt der Schenkungsteuer.
Hinsichtlich des entgeltlichen
Teils wird auf die Ausführungen im
Abschnitt IV.1. verwiesen.
Mit Datum vom 25. Oktober 2006
hat das Bundeskabinett den Entwurf
eines Gesetzes zur Erleichterung der
Unternehmensnachfolge mit dem
Ziel vorgelegt, die steuerlichen Rahmenbedingungen
für die Unternehmensnachfolge
neu zu regeln. Er enthält
aber auch Änderungen in Bezug
auf die Besteuerung von Grundvermögen.
Demnach soll der Schuldenabzug
bei der Vererbung von Grundbesitz
künftig begrenzt werden mit
der Folge, dass zukünftig keine negativen
erbschaftsteuerlichen Werte
mehr möglich sein sollen.
Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht
am 31. Januar 2007
seine lange erwartete Entscheidung
zur Verfassungsmäßigkeit des Erbschaftsteuergesetzes
verkündet. Demnach
ist das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz
in seiner derzeitigen
Form verfassungswidrig.
Das Bundesverfassungsgericht hat
dem Gesetzgeber aufgegeben, bis
zum 31. Dezember 2008 eine verfassungskonforme
Regelung zu schaffen.
In Hinblick auf dieses Urteil bleibt
abzuwarten, ob der vorgenannte Entwurf
eines Gesetzes zur Erleichterung
der Unternehmensnachfolge weiterhin
umgesetzt werden soll.
In jedem Fall ist aber spätestens bis
zum 31. Dezember 2008 mit gesetzlichen
Neuregelungen zu rechnen,
die eine deutliche Erhöhung der erbschaft-
und schenkungsteuerlichen Immobilienbesteuerung
erwarten lassen.
wirtschaftliche
grundlagen
85

86
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
Hinzuweisen ist auch auf eine Neuregelung
des Bewertungsverfahrens
seit dem 01. Januar 2007. Zwar sind
die Grundbesitzwerte wie bisher
auch im Erbschaft- oder Schenkungsfall
gesondert festzustellen, jedoch ist
die Zuständigkeit von den Erbschaftsteuerfinanzämtern
auf die Betriebsstättenfinanzämter,
vorliegend also
auf das für die Fondsgesellschaft zuständige
Finanzamt, übergegangen.
4. Beendigung der Stillen Gesellschaft
Die Beendigung der Stillen Gesellschaft
kommt in Form der Kündigung,
der Umwandlung in eine (Direkt)
Kommandit- oder treugeberische
Beteiligung oder aufgrund einer
Veräußerung an die Fondsgesellschaft
(mit der Folge der Auflösung
der Stillen Gesellschaft) bzw. einen
Dritten in Betracht.
Die bloße Einlagenrückzahlung nach
Kündigung ist nicht steuerbar; selbiges
gilt, soweit der Veräußerungserlös
den Nennbetrag der Beteiligung
nicht übersteigt bzw. die Umwandlung
der Beteiligung in eine (Direkt)
Kommandit- bzw. treugeberische
Beteiligung zum Nennwert erfolgt.
Bei einer den Nennbetrag der Stillen
Beteiligung übersteigenden Abfin-
dung bzw. einem höheren Veräußerungserlös
kommt eine Versteuerung
als laufende Kapitaleinkünfte in Betracht,
soweit der Mehrerlös zur Abgeltung
noch nicht versteuerter Gewinnanteile
der Vergangenheit dient.
Die Veräußerung innerhalb eines
Jahres seit Begründung/Erwerb der
Stillen Beteiligung kann unter Umständen
eine Besteuerung nach § 23
EStG (vgl. IV.1) auslösen.
IV. Abschließende Hinweise
Grundlage für die steuerlichen Ansätze
sind die aktuelle Rechtslage
unter ergänzender Einbeziehung
bereits bekannter voraussichtlicher
Änderungen insbesondere bezüglich
der generellen Besteuerung von Veräußerungsgewinnen
auf Kapitalanlagen
im Privatvermögen ohne Berücksichtigung
von Haltefristen.
Vom Prospektherausgeber kann
keine Gewähr dafür übernommen
werden, dass die derzeit geltenden
Steuergesetze, die Finanzverwaltungsauffassung
sowie die Steuerrechtsprechung
in der Zukunft
unverändert fortbestehen.
Der Prospektherausgeber hat seine
steuerlichen Ausführungen im We-
sentlichen auf die Regelungen im
5. Bauherrenerlass gestützt. Weiterhin
wurde unterstellt, dass die Zuordnung
sämtlicher Werbungskosten
zu den Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung möglich ist. Nach
Kenntnis des Prospektherausgebers
gibt es gegenwärtig noch keine
Rechtsprechung zu vergleichbaren
Fondskonzepten.
Die endgültige Anerkennung abzugsfähiger
Werbungskosten wird
letztendlich von den Finanzbehörden
im Rahmen der steuerlichen Betriebsprüfungen
bei der Fondsgesellschaft
sowie der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München Besitz
KG entschieden. Trotz sorgfältiger
Ausarbeitung durch den Prospektherausgeber
können abweichende Festsetzungen
der Werbungskosten durch
die Finanzbehörden bzw. abweichende
Beurteilung einzelner Sachverhalte
nicht ausgeschlossen werden.
Im Übrigen wird auf die Ausführungen
unter den Risiken, Seite 14 verwiesen.

A. Allgemeine Ausführungen
Nachfolgend werden die wesentlichen
rechtlichen Grundlagen der
SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Fonds KG
(„Fondsgesellschaft“) dargestellt. Ein
genaues Studium der Verträge durch
den Anleger kann durch diese stichwortartige
Darstellung nicht ersetzt
werden. Es ist daher für den Anleger
unumgänglich, sich vor Zeichnung
der Beitrittserklärung eingehend mit
den Regelungen aller Verträge zu beschäftigen,
die für die Beteiligung
maßgeblich sind.
Die Gesellschaftsverträge der Fondsgesellschaft
und der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München Besitz
KG („Objektgesellschaft“) sowie
der Treuhandvertrag, der Mittelverwendungskontrollvertrag
und der
Vertrag über eine Stille Beteiligung
mit Wandlungsrecht sind im vollständigen
Wortlaut im Prospekt auf den
Seiten 108 ff. abgedruckt.
Die nicht im Prospekt abgedruckten
Verträge können bei der Fondsgesellschaft
eingesehen werden.
1. Rechtsform und Gesellschafter
Die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Fonds KG ist
eine Kommanditgesellschaft mit Sitz
in Oberhaching bei München und
wurde am 01.03.2007 gegründet
sowie am 06.03.2007 unter HRA
89769 im Handelsregister beim Amtsgericht
München eingetragen. Persönlich
haftender Gesellschafter (Komplementär)
ist die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH, die keinen Kapitalanteil
hat. Gründungskommanditist
ist Herr Markus Schottenhammel mit
einer Kapital-(Pflicht-) und Hafteinlage
von 1.000 €. Treuhandkommanditistin
ist die Fidelitas Vermögensverwaltung
Treuhand GmbH, die mit
der treuhänderischen Übernahme
der ersten Kommanditbeteiligung
der Fondsgesellschaft beitritt. Die
Treuhandkommanditistin verfügt über
eine, ins Handelsregister einzutragende,
feste Hafteinlage von 10.000 €.
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
2. Anlageobjekt
Anlageobjekt der Fondsgesellschaft
ist zunächst eine Beteiligung in Höhe
von ca. 94 % an der Objektgesellschaft,
die ihrerseits vier Immobilien,
jeweils zwei in Fürstenfeldbruck und
München, erworben hat.
3. Beteiligungsmöglichkeiten
Der Kapitalanleger kann sich an der
Fondsgesellschaft entweder unmittelbar
als Direktkommanditist, mittelbar
als Treugeber über die Fidelitas Vermögensverwaltung
Treuhand GmbH
(„Treuhandkommanditistin“), oder als
Stiller Gesellschafter mit Wandlungsrecht
beteiligen.
Bei einer Beteiligung über die Treuhandkommanditistin
erwirbt diese
die Gesellschaftsbeteiligung im Namen
und auf Rechnung des Anlegers
(= Treugebers). Der Treugeber ist damit
nur wirtschaftlich an der Fondsgesellschaft
beteiligt, im Verhältnis
zu Dritten ist er kein Gesellschafter.
Eine Eintragung des Treugebers in
das Handelsregister erfolgt nicht. Im
Innenverhältnis wird der Treugeber
– soweit gesetzlich zulässig – wie ein
Gesellschafter behandelt. Dies gilt
insbesondere für die Beteiligung am
Gesellschaftsvermögen, an Gewinn
und Verlust, an einem etwaigen Auseinandersetzungsguthaben,
dem Liquidationserlös
und bezüglich der
Ausübung des Stimmrechts.
Bei einer Beteiligung als Direktkommanditist
wird der Anleger in das
Handelsregister eingetragen. Der Anleger
hat eine notarielle Handelsregistervollmacht
in gesonderter Urkunde
zu erteilen und die damit verbundenen
Notargebühren sowie Handelsregisterkosten
für die Ersteintragung
und bei Anpassungen der Haftsumme
zusätzlich zu tragen. Die Eintragung
mehrerer Personen als Direktkommanditist
für eine Beteiligung ist
nicht möglich.
Anleger, die sich zunächst für eine
Anlage über die Treuhandkommanditistin
entschieden haben, können jederzeit
die Einräumung der handelsrechtlichen
Kommanditistenstellung
(Direktkommanditist) verlangen.
Der Anleger kann sich auch als Stiller
Gesellschafter an der Fondsgesellschaft
beteiligen gemäß gesondert
abgedrucktem Vertrag über eine Stille
Beteiligung mit Wandlungsrecht.
B. Rechtliche Grundlagen der Fondsgesellschaft
I. Gesellschaftsvertrag
1. Gesellschaftszweck
Gegenstand der Fondsgesellschaft
sind der Erwerb sowie die langfristige
Vermietung, Verpachtung und Verwaltung
von gewerblich genutzten
Immobilien, vorerst die Beteiligung
an der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz
KG. Diese hat ihrerseits mehrere
Immobilien in Fürstenfeldbruck und
München erworben und hat als Unternehmensgegenstand
deren langfristige
Vermietung, Verpachtung und
Verwaltung. Die Fondsgesellschaft
darf alle Geschäfte und Handlungen
vornehmen, die dem Gesellschaftszweck
unmittelbar oder mittelbar zu
dienen geeignet sind. Dazu gehört
auch die Anlage einer Liquiditätsreserve
in Wertpapierfonds. Die Fondsgesellschaft
ist nicht berechtigt, in
irgendeiner Weise gewerblich tätig
zu werden.
2. Kapitalerhöhungen
Die Geschäftsführung ist berechtigt
und verpflichtet, das Gesellschaftskapital
durch Aufnahme von Anlegern
bis 31.12.2008 in einem oder mehreren
Schritten auf 139.000.000 € zu
erhöhen sowie zusätzlich bis zu
28.000.000 € Stille Beteiligungen mit
Wandlungsrecht einzuwerben. Die
Treuhandkommanditistin ist berechtigt,
ihren Kapitalanteil (Pflichteinlage)
entsprechend der Summe der
von ihr treuhänderisch gehaltenen
Beteiligungsbeträge zu erhöhen. Die
Geschäftsführung ist berechtigt, eine
Überzeichnung von bis zu 10 % des
Gesellschaftskapitals sowie der einzuwerbenden
Stillen Beteiligungen
zuzulassen sowie den Platzierungszeitraum
ein oder mehrmals bis zum
31.12.2009 zu verlängern.
wirtschaftliche
grundlagen
87

88
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
Die Anleger können zwischen fünf
Beteiligungsalternativen wählen:
2.1 Vollzahler („RENDITEMAXX“)
Vollzahler (Kapital 1) erbringen die
volle Zeichnungssumme zuzüglich
einer Abwicklungsgebühr von 5 %
der Zeichnungssumme innerhalb von
14 Tagen ab Annahme ihrer Beitrittserklärung.
Nach der Prognoserechnung erhalten
Vollzahler zunächst eine Abschlagsausschüttung
von 6 % p. a. der erbrachten
Kapitaleinlage, fällig zum
15.06. und 15.12. des laufenden Jahres.
Die Ausschüttung erfolgt anteilig,
beginnend mit dem auf den Eingang
der Beitrittserklärung und der vertragsgemäßen
Einzahlung folgenden
Monat.
2.2 Halbzahler („Clevere KOMBI“)
Halbzahler (Kapital 2) erbringen als
Ersteinlage 50 % der Zeichnungssumme
zuzüglich der anteiligen Abwicklungsgebühr,
also 2,5 % der Zeichnungssumme,
innerhalb von 14 Tagen
ab Annahme ihrer Beitrittserklärung.
Nach der Prognoserechnung erhalten
Halbzahler zunächst eine Abschlagsausschüttung
von 6 % p. a. der einbezahlten
Ersteinlage von 50 %, fällig
zum 15.06. und 15.12. des laufenden
Jahres. Die Ausschüttung erfolgt
anteilig, beginnend mit dem auf den
Eingang der Beitrittserklärung und der
vertragsgemäßen Einzahlung folgenden
Monat. Ausschüttungen auf das
eingezahlte Kapital werden auf das
Kapitalkonto I gebucht und mit der
Einlagenverpflichtung verrechnet, bis
die zweite Hälfte der Zeichnungssumme
zuzüglich weiterer 2,5 % Abwicklungsgebühr
erbracht ist, wobei
zunächst eine Verrechnung mit der
ausstehenden Abwicklungsgebühr
erfolgt.
2.3 Anzahler und Ratenzahler
(„IMMORENTE Plus“ und
„IMMORENTE“)
Anzahler („IMMORENTE Plus“/Kapital
3) erbringen 5 % der Zeichnungssumme
zuzüglich einer Abwicklungsgebühr
von 5 % der Zeichnungssumme
innerhalb von 14 Tagen ab Annahme
ihrer Beitrittserklärung. Die
restliche Zeichnungssumme wird in
monatlichen Raten von 0,4 % der
Zeichnungssumme geleistet, erstmals
zum Monatsersten nach Annahme
der Beitrittserklärung.
Ratenzahler („IMMORENTE“/Kapital
4) erbringen monatliche Raten zu jeweils
0,45 % der Zeichnungssumme,
erstmals zum Monatsersten nach Annahme
der Beitrittserklärung. Aus den
ersten Raten wird die Abwicklungsgebühr
in Höhe von 5 % der Zeichnungssumme
erbracht, alle weiteren Raten
werden auf das Kapitalkonto I gebucht.
Ausschüttungen auf das eingezahlte
Kapital werden bei Anzahlern und
Ratenzahlern auf das Kapitalkonto I
gebucht und mit der Einlageverpflichtung
verrechnet, so dass sich die
Dauer der Ratenzahlungen entsprechend
verringert.
Anzahler und Ratenzahler erhalten
nach der Prognoserechnung zunächst
eine Abschlagsausschüttung von
5,75 % p. a., bezogen auf den Stand
ihres Kapitalkontos I am 31.12. des
Vorjahres, fällig jeweils zum 30.12.
eines Jahres. Ab dem auf das Erreichen
der vollen Zeichnungssumme
auf Kapitalkonto I folgenden Monat
erhalten Anleger nach Kapital 2 bis 4
ihre Barausschüttung jeweils hälftig
zum 15.06. und 15.12. eines Jahres.
Zuzahlungen sind bei Kapital 2 bis
Kapital 4 jederzeit möglich. Soweit
Anzahler oder Ratenzahler Zuzahlungen
leisten, kann der Prozentsatz
für die monatlichen Raten (0,4 % der
Zeichnungssumme bei Anzahlern,
0,45 % bei Ratenzahlern) vorbehaltlich
der Zustimmung der Geschäftsführung
verringert werden, maximal
jedoch soweit, dass sich insgesamt
der Zeitraum bis zur vollständigen
Einzahlung der Zeichnungssumme
nicht verlängert.
2.4 Stille Beteiligung mit
Wandlungsrecht („CLASSIC“)
Neben den Beteiligungsformen Kapital
1 bis 4 besteht die Möglichkeit,
sich als Stiller Gesellschafter an der
Fondsgesellschaft zu beteiligen. Die
Beteiligungssumme ist fällig 14 Tage
ab Annahme der Beitrittserklä-
rung. Die Beteiligung erfolgt ohne
Abwicklungsgebühr und kann als
Kapital 5/6 % oder als Kapital 5/7,5 %
erfolgen. Die Beteiligung Kapital
5/6 % ist kündbar frühestens zum
31.12.2010, die Beteiligung Kapital
5/7,5 % ist kündbar frühestens zum
31.12.2013. Die Gewinnbeteiligung
erfolgt ab dem auf die Einzahlung
folgenden Monatsersten. Gemäß §§
14, 15 des Vertrages über eine Stille
Beteiligung mit Wandlungsrecht steht
den Stillen Gesellschaftern das Recht
zu, mit Wirkung zum 31.12.2010
(Kapital 5/6 %) bzw. mit Wirkung
zum 31.12.2013 (Kapital 5/7,5 %)
ihre Beteiligung in eine Kommanditbeteiligung
(Direkt- oder Treuhandbeteiligung)
zu wandeln. Der Vertrag
über eine Stille Beteiligung mit Wandlungsrecht
ist im vollständigen Wortlaut
im Prospekt auf den Seiten 124 ff.
abgedruckt.
3. Geschäftsführung/Vertretung
Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
obliegt dem persönlich
haftenden Gesellschafter sowie dem
Kommanditisten Markus Schottenhammel.
Für den Fall des Ablebens
oder des Ausscheidens des Kommanditisten
Markus Schottenhammel aus
der Fondsgesellschaft wird - zur
Wahrung der vermögensverwaltenden
Eigenschaft der Fondsgesellschaft
- vom Komplementär ein neuer
Geschäftsführer, der Kommanditist
sein muss, bestimmt, bis die Gesellschafterversammlung
über die Berufung
eines neuen Geschäftsführers Beschluss
gefasst hat. Der persönlich
haftende Gesellschafter und der Geschäftsführer
Markus Schottenhammel
sind jeweils einzelgeschäftsführungsbefugt
und einzelvertretungsberechtigt;
der persönlich haftende
Gesellschafter ist von den Beschränkungen
des §181 BGB befreit.
4. Gesellschafterversammlungen,
Gegenstand der Beschlussfassung
Beschlüsse der Gesellschafter können
in Gesellschafterversammlungen oder
in anderer Weise gefasst werden.
Nach Einwerbung von 50 % des Gesellschaftskapitals
wird eine Gesellschafterversammlung
einberufen, bei
der eine Vertretung der Gesellschafter

durch die Treuhandkommanditistin
ausgeschlossen ist und in der über
die Wahl eines Beirates/Anlageausschusses
sowie über eine Reihe von
Dienstleistungen gemäß § 17 des
Fondsgesellschaftsvertrages entschieden
wird.
Die Zuständigkeit von Gesellschafterversammlungen
im Allgemeinen ist
in § 18 des Gesellschaftsvertrages geregelt.
Aus dieser Regelung ergeben
sich auch wesentliche Beschlussgegenstände,
über die wegen ihrer Bedeutung
nur mit qualifizierten Mehrheiten
Entscheidungen getroffen werden
können.
Ordentliche Gesellschafterversammlungen
sollen jährlich bis spätestens
31.10. stattfinden.
Auf je volle 1.000 € des zum Zeitpunkt
der Absendung der Ladung
auf Kapitalkonto I gebuchten Kapitals
(einbezahltes Kapital) entfällt
eine Stimme.
5. Jahresabschluss und Informationsrecht
Die Geschäftsführer haben in den
ersten neun Monaten des Geschäftsjahres
unter Beachtung der Grundsätze
ordnungsgemäßer Buchführung
und Bilanzierung den Jahresabschluss
der Fondsgesellschaft aufzustellen,
der nebst Geschäftsbericht allen
Gesellschaftern mit der Einladung zur
nächsten ordentlichen Gesellschafterversammlung
schriftlich oder in anderer
geeigneter Form zuzusenden
ist. Alle Gesellschafter sind berechtigt,
einen etwaigen Prüfungsbericht
einzusehen.
Die Gesellschafter haben über § 166
HGB hinaus das Recht, die Handelsbücher
der Fondsgesellschaft durch
einen Angehörigen der rechts- oder
steuerberatenden oder wirtschaftsprüfenden
Berufe in den Geschäftsräumen
der Fondsgesellschaft einsehen
zu lassen.
6. Beteiligung am Ergebnis
Die Beteiligung der Gesellschafter
am Ergebnis der Fondsgesellschaft
(nach Berücksichtigung der Vergütungen
für Geschäftsführer und per-
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
sönlich haftende Gesellschafter) bestimmt
sich grundsätzlich nach dem
Verhältnis ihrer per 31.12. gezeichneten
Kapitaleinlage. Hiervon abweichend
werden die Ergebnisse der
Geschäftsjahre 2007 und 2008 so
verteilt, dass alle in diesen beiden
Geschäftsjahren beitretenden Gesellschafter
unabhängig vom konkreten
Zeitpunkt ihres Beitritts entsprechend
dem Verhältnis ihrer per 31.12.2008
gezeichneten Kapitalanteile gleich
behandelt werden.
Die Stillen Gesellschafter sind nur am
Gewinn beteiligt und erhalten einen
Mindestgewinn in Höhe von 6 % p. a.
bei Kapital 5/6 % und von 7,5 % bei
Kapital 5/7,5 % nach Maßgabe des
Vertrages über eine Stille Beteiligung
mit Wandlungsrecht.
Werden abweichend von der Prognoserechnung
der Gesellschaft in einem
Geschäftsjahr weniger als 5 % ausgeschüttet,
so erhalten alle Anleger die
gleiche prozentuale Beteiligung. Werden
mindestens 5 % ausgeschüttet, so
erhalten Vollzahler und Halbzahler
auf die Ersteinlage 0,25 % mehr, bezogen
auf das eingezahlte Kapital
(Kapitalkonto I).
7. Verzug, Rücktritt, Zahlungsaussetzung
Kommt ein Anleger mit seinen Einzahlungsverpflichtungen
in Verzug,
kann die Fondsgesellschaft die Rückstände
beitreiben, nach Fristsetzung
von vier Wochen mit Ablehnungsandrohung
von der Beitrittsvereinbarung
zurücktreten oder die weiteren Zahlungen
aussetzen.
Im Falle des Rücktritts kann die Fondsgesellschaft
eine Schadenspauschale
in Höhe der bis dahin geleisteten Einlagen
verlangen, maximal jedoch
15 % der Beteiligungssumme zuzüglich
der Abwicklungsgebühr von
5 %. Der Anleger ist berechtigt, einen
geringeren Schaden nachzuweisen.
8. Keine Nachschusspflicht/Haftungsbeschränkung
Der Gesellschafter ist nicht verpflichtet,
über die in der Beitrittsvereinbarung
bestimmte Kapitaleinlage (zuzüglich
Abwicklungsgebühr) hinaus
weitere Zahlungs- oder Nachschusspflichten
zu übernehmen. Die gesetzliche
Regelung über die Haftung der
unmittelbar an der Fondsgesellschaft
beteiligten Kommanditisten gegenüber
Gesellschaftsgläubigern bleibt
hiervon unberührt.
Für nach Eintragung des Kommanditisten
im Handelsregister begründete
Verbindlichkeiten ist dessen Haftung
auf die eingetragene Haftsumme
(10 % der Kapitaleinlage) beschränkt.
Ist die Einlage voll geleistet, kann die
Haftung nur insoweit wieder aufleben,
als den Anlegern Teilbeträge
ihrer Einlagen im Rahmen von Ausschüttungen/Entnahmenzurückgewährt
werden.
Für die in der Zeit zwischen Eintritt
und Eintragung in das Handelsregister
begründeten Verbindlichkeiten
der Gesellschaft haften Direktkommanditisten
gemäß § 176 HGB unbeschränkt,
es sei denn, dass ihre
Beteiligung als Kommanditist dem
jeweiligen Gläubiger bekannt war.
Die Fondsgesellschaft ist verpflichtet,
in allen von ihr abzuschließenden
Verträgen auf die Beteiligung der Gesellschafter
als Kommanditisten und
die damit verbundene beschränkte
Haftung hinzuweisen. Eine persönliche
Haftung des Kommanditisten
gegenüber Dritten entsteht bei einer
treugeberischen Beteiligung nicht,
beachten Sie hierzu aber § 7 des
Treuhandvertrages.
9. Gesellschaftsdauer/Kündigung
Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte
Zeit errichtet. Jeder Fondsgesellschafter
kann seine Beteiligung
mit einer Frist von 6 Monaten zum
Jahresende kündigen, frühestens jedoch
zum 31.12.2022. Vollzahler
und Halbzahler (Kapital 1 und
Kapital 2) haben die Option, bis
31.12.2019 durch eingeschriebenen
Brief 50 % ihrer Ersteinlage
(ohne Abwicklungsgebühr) zum
31.12.2020 zu dem dann vorhandenen
tatsächlichen wirtschaftlichen
Wert zurückzufordern. Die Treuhandkommanditistin
ist nur mit Einwilligung
oder auf Weisung sämtlicher
Treugeber zur Kündigung des Gesellschaftsvertrages
berechtigt.
wirtschaftliche
grundlagen
89

90
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
Durch das Ausscheiden eines Gesellschafters
wird die Fondsgesellschaft
nicht aufgelöst, sondern unter den verbleibenden
Gesellschaftern fortgeführt.
Scheidet ein persönlich haftender
Gesellschafter aus der Fondsgesellschaft
aus, hat die Gesellschafterversammlung
eine geeignete natürliche
oder juristische Person als neuen
persönlich haftenden Gesellschafter
aufzunehmen.
10. Auseinandersetzungsguthaben
Beim Ausscheiden eines Gesellschafters
aus der Fondsgesellschaft hat dieser
Anspruch auf Auszahlung seines
Auseinandersetzungsguthabens, für
dessen Ermittlung und Auszahlungsmodalitäten
auf § 28 des Fondsgesellschaftsvertrages
verwiesen wird.
11. Übertragung von Beteiligungen
Jeder Gesellschafter kann seinen Gesellschaftsanteil
mit allen Rechten
und Pflichten übertragen oder anderweitig
darüber verfügen, bis zu einer
Einzahlung von 30 % (bei Voll- und
Halbzahlern) bzw. bis zur Einzahlung
der 60. Rate (bei Anzahlern und Ratenzahlern)
jedoch nur mit schriftlicher
Zustimmung der Fondsgesellschaft.
Die Übertragung kann nur
mit Wirkung zum 31.12. eines Kalenderjahres
erfolgen.
12. Beirat/Anlageausschuss
Die nach Einwerbung von 50 % des
Gesellschaftskapitals einzuberufende
Gesellschafterversammlung soll über
die Wahl eines Beirats/Anlageausschusses
entscheiden. Der Beirat/Anlageausschuss
besteht aus bis zu drei
geeigneten Personen aus dem Kreis
der Anleger. Von der Gesellschafterversammlung
kann ihm die Ausübung
von Zustimmungs- und Kontrollrechten
übertragen werden.
Zudem hat der Beirat/Anlageausschuss
eine Mitspracherecht bei geplanten
weiteren Investitionen, da
diese gemäß § 12 Abs. 7 Buchstabe f)
des Fondsgesellschafsvertrages seiner
Zustimmung bedürfen.
13. Auflösung der Fondsgesellschaft
Die Fondsgesellschaft kann durch
einen Beschluss der Gesellschafterversammlung
mit einer Mehrheit von
75 % aller Stimmen zum Ende eines
Geschäftsjahres aufgelöst werden.
Die Einzelheiten hierzu ergeben sich
aus § 29 des Gesellschaftsvertrages.
14. Einmalige und laufende
Vergütungen
Die Geschäftsführungs-, Haftungs-
und sonstigen Vergütungen des persönlich
haftenden Gesellschafters
sowie des geschäftsführenden Kommanditisten
ergeben sich aus § 13
des Gesellschaftsvertrages.
II. Vertrag über eine Stille Beteiligung
mit Wandlungsrecht
Die Fondsgesellschaft bietet Stille
Beteiligungen bis zu insgesamt 28
Mio. € an, davon Kapital 5/6 % mit
10 Mio. € und Kapital 5/7,5 % mit
18 Mio. €. Eine andere Aufteilung
zwischen den Kapitalarten ist möglich.
Gemäß § 5 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft
ist die Geschäftsführung berechtigt,
eine Überzeichnung von bis zu 10 %
der einzuwerbenden Stillen Beteiligungen
zuzulassen.
Die Beteiligung als Stiller Gesellschafter
erfolgt ohne Abwicklungsgebühr.
Die Beteiligungssumme ist
fällig 14 Tage ab Annahme der Beitrittserklärung
und soll mindestens
10.000 € betragen und bei darüber
hinausgehenden Beträgen durch
1.000 € teilbar sein. Der Stille Gesellschafter
kann an Gesellschafterversammlungen
teilnehmen, hat jedoch
grundsätzlich weder ein Vorschlags-
noch ein Stimmrecht. Bei Beschlüssen
der Fondsgesellschaft über Änderungen
des Gesellschaftsvertrages,
Veräußerungen wesentlicher Teile
des Gesellschaftsvermögens, Auflösung
der Fondsgesellschaft, Änderungen
des Gesellschaftsvertrages der
Objektgesellschaft, deren Auflösung
oder Veräußerung der Immobilien
durch die Objektgesellschaft sind die
Stillen Gesellschafter wie Kommanditisten
stimmberechtigt. Letzteres gilt
für noch zu tätigende Investitionen
der Fondsgesellschaft entsprechend.
Der Stille Gesellschafter ist am Gewinn,
nicht jedoch am laufenden
Verlust der Fondsgesellschaft betei-
ligt. Unabhängig vom Geschäftsergebnis
erhält der Stille Gesellschafter
für Kapital 5/6 % einen Mindestgewinn
von 6 % p. a. und für Kapital
5/7,5 % einen Mindestgewinn von
7,5 % p. a., bezogen auf den jeweiligen
Stand seines Kapitalkontos I.
Die Mindestgewinne sind zur Auszahlung
fällig jeweils zur Hälfte am
30.06. und am 31.12. eines Jahres,
erstmalig am 30.06.2007. Ein nach
Beendigung der Stillen Gesellschaft
verbleibender Mehrgewinn ist nach
Feststellung des Jahresabschlusses der
Fondsgesellschaft für das jeweilige
Geschäftsjahr zum Ausgleich fällig.
Stille Beteiligungen können bei
Kapital 5/6 % mit Wirkung zum
31.12.2010 und bei Kapital 5/7,5 %
mit Wirkung zum 31.12.2013 oder
zu jedem darauf folgenden Jahresultimo
gekündigt oder in eine Kommanditbeteiligung
umgewandelt werden,
zu den dann gültigen Bedingungen
des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft.
Die Umwandlung erfolgt
durch einseitige Erklärung des Stillen
Gesellschafters, die bis spätestens
einen Monat vor Jahresultimo gegenüber
der Fondsgesellschaft schriftlich
erklärt werden muss. Mit der Umwandlung
legt der Stille Gesellschafter
seinen Auszahlungsanspruch
hinsichtlich des Kapitalkontos I als
Kommanditeinlage in die Fondsgesellschaft
ein und erbringt dadurch
seine Kapitaleinlage. Die Umwandlung
kann auch in eine Beteiligung
über die Treuhandkommanditistin
erfolgen unter Abschluss eines Treuhandvertrages
in der bei Umwandlung
gültigen Fassung. Der Antrag ist
zusammen mit dem Unwandlungsantrag
zu stellen.
Der Anspruch auf Auszahlung des
Abfindungsguthabens und etwaiger
Zinsen ist solange und soweit ausgeschlossen,
als dessen Geltendmachung
einen Grund für die Überschuldung
oder Zahlungsunfähigkeit
der Fondsgesellschaft darstellen würde,
vgl. auch §§ 16 Abs. 3, 17 des
Vertrages über eine Stille Beteiligung
mit Wandlungsrecht. Das Stille Beteiligungskapital
steht insoweit – obwohl
gemäß § 10 Absatz 1 des Ver-

trages über eine Stille Beteiligung mit
Wandlungsrecht eine Teilnahme am
laufenden Verlust ausgeschlossen ist –
in einer Mitfinanzierungsverantwortung
für die Fondsgesellschaft. Insoweit
wird auch auf die Darstellungen
unter „Wesentliche tatsächliche und
rechtliche Risiken“ verwiesen.
Bezüglich der weiteren Einzelheiten
der Beteiligung als Stiller Gesellschafter
wird auf den Vertrag über eine
Stille Beteiligung mit Wandlungsrecht
verwiesen, der im vollständigen Wortlaut
abgedruckt ist.
III. Treuhandvertrag
1. Gegenstand der Treuhandschaft
Bei einer Beteiligung des Anlegers/
Treugebers an der Fondsgesellschaft
über die Treuhandkommanditistin
verwaltet diese für den Treugeber
dessen Beteiligung und hält diese
treuhänderisch im eigenen Namen,
aber im Interesse und für Rechnung
des Treugebers.
Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt,
für weitere Treugeber Kommanditbeteiligungen
an der Fondsgesellschaft
treuhänderisch zu halten.
2. Rechtsstellung der Treuhandkommanditistin
Die Beteiligung des Anlegers über
die Treuhandkommanditistin erfolgt
durch Abschluss der Beitrittsvereinbarung,
in der die Treuhandkommanditistin
beauftragt wird, an allen zur
Durchführung des Erwerbs der Kommanditbeteiligung
erforderlichen
Maßnahmen mitzuwirken. Der Treuhandvertrag
wird wirksam, sobald ein
geschäftsführender Gesellschafter der
Fondsgesellschaft die vom Treugeber
bei der Fondsgesellschaft eingereichte
Beitrittserklärung angenommen
hat. Die Treuhandkommanditistin
erteilt der Fondsgesellschaft entsprechende
Vollmacht, die Beitrittserklärung
für sie anzunehmen.
Die Treuhandkommanditistin nimmt
für den Treugeber die Stimmrechte
aus dem treuhänderisch gehaltenen
Anteil entsprechend den Weisungen
des Treugebers wahr, soweit der Treugeber
bei der betreffenden Gesell-
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
schafterversammlung nicht teilnimmt
oder sich nicht durch einen von ihm
bestimmten Dritten vertreten lässt.
Bei der Gesellschafterversammlung
nach Einwerbung von 50 % des Gesellschaftskapitals
der Fondsgesellschaft
gemäß § 17 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft ist
die Treuhandkommanditistin nicht
stimmberechtigt.
3. Haftung
Die Treuhandkommanditistin wird im
Handelsregister als Kommanditist der
Fondsgesellschaft eingetragen. Die
Haftung der Treugeber beschränkt
sich gegenüber der Treuhandkommanditistin
auf ihre Kapitaleinlage
zzgl. Abwicklungsgebühr. Ist die Einlage
voll geleistet, kann die Haftung
nur insoweit wieder aufleben, als den
Treugebern Teilbeträge ihrer Einlagen,
z.B. in Form von Ausschüttungen, von
der Treuhandkommanditistin bzw. im
Wege des abgekürzten Zahlungsweges
direkt von der Fondsgesellschaft
zurückgewährt werden.
4. Verzug, Rücktritt, Zahlungsaussetzung
Kommt der Treugeber mit Einzahlungen
in Verzug, kann die Fondsgesellschaft
die Rückstände beitreiben,
nach Fristsetzung von vier Wochen
mit Ablehnungsandrohung in Vollmacht
für die Treuhandkommanditistin
den Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung
und vom Treuhandvertrag
erklären oder die weiteren Zahlungen
aussetzen. Im Falle eines Rücktritts
kann die Fondsgesellschaft eine
Schadenspauschale in Höhe der bis
dahin geleisteten Einlagen verlangen,
maximal jedoch 15 % der Beteiligungssumme
zuzüglich der Abwicklungsgebühr
von 5 %. Der Anleger ist
berechtigt, einen geringeren Schaden
nachzuweisen.
5. Treuhandvermögen/Treugeberregister
Die Treuhandkommanditistin führt
und verwaltet das Treuhandvermögen
getrennt von ihrem sonstigen Vermögen.
Über die von ihr treuhänderisch
gehaltenen Beteiligungen führt die
Treuhandkommanditistin ein Treugeberregister.
6. Vergütung der Treuhandkommanditistin
Die Vergütung der Treuhandkommanditistin
für die Übernahme der vorbeschriebenen
Aufgaben ist in § 3 des
Treuhandvertrages geregelt; sie beträgt
10.000 € p. a. zzgl. eventueller USt.
in gesetzlicher Höhe, fällig am 30.12
eines Jahres und erhöht sich ab 2011
jährlich um 2 %.
7. Beendigung des Treuhandvertrages
Der Treuhandvertrag ist auf unbestimmte
Zeit abgeschlossen. Die
Treuhandkommanditistin kann ihn
mit einer Frist von 6 Monaten zum
Jahresende kündigen, frühestens jedoch
zum 31.12.2022. Die Treuhandkommanditistin
ist nur mit Einwilligung
oder auf Weisung sämtlicher
Treugeber zur Kündigung des
Treuhandvertrages berechtigt. Die
Kündigungsfrist für den Treugeber
beträgt 6 Monate zum Jahresende.
Eine Forderung des Treugebers in eine
Umwandlung seiner Beteiligung
in eine Direktbeteiligung gemäß § 6
Absatz 4 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft gilt als sofort
wirksame Kündigung des Treuhandvertrages.
IV. Mittelverwendungskontrollvertrag
Die Zahlungen der Anleger und
Stillen Gesellschafter an die Fondsgesellschaft
werden auf das in der
Beitrittserklärung bezeichnete Einzahlungskonto
der Fondsgesellschaft
geleistet. Eine unabhängige Steuerberatungsgesellschaft
hat die Verpflichtung
übernommen, die Verwendung
der auf diesem Konto eingehenden
Gelder einschließlich deren Weiterleitung
an die Objektgesellschaft sowie
die Verfügungen über das Mittelverwendungskontrollkonto
der Objektgesellschaft
zu kontrollieren.
Über das Einzahlungskonto der Fondsgesellschaft
sowie das Mittelverwendungskontrollkonto
der Objektgesellschaft
besteht jeweils nur gemeinsame
Verfügungsbefugnis mit dem Mittelverwendungskontrolleur(gemeinsame
Kontovollmacht). Bezüglich der
für Auszahlungen zu erbringenden
Nachweise wird auf § 3 des Mittelverwendungskontrollvertrages
ver-
wirtschaftliche
grundlagen
91

92
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
wiesen, der im vollständigen Wortlaut
im Vertragsteil des Prospektes
abgedruckt ist. Die Mittelverwendungskontrolle
beschränkt sich auf
eine Ausführungskontrolle nach den
Vorschriften des Mittelverwendungskontrollvertrages.
Es ist hingegen
nicht Aufgabe des Mittelverwendungskontrolleurs
die Geschäftsführung
der Fondsgesellschaft und der
Objektgesellschaft zu überwachen.
Der Mittelverwendungskontrolleur
erhält für seine Leistungen von der
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
als Gesamtschuldner
eine Vergütung in Höhe von 50.000
€ zuzüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe, vgl. ergänzend § 5 des
Mittelverwendungskontrollvertrages.
Der Vertrag endet ohne Kündigung
durch Zweckerreichung, d.h. mit
Abschluss der in den Investitionsplänen
der Fondsgesellschaft und
der Objektgesellschaft enthaltenen
Mittelverwendung, spätestens jedoch
am 31.12.2008.
C. Beteiligung der Fondsgesellschaft
an der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG
Die Fondsgesellschaft hat am
15.03.2007 mit der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH, der SHB Innovative
Fondskonzepte AG sowie
Herrn Markus Schottenhammel,
nachfolgend zusammen als „Altgesellschafter“
bezeichnet, einen Aufnahmevertrag
über den Beitritt der
Fondsgesellschaft zur SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG („Objektgesellschaft“) geschlossen.
Die Fondsgesellschaft ist demgemäß
mit Wirkung ab Unterzeichnung des
Aufnahmevertrages als Neugesellschafterin
mit einer Kommanditeinlage
in Höhe von 94.000.000 € der
Objektgesellschaft beigetreten. Als
in das Handelsregister einzutragende
Haftsumme wurde ein Betrag von
10% der übernommenen Kommanditeinlage,
somit 9.400.000 € vereinbart.
Eine Eintragung der Fondsgesellschaft
als Kommanditistin der
Objektgesellschaft im Handelsregister
ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht erfolgt.
Von der übernommenen Kommanditeinlage
in Höhe von 94.000.000 €
hat die Fondsgesellschaft einen Betrag
von 19.000.000 € bis zum
31.12.2008 in die Objektgesellschaft
einzuzahlen. Der Restbetrag in Höhe
von 75.000.000 € wurde bis zum
31.12.2038 zinslos gestundet.
Hinsichtlich des zwischen den Altgesellschaftern
und der Neugesellschafterin
ab Beitritt bestehenden Gesellschaftsverhältnisses
wurde der im Vertragsteil
dieses Verkaufsprospektes abgedruckte,
neu gefasste Gesellschaftsvertrag
der Objektgesellschaft als maßgeblich
vereinbart.
Im Folgenden werden die rechtlichen
Grundlagen der Objektgesellschaft
sowie die weiteren rechtlichen Verhältnisse
näher erläutert:
1. Rechtliche Grundlagen der Objektgesellschaft,
Gesellschaftsvertrag
Die Objektgesellschaft ist eine vermögensverwaltendeKommanditgesellschaft
nach dem Recht der Bundesrepublik
Deutschland und wurde
am 29.11.2006 unter der Firma SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH
& Co. Objekte Neufahrn, Grasbrunn,
München KG gegründet sowie am
26.01.2007 unter HRA 89555 in das
Handelsregister des Amtsgerichts
München eingetragen. Die Umfirmierung
in SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG
erfolgte durch Gesellschafterbeschluss
vom 01.03.2007, eingetragen im Handelsregister
beim Amtsgericht München
am 12.03.2007.
Der im Zuge des Beitritts der Fondsgesellschaft
zur Objektgesellschaft
komplett neu gefasste Gesellschaftsvertrag
beinhaltet folgende wesentliche
Regelungen:
Gesellschaftszweck
Gegenstand der Gesellschaft ist die
langfristige Vermietung, Verpachtung
und Verwaltung des in Fürstenfeldbruck,
Industriestraße 10/10a,
Livry-Gargan-Straße 10 und Am
Fuchsbogen sowie des in München
Ingolstädter Straße 40 und Schwanthalerstraße
10 gelegenen Grundbesitzes.
Die Gesellschaft darf alle
Geschäfte und Handlungen vornehmen,
die dem Gesellschaftszweck
unmittelbar oder mittelbar zu dienen
geeignet sind. Die Gesellschaft ist
nicht berechtigt, in irgendeiner Weise
gewerblich tätig zu werden.
Gesellschafter und Einlagen
Persönlich haftender Gesellschafter
(Komplementär) ist die SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH, er erbringt
keine Kapitaleinlage und hat keinen
Kapitalanteil.
Kommanditisten sind die SHB Innovative
Fondskonzepte AG mit einer
Kommanditeinlage in Höhe von
6.000.000 €, Herr Markus Schottenhammel
mit einer Kommanditeinlage
in Höhe von 1.000 € sowie die
Fondsgesellschaft mit einer Kommanditeinlage
in Höhe von 94.000.000 €.
Die SHB Innovative Fondskonzepte
AG hat zusätzlich eine Abwicklungsgebühr
in Höhe von 5 % der übernommenen
Kommanditeinlage, somit
300.000 €, zu bezahlen. Sie erbringt
die übernommene Kommanditeinlage
sowie die Abwicklungsgebühr in
monatlichen Ratenzahlungen zu jeweils
0,45 % der Kommanditeinlage,
erstmals ab dem 01.01.2007. Aus
den ersten Raten wird die Abwicklungsgebühr
erbracht. Daneben erhält
die SHB Innovative Fondskonzepte
AG Abschlagsausschüttungen
gem. § 12 Abs. (3) des Objektgesellschaftsvertrages.
Die Ausschüttungen
werden wie Einzahlungen behandelt
und mit der Einlagenverpflichtung
verrechnet, sodass sich die Dauer
der Ratenzahlungen entsprechend
verringert. Zuzahlungen sind durch
die SHB Innovative Fondskonzepte
AG jederzeit möglich.
Die Fondsgesellschaft hat ihre Kommanditeinlage
in Höhe eines Teilbetrages
von 19.000.000 € bis zum
31.12.2008 einzahlen. Im Übrigen
wird die Kommanditeinlage der
Fondsgesellschaft bis zum
31.12.2038 zinslos gestundet.
Die übernommenen Kommanditeinlagen
stellen jeweils den festen Kapi-

talanteil der Kommanditisten dar. Bei
der SHB Innovative Fondskonzepte
AG und dem Kommanditisten Markus
Schottenhammel entspricht die
übernommene Kommanditeinlage
der in das Handelsregister einzutragenden
Haftsumme; die Haftsumme
der Fondsgesellschaft entspricht 10 %
der übernommenen Kommanditeinlage,
somit 9.400.000 €. Zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung ist für
die SHB Innovative Fondskonzepte
AG eine Haftsumme von 6.000 € im
Handelsregister eingetragen.
Geschäftsführung/Vertretung
Neben dem Komplementär sind auch
die Kommanditisten Markus Schottenhammel
und SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Fonds KG
zur Geschäftsführung befugt, jedoch
nicht verpflichtet (geschäftsführende
Kommanditisten).
Sämtliche Geschäftsführer haben
Einzelgeschäftsführungsbefugnis und
sind einzelvertretungsberechtigt.
Gesellschafterversammlungen,
Gegenstand der Beschlussfassung
Die Gesellschafter fassen ihre Beschlüsse
in der Gesellschafterversammlung
oder schriftlich im Umlaufverfahren.
Der Beschlussfassung durch die
Gesellschafterversammlung bedürfen
insbesondere die vollständige oder
teilweise Veräußerung oder Belastung
des Grundbesitzes der Objektgesellschaft,
die Aufnahme von Darlehen
und Übernahme von Bürgschaften,
Haftungen und Garantien der Objektgesellschaft
für Dritte mit Ausnahme
der Fondsgesellschaft, Änderungen
des Gesellschaftsvertrages sowie die
Auflösung der Objektgesellschaft.
Ergebnis-/Vermögensbeteiligung,
Ausschüttungen
Am Vermögen der Objektgesellschaft
ist die SHB Innovative Fondskonzepte
AG mit einem Anteil von 6 % und
die Fondsgesellschaft mit einem Anteil
von 94 % beteiligt. Die übrigen
Gesellschafter sind am Vermögen der
Objektgesellschaft nicht beteiligt.
Die Beteiligung der Gesellschafter
am Ergebnis der Objektgesellschaft
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
- nach Berücksichtigung der Vorabgewinne
des persönlich haftenden Gesellschafters
sowie der Fondsgesellschaft
- bestimmt sich grundsätzlich
nach dem Verhältnis ihrer per 31.12.
auf dem Kapitalkonto I gebuchten
Kapitaleinlage (gezeichnetes Kapital).
Die Objektgesellschaft hat die Mietzinsüberschüsse,
die nach Leistung
des Kapitaldienstes, nach Abdeckung
ihrer sonstigen Kosten, nach Leistung
der Abschlagsausschüttung an die
SHB Innovative Fondskonzepte AG
und unter Berücksichtigung einer
nach pflichtgemäßem Ermessen des
persönlich haftenden Gesellschafters
und der geschäftsführungsbefugten
Kommanditisten zu bildenden Liquiditätsreserve
verbleiben, an die Fondsgesellschaft
auszuschütten. Das gilt
auch dann, wenn die Kapitalkonten
durch vorangegangene Verluste unter
den Stand der übernommenen Kapitaleinlage
herabgesunken sind. Die
Ausschüttungen an die Fondsgesellschaft
erfolgen nach pflichtgemäßem
Ermessen der Geschäftsführung, spätestens
zum 31.12. eines jeden Jahres.
Die SHB Innovative Fondskonzepte
AG erhält unter entsprechender Heranziehung
der Prognoserechnung
der Fondsgesellschaft zunächst eine
zu thesaurierende Abschlagsausschüttung
von 5,75 % p. a., bezogen
auf den Stand Ihrer zum 31.12. des
Vorjahres erfolgten Einzahlungen (Ratenzahlungen,
thesaurierte Ausschüttungen,
ggf. Zuzahlungen) auf das
übernommene Kommanditkapital,
fällig zum 30.12. eines Jahres. Ab
dem, dem Zeitpunkt des vollständigen
Erreichens der Einzahlung der
übernommenen Kommanditeinlage,
folgenden Monat, erhält die SHB Innovative
Fondskonzepte AG (Bar-)
Ausschüttungen unter entsprechender
Heranziehung der Prognoserechnung
der Fondsgesellschaft, fällig jeweils
hälftig zum 15.06. und 15.12. eines
Jahres. Sofern die tatsächlich an die
Gesellschafter der Kapitalart „IMMO-
RENTE“ (vgl. § 5 Abs. 3 lit. d) des
Fondsgesellschaftsvertrages) geleisteten
thesaurierten oder (Bar-)Ausschüttungen
von der Prognoserechnung
der Fondsgesellschaft abweichen,
sind die tatsächlich geleisteten Aus-
schüttungen für die Bemessung der
Ausschüttung an die SHB Innovative
Fondskonzepte AG maßgeblich.
Dauer der Objektgesellschaft,
Kündigung, Auflösung
Die Objektgesellschaft ist auf unbestimmte
Zeit errichtet. Jeder Gesellschafter
kann seine Beteiligung mit
einer Frist von sechs Monaten zum
Ende eines Geschäftsjahres kündigen,
die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Fonds KG
jedoch erstmals zum 31.12.2021 und
die SHB Innovative Fondskonzepte
AG erstmals zum 31.12.2013.
Die Objektgesellschaft tritt unter den
gesetzlichen Voraussetzungen sowie
dann in Liquidation, wenn die Gesellschafter
die Auflösung beschließen,
die Objektgesellschaft von der
Fondsgesellschaft gekündigt worden
ist oder die Fondsgesellschaft in Liquidation
tritt.
Hinsichtlich der Regelungen zum
Ausscheiden aus der Objektgesellschaft
und zum Abfindungsguthaben
wird auf die Regelungen in §§ 15,
16 des Objektgesellschaftsvertrages
verwiesen.
Vergütungen
Die Vergütungen der SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH als persönlich
haftender Gesellschafter der Objektgesellschaft
sowie die sonstigen Vergütungen
sind in den §§ 7, 8 des Objektgesellschaftsvertrages
geregelt,
worauf verwiesen wird.
2. Notarielle Kaufverträge betreffend
den Erwerb der Immobilien in Fürstenfeldbruck
und München
Nachfolgend werden kurz die wesentlichen
Regelungen der von der
Objektgesellschaft abgeschlossenen
notariellen Kaufverträge betreffend
den Erwerb der Immobilien in Fürstenfeldbruck
und München dargestellt.
Fondsobjekt:
München, Ingolstädter Straße 40
Mit notariellem Vertrag vom
29.12.2006 hat die Objektgesellschaft
das Fondsobjekt Ingolstädter
wirtschaftliche
grundlagen
93
0

94
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
Straße 40 in München erworben.
Grundbuchstand, Belastungen
Kaufgegenstand ist ein Grundstück
bezeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts
München für Freimann, Band
140, Blatt 4843, Fl.Nr. 120/7, Gebäude-
und Freifläche zu 8.221 qm.
Als Miteigentümer zu gleichen
Bruchteilen sind Frau Eva Schustermann
und Frau Marlin Borenstein
eingetragen (nachfolgend „Veräußerer“
genannt).
In Abeilung II des Grundbuchs sind
folgende Belastungen und Beschränkungen
eingetragen, die auch nach
der Veräußerung des Grundstücks
bestehen bleiben:
Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten
für die Landeshauptstadt München
(Netztrafostationsrecht; Benutzungsbeschränkung:
keine Bordelle,
bordellartigen Betriebe, Saunas, Fitnessbetriebe,
Massagebetriebe und
dergl., Wettbüros, Spielkasinos, Spielhallen
und dergl., Räumlichkeiten für
religiöse Sekten).
Dem Hauptmieter des Gebäudes, der
Schustermann & Borenstein GmbH,
München, wurde unentgeltlich eine
beschränkt persönliche Dienstbarkeit
zur alleinigen Nutzung der in der Anlage
4 des notariellen Vertrags näher
bezeichneten Flächen eingeräumt, deren
Ausübung auch Dritten überlassen
werden kann. Die Eintragung des
Nutzungsrechts in das Grundbuch ist
am 22.02.2007 erfolgt. Die Objekgesellschaft
kann die Löschung der
Dienstbarkeit verlangen, wenn das
Mietverhältnis von der Firma Schustermann
& Borenstein GmbH gekündigt
wird oder von der Objektgesellschaft
aus Gründen gekündigt wird,
die der Mieter zu vertreten hat, oder
das Mietverhältnis infolge Zeitablauf
endet.
Zugunsten des Eigentümers eines an
dem Vertragsgegenstand angrenzenden
Grundstücks wurde in Form einer
Grunddienstbarkeit ein Geh- und
Fahrtrecht und ein Ver- und Entsorgungsleitungsrecht
bestellt, das am
22.02.2007 in das Grundbuch eingetragen
wurde.
Unter Abteilung III sind für die
Bayerische Hypotheken- und
Wechsel-Bank AG, München noch
Grundschulden in Höhe
von 20.700.000 DM eingetragen.
Diese werden von der Objektgesellschaft
nicht übernommen.
Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt 28.492.892,40
€. Es handelt sich um einen Nettokaufpreis.
Zur Sicherung des Anspruchs
des Erwerbers auf Verschaffung
des Eigentums an dem Vertragsgegenstand
haben die Veräußerer die
Eintragung einer Auflassungsvormerkung
bewilligt, die am 22.02.2007 in
das Grundbuch eingetragen wurde.
Die Zahlung des Kaufpreises ist am
30.06.2007 fällig, frühestens jedoch
10 Tage nach Vorlage der Notarbestätigung
über den Eintritt der vertraglichen
Fälligkeitsvoraussetzungen.
Hinsichtlich der Zahlungsverpflichtung
hat sich die Objektgesellschaft
der sofortigen Zwangsvollstreckung
unterworfen.
Die für die Geltendmachung von
Schadensersatz statt der Leistung
oder Rücktritt jeweils wegen nicht
vertragsgerechter Zahlung des Kaufpreises
gesetzlich geltende, angemessene
Nachfrist ist auf vier Wochen
vereinbart worden.
Besitzübergang und Erschließungskosten
Besitz, Nutzungen und Lasten, Gefahrtragung,
Haftung und Verkehrssicherungspflicht
gehen am 01.07.2007,
vorbehaltlich der vollständigen
Kaufpreiszahlung auf die Objektgesellschaft
über.
Erschließungsbeiträge einschließlich
etwaiger Kostenerstattungsbeiträge
nach BauGB (§§ 127 ff, 135a ff) und
einmalige Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz
tragen die Veräußerer,
soweit sie auf Anlagen entfallen,
die bis zum 29.12.2006 (Tag
der notariellen Beurkundung des
Kaufvertrags) im technischen Sinne
hergestellt sind. Derartige Beiträge
und Abgaben nach diesem Zeitpunkt
hat die Objektgesellschaft zu tragen.
Käuferrechte/Käuferpflichten
Soweit nichts anderes vereinbart,
sind die Veräußerer verpflichtet, der
Objektgesellschaft ungehinderten
Besitz und lastenfreies Eigentum am
Vertragsobjekt zu verschaffen. Der
Kaufgegenstand wird ohne Haftung
der Veräußerer für Sachmängel verkauft.
Dieser Haftungsausschluss gilt
nicht für nachweislich nach einer am
21.12.2006 stattgefundenen Besichtigung
des Vertragsobjekts bis zum
Zeitpunkt des Besitzübergangs entstandene
Mängel, die die Veräußerer
auf eigene Kosten innerhalb einer angemessenen
Frist zu beseitigen haben.
Gesetzliche Mängelansprüche
können von der Objektgesellschaft
nur innerhalb von drei Monaten ab
der Aufforderung zur Mängelbeseitigung
geltend gemacht werden.
Die Veräußerer haben erklärt, dass
ihnen schädliche Bodenveränderungen
aus der Lagerung, Verfüllung
oder Verarbeitung von gefährlichen
Stoffen nicht bekannt sind.
Die Veräußerer übernehmen die Garantie,
dass die auf dem Vertragsgegenstand
errichteten genehmigungspflichtigen
Bauten, Einrichtungen
Anlagen etc. und ihre Nutzungen
bestandskräftig, unbedingt und unbefristet
genehmigt sind und auch
sonst allen öffentlich-rechtlichen
Vorschriften entsprechen. Der Nutzung
der Mietflächen und ihrer Vermietung
stehen keine rechtlichen
oder tatsächlichen Hindernisse oder
Einschränkungen entgegen. Die Veräußerer
stehen dafür ein, dass auf
dem Vertragsgegenstand keine Abstandsflächen
für Nachbargrundstücke
übernommen worden sind.
Die Veräußerer haben das Bestehen
der in der Mieterliste (Anlage 3 des
notariellen Vertrags) aufgeführten
Mietverträge garantiert.
Die Veräußerer haben sich verpflichtet,
vor Eigentumsübergang für Rechnung
der Objektgesellschaft zur Kaufpreisfinanzierung
des Vertragsgegenstands
Grundpfandrechte zu bestellen.
Hierzu wurde eine entsprechende
Finanzierungsvollmacht erteilt.

Fondsobjekte:
München, Schwanthalerstraße 10,
Fürstenfeldbruck, Industriestraße
10/10A, Livry-Gargan-Straße 10,
Am Fuchsbogen
Mit notariellem Vertrag vom
29.01.2007 wurden die Objekte
Schwanthalertraße 10 in München,
Industriestraße 10/10A in Fürstenfeldbruck,
Livry-Gargan-Straße 10 in
Fürstenfeldbruck erworben. Zu dem
Objekt Livry-Gargan-Straße 10 gehört
auch das mit gleichem Vertrag erworbene
unbebaute Grundstück „Am
Fuchsbogen“. Die Eigentümer der
Grundstücke sind in den nachfolgenden
Erläuterungen aufgeführt und
werden nachstehend „Veräußerer“
genannt.
München, Schwanthalerstraße 10
Grundbuchstand, Belastungen
Kaufgegenstand ist ein Grundstück
bezeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts
München für Ludwigs-Vorstadt,
Blatt 2623, Sektion 5, Fl.Nr.
7012, Gebäude- und Freifläche zu
1.390 qm. Als Alleineigentümer ist
Herr Fritz Eichbauer eingetragen.
In Abteilung II des Grundstücks sind
folgende Belastungen und Beschränkungen
eingetragen, die auch nach
der Veräußerung des Grundstücks
bestehen bleiben:
Lfd.Nr. 1: Veränderungsverbot für
den jeweiligen Eigentümer der PlNr.
7010 (eingetragen in Ludwigs-Vorstadt
Band 104 Blatt 2624) in Bezug
auf die Ostmauer des Rückgebäudes
zur Verhinderung der Errichtung von
Fenstern an Stelle der mit Glasziegeln
hergestellten Teile dieser Mauer;
Lfd.Nr. 4: Kraftfahrzeugeinstellungs-
und Zufahrtsrecht für den jeweiligen
Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr.
7036-Bd. 70 I. 1538, BVNr. 1-;
LfdNr. 5: Kraftfahrzeugeinstellungs-
und Zufahrtsrecht für die Landeshauptstadt
München;
LfdNr. 6: Kraftfahrzeugeinstellungs-
und Zufahrtsrecht für den jeweiligen
Eigentümer des Grundstücks FlNr.
7036-Bd. 70 Bl. 1538 BVNr. 1-;
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
LfdNr. 7: Kraftfahrzeugeinstellungs-
und Zufahrtsrecht für die Landeshauptstadt
München;
LfdNr. 8: Kraftfahrzeugeinstellungs-
und Zufahrtsrecht- für den jeweiligen
Eigentümer des Grundstücks FlNr.
7038 – Band 124 Blatt 3277 BVNr. 1;
LfdNr. 9: Kraftfahrzeugeinstellungs-
und Zufahrtsrecht für die Landeshauptsstadt
München;
LfdNr. 10: Beschränkte persönliche
Dienstbarkeit (Stromversorgungsanlagerecht
mit Zubehör einschließlich
Steuer- und Telekommunikationsleitungsrecht.,Netztransformatorenstation
Nr. 7079) für Stadtwerke München
GmbH, München.
Unter Abteilung III sind Buchgrundschulden
in Höhe von ca.
17.700.000 €, abgetreten an die
Swabia 1. Vermögensbesitz GmbH,
Frankfurt am Main, eingetragen. Zudem
besteht eine Briefgrundschuld
für Herrn Fritz Eichbauer in Höhe
von 1.000.000 €.
Fürstenfeldbruck, Industriestraße
10/10a
Grundbuchstand, Belastungen
Kaufgegenstand ist weiterhin ein
Grundstück bezeichnet im Grundbuch
des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck
für Fürstenfeldbruck, Blatt
6380, Fl.Nr. 1035/3, Fabrikgebäude
mit Büroräumen, Hofraum zu 8.741
qm. Eigentümer sind Herr Fritz Eichbauer
und Herr Felix Eichbauer als
Gesellschafter bürgerlichen Rechts.
In Abteilung II des Grundstücks sind
folgende Belastungen und Beschränkungen
eingetragen, die auch nach
der Veräußerung des Grundstücks
bestehen bleiben:
Lfd.Nr. 3: Heizstationsrecht für die
SÜDWÄRME Gesellschaft für Energielieferung
mbH & Co. KG, Unterschleißheim,
und die BADEN-WÜRT-
TEMBERGISCHE BANK AG, Filiale
Ulm in Ulm, als gemeinschaftliche
Berechtigte gem. § 428 BGB;
Lfd.Nr. 4: Trafostationsrecht (Fertigteil-Betonstation)
für die Stadt Fürstenfeldbruck
(Stadtwerke Fürstenfeldbruck);
Lfd.Nr. 5: Auflassungsvormerkung
bezüglich einer Teilfläche für Stadt
Fürstenfeldbruck, gem. Bewilligung
vom 17.10.2006, URNr. 2128 S/2006
der Notarin Siller-Bauer.
In Abteilung III sind Buchgrundschulden
in Höhe von ca. 16.883.000 €,
abgetreten an die Swabia 1. Vermögensbesitz
GmbH, Frankfurt am Main,
eingetragen.
Fürstenfeldbruck, Livry-Gargan-Straße
10
Grundbuchstand, Belastungen
Kaufgegenstand ist weiterhin ein
Grundstück bezeichnet im Grundbuch
des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck
für Fürstenfeldbruck, Blatt
6742, Fl.Nr. 966, Gebäude- und
Freifläche zu 8.412 qm. Eigentümer
sind Herr Fritz Eichbauer und Herr
Felix Eichbauer als Gesellschafter
bürgerlichen Rechts.
In Abteilung II des Grundstücks sind
folgende Belastungen und Beschränkungen
eingetragen, die auch nach
der Veräußerung des Grundstücks
bestehen bleiben:
Lfd.Nr. 2: Recht auf Duldung von Einwirkungen
durch Bäume, Baumteile,
Äste und Laubfall für jeweilige Eigentümer
von Flst. 1985/6 (in Band 185
Blatt 6751);
In Abteilung III sind Buchgrundschulden
in Höhe von ca. 20.452.000 €,
abgetreten an die Swabia 1. Vermögensbesitz
GmbH, Frankfurt am Main,
eingetragen (Mithaft: Blatt 14029).
Des Weiteren bestehen Briefgrundschulden
in Höhe von 2.500.000 €
für Herrn Fritz Eichbauer.
Fürstenfeldbruck, Am Fuchsbogen
Grundbuchstand, Belastungen
Kaufgegenstand ist schließlich ein
Grundstück bezeichnet im Grundbuch
des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck
für Fürstenfeldbruck, Blatt
wirtschaftliche
grundlagen
95
0

96
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
14029, Fl.Nr. 967, Waldfläche zu
2.386 qm. Eigentümer sind Herr
Fritz Eichbauer und Herr Felix
Eichbauer als Gesellschafter
bürgerlichen Rechts.
In Abteilung II des Grundstücks sind
folgende Belastungen und Beschränkungen
eingetragen, die auch nach
der Veräußerung des Grundstücks
bestehen bleiben:
lfd.Nr. 2: Auflassungsvormerkung
bezüglich einer Teilfläche von ca.
0,0090 ha für Stadt Fürstenfeldbruck
gem. Bewilligung vom 07.07.1999,
URNr. 1267/Notar Schwaiger.
In Abteilung III sind Buchgrundschulden
in Höhe von ca. 20.452.000 €,
abgetreten an die Swabia 1. Vermögensbesitz
GmbH, Frankfurt am Main,
eingetragen (Mithaft: Blatt 6742).
Gemäß dem notariellen Kaufvertrag
vom 29.02.2007 werden sämtlich in
Abteilung III der Grundbücher der
vorgenannten Grundstücke enthaltenen
Grundschulden von der Objektgesellschaft
nicht übernommen und
sind im Zuge der Kaufpreiszahlung
an die Veräußerer wegzufertigen.
Kaufpreis
Der vorläufige Kaufpreis beträgt insgesamt
57.183.016,62 €. Auf das Objekt
Schwanthalerstraße 10 entfallen
18.556.290,88 € (Kaufpreisfaktor 16),
auf das Objekt Industriestraße
10/10A entfallen 17.774.899,47 €
(Kaufpreisfaktor 14,5) und auf das
Objekt Livry-Gargan-Straße 10 entfallen
20.881.826,28 € (Kaufpreisfaktor
14,5).
Der Kaufpreis ist insoweit vorläufig,
als er auf den zum Beurkundungstag
(29.01.2007) jährlich geschuldeten
Einzelmieten pro Mieter und Kaufobjekt
basiert, multipliziert mit dem
jeweiligen Kaufpreisfaktor.Der endgültige
Kaufpreis errechnet sich aus
den zum 01.07.2007 geschuldeten
Soll-Mieten unter Berücksichtigung
des tatsächlichen Mietzinseingangs,
worüber die Veräußerer bis zum
10.07.2007 eine entsprechende Aufstellung
vorzulegen haben. Die Aufstellung
ist durch die Objektgesell-
schaft bis zum 16.07.2007 zu prüfen/
zu genehmigen. Über den endgültigen
Kaufpreis ist bis zum 21.07.2007
ein Nachtrag notariell zu vereinbaren.
Sofern – wie in einigen Mietverträgen
vorhanden – Staffelmietvereinbarungen
bestehen, ist maßgeblich nicht
der am 01.07.2007 geschuldete Mietzins,
sondern der (höhere) durchschnittliche
Mietzins über die Vertragslaufzeit
des jeweiligen Mietvertrages.
Entfällt ein Mietverhältnis mit einer
Jahresnettokaltmiete von mehr als
100.000 € bis zum 31.07.2007 können
die Veräußerer zur Vermeidung
einer Reduzierung des endgültigen
Kaufpreises für eine angemessene
Nachvermietung bis zum 31.12.2008
sorgen. Angemessen ist die Nachvermietung,
wenn sie nach Bonität des
Mieters und Länge des Mietvertrags
dem ausgefallenen Mieter vergleichbar
ist, ohne dass es auf die Miethöhe
ankommt, soweit diese mindestens
marktüblich ist.
Der endgültige Kaufpreis ist nach Vorlage
der Bestätigung durch den Notar
über das Vorliegenden der vertraglichen
Fälligkeitsvoraussetzungen zu
bezahlen, frühestens am 31.07.2007.
Nach Vorliegen bestimmter vertraglich
festgelegter Voraussetzungen ist
von der Objektgesellschaft eine
Kaufpreisanzahlung in Höhe von
2.859.150,70 € zu bezahlen. Der
gesamte endgültige Kaupreis ist einheitlich
- unter Anrechnung der Kaufpreisanzahlung
- zu bezahlen, sobald
die Fälligkeit für alle Kaufobjekte insgesamt
gegeben ist. Bei Verzug ist der
Kaufpreis mit jährlich 4 % über dem
Leitzinssatz der EZB zu verzinsen.
Hinsichtlich der Zahlung des vorläufigen
und des endgültigen Kaupreises
einschließlich Verzugszinsen unterwirft
sich die Objektgesellschaft der
sofortigen Zwangsvollstreckung.
Die für die Geltendmachung von
Schadensersatz statt der Leistung
oder Rücktritt jeweils wegen nicht
vertragsgerechter Zahlung des Kaufpreises
gesetzlich geltende angemessene
Nachfrist ist auf vier Wochen
vereinbart worden.
Die Vertragsparteien gehen übereinstimmend
davon aus, dass es sich
bei der Veräußerung der Kaufgegenstände
jeweils um nicht steuerbare
Geschäftsveräußerungen i. S. d. § 1
Abs. 1a UStG handelt. Es ist daher
auf den Kaupreis keine Umsatzsteuer
zu entrichten. Für den Fall, dass die
Finanzverwaltung diese Auffassung
nicht teilt, wird auf die Umsatzsteuerbefreiung
nach § 4 Nr. 9a UStG
verzichtet, soweit die Kaufgegenstände
bisher umsatzsteuerpflichtig
vermietet wurden.
Besitzübergang und Erschließungskosten
Besitz, Nutzungen und Lasten, Gefahrtragung,
Haftung und Verkehrssicherungspflicht
gehen mit dem auf
die vollständige Zahlung des endgültigen
Kaufpreises folgenden Monatsletzten
auf den Käufer über.
Erschließungsbeiträge einschließlich
etwaiger Kostenerstattungsbeiträge
nach BauGB (§§ 127 ff, 135a ff) und
einmalige Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz
tragen die Veräußerer,
soweit sie auf Anlagen entfallen,
die bis zum 29.01.2007 (Tag
der notariellen Beurkundung des
Kaufvertrags) im technischen Sinne
hergestellt sind. Derartige Beiträge
und Abgaben nach diesem Zeitpunkt
hat die Objektgesellschaft zu tragen.
Die Veräußerer versichern, dass ihm
mit Ausnahme einer bereits durchgeführten
und noch nicht abgerechneten
Straßenbaumaßnahme in Fürstenfeldbruck
keine Erschließungsmaßnahmen
bekannt sind.
Käuferrechte/Käuferpflichten
Die Veräußerer sind verpflichtet, der
Objektgesellschaft den Besitz und
das Eigentum an den Kaufobjekten
frei von öffentlichen und privaten
Lasten und sonstigen Rechten Dritter
zu verschaffen, soweit nicht anderes
bestimmt ist. Bei den Gebäuden handelt
es sich nicht um Neubauten, sondern
um gebrauchte Immobilien, teils
neueren Errichtungsdatums. Die Kaufobjekte
werden im gegenwärtigen Zustand
verkauft. Die Objektgesellschaft
hatte Gelegenheit, die Kaufobjekte
eingehend zu prüfen und hat erklärt,
hinsichtlich ihres Aufklärungsbedarfs

über den Vertragsgegenstand vollumfänglich
befriedigt zu sein. Die Haftung
der Veräußerer für Sachmängel
ist weitestgehend ausgeschlossen.
Die im Rahmen der Objektprüfung
durch die Objektgesellschaft festgestellten
Bauschäden und Mängel (ca.
80.000 €) wurden in einer separaten
Anlage zum notariellen Kaufvertrag
aufgenommen und sind durch die
Veräußerer bis zu 15.07.2007 fachmännisch
zu beseitigen. Etwaige Ersatzansprüche
der Objektgesellschaft
für nicht ausgeführte Arbeiten sind
auf die festgeschriebenen Kosten beschränkt.
Die Veräußerer haben erklärt, dass
ihnen verborgene Mängel, insbesondere
schädliche Bodenveränderungen
aus der Lagerung, Verfüllung oder
Verarbeitung von gefährlichen Stoffen
nicht bekannt sind.
Die Veräußerer haben im Hinblick
auf die Mietverhältnisse eine Reihe
von Garantien übernommen, insbesondere
die Korrektheit der Angaben
der Mieterliste (Anlage I B 1 - 3 des
notariellen Vertrags).
Die Veräußerer garantieren des Weiteren,
dass die auf dem Vertragsgegenstand
errichteten genehmigungspflichtigen
Bauten, Einrichtungen Anlagen
etc. und ihre Nutzungen bestandskräftig,
unbedingt und unbefristet
genehmigt sind und auch sonst
allen öffentlich-rechtlichen Vorschriften
entsprechen. Der Nutzung der
Mietflächen und ihrer Vermietung
stehen keine rechtlichen oder tatsächlichen
Hindernisse oder Einschränkungen
entgegen. Nach Kenntnis des
Veräußerers drohen keine Rechtstreitigkeiten
öffentlich-rechtlicher oder
zivilrechtlicher Art.
Sollten bis zum Tage des Übergangs
von Besitz, Nutzen und Lasten Verschlechterungen
des Vertragsgegenstandes
eintreten, die über eine normale
Abnutzung hinausgehen, sind
diese Verschlechterungen von den
Veräußerern auf ihre Kosten zu beseitigen.
Im Falle der Zerstörung des
Vertragsobjekts vor diesem Zeitpunkt,
können die Parteien von dem Kaufvertrag
des betroffenen Objekts zu-
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
rücktreten, falls die Veräußerer das
Objekt nicht innerhalb von 12 Monaten
auf eigene Kosten wiederaufgebaut
haben.
Werden die abgegebenen Garantien,
Erklärungen und Versicherungen der
Veräußerer verletzt, haben sie unverzüglich
den Zustand herzustellen, der
garantiert wurde. Falls dies nicht möglich
ist oder im Falle des Verstreichens
einer angemessenen Frist,
haben die Veräußerer der Objektgesellschaft
alle Nachteile zu ersetzen,
die aufgrund des Nichtzutreffens der
Garantie entstanden sind. Die gesetzlichen
Sachmängelrechte (§ 437
BGB) stehen der Objektgesellschaft
nur zu, wenn die Ansprüche nicht
innerhalb einer weiteren angemessenen
Frist erfüllt worden sind. Ansprüche
der Objektgesellschaft gegen die
Veräußerer verjähren innerhalb von
drei Jahren - das Recht auf Eigentumsverschaffung
nach 10 Jahren
nach Besitzübergang.
Die Veräußerer können vom Kaufvertrag
zurücktreten, wenn die Objektgesellschaft
mit der Zahlung des
endgültigen Kaufpreises nach dem
31.07.2007 oder mit der Anzahlung
nach deren Fälligkeit ganz oder teilweise
länger als fünf Bankarbeitstage
im Rückstand ist; selbiges gilt, wenn
die Objektgesellschaft mit der Vereinbarung
der Nachtragsurkunde zur
Festlegung des endgültigen Kaufpreises
mehr als zehn Bankarbeitstage in
Rückstand gerät. Treten die Veräußerer
berechtigter Weise vom Kaufvertrag
zurück, so verfällt die erste Kaufpreisrate
in Höhe von 2.859.150,70
€ als pauschaler Schadensersatz zu
deren Gunsten.
Die Veräußerer haben sich verpflichtet,
vor Eigentumsübergang für Rechnung
der Objektgesellschaft zur Kaufpreisfinanzierung
des Vertragsgegenstands
Grundpfandrechte zu bestellen.
Hierzu wurde eine entsprechende
Finanzierungsvollmacht erteilt.
D. Wesentliche Miet- und Pachtverträge
sowie Objektverwaltung
Fondsobjekt: München, Ingolstädter
Straße 40
Mietvertrag Schustermann & Borenstein
GmbH
Hauptmieter dieses Objekts ist die
Schustermann & Borenstein GmbH,
München. Mit ihr hat die Objektgesellschaft
am 29.12.2006 einen Mietvertrag
abgeschlossen. Gegenstand
des Mietvertrags ist eine Fläche von
8.684 m², 26 Tiefgaragen-Stellplätzen
und 100 Außenstellplätzen. Der Mieter
wird die Mietsache – wie bislang
– ausschließlich als gewerblich
genutzte Geschäftsräume (Verkaufs-,
Büro- und Lagerflächen) nutzen. Das
Mietverhältnis beginnt am 01.07.2007
und ist mit einer Frist von 12 Monaten
zum 30.06. eines jeden Jahres,
erstmals zum 30.06.2022 kündbar.
Für den Mieter besteht die Option,
das Mietverhältnis drei mal um jeweils
fünf Jahre zu verlängern. Die
monatliche Nettomiete beträgt
134.813,73 €. Der Mietzins erhöht
sich alle drei Jahre um 2 % (Staffelmietvertrag).
Die Mitanpassung wird
auch im Falle der Ausübung der Mietoptionen
entsprechend fortgeführt.
Neben dem vorgenannten Mietzins
hat der Mieter auch die Neben- und
Betriebskosten nach Maßgabe des
tatsächlichen Verbrauchs zu tragen.
Des Weiteren hat er die Kosten für
Schönheitsreparaturen, Instandhaltungen
– mit Ausnahme der Instandhaltung
für Dach und Fach, Treppenhaus
einschl. Fahrstuhl, Eingangsbereich
sowie die Erhaltung und Erneuerung
der Gebäudesubstanz – verschiedene
Versicherungen etc. übernommen.
Die Schustermann & Borenstein
GmbH hat für alle im Objekt während
der Mietlaufzeit zur Vermietung
kommenden Flächen ein Vormietrecht.
Des Weiteren wurde der Schustermann
& Borenstein GmbH unentgeltlich
eine beschränkt persönliche
Dienstbarkeit zur alleinigen Nutzung
der in der Anlage 4 des notariellen
Vertrags näher bezeichneten Flächen
eingeräumt, deren Ausübung auch
Dritten überlassen werden kann. Die
Objektgesellschaft kann die Löschung
wirtschaftliche
grundlagen
97
0

98
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
der Dienstbarkeit verlangen, wenn
das Mietverhältnis von der Firma
Schustermann & Borenstein GmbH
gekündigt wird oder von der Objektgesellschaft
aus Gründen gekündigt
wird, die der Mieter zu vertreten hat,
oder das Mietverhältnis infolge Zeitablauf
endet.
Fondsobjekt München, Schwanthalerstraße
10
Bruno Nowak KG
Größter Mieter dieses Objekts ist die
Bruno Nowak KG, die ein Casino
betreibt. Gemäß Mietvertrag vom
03.06.2002 hat diese eine Fläche
von 471 m² und einen Stellplatz im
Freien gemietet. Das Mietverhältnis
läuft seit dem 01.09.2003 und wurde
auf die Dauer von zehn Jahren, also
bis zum 31.08.2013 geschlossen. Die
Mieterin hat die Option, den Mietvertrag
zweimal um fünf Jahre zu verlängern.
Das Mietverhältnis verlängert
sich jeweils um ein Jahr, wenn es
nicht spätestens sechs Monate vor
Ablauf der Mietzeit gekündigt wird.
Als monatlicher Nettomietzins für die
Geschäftsfläche wurden 26.376 €
und 160 € für den Stellplatz vereinbart.
Aufgrund von Flächenabweichungen
(19 m²) beträgt der tatsächlich
entrichtete monatliche Nettomietzins
für die Geschäftsfläche
25.315 €. Der Mietzins wird an den
Verbraucherpreisindex des Statistischen
Bundesamtes angepasst. Erhöht
oder ermäßigt sich dieser gegenüber
dem Stand bei Vertragsabschluss um
mehr als 5 %, so verändert sich automatisch
im gleichen Verhältnis der
vereinbarte Mietzins vom ersten auf
die Bekanntgabe des Index durch das
Statistische Bundesamt folgenden
Monat an.
Fondsobjekt Fürstenfeldbruck, Industriestraße
10/10a
Mietvertrag DNS Deutschland GmbH
Hauptmieter des Objekts Fürstenfeldbruck,
Industriestraße 10/10A ist
die DNS Deutschland GmbH, eine
Tochtergesellschaft der DNSint.com
AG, die gemäß Mietvertrag vom
15.11.1999 zunächst eine Fläche
von 2.626 m² sowie 16 Stellplätze
im Freien und 49 Stellplätze in der
Tiefgarage angemietet hatte. In der
Folgezeit wurden mit mehreren Nach-
trägen eine Reihe zusätzlicher Geschäfts-,
Neben- und Kellerflächen
sowie mehrere zusätzliche Stellplätze
angemietet. Mit aktuell letztem (6.)
Nachtrag vom 09.02.2007 wurde das
Mietverhältnis bis zum 31.12.2016
fest verlängert. Es verlängert sich um
jeweils ein Jahr, wenn es nicht sechs
Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt
wird. Aktuell hat die DNS
Deutschland GmbH ca. 5.933 m² angemietet.
Der jährliche Mietzins (inkl.
Stellplätzen) beträgt ca. 66.629 €. Im
Mietertrag vom 15.11.1999 wurde
eine Wertsicherungsklausel in der
Form vereinbart, dass der Mietzins
(ohne Stellplätze) an den Verbraucherpreisindex
des Statistischen Bundesamtes
angepasst wird. Erhöht oder
ermäßigt sich dieser gegenüber dem
Stand am 31.05.1999 um mehr als
5 %, so verändert sich automatisch
im gleichen Verhältnis der vereinbarte
Mietzins vom ersten auf die Bekanntgabe
des Index durch das Statistische
Bundesamt folgenden Monat
an. Im Nachtrag 6 zum Mietvertrag
vom 09.02.2007 wurde die Wertsicherungsklausel
bis zum 31.12.2016
außer Kraft gesetzt. Stattdessen erhöht
sich die Gesamtmiete einmalig
zum 01.01.2011 um 10 %. Die genannte
Wertsicherungsklausel tritt
ab dem 01.01.2017 wieder in Kraft.
Als Einstand für die Bemessung des
Preisindex wurde der 01.01.2017
vereinbart.
Mietvertrag Winthrop Arzneimittel
GmbH
Weiterer großer Mieter ist die Winthrop
Arzneimittel GmbH (vormals
Lichtenstein Pharmazeutica Verwaltungs
GmbH & Co.), die mit Mietvertrag
vom 27.12.1999/10.01.2000
eine Geschäftsfläche von ca. 1.500
m², eine Lager-/Kellerfläche von ca.
100 m², 22 Stellplätze im Freien, 9
Einstellplätze in der Tiefgarage und
10 Duplex Parkplätze in der Tiefgarage
gemietet hat. Mit Nachtrag 5 vom
20.08.2004 zum Mietvertrag wurde
eine weitere Fläche von 935,24 m²
hinzugemietet. Das Mietverhältnis
hat am 15.03.2000 begonnen und
wurde bis zum 31.03.2010 geschlossen.
Es verlängert sich jeweils um ein
Jahr, wenn es nicht spätestens sechs
Monate vor Ablauf der Mietzeit ge-
kündigt wird. Mit Nachtrag 5 wurde
abweichend vereinbart, dass der Mieter
das Mietverhältnis mit einer Frist
von einem Jahr zum Monatsende kündigen
kann. Der Nettomietzins beträgt
derzeit insgesamt ca. 27.080 €
(inkl. Stellplätzen). Der Mietzins
(ohne Stellplätze) wird an den Verbraucherpreisindex
des Statistischen
Bundesamtes angepasst. Erhöht oder
ermäßigt sich dieser gegenüber dem
Stand vom 31.05.1999 um mehr als
5 %, so verändert sich automatisch
im gleichen Verhältnis der vereinbarte
Mietzins vom ersten auf die
Bekanntgabe des Index durch das
Statistische Bundesamt folgenden
Monat an.
Fondsobjekt Fürstenfeldbruck, Livry-
Gargan-Straße 10
Mietvertrag National Semiconductor
GmbH
Hauptmieter des Objekts ist die
National Semiconductor GmbH.
Vermietet sind gemäß Vertrag vom
11.10.1993 und mehreren Nachträgen
eine Büromietfläche von
8.351,99 m², Lagerflächen von
335,69 m², Archive und sonstige
Räume im Kellergeschoss und Untergeschoss
von 304,87 m², 154 Stellplätze
in der Tiefgarage und 40 Stellplätze
im Freien. Die Mietzeit läuft
bis zum 31.12.2013. Die Mieterin
kann das Mietverhältnis durch Ausübung
einer Option bis zum
31.03.2015 verlängern. Das Mietverhältnis
verlängert sich auf unbestimmte
Zeit, wenn es nicht 12 Monate vor
Ablauf der Mietzeit schriftlich gekündigt
wird. Für den Fall, dass die Mieterin
den Mietgegenstand ohne das
Bestehen eines Kündigungsrechts
räumt, steht dem Vermieter nur ein
pauschalierter Schadensersatz wegen
Nichterfüllung in Höhe von 12 Netto-Monatsmieten
zu. Der monatliche
Nettomietzins beträgt insgesamt
112.501,41 €, davon 100.223,88 €
für die Bürofläche, 3.085,30 für die
Lagerflächen Erdgeschoss, 6.299,12 €
für die 154 Stellplätze Tiefgarage und
1.022,58 € für die 40 Stellflächen im
Freien. Im Mietvertrag vom
11.10.1993 wurde eine Wertsicherungsklausel
in der Form vereinbart,
dass der Mietzins an den Verbraucherpreisindex
des Statistischen

Bundesamtes angepasst wird. Erhöht
oder ermäßigt sich dieser gegenüber
dem Stand vom 01.01.1996 um mindestens
7 Punkte, so verändert sich
der vereinbarte Mietzins um 75 % der
prozentualen Index-Veränderung mit
Wirkung auf den Anfang des folgenden
Kalenderjahres automatisch. Die
Wertsicherungsklausel ist bis zum
31.12.2013 ausgesetzt worden.
Objektverwaltungsverträge
Die Verwaltung der Objekte in Fürstenfeldbruck
und München, Schwanthalerstraße
10 soll nach entsprechender
Vereinbarung mit den Veräußerern
im Rahmen des notariellen
Kaufvertrages vom 29.01.2007 bis
zum 31.12.2008 durch eine diesen
nahe stehende Gesellschaft, die
Münchner Verwaltungsgesellschaft
mit beschränkter Haftung, erfolgen.
Das nähere wird durch einen Verwaltervertrag
– der nach marktund
ortsüblichem Standard – bis
zum 30.06.2007 zu vereinbaren ist,
geregelt. Im Anschluss daran soll die
Objektverwaltung durch die SHB Objektverwaltung
GmbH vorgenommen
werden, die auch die Objektverwaltung
für das Objekt in München, Ingolstädter
Straße 40 übernimmt. Ein
entsprechender Vertrag liegt noch
nicht vor.
E. Dienstleistungsverträge der
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
1. Finanzierungsbeschaffungsverträge
Die SHB Innovative Fondskonzepte
AG ist von der Objektgesellschaft beauftragt
worden, für die Finanzierung
der Immobilien in München und
Fürstenfeldbruck eine Endfinanzierung
zu marktüblichen Konditionen
zu beschaffen. Für die Beschaffung
dieser Finanzierung erhält die SHB
Innovative Fondskonzepte AG eine
Vergütung in Höhe von 1.500.000 €,
die in zwei Teilbeträgen am
30.06.2007 (499.000 €) und
31.07.2007 (1.001.000 €) zur Zahlung
fällig ist. Der Vertrag bedarf gemäß
§ 17 des Fondsgesellschaftsvertrages
auch der Genehmigung der
Gesellschafterversammlung durch
die Fondsgesellschaft.
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
Des Weiteren hat sich die SHB Innovative
Fondskonzepte AG gegenüber
der Fondsgesellschaft gemäß gesonderter
Vereinbarung verpflichtet, für
die Finanzierung der voraussichtlich
Ende 2008 noch zu tätigenden Immobilieninvestitionen
eine Endfinanzierung
zu marktüblichen Konditionen
sowie eine Vorfinanzierung der ratierlichen
Kapitaleinzahlungen der
Anzahler und Ratenzahler zu marktüblichen
Konditionen zu beschaffen.
Eine Vergütung für die SHB Innovative
Fondskonzepte AG ist insoweit
nicht vorgesehen.
2. Kapitalbeschaffungs- und Platzierungsgarantieverträge
Die SHB Innovative Fondskonzepte
AG ist von der Fondsgesellschaft beauftragt,
Beteiligungskapital in Höhe
von 139.000.000 € sowie Stille Beteiligungen
mit Wandlungsrecht bis
zu 28.000.000 € zu beschaffen. Die
SHB Innovative Fondskonzepte AG
ist berechtigt, einzelne Aufgaben auf
Dritte zu übertragen und übernimmt
gegenüber der Fondsgesellschaft die
Garantie für die ordnungsgemäße
und vollständige Erfüllung des Beschaffungsauftrages.
Sofern die Fondsgeschäftsführung
von ihrem Recht auf
Überzeichnung gemäß § 5 Abs. 1
des Fondsgesellschafstvertrages Gebrauch
macht, ist die SHB Innovative
Fondskonzepte AG auch beauftragt,
dieses zusätzliche Kapital zu beschaffen.
Als Vergütung für die Kapitalbeschaffung
und die damit verbundenen
Kosten für Werbung, Public-Relation,
Vertrieb und Vertriebskoordination
erhält die SHB Innovative Fondskonzepte
AG 10 % zuzüglich einer Abwicklungsgebühr
von 5 % des von
den Anlegern gezeichneten Eigenkapitals,
fällig jeweils nach Annahme
der Beitrittserklärung und Einzahlung
der ersten Kapitalrate des jeweiligen
Anlegers. Für die Vermittlung und
Einwerbung der Stillen Beteiligungen
erhält die SHB Innovative Fondskonzepte
AG eine Vergütung in Höhe
von 8 % der von den Stillen Gesellschaftern
gezeichneten Beteiligungen,
fällig jeweils nach Annahme
der Beitrittserklärung und Einzahlung
des Kapitals.
Für die Platzierungsgarantie erhält
die SHB Innovative Fondskonzepte
AG eine Vergütung von 1,5 % des
von den Anlegern und den Stillen
Gesellschaftern gezeichneten Kapitals,
fällig jeweils nach Annahme
der Beitrittserklärung und Einzahlung
der ersten Kapitalrate des jeweiligen
Anlegers.
Die von der Fondsgesellschaft an die
SHB Innovative Fondskonzepte AG
geleisteten Vergütungen sind Vorschüsse,
die einem Rückforderungsanspruch
unterliegen. Wird ein von
der Fondsgesellschaft bereits vergüteter
Vertrag von einem Anleger nicht
oder nicht vollständig erfüllt, ist die
Vergütung von der SHB Innovative
Fondskonzepte AG anteilig zurückzuzahlen.
Des Weiteren erhält die SHB Innovative
Fondskonzepte AG von der
Objektgesellschaft für das von ihr
übernommene Kommanditkapital
bei der Objektgesellschaft in Höhe
von 6.000.000 €, welches hinsichtlich
der Ausgestaltung an den Bedingungen
der Beteiligungsvariante „IM-
MORENTE“ (Ratenzahler) orientiert
ist, die vorgenannten Vergütungen,
insgesamt 990.000 €. Die Vergütung
war mit Zahlung der ersten Rate im
Januar 2007 fällig.
3. Konzeptionsvertrag
Die SHB Innovative Fondskonzepte
AG wurde von der Fondsgesellschaft
mit der Erarbeitung eines Konzeptes
für die Realisierung eines geschlossenen
Fonds beauftragt. Dieser Auftrag
beinhaltet insbesondere den Entwurf
einer Grundkonzeption, die Erstellung
einer Rentabilitätsberechnung,
die Erarbeitung und Erstellung eines
Finanzplanes, die Vorbereitung der
Erarbeitung und Abstimmung sämtlicher
Vertragsunterlagen, die zeitliche
und terminliche Koordination der
Konzeptionsaufgaben und Unterlagenerstellung
sowie die Dokumentation
der Aufgabenerledigung. Der Vertrag
endet mit Erfüllung der vertragsgegenständlichen
Tätigkeiten, spätestens
zum 31.12.2008. Die Vergütung
für die Übernahme dieses Auftrages
durch die SHB Innovative Fondskonzepte
AG beträgt 420.000 € zuzüg-
wirtschaftliche
grundlagen
99
0

100
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
lich eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe und ist am 30.06.2007
zur Zahlung fällig. In der Vergütung
sind Kosten für Due Diligence Maßnahmen,
Vertragskosten sowie Kosten
für Wertgutachten im Hinblick auf
die für Ende 2008 geplante Folgeinvestition
enthalten.
4. Vertrag über die Einrichtung einer
Zeichnerverwaltung
Die SHB Innovative Fondskonzepte
AG wurde - vorbehaltlich einer
zustimmenden Beschlussfassung gemäß
§ 17 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft - von der Fondsgesellschaft
mit der Einrichtung einer
Zeichnerverwaltung beauftragt. Dieser
Auftrag beinhaltet insbesondere
den Aufbau einer Zeichnerverwaltung
einschließlich erforderlicher
Software, die individuelle Anpassung
der Software und Schulung, Anleitung
und Überwachung des Personals, den
Aufbau und die Installation eines
EDV-gestützten Fristenkontrollwesens,
den Aufbau und die Installation eines
EDV-gestützten Mahnwesens, den
Aufbau und die Installation eines
EDV-gestützten Zeichnerbestandes
sowie die Installation des Lastschrifteinzugsverfahrens,
die Abwicklung
des Schriftverkehrs zwischen Fondsgesellschaft
und Anlegern und dessen
Versand, Ablage und Dokumentation,
die Beantwortung von fernmündlichen
und schriftlichen Anlegerfragen
sowie die Durchführung aller sonstigen
Tätigkeiten, die mit der Zeichnerverwaltung
verbunden sind. Der Vertrag
endet mit Erfüllung der vertragsgegenständlichen
Tätigkeiten, spätestens
zum 31.12.2008. Die Vergütung
für die Übernahme dieses Auftrages
durch die SHB Innovative Fondskonzepte
AG beträgt 315.000 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe und ist am 30.06.2007
zur Zahlung fällig.
5. Vertrag über die Prüfung von
Mietverträgen
Die SHB Innovative Fondskonzepte
AG wurde von der Objektgesellschaft
mit der Prüfung der mit den Mietern
der Immobilien in Fürstenfeldbruck
und München abgeschlossenen Mietverträge
beauftragt, insbesondere auf
Vollständigkeit (also einschließlich
etwaiger Nachträge), inhaltliche Richtigkeit,
Vorhandensein, Umfang und
Wirksamkeit von Wertsicherungsklauseln,
Durchsicht und Prüfung der Nebenkostenabrechnungen,
des Umlegungsmaßstabes
und des Umfanges
der Nebenkosten, Mitarbeit bei Änderungen
und Ergänzungen von Mietverträgen,
Mitwirkung bei Verhandlungen
mit Mietern und Mietinteressenten,
Mitwirkung bei der Nach- und
Neuvermietung von Mietflächen sowie
die Überprüfung der Nachhaltigkeit
des Nach- und Neuvermietungskonzeptes
der Objektgesellschaft.
Der Vertrag endet am 31.12.2008.
Die Vergütung der SHB Innovative
Fondskonzepte AG für die Übernahme
der vorbezeichneten Aufgaben
beträgt 500.000 € zuzüglich eventueller
Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe und ist am 30.04.2007 zur Zahlung
fällig. Der Vertrag bedarf gemäß
§ 17 des Fondsgesellschaftsvertrages
auch der Genehmigung der Gesellschafterversammlung
durch die
Fondsgesellschaft.
6. Vertrag über die Einrichtung des
Controllings der Mieten- und Objektverwaltung
Zwischen der Fondsgesellschaft und
der Objektgesellschaft einerseits sowie
der SHB Innovative Fondskonzepte
AG andererseits wurde - vorbehaltlich
einer zustimmenden Beschlussfassung
gemäß § 17 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft
- ein Vertrag über die Einrichtung
des Controllings der Mieten-
und Objektverwaltung für die bislang
erworbenen Objekte in München und
Fürstenfeldbruck sowie die für Ende
2008 geplanten Immobilieninvestitionen
abgeschlossen. Dieser umfasst
insbesondere den Aufbau einer Mieten-
und Objektverwaltung einschließlich
erforderlicher Software, die individuelle
Anpassung und Pflege der
Software sowie Schulung, Anleitung
und Überwachung des Personals, die
individuelle Anpassung und Pflege
des EDV-gestützten Adressbestandes
der Mieter, die Auswertung und das
Controlling der Mieteinnahmen, die
technische und kaufmännische Steuerung
der Objektverwaltung, die Abwicklung
des Schriftverkehrs sowie
dessen Versand, Ablage und Doku-
mentation sowie die Durchführung
aller sonstigen Tätigkeiten, die mit
dem Controlling der Mieten- und
Objektverwaltung verbunden sind.
Der Vertrag endet grundsätzlich zum
31.12.2008.
Für die Einrichtung des Controllings
der Mieten- und Objektverwaltung
erhält die SHB Innovative Fondskonzepte
AG von den beiden Gesellschaften
als Gesamtschuldner eine
Vergütung von 500.000 € zuzüglich
eventueller Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe, die in Höhe von
375.000 € von der Objektgesellschaft
und in Höhe von 125.000 € von der
Fondsgesellschaft zu tragen ist. Die
Vergütung ist zum 30.06.2007 zur
Zahlung fällig.
7. Mezzaninefinanzierung
Die in der Investitionsphase konzeptgemäß
vorgesehene Zwischenfinanzierung
auf Ebene der Objektgesellschaft
erfolgt dergestalt, dass die SHB
Innovative Fondskonzepte AG der
Objektgesellschaft eine Mezzanine-
Finanzierung in jeweils erforderlicher
Höhe mit einer Verzinsung von 15 %
p. a. ausreicht.
8. Gesamtvergütungen
Die Gesamtvergütung des persönlich
haftenden Gesellschafters bis
31.12.2008 beträgt 1.710.000 € einschließlich
etwaiger für die Beauftragung
Dritter aufzuwendender Beträge.
Die Gesamtvergütung der SHB
Innovative Fondskonzepte AG bis
31.12.2008 beträgt 30.790.000 €.
Der überwiegende Teil dieser Vergütung
wird für externe Vertriebspartner
aufgewandt.
F. Zusätzliche Angaben nach der
Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
Kürzung von Beteiligungen
Prospekt- und konzeptionsgemäß ist
die Möglichkeit, Zeichnungen, Anteile
oder Beteiligungen zu kürzen,
nicht vorgesehen. Eine Herabsetzung
der Beteiligung eines Anlegers bzw.
Stillen Beteiligten kann unter bestimmten
Umständen in Betracht kommen,
wenn der Anleger seiner Pflicht zur
fristgerechten Leistung seiner Betei-

ligung nicht nachkommt, vgl. § 10
des Fondsgesellschaftsvertrages bzw.
§ 6 des Vertrages über eine Stille Beteiligung
mit Wandungsrecht.
Kapital der Fondsgesellschaft
Das Kapital der Fondsgesellschaft ist
in Kommanditanteile eingeteilt. Zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung gehören
der Fondsgesellschaft die SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH
(Komplementär, Gründungsgesellschafter)
sowie Herr Markus Schottenhammel
(Gründungskommanditist)
an. Der Komplementär leistet keine
Einlage und ist am Kapital der Fondsgesellschaft
nicht beteiligt. Herr Markus
Schottenhammel hat als Gründungskommanditist
eine Haft- und
Pflichteinlage in Höhe von 1.000 €
übernommen, deren Einzahlung zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch aussteht.
Bisher emittierte Vermögensanlagen
und Wertpapiere
Es wurden bisher von der Fondsgesellschaft
keine Vermögensanlagen
im Sinne des § 8f Abs. 1 des Verkaufsprospektgesetzes
ausgegeben.
Des Weiteren wurden keine Wertpapiere
ausgegeben. Da die Fondsgesellschaft
weder die Rechtsform einer
Aktiengesellschaft (AG) noch einer
Kommanditgesellschaft auf Aktien
(KGaA) hat, befinden sich keine
Wertpapiere im Umlauf, deren Nennbetrag
angegeben werden kann und
die unter bestimmten Bedingungen
und nach einem bestimmten Verfahren
Umtausch- oder Bezugsrechte
auf Aktien einräumen.
Geschäftstätigkeit der Fondsgesellschaft
Zu den wichtigsten Tätigkeitsbereichen
der Fondsgesellschaft gehört
entsprechend ihrem Gesellschaftszweck
der Erwerb sowie die langfristige
Vermietung, Verpachtung und
Verwaltung von gewerblich genutzten
Immobilien, vorerst die Beteiligung
an der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München Be-
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
sitz KG. Diese hat ihrerseits mehrere
Immobilien in Fürstenfeldbruck und
München erworben und hat als Unternehmensgegenstand
deren langfristige
Vermietung, Verpachtung
und Verwaltung.
Die Fondsgesellschaft darf alle Geschäfte
und Handlungen vornehmen,
die dem Gesellschaftszweck unmittelbar
oder mittelbar zu dienen geeignet
sind. Dazu gehört auch die
Anlage einer Liquiditätsreserve in
Wertpapierfonds. Die Fondsgesellschaft
ist nicht berechtigt, in irgendeiner
Weise gewerblich tätig zu
werden.
Für die Geschäftstätigkeit und Ertragslage
der Fondsgesellschaft wesentliche
Verträge sind vorstehend ausführlich
dargestellt. Abhängigkeiten
der Fondsgesellschaft von Patenten,
Lizenzen, Verträgen oder Verfahren
bestehen darüber hinaus nicht.
Es sind derzeit keine Gerichts- und
Schiedsverfahren, die einen wesentlichen
Einfluss auf die wirtschaftliche
Lage des Emittenten, des Anbieters
der Vermögensanlage sowie der Personen
im Sinne von §§ 3, 7 und
12 VermVerkProspV haben können,
anhängig.
Des Weiteren wurde die Tätigkeit
der Fondsgesellschaft bislang nicht
durch außergewöhnliche Ereignisse
beeinflusst.
Anlageziele und Anlagepolitik der
Fondsgesellschaft
Die Fondsgesellschaft ist derzeit als
Kommanditist mit 94 % an der SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH &
Co. Objekte Fürstenfeldbruck und
München Besitz KG beteiligt. Darüber
hinaus ist eine weitere Investition
in ein oder mehrere Immobilienobjekte
in Höhe von ca. 100.000.000 €,
voraussichtlich Ende des Jahre 2008,
geplant. Eine konkretisierte Investitionsmöglichkeit
steht zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung noch nicht
fest. Die Investitionsentscheidung
setzt die Zustimmung des aus dem
Anlegerkreis zu wählenden Beirats/
Anlageausschusses voraus. Dabei
sind die im Gesellschaftsvertrag der
Fondsgesellschaft vereinbarten Investitionsgrundsätze
zu beachten (vgl.
Investitionsgrundsätze der Fondsgesellschaft
Seite 42). Ergänzend wird
auf die Ausführungen unter „Wesentliche
tatsächliche und rechtliche
Risiken“, Seite 13 des Prospekts,
verwiesen.
Die genannten Anlageziele können
mit den vorgesehenen Einzahlungen
von 139.000.000 € Kommanditkapital
und von 28.000.000 € Stillem Beteiligungskapital
bei Aufnahme der
unter Investition und Finanzierung
bis zum 31.12.2008 näher erläuterten
Fremdmittel realisiert werden.
Die genaue Verwendung der Mittel
ist ebenfalls in dem genannten Abschnitt
angegeben, vgl. Seite 39 ff.
des Prospekts.
Der Prospektherausgeberin (Anbieterin)
sowie den Gründungsgesellschaftern
der Fondsgesellschaft – steht außerhalb
der Beteiligung an der Objektgesellschaft
– kein Eigentum oder
eine sonstige dingliche Berechtigung
am Anlageobjekt zu.
Den Mitgliedern der Geschäftsführung
oder des Vorstandes, Aufsichtsgremien
und Beiräten der Fondsgesellschaft,
der Treuhänderin oder
sonstigen Personen steht kein Eigentum
oder eine sonstige dingliche
Berechtigung am Anlageobjekt zu.
Bewertungsgutachten
Bewertungsgutachten für die bisherige
Beteiligung der Fondsgesellschaft
an der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG
bzw. zukünftig geplante Investitionen
existieren nicht.
wirtschaftliche
grundlagen
101 0

102
VERMÖGENS -, FINANZ - UND
ERTRAGSLAGE
Eröffnungsbilanz zum 01.03.2007 der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co.
Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG
Aktiva
Aktiva
Jahresabschluss
19.03.2007
T€
Prognose
31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009
T€ T€ T€
1. Ausstehende Einlagen 1 105.855 105.855 97.875
2. Sachanlagen inklusive Anschaffungsnebenkosten 0 126.205 126.205 124.186
3. Finanzanlagen 94.000 94.000 94.000 94.000
4. Sonstige Vermögensgegenstände 0 0 3.655 5.497
5. Kasse, Bank 0 3.655 8.500 7.286
6. Rechnungsabgrenzungsposten 0 8.500
Passiva
Eröffnungsbilanz
01.03.2007
T€
Ausstehende Einlagen 1
Passiva
Festkapital Kommanditisten, inklusive Agio 1
Vermögenslage der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co.
Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG
1
1
94.001 238.847 338.215 329.344
1. Festkapital Komplementärin 0 0 0 0
2. Festkapital Kommanditisten, inklusive Agio 1 145.950 145.950 144.113
3. Variables Kapitalkonto 0 -125 -1.740 -3.708
4. Verlustsonderkonto Kommanditisten 0 -1.363 -3.995 -6.466
5. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 0 0 95.000 92.405
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 94.000 75.000 75.000 75.000
7. Sonstige Verbindlichkeiten 0 19.385 28.000 28.000
94.001 238.847 338.215 329.344

Finanzlage der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co.
Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG
Ertragslage der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co.
Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG
VERMÖGENS -, FINANZ - UND
ERTRAGSLAGE
Zwischenübersicht
19.03.2007
T€
Prognose
31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009
T € T € T €
1. Ergebnis nach Steuern 0 -1.363 -2.632 -2.471
2. + Nicht liquiditätswirksame Aufwendungen 0 0 0 3.233
3. - Nicht liquiditätswirksame Erträge 0 0 0 0
4. +/- Zahlungen, die nicht Ertrag/Aufwand sind 0 -37.923 -115.782 -3.095
5. = Cash Flow laufende Geschäftstätigkeit 0 -39.286 -118.414 -2.333
6. + Einzahlungen Kommanditisten 0 29.153 10.942 7.981
7. + Einzahlungen Stille Gesselschafter 0 19.385 8.615 0
8. + Einzahlungen Darlehen 0 0 95.000 0
9. - Ausschüttungen Kommanditisten 0 125 1.615 1.971
10. = Cash Flow Finanzierung 0 48.413 112.942 6.010
11. = Summe Cash Flow 0 9.127 -5.472 3.677
12. Verfügbare liquide Mittel alt 0 0 9.127 3.655
13. Verfügbare liquide Mittel neu 0 9.127 3.655 7.332
Prognose
Finanzlage der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. vonAltersvorsorgefonds 01.03.2007 20.03.2007 KG 01.01.2008 01.01.2009
bis 19.03.2007 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009
T € T € T €
Prognose
T €
1.
2.
1.
3.
+
-
Umsatzerlöse
Sonstige betriebliche Erträge
Ergebnis nach Steuern
Abschreibungen
12/31/05
0
T€
0
0
0
12/31/06
0
T€
0
-3.542
0
12/31/07
0
T€
0
-1.398
0
12/31/08
6.897
217
T€
-696
2.020
4.
2.
5.
- Sonstige betriebliche Aufwendungen
+ Nicht liquiditätswirksame Aufwendungen
+ Zinserträge
0
0
0
913
397
0
807
397
0
624
397
58
6.
3.
- Zinsaufwendungen
Nicht liquiditätswirksame Erträge
0
0
450
0
1.825
0
6.999
0
4.
6.
+/-
= Ergebnis
Zahlungen,
nach
die
Steuern
nicht Ertrag/Aufwand sind 0
0
-63.818
-1.363 -2.632
0
-2.471
0
5. = Cash Flow laufende Geschäftstätigkeit 0 -66.964 -1.001 -299
Planzahlen 6. + Einzahlungen der SHB Kommanditisten Innovative Fondskonzepte GmbH & Co.
Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG
0 21.964 5.788 6.069
7. + Einzahlungen Stille Gesselschafter 0 23.000 0 0
8. + Einzahlungen Darlehen 0 23.058
Prognose
0 0
2007 2008 2009 2010
9. - Ausschüttungen Kommanditisten 0 T€ 253 T€ 1.042 T€ 1.323 T€
10. Investitionen = Cash Flow Finanzierung 94.000 0 67.770 100.000 4.746 0 4.7460
Produktion 0 0 0 0 0
11. Umsatz = Summe Cash Flow 0 0 807 0 3.745 6.897 4.447 6.897
Ergebnis
12. Verfügbare liquide Mittel alt
-1.363
0
-2.632
0
-2.471
807
-2.338
4.552
13. Verfügbare liquide Mittel neu 0 807 4.552 8.999
Alle Angaben in Euro
wirtschaftliche
grundlagen
103 89 0

104
ERLÄUTERUNGEN ZUR VERMÖGENS-,
FINANZ- UND ERTRAGSLAGE
Allgemeine Anmerkungen
Die Fondsgesellschaft wurde am
01.03.2007 und damit weniger als
18 Monate vor Aufstellung des Verkaufsprospekts
gegründet. Die Fondsgesellschaft
verfügt derzeit noch nicht
über einen erstellten Jahresabschluss
und Lagebericht.
Die Fondsgesellschaft macht daher
gemäß § 15 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
von der
Angabe verringerter Prospektanforderungen
Gebrauch.
Es werden daher die Eröffnungsbilanz,
eine Zwischenübersicht per
19.03.2007 sowie die voraussichtliche
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
2007-2009 und die Planzahlen
der Fondsgesellschaft im Zeitraum
2007-2010 dargestellt.
Die Zahlen in den Darstellungen zur
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
sind, soweit nicht anders angegeben,
auf volle Tausend Euro-Beträge auf
oder abgerundet, wodurch es zu geringen
Abweichungen gegenüber den
tatsächlichen Werten kommen kann.
Bei sämtlichen in die Zukunft gerichteten
Werten handelt es sich – wie angegeben
– um Prognosewerte.
Die Zahlenangaben beziehen sich
ausschließlich auf die Fondsgesellschaft
und stellen im Gegensatz zur
Darstellung bei „Investition und Finanzierung
bis 31.12.2008“ und
„Prognoserechnung ab 01.01.2009“
keine konsolidierte Betrachtung von
Fondsgesellschaft und Objektgesellschaft
dar.
Zu beachten ist allerdings, dass zur
besseren Vergleichbarkeit mit der Darstellung
bei „Investition und Finanzierung
bis 31.12.2008“ und „Prognoserechnung
ab 01.01.2009“ die
steuerliche Gewinnermittlung zugrunde
gelegt wurde.
Vermögenslage
Die Darstellung der Vermögenslage
erfolgt zu den in der Kopfzeile angegebenen
Stichtagen.
Bei der Angabe der ausstehenden Einlagen
erfolgt keine Unterscheidung
zwischen Kommanditkapital und
Agio. Die ausstehenden Einlagen reduzieren
sich entsprechend dem prognostizierten
Einzahlungsverlauf für
die ratierlichen Kapitaleinzahlungen
unter Berücksichtigung kalkulierter
Stornos bei Anlegern der Kapitalart 4.
Die Position Sachanlagen umfasst die
Ende 2008 geplante Immobilieninvestition
in Höhe von 100.000.000 € sowie
die auf Ebene der Fondsgesellschaft
anfallenden Nebenkosten im
Zusammenhang mit der Initiierung
des Fonds, insbesondere die Kapitalbeschaffungskosten.
Die aktivierten
Beträge werden planmäßig mit 2 %
p. a. abgeschrieben.
Unter den Finanzanlagen ist die Beteiligung
an der Objektgesellschaft
ausgewiesen.
Die sonstigen Vermögensgegenstände
enthalten ausschließlich eine kalkulierte
Ausleihung an die Objektgesellschaft.
Die Position Kasse, Bank umfasst die
von der Fondsgesellschaft vorgehaltene
Liquiditätsreserve. Nach aktueller
Rechtslage steuerfreie Wertzuwächse
aus der geplanten Anlage der Liquiditätsreserve
in einen Wertpapierfonds
wurden wegen des Anschaffungskostenprinzips
nicht abgebildet.
Der Aktive Rechnungsabgrenzungsposten
beinhaltet ausschließlich das
zu aktivierende Damnum aus der geplanten
Darlehensaufnahme Ende
2008.
Auf der Passivseite ist unter Ziffer 2.
das Kommanditkapital der Fondsgesellschaft
einschließlich Agio ausgewiesen.
In der Zeile „Variables Kapitalkonto“
werden die an die Anleger
planmäßig zu leistenden Ausschüttungen
erfasst. Das „Verlustsonderkonto
Kommanditisten“ spiegelt die
auf Ebene der Fondsgesellschaft anfallenden
Verluste, unabhängig von
deren sofortigen steuerlichen Verrechenbarkeit
auf Anlegerebene
(§ 15 b EStG) wider.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
enthalten die geplante
Vorfinanzierung der ratierlichen Ansparraten
sowie die Ende 2008 geplante
Darlehensaufnahme zur Finanzierung
des kalkulierten Immobilienerwerbs.
Unter den „Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen“ ist
der Teil der langfristig gestundeten
Einlage aus der Beteiligung an der
Objektgesellschaft ausgewiesen.
Die Position „Sonstige Verbindlichkeiten“
umfasst die Einlagen der
Stillen Gesellschafter.
Finanzlage
Der Cash Flow wurde nach der indirekten
Methode, abgeleitet aus
dem Jahresergebnis nach Steuern,
entwickelt.
Die Cash Flow-Darstellung beinhaltet
immer den Zeitraum vom 01.01.
eines Jahres bis zum angegebenen
Betrachtungsstichtag.
Die Positionen 1. bis 4. beinhalten
die Ermittlung des Cash Flows aus
der laufenden Geschäftstätigkeit,
wobei ausgehend vom Ergebnis
nach Steuern gemäß der Ertragslagendarstellung
die nichtliquiditätswirksamen
Positionen herausgerechnet
werden.
Der Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit
der Fondsgesellschaft (Position
10.) resultiert aus den Einzahlungen
der Anleger und Stillen Gesellschafter
sowie der beabsichtigten
Aufnahme von Fremdmitteln. Verringernd
berücksichtigt sind die kalkulierten
Ausschüttungen an die Anleger
(Kommanditisten).
Der Cash Flow der Fondsgesellschaft
(Position 11.) ist die Summe aus Position
5. und 10.
Ertragslage
In der Position „Umsatzerlöse“ sind
die kalkulierten Mieterträge aus
der Ende 2008 geplanten Immobilieninvestition
dargestellt.

Die Position „Sonstige betriebliche
Erträge“ enthält die nach der Prognoserechnung
erwarteten Erträge aus
Stornierungen von Anlegern der Kapitalart
4.
Die in Ansatz gebrachten Abschreibungen
betreffen die Immobilienabschreibungen
einschließlich der
Abschreibung der Fondsnebenkosten
auf Ebene der Fondsgesellschaft.
In der Position „Sonstige betriebliche
Aufwendungen“ sind in den Jahren
2007 und 2008 insbesondere die
nicht aktivierungspflichtigen-/fähigen
Nebenkosten enthalten. Im Jahr 2009
beinhaltet die Position im Wesentlichen
die mit der Immobilienverwaltung
zusammenhängenden laufenden
Kosten.
Die Zinserträge resultieren aus der
Anlage der Liquiditätsreserve.
Die Zinsaufwendungen umfassen
die Zinszahlungen für die geplante
Darlehensaufnahme, die Vorfinan-
ERLÄUTERUNGEN ZUR VERMÖGENS-,
FINANZ- UND ERTRAGSLAGE
zierung des Ansparkapitals, die Zahlungen
an die Stillen Gesellschafter
sowie die Abschreibung des Damnums
über die Laufzeit der kalkulierten
Festzinsperiode.
Planzahlen gemäß § 15 Absatz 1
Nr. 4 VermVerkProspV
Die Investitionen betreffen im Jahr
2007 die Beteiligung an der Objektgesellschaft
und im Jahr 2008 den
kalkulierten Immobilienerwerb.
Bei der Fondsgesellschaft handelt es
sich um einen Fonds ohne Produktion,
so dass diesbezüglich keine weitergehenden
Angaben zu machen sind.
Die dargestellten Umsätze entsprechen
den prognostizierten Mieteinnahmen.
wirtschaftliche
grundlagen
105
89

106
BAUTECHNISCHE DATEN
1. München, Schwanthalerstraße
10
Im Jahr 2004 fertig gestelltes Wohn-
und Geschäftshaus mit Ladengeschoss,
fünf Bürogeschossen und
einem Wohngeschoss sowie Tiefgaragenbereich
und Keller im Untergeschoss.
Konstruktion
Das Gebäude wurde als Stahlbetonskelettbau
mit aussteifenden Kernen
und Flachdecken erstellt. Umfassungswände
und tragende Zwischenwände
aus Stahlbeton. Die nicht tragenden
Zwischenwände im Bereich
der Wohnungen in Ziegelmauerwerk.
Decken und Unterzüge Stahlbeton
Massivdecken. Wärmedämmung,
Schallschutz und Brandschutz nach
den erforderlichen DIN Vorschriften.
Dach
Das Gebäude erhielt ein Flachdach
auf dem die Technikräume bzw. die
technischen Geräte, wie Kühlung
untergebracht werden. Die Dachflächen
wurden extensiv begrünt.
Ausbau Erdgeschoss
Jede Einheit hat einen direkten Zugang
von der Schwanthalerstraße
und einen Nebeneingang vom Innenhof
aus. Die Räume im Erdgeschoss
haben eine lichte Raumhöhe von
ca. 3 m. Fußboden aus Massivholzparkett
und/oder Kunststein. Die Lüftung
der Läden erfolgt mechanisch.
Die Heizung erfolgt über Fernwärme.
Plattenheizkörper in den Nebenräumen,
Radiorektoren in den Schaufensterflächen.
Die Innenausstattung
wurde individuell für die jeweiligen
Mieter ausgeführt.
Ausführung und Ausstattung
Büroflächen 1. - 5. Obergeschoss
Die Ausführung und Ausstattung
der einzelnen Büroeinheiten wurde
auf Wunsch der Mieter ausgeführt.
Die Zwischenwände der einzelnen
Büroeinheiten bestehen aus Gipskartonmetallständerbauweisen
mit
beidseitiger Beblankung. Die Mieteingangstüren
wurden als Metall-
Glas-Konstruktion mit Sicherheitsglasfüllungen
ausgestattet. In den
Innenräumen wurden Vollspantür-
blätter in die Stahlumfassungszargen
eingebracht. Sämtliche Bürobereiche
haben Hohlraumböden mit einer Gesamthöhe
von 15 cm. Alle Büroräume
mit Fensterfront zur Schwanthalerstraße
haben Sonnenschutzanlagen,
die alle elektronisch bedient
werden.
Ausbau Wohnungen im
6. Obergeschoss
Die Wohnungseingangstüren sind
als Vollspan mit Stahlzarge, die Innenraumtüren
Röhrenspantürblätter
in Holzzarge. In den Wohnbereichen,
Diele und Flure wurde 8 mm
Massivparkett, Holzart Eiche, verlegt.
In der Küche wurde Steinzeug
für den Bodenbelag verwandt. Die
Bäder und WC´s sind raumhoch
gefliest.
Aufzüge
Im Objekt befinden sich zwei elektronische
Personenaufzüge, die alle
Stockwerke anfahren, d. h. vom 1.
UG bis in das 6. OG
Heizung
Die Wärme- und Warmwasserversorgung
erfolgt über das Fernwärmenetz
der Stadtwerke München. Im UG ist
die entsprechende Übergabestation
eingebaut.
Außenanlagen
Die erdüberdeckten Bereiche der
überdachten Stellplätze im Innenhof
wurden intensiv begrünt. Der Innenhof
ist mit Betonsteinpflaster belegt.
Der begrünte Bereich überhalb den
Stellplätzen im Innenhof ist durch
eine Brücke, die in Stahlkonstruktion
mit Stahlgeländer erstellt wurde, erreichbar.
Drittverwendungsfähigkeit
Multifunktionales Bürogebäude in der
Münchner Innenstadt. Eine Neuvermietung
wäre ohne weiteres möglich.
Insgesamt wurde das erst vor drei
Jahren fertig gestellte Objekt mit
hochwertigen Baumaterialien erstellt.
Die Ausführung und Ausstattung
kann als überdurchschnittlich
bezeichnet werden.
2. München, Ingolstädter Straße 40
Das im Jahre 1983 fertig gestellte Textilverkaufslager
mit Büroflächen wurde
seit dieser Zeit laufend saniert, modernisiert
und renoviert, sodass es
sich auf dem heutigen Stand der
Technik befindet.
Konstruktion
Alle statisch tragenden Elemente
wurden in Fertigteilbauweise errichtet
und bestehen aus armierten
Säulen, armierten Unterzügen sowie
Fertigdeckenelementen. Die
windaussteifenden Stahlbeton-Treppenhauswände
sind überwiegend
20 cm stark.
Dach
Flachdachkonstruktion als Warmdach
ausgebildet. 1999 erfolgte eine komplette
Sanierung des Daches. Hierbei
wurden zusätzlich 11 Lichtkuppeln
eingebaut. Teilweise Klimatisierung.
Ausbau
Die Klima- u. Lüftungsanlagen wurden
von Mietern eingebaut und von
diesen betrieben. Leichtmetallfenster
mit Isolierverglasung, Sonnenschutzeinrichtungen
auf der West-, Süd-
und Ostseite der Immobilie. Die Fußböden
wurden nach Wunsch der
Mieter mit hochwertigen Textilbelägen,
Parkett oder Naturstein belegt.
Heizung
Die Heizung erfolgt durch eine GasbetriebeneWarmwasser-Zentralheizung
mit Plattenheizkörpern in der
Immobilie.
Aufzüge
Das Objekt ist mit zwei Personenaufzügen
mit einer Tragkraft von
900 kg und zwei Lastaufzügen mit
einer Tragkraft von 3 Tonnen ausgestattet.
Brandschutz
Der Brandschutz erfolgt über
eine zentrale Brandmeldeanlage,
Sprinkleranlage in allen Geschossen
und in der Ladezone, Feuerlöschleitungen
in den Treppenhäusern
oder Fluren.

Außenanlagen
Kleine Grünfläche. Der größte Teil
des Gebäudeumgriffs ist mit Betonverbundsteinen
als Fahrweg, Parkplatz
und Anlieferzone befestigt.
Drittverwendungsfähigkeit
Aufgrund der hochwertigen Renovierung
des Hauptmieters in den
letzten Jahren und weiterer Instandhaltungen,
dürften die Flächen für
vergleichbare Mieter relativ kurzfristig
nutzbar sein.
3. Fürstenfeldbruck, Industriestraße
10 und 10 a
Das Grundstück ist mit zwei mehrgeschossigen
Büro- u. Verwaltungsgebäuden
bebaut. Die Immobilien
wurden 1984, (Sanierung 1992, Umbau
1996) und 1999 erstellt. Die Gebäude
sind in Stahlbetonskelettbauweise
erstellt. Die Umfassungswände
wurden in Stahlbeton errichtet. Zwischenwände
in den einzelnen Einheiten
aus Leichtbauwänden, die einzelnen
Einheiten in den Büroflächen
Gipskarton-Metallständerwände.
Sämtliche Decken und Unterzüge
als Stahlbetonmassivdecken.
Wärme-, Schall- und Brandschutz
nach den erforderlichen DIN-Normen.
Die Fassaden wurden mit einem
Vollwärmeschutz ausgebildet.
Dach
Die Bürogebäude haben Flachdächer,
als Warmdächer ausgebildet.
Ausbau
Fenster und Außentürelemente
Leichtmetallfenster, Türelement in
thermetisch getrennter Ausführung
und Wärmeschutzglas. Alle Fenster,
ausgenommen die Nordseite, haben
Sonnenschutz mit unterschiedlicher
Ausführung, die mittels Elektromo-
tor betrieben werden. Die Zwischenwände
in den Büroeinheiten, die
auf Wunsch der Mieter ausgeführt
wurden, erfolgen in Gipskarton-Metallständerwänden.
Bodenbeläge in
den Büroflächen aus Teppich, die
Eingangshallen wurden mit einem
hochwertigen Plattenbelag ausgelegt.
Aufzüge
Drei Personenaufzüge und einen Lastenaufzug
in Haus Nr. 10, der jedoch
nur Kellergeschoss, Erdgeschoss, 1.
und 2. OG anfahren kann.
Heizung
Warmwasserzentralheizung für Haus
10 und 10 a. In den vermieteten
Flächen wurden Plattenheizkörper
installiert.
Drittverwendungsfähigkeit
Derzeit werden die Flächen überwiegend
von zwei Mietern genutzt.
Aufgrund der Multifunktionsfähigkeit
der einzelnen Büroeinheiten kann
mit geringen Investitionen eine
Nachvermietung erreicht werden.
4. Fürstenfeldbruck, Livry-Gargan-
Straße 10
Das 1995 fertig gestellte Bürogebäude
wurde mit TG, KG, EG und
2 Obergeschossen erstellt.
Konstruktion
Das Gebäude wurde in Stahlbetonskelettbauweise
errichtet. Die Ausfachung
erfolgte in Stahlbeton massiv.
Wärmedämmung, Schallschutz
und Brandschutz nach den erforderlichen
DIN-Vorgaben.
Dach
Flachdach als Warmdachausbildung
mit extensiver Begrünung.
BAUTECHNISCHE DATEN
Ausbau
Fassade mit Vollwärmeschutz, Fenster
und Außentürelemente aus Leichtmetall
mit Wärmedämmung, Sonnenschutz
an allen Fenstern mit Raffstores,
Bedienbarkeit mittels Elektromotor.
Alle Büro- und Flurtrennwände
in Leichtbauweise, in Gipskarton-
Metallständerbauweise. Die Büroeinheiten
sind größtenteils Großraumbüros,
die individuell vom Nutzer
gestaltet wurden. In den Fußböden
wurden Bodenkanäle verlegt. In den
Büroräumen ist ein antistatischer Velourteppich
verlegt. Der Eingangsbereich
und die Treppenhäuser sind mit
Natursteinbelag versehen. Im Kantinenbereich
Natursteinbelag und Parkett-
oder Holzbodenbelag.
Aufzüge
Im Gebäude befinden sich eine Doppelaufzugsanlage
sowie zwei Einzelaufzugsanlagen
für die Personenbeförderung.
Jeder dieser Aufzüge kann
von acht Personen benützt werden.
Im nördlichen Bereich befindet sich
ein Lastenaufzug, der über eine Laderampe
erschlossen ist.
Heizung
Erdgasbefeuerte Warmwasserzentralheizung.
In den Mietflächen wurden
Plattenheizkörper eingebaut.
Außenanlagen
Außenanlagen in gärtnerischer Ausführung.
Die befestigten Wege und
Fahrstraßen wurden mit einem Verbundsteinpflasterbelag
ausgeführt.
Drittverwendungsfähigkeit
Das Gebäude wurde so erstellt, dass
eine Nutzung bzw. Aufteilung der
Großraumbüros in Einzelbüro ohne
weiteres möglich ist.
Verträge
107

108
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER FONDSGESELLSCHAFT
§ 1 Firma, Sitz
1. Die Gesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft
und führt die Firma:
”SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Fonds KG”.
2. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in
Oberhaching.
§ 2 Gesellschaftszweck
1. Gegenstand der Gesellschaft sind
der Erwerb sowie die langfristige Vermietung,
Verpachtung und Verwaltung
von gewerblich genutzten Immobilien,
vorerst die Beteiligung an
der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG. Diese
hat ihrerseits mehrere Immobilien in
Fürstenfeldbruck und München erworben
und hat als Unternehmensgegenstand
deren langfristige Vermietung,
Verpachtung und Verwaltung.
2. Die Gesellschaft darf alle Geschäfte
und Handlungen vornehmen, die
dem Gesellschaftszweck unmittelbar
oder mittelbar zu dienen geeignet
sind. Dazu gehört auch die Anlage
einer Liquiditätsreserve in Wertpapierfonds.
3. Die Gesellschaft ist nicht berechtigt,
in irgendeiner Weise gewerblich
tätig zu werden.
§ 3 Dauer, Geschäftsjahr
1. Die Dauer der Gesellschaft ist
zeitlich nicht beschränkt.
2. Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
Das erste Geschäftsjahr endet
am 31.12.2007 (Rumpfgeschäftsjahr).
§ 4 Gesellschafter, Kapital
1. Persönlich haftender Gesellschafter
(Komplementär) ist die SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH mit Sitz
in Oberhaching. Er erbringt keine Kapitaleinlage
und hat keinen Kapitalanteil.
2. Gründungskommanditist ist Herr
Markus Schottenhammel mit einer
Pflicht- und Hafteinlage in Höhe von
1.000 €, die sofort zu erbringen ist.
3. Treuhandkommanditistin wird
die Fidelitas Vermögensverwaltung
Treuhand GmbH mit einer festen
Hafteinlage in Höhe von 10.000 €.
Die Treuhandkommanditistin tritt der
Gesellschaft mit der treuhänderischen
Übernahme der ersten Kommanditbeteiligung
bei.
Die Treuhandkommanditistin erbringt
ihre Einlage aus der treuhänderischen
Übernahme von Einlagen gemäß § 5
und tritt zu diesem Zweck ihre gegen
die jeweiligen Treugeber bestehenden
Ansprüche an die Gesellschaft ab. Eine
weitergehende Haftung der Treuhandkommanditistin
für die Erbringung
der Einlage ist im Innenverhältnis
zur Gesellschaft ausgeschlossen.
Die Treuhandkommanditistin wird
im Außenverhältnis erst mit ihrer
Eintragung im Handelsregister
Gesellschafterin.
4. „Anleger“ im Sinne dieses Vertrages
sind die nach Abschluss dieses
Vertrages beitretenden Kommanditisten,
unabhängig davon ob sie unmittelbar
(Direktkommanditisten)
oder mittelbar (als Treugeber über
die Treuhandkommanditistin) der
Gesellschaft beitreten.
5. „Gesellschafter“ im Sinne dieses
Vertrages sind die persönlich haftende
Gesellschafterin, der Gründungskommanditist
Markus Schottenhammel,
die Anleger sowie die Treuhandkommanditistin,
soweit sie Anteile
auf eigene Rechnung hält.
6. „Stille Gesellschafter“ im Sinne
dieses Vertrages sind die Beteiligten
der Kapitalart 5.
§ 5 Kapitalerhöhungen, Einwerbung
von Stillen Beteiligungen
Die Geschäftsführung ist berechtigt
und verpflichtet, das Gesellschaftskapital
durch Aufnahme von Anlegern
bis zum 31.12.2008 in einem
oder mehreren Schritten auf
139.000.000 € (in Worten: einhundertneununddreißig
Millionen Euro)
zu erhöhen sowie zusätzlich bis zu
28.000.000 € (in Worten: achtundzwanzig
Millionen Euro) Stille Be-
teiligungen mit Wandlungsrecht einzuwerben.
Die Geschäftsführung ist
berechtigt, eine Überzeichnung von
bis zu 10 % des Gesellschaftskapitals
sowie der einzuwerbenden Stillen Beteiligungen
zuzulassen und den Platzierungszeitraum
ein- oder mehrmals
bis zum 31.12.2009 zu verlängern.
2. Die Treuhandkommanditistin ist
berechtigt, ihren Kapitalanteil entsprechend
der Summe der von ihr
treuhänderisch verwalteten Beteiligungsbeträge
zu erhöhen.
3. Die vom Anleger zu leistende
Einlage kann in einer der nachfolgenden
Formen erfolgen:
a) Kapital 1 = Vollzahler
(„RENDITEMAXX“)
Der Anleger bezahlt die volle Zeichnungssumme
zuzüglich einer Abwicklungsgebühr
von 5 % der Zeichnungssumme
innerhalb von 14 Tagen ab
Annahme seiner Beitrittserklärung.
b) Kapital 2 = Halbzahler
(„Clevere KOMBI“)
Der Anleger bezahlt 50 % der Zeichnungssumme
(„Ersteinlage“) zuzüglich
der anteiligen Abwicklungsgebühr,
also 2,5 % der Zeichnungssumme,
innerhalb von 14 Tagen ab
Annahme seiner Beitrittserklärung.
Ausschüttungen auf das eingezahlte
Kapital werden auf das Kapitalkonto I
gebucht und mit der Einlagenverpflichtung
verrechnet, bis die zweite
Hälfte der Zeichnungssumme zuzüglich
weiterer 2,5 % Abwicklungsgebühr
erbracht ist, wobei zunächst
eine Verrechnung mit der ausstehenden
Abwicklungsgebühr erfolgt.
Sollten Ausschüttungen nicht oder
nicht wie vorgesehen erfolgen, so
kann die Gesellschaft verlangen, dass
der Anleger die restliche Zeichnungssumme
einschließlich einer etwaig
noch ausstehenden Abwicklungsgebühr
in monatlichen Raten von 0,25 %
der Zeichnungssumme bezahlt, erstmalig
zum Monatsersten nach Aufforderung
durch die Gesellschaft.

c) Kapital 3 = Anzahler
(„IMMORENTE Plus“)
Der Anleger bezahlt 5 % der Zeichnungssumme
zuzüglich einer Abwicklungsgebühr
von 5 % der Zeichnungssumme
innerhalb von 14 Tagen ab
Annahme seiner Beitrittserklärung.
Der Anleger leistet monatliche Raten
von 0,40 % der Zeichnungssumme,
erstmalig zum Monatsersten nach
Annahme seiner Beitrittserklärung.
Ausschüttungen auf das eingezahlte
Kapital werden auf das Kapitalkonto I
gebucht und mit der Einlagenverpflichtung
verrechnet, so dass sich
die Dauer der Ratenzahlungen entsprechend
verringert.
d) Kapital 4 = Ratenzahler
(„IMMORENTE“)
Der Anleger bezahlt monatliche Raten
zu jeweils 0,45 % der Zeichnungssumme,
erstmalig zum Monatsersten
nach Annahme seiner
Beitrittserklärung. Aus den ersten
Raten wird die Abwicklungsgebühr
in Höhe von 5 % der Zeichnungssumme
erbracht, alle weiteren Raten
werden auf das Kapitalkonto I
gebucht.
Ausschüttungen auf das eingezahlte
Kapital werden auf Kapitalkonto I gebucht
und mit der Einlageverpflichtung
verrechnet, so dass sich die
Dauer der Ratenzahlungen entsprechend
verringert.
4. Zuzahlungen sind bei Kapital 2
bis Kapital 4 jederzeit möglich. Soweit
Anzahler oder Ratenzahler Zuzahlungen
leisten, kann der Prozentsatz
für die monatlichen Raten (0,40 %
der Zeichnungssumme bei Anzahlern,
0,45 % bei Ratenzahlern) nach
Wunsch des Anlegers verringert werden,
maximal jedoch soweit, dass
sich insgesamt der Zeitraum bis zur
vollständigen Einzahlung der Zeichnungssumme
nicht verlängert.
5. Neben den in Absatz 3 genannten
Beteiligungsformen besteht die Möglichkeit,
sich als Stiller Gesellschafter
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER FONDSGESELLSCHAFT
(„Kapital 5“ = Stille Beteiligung mit
Wandlungsrecht („CLASSIC“)) an der
SHB Innovative Fondskonzepte GmbH
& Co. Objekte Fürstenfeldbruck und
München Fonds KG zu beteiligen.
Die Beteiligung erfolgt ohne Abwicklungsgebühr;
die Beteiligungssumme
ist fällig 14 Tage ab Annahme der
Beitrittserklärung. Die Gewinnbeteiligung
erfolgt ab dem auf die Einzahlung
folgenden Monatsersten. Die
Einzelheiten regelt ein gesonderter
Vertrag über eine Stille Beteiligung
mit Wandlungsrecht.
Gemäß §§ 14, 15 des Vertrages über
eine Stille Beteiligung mit Wandlungsrecht
steht den Stillen Gesellschaftern
nach Kapital 5 mit Wirkung
zum 31.12.2010 (Kapital 5/6 %) bzw.
mit Wirkung zum 31.12.2013 (Kapital
5/7,5 %) das Recht zu, ihre Beteiligung
in eine unmittelbare oder mittelbare
Kommanditbeteiligung zu
wandeln. Die Geschäftsführung ist
berechtigt und verpflichtet, das Gesellschaftskapital
in dem Maße zu
erhöhen, in dem die Stillen Gesellschafter
von ihrem Wandlungsrecht
Gebrauch machen. Für die Treuhandkommanditistin
gilt § 7 Absatz 1 entsprechend.
§ 6 Beitritt von Anlegern
1. Gesellschafter kann jede natürliche
oder juristische Person werden.
Die Beteiligung von Bruchteils- oder
Gesamthandsgemeinschaften oder
von Gesellschaften bürgerlichen
Rechts als Direktkommanditisten ist
ausgeschlossen.
2. Der Beitritt des Anlegers erfolgt
durch Einreichung einer Beitrittserklärung
und deren Annahme.
Für die Annahme der Beitrittserklärung
genügt im Falle der Schriftform
eine Unterzeichnung durch Faksimile.
Die Annahme ist auch per
Telefax, E-Mail oder in anderer
dokumentierbarer Weise zulässig.
Der Anleger verzichtet auf den Zugang
der Annahmeerklärung. Eine
Mitteilung über die Annahme wird
an die Anleger informationshalber
versandt.
3. Der Kapitalanteil eines Anlegers
soll mindestens 7.000 € betragen.
Höhere Beteiligungen sollen jeweils
durch 1.000 € teilbar sein.
4. Der Anleger kann eine Direktbeteiligung
mit persönlicher Eintragung
im Handelsregister oder
die Beteiligung über die Treuhandkommanditistin
wählen. Bei Direktbeteiligung
werden 10 % des Kapitalanteils
(Pflichteinlage) im Handelsregister
als Haftsumme eingetragen.
§ 7 Treuhandkommanditistin,
Treugeber
Bei Beteiligungen der Anleger über
die Treuhandkommanditistin wird die
Pflichteinlage der Treuhandkommanditistin
entsprechend der Summe der
von ihr treuhänderisch gehaltenen
Beteiligungsbeträge erhöht. An diesen
Kapitalerhöhungen nimmt die
Treuhandkommanditistin im eigenen
Namen, jedoch auf Rechnung der
Treugeber teil. Die Hafteinlage der
Treuhandkommanditistin bleibt insoweit
unverändert.
2. Nach der im Treuhandvertrag erfolgenden
Abtretung von Forderungen
und Rechten an die Treugeber und
deren Bevollmächtigung werden diese
im Verhältnis zur Gesellschaft und
den Gesellschaftern weitestgehend
wie ein Kommanditist behandelt.
3. Endet der Treuhandvertrag, verlangt
der Treugeber, dass seine Treuhandbeteiligung
in eine Direktbeteiligung
als Kommanditist umgewandelt
wird, oder scheidet die Treuhandkommanditistin
aus der Gesellschaft
aus, so wird der Treugeber zum Direktkommanditisten,
falls er die Anteile
nicht auf einen neuen Treuhandkommanditisten
überträgt, der von
der Gesellschafterversammlung
unverzüglich zu bestellen ist.
4. Jeder Treugeber hat das Recht, an
Gesellschafterversammlungen teilzunehmen
und die auf seine Beteiligung
entfallenden Mitgliedschaftsrechte
unmittelbar selbst oder durch
einen von ihm Bevollmächtigten
verträge
109

110
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER FONDSGESELLSCHAFT
wahrzunehmen.
5. Falls ein Treugeber nicht selbst
bzw. durch einen Bevollmächtigten
an einer Gesellschafterversammlung
teilnimmt, ist die Treuhandkommanditistin
berechtigt, die Mitgliedschaftsrechte
auszuüben. Dasselbe gilt, falls
bei einer Abstimmung in anderer
Weise die Stimmabgabe nicht innerhalb
der in § 19 Absatz 2 bestimmten
Frist bei der Gesellschaft eingeht.
6. Die Treuhandkommanditistin
erhält von der Gesellschaft für die
Übernahme der Treuhandschaft und
der damit verbundenen Tätigkeiten
eine jährliche Vergütung in Höhe
von 10.000 € zzgl. eventueller USt.
in gesetzlicher Höhe, fällig am
30.12. eines jeden Jahres. Die
Vergütung erhöht sich ab dem
01.01.2011 um 2 % p. a.
§ 8 Handelsregistereintragungen
Direktkommanditisten haben die
Gesellschaft in der gesetzlichen
Form zu bevollmächtigen, Anmeldungen
zum Handelsregister für
sie vorzunehmen und die für die
Vollmacht und ihre Eintragung im
Handelsregister entstehenden Kosten
zu übernehmen.
§ 9 Gesellschafterkonten
Für jeden Gesellschafter werden vier
Kapitalkonten geführt, deren Salden
unverzinslich sind.
1. Auf dem Kapitalkonto I wird der
eingezahlte Kapitalanteil des Gesellschafters
gebucht.
2. Auf dem Kapitalkonto II wird die
Abwicklungsgebühr gebucht.
3. Auf dem Kapitalkonto III werden
Ausschüttungen, sonstige Entnahmen,
Einlagen und Gewinne gebucht, sofern
diese nicht auf dem Kapitalkonto
IV zu buchen sind.
Bei den Anlegern in den Beteiligungsformen
Kapital 2 bis 4 werden die
Ausschüttungen so lange auf das Kapitalkonto
I umgebucht, bis die Einzahlungsverpflichtung
vollständig
erfüllt ist.
4. Auf dem Kapitalkonto IV werden
Verluste gebucht. Gewinne sind diesem
Konto so lange gutzuschreiben,
bis dieses ausgeglichen ist.
§ 10 Verzug, Rücktritt, Zahlungsaussetzung
Befindet sich der Anleger mit seinen
Einzahlungsverpflichtungen im Verzug,
kann die Gesellschaft die Rückstände
beitreiben, nach Fristsetzung
von vier Wochen mit Ablehnungsandrohung
den Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung
erklären oder die
weiteren Zahlungen aussetzen mit
der Folge von Absatz 3.
2. Im Falle des Rücktritts kann die
Gesellschaft vom Anleger eine Schadenspauschale
in Höhe der bis dahin
geleisteten Einlagen verlangen, maximal
jedoch 15 % der Beteiligungssumme
zuzüglich der Abwicklungsgebühr
von 5 %. Der Anleger ist berechtigt,
einen geringeren Schaden
nachzuweisen. Der Anleger erhält
statt eines Auseinandersetzungsguthabens
die einbezahlten Beträge, soweit
diese über die Schadenspauschale
hinausgehen.
3. Auf Antrag eines Anlegers kann
die Gesellschaft die weiteren Zahlungen
aussetzen, sobald bei Voll- und
Halbzahlern 30 % der Zeichnungssumme,
bei Anzahlern und Ratenzahlern
die 60. Rate erbracht ist. Die
Gesellschaft kann jedoch vom Anleger
eine Schadenspauschale in Höhe
der bis dahin geleisteten Einlagen verlangen,
maximal jedoch 15 % der Beteiligungssumme
zuzüglich der Abwicklungsgebühr
von 5 %. Der Anleger
ist berechtigt, einen geringeren
Schaden nachzuweisen.
In diesem Fall werden die jährlichen
Ausschüttungen solange auf das Kapitalkonto
I gebucht, bis die gezeichnete
Kapitaleinlage, die Abwicklungsgebühr
und die Schadenspauschale
bzw. ein nachgewiesener geringerer
Schadensbetrag vollständig erbracht
sind. Ab diesem Zeitpunkt erhält der
Anleger dieselben Ausschüttungen
wie Anleger nach Kapital 3 und 4.
§ 11 Keine Nachschusspflicht,
Haftungsbeschränkung
1. Der Anleger ist nicht verpflichtet,
über die in der Beitrittsvereinbarung
bestimmte Pflichteinlage (zzgl. Abwicklungsgebühr)
hinaus weitere
Zahlungs- oder Nachschusspflichten
zu übernehmen. Die gesetzliche Regelung
über die Haftung der Kommanditisten
gegenüber Gesellschaftsgläubigern
gemäß §§ 171 ff. HGB
bleibt unberührt.
2. Eine Erhöhung des Gesellschaftskapitals,
über die in diesem Vertrag
genannten Höchstbeträge hinaus,
kann nur mit einer Mehrheit von
75 % aller Stimmen beschlossen
werden. Der Gesellschafter ist ohne
seine Zustimmung nicht verpflichtet,
sich an einer Kapitalerhöhung zu
beteiligen.
§ 12 Geschäftsführung und
Vertretung
1. Die Geschäftsführung und Vertretung
der Gesellschaft obliegt dem
Komplementär und dem Kommanditisten
Markus Schottenhammel.
2. Für den Fall des Ablebens oder
des Ausscheidens des Kommanditisten
Markus Schottenhammel aus der
Gesellschaft wird - zur Wahrung der
vermögensverwaltenden Eigenschaft
der Gesellschaft - von dem Komplementär
ein neuer Geschäftsführer,
der Kommanditist sein muss, bestimmt,
bis die Gesellschafterversammlung
über die Berufung eines
neuen Geschäftsführers Beschluss
gefasst hat.
3. Die Geschäftsführer sind jeweils
zusammen mit einem anderen Geschäftsführer
oder einem Prokuristen
zur Geschäftsführung und zur Vertretung
der Gesellschaft gegenüber Dritten
befugt. Die Gesellschafterversammlung
kann einzelnen Geschäftsführern
alleinige Geschäftsführungsbefugnis,
Einzelvertretungsbefugnis und
Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB erteilen.
4. Der Komplementär und der Kommanditist
Markus Schottenhammel
sind einzelgeschäftsführungsbefugt

und zur Einzelvertretung der Gesellschaft
berechtigt. Der Komplementär
und seine Geschäftsführer sind von
den Beschränkungen des § 181 BGB
befreit.
5. Die Geschäftsführer sind verpflichtet,
die Geschäfte der Gesellschaft
mit der Sorgfalt eines ordentlichen
Kaufmanns zu führen und ihre Geschäftserfahrungen
und ihre Verbindungen
nach besten Kräften zur Verfügung
zu stellen. Der persönlich
haftende Gesellschafter ist berechtigt,
sich zur Erfüllung seiner Geschäftsführungsaufgaben
Dritter zu bedienen.
Die Geschäftsführer sind vom gesetzlichen
Wettbewerbsverbot befreit.
6. Die Gesellschaft und die SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH
& Co. Objekte Fürstenfeldbruck und
München Besitz KG (nachfolgend
auch kurz „Objektgesellschaft“ genannt)
haben mit einer Steuerberatungsgesellschaft
einen Mittelverwendungskontrollvertrag
abgeschlossen.
Im Rahmen des Mittelverwendungskontrollvertrages
hat sich die Gesellschaft
verpflichtet, dafür Sorge zu tragen,
dass sämtliche Einzahlungen der
unmittelbar oder mittelbar über einen
Treuhänder an der Gesellschaft beteiligten
Gesellschafter sowie der
Stillen Beteiligten auf das in der Beitrittserklärung
der Gesellschaft genannte
Einzahlungskonto, über das
nur eine gemeinsame Verfügungsberechtigung
mit dem Mittelverwendungskontrolleur
besteht (gemeinsame
Kontovollmacht), geleistet werden
und dass über dieses Konto
sämtliche Zahlungen, die nach dem
Investitionsplan der Gesellschaft von
ihr zu leisten sind, abgewickelt werden.
Hiervon ausgenommen sind lediglich
die Abwicklung des laufenden
Zahlungsverkehrs im unmittelbaren
Zusammenhang mit der Bewirtschaftung/Vermietung
zukünftiger
Immobilien der Gesellschaft und etwaige
Darlehenskonten. Die Kosten
der Mittelverwendungskontrolle tragen
die Gesellschaft und die Objektgesellschaft.
Die Mittelverwendungskontrolle
endet mit Abschluss der in
den Investitionsplänen der Gesellschaft
und der Objektgesellschaft
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER FONDSGESELLSCHAFT
enthaltenen Mittelverwendung, spätestens
jedoch am 31.12.2008.
7. Hinsichtlich des Eingehens weiterer
Investitionen haben die Geschäftsführer
folgende Grundsätze
zu beachten:
a) Die Investitionen in weitere Anlageobjekte
dürfen insgesamt 100
Millionen € inklusive nicht abzugsfähiger
Vorsteuer sowie einschließlich
etwaiger anfallender Grunderwerbsteuer,
Maklerkosten und Erwerbsnebenkosten,
wie z. B. Notar- und
Grundbuchkosten nicht übersteigen.
Sofern die Geschäftsführung eine
Überzeichnung des Gesellschaftskapitals
oder der Stillen Beteiligungen
gemäß § 5 Absatz 1 zulässt, erhöht
sich der zulässige Investitionsbetrag
entsprechend.
b) Bei der für die Anschaffung weiterer
Anlageobjekte vorgesehenen Finanzierung
ist zu beachten, dass sich
die SHB Innovative Fondskonzepte
AG in einem gesonderten Vertrag mit
der Gesellschaft verpflichtet hat, die
Finanzierungsbeschaffung unentgeltlich
zu erbringen. Hiervon ausgenommen
sind Finanzierungskosten,
die an das finanzierende Institut zu
leisten sind, wie z. B. Bankgebühren.
c) Es dürfen nur fertig gestellte Immobilien
an verkehrsgünstigen Standorten
im Einzugsbereich von Großstädten
der Bundesrepublik Deutschland
bzw. Beteiligungen an vermögensverwaltenden
Personengesellschaften,
die solche Immobilien in ihrem Bestand
halten, erworben werden.
d) Es sollen überwiegend langfristige
Mietverträge mit einer Mindestlaufzeit
von fünf Jahren mit bonitätsmäßig
guten Mietern hinsichtlich des
Anlageobjekts bestehen.
e) Der Kaufpreis gemäß Buchstabe a)
soll das 14,5-fache der tatsächlichen
oder kalkulierten Jahresnettomiete
nicht übersteigen.
f) Eine Investitionsentscheidung der
Geschäftsführung setzt zu ihrer Wirksamkeit
voraus, dass alle nach die-
sem Vertrag vorhandenen Geschäftsführer
sowie der Beirat/Anlageausschuss
zugestimmt haben.
8. Die Anlage der Liquiditätsreserve
soll mit einer Zielrendite von 7,9 %
p. a. vor Steuern erfolgen. Sofern die
Liquiditätslage der Gesellschaft dies
zulässt, ist auch eine mittelfristige
Anlageform unter Beachtung des
Gesellschaftszwecks gemäß § 2
zulässig.
9. Die Gesellschafterversammlung
ist jederzeit berechtigt, einem Geschäftsführer
die Geschäftsführungsbefugnis
zu entziehen und den Geschäftsführungsvertrag
zu kündigen,
hinsichtlich des persönlich haftenden
Gesellschafters jedoch bis zum
31.12.2022 nur aus wichtige Grund,
und ohne wichtigen Grund nur mit
einer Mehrheit von 75 %.
10. Soweit erforderlich, wird den Geschäftsführern
für die Vertretung der
Gesellschaft Prokura erteilt. Erlischt
die Geschäftsführungsbefugnis eines
Geschäftsführers, so gilt auch eine
ihm erteilte Prokura als widerrufen.
11. Bei Vertragsabschlüssen der Gesellschaft
mit Dritten ist ausdrücklich
darauf hinzuweisen, dass Kommanditisten
auch vor Eintragung einer Haftsumme
im Handelsregister der Höhe
nach nur beschränkt auf ihre Haftsumme
für Gesellschaftsverbindlichkeiten
haften.
§ 13 Vergütungen
1. Der persönlich haftende Gesellschafter
erhält für die Übernahme
der persönlichen Haftung im Zeitraum
bis 31.12.2008 eine Vergütung
in Höhe von 150.000 € inkl. eventueller
USt. in gesetzlicher Höhe als
vom Ergebnis der Gesellschaft unabhängigen
Vorabgewinn, fällig in zwei
gleichen Teilbeträgen zum 30.06.2007
und zum 30.06.2008.
2. Der persönlich haftende Gesellschafter
erhält für die Geschäftsführung
im Zeitraum bis 31.12.2008
eine einmalige Vergütung in Höhe
von 960.000 € zzgl. eventueller USt.
in gesetzlicher Höhe, zu zahlen in
verträge
111

112
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER FONDSGESELLSCHAFT
monatlich gleichen Teilbeträgen ab
dem 01.04.2007 bis 31.12.2008 als
vom Ergebnis der Gesellschaft unabhängigen
Vorabgewinn.
3. Für die laufende Geschäftsführung
und Verwaltung einschließlich aller
damit verbundenen Kosten sowie die
Übernahme der persönlichen Haftung
(aus Komplementärstellung) erhält der
persönlich haftende Gesellschafter ab
dem 01.01.2009 eine monatliche Vergütung
in Höhe von 16.666,67 € zzgl.
eventueller USt. in gesetzlicher Höhe.
Der Betrag erhöht sich alle vier Jahre
um 80 % der Änderung des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland.
4. Für die Übernahme der persönlichen
Haftung ab 2009 erhält der persönlich
haftende Gesellschafter eine
jährliche Vergütung von 5.000 € inkl.
eventueller USt. in gesetzlicher Höhe,
die in der Vergütung gemäß Absatz 3
enthalten ist.
5. Mit der laufenden Geschäftsführung
und Verwaltung verbundene
Kosten im Sinne des Absatzes 3
sind neben den in diesem Vertrag
ausdrücklich genannten, z.B. Rechts-
und Steuerberatung, alle Büro- und
Verwaltungskosten, sämtliche etwa
nicht abzugsfähige Vorsteuerbeträge
der Gesellschaft, nicht jedoch die
Kosten für eventuelle Abschlussund
Betriebsprüfungen.
6. Der Geschäftsführer Markus Schottenhammel
erhält ab 01.01.2009 für
die laufende Geschäftsführung eine
Vergütung von 5.950 € inkl. eventueller
USt. in gesetzlicher Höhe pro
Jahr, die am 30.06. eines Jahres zur
Zahlung fällig und in der Vergütung
des persönlich haftenden Gesellschafters
gemäß Absatz 3 enthalten ist.
7. Falls die Geschäftsführung während
eines Jahres endet, ist die Vergütung
nur zeitanteilig zu bezahlen
bzw. zurückzuzahlen. Sie steht in
diesem Fall mangels anderweitiger
Vereinbarung anteilig demjenigen
zu, der im jeweiligen Zeitraum die
Geschäftsführung der Gesellschaft
ausgeübt hat.
8. Der persönlich haftende Gesellschafter
erhält bei einem Verkauf der
Immobilien der Objektgesellschaft
und/oder zukünftig noch zu erwerbender
Immobilien von deren Verkaufspreis
bzw. bei Veräußerung von
Anteilen an der Objektgesellschaft
und/oder zukünftig noch zu erwerbenden
Anteilen an Immobilien haltenden
Gesellschaften (vgl. § 12 Absatz
7 Buchstabe c)) durch die Gesellschaft
entsprechend der Höhe der veräußerten
Anteile vom Wert der Immobilien
gemäß § 28 Absatz 2, 3 % zzgl.
eventueller USt. in gesetzlicher Höhe
als vom Ergebnis der Gesellschaft
unabhängiger Vorabgewinn.
§ 14 Gesellschafterbeschlüsse,
Ausübung des Stimmrechts
1. Beschlüsse der Gesellschafter können
in Gesellschafterversammlungen
oder in anderer Weise gefasst werden.
2. Die Gesellschafterversammlung
ist beschlussfähig, wenn sämtliche
Gesellschafter ordnungsgemäß geladen
und mindestens 50 % des auf
Kapitalkonto I gebuchten Kapitals
anwesend oder vertreten sind. Die
Gesellschafterversammlung ist bei
Beschlüssen gemäß § 17 und bei
Beiratswahlen auch bei einer geringeren
Präsenz beschlussfähig. Ein
eventueller Ladungsfehler gilt als
geheilt, wenn der betreffende Gesellschafter
in der Gesellschafterversammlung
anwesend oder ordnungsgemäß
vertreten ist.
3. Gesellschafterbeschlüsse bedürfen
der einfachen Mehrheit der abgegebenen
Stimmen, soweit nicht in diesem
Vertrag oder durch Gesetz etwas
anderes bestimmt ist. Stimmenthaltungen
gelten als nicht abgegebene
Stimmen. Bei Stimmengleichheit gilt
ein Antrag als abgelehnt.
4. Auf je volle 1.000 € des zum Zeitpunkt
der Absendung der Ladung auf
Kapitalkonto I gebuchten Kapitals
(einbezahltes Kapital) entfällt eine
Stimme.
5. Ein Bevollmächtigter, der mehrere
Gesellschafter vertritt, kann voneinander
abweichende Stimmen abge-
ben. Jedoch kann das Stimmrecht für
jeden einzelnen Gesellschafter stets
nur einheitlich ausgeübt werden.
6. Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses
kann nur innerhalb
einer Ausschlussfrist von einem
Monat nach Zugang des Protokolls
durch Klageerhebung gegen die Gesellschaft
geltend gemacht werden.
Nach Ablauf der Frist gilt ein eventueller
Mangel als geheilt.
7. Bei der Beschlussfassung nach
§ 17 und bei Beiratswahlen ist eine
Vertretung von Gesellschaftern durch
die Treuhandkommanditistin ausgeschlossen.
§ 15 Ordentliche Gesellschafterversammlung
1. Die ordentliche Gesellschafterversammlung
findet jährlich bis spätestens
31. Oktober statt.
2. Gesellschafterversammlungen sind
in räumlicher Nähe zum Sitz der Gesellschaft
oder zu einem der Fondsobjekte
abzuhalten.
3. Gesellschafterversammlungen werden
mit einer Frist von vier Wochen
durch die Geschäftsführung unter Bekanntgabe
der Tagesordnung schriftlich
einberufen. Die Einladung erfolgt
an die der Gesellschaft zuletzt bekannten
Anschrift eines jeden Gesellschafters
und gilt mit Absendung
durch die Gesellschaft als ordnungsgemäß
erfolgt. Bei der Berechnung
der vierwöchigen Ladungsfrist werden
der Tag der Absendung des
Einladungsschreibens und der Tag
der Versammlung mitgezählt.
Ladungen können auch in anderer
dokumentierbarer Weise erfolgen,
z.B. per Telefax oder E-Mail, falls
der Gesellschafter zustimmt.
4. Jeder Gesellschafter ist verpflichtet,
etwaige Änderungen von Post-,
Telefax-, E-Mail-Adresse oder anderen
Zustellmerkmalen der Gesellschaft
unverzüglich mitzuteilen. Eine
Ladung an die zuletzt bekannte Post-,
Telefax-, E-Mail- oder sonstige Adresse
gilt als ordnungsgemäß, falls der

Gesellschafter eine Änderung nicht
mitgeteilt hat.
Dies gilt auch für Gesellschafterwechsel,
wenn dies der Gesellschaft
nicht oder ohne Angabe einer zutreffenden
Adresse mitgeteilt wurde.
5. Den Vorsitz in der Gesellschafterversammlung
führt der persönlich
haftende Gesellschafter.
6. Jeder Gesellschafter kann sich in
der Gesellschafterversammlung durch
einen Dritten vertreten lassen, sofern
dieser eine schriftliche Vollmacht
vorlegt.
7. Die Stillen Gesellschafter sind zur
Teilnahme an der Gesellschafterversammlung
berechtigt, haben jedoch
mit Ausnahme von § 18 Absatz 2
weder ein Vorschlags- noch ein
Stimmrecht.
8. Die vorstehenden Absätze 1 bis 6
finden auf die Stillen Gesellschafter
entsprechende Anwendung.
§ 16 Außerordentliche Gesellschafterversammlung
1. Bei Vorliegen eines wichtigen
Grundes sind die Geschäftsführer jeweils
einzeln berechtigt, eine außerordentlicheGesellschafterversammlung
einzuberufen. Unabhängig davon
finden außerordentliche Gesellschafterversammlungen
auch statt,
wenn Gesellschafter, die zusammen
mindestens 10 % des einbezahlten
Gesellschaftskapitals auf sich vereinigen,
dies gegenüber der Gesellschaft
schriftlich beantragen.
2. Die Einberufungsfrist für außerordentlicheGesellschafterversammlungen
kann auf zehn Tage verkürzt
werden.
3. Sollte die Gesellschaft dem Antrag
auf Einberufung einer außerordentlichen
Gesellschafterversammlung
nicht innerhalb von sieben Tagen
nachkommen, ist der Antragsteller
berechtigt, die Versammlung unter
Beachtung der zehntägigen Ladungsfrist
selbst einzuberufen.
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER FONDSGESELLSCHAFT
§ 17 Außerordentliche Gesellschafterversammlung
nach Einwerbung
von 50 % des Gesellschaftskapitals
1. Nach Einwerbung von 50 % des
Gesellschaftskapitals wird eine außerordentlicheGesellschafterversammlung
nach § 16 einberufen.
2. Auf dieser Gesellschafterversammlung
soll über folgende Beschlussgegenstände
entschieden werden:
a) Wahl eines Beirats/Anlageausschusses
b) Einrichtung der Zeichnerverwaltung
durch die SHB Innovative
Fondskonzepte AG
c) Übernahme der Mietenverwaltung
für die Gesellschaft und die Objektgesellschaft
durch die SHB Innovative
Fondskonzepte AG
d) Beschaffung der Endfinanzierung
der Objektgesellschaft durch die SHB
Innovative Fondskonzepte AG
e) Prüfung der Mieten der Objektgesellschaft
durch die SHB Innovative
Fondskonzepte AG.
§ 18 Zuständigkeit der Gesellschafterversammlung
1. Die Gesellschafter beschließen
insbesondere über folgende Angelegenheiten:
a) Feststellung des Jahresabschlusses;
b) Gewinnverteilung und Entnahmen,
höhere Entnahmen als in der
Prognoserechnung vorgesehen; sie
bedürfen einer Mehrheit von 75 %
der vorhandenen Stimmen;
c) Wahl des Abschlussprüfers;
d) Entlastung der Geschäftsführung;
e) Änderungen dieses Gesellschaftsvertrages;
sie bedürfen einer Mehrheit
von 75 % der vorhandenen
Stimmen. Sollten innerhalb eines
Jahres ab Abschluss dieses Vertrages
Änderungen durch behördliche Anforderungen
oder Auflagen oder gerichtliche
Maßnahmen Dritter not-
wendig werden, die keinerlei wirtschaftliche
Auswirkung haben (z.B.
eine Änderung der Firmierung oder
des Geschäftszwecks für die Eintragung
im Handelsregister), so können
solche Vertragsänderungen durch einen
einstimmigen Beschluss der Geschäftsführer
und der Treuhandkommanditistin
vorgenommen werden;
f) Ausschluss von Gesellschaftern aus
wichtigem Grund;
g) Veräußerung wesentlicher Teile
des Gesellschaftsvermögens; sie bedürfen
einer Mehrheit von 75 %
der vorhandenen Stimmen;
h) Bestellung und Abberufung von
Geschäftsführern und des Beirats/
Anlageauschusses;
i) Auflösung der Gesellschaft; dies
bedarf einer Mehrheit von 75 % der
vorhandenen Stimmen;
j) Änderung des Gesellschaftsvertrages
der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG,
deren Auflösung oder die ganze oder
teilweise Veräußerung der Immobilien
durch die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG;
dies bedarf einer Mehrheit von 75 %
der vorhandenen Stimmen. Selbiges
gilt entsprechend für die noch zu
tätigenden Investitionen.
2. Bei Beschlüssen gemäß Ziffer
1e, g, i und j sind die Stillen Gesellschafter
wie Kommanditisten stimmberechtigt.
3. Der Beirat/Anlageausschuss besteht
aus bis zu drei geeigneten Personen
aus dem Kreis der Anleger.
Er fasst seine Beschlüsse grundsätzlich
mit einfacher Mehrheit. Die
Einzelheiten richten sich nach der
Beiratsordnung. Im Zweifel gelten
die Vorschriften des Gesellschaftsvertrages
entsprechend.
Von der Gesellschafterversammlung
kann ihm die Ausübung von Zustim-
verträge
113

114
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER FONDSGESELLSCHAFT
mungs- und Kontrollrechten übertragen
werden, wie z.B. Kontrolle der
Geschäftsführung, Beteiligung an der
Feststellung des Jahresabschlusses,
der Vorbereitung der Entlastung und
der Entscheidung über die Gewinnverteilung.
§ 19 Abstimmungen außerhalb von
Gesellschafterversammlungen
1. Gesellschafterbeschlüsse können
auch im Umlaufverfahren gefasst werden,
wobei die Abstimmung schriftlich
und/oder über neue Medien, z.B.
Internet, ermöglicht bzw. vorgesehen
werden kann. Im Falle einer Abstimmung
über neue Medien bedarf es
nicht der Einhaltung der Formen des
Signaturgesetzes, vielmehr steht die
Organisation des Zugangs und des
Abstimmvorgangs im Ermessen des
geschäftsführenden Gesellschafters.
2. Der Abstimmungsgegenstand ist
sämtlichen Gesellschaftern mit einer
begründeten Stellungnahme der Geschäftsführung
bekannt zu geben.
Die Stimmabgabe der Gesellschafter
muss innerhalb von 21 Tagen nach
Absendung der Abstimmungsaufforderung
bei der Gesellschaft eingehen.
Wird die Stimme eines Gesellschafters
nicht fristgerecht abgegeben,
so gilt dies als Enthaltung, im
Falle einer Beteiligung über die Treuhandkommanditistin
gilt § 7 Absatz 5.
3. Auf Antrag eines Gesellschafters
ist die Ordnungsmäßigkeit des Abstimmverfahrens
und der Auszählung
von einem Notar zu überprüfen. Falls
sich keine Beanstandungen ergeben,
die zu einem abweichenden Ergebnis
der Abstimmung führen, fallen die
Kosten dem beantragenden Gesellschafter
zur Last.
4. Beschlüsse sind wirksam, falls
50 % der vorhandenen Stimmen
abgegeben wurden, bei Beschlüssen
nach § 17 und bei Wahlen des
Beirats/Anlageauschusses auch bei
einer geringeren Wahlbeteiligung.
§ 20 Niederschriften der Gesellschafterbeschlüsse
1. Über Gesellschafterbeschlüsse
ist eine Niederschrift anzufertigen,
die von der persönlich haftenden
Gesellschafterin zu unterzeichnen
und sämtlichen Gesellschaftern
sowie den Stillen Gesellschaftern
schriftlich oder in anderer geeigneter
Form zu übersenden ist.
2. Die Niederschrift gilt als zutreffende
Wiedergabe der gefassten
Beschlüsse, wenn keiner der Gesellschafter
dieser innerhalb eines Monats
seit Zugang der Niederschrift
widerspricht.
§ 21 Information der Gesellschafter
1. Die Gesellschaft informiert die
Gesellschafter jährlich anlässlich der
Einladung zur ordentlichen Gesellschafterversammlung
schriftlich oder
in anderer geeigneter Form (z.B.
Internet-Homepage) über die Geschäftsentwicklung
und die Lage der
Gesellschaft. Die Geschäftsführer erstatten
in der Gesellschafterversammlung
einen mündlichen Bericht.
2. Die Gesellschaft informiert die Gesellschafter
zusätzlich über besondere
Vorgänge der Gesellschaft und der
Objektgesellschaft. Selbiges gilt entsprechend
für die noch zu tätigenden
Investitionen.
3. Die Gesellschafter und die Treuhandkommanditistin
haben über
§ 166 HGB hinaus das Recht, die
Handelsbücher und Papiere der Gesellschaft
durch einen Angehörigen
der rechts- oder steuerberatenden
oder wirtschaftsprüfenden Berufe in
den Geschäftsräumen der Gesellschaft
einsehen zu lassen. Die Gesellschaft
ist berechtigt, Einsichtsverlangen
mehrerer Gesellschafter zu
poolen, d. h. z. B. nur an einem bestimmten
Tag pro Quartal zuzulassen.
4. Die Anleger haben keinen Anspruch
auf Herausgabe der Namen
und Adressen anderer Anleger und
Stiller Gesellschafter, soweit diese
nicht ausdrücklich zugestimmt haben.
§ 22 Jahresabschluss, Sonderwerbungskosten
1. In den ersten neun Monaten des
Geschäftsjahres haben die Geschäfts-
führer für das vorangegangene Geschäftsjahr
unter Beachtung der
Grundsätze ordnungsgemäßer
Buchführung und Bilanzierung den
Jahresabschluss der Gesellschaft aufzustellen.
2. Die Gesellschafterversammlung
beschließt, ob der Jahresabschluss
von einem Wirtschaftsprüfer zu prüfen
ist und wer die Prüfung ggf.
durchführt. Für das erste (Rumpf-)
Geschäftsjahr kann der Abschlussprüfer
von den Geschäftsführern
bestimmt werden.
3. Der Jahresabschluss nebst Geschäftsbericht
ist allen Gesellschaftern
mit der Einladung zur nächsten
ordentlichen Gesellschafterversammlung
schriftlich oder in anderer geeigneter
Form zuzusenden. Alle Gesellschafter
sind berechtigt, einen etwaigen
Prüfungsbericht einzusehen.
4. Sonderwerbungskosten von Anlegern
müssen bis spätestens 28.02.
des Folgejahres bei der Gesellschaft
unter Vorlage der erforderlichen Belege
angemeldet werden.
§ 23 Ergebnisbeteiligung, Vermögensbeteiligung
und Entnahmen
1. Die Beteiligung der Gesellschafter
am Ergebnis der Gesellschaft (nach
Berücksichtigung der Vergütungen
für Geschäftsführer und den persönlich
haftenden Gesellschafter) bestimmt
sich grundsätzlich nach dem
Verhältnis ihrer per 31.12. gezeichneten
Kapitaleinlage.
Die Ergebnisse der Geschäftsjahre
2007 und 2008 werden davon abweichend
so verteilt, dass alle in diesen
beiden Geschäftsjahren beitretenden
Gesellschafter unabhängig vom
konkreten Zeitpunkt ihres Beitritts
entsprechend dem Verhältnis ihrer
per 31.12.2008 gezeichneten Kapitalanteile
gleich behandelt werden.
Den jeweils später beitretenden Gesellschaftern
werden – soweit nicht
gesetzliche Vorschriften oder Anweisungen
der Finanzverwaltung entgegenstehen
– von den nach ihrem Beitritt
anfallenden Gewinnen bzw. Ver-

lusten der Gesellschaft solange Vorabanteile
zugewiesen, bis sämtlichen
Gesellschaftern – entsprechend ihren
per 31.12.2008 gezeichneten Kapitalanteilen
– Gewinne oder Verluste aus
dem Zeitraum vom Beginn der Gesellschaft
bis zum 31.12.2008 in gleicher
anteiliger Höhe zugerechnet sind.
2. Am Vermögen der Gesellschaft
sind die Anleger entsprechend dem
Stand ihres Kapitalkonto I (eingezahltes
Kapital) per 31.12. eines jeden
Jahres beteiligt.
3. Nach der Prognoserechnung der
Gesellschaft erhalten Vollzahler (§ 5
Absatz 3a) zunächst eine Abschlagsausschüttung
von 6 % p. a. der gezeichneten
Kapitaleinlage, fällig zum
15.06. und zum 15.12. des laufenden
Jahres. Die Ausschüttung erfolgt
anteilig, beginnend mit dem auf den
Eingang der Beitrittserklärung und
der vertragsgemäßen Einzahlung
folgenden Monat.
4. Nach der Prognoserechnung der
Gesellschaft erhalten Halbzahler
(§ 5 Absatz 3b) zunächst eine Abschlagsausschüttung
von 6 % p. a.
der einbezahlten Ersteinlage von
50 %, fällig zum 15.06. und zum
15.12. des laufenden Jahres. Die
Ausschüttung erfolgt anteilig, beginnend
mit dem auf den Eingang der
Beitrittserklärung und der vertragsgemäßen
Einzahlung folgenden Monat.
Hinsichtlich der zweiten Hälfte der
Einzahlungen gelten für sie die gleichen
Regeln gemäß nachfolgendem
Absatz 5.
5. Nach der Prognoserechnung der
Gesellschaft erhalten Anzahler (§ 5
Absatz 3c) und Ratenzahler (§ 5 Absatz
3d) zunächst eine Abschlagsausschüttung
von 5,75 % p. a., bezogen
auf den Stand ihres Kapitalkontos I
am 31.12. des Vorjahres, fällig zum
30.12. eines Jahres. Ab dem auf das
Erreichen der vollen Zeichnungssumme
auf Kapitalkonto I folgenden Monat
erhalten Anleger nach Kapital 2
bis 4 ihre Barausschüttung jeweils
hälftig zum 15.06. und 15.12. eines
Jahres.
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER FONDSGESELLSCHAFT
6. Die Stillen Gesellschafter mit Wandlungsrecht
sind nur am Gewinn beteiligt
und erhalten einen Mindestgewinn
in Höhe von 6 % p. a. bei „Kapital
5/6 %“ und 7,5 % p. a. bei „Kapital
5/7,5 %“ nach einem gesonderten
Vertrag.
7. Abschlagsausschüttungen werden
auf Kapitalkonto III gebucht und ggf.
auf Kapitalkonto I umgebucht.
8. Werden abweichend von der Prognoserechnung
der Gesellschaft in
einem Geschäftsjahr weniger als 5 %
ausgeschüttet, so erhalten alle Anleger
die gleiche prozentuale Beteiligung.
Werden mindestens 5 % ausgeschüttet,
so erhalten Vollzahler und
Halbzahler auf die Ersteinlage 0,25 %
mehr, bezogen auf das eingezahlte
Kapital (Kapitalkonto I).
9. Entnahmen können auch dann erfolgen,
wenn der Kapitalanteil durch
Verluste gemindert ist.
§ 24 Verfügungen über Gesellschaftsanteile
1. Jeder Gesellschafter kann seinen
Gesellschaftsanteil mit allen Rechten
und Pflichten übertragen oder anderweitig
darüber verfügen, bis zu einer
Einzahlung von 30 % (bei Voll- und
Halbzahlern) bzw. zur Einzahlung
der 60. Rate (bei Anzahlern und Ratenzahlern),
jedoch nur mit schriftlicher
Zustimmung der Gesellschaft.
Eine Übertragung von Geschäftsanteilen
durch Anleger kann jeweils
nur mit Wirkung zum 31.12. eines
Kalenderjahres erfolgen.
2. Eine Teilung von Geschäftsanteilen
ist nur mit schriftlicher Zustimmung
der Gesellschaft zulässig, die erteilt
werden soll, sofern der/die neuen
und der verbleibende Geschäftsanteil
auf Kapitalkonto I einen Anteil von
jeweils 7.000 € nicht unterschreitet
und etwa höhere Beteiligungsbeträge
durch 1.000 € teilbar sind.
3. Alle Gesellschafterkonten gemäß
§ 9 dieses Vertrages werden bei einem
Übergang der Gesellschafterstellung
auf einen Dritten, gleichgül-
tig ob im Wege der Gesamtrechts-
oder Sonderrechtsnachfolge, unverändert
und einheitlich fortgeführt.
Der Übergang einzelner Rechte und
Pflichten hinsichtlich einzelner Gesellschafterkonten
ist nicht möglich.
4. Jede Verfügung ist der Gesellschaft
schriftlich oder in anderer dokumentierbarer
Weise anzuzeigen.
§ 25 Kündigung/Teilkündigung
der Gesellschaft
1. Jeder Gesellschafter kann seine
Beteiligung an der Gesellschaft mit
einer Frist von sechs Monaten zum
Jahresende kündigen, frühestens jedoch
zum 31.12.2022.
2. Die Treuhandkommanditistin ist
nur mit Einwilligung oder auf Weisung
sämtlicher Treugeber zur Kündigung
des Gesellschaftsvertrages
berechtigt.
3. Die Kündigungserklärung ist
schriftlich an die Gesellschaft zu
richten. Maßgeblich für die Einhaltung
der Kündigungsfrist ist der Eingang
des Kündigungsschreibens bei
der Gesellschaft.
4. Vollzahler und Halbzahler (Kapital
1 und Kapital 2 im Sinne von § 5 Absatz
3 a) und b)) erhalten die Option,
bis 31.12.2019 durch eingeschriebenen
Brief 50 % ihrer sofort einzuzahlenden
Zeichnungssumme (ohne Abwicklungsgebühr)
zum 31.12.2020
zurückzufordern. Der Auszahlungsbetrag
bestimmt sich nach dem tatsächlichen
wirtschaftlichen Wert zum
31.12.2020 und ermittelt sich gemäß
§ 28 (Auseinandersetzungsguthaben).
Falls die Liquiditätslage der Fondsgesellschaft
eine Auszahlung nicht erlauben
sollte, erfolgt diese gemäß
§ 28 Absatz 4 mit 7 % Zinsen p. a.
Die Kapitalkonten werden entsprechend
angepasst und der Anleger ist
nur noch mit der Restbeteiligungssumme
an der Gesellschaft beteiligt.
Die Kapitaleinlage der Treuhandkommanditistin
wird entsprechend
herabgesetzt.
verträge
115

116
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER FONDSGESELLSCHAFT
§ 26 Ausscheiden aus der
Gesellschaft
1. Ein Gesellschafter scheidet aus
der Gesellschaft aus, wenn
a) er das Gesellschaftsverhältnis
wirksam gekündigt hat;
b) ihm gegenüber der Rücktritt
erklärt worden ist;
c) er durch Gesellschafterbeschluss
aus wichtigem Grund aus der Gesellschaft
ausgeschlossen worden ist;
d) über sein Vermögen oder seinen
Nachlass das Insolvenzverfahren eröffnet,
die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens
mangels Masse abgelehnt
oder sein Kapitalanteil von einem
Gläubiger gepfändet worden ist,
die Vollstreckungsmaßnahme nicht
innerhalb von sechs Monaten aufgehoben
wird, und ihn die Gesellschaft
nach Vorankündigung von mindestens
vier Wochen aus der Gesellschaft
ausschließt.
2. Der Gesellschafter scheidet jeweils
zum nachfolgenden 31.12. aus. Bis
dahin ruhen seine Rechte und Pflichten,
soweit gesetzlich zulässig.
3. Durch das Ausscheiden eines Gesellschafters
wird die Gesellschaft
nicht aufgelöst, sondern unter den
verbleibenden Gesellschaftern fortgeführt.
4. Scheidet ein persönlich haftender
Gesellschafter aus der Gesellschaft
aus, so hat die Gesellschafterversammlung
eine geeignete natürliche
oder juristische Person als neuen persönlich
haftenden Gesellschafter aufzunehmen.
§ 27 Ableben eines Gesellschafters
1. Die Gesellschaft wird durch das
Ableben eines Gesellschafters nicht
aufgelöst, sondern mit dessen Erben
fortgesetzt.
2. Die Erben haben sich in geeigneter
Weise zu legitimieren. Es liegt im
pflichtgemäßen Ermessen der Gesellschaft,
ob sie hierfür einen Erbschein
verlangt.
3. Mehrere Erben sind verpflichtet,
zur Ausübung ihrer Gesellschafterrechte
einen gemeinsamen, schriftlich
bevollmächtigten Vertreter zu
bestimmen. Solange ein gemeinsamer
Vertreter nicht bestellt oder die
Erbenlegitimation nicht ausreichend
dargelegt ist, ruhen die Stimm- und
Entnahmerechte aus der Gesellschaftsbeteiligung,
soweit nicht die
Änderung oder Ergänzung dieses
Gesellschaftsvertrages Gegenstand
der Beschlussfassung durch die Gesellschafterversammlung
ist.
§ 28 Auseinandersetzungsguthaben
1. Beim Ausscheiden eines Gesellschafters
i. S. von § 26 aus der Gesellschaft
hat dieser Anspruch auf
Auszahlung seines Auseinandersetzungsguthabens,
sofern dieser Vertrag
keine abweichenden Vereinbarungen
enthält.
Der Anteil des Gesellschafters bestimmt
sich nach dem Verhältnis des
vom Gesellschafter gezeichneten Kapitals
zum gesamt gezeichneten Kapital.
Erfolgte Ausschüttungen werden
nicht berücksichtigt.
2. Die Ermittlung des Auseinandersetzungsguthabens
erfolgt nach betriebswirtschaftlichen
Grundsätzen
auf Basis der Jahresabschlüsse der
Gesellschaft und der Objektgesellschaft
sowie ggf. weiterer Gesellschaften,
an denen die Gesellschaft
eine Beteiligung übernommen hat.
Maßgeblich sind die Jahresabschlüsse
des laufenden Geschäftsjahres, bei
unterjährigem Ausscheiden der Jahresabschluss
des vorangegangenen
Geschäftsjahres. Abweichend von
den Buchwerten sind folgende Bewertungen
vereinbart:
a) Wertpapierfonds und vergleichbare
Anlageformen sind mit ihrem
veröffentlichten Rückgabewert zum
31.12. zu bewerten.
b) Immobilien sind mit dem Verkehrswert
zu bewerten, der wie folgt
zu errechnen ist:
jeweilige Jahresnettomiete im Jahr
des Ausscheidens gemäß Gewinn-
und Verlustrechnung (nach Berücksichtigung
etwaiger Pauschal- und
Einzelwertberichtigungen)
x jeweiligem Einkaufsfaktor der Objekte
laut notariellem Kaufvertrag
abzgl. 3 % Veräußerungskosten
entsprechend § 13 Absatz 8.
Weist die Gesellschaft oder der ausscheidende
Gesellschafter nach, dass
der tatsächliche Verkehrswert der Beteiligung(en)
nach oben oder unten
um mehr als 10 % von dem nach
vorstehender Formel errechneten
Verkehrswert abweicht, so ist dieser
Wert anzusetzen.
Der Nachweis für die Abweichung
ist durch das Gutachten eines von
der für das Objekt zuständigen Industrie-
und Handelskammer benannten
vereidigten Sachverständigen zu erbringen.
Die Gutachterkosten trägt derjenige,
der das Gutachten in Auftrag gibt. Beträgt
die Abweichung mehr als 10 %,
so trägt die Kosten die Gesellschaft.
c) Ein ideeller Geschäftswert bleibt
in jedem Fall außer Ansatz.
3. Wird über die Höhe des Auseinandersetzungsguthabens
keine Einigung
erzielt, so wird dieses vom
Abschlussprüfer im Sinne eines
Schiedsgutachtens verbindlich für
alle Beteiligten festgestellt. Ist ein Abschlussprüfer
nicht bestellt, so wird
der Schiedsgutachter auf Antrag eines
der Beteiligten von der Industrieund
Handelskammer München ernannt.
Die Kosten des Schiedsgutachtens
trägt der ausscheidende Gesellschafter,
falls das Schiedsgutachten
nicht zu einem um mindestens
10 % höheren Abfindungsbetrag führt
als nach Absatz 2 errechnet.
4. Das Auseinandersetzungsguthaben
– ggf. abzüglich nicht eingezahlter
Kapitalanteile – ist vier Wochen
nach Ausscheiden aus der Gesellschaft
fällig und zahlbar. Falls die Gesellschaft
nicht über die erforderliche
Liquidität verfügt, kann das Auseinan-

dersetzungsguthaben in drei gleichen
Raten jährlich im nachhinein ausgezahlt
werden. In diesem Fall verzinst
sich das Guthaben mit 5 % p. a.
Ist eine verbindliche Feststellung
des Auseinandersetzungsguthabens
bei Fälligkeit einer Rate noch nicht
erfolgt, so ist diese vorläufig auf der
Grundlage des letzten festgestellten
Jahresabschlusses zu bezahlen.
5. Ausscheidende Gesellschafter können
für die Auszahlung ihres Auseinandersetzungsguthabens
von der Gesellschaft
keine Sicherheit verlangen.
§ 29 Auflösung der Gesellschaft
1. Die Gesellschaft kann durch einen
Beschluss der Gesellschafterversammlung
mit einer Mehrheit von
75 % aller Stimmen zum Ende eines
Geschäftsjahres aufgelöst werden.
2. Bestellt die Gesellschafterversammlung
keinen anderen Liquidator,
so ist sie vom persönlich haftenden
Gesellschafter und der Treuhandkommanditistin
abzuwickeln.
3. Die Abwickler haben Anspruch
auf Ersatz angemessener Auslagen
und auf eine angemessene Vergütung.
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER FONDSGESELLSCHAFT
4. Der Erlös aus der Verwertung des
Gesellschaftsvermögens wird dazu
verwendet, zunächst die Verbindlichkeiten
der Gesellschaft gegenüber
Drittgläubigern und danach solche
gegenüber Gesellschaftern auszugleichen.
Ein verbleibender Verwertungserlös
wird an die Gesellschafter in diesem
Fall im Verhältnis ihrer einbezahlten
Kapitaleinlage (Kapitalkonto I) ausgezahlt.
Erfolgte Ausschüttungen werden
nicht berücksichtigt.
§ 30 Schlussbestimmungen
1. Nebenabreden zu diesem Vertrag
sowie Änderungen und Ergänzungen
dieses Vertrages bedürfen der Schriftform.
Bei Gesellschafterbeschlüssen
ist für die Schriftform deren schriftliche
Protokollierung ausreichend.
2. Sollten einzelne Bestimmungen
dieses Vertrages ganz oder teilweise
unwirksam oder undurchführbar sein
oder werden, wird dadurch die Wirksamkeit
der übrigen Bestimmungen
nicht berührt. An die Stelle unwirksamer
bzw. undurchführbarer Bestimmungen
treten solche Regelungen,
die in gesetzlich zulässiger Weise
dem wirtschaftlichen Zweck der un-
wirksamen oder undurchführbaren
Bestimmungen am nächsten kommen.
Entsprechendes gilt, wenn sich
bei der Durchführung des Vertrages
eine ergänzungsbedürftige Lücke
ergeben sollte.
Oberhaching, den 12.03.2007
SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH
(Komplementär)
gez. Horst Baron
Markus Schottenhammel
(Gründungskommanditist)
verträge
117

118
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER OBJEKTGESELLSCHAFT
§ 1 Firma, Sitz
1. Die Gesellschaft führt die Firma:
” SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München
Besitz KG ”.
2. Der Sitz der Gesellschaft ist
Oberhaching.
§ 2 Gegenstand des Unternehmens
1. Gegenstand der Gesellschaft ist
die langfristige Vermietung, Verpachtung
und Verwaltung des in Fürstenfeldbruck,
Industriestraße 10/10a,
Livry-Gargan-Straße 10 und Am
Fuchsbogen sowie des in München
Ingolstädter Straße 40 und Schwanthalerstraße
10 gelegenen Grundbesitzes.
2. Die Gesellschaft darf alle Geschäfte
und Handlungen vornehmen,
die dem Gesellschaftszweck unmittelbar
oder mittelbar zu dienen geeignet
sind.
3. Die Gesellschaft ist nicht berechtigt,
in irgendeiner Weise gewerblich
tätig zu werden.
§ 3 Dauer, Geschäftsjahr
1. Die Dauer der Gesellschaft ist
zeitlich nicht beschränkt.
2. Das Geschäftsjahr ist das
Kalenderjahr.
§ 4 Gesellschafter und Einlagen
1. Persönlich haftender Gesellschafter
(Komplementär) ist die SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH mit
Sitz in Oberhaching. Er erbringt keine
Kapitaleinlage und hat keinen Kapitalanteil.
2. Kommanditisten sind die SHB Innovative
Fondskonzepte AG mit Sitz in
Oberhaching (nachfolgend auch kurz
als „SHB AG“ bezeichnet) mit einer
Kommanditeinlage in Höhe von
6.000.000 €, Herr Markus Schottenhammel
mit einer Kommanditeinlage
in Höhe von 1.000 € sowie die SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH &
Co. Objekte Fürstenfeldbruck und
München Fonds KG (nachfolgend
auch kurz als „Fondsgesellschaft“ bezeichnet)
mit einer Kommanditeinlage
in Höhe von 94.000.000 €. Die SHB
AG hat zusätzlich eine Abwicklungsgein
Höhe von 5 % der übernommenen
Kommanditeinlage, somit 300.000 €
zu bezahlen.
3. Die SHB AG erbringt die übernommene
Kommanditeinlage sowie
die Abwicklungsgebühr in monatlichen
Ratenzahlungen zu jeweils
0,45 % der Kommanditeinlage, erstmals
ab dem 01.01.2007. Aus den
ersten Raten wird die Abwicklungsgebühr
erbracht. Daneben erhält die
SHB AG Abschlagsausschüttungen
gem. § 12 Abs. (3). Die Ausschüttungen
werden wie Einzahlungen behandelt
und mit der Einlagenverpflichtung
verrechnet, sodass sich
die Dauer der Ratenzahlungen entsprechend
verringert. Zuzahlungen
sind durch die SHB AG jederzeit
möglich.
4. Die Kommanditistin SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München
Fonds KG wird ihre übernommene
Kommanditeinlage in Höhe eines
Teilbetrages von 19.000.000 € bis
zum 31.12.2008 einzahlen. Im Übrigen
wird die Kommanditeinlage
der Fondsgesellschaft bis zum
31.12.2038 zinslos gestundet.
5. Die übernommenen Kommanditeinlagen
stellen jeweils den festen
Kapitalanteil der Kommanditisten dar.
Bei der SHB AG und dem Kommanditisten
Markus Schottenhammel entspricht
die übernommene Kommanditeinlage
der in das Handelsregister
einzutragenden Haftsumme; die
Haftsumme der Fondsgesellschaft
entspricht 10 % der übernommenen
Kommanditeinlage, somit 9.400.000 €.
§ 5 Geschäftsführung
1. Die Geschäftsführung der Gesellschaft
obliegt dem Komplementär.
2. Neben dem Komplementär sind
auch die Kommanditisten Markus
Schottenhammel und SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co. Ob-
jekte Fürstenfeldbruck und München
Fonds KG zur Geschäftsführung befugt,
jedoch nicht verpflichtet (geschäftsführende
Kommanditisten).
3. Die Geschäftsführer sind jeweils
zusammen mit einem andren Geschäftsführer
oder einem Prokuristen
zur Geschäftsführung befugt. Die Gesellschafterversammlung
kann einzelnen
Geschäftsführern alleinige
Geschäftsführungsbefugnis erteilen.
4. Der persönliche haftende Gesellschafter
und die Kommanditisten
Markus Schottenhammel und SHB
Innovative Fondskonzepte GmbH
& Co. Objekte Fürstenfeldbruck und
München Fonds KG sind einzelgeschäftsführungsbefugt.
5. Der Komplementär und die geschäftsführungsbefugtenKommanditisten
sind vorbehaltlich der nachstehenden
Bestimmungen in Abs. (6)
zu allen Rechtshandlungen und Maßnahmen
befugt, die für die Erreichung
des Gesellschaftszwecks erforderlich
oder zweckmäßig sind.
Das gilt vor allem für den Abschluss
und die Durchführung der für das Investitionsvorhaben
der Gesellschaft
und dessen Finanzierung im Rahmen
des Finanzierungsplanes erforderlichen
Verträge, Rechtshandlungen und
Maßnahmen. Hierbei haben sie die
Geschäfte der Gesellschaft mit der
Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns
zu führen und ihre Geschäftserfahrungen
und Verbindungen nach besten
Kräften zur Verfügung zu stellen.
Der Komplementär ist berechtigt,
sich zur Erfüllung seiner Geschäftsführungsaufgaben
Dritter zu bedienen.
6. Folgende Rechtsgeschäfte und
Maßnahmen bedürfen der vorherigen
Zustimmung der Gesellschafterversammlung:
� Vollständige oder teilweise Veräußerung
oder Belastung des Grundbesitzes
der Gesellschaft
� Aufnahme von Darlehen und Übernahme
von Bürgschaften, Haftungen
und Garantien der Gesellschaft für

Dritte mit Ausnahme der Fondsgesellschaft.
7. Die Gesellschaft und die Fondsgesellschaft
haben mit einer Steuerberatungsgesellschaft
einen Mittelverwendungskontrollvertragabgeschlossen.
Im Rahmen des Mittelverwendungskontrollvertrages
hat sich die
Gesellschaft verpflichtet, sämtliche
Zahlungen, die nach dem Investitionsplan
der Gesellschaft von ihr zu
leisten sind, über ein eigens dafür
eingerichtetes Mittelverwendungskontrollkonto,
über das nur eine gemeinsame
Verfügungsberechtigung
mit dem Mittelverwendungskontrolleur
besteht (gemeinsame Kontovollmacht),
abzuwickeln. Hiervon ausgenommen
sind lediglich die Abwicklung
des laufenden Zahlungsverkehrs
im unmittelbaren Zusammenhang
mit der Bewirtschaftung/Vermietung
der Immobilien der Gesellschaft und
etwaige Darlehenskonten. Die Kosten
der Mittelverwendungskontrolle tragen
die Fondsgesellschaft und die
Gesellschaft. Die Mittelverwendungskontrolle
endet mit Abschluss der in
den Investitionsplänen der Fondsgesellschaft
und der Gesellschaft enthaltenen
Mittelverwendung, spätestens
jedoch am 31.12.2008
8. Die Geschäftsführer sind vom
gesetzlichen Wettbewerbsverbot
befreit.
§ 6 Vertretung der Gesellschaft
1. Die Geschäftsführer sind jeweils
nur zusammen mit einem anderen
Geschäftsführer oder einem Prokuristen
zur Vertretung der Gesellschaft
gegenüber Dritten befugt. Die Gesellschafterversammlung
kann einem
Geschäftsführer Einzelvertretungsbefugnis
erteilen und ihn von
den Beschränkungen des § 181 BGB
befreien.
2. Der persönlich haftende Gesellschafter
ist zur Einzelvertretung der
Gesellschaft, unter Befreiung von
den Beschränkungen des § 181 BGB,
berechtigt. Dem Kommanditisten
Markus Schottenhammel wird Einzelprokura
erteilt. Erlischt die Geschäftsführungsbefugnis
eines Ge-
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER OBJEKTGESELLSCHAFT
schäftsführers, so gilt auch eine ihm
erteilte Prokura als widerrufen.
3. Die Kommanditistin SHB Innovative
Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte
Fürstenfeldbruck und München
Fonds KG ist ebenfalls berechtigt, die
Gesellschaft im gerichtlichen und
außergerichtlichen Verkehr einzeln
zu vertreten.
4. Bei Vertragsabschlüssen der Gesellschaft
mit Dritten ist ausdrücklich
darauf hinzuweisen, dass die Fondsgesellschaft
vor Eintragung einer
Haftsumme im Handelsregister der
Höhe nach nur beschränkt auf ihre
Haftsumme i. S. von § 4 Abs.(5) für
Gesellschaftsverbindlichkeiten haftet.
§ 7 Geschäftsführungsvergütung,
Verwaltungskosten
1. Die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Fonds KG erhält
für die Geschäftsführung im
Zeitraum bis 31.12.2008 einschließlich
aller damit verbundenen Kosten
eine einmalige Vergütung in Höhe
von 240.000,00 € zzgl. eventueller
USt. in gesetzlicher Höhe, zu zahlen
in monatlich gleichen Teilbeträgen
ab dem 01.04.2007 bis 31.12.2008
als vom Ergebnis der Gesellschaft
unabhängigen Vorabgewinn.
2. Die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Fonds KG erhält
für die Geschäftsführung ab
dem 01.01.2009 eine monatliche
Vergütung in Höhe von 8.000 €
inkl. eventueller USt. in gesetzlicher
Höhe als vom Ergebnis der Gesellschaft
unabhängigen Vorabgewinn,
die in der Vergütung gemäß Abs. (3)
enthalten ist.
3. Für die laufende Geschäftsführung
und Verwaltung einschließlich aller
damit verbundenen Kosten sowie
die Übernahme der persönlichen
Haftung (aus der Komplementärstellung)
erhält der persönlich haftende
Gesellschafter ab dem 01.01.2009
eine monatliche Vergütung in Höhe
von 16.666,67 € zzgl. eventueller
USt. in gesetzlicher Höhe. Der Be-
trag erhöht sich alle vier Jahre um
80 % der Änderung des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland.
4. Mit der Geschäftsführung und Verwaltung
verbundene Kosten im Sinne
des Abs. (3) sind neben den in diesem
Vertrag ausdrücklich genannten
z. B. Rechts- und Steuerberatung,
alle Büro- und Verwaltungskosten,
sämtliche etwa nicht abzugsfähige
Vorsteuerbeträge der Gesellschaft,
nicht jedoch die Kosten für eventuelle
Abschluss- und Betriebsprüfungen.
5. Der Kommanditist Markus Schottenhammel
erhält für seine Tätigkeit
keine gesonderte Vergütung.
6. Falls die Geschäftsführung während
des Jahres endet, ist die Vergütung
zeitanteilig zu bezahlen bzw.
zurückzuzahlen. Sie steht in diesem
Fall mangels anderweitiger Vereinbarung
anteilig demjenigen zu, der
im jeweiligen Zeitraum die Geschäftsführung
der Gesellschaft
ausgeübt hat.
§ 8 Haftungsvergütung
1. Der persönlich haftende Gesellschafter
erhält für die Übernahme
der persönlichen Haftung im Zeitraum
bis 31.12.2008 eine Vergütung
in Höhe von 600.000 € inkl.
eventueller USt. in gesetzlicher Höhe
als vom Ergebnis der Gesellschaft
unabhängigen Vorabgewinn, fällig
in zwei gleichen Teilbeträgen zum
30.06.2007 und zum 30.06.2008.
2. Für die Übernahme der persönlichen
Haftung ab 2009 erhält der persönlich
haftende Gesellschafter eine
jährliche Vergütung von 5.000 € inkl.
eventueller USt. in gesetzlicher Höhe,
die in der Vergütung gemäß § 7 Abs.
(3) enthalten ist.
§ 9 Gesellschafterkonten
Für jeden Gesellschafter werden drei
Gesellschafterkonten geführt, deren
Salden unverzinslich sind.
1. Auf dem Kapitalkonto I wird der
feste Kapitalanteil des Gesellschafters
gebucht.
verträge
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GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER OBJEKTGESELLSCHAFT
2. Auf dem Kapitalkonto II werden
Ausschüttungen, sonstige Entnahmen,
Einlagen und Gewinne gebucht, sofern
diese nicht auf dem Kapitalkonto
III zu buchen sind.
3. Auf dem Kapitalkonto III werden
Verluste gebucht. Gewinne sind diesem
Konto so lange gutzuschreiben,
bis dieses ausgeglichen ist.
Von Gesellschaftern aufzubringende
Abwicklungsgebühren werden auf
einem zusätzlichen Kapitalkonto IV
verbucht.
§ 10 Gesellschafterbeschlüsse,
Gesellschafterversammlung
1. Die Gesellschafter fassen ihre Beschlüsse
in der Gesellschafterversammlung
oder schriftlich im Umlaufverfahren
(Abs. (9)).
2. Die ordentliche Gesellschafterversammlung
findet jährlich bis spätestens
31. Oktober statt.
3. Eine außerordentliche Gesellschaftterversammlung
ist vom persönlich
haftenden Gesellschafter oder einem
anderen Geschäftsführer einzuberufen,
wenn ein wichtiger Grund
vorliegt.
4. Gesellschafterversammlungen sind
in räumlicher Nähe zum Sitz der Gesellschaft
oder zu einem der Fondsobjekte
abzuhalten.
5. Gesellschafterversammlungen werden
mit einer Frist von vier Wochen
durch die Geschäftsführung unter Bekanntgabe
der Tagesordnung schriftlich
einberufen. Die Einladung erfolgt
an die der Gesellschaft zuletzt
bekannte Anschrift eines jeden Gesellschafters
und gilt mit Absendung
durch die Gesellschaft als ordnungsgemäß
erfolgt. Bei der Berechnung
der vierwöchigen Ladungsfrist werden
der Tag der Absendung des Einladungsschreibens
und der Tag der
Versammlung mitgezählt. Ladungen
können auch in anderer dokumentierbarer
Weise erfolgen, z. B. per
Telefax oder E-Mail, falls der Gesellschafter
zustimmt.
6. Die Einberufungsfrist kann für
außerordentliche Gesellschafterversammlungen
auf 10 Tage verkürzt
werden.
7. Die Gesellschafterversammlung
ist beschlussfähig, wenn sämtliche
Gesellschafter ordnungsgemäß geladen
und mindestens 50 % des auf Kapitalkonto
I gebuchten Festkapitals
anwesend oder vertreten sind. Ein
eventueller Ladungsfehler gilt als
geheilt, wenn der betreffende Gesellschafter
in der Gesellschafterversammlung
anwesend oder ordnungsgemäß
vertreten ist. Ist eine Gesellschafterversammlung
nicht beschlussfähig,
so ist gemäß Abs. (5) eine weitere
Gesellschafterversammlung mit der
gleichen Tagesordnung einzuberufen,
die ohne Rücksicht auf die Zahl
der anwesenden oder vertretenen
Stimmen beschlussfähig ist; hierauf
ist in der Einladung zu dieser Gesellschafterversammlung
hinzuweisen.
8. Die Gesellschafterversammlung
wird vom Komplementär oder von
einem von der Gesellschafterversammlung
gewählten Kommanditisten
geleitet.
9. Eine Beschlussfassung im schriftlichen
Verfahren wird durch die Geschäftsführung
mittels schriftlicher
Aufforderung zur Stimmabgabe innerhalb
von drei Wochen ab Aufforderung
(Postaufgabedatum) gegenüber
den Gesellschaftern herbeigeführt.
Die Aufforderung hat unter Angabe
des Beschlussgegenstandes zu
erfolgen. Eine nicht fristgerechte
Stimmabgabe gilt als Stimmenthaltung.
10. Die Gesellschafter beschließen
insbesondere über folgende Angelegenheiten:
� Rechtsgeschäfte bzw. Maßnahmen
im Sinne von § 5 Abs. (6)
� Feststellung des Jahresabschlusses
� Entlastung der Geschäftsführung
� Änderungen des Gesellschaftsvertrages
� Auflösung der Gesellschaft.
11. Soweit in dem vorliegenden Vertrag
nicht ausdrücklich anderes vereinbart
ist, werden Gesellschafterbeschlüsse
mit der Mehrheit aller nach
dem Gesellschaftsvertrag vorhandenen
Stimmen gefasst.
12. Der persönlich haftende Gesellschafter
verfügt über eine Stimme. Im
Übrigen gewähren jede 1.000,00 €
des auf Kapitalkonto I gebuchten
Festkapitals eine Stimme.
13. Jeder Gesellschafter kann sich
in der Gesellschafterversammlung
durch einen anderen Gesellschafter
oder durch ein kraft Gesetzes zur
Verschwiegenheit verpflichtetes Mitglied
der rechts-, wirtschafts- oder
steuerberatenden Berufe vertreten
lassen, sofern dieser eine schriftliche
Vollmacht vorlegt.
14. Über Gesellschafterbeschlüsse ist
eine Niederschrift anzufertigen, die
vom persönlich haftenden Gesellschafter
zu unterzeichnen und sämtlichen
Gesellschaftern schriftlich
oder in anderer geeigneter Form zu
übersenden ist. Die Niederschrift
gilt als zutreffende Wiedergabe der
gefassten Beschlüsse, wenn keiner
der Gesellschafter innerhalb von vier
Wochen ab Absendung der Niederschrift
in schriftlicher Form beim
persönlich haftenden Gesellschafter
widerspricht. Über die Widersprüche
entscheidet die nächste Gesellschafterversammlung.
§ 11 Jahresabschluss und
Kontrollrechte
1. In den ersten neun Monaten des
Geschäftsjahres haben die Geschäftsführer
für das vorangegangene Geschäftsjahr
unter Beachtung der
Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung
und Bilanzierung den Jahresabschluss
der Gesellschaft aufzustellen.
2. Der Jahresabschluss ist allen Gesellschaftern
mit der Einladung zur
ordentlichen Gesellschafterversammlung,
in der über die Feststellung
des Jahresabschlusses Beschluss zu

fassen ist, schriftlich oder in anderer
geeigneter Form zuzusenden.
3. Jeder Kommanditist ist berechtigt,
in Angelegenheiten der Gesellschaft
in oder außerhalb einer Gesellschafterversammlung
Auskunft zu verlangen,
nach Ankündigung mit angemessener
Frist Bücher und Schriften
der Gesellschaft am Sitz der Gesellschaft
einzusehen und den Jahresabschluss
der Gesellschaft für das zuletzt
abgelaufene Geschäftsjahr zu
prüfen. Jeder Kommanditist kann
diese Rechte auf seine Kosten selbst
ausüben oder durch ein kraft Gesetzes
zur Verschwiegenheit verpflichtetes
Mitglied der rechts-, wirtschafts-
oder steuerberatenden Berufe ausüben
lassen.
§ 12 Ergebnis- und Vermögensbeteiligung,
Ausschüttungen
1. Am Vermögen der Gesellschaft
ist die SHB AG mit einem Anteil von
6 % und die Fondsgesellschaft mit
einem Anteil von 94 % beteiligt.
Die übrigen Gesellschafter sind am
Vermögen der Gesellschaft nicht
beteiligt.
2. Die Beteiligung der Gesellschafter
am Ergebnis der Gesellschaft - nach
Berücksichtigung der Vorabgewinne
des persönlich haftenden Gesellschafters
sowie der Fondsgesellschaft
- bestimmt sich grundsätzlich nach
dem Verhältnis ihrer per 31.12. auf
dem Kapitalkonto I gebuchten Kapitaleinlage.
Dies gilt auch für den Zeitraum
01.01.2007 bis 31.12.2007.
3. Die Gesellschaft hat die Mietzinsüberschüsse,
die nach Leistung des
Kapitaldienstes, nach Abdeckung ihrer
sonstigen Kosten, nach Leistung
der Abschlagsausschüttung an die
SHB AG gemäß Abs. (4) und unter
Berücksichtigung einer nach pflichtgemäßem
Ermessen des persönlich
haftenden Gesellschafters und der
geschäftsführungsbefugten Kommanditisten
zu bildenden Liquiditätsreserve
verbleiben, an die Fondsgesellschaft
auszuschütten. Das gilt
auch dann, wenn die Kapitalkonten
durch vorangegangene Verluste unter
den Stand der übernommenen Kapi-
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER OBJEKTGESELLSCHAFT
taleinlage herabgesunken sind.
Die Ausschüttungen an die Fondsgesellschaft
erfolgen nach pflichtgemäßem
Ermessen der Geschäftsführung,
spätestens zum 31.12. eines jeden
Jahres.
4. Die SHB AG erhält unter entsprechender
Heranziehung der Prognoserechnung
der Fondsgesellschaft
zunächst eine zu thesaurierende Abschlagsausschüttung
von 5,75 % p. a.,
bezogen auf den Stand Ihrer zum
31.12. des Vorjahres erfolgten Einzahlungen
(Ratenzahlungen, thesaurierte
Ausschüttungen, ggf. Zuzahlungen)
auf das übernommene Kommanditkapital,
fällig zum 30.12. eines
Jahres. Ab dem, dem Zeitpunkt
des vollständigen Erreichens der Einzahlung
der übernommenen Kommanditeinlage,
folgenden Monat, erhält
die SHB AG (Bar-)Ausschüttungen
unter entsprechender Heranziehung
der Prognoserechnung der
Fondsgesellschaft, fällig jeweils hälftig
zum 15.06. und 15.12. eines Jahres.
Sofern die tatsächlich an die Gesellschafter
der Kapitalart „IMMO-
RENTE“ (vgl. § 5 Abs. 3 lit. d) des
Fondsgesellschaftsvertrages) geleisteten
thesaurierten oder (Bar-)Ausschüttungen
von der Prognoserechnung
der Fondsgesellschaft abweichen,
sind die tatsächlich geleisteten
Ausschüttungen für die Bemessung
der Ausschüttung an die SHB AG
maßgeblich.
§ 13 Verfügung über Gesellschaftanteile,
Tod eines Gesellschafters
1. Jede Verfügung der Kommanditisten
über die Kommanditbeteiligung,
insbesondere auch jede Verfügung
über einzelne Ansprüche aus dem
Gesellschaftsverhältnis, bedarf der
Zustimmung des persönlich haftenden
Gesellschafters, die nur aus wichtigem
Grund versagt werden darf.
2. Die Fondsgesellschaft kann ihre
Beteiligung frühestens mit Wirkung
zum 31.12.2021, die SHB AG
frühestens mit Wirkung zum
31.12.2013 abtreten.
3. Verstirbt ein Kommanditist, so geht
seine Kommanditbeteiligung auf seine
Erben oder Vermächtnisnehmer
über. Die Ausübung der Rechte aus
der Kommanditbeteiligung eines verstorbenen
Kommanditisten durch einen
Testamentsvollstrecker ist zulässig.
Geht die Beteiligung auf mehrere
Erben oder Vermächtnisnehmer über,
so sind diese verpflichtet, für die Ausübung
ihrer Rechte aus der Beteiligung
einen gemeinsamen Bevollmächtigten
zu bestellen. Bis zu diesem
Zeitpunkt ruhen mit Ausnahme
der Ergebnisbeteiligung alle Rechte
aus der Beteiligung.
§ 14 Kündigung der Gesellschaft
1. Jeder Gesellschafter kann seine
Beteiligung an der Gesellschaft mit
einer Frist von sechs Monaten zum
Ende eines Geschäftsjahres kündigen,
die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Fonds
KG jedoch erstmals zum 31.12.2021
und die SHB AG erstmals zum
31.12.2013.
2. Die Kündigungserklärung ist
schriftlich an die Gesellschaft zu
richten. Maßgeblich für die Einhaltung
der Kündigungsfrist ist der
Eingang des Kündigungsschreibens
bei der Gesellschaft.
3. Kündigt der persönlich haftende
Gesellschafter die Gesellschaft, so
tritt die Gesellschaft mit Wirksamwerden
der Kündigung in Liquidation,
wenn nicht ein neuer persönlich
haftender Gesellschafter in die
Gesellschaft aufgenommen worden
ist.
§ 15 Ausscheiden aus der
Gesellschaft
1. Ein Kommanditist scheidet aus
der Gesellschaft aus, wenn er seine
Gesellschaftsbeteiligung gekündigt
hat. Die Kündigung wird nicht wirksam,
wenn dem kündigenden Gesellschafter
innerhalb einer Frist von
zwei Monaten nach Zugang der Kündigungserklärung
ein Beschluss der
übrigen Gesellschafter gemäß nachfolgendem
Abs. (4) zugeht.
verträge
121

122
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER OBJEKTGESELLSCHAFT
2. Ein Kommanditist kann durch Beschluss
der Gesellschafterversammlung
aus der Gesellschaft ausgeschlossen
werden, wenn
� in die Beteiligung des Kommanditisten
oder einzelne Ansprüche aus
dem Gesellschaftsverhältnis aufgrund
eines nicht nur vorläufig vollstreckbaren
Titels die Zwangsvollstreckung
betrieben wird und die
Vollstreckungsmaßnahme nicht
innerhalb von drei Monaten aufgehoben
wird,
� der Kommanditist eine außergerichtliche
Einigung mit seinen
Gläubigern über die Schuldenbereinigung
nach § 305 Abs. 1 Satz 1
Insolvenzordnung versucht,
� über das Vermögen des Kommanditisten
das Insolvenzverfahren eröffnet
oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens
mangels Masse abgelehnt
wird oder
� der Kommanditist in grober Weise
trotz schriftlicher Abmahnung seine
sonstigen Verpflichtungen aus dem
Gesellschaftsverhältnis verletzt und
den Gesellschaftern die Fortsetzung
des Gesellschaftsverhältnisses mit
diesem Kommanditisten unzumutbar
geworden ist.
Bei der Beschlussfassung hat der betroffene
Kommanditist kein Stimmrecht.
Er ist jedoch anzuhören, wenn
er an der Gesellschafterversammlung,
in der über seinen Ausschluss Beschluss
gefasst werden soll, teilnimmt.
3. Scheidet ein Kommanditist aus der
Gesellschaft aus, so wird die Gesellschaft
von den verbleibenden Gesellschaftern
fortgesetzt. Der Gesellschaftsanteil
des ausscheidenden
Kommanditisten wächst den Gesellschaftsanteilen
der verbleibenden Gesellschafter
im Verhältnis ihrer Vermögensbeteiligung
zu. Verbleibt nur
noch ein Gesellschafter, so hat dieser
das Recht, das Vermögen der Gesellschaft
ohne Liquidation mit Aktiven
und Passiven zu übernehmen und
die Firma fortzuführen. Abs. (4) bleibt
unberührt. Der ausscheidende Gesellschafter
ist gemäß den Bestimmungen
des nachfolgenden § 16
von der Gesellschaft abzufinden.
4. Im Fall einer Kündigung gemäß
Abs. (1) sowie bei Vorliegen eines
Ausschlussgrundes gemäß Abs. (2)
ist der betroffene Gesellschafter verpflichtet,
seinen Gesellschaftsanteil
ganz oder teilweise auf einen von
den übrigen Gesellschaftern zu benennenden,
zur Übernahme bereiten
Dritten oder auf einen der übrigen
Gesellschafter zu übertragen, wenn
die übrigen Gesellschafter dies beschließen.
Abs. (2) Satz 2 und 3 gelten
entsprechend.
Das Entgelt für die Übertragung des
Gesellschaftsanteils ist in entsprechender
Anwendung des nachfolgenden
§ 16 Abs. (5) bis (8) von der
Gesellschaft zu zahlen. Die Höhe
des Entgelts richtet sich im Falle einer
Übertragung nach einer Kündigung
(Abs. (4) i. V. m. Abs. (1)) nach § 16
Abs. (2), im Falle einer Übertragung
statt eines Ausschlusses (Abs. (4)
i. V. m. Abs. (2)) nach § 16 Abs. (3).
§ 16 Abfindung
1. Scheidet ein Kommanditist durch
Kündigung aus der Gesellschaft aus,
so hat er Anspruch auf eine Abfindung.
Der Anteil des Kommanditisten bestimmt
sich nach dem Verhältnis des
auf dem Kapitalkonto I gebuchten
Festkapitalanteils zum gesamten auf
Kapitalkonto I gebuchten Festkapitals
der Gesellschaft.
2. Die Abfindung wird vom Komplementär
nach betriebswirtschaftlichen
Grundsätzen auf Basis des Jahresabschlusses
der Gesellschaft ermittelt.
Maßgeblich ist der Jahresabschluss
auf den Zeitpunkt des Ausscheidens,
bei unterjährigem Ausscheiden der
Jahresabschluss des vorangegangenen
Geschäftsjahres.
Abweichend von den Buchwerten
sind die Immobilien der Gesellschaft
jeweils mit dem Produkt aus Jahresnettomiete
gemäß Gewinn- und Ver-
lustrechnung (nach Berücksichtigung
etwaiger Pauschal- und Einzelwertberichtigungen)
x Einkaufsfaktor gemäß
der notariellen Erwerbsverträge vom
29.12.2006 bzw. 29.01.2007 zu
bewerten.
Mit der Zahlung der im vorgenannten
Sinne ermittelten Abfindung sind
sämtliche positiven oder negativen
Salden der einzelnen Kapitalkonten
des Kommanditisten mit abgegolten.
Ausstehende Einlagen sind abfindungsmindernd
zu berücksichtigen.
3. In anderer Weise als durch Kündigung
ausscheidende Kommanditisten
erhalten eine Abfindung, die
sich nach den Salden ihrer Gesellschafterkonten
entsprechend dem
gemäß Abs. (2) maßgeblichen Jahresabschluss
der Gesellschaft richtet,
höchstens jedoch eine Abfindung in
Höhe des gemäß Abs. (2) ermittelten
Wertes.
4. Der Kommanditist Markus Schottenhammel
erhält in Abweichung zu
den Regelungen in den Absätzen (1)
bis (3) im Falle seines Ausscheidens
eine Abfindung in Höhe seiner
Pflichteinlage.
5. Die Abfindung ist innerhalb von
drei Monaten nach dem Ausscheiden
des Kommanditisten zur Zahlung
fällig.
6. Der ausscheidende Kommanditist
nimmt an dem Ergebnis der bei seinem
Ausscheiden schwebenden Geschäfte
nicht teil. Scheidet ein Kommanditist
während des Geschäftsjahres
aus, nimmt er an dem Ergebnis
des dann laufenden Geschäftsjahres
pro rata temporis teil.
7. Der persönlich haftende Gesellschafter
ist berechtigt, zur Finanzierung
der Abfindung aus der Gesellschaft
ausscheidender Kommanditisten
Kredite aufzunehmen und diese
an dem Grundbesitz der Gesellschaft
grundpfandrechtlich abzusichern.
8. Die Abfindungsansprüche sind
ausschließlich aus dem Gesellschaftsvermögen
zu befriedigen; die Ge-

sellschafter haften mit ihrem sonstigen
Vermögen für diese Ansprüche
nicht.
§ 17 Auflösung der Gesellschaft
1. Die Gesellschaft tritt unter den
gesetzlichen Voraussetzungen sowie
dann in Liquidation, wenn die
Gesellschafter die Auflösung beschließen,
die Gesellschaft von der
Fondsgesellschaft gekündigt worden
ist oder die Fondsgesellschaft in Liquidation
tritt.
2. Bei Auflösung der Gesellschaft
erfolgt die Liquidation durch den
Komplementär. Der Umfang der Geschäftsführungs-
und Vertretungsmacht
richtet sich nach den insoweit
weiterhin anwendbaren Regelungen
dieses Gesellschaftsvertrages.
3. Der Komplementär hat das Vermögen
der Gesellschaft bestmöglich zu
verwerten und den nach Berichtigung
aller Verbindlichkeiten verbleibenden
Liquidationsüberschuss an
die Gesellschafter im Verhältnis ihrer
Vermögensbeteiligung zu verteilen.
Sämtliche positiven oder negativen
Salden der einzelnen Kapitalkonten
der Kommanditisten werden hierbei
nicht berücksichtigt; ausstehende
Einlagen sind mindernd zu berücksichtigen.
GESELLSCHAFTSVERTRAG
DER OBJEKTGESELLSCHAFT
§ 18 Schlussbestimmungen
1. Dieser Gesellschaftsvertrag tritt
entsprechend der Vereinbarung der
Gesellschafter vom 12.03.2007 mit
sofortiger Wirkung in Kraft.
2. Jede Änderung oder Ergänzung
dieses Vertrages bedarf der Schriftform,
sofern die Vertragsschließenden
bei Änderungs- oder Ergänzungsabreden
nicht deutlich den Willen zum
Ausdruck bringen, die mündlich getroffene
Abrede soll ungeachtet dieser
Schriftformklausel gelten
3. Mündliche Nebenabreden zu
diesem Vertrag bestehen nicht.
4. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages
oder eine zukünftig geänderte
oder zusätzlich aufgenommene unwirksam
oder undurchführbar sein
oder werden, so tritt hierdurch keine
Nichtigkeit der übrigen Vertragsbestimmungen
ein. Die Vertragsparteien
verpflichten sich vielmehr, die
unwirksame oder undurchführbare
Bestimmung unverzüglich durch eine
neue rechtswirksame bzw. durchführbare
Regelung zu ersetzen, die
dem mit der unwirksamen Bestimmung
angestrebten Ziel möglichst
nahe kommt. Vertragslücken sind
durch Regelungen zu schließen, die
dem Ziel möglichst nahe kommen,
das die Vertragschließenden angestrebt
haben oder angestrebt hätten,
falls sie den nicht geregelten Sachverhalt
bedacht hätten.
5. Erfüllungsort und Gerichtsstand
für alle Ansprüche, Verpflichtungen
und Streitigkeiten aus diesem Gesellschaftsvertrag
ist, soweit gesetzlich
zulässig, der Sitz der Gesellschaft.
Oberhaching, den 12.03.2007
SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH
(Komplementär)
SHB Innovative Fondskonzepte AG
(Gründungskommanditist)
Markus Schottenhammel
(Gründungskommanditist)
SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co.
Objekte Fürstenfeldbruck und
München Fonds KG
(Kommanditist)
verträge
123

124
VERTRAG ÜBER EINE STILLE BETEILIGUNG
MIT WANDLUNGSRECHT
§ 1 Begründung der Stillen
Gesellschaft
1. Die SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Fonds KG (nachfolgend
auch „Fondsgesellschaft“ genannt)
hat als Geschäftszweck den
Erwerb sowie die langfristige Vermietung,
Verpachtung und Verwaltung
von gewerblich genutzten Immobilien,
vorerst die Beteiligung an der
SHB Innovative Fondskonzepte GmbH
& Co. Objekte Fürstenfeldbruck und
München Besitz KG (nachfolgend
auch „Objektgesellschaft“ genannt).
Diese hat ihrerseits mehrere Immobilien
in Fürstenfeldbruck und München
erworben und hat als Unternehmensgegenstand
deren langfristig Vermietung,
Verpachtung und Verwaltung.
Die Fondsgesellschaft darf alle
Geschäfte und Handlungen vornehmen,
die dem Gesellschaftszweck unmittelbar
oder mittelbar zu dienen geeignet
sind. Dazu gehört auch die Anlage
einer Liquiditätsreserve in Wertpapierfonds.
Die Fondsgesellschaft
ist nicht berechtigt, in irgendeiner
Weise gewerblich tätig zu werden.
2. An der Fondsgesellschaft beteiligt
sich der Stille Gesellschafter mit Wirkung
ab Annahme seines Antrags auf
Abschluss eines Vertrages („Beitrittsvereinbarung”).
Durch die Annahme
der Beitrittserklärung wird die Stille
Gesellschaft begründet (nachfolgend
als „Gesellschaft“ bezeichnet).
3. Für die Annahme der Beitrittserklärung
genügt im Falle der Schriftform
eine Unterzeichnung durch Faksimile.
Die Annahme ist auch per Telefax,
E-Mail oder in anderer dokumentierbarer
Weise zulässig. Der Stille
Gesellschafter verzichtet auf die ausdrückliche
Erklärung der Annahme.
§ 2 Dauer der Stillen Gesellschaft,
Geschäftsjahr
1. Die Stille Gesellschaft kann in folgenden
Formen eingegangen weden:
a) „Kapital 5/6 %”, kündbar frühestens
zum 31.12.2010,
b) „Kapital 5/7,5 %”, kündbar frühestens
zum 31.12.2013
2. Die Kündigung hat per Übergabe-
Einschreiben spätestens bis 30.09.
des jeweiligen Jahres zu erfolgen.
Mangels fristgerechter Kündigung
verlängert sich die Laufzeit jeweils
um ein Jahr.
3. Das Geschäftsjahr der Stillen Gesellschaft
entspricht dem der Fondsgesellschaft.
§ 3 Einlage
1. Der Stille Gesellschafter soll eine
Einlage von mindestens 10.000 € leisten,
darüber hinausgehende Beträge
müssen durch 1.000 € teilbar sein.
2. Die Einlage ist innerhalb von 14
Tagen ab Annahme der Beitrittserklärung
zur Zahlung auf das in der Beitrittsvereinbarung
genannte Bankkonto
der Fondsgesellschaft fällig.
3. Die Fondsgesellschaft beabsichtigt,
Stille Beteiligungen in der Gesamtsumme
bis zu 28,0 Mio. € auszugeben,
davon „Kapital 5/6 %” mit
10,0 Mio. € und „Kapital 5/7,5 %”
mit 18,0 Mio. €. Eine andere Aufteilung
zwischen den Kapitalarten ist
möglich. Gemäß § 5 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft
ist die Geschäftsführung berechtigt,
eine Überzeichnung von
bis zu 10 % der einzuwerbenden
Stillen Beteiligungen zuzulassen.
§ 4 Geschäftsführung
Die Geschäftsführung steht allein
den in § 12 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft genannten
Gesellschaften und Personen zu.
§ 5 Konten des Stillen Gesellschafters
Für jeden Stillen Gesellschafter
werden zwei Kapitalkonten geführt,
deren Salden unverzinslich sind.
1. Auf dem Kapitalkonto I wird die
geleistete Einlage des Stillen Gesellschafters
gebucht.
2. Auf dem Kapitalkonto II werden
Ausschüttungen und Gewinne
gebucht.
§ 6 Verzug, Rücktritt, Zahlungsaussetzung
1. Befindet sich der Stille Gesellschafter
mit seinen Einzahlungsverpflichtungen
im Verzug, so kann die Fondsgesellschaft
die Rückstände beitreiben
oder nach Fristsetzung von vier
Wochen mit Ablehnungsandrohung
den Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung
erklären, oder den Einlagebetrag
des Stillen Gesellschafters auf
die von ihm bereits geleistete Zahlung
festsetzen.
2. Im Falle des Rücktritts kann die
Fondsgesellschaft vom Stillen Gesellschafter
eine Schadenspauschale in
Höhe der bis dahin geleisteten Einlagen
verlangen, maximal jedoch
10 % der Beteiligungssumme. Der
Stille Gesellschafter ist berechtigt,
einen geringeren Schaden nachzuweisen.
Der Stille Gesellschafter erhält
statt eines Auseinandersetzungsguthabens
die einbezahlten Beträge,
soweit diese über die Schadenspauschale
hinausgehen.
§ 7 Gesellschafterversammlung der
Fondsgesellschaft
1. Der Stille Gesellschafter ist berechtigt,
an Gesellschafterversammlungen
der Fondsgesellschaft teilzunehmen.
Es steht ihm grundsätzlich
weder ein Vorschlags- noch ein
Stimmrecht zu.
2. Bei folgenden Beschlüssen der
Fondsgesellschaft sind die Stillen
Gesellschafter wie Kommanditisten
stimmberechtigt:
a) Änderungen des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft;
b) Veräußerung wesentlicher Bestandteile
des Gesellschaftsvermögens
wie z. B. die Beteiligung an
der Objektgesellschaft;
c) Auflösung der Fondsgesellschaft;
d) Änderung des Gesellschaftsvertrages
der Objektgesellschaft, deren
Auflösung oder die Veräußerung von
Immobilien durch die Objektgesellschaft.
Selbiges gilt entsprechend für
die noch zu tätigenden Investitionen,

sofern diese nicht unmittelbar von
der Fondsgesellschaft, sondern über
eine (zwischengeschaltete) Gesellschaft
getätigt werden.
3. Ladung und Beschlussfassung erfolgen
nach den Regeln des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft.
§ 8 Informationsrechte
1. Die Fondsgesellschaft informiert
den Stillen Gesellschafter jährlich
anlässlich der Einladung zur ordentlichen
Gesellschafterversammlung
schriftlich oder in anderer geeigneter
Form (z. B. Internet-Homepage) über
die Geschäftsentwicklung und die
Lage der Fondsgesellschaft. Die Geschäftsführer
erstatten in der Gesellschafterversammlung
einen mündlichen
Bericht.
2. Die Fondsgesellschaft informiert
den Stillen Gesellschafter zusätzlich
über besondere Vorgänge der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft.
Selbiges gilt entsprechend für
die noch zu tätigenden Investitionen.
3. Der Stille Gesellschafter hat das
Recht, die Handelsbücher und Papiere
der Fondsgesellschaft durch
einen Angehörigen der rechts-, steueroder
wirtschaftsprüfenden Berufe in
den Geschäftsräumen der Fondsgesellschaft
einsehen zu lassen. Die
Fondsgesellschaft ist berechtigt, Einsichtsverlangen
mehrerer Gesellschafter
zu koordinieren und z. B.
nur an einem bestimmen Tag pro
Quartal zuzulassen.
4. Der Stille Gesellschafter hat keinen
Anspruch auf Herausgabe der
Namen und Adressen anderer Stiller
Gesellschafter oder Kommanditisten,
soweit diese nicht ausdrücklich zugestimmt
haben.
§ 9 Jahresabschluss
1. In den ersten neun Monaten des
Geschäftsjahres hat die Fondsgesellschaft
für das vorangegangene Geschäftsjahr
unter Beachtung der Grundsätze
ordnungsgemäßer Buchführung
und Bilanzierung den Jahresabschluss
der Fondsgesellschaft aufzustellen.
VERTRAG ÜBER EINE STILLE BETEILIGUNG
MIT WANDLUNGSRECHT
2. Der Jahresabschluss der Fondsgesellschaft
nebst Geschäftsbericht ist
dem Stillen Gesellschafter mit der
Einladung zur nächsten ordentlichen
Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft
schriftlich oder in anderer
geeigneter Form zuzusenden. Der
Stille Gesellschafter ist berechtigt,
einen Prüfungsbericht einzusehen.
§ 10 Ergebnisbeteiligung
1. Der Stille Gesellschafter ist am Gewinn,
nicht jedoch am laufenden Verlust
der Fondsgesellschaft beteiligt.
2. Die Beteiligung des Stillen Gesellschafters
am Gewinn beginnt mit
dem auf die vollständige Einlagenleistung
folgenden Monatsersten.
3. Unabhängig vom Geschäftsergebnis
der Fondsgesellschaft erhält der
Stille Gesellschafter
� für Kapital 5/6 % einen Mindestgewinn
von 6 % p. a. und
� für Kapital 5/7,5 % einen Mindestgewinn
von 7,5 % p. a.,
bezogen auf den jeweiligen Stand
seines Kapitalkontos I.
4. Für die Ergebnisbeteiligung des
Stillen Gesellschafters ist vom handelsrechtlichen
Jahresergebnis auszugehen,
das sich aus dem Jahresabschluss
vor Berücksichtigung des
auf die Stillen Gesellschafter entfallenden
Gewinnanteils ergibt.
5. Werden im Rahmen einer steuerlichen
Außenprüfung andere Ansätze
verbindlich festgesetzt, so sind diese
nur für Geschäftsjahre zu berücksichtigen,
hinsichtlich derer der Jahresabschluss
von der Gesellschafterversammlung
der Fondsgesellschaft noch
nicht festgestellt wurde.
6. An dem ermittelten Gewinn ist
der Stille Gesellschafter im Verhältnis
seines Kapitalkontos I zur Summe
der Kapitalkonten I sämtlicher Stiller
Gesellschafter und der Gesellschafter
der Fondsgesellschaft, berechnet zum
Ende des jeweiligen Geschäftsjahres,
beteiligt.
7. Mehr- oder Minderbeträge der Gewinnbeteiligung
gegenüber dem Mindestgewinn
sind über den Zeitraum
der Beteiligung aufzusummieren, wobei
nur volle Geschäftsjahre zu berücksichtigen
sind. Ein danach verbleibender
Mehrbetrag gegenüber
dem Mindestgewinn steht dem Stillen
Gesellschafter zu, ein Minderbetrag
ist nicht auszugleichen.
§ 11 Auszahlungen
1. Die Mindestgewinne sind zur
Auszahlung fällig jeweils zur Hälfte
am 30.06. und am 31.12., erstmalig
am 30.06.2007.
2. Ein nach Beendigung der Stillen
Gesellschaft verbleibender Mehrgewinn
ist nach Feststellung des Jahresabschlusses
der Fondsgesellschaft
für das jeweilige Geschäftsjahr zum
Ausgleich fällig.
§ 12 Verfügungen über die Stille
Beteiligung
1. Der Stille Gesellschafter kann seine
Beteiligung übertragen oder anderweitig
darüber verfügen. Übertragungen
können nur zum 31.12.eines Kalenderjahres
erfolgen.
2. Die Konten des Stillen Gesellschafters
werden beim Übergang der
Stillen Beteiligung auf einen Dritten
unverändert und einheitlich fortgeführt.
Der Übergang einzelner Rechte
und Pflichten hinsichtlich einzelner
Konten des Stillen Gesellschafters ist
nicht möglich.
3. Eine Teilung der Stillen Beteiligung
ist nur mit schriftlicher Zustimmung
der Fondsgesellschaft zulässig, die erteilt
werden soll, sofern der/die neuen
und der verbleibende Anteil auf
Kapitalkonto I jeweils 10.000 € nicht
unterschreitet und die Beteiligungsbeträge
durch 1.000 € teilbar sind.
4. Jede Verfügung ist der Fondsgesellschaft
schriftlich oder in anderer
dokumentierbarer Weise anzuzeigen.
§ 13 Ableben eines Stillen Gesellschafters
1. Die Gesellschaft wird durch das
Ableben eines Stillen Gesellschafters
wirtschaftliche
grundlagen
verträge
verträge
117 125

126
VERTRAG ÜBER EINE STILLE BETEILIGUNG
MIT WANDLUNGSRECHT
nicht aufgelöst, sondern mit dessen
Erben fortgesetzt.
2. Die Erben haben sich in geeigneter
Weise zu legitimieren. Es liegt im
pflichtgemäßen Ermessen der Fondsgesellschaft,
ob sie hierfür einen Erbschein
verlangt.
3. Mehrere Erben sind verpflichtet,
zur Ausübung ihrer Rechte als Stille
Gesellschafter einen gemeinsamen,
schriftlich bevollmächtigten Vertreter
zu bestimmen. Solange ein gemeinsamer
Vertreter nicht bestellt oder die
Erbenlegitimation nicht ausreichend
dargelegt ist, ruhen die Stimm- und
Entnahmerechte des Stillen Gesellschafters.
§ 14 Umwandlung in eine Kommanditbeteiligung
1. Der Stille Gesellschafter kann
seine Stille Beteiligung bei Kapital
5/6 % zum 31.12.2010 und bei
Kapital 5/7,5 % zum 31.12.2013
oder – bei Fortbestehen der Stillen
Gesellschaft über diese Zeitpunkte
hinaus – zu jedem nachfolgenden
Jahresultimo in eine Kommanditbeteiligung
an der Fondsgesellschaft
umwandeln, zu den dann gültigen
Bedingungen des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft.
2. Die Umwandlung erfolgt durch
einseitige Erklärung des Stillen Gesellschafters,
die bis spätestens einen
Monat vor Jahresultimo gegenüber
der Fondsgesellschaft schriftlich
erklärt werden muss.
3. Der Kapitalanteil eines als Kommanditist
beitretenden Stillen Gesellschafters
soll mindestens 10.000 € betragen.
Höhere Beteiligungen müssen
jeweils durch 1.000 € teilbar sein.
4. Mit der Umwandlung legt der Stille
Gesellschafter seinen Auszahlungsanspruch
hinsichtlich des Kapitalkontos
I als Kommanditeinlage in die
Fondsgesellschaft ein und erbringt
dadurch seine Kapitaleinlage.
5. Die Umwandlung erfolgt ohne Berücksichtigung
der Entwicklung der
Kapitalkonten der bereits vorhande-
nen Kommanditisten.
6. Eine Umwandlung nur zu einem
Teilbetrag der Stillen Beteiligung ist
nur mit Zustimmung der Fondsgesellschaft
zulässig.
§ 15 Umwandlung in eine
Treuhandbeteiligung
Die Umwandlung kann auch in eine
Beteiligung über die Treuhandkommanditistin
erfolgen unter Abschluss
eines Treuhandvertrages gemäß § 7
des Fondsgesellschaftsvertrages in der
bei Umwandlung gültigen Fassung.
Der Antrag ist zusammen mit dem
Umwandlungsantrag zu stellen.
§ 16 Beendigung der Stillen Gesellschaft,
Auseinandersetzung
1. Wird die Stille Beteiligung ohne
Umwandlung in eine Kommanditbeteiligung
beendet, so steht dem Stillen
Gesellschafter eine Abfindung
zu. Sie errechnet sich aus dem Saldo
sämtlicher Kapitalkonten des Stillen
Gesellschafters zum Zeitpunkt
der Beendigung.
Stille Reserven sind nicht aufzulösen,
ein Geschäftswert wird nicht berücksichtigt.
Am Ergebnis schwebender
Geschäfte nimmt der Stille Gesellschafter
nicht teil.
2. Das Abfindungsguthaben ist binnen
14 Tagen nach Beendigung der
Stillen Gesellschaft fällig und zu den
bisherigen Mindestgewinnsätzen zu
verzinsen.
3. Der Anspruch auf Auszahlung des
Abfindungsguthabens und etwaiger
Zinsen ist solange und soweit ausgeschlossen,
als dessen Geltendmachung
einen Grund für die Überschuldung
oder Zahlungsunfähigkeit der Fondsgesellschaft
darstellen würde.
§ 17 Auflösung der Fondsgesellschaft
Ansprüche des Stillen Gesellschafters
sind im Falle der Liquidation oder Insolvenz
der Fondsgesellschaft vorrangig
gegenüber Forderungen der Gesellschafter
der Fondsgesellschaft aus
dem Gesellschaftsverhältnis, jedoch
nachrangig gegenüber den Forderungen
anderer Gläubiger. Der Stille
Gesellschafter tritt mit seinen Ansprüchen
hinter diese Forderungen
anderer Gläubiger zurück. Dies gilt
insbesondere auch für seine Ansprüche
auf Gewinnbeteiligung und
Rückzahlung seiner Einlage.
§ 18 Kapitalertragsteuer, Zukünftige
Abgeltungsteuer
1. Die Kapitalertragsteuer von derzeit
25 % zzgl. Solidaritätszuschlag wird
auch bei Vorlage einer Freistellungserklärung
bzw. Nichtveranlagungsbescheinigung
einbehalten und an das
Finanzamt abgeführt. Eine Steuerbescheinigung
wird erteilt.
2. Soweit im Zuge der Unternehmenssteuerreform
2008 geplant ist, die bisherige
Kapitalertragsteuer durch eine
Abgeltungsteuer für Kapitalerträge zu
ersetzen, wird die Fondsgesellschaft
ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens
der Unternehmenssteuerreform die
Abgeltungsteuer einbehalten. Eine
Steuerbescheinigung über die Abgeltungsteuer
wird auf Antrag erteilt.
Eine Anrechnung etwaiger persönlicher
Kirchensteuer auf die Abgeltungsteuer
wird auch auf Antrag des
Stillen Gesellschafters nicht vorgenommen,
sodass allenfalls eine Berücksichtigung
im Wege des Veranlagungsverfahrens
in Betracht kommt.
§ 19 Schlussbestimmungen
1. Nebenabreden zu diesem Vertrag
sowie Änderungen und Ergänzungen
dieses Vertrages bedürfen der Schriftform.
Bei Gesellschafterbeschlüssen
ist für die Schriftform deren schriftliche
Protokollierung ausreichend.
2. Sollten einzelne Bestimmungen dieses
Vertrages ganz oder teilweise unwirksam
oder undurchführbar sein
oder werden, wird dadurch die Wirksamkeit
der übrigen Bestimmungen
nicht berührt. An die Stelle unwirksamer
bzw. undurchführbarer Bestimmungen
treten solche Regelungen, die
in gesetzlich zulässiger Weise dem
wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen
oder undurchführbaren Bestimmungen
am nächsten kommen. Entsprechendes
gilt, wenn sich bei der Durchführung
des Vertrages eine ergänzungsbedürftige
Lücke ergeben sollte.

zwischen der
in der Beitrittserklärung
genannten Person
– im Folgenden „Treugeber”
genannt –
und der
Fidelitas Vermögensverwaltung
Treuhand GmbH,
vertreten durch ihren
Geschäftsführer,
Herrn Stephan Riege
– im Folgenden „Treuhandkommanditistin”
genannt –
Präambel
Der Treugeber beabsichtigt, sich über
die Treuhandkommanditistin an der
SHB Innovative Fondskonzepte GmbH
& Co. Objekte Fürstenfeldbruck und
München Fonds KG – im Folgenden
„Fondsgesellschaft” genannt – zu
beteiligen.
Mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung
gibt der Treugeber ein verbindliches
Angebot zum Abschluss des
vorliegenden Treuhandvertrages ab.
Dieses Angebot bleibt wirksam, soweit
der Treugeber nicht von dem in
der Beitrittsvereinbarung bezeichneten
Widerrufsrecht Gebrauch macht.
Der Treuhandvertrag wird wirksam,
sobald ein geschäftsführender Gesellschafter
der Fondsgesellschaft
die vom Treugeber bei der Fondsgesellschaft
eingereichte Beitrittserklärung
angenommen hat. Die Treuhandkommanditistin
erteilt hiermit
der Fondsgesellschaft Vollmacht, die
Beitrittserklärung für sie anzunehmen.
Der Treugeber verzichtet auf den Zugang
der Annahmeerklärung. Eine
Mitteilung über die Annahme wird
an den Treugeber informationshalber
versandt. Der Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft – im Folgenden
„Gesellschaftsvertrag” genannt – ist
Grundlage und Bestandteil des Treuhandvertrages.
§ 1 Gegenstand des Treuhandvertrages
1. Die Treuhandkommanditistin übernimmt
und verwaltet für den Treuge-
ber eine Kommanditbeteiligung an
der Fondsgesellschaft und hält diese
treuhänderisch im eigenen Namen,
aber im Interesse und für Rechnung
des Treugebers. Die Höhe der für
den Treugeber zu haltenden Kommanditbeteiligung
bestimmt sich
nach dem in der Beitrittserklärung
vom Treugeber übernommenen Kapitalanteil.
Der Kapitalanteil soll
ohne Abwicklungsgebühr mindestens
7.000 € betragen. Höhere Beteiligungen
müssen durch 1.000 €
teilbar sein.
2. Die Treuhandkommanditistin ist
berechtigt, für weitere Treugeber Kommanditbeteiligungen
an der Fondsgesellschaft
treuhänderisch zu halten.
3. Soweit in diesem Vertrag keine abweichenden
Regelungen vorgesehen
sind, gelten für den Treugeber, insbesondere
hinsichtlich der ihm zuzurechnenden
Beteiligung und der
sich daraus ergebenden Rechte,
die für den unmittelbar beteiligten
Kommanditisten geltenden Bestimmungen
des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft entsprechend.
Der Treugeber ist wirtschaftlich Kommanditist
der Fondsgesellschaft und
wird gemäß Gesellschaftsvertrag
weitestgehend einem Gesellschafter
gleichgestellt.
§ 2 Rechtsstellung der
Treuhandkommanditistin
1. Die Treuhandkommanditistin hält
die Kommanditbeteiligung für alle
Treugeber im Außenverhältnis als einheitlichen
Gesellschaftsanteil. Sie tritt
nach außen im eigenen Namen auf
und wird als Kommanditist mit einer
festen Haftsumme von 10.000 € in
das Handelsregister eingetragen.
Auch mit Durchführung der von der
Fondsgesellschaft geplanten Kapitalerhöhungen
bleibt diese Hafteinlage
unverändert.
2. Im Innenverhältnis handelt die
Treuhandkommanditistin ausschließlich
im Auftrag und für Rechnung
des jeweiligen Treugebers.
3. Die Treuhandkommanditistin ist
berechtigt, die Kommanditbeteiligung
TREUHANDVERTRAG
erst zu begründen, wenn der Treugeber
auf Grundlage der rechtsverbindlich
unterzeichneten Beitrittserklärung
die von ihm sofort geschuldete
Zahlung auf den gezeichneten Kapitalanteil
zuzüglich der vereinbarten
Abwicklungsgebühr auf das in der
Beitrittserklärung genannte Konto
eingezahlt hat.
§ 3 Treuhandvergütung
Die Treuhandkommanditistin erhält
von der Fondsgesellschaft für
die Übernahme der Treuhandschaft
und der damit verbundenen Tätigkeiten
eine jährliche Vergütung in
Höhe von 10.000 € zzgl. eventueller
USt. in gesetzlicher Höhe,
fällig am 30.12. eines jeden Jahres.
Die Vergütung erhöht sich ab dem
01.01.2011 um 2 % p. a.
§ 4 Aufgaben der Treuhandkommanditistin
1. Die Treuhandkommanditistin
nimmt alle zur Durchführung des
rechtswirksamen Erwerbes der Kommanditbeteiligung
erforderlichen
Mitwirkungshandlungen vor. Die
Annahme der Beitrittserklärungen
erfolgt dabei durch die Fondsgesellschaft
in Vollmacht der Treuhandkommanditistin.
Die Treuhandkommanditistin
übt ihre den Treugeber
betreffenden Gesellschafterrechte
und -pflichten gegenüber der Fondsgesellschaft
nach Maßgabe dieses
Vertrages aus.
2. Die Treuhandkommanditistin
nimmt im Rahmen des Gesellschaftsvertrages
für den Treugeber die
Stimmrechte aus dem treuhänderisch
gehaltenen Anteil entsprechend den
Weisungen des Treugebers wahr, soweit
der Treugeber bei der betreffenden
Gesellschafterversammlung
nicht teilnimmt oder sich nicht durch
einen von ihm bestimmten Dritten
vertreten lässt.
3. Die Treuhandkommanditistin ist
zu einer Ausübung des Stimmrechtes
nach den Weisungen des Treugebers
nur verpflichtet, wenn ihr
vom Treugeber bis spätestens am
zweiten Werktag vor einer Gesellschafterversammlung
schriftlich –
verträge
127

128
TREUHANDVERTRAG
auch per Telefax oder E-Mail – Weisungen
im Hinblick auf die Ausübung
des Stimmrechtes erteilt wurden.
Im Übrigen ist die Treuhandkommanditistin
verpflichtet, das
Stimmrecht mit der Sorgfalt eines ordentlichen
Kaufmannes auszuüben.
4. Die Treuhandkommanditistin ist
berechtigt, Untervollmachten zu
erteilen, oder sich zur Ausführung
der ihr übertragenen Aufgaben geeigneter
Erfüllungsgehilfen zu bedienen.
5. Die Wahrnehmung der vermögensrechtlichen
Ansprüche des Treugebers
aus der Beteiligung an der
Fondsgesellschaft, insbesondere auf
Ausschüttungen und auf Auszahlung
von Abfindungsguthaben oder auf
Beteiligung an einem Liquidationserlös,
ist nicht Aufgabe der Treuhandkommanditistin,
und zwar auch dann
nicht, wenn sie die Kommanditbeteiligung
im eigenen Namen treuhänderisch
für den Treugeber hält. Diese
Ansprüche stehen dem Treugeber
nach dem Fondsgesellschaftsvertrag
unmittelbar zu. Sie sind an ihn gemäß
§ 8 abgetreten.
6. Die mit der Beteiligung verbundenen
Verwaltungsrechte (Auskunfts-
und Kontrollrechte) übt der Treugeber
grundsätzlich selbst aus.
§ 5 Pflichten des Treugebers
1. Der Treugeber hat die Kapitaleinlage
zuzüglich der vereinbarten Abwicklungsgebühr
entsprechend den
Bedingungen der Beitrittserklärung
sowie den ergänzenden Bestimmungen
des Gesellschaftsvertrages der
Fondsgesellschaft fristgerecht auf
das dort benannte Konto der Fondsgesellschaft
einzuzahlen.
2. Der Treugeber übernimmt hiermit
alle Rechte und Pflichten der
Treuhandkommanditistin aus dem
Gesellschaftsvertrag mit Ausnahme
der gesetzlich oder in dem Gesellschaftsvertrag
ausschließlich für die
Treuhandkommanditistin vorgesehenen
Rechte und Pflichten.
§ 6 Rücktrittsrecht der Treuhandkommanditistin
1. Befindet sich der Treugeber mit
seinen Einzahlungsverpflichtungen in
Verzug, kann die Fondsgesellschaft
nach Fristsetzung von vier Wochen
mit Ablehnungsandrohung den Rücktritt
von der Beitrittsvereinbarung
sowie in Vollmacht für die Treuhandkommanditistin
den Rücktritt vom
Treuhandvertrag erklären.
2. Die Fondsgesellschaft ist in Abstimmung
und in Vollmacht des Treuhandkommanditisten
weiter berechtigt,
die Rechte nach § 10 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft
geltend zu machen.
§ 7 Freistellung der Treuhandkommanditistin
1. Der Treugeber stellt die Treuhandkommanditistin
von allen Verbindlichkeiten
frei, die bei pflichtgemäßer
Erfüllung dieses Treuhandvertrages
und des Gesellschaftsvertrages im
Zusammenhang mit der Übernahme,
dem Halten und der Verwaltung
der übernommenen Kommanditbeteiligung
stehen.
2. Werden an den Treugeber Ausschüttungen
vorgenommen, während
der Kapitalanteil der Treuhandkommanditistin
durch Verlust unter
den Betrag der Haftsumme herabgemindert
ist oder durch Ausschüttung
unter den Betrag der Haftsumme
herabgemindert ist (§ 172 Abs. 4
HGB), lebt die Freistellungsverpflichtung
des Treugebers bis zu der Höhe
wieder auf, bis zu der die anteilige
Haftung der Treuhandkommanditistin
durch die an den Treugeber vorgenommenen
Ausschüttungen wieder
auflebt.
§ 8 Forderungsabtretung
1. Die Treuhandkommanditistin tritt
hiermit dem Treugeber die Ansprüche
aus dem für ihn treuhänderisch gehaltenen
Kapitalanteil auf festgestellte
Gewinne, beschlossene Ausschüttungen,Auseinandersetzungsguthaben
in dem Umfang ab, wie diese
Ansprüche dem Treugeber nach
Maßgabe des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft und dieses
Treuhandvertrages zustehen.
2. Die Abtretung gemäß Absatz 1 ist
auflösend bedingt durch den Rücktritt
der Treuhandkommanditistin gemäß
§ 6 Absatz 1 dieses Vertrages.
Die Treuhandkommanditistin bleibt
ermächtigt, die an den Treugeber
abgetretenen Ansprüche im eigenen
Namen einzuziehen.
§ 9 Aufschiebend bedingte
Anteilsabtretung
1. Für den Fall der Eröffnung eines
Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen
tritt die Treuhandkommanditistin
hiermit den treuhänderisch gehaltenen
Kapitalanteil an den Treugeber
in Höhe der von diesem übernommenen
Kapitaleinlage ab.
2. Die vorstehende Regelung gilt entsprechend,
wenn die Eröffnung des
Insolvenzverfahrens abgelehnt wird
oder von Gläubigern der Treuhandkommanditistin
Maßnahmen der Einzelzwangsvollstreckung
in den Kapitalanteil
betrieben werden oder der
Treuhandvertrag anderweitig ohne
Veranlassung durch den Treugeber
aus einem wichtigen Grund endet.
§ 10 Bevollmächtigung des
Treugebers
Die Treuhandkommanditistin erteilt
hiermit dem Treugeber Vollmacht zur
Ausübung des Stimmrechtes aus dem
für ihn treuhänderisch gehaltenen
Kapitalanteil und der ihr aus diesem
Kapitalanteil zustehenden Kontroll-
und Widerspruchsrechte (§§ 164,
166 HGB).
§ 11 Treuhandvermögen, Treugeberregister,
Datenschutz
1. Die Treuhandkommanditistin hat
das Treuhandvermögen getrennt von
ihrem sonstigen Vermögen zu halten
und zu verwalten.
2. Die Treuhandkommanditistin führt
über alle Treugeber ein Register.
3. Anderen Personen als der persönlich
haftenden Gesellschafterin, dem
geschäftsführenden Kommanditisten
sowie den gesetzlich zur Berufsverschwiegenheit
verpflichteten Bera-

tern der Fondsgesellschaft darf die
Treuhandkommanditistin nur mit ausdrücklicher
Zustimmung des Treugebers
dessen Beteiligung offen legen,
soweit sie nicht gesetzlich zur Offenlegung
verpflichtet ist oder sich
aus diesem Vertrag oder dem Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft
etwas anderes ergibt. Der Treugeber
hat keinen Anspruch darauf, von der
Treuhandkommanditisten in Angaben
über weitere Treugeber zu erhalten,
soweit diese nicht ausdrücklich
zugestimmt haben.
§ 12 Verfügungen des Treugebers
Der Treugeber kann nach Maßgabe
von § 24 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft seinen Gesellschaftsanteil
übertragen oder anderweitig
darüber verfügen. Im Falle
einer wirksamen Verfügung tritt der
neue Eigentümer der Beteiligung in
den Treuhandvertrag ein.
§ 13 Beendigung des Treuhandvertrages
1. Der Treuhandvertrag wird auf
unbestimmte Zeit geschlossen. Die
Treuhandkommanditistin kann ihn
mit einer Frist von sechs Monaten
zum Jahresende kündigen, frühestens
jedoch zum 31.12.2022. Eine
Kündigung des Treuhandvertrages
aus wichtigem Grunde bleibt hiervon
unberührt. Die Treuhandkommanditistin
ist nur mit Einwilligung
oder auf Weisung sämtlicher Treugeber
zur Kündigung des Treuhandvertrages
berechtigt. Die Kündigungsfrist
für den Treugeber beträgt sechs
Monate zum Jahresende.
2. Eine Forderung des Treugebers in
eine Umwandlung seiner Beteiligung
in eine Direktbeteiligung gemäß § 7
Absatz 3 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft gilt als sofort
wirksame Kündigung des Treuhandvertrages.
§ 14 Tod eines Treugebers
1. Verstirbt ein Treugeber, wird der
Treuhandvertrag mit seinen Erben
fortgesetzt. Die Erben müssen sich
in geeigneter Weise legitimieren. Es
liegt im pflichtgemäßen Ermessen
der Treuhandkommanditistin, ob sie
hierfür einen Erbschein verlangt.
2. Mehrere Erben sind verpflichtet,
zur Ausübung ihrer Rechte einen
gemeinsamen, schriftlich bevollmächtigten
Vertreter zu bestimmen.
Solange ein gemeinsamer Vertreter
nicht bestellt oder die Erbenlegitimation
nicht ausreichend dargelegt ist,
ruhen die Rechte aus diesem Treuhandvertrag,
sofern es sich nicht
um Gesellschafterbeschlüsse über
die Änderung oder Ergänzung des
Gesellschaftsvertrages handelt.
§ 15 Haftung der
Treuhandkommanditistin
1. Die Treuhandkommanditistin führt
die ihr übertragenen Geschäfte mit
der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes.
2. Der Treuhandkommanditistin obliegen
keine weitergehenden Prüfungspflichten.
Insbesondere übernimmt
die Treuhandkommanditistin
keine Haftung für den Eintritt der
vom Treugeber mit seiner Beteiligung
etwa angestrebten wirtschaftlichen
und/oder steuerlichen Ergebnisse.
Weiter übernimmt die Treuhandkommanditistin
keine Haftung für die Bonität
der Vertragspartner der Fondsgesellschaft
oder dafür, dass die Vertragspartner
der Fondsgesellschaft
die eingegangenen vertraglichen
Pflichten ordnungsgemäß erfüllen.
Die Treuhandkommanditistin haftet
nicht für die Erfolge der von der
Fondsgesellschaft geplanten Investitionen
sowie den Eintritt der vom
Treugeber oder der Gesellschaft
verfolgten sonstigen wirtschaftlichen
Ziele.
3. Die Treuhandkommanditistin hat
an der Konzeption und Erstellung des
der Beitrittsvereinbarung des Treugebers
zugrunde liegenden Emissionsprospektes
nicht mitgewirkt und dessen
Aussagen nicht auf ihre Übereinstimmung
mit den tatsächlichen Gegebenheiten
überprüft. Der Treugeber
erkennt an, dass die Treuhandkommanditistin
zu einer solchen Überprüfung
nicht verpflichtet war.
4. Die Treuhandkommanditistin ist
kein Gründungsgesellschafter der
TREUHANDVERTRAG
Fondsgesellschaft, sondern wird der
Fondsgesellschaft erst mit der treuhänderischen
Übernahme der ersten
Kommanditbeteiligung beitreten.
§ 16 Kollisionsnorm, Salvatorische
Klausel
1. Soweit in diesem Vertrag keine
abweichenden Regelungen getroffen
sind, gelten für den Treugeber, insbesondere
hinsichtlich der ihm zuzurechnenden
Beteiligung und der sich
daraus ergebenden Rechte, die für
die unmittelbar an der Fondsgesellschaft
beteiligten Kommanditisten
geltenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft
entsprechend.
2. Sollten einzelne Bestimmungen
dieses Vertrages ganz oder teilweise
unwirksam oder undurchführbar
sein oder werden, wird dadurch die
Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen
nicht berührt. An die Stelle unwirksamer
bzw. undurchführbarer
Bestimmungen treten solche Regelungen,
die in gesetzlich zulässiger
Weise dem wirtschaftlichen Zweck
der unwirksamen oder undurchführbaren
Bestimmungen am nächsten
kommen. Entsprechendes gilt für den
Fall einer ergänzungsbedürftigen
Vertragslücke.
§ 17 Schriftform
Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie
Änderungen und Ergänzungen
dieses Vertrages, einschließlich dieser
Bestimmung bedürfen der Schriftform,
soweit nicht notarielle Form erforderlich
ist. Auf eine feste Verbindung
dieses Vertrages selbst sowie
mit anderen Verträgen und Erklärungen
– insbesondere auch mit solchen,
auf die Bezug genommen wird
– wird verzichtet. Für die Annahme
der Beitrittsvereinbarung genügt die
Unterzeichnung durch Faksimile.
München
Fidelitas Vermögensverwaltung
Treuhand GmbH
(Treuhandkommanditistin)
gez. Stephan Riege
Treugeber
verträge
129

130
VERTRAG ÜBER
MITTELVERWENDUNGSKONTROLLE
zwischen
der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Fonds KG
Keltenring 10-12,
82041 Oberhaching
- nachfolgend „Fondsgesellschaft“
genannt -
und
der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG
- nachfolgend „Objektgesellschaft“
genannt -
einerseits
sowie
einer Steuerberatungsgesellschaft
- nachfolgend „Mittelverwendungskontrolleur“
genannt -
andererseits
§ 1 Zweck der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft
Zweck der Fondsgesellschaft sind
der Erwerb sowie die langfristige
Vermietung, Verpachtung und Verwaltung
von gewerblich genutzten
Immobilien, vorerst die Beteiligung
an der SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG.
Diese hat ihrerseits mehrere Immobilien
in Fürstenfeldbruck und München
erworben und hat als Unternehmensgegenstand
deren langfristige
Vermietung, Verpachtung und
Verwaltung.
Die Fondsgesellschaft darf alle Geschäfte
und Handlungen vornehmen,
die dem Gesellschaftszweck unmittelbar
oder mittelbar zu dienen geeignet
sind. Dazu gehört auch die Anlage
einer Liquiditätsreserve in Wertpapierfonds.
Die Fondsgesellschaft
ist nicht berechtigt, in irgendeiner
Weise gewerblich tätig zu werden.
§ 2 Gegenstand dieses Vertrages
1. Gegenstand dieses Vertrages ist
es, die Verwendung der im Hinblick
auf den in § 1 beschriebenen Gesellschaftszweck
auf dem Einzahlungskonto
der Fondsgesellschaft eingehenden
Gelder einschließlich der
Weiterleitung an die Objektgesellschaft
sowie die Verfügungen über
das Mittelverwendungskontrollkonto
der Objektgesellschaft während der
Vertragslaufzeit (§ 4) zu kontrollieren.
2. Die Fondsgesellschaft hat dazu
das in der Beitrittserklärung genannte
Sonderkonto Nr. 177 120 300 bei
der Deutsche Bank AG, München
(Bankleitzahl: 700 700 10) als Einzahlungskonto
(„Einzahlungskonto“
genannt) für sämtliche Einzahlungen
der unmittelbar oder mittelbar über
einen Treuhänder an der Fondsgesellschaft
beteiligten Gesellschafter sowie
der Stillen Beteiligten eingerichtet.
Über dieses Einzahlungskonto
darf die Fondsgesellschaft während
der Vertragslaufzeit nur gemeinsam
mit dem Mittelverwendungskontrolleur
verfügen (gemeinsame Kontovollmacht).
Die Objektgesellschaft hat dazu das
Sonderkonto Nr. 177 028 800 bei
der Deutsche Bank AG, München
(Bankleitzahl: 700 700 10) („Mittelverwendungskontrollkonto“
genannt)
eingerichtet. Über dieses Mittelverwendungskontrollkonto
darf die Objektgesellschaft
während der Vertragslaufzeit
nur gemeinsam mit dem
Mittelverwendungskontrolleur verfügen
(gemeinsame Kontovollmacht).
3. Die Fondsgesellschaft verpflichtet
sich, dafür Sorge zu tragen, dass
sämtliche Einzahlungen der unmittelbar
oder mittelbar über einen Treuhänder
an der Fondsgesellschaft
beteiligten Gesellschafter sowie der
Stillen Beteiligten auf das Einzahlungskonto
geleistet werden und
sämtliche Zahlungen, die nach dem
Investitionsplan der Fondsgesellschaft
von der Fondsgesellschaft zu leisten
sind, über dieses Sonderkonto abgewickelt
werden, ausgenommen der
laufende Zahlungsverkehr im unmittelbaren
Zusammenhang mit der
Bewirtschaftung / Vermietung zukünftiger
Immobilien (vgl. Absatz 4).
Die Objektgesellschaft verpflichtet
sich, dafür Sorge zu tragen, dass
sämtliche Zahlungen, die nach dem
Investitionsplan der Objektgesellschaft
von der Objektgesellschaft
zu leisten sind, über das Mittelverwendungskontrollkonto
abgewickelt
werden, ausgenommen der laufende
Zahlungsverkehr im unmittelbaren
Zusammenhang mit der Bewirtschaftung
/ Vermietung ihrer Immobilien
(vgl. Absatz 4).
4. Nicht Gegenstand der Mittelverwendungskontrolle
ist die Überwachung
etwaiger weiterer Konten der
Fondsgesellschaft oder der Objektgesellschaft,
insbesondere nicht von
Konten, die der Abwicklung des laufenden
Zahlungsverkehrs im unmittelbaren
Zusammenhang mit der Bewirtschaftung
/ Vermietung der Immobilien
der Objektgesellschaft bzw.
zukünftiger Immobilien der Fondsgesellschaft
dienen und von etwaigen
Darlehenskonten.
§ 3 Freigabevoraussetzungen,
Durchführung der Mittelverwendungskontrolle
1. Der Mittelverwendungskontrolleur
wird beauftragt und ist verpflichtet,
bei Vorliegen der nachstehenden
Voraussetzungen an der Verfügung
über Guthaben auf dem Einzahlungskonto
der Fondsgesellschaft bzw.
dem Mittelverwendungskontrollkonto
der Objektgesellschaft mitzuwirken:
� Die Mittelverwendung muss in
Übereinstimmung mit den Investitionsplänen
der Fonds- und Objektgesellschaft
stehen und zur Erfüllung
der Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft
oder der Objektgesellschaft
erfolgen.
� Bei Zahlungen zum Zwecke von
weiteren Investitionen in Anlagegegenstände
der Fondsgesellschaft
muss dem Mittelverwendungskontrolleur
der der Investitionsentscheidung
zugrunde liegende Beschluss
gemäß § 12 Absatz 7 f) des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesell-

schaft vorliegen.
� Die Zahlungsverpflichtungen entsprechen
den vertraglichen Voraussetzungen,
sind insbesondere fällig
und die Rechnungen über die zu leistenden
Zahlungen liegen vor. Sofern
zwischen der Fondsgesellschaft oder
der Objektgesellschaft und ihren Vertragspartnern
Vorauszahlungen über
bereits erbrachte oder noch zu erbringende
Leistungen vereinbart wurden
oder werden, ist der Mittelverwendungskontrolleur
zur Freigabe verpflichtet,
soweit sich die Zahlungen
für die einzelnen Leistungen im
Rahmen der Investitionspläne der
Fonds- und Objektgesellschaft bewegen.
� Bei Fehleinzahlungen oder Überzahlungen
auf dem Einzahlungskonto
sowie bei (teilweisen) Einzahlungen
von unmittelbar oder mittelbar
über einen Treuhänder an der Fondsgesellschaft
beteiligten Gesellschaftern
sowie Stillen Beteiligten vor
Fälligkeit des betreffenden Einzahlungsbetrages
ist der Mittelverwendungskontrolleur
nach Vorlage der
(Rück-) Zahlungsaufforderung durch
die Fondsgesellschaft zur Freigabe
verpflichtet. Gleiches gilt für den Fall
des Widerrufs oder der (außerordentlichen)
Kündigung durch unmittelbar
oder mittelbar über einen Treuhänder
an der Fondsgesellschaft beteiligte
Gesellschafter und Stille Beteiligte
sowie die Fondsgesellschaft.
Die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft
verpflichten sich,
dem Mittelverwendungskontrolleur
alle zur Auszahlung erforderlichen
Verträge, Rechnungen oder sonstigen
Unterlagen so rechtzeitig vorzulegen,
dass eine angemessene Ausführungskontrolle
möglich ist. Die
Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft
werden dem Mittelverwendungskontrolleur
hierzu Einblick in
alle Rechnungen, Abrechnungsunterlagen,
Verträge und sonstigen den
Gesellschaftszweck betreffenden
Schriftverkehr gewähren und ihm in
allen hier interessierenden Fragen
Auskunft erteilen.
VERTRAG ÜBER
MITTELVERWENDUNGSKONTROLLE
3. Der Mittelverwendungskontrolleur
ist bei seiner Ausführungskontrolle
zu einer materiellen Prüfung der
Wirksamkeit der den Auszahlungsanforderungen
zugrunde liegenden
Verträge sowie sonstigen Unterlagen
nicht verpflichtet.
4. Sollte der Mittelverwendungskontrolleur
die Mitwirkung bei einer
Verfügung über das Einzahlungskonto
oder das Mittelverwendungskontrollkonto
verweigern, ist ein Beschluss
der Gesellschafterversammlung
der Fondsgesellschaft bzw. der
Gesellschafterversammlung der Objektgesellschaft
herbeizuführen, der
für die Vertragsparteien bindend ist.
5. Maßgeblich für die Durchführung
der Mittelverwendungskontrolle sind
ausschließlich die Bestimmungen
dieses Vertrages. Weitere Pflichten
übernimmt der Mittelverwendungskontrolleur
nicht, insbesondere ist
es nicht seine Aufgabe, die Geschäftsführung
der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft zu überwachen.
Der Mittelverwendungskontrolleur
ist auch nicht verpflichtet,
den Beteiligungsprospekt der
Fondsgesellschaft und die darin enthaltenen
Angaben auf ihre Richtigkeit,
die Durchführung des Investitionsvorhabens
(Verwirklichung der
Gesellschaftszwecke) sowie die Wirtschaftlichkeit
der Beteiligung und die
damit verfolgten steuerlichen Ziele
zu überprüfen. Der Mittelverwendungskontrolleur
übernimmt zudem
keine Haftung für die Bonität der
Vertragspartner der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft sowie
dafür, dass diese ihren vertraglichen
Verpflichtungen ordnungsgemäß
nachkommen.
§ 4 Dauer der Mittelverwendungskontrolle
1. Die Mittelverwendungskontrolle
endet automatisch mit Zweckerreichung,
d. h. mit Abschluss der in den
Investitionsplänen der Fonds- und
Objektgesellschaft enthaltenen Mittelverwendung,
spätestens jedoch
am 31.12.2008. Nach Ende der
Mittelverwendungskontrolle gibt der
Mittelverwendungskontrolleur etwa-
ige Guthaben auf dem Sonderkonto
der Fondsgesellschaft und dem Sonderkonto
der Objektgesellschaft ohne
weitere Verwendungskontrolle frei.
2. Vorher kann der Mittelverwendungskontrollvertrag
von den Vertragspartnern
nur aus wichtigem
Grund gekündigt werden, wobei die
Kündigung durch die Fondsgesellschaft
und die Objektgesellschaft nur
gemeinschaftlich erfolgen kann.
3. Bei vorzeitiger Beendigung des
Vertrages darf der Mittelverwendungskontrolleur
seine Mitverfügungsbefugnis
über das Einzahlungskonto
und das Mittelverwendungskontrollkonto
erst aufgeben, wenn
ihm die Fondsgesellschaft und die
Objektgesellschaft nachgewiesen haben,
dass ein anderer Mittelverwendungskontrolleur,
der ein Rechtsanwalt,
Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer
bzw. eine entsprechende Gesellschaft
sein muss, die Mittelverwendungskontrolle
übernommen hat.
§ 5 Vergütung
1. Der Mittelverwendungskontrolleur
erhält für die Durchführung der
ihm obliegenden Aufgaben von der
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
als Gesamtschuldner eine
Vergütung in Höhe von 50.000 €
zuzüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe, die im Verhältnis zwischen
Fondsgesellschaft und Objektgesellschaft
wie folgt zu entrichten
ist:
� Fondsgesellschaft: 10.000 € zuzüglich
Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe
� Objektgesellschaft: 40.000 € zuzüglich
Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe
Die Vergütung ist zur Hälfte am
30.06.2007 sowie zu je einem
Viertel am 30.06.2008 sowie am
30.12.2008 zur Zahlung fällig.
2. Bei vorzeitiger Beendigung des
Vertrages hat der Mittelverwendungskontrolleur
Anspruch auf einen angemessenen
Teil der Vergütung.
verträge
131

132
VERTRAG ÜBER
MITTELVERWENDUNGSKONTROLLE
§ 6 Allgemeine Auftragsbedingungen,
Haftungsbeschränkung etc.
1. Diesem Vertrag liegen ergänzend
die Allgemeinen Auftragsbedingungen
für Steuerberater, Steuerbevollmächtigte
und Steuerberatungsgesellschaften
zugrunde, die als Anlage 1
direkt im Anschluss an die Schlussbestimmungen
(§ 7) abgedruckt sind.
2. Es wird nochmals gesondert darauf
hingewiesen, dass die Inanspruchnahme
des Mittelverwendungskontrolleurs
auf Ersatz eines
fahrlässig verursachten Schadens auf
1,0 Mio. € (in Worten: eine Million
Euro) beschränkt ist. Von der Haftungsbegrenzung
ausgenommen sind
Haftungsansprüche für Schäden aus
der Verletzung des Lebens, des
Körpers oder der Gesundheit.
3. Schadenersatzansprüche gegen
den Mittelverwendungskontrolleur
können jedoch nur geltend gemacht
werden, wenn die Fondsgesellschaft
und die Objektgesellschaft oder die
an der Fondsgesellschaft unmittelbar
oder mittelbar über einen Treuhänder
beteiligten Gesellschafter sowie
Stillen Beteiligten nicht auf andere
Weise Ersatz zu erlangen vermögen.
4. Soweit ein Schadenersatzanspruch
kraft Gesetzes nicht einer kürzeren
Verjährungsfrist unterliegt, verjährt er
� in drei Jahren von dem Zeitpunkt
an, in dem der Anspruch entstanden
ist, und der Anspruchssteller von den
den Anspruch begründenden Umständen
und der Person des Schuldners
Kenntnis erlangt oder ohne grobe
Fahrlässigkeit erlangen müsste,
� ohne Rücksicht auf die Kenntnis
oder grob fahrlässige Unkenntnis in
fünf Jahren von seiner Entstehung an,
� ohne Rücksicht auf seine Entsteh-
ung und die Kenntnis oder grob fahrlässige
Unkenntnis in zehn Jahren
von der Begehung der Handlung,
der Pflichtverletzung oder dem sonstigen
den Schaden auslösenden Ereignis
an.
Die Regelungen gelten auch gegenüber
anderen Personen als der
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft,
soweit ausnahmsweise
im Einzelfall vertragliche oder außervertragliche
Beziehungen auch zwischen
dem Mittelverwendungskontrolleur
und diesen Personen begründet
worden sind.
5. Zwischen den Vertragsparteien
wird ausdrücklich vereinbart, dass
für diesen Vertrag, seine Durchführung
und die sich daraus ergebenden
Ansprüche ausschließlich deutsches
Recht gilt.
6. Als Gerichtsstand wird München
vereinbart.
§ 7 Schlussbestimmungen
1. Mündliche Nebenabreden bestehen
nicht.
2. Jede Änderung oder Ergänzung
dieses Mittelverwendungskontrollvertrages
bedarf der Schriftform, sofern
die Vertragschließenden bei Änderungs-
oder Ergänzungsabreden nicht
deutlich den Willen zum Ausdruck
bringen, die mündlich getroffene Abrede
solle ungeachtet dieser Schriftformklausel
gelten.
3. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages
oder eine zukünftig geänderte
oder zusätzlich aufgenommene unwirksam
oder undurchführbar sein
oder werden, so tritt hierdurch keine
Nichtigkeit der übrigen Vertragsbestimmungen
ein. Die Vertragsparteien
verpflichten sich vielmehr, die unwirksame
oder undurchführbare
Bestimmung unverzüglich durch eine
neue rechtswirksame bzw. durchführbare
Regelung zu ersetzen, die
dem mit der unwirksamen Bestimmung
angestrebten Ziel möglichst
nahe kommt. Vertragslücken sind
durch Regelungen zu schließen, die
dem Ziel möglichst nahe kommen,
das die Vertragschließenden angestrebt
haben oder angestrebt hätten,
falls sie den nicht geregelten Sachverhalt
bedacht hätten.
Oberhaching, den 7. März 2007
SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Fonds KG
SHB Innovative Fondskonzepte
GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck
und München Besitz KG
Mittelverwendungskontrolleur
Anlage 1

Der vorliegende Verkaufsprospekt
informiert nach Überzeugung und
bestem Wissen der Prospektherausgeberin
(Anbieterin) vollständig und
richtig über alle für die Entscheidung
über eine Beteiligung an diesem Renditefonds
erheblichen Umstände. Die
Informationen wurden sorgfältig zusammengestellt.
Für den Prospektinhalt
sind ausschließlich die bis zum
Datum der Prospektaufstellung bekannten
oder erkennbaren Umstände
maßgeblich.
Eine Haftung für Änderungen aufgrund
zukünftiger wirtschaftlicher
Entwicklungen, Änderungen der Gesetzeslage,
der Rechtsprechung oder
der Praxis der (Finanz-)Verwaltung
sowie eine Garantie für den Eintritt
der im Prospekt prognostizierten
wirtschaftlichen oder steuerlichen
Ergebnisse und Entwicklungen kann
nicht übernommen werden.
Die Haftung der Prospektherausgeberin
ist – soweit gesetzlich zulässig –
auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
beschränkt. Hiervon ausgenommen
sind Schäden aus der Verletzung
des Lebens, des Körpers oder der
Gesundheit.
Grundlage einer Beteiligung an der
Fondsgesellschaft ist allein der vorliegende
Verkaufsprospekt; hiervon
abweichende oder darüber hinaus
gehende Angaben Dritter, insbeson-
ANGABENVORBEHALT
dere im Zusammenhang mit der
Vermittlung der Beteiligung, sind
unverbindlich.
Etwaige Schadenersatzansprüche wegen
versehentlich unrichtiger oder
unvollständiger Prospektangaben
verjähren spätestens ein Jahr nach
Kenntniserlangung, spätestens jedoch
drei Jahre nach Beitritt zur
Fondsgesellschaft.
Datum der Prospektaufstellung:
19. März 2007
verträge
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einzahlung ihrer
beteiligungssumme
Für die Überweisung oder zur Bareinzahlung Ihrer Beteiligungssumme/Ersteinlage und der Abwicklungsgebühr
von Ihrem Konto verwenden Sie bitte den unten anhängenden Überweisungsauftrag.
Überweisung
Bitte tragen Sie folgende Angaben ein:
� Name, Sitz und Bankleitzahl des von
Ihnen beauftragten Kreditinstitutes.
� Unter „Betrag“:
Kapital 1: Summe aus Beteiligungs-
summe und Abwicklungsgebühr
Kapital 2: Summe aus Ersteinlage
und anteiliger Abwicklungsgebühr
Kapital 3: Summe aus Ersteinlage
und Abwicklungsgebühr
Kapital 5: Beteiligungssumme
� Unter „Verwen dungszweck“:
Ihren Namen und Ihre vollständige
Adresse oder Ihre Anteilsnummer,
sofern Ihnen diese schon bekannt ist.
� Kontoinhaber
� Kontonummer
� Unterschrift
Quittungsbeleg
für die Zahlung von
über
an:
SHB
Keltenring 10-12
82041 Oberhaching
am:
Quittungsstempel des
Kreditinstitutes
S H B
1 7 7 1 2 0 3 0 0
Bareinzahlung
Bitte füllen Sie den Überweisungsauftrag aus,
legen Sie ihn am Post- oder Bankschalter
vor und lassen Sie Ihre Einzahlung auf dem
Quittungsbeleg bestätigen.
D e u t s c h e B a n k M u e n c h e n
E U R
Datum, Unterschrift
(Bitte hier abtrennen)
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