01 - LF1 Thema Bauplanung-Schueler - Berufskolleg Borken

1. Einleitung 

Thema : Mitwirken bei der Bauplanung 

Objekte entstehen nicht aus dem freien Lamäng heraus, sondern erst nach einem sehr intensiven 

Planungszeitraum. An erster Stelle steht immer der Bauherr mit seinem Nutzerwünschen. Um diese 

Nutzerwünsche erfüllen zu können, müssen eine Menge Parteien unter einem Hut gebracht werden. An 

einem Beispiel soll dieses näher erläutert werden. Eine junge Familie mit zwei Kindern möchte sich 

den Lebenstraum von einem Einfamilienwohnhaus in ländlicher Umgebung erfüllen. Um das Objekt 

zu verwirklichen, benötigt der Bauherr eigentlich nur drei entscheidende Dinge : 

� ________________________________________________________________________ 

�� ________________________________________________________________________ 

�� ________________________________________________________________________ 

2. Baurechtliche Grundlagen 

Das ohne Geld und ohne Grundstück mit Bebauungsrecht kein Objekt zu realisieren ist, sehen Sie 

hoffentlich ein. Aber warum unbedingt ein Architekt ? Architekten besitzen eine so genannte 

Bauvorlageberechtigung, die benötigt wird, um eine Baugenehmigung zu bekommen. Die 

Nutzerwünsche unterliegen einer Vielzahl von Gesetzen und Richtlinien, die bei der Planung des 

Objektes beachtet werden müssen. Mit anderen Worten, Sie können leider auf Ihren eigenen Grund 

und Boden nicht so bauen, wie Sie das vielleicht gerne möchten. Nachfolgend werden die wichtigsten 

Gesetze auf Bundes-, Landes- und Gemeindeebene erläutert. 

2.1 Baurechtliche Grundlagen auf Bundesebene 

Auf der Bundesebene befinden sich die Rechtsvorschriften, von denen die Rechtsvorschriften auf 

Landes- und Gemeindeebene abgeleitet werden. Die wichtigsten Rechtsvorschriften auf Bundesebene 

wären : 

�� ____________________________________________________________________ 

�� ____________________________________________________________________ 

�� ____________________________________________________________________ 

Seite 1

2.1.1 Baugesetzbuch (BauGB) 

Das wichtigste Gesetz auf Bundesebene ist das Baugesetzbuch (BauGB). Dieses gliedert sich in vier 

Abschnitte : 

1. Abschnitt : Allgemeines Städtebaurecht 

� Regelung der Verfahren zur Aufstellung von Bauleitplänen auf Gemeindeebene 

2. Abschnitt : Besonderes Städtebaurecht 

� Behandelt das Verfahren bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen 

3. Abschnitt : Sonstige Vorschriften 

� Regelt das Verfahren zur Wertermittlung von Bauland und Grundstücken 

4. Abschnitt : Überleitungs- und Schlussvorschriften 

� Beinhaltet Überleitungsvorschriften der bisherigen Fassung in das neue BauGB sowie 

Sonderregelungen für einzelne Länder und Berlin 

2.1.2 Baunutzungsverordnung (BauNV) 

In der Baunutzungsverordnung werden ergänzende Regelungen zum Baugesetzbuch definiert. Diese 

beziehen sich im Wesentlichen auf die Inhalte und Festlegungen des Flächennutzungsplanes und des 

Bebauungsplanes auf Gemeindeebene. Gegliedert ist die Baunutzungsverordnung (BauNV) in drei 

wesentliche Abschnitte : 

1. Abschnitt : Arten der baulichen Nutzung 

� Unterscheidung nach Bauflächen und Baugebiete 

2. Abschnitt : Maß der baulichen Nutzung 

� Festlegung der Obergrenze der Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und der 

Baumassenzahl 

3. Abschnitt : Bauweise, Überbaubare Grundstücksfläche 

� Regelungen zur Gebäudeform und Abstandsflächen 

Seite 2

2.1.3 Umweltschutzgesetze 

Die Pflicht zur Berücksichtigung der Umwelt ist im Baugesetzbuch § 1 (5) 7 festgelegt. Demnach 

wurden auf Bundesebene eine Vielzahl von Umweltgesetzen wie z. B. das Immissionsschutzgesetz, 

das Wasserhaushaltsgesetz und das Naturschutzgesetz eingeführt. Auf Grundlage dieser Gesetze 

wurden auf Bundesebene entsprechende Pläne erlassen. Solche Pläne sind z.B. Luftreinheitspläne, 

Abwasserbeseitigungspläne, Abfallbeseitigungspläne oder die Landschaftsrahmenpläne. 

2.2 Baurechtliche Grundlagen auf Landesebene 

Das wichtigste Gesetz auf Landesebene ist die Landesbauordnung (BauO NRW) der einzelnen 

Bundesländer. Basis der Landesbauordnung ist die so genannte Musterbauordnung (MBO). 

Wesentlicher Inhalt ist das Bauordnungsrecht der jeweiligen Bundesländer. Gegliedert ist die 

Landesbauordnung in zwei Rechtsbereiche : 

�� materiellen Recht 

�� formellen Recht 

Die Landesbauordnung (BauO NRW) gliedert sich in vier Teile : 

Erster Teil : � Allgemeine Vorschriften 

Zweiter Teil : � Das Grundstück und seine Bebauung 

Dritter Teil : � Bauliche Anlagen (Gliederung erfolgt in sieben Abschnitte) 

� Erster Abschnitt 

� Allgemeine Anforderungen an die Bauausführung 

� Zweiter Abschnitt 

� Anforderungen an Bauprodukte und Bauarten 

� Dritter Abschnitt 

� Anforderungen an Wände, Decken, Dächer 

� Vierter Abschnitt 

� Anforderungen an Treppen, Rettungswege, Aufzüge und 

Öffnungen 

� Fünfter Abschnitt 

� Anforderungen an Haustechnische Anlagen 

�� Sechster Abschnitt 

� Anforderungen an Aufenthaltsräume und Wohnungen 

�� Siebter Abschnitt 

� Anforderungen an besondere Anlagen (Spielplätze etc.) 

Seite 3

Vierter Teil : � Anforderungen an die am Bau Beteiligten 

� Bauherren, Entwurfsverfasser, Unternehmer, Bauleiter 

Fünfter Teil : � Bauaufsichtsbehörden und Verwaltungsverfahren (Gliederung erfolgt in 

drei Abschnitte) 

� Erster Abschnitt 

� Anforderungen an Bauaufsichtsbehörden 

� Zweiter Abschnitt 

� Genehmigungsbedürftige und genehmigungsfrei Vorhaben 

� Dritter Abschnitt 

� Verwaltungsverfahren (Bauantrag, Bauvorlage etc.) 

Sechster Teil : � Bußgeldvorschriften, Rechtsvorschriften, bestehende Anlagen und 

Einrichtungen 

Siebter Teil : � Übergangs-, Änderungs- und Schlussvorschriften 

Weitere nennenswerte Gesetzgebungen auf Landesebene wäre zum einen das Denkmalschutzgesetz 

oder auch das Straßengesetz. 

2.3 Baurechtliche Grundlagen auf Gemeindeebene 

Aufgabe jeder Gemeinde ist es, auf Grundlage des Baugesetzbuches §5 (1), Bauleitpläne für die 

beabsichtigte städtebauliche Entwicklung der Gemeinde zu erstellen. Diese stützt sich im 

Wesentlichen auf zwei Bauleitpläne : 

�� _____________________________________________________________________ 

�� _____________________________________________________________________ 

2.3.1 Flächennutzungsplan 

Die Gemeinde erstellt ein Konzept, wie sie das verfügbare Planungsgebiet über einen längeren 

Zeitraum nutzen möchte. Das Konzept selber wird dann im Flächennutzungsplan dargestellt, wo das 

gesamte Planungsgebiet nach voraussehbaren Bedarf in verschiedene Bau- und Nutzungsflächen 

eingeteilt wird. Als vorbereitender Bauleitplan besitzt der Flächennutzungsplan keine 

Rechtsverbindlichkeit an die Bürger, sondern nur an die Gemeinde selbst. Auf Grundlage der 

Baunutzungsverordnung können folgende Gebiete im Flächennutzungsplan ausgewiesen werden : 

allgemeine Art der baulichen Nutzung (Bauflächen) 

1 Wohnbauflächen W 

2 gemischte Bauflächen M 

3 gewerbliche Bauflächen G 

4 Sonderbauflächen S 

Seite 4

esondere Art der baulichen Nutzung (Baugebiete) 

5 Kleinsiedlungsgebiete WS 

6 reine Wohngebiete WR 

7 allgemeine Wohngebiete WA 

8 besondere Wohngebiete WB 

9 Dorfgebiete MD 

10 Mischgebiete MI 

11 Kerngebiete MK 

12 Gewerbegebiete GE 

13 Industriegebiete GI 

14 Sondergebiete SO 

Des Weiteren werden Standorte für Grünflächen, Spielplätze, Schulen, Feuerwehr, Sportstätten und 

Kirchen festgelegt. 

2.3.2 Bebauungsplan (B-Plan) 

Auf der Grundlage des Flächennutzungsplanes entwickelt die Gemeinde ein für die Bürger 

rechtsgültigen Bebauungsplan. Dieser sorgt für eine städtebauliche Ordnung in einem Baugebiet. 

Folgende Bestimmungen können dem Bebauungsplan entnommen werden : 

�� Art des Baugebietes 

�� Art der baulichen Nutzung 

�� Maß der baulichen Nutzung 

� Grundflächenzahl 

� Geschossflächenzahl 

� Baumassenzahl 

� Bauweise 

� offene Bauweise 

� Doppelhäuser 

� Reihenhäuser 

� Anzahl der Geschosse 

� maximale First- bzw. Traufhöhe 

� Dachform 

� Dachneigung 

� Firstausrichtung 

�� Grundstückszuschnitt und Lage 

�� Grundstücksgrößen 

�� öffentliche Flächen 

� Baulinie 

Seite 5

� Baugrenze 

� Flächen für Umweltschutzanlagen 

� Lage der Oberflächenentwässerung (falls geplant) 

� Regenrückhaltebecken (falls geplant) 

�� Zufahrtswege bzw. Zufahrtstraßen 

�� Garagenstellplätze (falls geplant) 

�� Lärmschutzwall (falls geplant) 

Die meisten rechtsgültigen Angaben können einer im B-Plan ausgewiesenen Nutzungsschablone 

entnommen werden. 

Inhalt einer Nutzungsschablone : 

Baugebiet Zahl der Vollgeschosse 

Grundflächenzahl Geschossflächenzahl 

Dachform / Dachneigung Bauweise 

Beispiel für eine Nutzungsschablone : 

WA 

0.4 

SD DN ≤ 45° O 

WA � Allgemeines Wohngebiet 

Seite 6 

II 

1.0

II 

� zwingende Zweigeschossigkeit 

0.4 � Grundflächenflächenzahl (GRZ) 

1.0 

� Geschossflächenzahl (GFZ) 

SD DN ≤ 45° � Satteldach, Dachneigung ≤ 45° 

O � offene Bauweise 

3. Technische Vorschriften 

Die Errichtung eines Gebäudes unterliegt neben den rechtsverbindlichen Angaben gemäß 

Bebauungsplan eine Menge von Technischen Vorschriften, Ausführungsverordnungen, DIN-Normen, 

Richtlinien, Merkblättern, bauaufsichtliche Prüfzeugnisse oder allgemeine bauaufsichtliche 

Zulassungen. Nachfolgend werden die wichtigsten Vorschriften aufgeführt : 

EnEV � Energieeinsparverordnung 

VOB � Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen 

ATV � Allgemeinem Technischen Vertragsbedingungen 

WU-Richtlinie � Richtlinie für wasserundurchlässigen Beton (DafStb) 

DIN 1356 � DIN-Norm für Bauzeichnungen 

DIN 1045-1 bis 4 � Tragwerke aus Beton, Stahlbeton und Spannbeton 

DIN 1052 � Entwurf, Berechnung und Bemessung von Holzbauwerken 

DIN 1053-1 bis 4 � Mauerwerk, Berechnung und Ausführung 

DIN 1054 � Baugrund 

DIN 18800-1 bis 7 � Stahlbau, Bemessung und Konstruktion 

DIN 1055-100 � Einwirkungen auf Tragwerke und Sicherheitskonzept 

RAS � Richtlinie für Anlagen und Straßen 

RStO � Richtlinie für die Standardisierung des Oberbaus von Verkehrsflächen 

4. Bauantrag 

Seite 7

Der Kauf eines Grundstückes garantiert noch lange nicht die Erfüllung vom Traum vom Eigenheim. 

Zum einen muss das Grundstück als Bauland erschlossen sein und zweitens muss die Größe und 

Gestaltung des Gebäudes in das städtebauliche Konzept der Gemeinde passen. Die jeweilige 

Bauaufsichtsbehörde nimmt sich das Recht, die Planung des Objektes zu überprüfen. Mit anderen 

Worten, Sie müssen vor Baubeginn einen Bauantrag stellen, der von der zuständigen 

Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden muss. Gemäß der Bauvorlageverordnung (BauVorlVO) 

müssen dem Bauantrag folgende Unterlagen in schriftlicher Form beigefügt werden : 

�� Bauantrag als Formblatt in der regional gültigen Fassung 

� Lageplan Maßstab 1 : 500 (Kapitel 7.) 

� Entwurfszeichnungen Maßstab 1 : 100 

� Grundriss 

� Schnitt 

� Ansichten 

� Baubeschreibung (schriftlicher Form) 

� Maß der baulichen Nutzung (GRZ, GFZ, BMZ) (Kapitel 6.) 

� Nachweis der Geschossigkeit (Kapitel 6.2.1) 

� Nachweis der Abstandsflächen 

� Wohnflächenberechnung (Kapitel 8.) 

� m 3 umbauter Raum 

� Wohnflächenverordnung 

� DIN 277 

� Nachweis der Grundstücksentwässerung 

� Standsicherheitsnachweis (Statik) 

� Bauphysikalische Nachweise 

� Wärmebedarfsausweis (Immer) 

� Schallschutznachweis (falls erforderlich) 

� Branschutznachweis (falls erforderlich) 

�� Abstandsberechnung 

�� Statistikbogen 

Seite 8

Der Bauantrag selber kann nur von Personen mit einer Bauvorlageberechtigung eingereicht werden. 

Gemäß §70 der Landesbauordnung NRW sind folgende Personen bauvorlageberechtigt : 

� Architektinnen oder Architekten 

� Angehörige der Fachrichtung Bauingenieurwesen mit mindestens zwei Jahren 

Berufserfahrung 

� Innenarchitektin oder Innenarchitekt mit ergänzender Hochschulprüfung 

� Architektinnen oder Architekten mit der Berufsbezeichnung Ingenieurin oder Ingenieur 

� Personen im höheren und gehobenen bautechnischen Verwaltungsdienst 

Für welche bauliche Anlagen eine Baugenehmigung vorliegen muss, ist im fünften Teil, zweiter 

Abschnitt der Landesbauordnung festgeschrieben. Demnach werden folgende Genehmigungsverfahren 

unterschieden : 

� § 63 Genehmigungsbedürftige Verfahren 

� § 64 (aufgehoben) 

� § 65 Genehmigungsfreie Vorhaben 

� § 66 Genehmigungsfreie Anlagen 

� § 67 Genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze und Garagen 

� § 68 Vereinfachtes Genehmigungsverfahren 

4.1 § 67 Genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze und Garagen 

Der Vorteil der §§ 65 bis 68 liegt darin, dass die Wartezeit bis zur schriftlichen Baugenehmigung auf 

maximal ein Monat verkürzt wird. Für Wohngebäude mittlerer und geringer Höhe (z.B. Einfamilienwohnhäuser) 

einschließlich aller Nebengebäude und Nebenanlagen bedarf es keiner Baugenehmigung, 

wenn folgende Kriterien erfüllt sind : 

�� das geplante Objekt nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes wiederspricht 

�� die vollständige Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches gesichert ist 

�� die zuständige Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der 

Bauantragsunterlagen erklärt, dass ein Genehmigungsverfahren nach § 63 der 

Landesbauordnung durchgeführt wird. 

Seite 9

Die Verantwortung über die Einhaltung der Festsetzungen im Bebauungsplan übernimmt der 

zuständige Entwurfsverfasser als auch die zuständige Bauleitung, fall diese nicht ein dieselbe Person 

ist. 

Für bauliche Anlagen, die einer Baugenehmigung bedürfen, wird diese in schriftlicher Form (Rote 

Punkt) erteilt und ist nach § 77 der Landesbauordnung NRW drei Jahre gültig. Die Baugenehmigung 

erlischt automatisch, wenn : 

� nicht innerhalb der drei Jahre mit der Bauausführung begonnen wird 

� die Bauarbeiten länger als ein Jahr unterbrochen werden 

Die Bauausführung beginnt mit dem Aushub der Baugrube. Baustelleneinrichtung usw. zählt nicht als 

Baubeginn. 

5. Phasen der Bauplanung und Ausführung 

Um eine einwandfreie Ausführung des geplanten Objektes zu gewährleisten, bedarf es im Vorfeld 

einer umfangreichen und intensiven Planung unter Berücksichtigung aller am Objekt beteiligten 

Institutionen. Bauanträge können nur von Personen mit Bauvorlageberechtigung eingereicht werden. 

Somit liegt die Planung in der Regel nicht in der Hand der Bauherren, sondern in den Händen der 

Architekten. Die Phasen der Bauplanung und Ausführung gliedern sich vereinfacht in sechs Phasen : 

1. Phase : �� Vorplanung / Grundlagenermittlung 

2. Phase : �� Planung / Entwurf 

3. Phase : �� Genehmigungsplanung 

Baugenehmigung 

4. Phase : �� Ausführungsplanung 

5. Phase : �� Ausführung 

6. Phase : �� Fertigstellung 

Stellt sich die Frage, welche Teilleistungen werden in den einzelnen Phasen erbracht ? 

Seite 10

Ablaufdiagramm der Phasen der Bauplanung und Ausführung 

Bauvorhaben 

Baugenehmigung 

Fertigstellung 

Vorplanung / 

Grundlagenermittlung 

Planung / Entwurf 

Genehmigungsplanung 

Ausführungsplanung 

Ausführung 

Seite 11 

� Bebauungsplan 

� Lage des Grundstückes 

� Bestandsaufnahme 

� Zugang / Erschließung 

� Nutzerwünsche 

� Fassadengestaltung 

� Grundrissgestaltung 

� Raumbedarf 

� Kostenschätzung 

� Bauantrag 

� Lageplan 

� Art und Maß der 

baulichen Nutzung 

� Entwurfszeichnungen 

� Grundstücksent- 

Wässerung 

� Nachweis der 

Standsicherheit 

� Bauphysikalische 

Nachweise 

� Ausschreibung VOB 

� Leistungsverzeichnis 

� Ausführungspläne 

� Detailpläne 

� Bauzeitenplan 

� Kostenermittlung 

� Bauleitung 

� Koordinierung der 

Gewerke 

� Aufmaß und Abrechnung 

nach VOB 

� Bauabnahme

6. Nachweis Maß der baulichen Nutzung 

Das städtebauliche Konzept der Gemeinde wird im Bebauungsplan dargestellt. Im Bebauungsplan 

wird das Maß der baulichen Nutzung bestimmt und ist rechtsverbindlich. Dies kann nach § 16 der 

Baunutzungsverordnung (BauNVO) durch folgende Festsetzungen bestimmt : 

� Grundflächenzahl oder der maximale Größe der baulichen Anlage 

� Geschossflächenzahl oder der maximale Größe der Geschossfläche 

� Baumassenzahl oder maximalen Baumasse 

� Zahl der Vollgeschosse (zwingend oder nicht zwingend) 

� Die Höhe der baulichen Anlage 

� Dachform bzw. Dachneigung 

Die Festlegung der maximalen Größe der baulichen Anlage garantiert in erster Linie eine 

ausreichende Restfläche zur Versickerung von Niederschlagswasser. 

Gemäß § 17 der Baunutzungsverordnung dürfen folgende Obergrenzen bei der Bestimmung des 

Maßes der baulichen Nutzung folgende Grund-, Geschoss- und Baumassenzahlen nicht überschritten 

werden : 

1 2 3 4 

Baugebiet Grundflächenzahl Geschossflächenzahl Baumassenzahl 

Kleinsiedlungsgebiete 

GRZ 

GFZ 

BMZ 

WS 

Reinen Wohngebieten 

WR 

0,2 

0,4 

- 

Allgem. Wohngebieten 

WA 

Ferienhausgebieten 

Besonderen Gebieten 

0,4 

1,2 

- 

WB 

Dorfgebieten 

MD 

0,6 

1,6 

- 

Mischgebieten 

MI 

Kerngebieten 

0,6 

1,2 

- 

MK 

Gewerbegebieten 

1,0 

3,0 

GE 

Industriegebieten 

GI 

Sonstige Sondergebiete 

0,8 

2,4 

10,0 

Wochenendhausgebieten 0,2 0,2 - 

Seite 12

Gemäß § 17 (2) können die Obergrenzen überschritten werden, wenn : 

�� besondere städtebauliche Gründe dies erfordern 

� die Überschreitung durch Umstände oder Maßnahmen ausgeglichen werden, die 

weiterhin gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse garantieren und die Bedürfnisse des 

Verkehrs nicht beinträchtigen 

� sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen 

6.1 Grundflächenzahl (GRZ) 

Gemäß § 19 der BauNVO gibt die Grundflächenzahl an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je 

Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist. Eine Grundflächenzahl von 0,4 bedeutet somit, dass 40 

% der Grundstücksfläche innerhalb der Baugrenzen bebaut werden darf. Bei der Ermittlung der 

Grundfläche sind folgende Grundflächen mitzurechnen : 

� Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten 

� Nebenanlagen im Sinne des §14 der BauNVO (Versorgungsanlagen, Kleintieranlagen etc.) 

� Bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Grundstüch lediglich 

nur unterbaut wird 

Formel zur Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ) : 

vorhandene Grundflächenzahl GRZ = 

Die Grundfläche ist nach den Außenmaßen einschließlich Verkleidung zu berechnen ! 

Seite 13 

Grundfläche 

Grundstücksfläche 

maßgebende 

( m 

maßgebende 

2 

) 

( m 

2 

)

6.1.1 Bestimmung der Grundflächenzahl nach § 19 der BauNVO 

Gemäß § 19 (4) darf die zulässige Grundflächenzahl um 50 % erhöht werden, jedoch nicht größer als 

0,8, wenn beim Nachweis der GRZ die Flächen von Garagen und Stallplätzen inklusive ihrer 

Zufahrtswege mit angerechnet werden. 

Beispiel : 

Gegeben : Wohnhaus in einem allgemeinen Wohngebiet WA 

Zulässige GRZ : 0,35 

Grundfläche Wohnhaus : 116,78 m 2 

Grundfläche Garage : 35,91 m 2 

Zufahrt : 31,92 m 2 

Grundstücksfläche : 680 m 2 

Gesucht : Nachweis der Grundflächenzahl nach § 19 der BauNVO 

Lösung : zulässige GRZ bei Anrechnung der Garage und der Zufahrt 

Zulässige GRZ = 0,35 + 0,5 * 0,35 = 0,525 < 0,8 

2 

2 

116, 

78m 

+ 35, 

91m 

+ 31, 

92m 

vorhanden GRZ = 2 

680m 

= 0,27 < 0,525 

Der Nachweis wäre auch ohne die zulässige Erhöhung der GRZ erfüllt ! 

6.1.2 Bestimmung der Grundflächenzahl nach § 21a der BauNVO 

Wenn §19 der BauNVO nicht entgegensteht, kann der Nachweis der Grundflächenzahl nach § 21a der 

BauNVO erfolgen. Demnach darf die zulässige Grundfläche um 10 % der Grundstücksfläche 

überschritten werden, wenn beim Nachweis der GRZ die Flächen von Garagen und Stallplätzen 

inklusive ihrer Zufahrtswege mit angerechnet werden. Das heißt, dass bei der Nachweisführung 

entweder die Fläche der Garagen oder Stellplätze inklusive der Zufahrtswege wieder abgezogen 

werden dürfen, jedoch nicht mehr als 10 % der Grundstücksfläche. 

Seite 14 

2

Beispiel : 







Gesucht : Nachweis der Grundflächenzahl nach § 21a der BauNVO 

Lösung : maximale zulässige Überschreitung = 0,1 * 680 m 2 

Aufgabe 1 : 

Seite 15 

= 68,00 m 2 

Grundfläche Garage + Zufahrt = 35,91 m 2 + 31,92 m 2 

= 67,83 m 2 < 68,00 m 2 

maßgebend 

2 

2 

2 

116, 

78m 

+ 35, 

91m 

+ 31, 

92m 

− 67, 

83m 


680m 

= 0,17 < 0,35 



Abmessung Wohnhaus : 11,99 m * 10,99 m 

Abmessung Garage : 8,01 m * 7,99 m 

Zufahrt : 8,50 m * 4,50 m 


Gesucht : 1.1 Nachweis der Grundflächenzahl nach § 19 der BauNVO 

1.2 Nachweis der Grundflächenzahl nach § 21a der BauNVO 

2

Aufgabe 2 : 

Gegeben : Ferienwohnhaus in einem Ferienhausgebiet 



Abmessung Stellplatz : 5,00 m * 6,00 m 

Zufahrt : 5,00 m * 3,50 m 



Aufgabe 3 : 


Gegeben : Bürogebäude in einem Industriegebiet 




Seite 16

6.2 Geschossflächenzahl (GRZ) 

Gemäß § 20 der BauNVO gibt die Geschossflächenzahl an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je 

Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist. Eine Geschossflächenzahl von 1,4 bedeutet somit, dass 

die Gesamtfläche aller Geschoss 20 % größer sein kann als die Grundstücksfläche. Bei der Ermittlung 

der Geschossfläche bleiben folgende Grundflächen unberücksichtigt : 

� Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten 

� Nebenanlagen im Sinne des §14 der BauNVO (Versorgungsanlagen, Kleintieranlagen etc.) 

� Balkone, Loggien und Terrassen 

Formel zur Berechnung der Geschossflächenzahl (GFZ) : 

vorhandene Geschossflächenzahl GFZ = 

Bei der Bestimmung der GFZ werden nur Vollgeschosse gemäß § 2 der Landesbauordnung 

(BauO NRW) berücksichtigt Die Geschossfläche ist ebenfalls nach den Außenmaßen 

einschließlich Verkleidung zu berechnen ! 

Seite 17 

Geschossfläche 

Grundstücksfläche 

maßgende 

( m 

maßgebende 

2 

) 

( m 

2 

)

Definition Vollgeschosse nach § 2 der Landesbauordnung (BauO NRW) : 

Vollgeschosse sind Geschosse, 

� deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,60 m über die Gelände hinausragt und eine Höhe 

von mindestens 2,30 m besitzen. 

� wenn ein gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss 

(Staffelgeschoss) eine Höhe von mindestens 2,30 m über mehr als 2/3 der Grundfläche des 

darunter liegenden Geschosses besitzt. Die Höhe wird von OK Fußboden bis OK Fußboden des 

darüber liegenden Geschosses gemessen. 

� Wenn ein Geschoss mit geneigten Dachflächen eine Höhe von mehr als 2,30 m über mehr als ¾ 

seiner Grundfläche besitzt. Die wird von OK Fußboden bis OK Dachhaut gemessen 

Seite 18

Beispiel 1 : 

Gegeben : Dreigeschossiges Wohnhaus in einem allgemeinen Wohngebiet WA 


Zulässige GFZ : 1,0 



Grundfläche Stellplatz : 10,50 m 2 



Gesucht : 1. Nachweis der Grundflächenzahl nach § 19 der BauNVO 

Lösung : Zu 1. 

2. Nachweis der Geschossflächenzahl nach § 20 der BauNVO 

zulässige GRZ bei Anrechnung der Garage, Stellplatz und der Zufahrt 

Zulässige GRZ = 0,40 + 0,5 * 0,40 = 0,60 < 0,8 

2 

2 

2 

119, 

77m 

+ 31, 

38m 

+ 10, 

50m 

+ 24, 

57m 


530m 

Zu 2. 

Hinweis (Wichtig) : 

= 0,35 < 0,60 

3* 

119, 

77m 


530m 

= 0,68 < 1,00 

Beim Nachweis der baulichen Nutzung muss sowohl der Nachweis der GRZ als der Nachweis 

der GFZ erfüllt sein ! 

Seite 19 

2 

2

Alternativ noch mal das gleiche Beispiel gemäß § 21a der BauNVO ! 

Beispiel 2 : 

Gegeben : Dreigeschossiges Wohnhaus in einem allgemeinen Wohngebiet WA 





Grundfläche Stellplatz : 10,50 m 2 



Gesucht : 1. Nachweis der Grundflächenzahl nach § 21a der BauNVO 

Lösung : Zu 1. 

2. Nachweis der Geschossflächenzahl nach § 20 der BauNVO 

maximale zulässige Überschreitung = 0,1 * 530 m2 

Seite 20 

= 53,00 m 2 

Grundfläche Garage, Stellplatz + Zufahrt = 31,38 m 2 + 10,50 m 2 + 24,57 m 2 

= 66,45 m 2 

2 

2 

119, 

77m 

+ 66, 

45m 

− 53, 

00m 


530m 

Zu 2. 

= 0,25 < 0,40 

3* 

119, 

77m 


530m 

= 0,68 < 1,00 

2 

2 

> 53,00 m 2 

maßgebend

Aufgabe 1 : 

Gegeben : Zweigeschossiges Wohnhaus in einem allgemeinen Wohngebiet WA 




Abmessung Garage : 3,99 m * 7,99 m 

Zufahrt : 3,99m * 6,00 m 




1.3 Nachweis der Geschossflächenzahl nach § 20 der BauNVO 

Aufgabe 2 : 

Gegeben : Dreigeschossiges Wohnhaus in einem besonderen Wohngebiet WB 





Zufahrt : 10,99m * 8,00 m 





Aufgabe 3 : 

Gegeben : Zweigeschossiges Wohnhaus in einem Kleinsiedlungsgebiet 




Abmessung Stellplatz : 2,50 m * 5,00 m 

Zufahrt : 2,50 m * 2,00 m 





Seite 21

6.2.1 Nachweis der Geschossigkeit 

Gemäß Bebauungsplan kann eine zwingende Anzahl von Geschossen vorgeschrieben werden. Zur 

Vollständigkeit der Bauantragsunterlagen muss demzufolge der Nachweis der Geschossigkeit erbracht 

werden. Die Definition eines Vollgeschosses nach § 2 der Landesbauordnung NRW wurde bereits im 

Kapitel 6.2 erläutert. Ob ein Geschoss mit geneigten Dachflächen ein Vollgeschoss definiert werden 

kann, hängt von der Drempelhöhe von OK Fußboden bis OK Dachhaut ab. 

Beispiel : 

Gegeben : Zweigeschossiges Wohnhaus in einem allgemeinen Wohngebiet 


Dachform : Satteldach 

Dachneigung : 40° 

Drempelhöhe hD : 1,25 

Gesucht : Nachweis der Geschossigkeit des Dachgeschosses 

Lösung : 

Seite 22

erforderliche Fläche Dachgeschoss > 0,75 * 10,99 m * 12,99 m 

bL = bR = 

> 107,07 m 2 

= 

hL 

tanα 

= 1,25 m 

2, 30m 

−1, 

25m 

tan 40° 

b(2,30m) = 10,99 m – 2 * 1,25 m 

= 8,49 m 

vorhandene Fläche Dachgeschoss = 8,49 m * 12,99 m 

> 110,29 m 2 > 107,07 m 2 

Das Dachgeschoss gilt als Vollgeschoss gemäß § 2 der Landesbauordnung (BauO NRW) 

Beim der Neuerrichtung eines Objektes ist es zweckmäßiger im Vorfeld die erforderliche 

Drempelhöhe zu berechnen, die entweder eine Vollgeschossigkeit des Dachgeschosses gewährleistet 

oder auch nicht. 

Beispiel : 

Gegeben : Zweigeschossiges Wohnhaus in einem reinen Wohngebiet 




Gesucht : Berechnung der erforderlichen Drempelhöhe hD , sodass eine Vollgeschossigkeit 

gewährleistet wird 

Lösung : 

erforderliche Fläche Dachgeschoss > 0,75 * 9,99 m * 17,99 m 

b(2,30m) = 

> 134,79 m 2 

134, 

79m 

17, 

99m 

2 

Seite 23 

= 7,49 m

L = bR = 

= 1,25 m 

9, 99m 

− 7, 

49m 

2 

hL = hR = tan α * bL (bR) 

= tan 48° * 1,25 m 

= 1,39 m 

erforderliche Drempelhöhe hD = 2,30 m – hl (hR) 

Aufgabe l : 

= 2,30 m – 1,39 m 

= 0,91 m 




Dachneigung : 42,5° 

Drempelhöhe hD : 1,45 

Gesucht : Nachweis der Vollgeschossigkeit des Dachgeschosses 

Aufgabe 2 : 







Aufgabe 3 : 

Gegeben : Viergeschossiges Bürogebäude in einem Industriegebiet 

Abmessung Bürogebäude : 14,99 m * 25,99 m 

Dachform : Walmdach 




Seite 24

Aufgabe 4 : 

Gegeben : Dreigeschossiges Geschäftshaus in einem Mischgebiet 



Dachneigung Traufseite : 45° 

Dachneigung Giebelseite : 60° 

Drempelhöhe hD : 1,35 m 


Aufgabe 5 : 

Gegeben : Viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus in einem allgemeinen Wohngebiet 

Abmessung Wohn- u. Geschäftshaus : 10,99 m * 25,99 m 





Aufgabe 6 : 



Dachform : Krüppelwalmdach 




Aufgabe 7 : 

Gegeben : Dreigeschossiges Geschäftshaus in einem allgemeinen Wohngebiet 


Dachform : Pyramidendach 




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Aufgabe 8 : 


Abmessung Erdgeschoss : 8,99 m * 16,99 m 

Abmessung Obergeschoss : 5,99 m * 13,99 m 

Dachform : Flachdach 


Aufgabe 9 : 

Gegeben : Sechsgeschossiges Krankenhaus in einem Kerngebiet 




Abmessung EG – 4. OG : 38,99 m * 26,49 m 

Abmessung 5. OG : 32,99 m * ? m 


Gesucht : 9.1 Berechnung der fehlenden Seitenlänge, sodass das 5. Obergeschoss als 

Vollgeschoss gemäß § 2 der Landesbauordnung definiert werden kann 

9.2 Nachweis der Grundflächenzahl nach § 19 der BauNVO 


Aufgabe 10 : 

Gegeben : Fünfgeschossiges Bürogebäude in einem Gewerbegebiet 




Abmessung EG – 3. OG : 29,49 m * 22,36 5 m 

Abmessung 4. OG : 25,99 m * ? m 


Gesucht : 10.1 Berechnung der fehlenden Seitenlänge, sodass das 5. Obergeschoss als 

Vollgeschoss gemäß § 2 der Landesbauordnung definiert werden kann 



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Aufgabe 11 : 

Gegeben : Fünfgeschossiges Wohngebäude in einem reinen Wohngebiet 





Dachform : Pultdach 


Drempelhöhe hD : 1,25 m 

Gesucht : 11.1 Nachweis der Vollgeschossigkeit des 4. Obergeschosses 



Aufgabe 12 : 

Gegeben : Viergeschossiges Wohngebäude in einem allgemeinen Wohngebiet 






Dachform : Asymmetrisches Satteldach 

Dachneigung αLinks : 40° 

Dachneigung αRechts : 50° 

Gesucht : 12.1 Berechnung der erforderlichen Drempelhöhe hD , sodass eine Vollgeschossigkeit 

im 3. OG gewährleistet wird 



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Aufgabe 13 : 







Dachform : Asymmetrisches Pultdach 

Dachneigung αLinks : 40° 

Dachneigung αRechts : 30° 

Drempelhöhe hD,Links : 1,65 m 

Gesucht : 13.1 Berechnung der erforderlichen Drempelhöhe hD,Rechts, sodass eine 

Vollgeschossigkeit im Dachgeschoss gewährleistet wird 



Aufgabe 14 : 

Gegeben : Viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus in einem Mischgebiet 






Dachneigung α : 45° 

Gesucht : 14.1 Berechnung der erforderlichen Drempelhöhe hD, sodass eine Vollgeschossigkeit 

im Dachgeschoss gewährleistet wird 



Seite 28

Aufgabe 15 : 

Gegeben : Viergeschossiges Wohngebäude in einem reinen Wohngebiet 




Gesucht : 15.1 Nachweis der Grundflächenzahl nach § 21a der BauNVO 


Seite 29

Aufgabe 16 : 

Gegeben : Einfamilienwohnhaus in einem allgemeinen Wohngebiet 



Aufgabe 17 : 

Gegeben : Einfamilienwohnhaus in einem besonderen Wohngebiet 



Seite 30

Aufgabe 18 : 

Gegeben : Mehrfamilienwohnhaus in einem allgemeinen Wohngebiet 

Entwurfsbedingungen : 

� Gebäude in L-Form 

� Gleiche Drempelhöhe 

� Firstverlauf in einer Höhe 

� Gleiche Dachneigung 

� Doppelgarage 

Gesucht : 18.1 Entwerfen Sie das Gebäude unter Berücksichtigung der Entwurfbedingungen 

und der Nutzungsschablone gemäß B.-Plan 

18.2 Berechnung der erforderlichen Drempelhöhe hD 



Seite 31

Aufgabe 19 : 



� Gebäude in L-Form 


� Firstverlauf in einer Höhe 

� Ungleiche Dachneigung 

� Doppelgarage 

Gesucht : 19.1 Entwerfen Sie das Gebäude unter Berücksichtigung der Entwurfbedingungen 

und der Nutzungsschablone gemäß B.-Plan 

19.2 Berechnung der erforderlichen Drempelhöhe hD 



Seite 32

Aufgabe 20 : 

Gegeben : Einfamilienwohnhaus in einem besonderen Wohngebiet 




� Ungleiche Firsthöhen 

� Doppelgarage 45,00 m 2 

Gesucht : 20.1 Berechnung der erforderlichen Drempelhöhe hD 



20.4 Höhenunterschied zwischen den Firsthöhen des Hauptdaches und der 

Seitendächer 

Seite 33

Aufgabe 21 : 



� Gebäude in Doppel-T-Form 

� Gebäudemaß a > Gebäudemaß b 

� Gebäudemaß a ≤ 20,00 m 


� Drempelhöhe hD = 75 cm 

� Überdachte Stellplätze 50,00 m 2 

� GRZ zu 60 % ausgereizt 

Gesucht : 21.1 Berechnung der erforderlichen Dachneigung, sodass gerade eine 

Vollgeschossigkeit gewährleistet wird 



Seite 34

7. Lageplan 

Neben den Entwurfzeichnungen (M 1:100) des Objektes ist dem Bauantrag ein Lageplan im Maßstab 

1 : 500 beizufügen. Dieser besteht aus einem zeichnerischen und schriftlichen Teil. Der zeichnerische 

Teil lässt sich als Auszug aus dem Liegenschaftskataster entwickeln. 

7.1 Zeichnerische Teil 

Im zeichnerischen Teil des Lageplanes müssen folgende Angaben dargestellt werden : 

� Lage des Grundstückes zur Nordrichtung (Nordpfeil) 

� Katastermäßige Grenzen des Grundstückes und der angrenzenden 

Nachbargrundstücke 

� Bestehende bauliche Anlagen auf den benachbarten Grundstücken 

� Geplantes bauliche Anlage unter Angabe : 

7.2 Schriftliche Teil 

� der Außenmaße 

� der Abstände zu den Grundstücksgrenzen 

� der Abstände zu bereits bestehenden Gebäuden 

� Zu- und Anfahrtswege 

� der Abgrenzung von Flächen besonderer Zwecke (Spielplätze etc.) 

� der Abgrenzung von Flächen auf denen Baulasten ruhen 

� der Darstellung der Grundstücksentwässerung 

� Höhenkote des Erdgeschossfußbodens bezogen auf NN 

Der schriftliche Teil des Lageplanes muss folgende Angaben beinhalten 

� Bezeichnung des Grundstückes nach dem Liegenschaftskataster mit Flurnummer 

� Eigentümer des Grundstückes 

� Baulasten oder Beschränkungen 

� Festsetzungen des Bebauungsplanes 

� Bauweise 

� Nachvollziehbare Berechnung der GRZ, GFZ und falls erforderlich BMZ 

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8. Wohnflächenberechnung 

Wenn bauliche Einrichtungen einer Fremdnutzung dienen (Mietwohnungen, Bürogebäude) erhält der 

Eigentümer vom jeweiligen Nutzer eine Miete. Die Höhe der Miete richtet sich dabei nach der 

tatsächlichen nutzbaren Fläche. Die Flächenangaben dienen dem Preisvergleich, denn der Preis pro m 2 

Nutzfläche ist ein wichtiges Kriterium bei der Beurteilung der Gebäudekosten bzw. des Haus- oder 

Wohnungspreises. In Abhängigkeit von der Art und der Nutzung des Objektes kann die 

Flächenberechnung entweder nach der Wohnflächenverordnung 11/2003 oder nach DIN 277 

erfolgen. In öffentlich geförderten Wohnungsbau (Mietwohnungen und Eigenheime) sind die 

Wohnflächen auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, in allen anderen Fällen 

kann wahlweise die DIN 277 oder die Wohnflächenverordnung verwendet werden. Das gewählte 

Verfahren ist für den Rechtsnachfolger verbindlich. 

8.1 Grundflächenberechnung nach DIN 277 

Nach DIN 277 wird die Grundfläche nach der Art der Umschließung getrennt ermittelt : 

a ==> Grundflächen allseitig umschlossen und überdeckt 

b ==> Grundflächen nicht allseitig umschlossen aber überdeckt (Durchfahrten) 

c ==> Grundflächen von Bauteilen wie Geländer, Brüstung oder Attika umschlossen und nicht 

überdeckt (Balkone. Loggien etc.) 

Danach wird die gesamte Grundfläche eines Bauwerks in folgende Teilflächen unterteilt : 

� Brutto-Grundfläche (BGF) 

� Die Brutto-Grundfläche entspricht der Fläche die sich aus den Außenmaßen des 

Objektes ergibt 

� Netto-Grundfläche (NGF) 

� Die Netto-Grundfläche ist die nutzbare Grundfläche zwischen den begrenzenden 

Bauteilen inklusive Wandbekleidung. Die Grundflächen von Fensteröffnungen, 

Türöffnungen, Nischen und Aussparrungen bleiben bei der Berechnung 

unberücksichtigt. 

Die Netto-Grundfläche gliedert sich in drei Teilflächen : 

� Nutzfläche (NF) 

Diese gliedert sich in : 

� Hauptnutzflächen (HNF 1- 6) 

� HNF1 Wohnen und Aufenthalt 

� HNF2 Büroarbeit 

� HNF3 Produktion, Hand- und Maschinenarbeit 

� HNF4 Lagern, Verteilen und Verkaufen 

� HNF5 Bildung, Unterricht und Kultur 

� HNF6 Heilen und Pflegen 

Seite 36

� Nebennutzflächen (NNF) 

� Funktionsfläche (FF) 

Flächen, die der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen dienen, 

wenn der Nutzen des Objektes ein anderer ist. 

� Verkehrsflächen (VF) 

Flächen, die dem Verkehr innerhalb eines Bauwerks dienen, wie zum Beispiel 

Zugänge zu anderen Räumen oder Flächen, die zum Verlassen des Gebäudes im 

Notfall dienen. 

In Räumen mit Dachschrägen, sind die Flächen bis zu einer lichten Höhe von 

1,50 m und gleich mehr als 1,50 m getrennt zu ermitteln. Weiterhin müssen zu 

100 % die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachgärten 

separat ausgewiesen werden. 

� Konstruktions-Grundfläche (KGF) 

Beispiel 1 : 

� Die Konstruktions-Grundfläche ist die Summe der aufgehenden Bauteile (Wände, 

Stützen, Schornsteine, Pfeiler). Die Grundflächen von Fensteröffnungen, Türöffnungen, 

Nischen und Aussparrungen zählen ebenfalls zur Konstruktions-Grundfläche. 

Die Konstruktions-Grundfläche lässt sich mithilfe der Brutto-Grundfläche (BGF) und 

der Netto-Grundfläche (NGF) berechnen : 

KGF = BGF - NGF 

Gegeben : Grundriss Erdgeschoss Einfamilienwohnhaus : 12,99 m * 10,99 m 

Nutzfläche Wohnen / Küche : 66,28 m 2 

Nutzfläche Büro : 14,08 m 2 

Nutzfläche Gäste : 12,32 m 2 

Nutzfläche WC : 1,59 m 2 

Nutzfläche HWR : 9,06 m 2 

Nutzfläche Flur / Treppe : 7,93 m 2 

Gesucht : Berechnung der Konstruktions-Grundfläche (KGF) nach DIN 277 

Lösung : Brutto-Grundfläche (BGF) = 12,99 m * 10,99 m = 142,76 m 2 

Netto-Grundfläche (NGF) = 66,28 m 2 + 14,08 m 2 + 12,32m 2 + 1,59 m 2 

9,06 m 2 + 7,93 m 2 

= 111,26 m 2 

Konstruktions-Grundfläche = 142,76 m 2 – 111,26 m 2 = 31,50 m 2 

Seite 37

Beispiel 2 : 

Gegeben : Grundriss Erdgeschoss eines Einfamilienwohnhauses 

Innenputz PI a, d = 1,5 cm 

Gesucht : Berechnung der Netto-Grundflächen nach DIN 277 getrennt nach HNF, NNF, 

FF und VF 

Lösung : 

Küche / Wohnen (HN1a) : A = 12,23 m* 3,98 m + 3,98 m * 0,94 m = 52,42 m 2 

Büro (HN2a) : A = 4,92 m* 3,98 m = 19,58 m 2 

WC (NNFa) : A = 2,48 m * 1,48 m = 3,67 m 2 

HWR (FFa) : A = 4,48 m * 3,61 m = 16,17 m 2 

Flur (VFa) : A = 8,04 5 m* 2,23 m + 3,64 m * 2,86 m 

+ 1,50 m * 1,48 m = 30,57 m 2 

Garage (VFa) : A = 3,51 m * 6,99 m = 24,53 m 2 

Seite 38

Aufgabe 1 : 

Gegeben : Grundriss Erdgeschoss eines eingeschossiges Einfamilienwohnhauses mit Flachdach 

und ohne Keller 

Innenputz PI a, d = 1,5 cm 

Gesucht : 1.1 Brutto-Grundrissfläche (BGF) nach DIN 277 

1.2 Berechnung der Netto-Grundflächen nach DIN 277 getrennt nach HNF, NNF, 

FF und VF 

1.3 Konstruktions-Grundrissfläche (KGF) nach DIN 277 

1.4 Bruttorauminhalt nach DIN 277 

� Lichte Rohbauhöhe : 2,75 m 

� Konstruktionshöhe Flachdach : 38 cm 

� Höhe Stb.-Bodenplatte h : 25 cm 

1.5 Kostenschätzung : 230 Euro /m 3 BRI 

Seite 39

8.2 Grundflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung 

Wie bereits erwähnt müssen die Grundflächen von öffentlich geförderten Wohnungen und 

Eigenheimen nach der Wohnflächenverordnung ermittelt werden. Besonders in Geschossen mit 

Dachschrägen und bei Balkonen, Loggien und Dachterrassen ergeben sich enorme Unterschiede zur 

Nutzflächenberechnung nach DIN 277. Nachfolgend werden die wichtigsten Grundregeln zur 

Ermittlung der Wohnflächen auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung 11/2003 aufgezeigt : 

� Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu 

dieser Wohnung gehören. 

� Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume 

� Zur Wohnfläche zählen auch die Grundflächen von : 

� Wintergärten 

� Schwimmbädern und nach ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen 

� Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen wenn sie ausschließlich zu der Wohnung 

oder des Wohnheimes gehören 

� Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume : 

� Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung 

� Waschküchen 

� Trockenräume 

� Heizungsräume 

� Spitzbodenräume 

� Garagen 

� Geschäftsräume 

� Die Ermittlung der Grundfläche erfolgt nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen 

inklusive Wandbekleidung 

�� Bei der Ermittlung der Grundfläche bleiben folgende Flächen unberücksichtigt : 

� Tür- und Fensterbekleidungen 

� Fuß, Sockel- und Schrammleisten 

� festeingebaute Gegenstände (Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herden, Dusch- und 

Badenwannen) 

� freiliegende Installationen 

� Einbaumöbel 

� nicht ortgebundenen Raumteilern 

� Bei der Ermittlung der Grundfläche sind folgende Flächen abzuziehen : 

� Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Stützen wenn sie eine Höhe von 

mehr als 1,50 m aufweisen und die Grundfläche mehr als 0,1 m 2 beträgt 

� Treppen mit über drei Steigungen 

� Türnischen 

� Fenster und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen 

Seite 40

� Fenster und offene Wandnischen, die bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 m oder 

weniger tief sind 

�� Anrechnung der Grundflächen : 

Fazit : 

� 100 % 

� 50 % 

� 25 % 

� Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2,0 m 

� Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 1,0 m und 

weniger als 2,0 m 

� unbeheizbaren Wintergärten 

� Schwimmbädern und nach ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen 

Räumen 

� Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen höchstens jedoch zu 50 % 

Im Vergleich zur DIN 277 kann die Summe der Grundflächen nach der Wohnflächenverordnung 

wesentlich geringer sein. Der Grund liegt in der Größe der anrechenbaren Flächen. Bei der 

Berechnung nach DIN 277 werden alle Flächen zu 100 % ausgewiesen, wobei beispielsweise die 

Anrechnung einer Balkonfläche nach der Wohnflächenverordnung nur zu 25 % beträgt. Für den 

Vermieter ist es demzufolge günstiger Grundflächen nach DIN 277 zu ermitteln, für den Mieter jedoch 

nach der Wohnflächenverordnung. Logisch ? 

Seite 41

9. Kostenermittlung im Hochbau nach DIN 276 

Bei der Planung eines Objektes müssen im Vorfeld die Gesamtkosten für ein Objekt geschätzt werden. 

Diese dient dem Bauherren oder der Bauherrin den notwendigen Finanzierungsrahmen festzustellen. 

Nach der Erstellung des Objektes werden dann die tatsächlichen Kosten inklusive Umsatzsteuer 

ermittelt. In Abhängigkeit des Planungsstandes werden folgende Kostenarten unterschieden : 

�� Kostenschätzung 

� Die Kostenschätzung während der Planungsphase dient der überschlägigen Ermittlung der 

Gesamtkosten auf der Grundlage von regionalen Erfahrungswerten. Sie gibt den Bauherren 

oder der Bauherrin einen ersten Überblick über die zu erwartenden Gesamtkosten und dient 

somit schon als Finanzierungsgrundlage. 

�� Kostenberechnung 

�� Gesamtkosten = x Euro/m 2 * m 2 Grundfläche 

�� Gesamtkosten = x Euro/m 3 * m 3 Bruttorauminhalt 

� Die Kostenberechnung während der Entwurfsbearbeitung dient der Ermittlung der genauen 

Gesamtkosten und ist entscheidend, ob ein Bauvorhaben ausgeführt wird oder nicht. 

�� Kostenanschlag 

� Der Kostenanschlag während der Ausführungsplanung dient der genauen Ermittlung der 

tatsächlich zu erwartenden Gesamtkosten. Grundlage sind genaue Massenermittlungen mit 

Einheitspreisen in zuvor erstellten Leistungsverzeichnissen. 

�� Kostenfeststellung 

�� Die Kostenfeststellung nach der Erstellung eines Objektes dient der Ermittlung der 

tatsächlichen entstandenen Gesamtkosten. 

Seite 42

9.1 Kostengliederung nach DIN 276 

Zur Ermittlung der Gesamtkosten stellt die DIN 276 ein Formblattmuster (Tabellenbuch Seite 366). 

Danach gliedern sich die geschätzten oder auch tatsächlichen Gesamtkosten für ein Bauvorhaben 7 

Kostengruppen. 

� Kostengruppe 100 ==> Grundstück 

� Kostengruppe 200 ==> Herrichten und Erschließen 

� Kostengruppe 300 ==> Bauwerk – Baukonstruktionen 

� Kostengruppe 400 ==> Bauwerk – Technische Anlagen 

� Kostengruppe 500 ==> Außenanlagen 

� Kostengruppe 600 ==> besondere Ausstattung und Kunstwerke 

� Kostengruppe 700 ==> Baunebenkosten – Architekt, Statiker etc. 

Beispiel : 

Für ein Einfamilienwohnhaus in einem allgemeinen Wohngebiet sind die Gesamtkosten nach DIN 276 

ermitteln ! 

Gegeben : Grundstücksfläche : 750 m 2 

Bruttorauminhalt : 950 m 3 

Grundstückspreis : 84 Euro / m 2 

Erschließungskosten : 25 Euro / m 2 

Rohbaukosten : 101 Euro / m 3 BRI 

Ausbaukosten : 149 Euro / m 3 BRI 

Planungskosten : Pauschal 15000 Euro 

Technische Anlagen : Pauschal 6000 Euro 

Außenanlagen : Pauschal 12000 Euro 

Kunstwerke : Pauschal 2500 Euro 

Kostengruppe Beschreibung Berechnung Teilkosten 

100 Grundstück 84 Euro/m 2 * 750 m 2 63.000 Euro 

200 Erschließung 25 Euro/m 2 * 750 m 2 18.750 Euro 

300 Bauwerk (101 + 149) Euro/m 3 * 950 m 3 237.500 Euro 

400 Technische Anlagen Pauschal 6.000 Euro 

500 Außenanlagen Pauschal 12.000 Euro 

600 Kunstwerke Pauschal 2.500 Euro 

700 Planungskosten Pauschal 15.000 Euro 

Gesamtkosten 354.750 Euro 

Seite 43

10. Kalkulation von Bauleistungen 

Grundlage für die Angebotserstellung einer Ausführungsfirma dienen in der Regel 

Leistungsverzeichnisse (LV). Inhalt eines LV´s ist die genaue Beschreibung der erforderlichen 

Bauleistung in schriftlicher Form inklusive Abrechnungseinheit. Die Abrechnungseinheit kann in m 3 , 

m 2 ,Länge oder Stückzahl erfolgen. Die Aufgabe der Ausführungsfirma besteht darin, zu jeder 

Leistungsposition ein entsprechenden Einheitspreis zu kalkulieren um somit auf die Gesamtkosten des 

Objektes schließen zu können. 

Beispiel : Auszug aus einem Leistungsverzeichnis 

Position Menge 

Einheit 

ME 

Leistungsbeschreibung Einheitspreis 

Euro / ME 

Titel 4 Maurerarbeiten 

4.01 157,08 m 2 Innenmauerwerk d = 17,5cm aus 

Porotonsteinen – 12 –0,8 – M5 inklusive 

Mauermörtel 

4.02 38,41 m 2 Innenmauerwerk d = 11,5cm aus 

Porotonsteinen – 12 –0,8 – M5 inklusive 

Mauermörtel 

Seite 44 

Gesamtpreis 

Euro 

39,50 6204,66 

32,50 1248,33 

4.03 4 Stk Betonfertigstürze 17,5 er, L = 1,13 m 8,00 32,00 

4.04 

Stellt sich jetzt die Frage, wie der Einheitspreis pro Mengeneinheit seitens einer Ausführungsfirma 

kalkuliert wird ? In einem Einheitspreis stecken leider nicht nur die anfallenden Kosten für die 

Ausführung der Bauleistung direkt, sondern auch Kosten, die indirekt mit der Ausführung der 

Teilleistung nichts zutun haben. Was ist damit gemeint ? 

Betrachtet man nicht nur direkt die erforderliche Bauleistung selbst, sondern auch indirekt den 

gesamten Firmenapparat, so setzt sich der Einheitspreis aus folgenden Teilkosten zusammen : 

� Lohnkosten 

� Sozialabgaben, Fahrtkostenerstattung 

� Zeitlohn 

� Akkordlohn 

� Prämienlohn 

� Materialkosten 

� Baustoffe 

� Bauhilfsstoffe 

� Gerätekosten 

� Gerätevorhaltung (Abschreibung + Verzinsung) 

� Gerätebetrieb (Betriebskosten + Wartung) 

� Gerätebereitstellung (Ab- und Antransport)

� Gemeinkosten der Baustelle 

� Kosten, die durch das Betreiben der Baustelle entstehen, ohne direkte 

Zuordnung einer Leistung. 

� Allgemeine Geschäftskosten 

� Baustelleneinrichtungskosten 

� Allgemeine Gerätekosten (Kran, Werkzeug etc,) 

� Personenkosten (Bauleiter, Polier etc.) 

� Sonstige Kosten (Versicherungen, Zinsen) 

� Kosten, die durch die Verwaltung des Unternehmens entstehen. 

� Wagnis und Gewinn 

� Verwaltung (Gehälter, Büromiete, Telefon, Porto etc.) 

� Bauhof (Löhne, Platzmiete etc.) 

� Abgaben (Steuern, freiwillige soziale Aufwendungen) 

� Deckt eventuelle Unternehmerrisiken wie z.B. Unfälle, Prozesskosten etc. ab 

und soll dem Unternehmer einen Gewinn ermöglichen 

� Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) 

10.1 Berechnungsschema zur Kalkulation von Einheitspreisen 

Nachfolgend wird ein Ablaufschema zur Kalkulation von Einheitspreisen aufgezeigt : 

Einzelkosten der Teilleistungen 

+ Gemeinkosten der Baustelle 

= Herstellungskosten 

+ Allgemeine Geschäftskosten 

= Selbstkosten des Unternehmens 

+ Wagnis + Gewinn 

= Netto – Angebotssumme 

+ Umsatzsteuer 

= Brutto - Angebotssumme 

Seite 45 

1. Schritt 

2. Schritt 

3. Schritt 

4. Schritt

Beispiel 1 : 

Kalkulieren Sie den Brutto - Einheitspreis pro m 3 für die Herstellung von 22 m 3 Streifenfundamente 

C20/25 ! 

Arbeitszeitbedarf 0.75 h/m 3 

Mittellohn 35 EUR/h 

Baustoffkosten 45 EUR/m 3 

Gemeinkosten der Baustelle 35 % 

Allgemeine Geschäftskosten 10 % 

Wagnis und Gewinn 3.5 % 

Kalkulation Einheitspreis 

Lohnkosten 0.75 h / m 3 * 35 EUR / h 26,25 EUR / m 3 

Baustoffkosten 45,00 EUR / m 3 

Einzelkosten der Teilleistung 71,25 EUR / m 3 

Gemeinkosten der Baustelle 35 % 24,94 EUR / m 3 

Herstellungskosten 96,19 EUR / m 3 

Allgemeine Geschäftskosten 10 % 9,62 EUR / m 3 

Selbstkosten des Unternehmers 105,81 EUR / m 3 

Wagnis und Gewinn 3.5 % 3,70 EUR / m 3 

Netto – Angebotssumme 133.85 109,51 EUR / m 3 

Mehrwertsteuer 19 % 20,81 EUR / m 3 

Brutto – Angebotssumme 130,32 EUR / m 3 

Brutto-Gesamtkosten 22 m 3 * 130,32 EUR / m 3 2867,04 EUR / m 3 

Seite 46

Beispiel 2 : 

Kalkulieren Sie den Einheitspreis pro m 3 für den Bodenaushub einer Baugrube ! 

Geräteleistung 25 m 3 /h 

Mittellohn 35 EUR/h 

Betriebskosten 120 EUR/h 

Gemeinkosten der Baustelle 18 % 

Allgemeine Geschäftskosten 15 % 

Wagnis und Gewinn 4.5 % 

Kalkulation 

Lohnkosten 

Betriebskostenkosten 

35EUR 

/ h 

1,40 EUR / m 3 

25m 

/ h 

3 

120EUR / h 

4,80 EUR / m 3 

25m 

/ h 

3 

Einzelkosten der Teilleistung 6.20 EUR / m 3 

Gemeinkosten der Baustelle 18 % 1,12 EUR / m 3 

Herstellungskosten 7,32 EUR / m 3 

Allgemeine Geschäftskosten 15 % 1,10 EUR / m 3 

Selbstkosten des Unternehmers 8,42 EUR / m 3 

Wagnis und Gewinn 4.5 % 0,38 EUR / m 3 

Netto – Angebotssumme 8,80 EUR / m 3 

Mehrwertsteuer 19 % 1,67 EUR / m 3 

Brutto – Angebotssumme 10,47 EUR / m 3 

Aufgabe 1 : 

Gegeben : Geräteleistung : 25 m 3 /h 

Mittellohn : 35 EUR/h 

Betriebskosten : 120 EUR/h 

Gemeinkosten der Baustelle : 25 % 

Allgemeine Geschäftskosten : 10 % 

Wagnis und Gewinn : 4.5 % 

Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Einheitspreis pro m 3 für den Bodenaushub einer 

Baugrube ! 

Seite 47

Aufgabe 2 : 

Gegeben : Arbeitszeitbedarf : 0,9 h / m 2 

Mittellohn : 38 EUR/h 

Leihgebühr Schalung : 28 EUR/m 2 



Wagnis und Gewinn : 3,0 % 

Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Einheitspreis pro m 2 für das Einschalen einer 

Stahlbetonwand aus C25/30 ! 

Aufgabe 3 : 

Gegeben : Mittellohn : 36,50 EUR/h 

Leihgebühr Schalung : 85 EUR / m 3 

Betonkosten : 210 EUR / m 3 

Arbeitszeitbedarf Einschalen : 0,8 h / m 3 

Arbeitszeitbedarf Betonieren : 1,2 h / m 3 




Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Einheitspreis pro m 3 für die Herstellung von 26,50 

m 3 Streifenfundamente ! 

Aufgabe 4 : 


Leihgebühr Gerüst : 35 EUR / m 2 

Steinkosten 3DF : 420 EUR / 1000 Stk. 

Mörtelkosten : 12 EUR / 100 Liter 

Arbeitszeitbedarf : 0,3 h / m 2 



Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Einheitspreis pro m 2 für die Herstellung von 260 

m 2 17,5er Mauerwerk aus Poroton ! 

Aufgabe 5 : 


Leihgebühr Steinsäge : 22,50 EUR / m 3 







Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Einheitspreis pro m 3 für die Herstellung von 68,4 

m 3 24er Mauerwerk aus Kalksandsteinen ! 

Seite 48

Aufgabe 6 : 


Leihgebühr Gerüst : 112,00 EUR / m 3 

Leihgebühr Steinsäge : 78,50 EUR / m 3 







Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Einheitspreis pro m 3 für die Herstellung von 412 

m 3 24er Mauerwerk aus Kalksandsteinen ! 

Aufgabe 7 : 

Gegeben : Arbeitszeitbedarf Betonieren : 0,8 h / m 3 


Mittellohn : 38,00 EUR/h 

Beton C20/25 F3 : 104 Euro/m 3 

Leihgebühr Schalung : 85 EUR / m 2 




Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Gesamtpreis für die Herstellung einer Stahlbetondeckenplatte 

aus C20/25 mithilfe einer Betonpumpe ! 

Aufgabe 8 : 




Leihgebühr Schalung : 120 Euro / m 2 

Beton C20/25 F3 : 98 Euro/m 3 




Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Gesamtpreis für die Herstellung von 25 Stb.- 

Stützen a / b / h = 40 / 40 / 350 (cm) ! 

Seite 49

Aufgabe 9 : 

Gegeben : Arbeitszeitbedarf Ausschachten : 0,6 h / m 3 





Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Gesamtpreis für das Ausschachten eines 23 m 

langen seitlich abgeböschten Rohrgraben der Bodenklasse 4. Die Breite der 

Grabensohle beträgt 0,60 m, Die Grabenhöhe beträgt 1,20 m. 

Aufgabe 10 : 



Gerätekosten Hydraulikbagger : 52,00 EUR/h 

Geräteleistung : 20 m 3 / h 



Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Gesamtpreis für das Ausschachten eines 26,5 km 

langen seitlich abgeböschten Rohrgraben der Bodenklasse 3. Die Breite der 

Grabensohle beträgt 1,80 m, Die Grabenhöhe beträgt 2,60 m. 

Aufgabe 11 : 



Gerätekosten Löffelbagger : 41,50 EUR/h 





Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Einheitspreis pro m 3 für das Ausschachten eines 

25,5 km langen seitlich abgeböschten Rohrgraben der Bodenklasse 3. Die 

Breite der Grabensohle beträgt 1,60 m, Die Grabenhöhe beträgt 1,20 m. 

Aufgabe 12 : 

Gegeben : Arbeitszeitbedarf Rohrverlegung : 0,45 h / m 


Materialkosten Kunststoffrohre : 8,60 EUR/m 




Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Einheitspreis pro m für das Verlegen einer 5,2 km 

langen Rohrleitung DN 150 aus Kunststoff zur Entwässerung des 

Oberflächenwassers in einem Baugebiet ! 

Seite 50

Aufgabe 13 : 



Materialkosten Betonrohre : 45,60 EUR/m 




Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Einheitspreis pro m und den Brutto-Gesamtpreis 

für das Verlegen einer 5,2 km langen Rohrleitung DN 300 aus Beton zur 

Entwässerung des Schmutzwassers in einem Baugebiet ! 

Aufgabe 14 : 


Arbeitszeitbedarf Ausschachten : 0,35 h / m 3 


Materialkosten Betonrohre : 47,80 EUR/m 






Bodenklasse : 3 

Rohrgrabenlänge : 6,8 km 

Seitenwände Rohrgraben : abgeböscht gemäß Bodenklasse 

Breite Rohrgraben : 1,20 m 

Höhe Rohrgraben : 2,10 m 

Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Gesamtpreis für die Herstellung einer 

Schmutzwasserleitung in einem allgemeinen Wohngebiet ! 

Aufgabe 15 : 

Gegeben : Arbeitszeitbedarf Verbau : 0,8 h / m 2 

Arbeitszeitbedarf Ausschachten : 0,35 h / m 3 


Materialkosten Spundwände : 56,40 EUR/m 2 

Gerätekosten Rammgerät : 110,00 EUR/h 


Geräteleistung Rammgerät : 8 m 2 / h 

Geräteleistung Hydraulikbagger : 32 m 3 / h 




Seite 51

Bodenklasse : 4 

Baugrubenumfang : 220 m 

Fläche der Baugrubensohle : 3025 m 2 

Seitlicher Verbau : Spundwände 

Höhe Baugrube : 4,50 m 

Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Gesamtpreis für die Herstellung einer Baugrube in 

einem Kerngebiet ! 

Aufgabe 16 : 

Gegeben : Arbeitszeitbedarf Verblendung : 2,60 h / m 2 


Steinkosten KS - NF : 325 EUR / 1000 Stk. 

Mörtelkosten MG IIa (M5) : 256 EUR / 1000 Liter 




Giebelfassade : 

Fassadenlänge : 12,99 m 

Traufhöhe : 3,75 m 

Firsthöhe : 9,20 m 

Dachform : symmetrisches Satteldach 

Giebelfenster DG : 2 * 1,38 5 m * 1,26 

Giebeltüren EG : 2 * 1,38 5 m * 2,13 5 m 

Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Einheitspreis pro m 2 und den Brutto-Gesamtpreis 

für das Verblenden einer Giebelfassade eines Einfamilienwohnhauses aus NF- 

Steinen ! 

Aufgabe 17 : 

Gegeben : Arbeitszeitbedarf : 1,05 h / m 2 


Steinkosten KS – 3DF : 412 EUR / 1000 Stk. 





Grundriss : 4,51 m * 8,99 

Wandhöhe : 2,50 m 

Einfahrt : 2,51 m * 2,38 5 m 

Fenster : 2 * 1,26 m * 1,26 m 


für die Herstellung der 17,5er Außenwände einer Garage ! 

Seite 52

Aufgabe 18 : 

Gegeben : Arbeitszeitbedarf Verblendung : 2,45 h / m 2 


Steinkosten KMz - NF : 325 EUR / 1000 Stk. 






Fassadenlänge : 12,99 m 

Traufhöhe : 3,75 m 

Firsthöhe : 9,20 m 

Dachform : symmetrisches Satteldach 

Giebelfenster : 2,01 m * 1,76 

Giebeltüren : 2,01 m * 2,13 5 m 

Dachneigung αLinks 

: 45° 


für das Verblenden einer Giebelfassade eines Mehrfamilienwohnhauses in 

einem allgemeinen Baugebiet ! 

Seite 53

Aufgabe 19 : 


Arbeitszeitbedarf Bewehren : 35 h / 1000 kg 



Leihgebühr Schalung : 115 Euro / m 2 

Beton C20/25 F3 : 108 Euro/m 3 

Betonstahl BSt 500 S/M (A) : 12 kg/m 2 

Materialkosten BSt 500 S/M (A) : 8,60 EUR / m 2 




Gesucht : Kalkulieren Sie den Brutto-Gesamtpreis für die Herstellung einer Stb.- 

Geschossdeckenplatte inklusive Garage (h = 18 cm) in einem Einfamilienwohnhaus 

! 

Seite 54

Aufgabe 20 : 

Planen und kalkulieren Sie die Brutto-Gesamtkosten für 16 Reihengaragen in einem allgemeinen 

Wohngebiet. Die Außen- als auch die Innenwände sollen aus Sichtmauerwerk hergestellt werden. Die 

Gründung der Reihengaragen erfolgt auf unbewehrten Streifenfundamenten gemäß Statik. Die 

konstruktive Bodenplatte als auch das Flachdach wird in Stahlbeton ausgeführt. Bis auf das Garagentor 

sollen keine weiteren Öffnungen geplant werden. Nachfolgend werden die benötigten Baustoffe und 

die kalkulierten Arbeitszeitrichtwerte aufgezeigt : 

Streifenfundamente C25/30 : 

Abmessungen (Außen) bis OK Bodenplatte : b / h = 40 / 80 cm 

Abmessungen (Innen) bis OK Bodenplatte : b / h = 50 / 40 cm 


Beton C25/30, F3 : 136 EUR/m 3 

Stb.-Flachdach (WU-Beton) C25/30 : 

Plattenhöhe : h = 18 cm 



Arbeitszeitbedarf Seitenschalung : 0,20 h / m 

Leihgebühr Seitenschalung : 7,50 EUR / m 

WU - Beton C25/30, F3 : 230 EUR/m 3 



Halbfertigteil-Decke (Filigran) : 18,60 EUR / m 2 

Seitenschalung 

Stb.-Bodenplatte (WU-Beton) C25/30 : 

Plattenhöhe : h = 15 cm 



Arbeitszeitbedarf Seitenschalung : 0,20 h / m 

WU - Beton C25/30, F3 : 230 EUR/m 3 



Mauwerk KSL – 12 – 1,2 –M5 (MG IIa) – 3DF: 

Wanddicke : d = 17,5 cm 

Wandhöhe : h = 2,50 m 


Steinkosten : 412 EUR / 1000 Stk. 


Sonstige Angaben : 

Gemeinkosten der Baustelle 28 %, Allgemeine Geschäftskosten 17 %, Wagnis und Gewinn 4,0 %, 

Mittellohn 32,65 EUR / h 

Seite 55

11. Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung von Bauleistungen 

Bei Ausführung eines Bauobjektes werden zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer Bauverträge 

abgeschlossen. Die Ausgestaltung solcher Verträge unterliegt in der Regel der VOB. 

VOB �� Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleitungen 

Die VOB gliedert sich in drei Teile : 

VOB / Teil A : � Allgemeine Bestimmung für die Vergabe von Bauleistungen 

VOB / Teil B : � Allgemeine Vertragsbedingung für die Ausführung von Bauleistungen 

VOB / Teil C : � Allgemeine technische Vertragsbedingungen ATV 

11.1 Ausschreibung und Vergabe 

Grundlage einer Kalkulation für Bauleistungen ist entweder eine Leistungsbeschreibung oder ein 

Leistungsverzeichnis. Wie schon beschrieben, wird in einem Leistungsverzeichnis detailliert jede Art 

von Bauleistung unter Angabe einer entsprechenden Mengeneinheit aufgelistet. Ausführende 

Unternehmen kalkulieren unter Berücksichtigung aller anfallenden Kosten sogenannte Einheitspreise 

pro Mengeneinheit. Einheitspreise dienen zu einem optimalen Vergleich von Angeboten. Im Teil A 

der VOB werden drei Arten von Ausschreibungs- und Vergabeverfahren unterschieden : 

Öffentliche Ausschreibung : 

� Die geplante Baumaßnahme wird öffentlich (Zeitungen, Amtsblätter etc.) ausgeschrieben. 

� Unbeschränkte Anzahl von Unternehmer können die Ausschreibungsunterlagen anfordern 

und ein Angebot zu einem festen Termin abgeben. 

Beschränkte Ausschreibung : 

� Die Ausschreibungsunterlagen werden an eine beschränkte Anzahl von Unternehmen 

übersendet. 

� Abgabe des Angebotes seitens des Unternehmers. 

Freihändige Vergabe : 

� Aufforderung eines Unternehmers zur Abgabe eines Angebotes 

� Abgabe des Angebotes seitens des Unternehmers. 

Bei der Planung von kleineren Baumaßnahmen kommt häufig die beschränkte Ausschreibung zur 

Anwendung ! 

Seite 56

11.2 Allgemeine technische Vertragsbedingungen (ATV) 

Im Teil C der VOB wurden für jedes Gewerk allgemeine technische Vertragsbedingungen definiert. 

Diese gewährleisten dem Bauherrn oder der Bauherrin eine einwandfreie Ausführung nach dem 

neusten Stand der Technik. Die Gliederung der ATV ist für jedes Gewerk annähernd gleich : 

0. Hinweise für die Leistungsbeschreibung 

1. Geltungsbereich 

2. Stoffe und Bauteile 

3. Ausführung 

4. Nebenleistungen, besondere Leistungen 

5. Abrechnung von Bauleistungen 

11.3 Aufmaß und Abrechnung nach VOB 

Die Regeln für das Aufmessen und Abrechnen von Bauleistungen sind im Teil C der VOB in den 

jeweiligen ATV´s festgeschrieben. Unter einem Aufmaß versteht man die Berechnung einer 

tatsächlichen Mengeneinheit. Dabei muss die Mengeneinheit mit der Mengeneinheit im 

Leistungsverzeichnis übereinstimmen, um eine Kontrolle bezüglich des Einheitspreises zu 

gewährleisten. Das Aufmaß erfolgt entweder mit den Maßen in der Zeichnung oder direkt mit den 

Maßen am Bau. Die Zusammenstellung aller Aufmaße muss strukturiert und eindeutig nachvollziehbar 

sein. Die Kontrolle der Aufmaße übernimmt die zuständige Bauleitung. Die Regeln für das Aufmessen 

und Abrechnen von Maurerarbeiten bzw. Beton- u. Stahlbetonarbeiten können dem Tabellenbuch 

Seite 384 und 385 entnommen werden. 

Beispiel : Aufmaß und Abrechnung bei Mauerarbeiten 

Gegeben : Mauerwerkswand : d = 17,5 cm 

Abmessung : 6,01 m * 2,75 m 

Abmessung Tür : 0,88 5 m * 2,13 5 m 

Abmessung Fenster : 1,26 m * 1,26 m 

Türsturz : h / L = 11,5 cm / 113 cm 

Fenstersturz : h / L = 11,5 cm / 138,5 cm 

Wandfläche m 2 16,53 

Tür m 2 kein Abzug 1,78 < 2,5 

Fenster m 2 kein Abzug 1,59 < 2,5 

Türsturz m 2 kein Abzug 0,13 < 0,5 

Fenstersturz m 2 keinAbzug 0,16 < 0,5 

Abzurechnende Fläche m 2 16,53 

Seite 57

Aufgabe 1: 


Abmessung Wand : 12,99 m * 3,00 m 

Abmessung Tür : 3 * 1,01 m * 2,13 5 m 

Abmessung Fenster : 4 * 1,38 5 m * 1,26 m 


Fenstersturz : h / L = 11,5 cm / 151 cm 

Gesucht : Abzurechnende Wandfläche pro m 2 nach VOB Teil C ! 

Aufgabe 2: 


Abmessung Wand : 10,99 m * 3,25 m 

Abmessung Tür : 4 * 1,51 m * 2,13 5 m 

Abmessung Fenster : 6 * 1,63 5 m * 1,75 m 


Gesucht : Abzurechnendes Wandvolumen pro m 3 nach VOB Teil C ! 

Aufgabe 3: 

Gegeben : Mauerwerkswand : d = 24 cm 

Abmessung Wand : 12,99 m * 2,62 5 m 

Abmessung Tür : 2,51 m * 2,13 5 m 

Abmessung Fenster : 2 * 1,01 m * 1,01 m 

Stb.-Unterzug über der Tür : b / h = 24 / 49 cm, L = 3,01 m 

Fenstersturz : h / L = 11 5 cm / 163 cm 


Aufgabe 4: 


Abmessung Wand : 4,01 m * 2,75 m 

Abmessung Tür : 1,38 5 m * 2,26 m 

Stb.-Unterzug über der Tür : b / h = 17 5 / 49 cm, L = 1,88 5 m 


Seite 58

Aufgabe 5: 

Gegeben : Grundriss : Garage in Massivbauweise 

Lichte Rohbauhöhe : 2,50 m 

Fensterstürze : h / L = 11,5 cm / 138 5 cm 

Türstürze : h / L = 11,5 cm / 126 cm 

Stb.-Flachdach C20/25 : h = 20 cm 

Stb.-Bodenplatte C20/25 : h = 15 cm 

Bewehrung : 10 kg /m 2 (Flachdach + Bodenplatte) 

Streifenfundamente C25/30 

Unter 17,5er Außenwände : b / h = 40 / 80 cm (bis UK Bodenplatte) 

Unter 11,5er Innenwände : b / h = 40 / 40 cm (bis OK Bodenplatte) 

Gesucht : 5.1 Abrechnung der Mauerarbeiten nach VOB Teil C ! 

5.2 Abrechnung der Beton- Stahlbetonarbeiten nach VOB Teil C 

getrennt nach Bauteilen ! 

Seite 59

Aufgabe 6: 

Gegeben : Grundriss : Erdgeschoss Einfamilienwohnhaus 

Lichte Rohbauhöhe : 2,75 m 

Innentüren : 88 5 cm / 2,13 5 m 

Türstürze : h / L = 11,5 cm / 101 cm 

Stb.-Erdgeschossdecke : C20/25, h = 18 cm 

Stb.-Bodenplatte : C20/25, h = 16 cm 

Bewehrung : 12 kg /m 2 (EG-Decke + Bodenplatte) 

Streifenfundamente C25/30 

Unter 17,5er Außenwände : b / h = 40 / 80 cm (bis UK Bodenplatte) 

Unter 17,5er Innenwände : b / h = 60 / 40 cm (bis OK Bodenplatte) 

Gesucht : 6.1 Abrechnung der Mauerarbeiten nach VOB Teil C ! 

6.2 Abrechnung der Beton- Stahlbetonarbeiten nach VOB Teil C 

getrennt nach Bauteilen ! 

Seite 60

12. Zusammenfassung 

Die Planung eines Objektes ist ein sehr komplexes Thema geworden. An einem Objekt spielen viele 

Hände Klavier. Umso wichtiger ist es, vor Beginn der Ausführung alle Parteien an einem Tisch zu 

bekommen, um gemeinsam die Vorgehensweise festzulegen. Das Problem heutzutage besteht darin, 

dass keiner mehr Zeit hat. Objekte, an denen wenig Geld verdient werden kann, laufen bei den 

Unternehmen nur nebenher. Leidtragende sind dabei immer die Eigentümer. Besonders wenn an 

wesentlichen Details nur halbherzig gearbeitet wird, ist in der Regel der Schimmel vorprogrammiert. 

Nachhaltig auftretende Mängel müssen gemäß VOB mindestens zwei Jahre nach Fertigstellung seitens 

der Unternehmer behoben werden, gesetzt dem Fall, man kann Ihm eindeutig die Schuld nachweisen. 

Häufig tretenden Mängel erst nach Ablauf der Verjährungsfrist auf. In dem Fall, muss der Eigentümer 

selber in die Tasche greifen. Sauber strukturierte und fehlerlose Baupläne vermindern das Risiko von 

Bauschäden während und nach der Bauausführung. Ich wünsche Ihnen während der Ausbildung eine 

sehr hohe Motivation und eine Wissbegier, die dem Stuhr Angst macht. Gruß Stuhr 

Seite 61

01 - LF1 Thema Bauplanung-Schueler - Berufskolleg Borken

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