Vortrag Bewirtschaftungsvertrag Zettel KBV BC-Sig Marbach 5.02 ...

Fachtagung Bioenergie 2010
05.02.2010
Gasthaus „Hasen“
in Herbertingen Marbach
Der Bewirtschaftungsvertrag als
Alternative zum Landpachtvertrag,
Chancen und Risiken –
Wie grenzen sich beide Vertragsformen
voneinander ab?
Referent: Michael Zettel - Rechtsanwalt
Bauernverband Biberach-Sigmaringen
Biberach Sigmaringen

Der Landpachtvertrag
Man unterscheidet drei unterschiedliche Typen von
Landpachtverträgen:
1. § 585 BGB Regelfall: Es wird ein Grundstück mit den seiner
Bewirtschaftung dienenden Wohn- Wohn und Wirtschaftsräumen
(Betrieb) verpachtet = sog. Hofpachtvertrag oder
Betriebspachtvertrag.
2. Es wird ein landwirtschaftliches Grundstück ohne irgendwelche
Gebäude verpachtet, = sog. Flächenpachtvertrag oder
Stücklandpachtvertrag.
3. Es wird ein Grundstück mit Inventar verpachtet = sog. „eiserne
Verpachtung“.

Vertragsabschluss
Wie kommt der Pachtvertrag zustande?
Zweiseitiges Rechtsgeschäft (Verpächter/Pächter)
Vertrag kommt zustande durch Angebot und Annahme
Es gilt der Grundsatz der Vertragsautonomie, d.h. die
Parteien können grds. grds.
frei gestalten innerhalb der
gesetzlichen Grenzen (gesetzliche Verbote /
Sittenwidrigkeit), insbesondere der Pachtzins ist frei
verhandelbar

Mindestinhalte des Pachtvertrages
Einigung über:
Parteien (wer pachtet, wer verpachtet)
Pachtgegenstand
Pachtdauer
Pachtzins
Pachtgegenstand (was wird verpachtet, möglichst präzise)

Form des Pachtvertrages
Müssen Pachtverträge schriftlich abgeschlossen werden?
§ 585 a BGB:
Landpachtverträge über mehr als 2 Jahre Laufzeit bedürfen der
Schriftform (zwingendes Recht, unabdingbar)
Der Mangel der Form führt nicht zur Nichtigkeit des Pachtvertrages,
Pachtvertrages,
sondern dazu, dass der Pachtvertrag als auf unbestimmte Zeit
geschlossen gilt (�� ( mündliche ndliche Verträge Vertr ge sind wirksam) wirksam
Mündliche ndliche Verträge Vertr ge bis 2005 Regelfall (über ( ber 50 % der
abgeschlossenen Verträge), Vertr ge), künftig k nftig eher Auslaufmodell, wegen
zunehmender Dokumentationspflicht (Pachtvertrag, ZA
Pachtvertrag, ZA Meldung)
„Kauf Kauf bricht nicht Pacht“, Pacht , Schutz des Erwerbers, Beweisschwierigkeiten
sollen vermieden werden, Erwerber muss nur Kündigungsfrist K ndigungsfrist nach § 594 a BGB
beachten, wenn kein schriftlicher Pachtvertrag vorliegt!

Anzeigepflicht von Landpachtverträgen
§ 2 LPachtVG
Der Abschluss eines Landpachtvertrages, sowie dessen Änderungen, sind
dem Landwirtschaftsamt innerhalb 1 Monats nach ihrer Vereinbarung
Vereinbarung
anzuzeigen.
Beim schriftlichen Vertrag: durch Vorlage
Beim mündlichen Vertrag: durch inhaltliche Mitteilung
Die Anzeigepflicht trifft den Verpächter
Der Pächter ist jedoch anzeigeberechtigt
Ausnahmen von der Anzeigepflicht: § 3 LPachtVG: LPachtVG:
Der Anzeigepflicht
unterliegen nicht Landpachtverträge zwischen Ehegatten, nahe Verwandte Verwandte
(Vater-Sohn, (Vater Sohn, Geschwister)
Wirkung der Nichtanzeige: Die Unterlassung der Anzeige hat auf die die
zivilrechtliche Wirksamkeit des Vertrages keinen Einfluss. Der
Landpachtvertrag ist voll wirksam. Aber: GAP-Reform, GAP Reform, Subventionen

Zuständigkeit des
Landwirtschaftsgerichts
Meinungsverschiedenheiten über Landpachtverträge werden gemäß
dem LWVG =Gesetz über das gerichtliche Verfahren in
Landwirtschaftssachen dem Landwirtschaftsgericht zugewiesen.
Zuständig ist das Amtsgericht Biberach als Landwirtschaftsgericht
Landwirtschaftsgerich
Besetzung: 3 Personen
1 Richter (als Vorsitzender) und 2 ehrenamtliche
Richter (= 2 Bauern, Haupt- Haupt oder Nebenerwerb, zur
Einbringung des Sachverstandes)

Wie lange läuft ein
Pachtvertrag?
Man unterscheidet:
1. Pachtverträge mit bestimmter Laufzeit: Laufzeit:
Vertrag endet mit Ablauf
der vereinbarten Vertragslaufzeit (Pachtzeit), ohne dass es einer einer
Kündigung bedarf.
Bei Weiterbewirtschaftung durch den Pächter und Annahme des
Pachtzinses zum Pachtjahresende (2 mal) entsteht ein
Pachtverhältnis auf unbestimmte Laufzeit,
beachten: Eventuell enthält der Pachtvertrag eine
„Verlängerungsklausel“
2. Pachtverträge mit unbestimmter Laufzeit: Laufzeit:
(=alle mündlichen
Pachtverträge > 2 J.) Vertrag wird durch Kündigung beendet.

Kündigungsfristen
Es gilt § 594 a BGB: BGB:
bei unbestimmter Vertragslaufzeit
„Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so kann jeder Vertragsteil
(Pächter/Verpächter) das Pachtverhältnis spätestens am dritten
Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten
Pachtjahres kündigen.
Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr.“
Die Kündigungsfrist beträgt also 2 volle Pachtjahre minus dreier
Werktage!!!
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, eine mündliche Kündigung ist
nichtig gem. §§ 594 f, 125 BGB (zwingendes Formerfordernis)

Pachtverträge - Rechtsfolgen
Der Pächter erhält das ausschließliche
Nutzungs- Nutzungs und Bewirtschaftungsrecht an der
Pachtsache = Sachherrschaft
Nur der Pächter erhält die
Verfügungsberechtigung über die Pachtsache =
Erhalt von „Herrschaft und Obhut“
Der Pächter erhält die Pachtsache zum
Gebrauch und zum Genuss der Früchte (sog.
„Fruchtziehung“)

Unterverpachtung -
Pflugtauschvereinbarung
Ausgangspunkt: § 589 BGB:
Danach ist der Pächter ohne Erlaubnis des Verpächters nicht
berechtigt, berechtigt,
(1.) die Nutzung der Pachtsache einem Dritten zu
überlassen, insbesondere die Sache weiter zu verpachten und (2.)
die Pachtsache ganz oder teilweise einem landwirtschaftlichen
Zusammenschluss zum Zwecke der gemeinsamen Nutzung zu
überlassen.
Zweck dieser Verbotes ist es, dass die Herrschaft und Obhut über die
Pachtsache grds. grds.
bei der Person verbleibt, der sie der Verpächter
vertragsgemäß anvertraut hat.
Fazit: Der Pächter darf ohne Erlaubnis des Verpächters
seine Verfügungsberechtigung bzw. Sachherrschaft
nicht abgeben!!!

Bewirtschaftungsverträge
Bewirtschaftungsverträge oder auch genannt:
Lohnunternehmerverträge, Verträge über
Feldbewirtschaftung gegen Entgeltzahlung
Bewirtschaftungsverträge sind je nach vertraglicher
Ausgestaltung entweder Werkverträge oder
Dienstverträge, oftmals jedoch auch eine Mischung aus
diesen beiden Verträgen.
Durch den Bewirtschaftungsvertrag übernimmt der
Bewirtschafter oder Auftragnehmer im Auftrage seines
Dienstherren oder Auftraggeber für diesen die
Durchführung einzelner Arbeiten, bis hin zur kompletten
Bewirtschaftung des ganzen Betriebes gegen
Vergütung.

Bewirtschaftungsverträge
Der Auftragnehmer wird nicht verfügungsberechtigter
und erlangt deshalb auch nicht die Sachherrschaft und
damit auch nicht die ausschließliche Nutzungs- Nutzungs und
Bewirtschaftungsrecht
Beim Bewirtschaftungsvertrag verbleibt die
Sachherrschaft beim Auftraggeber!
Nur Auftraggeber darf für die betreffenden Flächen den
„Gemeinsamen Antrag“ stellen!!!
Fazit: Das Verbot des § 589 BGB verbietet nicht den
Abschluss von Bewirtschaftungsverträgen!
Exkurs: Vorstellung des Musters eines
Bewirtschaftungsvertrages

Bewirtschaftungsverträge
Wichtig: Beim Bewirtschaftungsvertrag darf
die Grenze zur Unterverpachtung nicht
überschritten werden!
Da ansonsten § 589 BGB eintritt, nämlich Erlaubnis durch den Verpächter!
Verpächter!
Grenze überschritten wenn:
Sachherrschaft aufgegeben wird, wenn also Auftraggeber keinen
Einfluss auf die Art und Weise der Bewirtschaftung hat, bzw. den
Anbauplan
Abgabe des wirtschaftlichen Risikos, wenn dem Auftraggeber vom
Auftragnehmer ein Mindestertrag garantiert wird und er an
möglichen Verlusten nicht beteiligt wird, wenn der Auftraggeber mit
der Vermarktung der Früchte nichts zu tun hat.

Bewirtschaftungsverträge
Das wirtschaftliche Risiko ( = Risiko einer
Selbstbewirtschaftung) muss beim Auftraggeber
verbleiben.
Der Auftraggeber sollte unbedingt:
Einkäufer des Saatgutes und
Verkäufer des Ertrages sein.
Wenn die Voraussetzungen vorliegen, kann der Auftragnehmer
selbstverständlich vom Auftraggeber den Ertrag abkaufen und nach
belieben verwenden, sich also in Besitz des Ertrages setzen.

Bewirtschaftungsverträge
Ergebnis:
Pachtverträge und Bewirtschaftungsverträge haben völlig
unterschiedliche Rechtsfolgen:
Der Pächter erhält die alleinige Verfügungsgewalt über die
Pachtsache (nur er stellt den „Gemeinsamen Antrag“)
Beim Bewirtschaftungsvertrag erfüllt der Auftragnehmer bestimmte, bestimmte,
vom Auftraggeber festgelegte Arbeiten gegen Vergütung
(Vorteil): Der Bewirtschaftungsvertrag unterliegt nicht der
Erlaubnispflicht des Verpächters nach § 589 BGB, entscheidendes
Abgrenzungskriterium zum genehmigungsbedürftigen
Unterpachtvertrag ist im wesentlichen die Verteilung des
wirtschaftlichen Risikos zwischen Auftraggeber und
Bewirtschafter.
Der Auftragnehmer kann den Ertrag aufkaufen

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