Bewertung von Immobilien durch Banken - Scope

Immobilienfinanzierung 2010 –
Bewertung von Immobilien durch
Banken
Jörg Quentin, Leiter Abteilung
Immobilienbewertung und Consulting
Deutsche Hypothekenbank
SCOPE CIRCLES
Investment Conference Geschlossene Immobilienfonds

Investment Conference Geschlossene Immobilienfonds Deutschland - Europa
Vortrag
Immobilienfinanzierung 2010
-Bewertung von Immobilien durch Banken-
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Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Ablauf von Immobilienfinanzierung
3. Bewertung während der Immobilienfinanzierung
4. Bedeutung von Markt- und Beleihungswerten
5. Fazit

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1.1. Vorstellung
Immobilienbewertung und
Property Finance Risk Management
Consulting (Markt)
(Marktfolge)
Hannover
London
Amsterdam
New York
Singapur

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1.2.1. Traditionsreiche Hypothekenbanknamen

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1.2.2. Immobilienbanking
• Internationale Ausweitung der Immobilienfinanzierung
• Zusammenarbeit mit internationalen Banken
• Portfoliofinanzierung
• Koppelung der Immobilienfinanzierung an Unternehmensverkäufe
• Alternative Refinanzierungsinstrumente (ABS, MBS, Syndizierungen etc.)
• Handel von Risiken (Vermischung von Immobilienrisiken mit anderen
Kreditrisiken aufgrund von Ratingkategorisierung z.B. CDO)

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1.2.3. Subprime Krise und die Folgen für die
Immobilienfinanzierung
USA:
niedrige Zinsen
+ überhöhte Finanzierungen + fehlendes Risikobewusstsein
= ständig steigende Marktwerte
Resultat: Starke Überhitzung
des Wohnimmobilienmarktes

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1.2.3. Subprime Krise und die Folgen für die
Immobilienfinanzierung
Direkte Folge:
Ausfälle in dem unsichersten Marktsegment (Subprime)
Schwierigkeiten einzelner Banken (aufgrund der gekauften Risiken)
Vertrauensverlust der Banken untereinander
Totalausfall der Refinanzierungsmöglichkeiten (Ausnahme Pfandbrief)
Liquiditätsprobleme bei den Banken
Folge aufgrund der Regelungen gem. Basel II:
Höhere Eigenkapitalvorhaltung aufgrund der gestiegenen Risiken
Höherer Aufwand in der Kreditüberwachung

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2. Ablauf von Immobilienfinanzierung
2.1 Kreditentscheidungsprozesse
2.2 Kriterien bei der Kreditentscheidung
2.3 Refinanzierungen
2.4 Laufende Überwachungen des Kreditengagements

Ablauf:
2.1. Kreditentscheidungsprozess
Property Finance / Risk Mangement
•Anfrage des Kunden
Bewertung
•Prüfung der Unterlagen in der Geschäftsstelle Vorbesprechung
•Vorabcheck im Backoffice des Marktbereiches Indikation eines
Markt- und Beleihungswertes
•Verhandlung der Konditionen mit dem Kunden
•Nach Eingang aller Unterlagen:
•Prüfung der Bonität des Kunden
•Prüfung der Bonität der Mieter (Hauptmieter)
Gutachtenerstellung
•Erstellung von Rating und Kreditentscheidungsvorlage
•Prüfung durch die Marktfolge
•Kreditentscheidung des Kompetenzträgers Beratung durch Gutachter
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2.2. Kriterien bei der Kreditentscheidung
Angaben zum Kunden beeinflussen:
•Höhe und Struktur der Finanzierung
•Entscheidung zur Beteiligung Dritter
an der Finanzierung
•Meldung im Rahmen der Bankvorschriften
Gutachten beeinflussen:
•Höhe des Kredites (LTV,
Beleihungsauslauf)
•Tilgungsstruktur
•Portfoliostruktur
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Rating beeinflusst:
•Margengestaltung
(Eigenkapitalunterlegung, Risikozuschlag)
•Portfoliostruktur (Finanzierungsbezogen)

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2.3. Refinanzierungen (Pfandbrief, MBS,…)
•Pfandbrief = Pfandbriefbanken
•Mortgage Back Securities, Asset Back Securities = Alle Banken
•Einlagen = Sparkassen, Direktbanken
•Weitere (z.B. Schuldscheine etc.)

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2.4. Überwachung des Kreditengagements
• jährlich
•anlassbezogen
• 3-jährig
•anlassbezogen
•anlassbezogen
•anlassbezogen

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3. Die Bewertung im Ablauf der Immobilienfinanzierung
3.1. Geschichtliche Entwicklung
3.2. Aktuelle gesetzliche Grundlagen für die Bewertung in
Banken
3.3. Bewertungsleistungen und –produkte im gesamten
Kreditprozess

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3.1.1. Immobilienbewertung in der Hypothekenbank bis 1996
bis 1996:
• Mit dem BaKred (jetzt BaFin) abgestimmte Wertermittlungsvorschrift der
einzelnen Hypothekenbanken zur Ermittlung des Beleihungswertes
• Interne Wertermittlungsrichtlinien
• Fast ausschließliche Erstellung von Gutachten durch externe Sachverständige
(Kundengutachten etc.)

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3.1.2. Auswirkungen der „Schneider-Krise“
Qualitätsoffensive des VDH (jetzt VDP) nach der Schneider Krise:
• Herausgabe von vereinheitlichten Wertermittlungsanweisungen (Inland/Ausland)
unter Hinzuziehung des BaKred
• Gründung der HypZert für Gutachter im Bereich von Immobilienfinanzierungen
• Definition von Voraussetzungen für einen Gutachter

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3.2.1. Pfandbriefgesetz und BelWertV
§16 PfandBG 2005 (Def. des Beleihungswertes)
(gilt eigentlich nur für Pfandbriefbanken!)
BelWertV 2006
Regelt:
• Inhalt des Gutachtens
• Unabhängigkeit des Gutachters
• Verfahren der Bewertung und Besonderheiten
• Bewertung von Immobilien im Ausland
• Ständige Überprüfung

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3.2.2. Basel II Solvabilitätsverordnung und KWG-Novelle
Basel II : Vereinbarung weltweit für alle Banken
CRD (Banken- und Kapitaladäquanzrichtlinie) :
Umsetzung in europäisches Recht
KWG (Kreditwesengesetz),
Solva (Solvabilitätsrichtlinie):
Umsetzung in Deutsches Recht
(gilt für alle Deutschen Banken, die Erleichterungen in der Eigenkapitalunterlegung
für Immobilienfinanzierungen in Anspruch nehmen möchten)
Inhalt :
• Regelmäßiges Monitoring
• Neu- und Wiederbewertungsregelungen
• Grundlage: Markt- und / oder Beleihungswert

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3.3. Bewertungsleistung und –produkte im gesamten
Kreditprozess
Leistungen vor Abschluss Kreditvertrag:
• Beratung
• Wertindikation
Gutachten für die internen Rating- und Refinanzierungsprozesse:
• Vorläufiges oder endgültiges Gutachten
• Objektscoring
Wertüberprüfungen in der laufenden Kreditüberwachung:
• Marktmonitoring
• Wertprüfung
• Marktwert- und ggfs. Beleihungswertermittlung

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4.1. Der Marktwert
Funktion des Marktwertes:
Abbildung des aktuellen Marktgeschehens zum Bewertungsstichtag
Bestimmende Merkmale des Marktwertes die in einem Boom oder in
einer Krise verstärkend wirken:
• Zukunftserwartungen
• Spekulative Elemente
• Nachfragespitzen oder Nachfragedellen

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4.1.1. Der Marktwert in der Risikosteuerung
Bewertungssystematik:
Markt to Market = Volle Volatilität des Marktes enthalten
Beispiel aus der Praxis:
Marktwert in 2006: 260 Mio $ Bruttoverkaufswert
Marktwert in 2008: 68 Mio $ Bruttoverkaufswert
Ungeeignet für längerfristige Betrachtungen !!!
Bisherige Lösungen:
Sicherheitenwert über Abschläge
für den jeweiligen Zweck(z.B. Loan to value ratios )

4.1.2. Der Marktwert in der Bilanzierung
Forderungen der IAS:
Fair Value (= Marktwert)
Folge:
Im boomenden Markt =Bewertungsgewinne
Im rezessiven Markt =Bewertungsverluste
Bilanzwert
Bei hochvolatilen Märkten:
Hohe Unternehmensgewinne oder –verluste
z.B. nur aufgrund von Änderungen am Kapitalmarkt =
Hohe Volatilität der Unternehmenswerte
trotz stabilem Cash Flow der Immobilien und damit stabilem Substanzwert
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Marktwert
Fair Value
Abschreibung (Market Value)
nach HGB
Depreciation
Zeit

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4.1.3. Prozyklische Wirkung des Marktwertes
in der Finanzierung
1. Starke Korrelation zwischen Marktwert und Finanzierungshöhe
(Je höher der Marktwert, desto höher die Finanzierung)
2. Festlegung von marktwertbasierten Covenants
(wesentliche Sicherheit in der Kreditlaufzeit)
Problem:
Finanzierungshöhe und Covenants sind eher abhängig von der
Finanzierungskonkurrenz als vom Risikogehalt des ausgewiesenen
Marktwertes oder der zugrunde liegenden Immobilie

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4.1.3. Prozyklische Wirkung des Marktwertes
in der Finanzierung

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4.1.4. Erfahrungen in UK
Prozyklisches Verhalten der Finanzinstitute
Boom: Ausweitung der Finanzierungen
Folge:
Anheizen des Booms durch höhere
Fremdkapitalquote und Darlehensvolumina, die nur aus
Bewertungsgewinnen resultiert
In UK wurden Preissteigerungen von mehr als 80% in
weniger als 7 Jahren erreicht
Rezession: Sehr schnelle Verletzung von marktwert- marktwertbasierten
Covanents
Folge:
Nachschusspflichten, höhere Sicherheitenstellung
In UK wurde seit 2008 ein Preisverfall von tlw.
annähernd 60% festgestellt. Break fast aller Covanents.

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4.1.4. Schlussfolgerung für zukünftige Finanzierungen
- Kopplungen der Finanzierungen an den Marktwert
führen zu prozyklischem Verhalten der Finanzierer
- Kreditvergaben, die sich alleine an Marktwerten
orientieren werden in einer Immobilienkrise
flächendeckend zu einer Belastung
- In volatilen Märkten kann es in weniger als einem halben
Jahr zu Marktanpassungen kommen, die zu einem Event
of Default bei marktwertbasierten Covanents führen
Fazit:
Ein stichtagsbezogener Wert ist für eine langfristige,
einer Immobilienfinanzierung entsprechenden, Betrachtung
nicht ausreichend.

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4.2. Der Beleihungswert als Sicherheitenwert ?
Der Beleihungswert …
- … ist mit dem Hypothekenbankgesetz schon 1900 als
Sicherheitenwert für Pfandbriefe entstanden.
- … ist der Wert der Immobilie, der über die Laufzeit eines
Kredites jederzeit am Markt erzielbar sein soll.
- … ist der Verkaufswert ohne Zwang- oder
Zerschlagungsüberlegungen.
- … ist durch die BelWErtV 2006 im Rahmen des
Pfandbriefgesetzes einheitlich definiert.

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4.2. Definition des Beleihungswertes
Beleihungswert:
Nach §3 der BelWertV ist der Beleihungswert der Wert der Immobilie,
der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa
konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen
Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen
Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer
Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Dabei ist die
zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der
langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen
regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen
anderen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung
zugrunde zu legen.

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4.2. Markt- und Beleihungswert
Wert
Abgrenzung zum Marktwert
Zeit
Akt. Marktwert
im Marktzyklus
Beleihungswert
60%-Grenze

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4.2. Einsatzfelder des BelW in der Kreditwirtschaft
Der Beleihungswert als Sicherheitenwert:
• Kreditvereinbarungen
• Ermittlung von Risikoaufschlägen
• Benchmark für Risikobetrachtungen
• Nachhaltige Cash-Flow Betrachtungen
• Portfolioüberwachungen

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4.2. Vorteile des Beleihungswertes
• Abfedern von Marktschwankungen und
Nivellierung von kurzfristigen Marktausschlägen
• Event of Defaults sind seltener, wenn Covanents auf
Beleihungswertbasis vereinbart werden
• Der Abstand zwischen Markt- und Beleihungswert
macht den Marktzyklus transparent
• Langfristige Betrachtungsweise entspricht dem
Investmentprodukt Immobilie
• Unabhängigkeit des Immobilienwertes von der
derzeitigen Nutzung und der derzeitigen Mieterbonität

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4.2. Kritik am Beleihungswertkonzept
Thesen:
- Für die Ermittlung des
Beleihungswertes
ist ein Blick in die
Kristallkugel erforderlich
- Der Beleihungswert ist
durch enge abstrakte
Grenzen zu stark
geregelt
- Der Beleihungswert ist ein
rein synthetischer Wert

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4.2. Sicherheitenwert und Finanzierung
1. Unabhängigkeit des Sicherheitenwertes von der
Finanzierungshöhe, -struktur oder –dauer
2. Der Sicherheitenwert wird allein durch die Immobilie
bestimmt
3. Ermittlung des Sicherheitenwertes und damit der
Eckparameter für die Immobilie durch einen
Sachverständigen
4. Die Ermittlung erfolgt mit bekannten und gültigen
Bewertungsmethodiken
5. Klare gesetzliche Grundlage für die Ermittlung des
Beleihungswertes

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5. Fazit
Folgen der Finanzkrise in der Immobilienwirtschaft:
• Hinwendungen zu langfristigen Betrachtungsweisen
• Nachfrage nach einem nachhaltigen Wert, der kein Derivat des
_Marktwertes ist, sondern eigenständig ermittelt wird
• Ausgrenzung von spekulativen Elementen bei einem Sicherheitenwert
Nur wenn ein langfristig nachhaltiger Sicherheitenwert für eine
Immobilie vorliegt, ist eine Refinanzierung auch in Krisenzeiten
für die Bank möglich.

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Ende
Ihr Ansprechpartner:
Vielen Dank für Ihre
Aufmerksamkeit!
Jörg Quentin
Leiter Abteilung Immobilienbewertung und Consulting
Deutsche Hypothekenbank
(Aktien-Gesellschaft)
Georgsplatz 8
30159 Hannover
Tel.: +49 511 3045-0
Fax.: +49 511 3045-459
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www.Deutsche-Hypo.de

SCOPE CIRCLES
Geschlossene Immobilienfonds
05. Mai 2010