PROFESIONAL

III del libro Primero a la Organización del sistema de vivienda en general.
De todo lo dicho, se desprende que las personas eligen de que
modo ejercer su derecho a formar una familia, ya sea bajo la forma
matrimonial o a través de la unión convivencial. En el primer caso
podrán optar por dos regímenes respecto de sus bienes (separación
de bienes o comunidad) y en el segundo caso podrán registrar o no
su unión, resaltando que la registración de las uniones convivenciales
es exigida solo a los fines probatorios (arts. 511 y 512 del Código
Civil y Comercial), salvo, justamente para obtener la protección de la
vivienda familiar regulada en el artículo 522 del citado marco legal.
En ambos casos, sea que opten por el matrimonio o por las uniones
convivenciales, esta garantizada la protección del inmueble sobre
el cual se asienta el PROYECTO DE VIDA FAMILIAR y se regula en las
distintas etapas de la familia. 1) entre las relaciones de los miembros
de la pareja (aspecto interno), 2)frente a los eventuales acreedores de
el o los titulares del bien (aspecto externo) y 3) en el fin de la convivencia
(cese de la convivencia/divorcio/fallecimiento).
Respecto del asentimiento en el artículo 456, primer párrafo, se
dispone que cualquier modo de disposición de los derechos sobre la
vivienda familiar requieren del asentimiento del cónyuge no titular,
en el marco del matrimonio cualquiera sea el régimen de bienes que
se haya adoptado.
Es decir, entre las disposiciones comunes a los dos regímenes
patrimoniales matrimoniales que admite el Código (conocido como
núcleo duro o régimen primario) se necesita contar con la conformidad
del otro cónyuge, sin importar cual sea la calificación del bien.
Por otra parte la norma es mas amplia que el anterior 1277 ya que
se refiere a la “disposición de los derechos sobre la vivienda familiar”,
incorporando así la obligatoriedad del asentimiento en ciertos actos
que en la actualidad se encontraban excluidos: boletos de compraventa,
cesiones de derechos y acciones de un plan de vivienda, contratos
de locación, contratos laborales con vivienda, entre otros.
También se extiende a los muebles indispensables de la vivienda,
para su disposición e incluso para su traslado fuera de la vivienda familiar.
En cuanto a las formas, el mismo debe ser especial para cada acto
y debe detallar los elementos constitutivos del acto a realizar. También
limita la posibilidad de otorgarlo al mismo cónyuge .
Se preve para el caso de las situaciones en que se ejecute el acto
sin el citado asentimiento, la posibilidad de requerir la NULIDAD o la
restitución de los muebles fijando un plazo máximo de seis meses
de haberse extinguido el régimen matrimonial.
Para el caso de uniones convivenciales registradas y aun cuando en
un convenio regulador hubieren pactado lo contrario también exige el
asentimiento del conviviente no titular con la misma finalidad que en el
matrimonio, o sea, para disponer de los derechos sobre la vivienda familiar,
de los muebles indispensables y su transporte fuera de esta. Ante su
incumplimiento la solución es la NULIDAD pero en su caso solo puede ser
requerida mientras se mantenga la convivencia siempre que lo sea dentro
de los seis meses de haber tomado conocimiento del acto de disposición
que no contó con el correspondiente asentimiento.
Trátese de matrimonio o de uniones convivenciales se establece la
inejecutabilidad de la vivienda familiar por deudas contraídas después
de la celebración del matrimonio o de la registración de la unión convivencial
salvo que ambos cónyuges o miembros de la unión convivencial
hubiesen contraído la deuda de manera conjunta o uno de ellos hubiese
asentido. Recordemos que esta restricción a la agresión patrimonial por
parte de los acreedores tiene sentido en tanto la misma sea la vivienda familiar,
sin necesidad de ningún tipo de afectación y se limita a las uniones
convivenciales registradas, para evitar maniobras en perjuicio de terceros.
Ambos modelos pueden finalizar por diversas causas, cese de
la convivencia, divorcio, fallecimiento, etc.
En el caso de que el quiebre se haya producido en vida de los
dos miembros es factible que uno de ellos obtenga la atribución del
uso de la vivienda familiar. Recordemos que en caso de las uniones
convivenciales la norma exige que se trate del conviviente a cargo
del cuidado de hijos menores de edad, con capacidades restringidas
o con discapacidad, o si se acredita extrema necesidad e imposibilidad
de procurarse otra vivienda inmediatamente.
Así, en cualquiera de las dos modalidades la atribución de la
vivienda puede ser materia de acuerdo (art. 438 y 439 en el divorcio
y 514 para las uniones) o en su defecto, de decisión judicial, estableciéndose
las pautas para su fijación: la duración, los efectos, causas
de cese, edad de los miembros, situación de cada uno de ellos, con
algunos matices diferenciadores entre uno y otro modelo.
Es decir, el límite a la atribución de la vivienda de dos años fijado
en el art. 526 se refiere a la relación entre los convivientes pero
ello no impide que se amplíe en virtud de las obligaciones alimentarias
que pesan sobre los progenitores extramatrimoniales.
El principio de solidaridad es el que pesa al momento de elegir
entre los derechos protegidos, privilegiando en este caso por sobre
la restricción de la propiedad en favor de la atribución de la vivienda
familiar, en definitiva se trata de proteger al mas vulnerable, a quien
se encuentra con menos posibilidad de proveerse de una vivienda,
de allí que esta limitación se encuentre justificada.
En cambio en caso del fallecimiento de uno de los miembros de la
unión o del matrimonio, la afectación debe ser soportada por los respectivos
herederos, pero inoponible a los acreedores del causante. La atribución
del uso de la vivienda familiar en favor del cónyuge superstite deriva
del derecho real de habitación gratuito, como así también el derecho de
oponerse a su partición en las condiciones impuestas por el último párrafo
del art. 2332 C: le garantiza la atribución del uso del inmueble.
En las uniones convivenciales el conviviente superstite que
carece de vivienda o posibilidades de obtenerla, también goza del
derecho real de habitación pero por un plazo limitado.
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