Estrategias para un Desarrollo Urbano ordenado y sustentable

REPLANTEANDO LA METRÓPOLI
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RIZOMA
Dr. Jesús Manuel Fitch Osuna
Arquitecto y Maestro en Valuación
Inmobiliaria por la Universidad Autónoma
de Nuevo León (UANL).
Doctor en Gestión y Valoración
Urbana por la Universidad Politécnica
de Cataluña.
Cursos de Especialización: Mercado
de Suelo en América Latina y Recuperación
de Plusvalías por el Lincoln
Institute of Land Policy; Análisis Multivariante,
Universidad de Barcelona;
Valuación Multicriterio, Universidad
Politécnica de Valencia.
Profesor e Investigador Titular de
Tiempo Completo en la Facultad de
Arquitectura de la UANL.
Secretario del Centro de Investigación
en Arquitectura y Urbanismo de la
UANL.
Miembro del Sistema Nacional de
Investigadores. Miembro de la Red
Nacional de Investigación Urbana
(RNIU).
Miembro del Colegio de Valuadores
de Nuevo León.
Corresponsal de México de la revista
Arquitectura, Ciudad y Entorno (ACE)
de la Escuela Técnica Superior de
Arquitectura de Barcelona.
Ha realizado investigación básica y
aplicada sobre organización, patrones
de estructura y dinámica de la ciudad
y el territorio. Política de Suelo.
Valuación, modelación y evaluación
de externalidades urbanas y
ambientales. Simulación del mercado
inmobiliario. Financiada por la UANL;
SIREYES de CONACYT; Secretaría de
Educación Pública de México; Lincoln
Institute of Land Policy; Centro de
Política de Suelo de la UPC; Programa
de mejoramiento al profesorado
de la SEP; Programa de Apoyo a la
Investigación Científica y Tecnológica
(PAICYT) de la UANL.
El mercado inmobiliario
en los centros metropolitanos
El árEa cEntral dE las ciudadEs Es gradualmEntE abandonada por las actividadEs más
dinámicas y las familias dE mayorEs ingrEsos, propiciando un fEnómEno dE sustitución
por familias dE mEnor ingrEso y actividadEs productivas o dE sErvicios dE mEnor
magnitud, lo quE llEga Hasta El punto En quE la ciudad rEcupEra su lugar y comiEnza a
rEgEnErarsE como Entidad, rEdEfiniEndo su nuEvo EscEnario.
Por: Dr. Jesús Manuel Fitch Osuna
Las áreas centrales son el origen de nuestras urbes en la
actualidad. En ellas se concentran las actividades comerciales
y de servicios por ser el área de mayor accesibilidad
y la mejor conocida para los habitantes urbanos. Es la localización
más privilegiada por su proximidad a todos los
puntos de interés de la ciudad. Este patrón de localización
se vino a modificar a partir del uso privado del automóvil,
mejores sistemas de transporte público y la construcción
de grandes vialidades. Donde el factor distancia se complementó
con el de la calidad ambiental. A partir de ello
se dio la formación de “suburbios”, dando como resultado
una transformación a la morfología de la ciudad.
Este fenómeno ha propiciado una fuerte tensión entre
las áreas centrales y la periferia. Provocando cada vez
más una descentralización relativa de las actividades que
eventualmente se daban en el área central. Este proceso
de reestructuración urbana favorece las inversiones y el
desarrollo de la periferia en perjuicio del centro. Los grupos
de mayores ingresos están dispuestos a pagar por los
nuevos espacios residenciales de los suburbios y son capaces
de absorber los mayores costos de transporte. Las
actividades comerciales y de servicios buscarán seguir a
este segmento de población que representa su demanda,
donde el resultado es la pérdida de externalidades positivas
y por ende la declinación demográfica y de actividades
económicas.
El fenómeno de la urbanización propicia procesos urbanos
muy complejos, entre otras cosas, una clara preferencia
por el área periférica, donde se observa que las
preferencias de las familias más solventes por más espacio
y amenidades modernas, inducen a comprar nuevas
viviendas localizadas mayoritariamente en las áreas de
expansión urbana en la periferia. La desigual dotación de
infraestructura, calidad ambiental y amenidades entre las
áreas de crecimiento de la ciudad, concentra la demanda
de las familias de mayores ingresos en algunos puntos
del territorio urbano. El funcionamiento de los mercados
inmobiliarios incrementa el valor del suelo en las áreas
mejor localizadas o de mejor calidad ambiental de la zona
en expansión urbana. Se produce así un proceso de segregación
social en el espacio, impulsado por la lógica
de los mercados del suelo, que fijan el valor inmobiliario
de esos espacios, desplazando a las familias de menores
ingresos que no pueden acceder a ellos (Sabatini 2000;
Smolka, 2001).
Rojas (2005) define una serie de patrones de obsolescencia
de las áreas centrales:
Obsolescencia funcional
Surge cuando estas estructuras ya no cumplen las funciones
para las cuales fueron diseñadas originalmente.
Ejemplos de este problema son las casas tradicionales
de familias de ingresos altos en los centros históricos que
son abandonadas por sus ocupantes como resultado de
los cambios de moda y las aspiraciones de contar con las
comodidades modernas. Un patrón similar de obsolescencia
afecta a otro tipo de edificios, por ejemplo los edificios
de hospitales que quedan anticuados como resultados
de las nuevas tecnologías médicas, las bibliotecas que no
pueden albergar las nuevas tecnologías de la informática,
las estaciones ferroviarias en desuso, o los conventos y/o
las iglesias que las comunidades ya no pueden sustentar.
El presente articulo es parte de la investigación titulada: La transformación socio urbana en el territorio post-industrial del Centro Metropolitano de Monterrey.
Una aproximación al análisis multidimensional de la organización espacial a partir de la ecología factorial. Financiada por el Programa de Mejoramiento al Profesorado
(PROMEP) de la Secretaría de Educación Pública.