EXPEDIENTE NÚMERO: 189/2012 ORDINARIO CIVIL SENTENCIA ...
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<strong>EXPEDIENTE</strong> <strong>NÚMERO</strong>: <strong>189</strong>/<strong>2012</strong><br />
<strong>ORDINARIO</strong> <strong>CIVIL</strong><br />
<strong>SENTENCIA</strong> DEFINITIVA.- Pachuca de Soto, Hidalgo, Septiembre 25<br />
veinticinco de <strong>2012</strong> dos mil doce.<br />
V I S T O S para dictar <strong>SENTENCIA</strong> DEFINITIVA dentro del JUICIO<br />
<strong>ORDINARIO</strong> <strong>CIVIL</strong> de cumplimiento de contrato, promovido por<br />
*****************, en contra de ****************************************** con el<br />
carácter de arrendataria y fiadora, expediente número <strong>189</strong>/<strong>2012</strong> y:<br />
R E S U L T A N D O<br />
1.- Por escrito de fecha 28 veintiocho de febrero de <strong>2012</strong> dos mil<br />
doce, se tuvo a la C. ********************* demandando de<br />
************************************************ con el carácter de arrendataria<br />
y fiadora, las prestaciones que dejo asentadas en su escrito inicial de<br />
demanda mismas que se tienen por reproducidas como si a la letra se<br />
insertasen foja 01, las cuales fueron admitidas a tramite mediante auto de<br />
fecha 29 veintinueve de febrero de la misma anualidad, en el mismo auto<br />
se ordeno emplazar y correr traslado a la parte demandada, para que en<br />
el termino legal de nueve días diera contestación a la demanda<br />
instaurada en su contra, emplazado que fue el demandado, quien<br />
mediante escrito de fecha 03 tres de mayo, se le tuvo dando contestación<br />
en tiempo y forma a la demanda y opuso las excepciones y defensas que<br />
considero pertinentes, por lo que se fija la litis, mediante proveído de<br />
fecha 14 catorce de mayo del mismo año se abre el juicio a prueba<br />
concediéndoles a las partes un termino legal de diez días para que<br />
ofrezcan sus probanzas, por auto de fecha 08 ocho de junio de <strong>2012</strong> dos<br />
mil doce, se dicta auto admisorio de pruebas, en auto de fecha 09 nueve<br />
de agosto de <strong>2012</strong> dos mil doce, se concede a las partes un termino<br />
común de 5 cinco días para que formulen sus correspondientes alegatos y<br />
por ultimo y una vez agotado el tramite procesal correspondiente
mediante auto de fecha 06 seis de septiembre de <strong>2012</strong> dos mil doce se<br />
ordeno dictar la sentencia que hoy se dicta en base a los siguientes:<br />
C O N S I D E R A N D O<br />
I.- Que de conformidad con lo dispuesto por los artículos 141, 142,<br />
149, 151, 154 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, 51,<br />
53 y 55 de la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado de Hidalgo, el<br />
suscrito Juez ha sido competente para resolver el presente juicio, pues la<br />
acción intentada tiene como objeto un inmueble dado en arrendamiento,<br />
lo que hace competente al Juez del domicilio del bien arrendado y en la<br />
especie, el bien objeto del contrato base de la acción, se ubica dentro del<br />
perímetro de competencia territorial de esta autoridad jurisdiccional..<br />
II.- De acuerdo a lo establecido en el Título Sexto, Capítulo Primero,<br />
en relación con el Título Séptimo, Capítulo Primero del Código Adjetivo<br />
Civil, se estima procedente la Vía ORDINARIA <strong>CIVIL</strong> a través de la cual se<br />
tramitó el presente juicio, pues la acción intentada no requiere de<br />
tramitación especial o ejecutiva.<br />
III. Ahora bien, la parte actora demandó de<br />
**************************************** con el carácter de arrendataria y<br />
fiadora, las siguientes prestaciones: “a.- La rescisión del contrato privado<br />
celebrado entre la suscrita y la demandada respecto del bien inmueble<br />
ubicado en *****************************************; b).- Como consecuencia<br />
de lo anterior la inmediata desocupación y entrega del bien inmueble en<br />
las condiciones en que le fue entregado según consta en la cláusula<br />
cuarta del contrato cuya rescisión se reclama; c) El pago de los gastos y<br />
costas que se originen hasta su total terminación.”. Por su parte la<br />
demandada ************************************ contestó la demanda,<br />
oponiendo como excepciones y defensas la improcedencia de la acción<br />
y la falta de acción y de derecho.<br />
IV.- Toda vez que el artículo 279 del Código de Procedimientos<br />
Civiles, establece: “El actor debe probar los hechos constitutivos de su<br />
acción y el reo sus excepciones”; Es por tanto que este juzgador entra al<br />
estudio y valoración de las pruebas admitidas y desahogadas en el<br />
presente juicio, para estar en posibilidades de determinar la procedencia o
improcedencia de la acción ejercitada por la parte actora, y en ese orden<br />
de ideas, tenemos que la parte actora fundamenta su acción en los<br />
siguientes artículos: Art. 2385.- Hay arrendamiento cuando las dos partes<br />
contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce<br />
temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio<br />
cierto. Art. 2479.- El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I.- …;<br />
II.- …; III.- Por el subarrendamiento de la cosa en contravención a lo<br />
dispuesto por el articulo 2470. Art. 2470.- El arrendamiento no puede<br />
subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos<br />
sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere responderá solidariamente<br />
con el subarrendatario de los daños y perjuicios. Por lo que conforme a<br />
ello, tenemos que del estudio de las constancias procésales se desprende<br />
en primer lugar, que la parte actora exhibió la documental privada<br />
consistente en un contrato de arrendamiento de fecha 15 quince de julio<br />
de 2011 dos mil once, firmado por la misma así como por la demandada,<br />
respecto de un bien inmueble ubicado en ********************; documento<br />
privado que obra en original en autos a fojas 05 y 06, mismo que no fue<br />
objetado por la contraria en términos de ley, y por el contrario, fue<br />
reconocido expresamente al dar contestación la demandada al hecho<br />
número 2 de la demanda, por lo que entonces debe concluirse que<br />
merece pleno valor probatorio, en términos de los artículos 332 y 402 del<br />
Código de Procedimientos Civiles y queda demostrado plenamente el<br />
cúmulo de derechos y obligaciones derivados del citado acuerdo de<br />
voluntades.<br />
Asi mismo, la parte actora manifiesta que: con fecha 15 quince de<br />
julio de 2011 dos mil once, celebró contrato privado de arrendamiento del<br />
ya citado bien inmueble de su propiedad con la C.<br />
******************************************, en el cual se pacto un precio de<br />
$5,000.00 (CINCO MIL PESOS 00/100 M.N.) pagaderos en mensualidades<br />
adelantadas los días 15 quince de cada mes, asi como una vigencia de 5<br />
años a partir de sus suscripción, feneciendo el 15 de julio de 2016,…(HECHO<br />
2),… en la cláusula quinta de dicho contrato se menciona que la<br />
arrendataria no podrá subarrendar en su totalidad o parte de la finca<br />
arrendada, sin previo consentimiento por escrito del arrendador … (HECHO<br />
3); en la cláusula séptima del multicitado contrato la arrendataria se<br />
propuso a sí misma como fiadora, anotando el nombre de<br />
******************************, percatándose que su segundo nombre era
*************** y al firmar el citado contrato al anotar su nombre lo hizo con<br />
la identidad de **************************** debido a eso es que la presente<br />
demanda se encauza en contra de la misma persona aún cuando se<br />
identifica en forma diversa, …(HECHO 4),… con fecha 15 de febrero del<br />
presente año, al acudir a solicitar el pago de la renta al bien inmueble<br />
arrendado, en forma sorpresiva se encontró con el hecho de que una<br />
persona del sexo femenino quien se identificó como<br />
************************************* quien manifestó ser la arrendataria del<br />
inmueble, exhibiendo un contrato de arrendamiento, con el rubro de<br />
***********************************, en cual la persona que exhibía el contrato<br />
aparecía como arrendataria, y como subarrendador la<br />
******************************** (HECHO 5),… con lo anterior y dado que la<br />
demandada incurrió en la causal de rescisión del contrato prevista por la<br />
cláusula III del articulo 2479 del Código Civil en vigor para el Estado de<br />
Hidalgo, en relación directa con el artículo 2470 del citado ordenamiento,<br />
ya que no tan solo omitió el solicitar autorización a la que suscribe para<br />
subarrendar el bien inmueble, sino que incurre en exceso evidente al<br />
cobrar una renta mensual superior al 2% mensual del valor fiscal del<br />
inmueble subarrendado,… (HECHO 6);.<br />
Al contestar la demanda, *****************************************, no<br />
afirmo ni negó al contenido de los hechos 1, 5, 7, 8, por no ser hecho<br />
propio, afirmó el contenido de los hechos 2, 3, 4 y argumento ser falso el<br />
contenido del hecho 6, fundando su razón en que en la cláusula quinta<br />
del contrato invocada como causal, no se pactó que el subarriendo sería<br />
sancionado como causa de rescisión, ante los hechos narrados por la<br />
actora, que imputan el subarrendamiento del inmueble, correspondía a la<br />
parte demandada **********************************************, acreditar el<br />
cumplimiento de sus obligaciones, y no obstante al momento de dar<br />
contestación a la demanda refirió que no ha incumplido con el contrato<br />
de arrendamiento celebrado con la parte actora toda vez que en la<br />
citada cláusula no se establece que la prohibición de subarrendar o que la<br />
cesión de derechos o subarriendo se sanciona con la rescisión del<br />
contrato.<br />
Sin embargo, debe decirse que la demandada incurre en el error de<br />
referir respecto al hecho 5, que no le es un hecho propio, pues el mismo<br />
describe el momento en que la actora acudió a cobrar a la demandada
la renta del inmueble y que encontró a una tercera persona, quien le refirió<br />
que fue la propia demandada quien le arrendó (lo que constituye un<br />
subarriendo), por lo tanto, si es un hecho propio de la parte demandada y<br />
consiste en si celebró o no un contrato con ************************************<br />
y si firmó o no, el contrato de arrendamiento cuya copia simple fue<br />
exhibida por **********************************, por lo que, al no haberse<br />
pronunciado negando expresamente tal hecho, debe tenerse por confesa<br />
a la parte demandada del contenido del hecho 5, esto es, que si celebró<br />
un contrato de arrendamiento (subarriendo) con ****************************.<br />
Aunado a lo anterior, obra en autos la confesional ficta de la<br />
demandada, desahogada en audiencia de fecha 05 cinco de julio de<br />
<strong>2012</strong> dos mil doce, y quienes por su inasistencia sin justa causa a absolver<br />
posiciones, fue declarada confesa de las posiciones que fueron calificadas<br />
de legales y que obran en el pliego respectivo a fojas 24 y 25, medios de<br />
convicción a los que se les concede pleno valor probatorio de<br />
conformidad con los artículos 332, 298 y 410 del Código de Procedimientos<br />
Civiles, y con el criterio:<br />
CONFESIÓN FICTA, VALOR PROBATORIO PLENO. La confesión ficta,<br />
para que alcance su pleno valor probatorio, es indispensable que no esté<br />
contradicha con otras pruebas existentes en autos, y además que los hechos<br />
reconocidos sean susceptibles de tenerse por confesados para que tengan valor<br />
probatorio, esto es, que los hechos reconocidos deben estar referidos a hechos<br />
propios del absolvente, y no respecto de cuestiones que no le puedan constar al que<br />
confiesa. Novena Época. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente:<br />
Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo: XVII, Junio de 2003. Tesis:<br />
I.1o.T. J/45. Página: 685.<br />
Confesional con la que se corrobora que la demandada suscribió<br />
contrato de arrendamiento con la personalidad de subarrendador con la<br />
C. ******************************** en fecha 02 de febrero de <strong>2012</strong>, que omitió<br />
solicitar autorización por escrito a la articularte para subarrendar el bien<br />
inmueble ubicado en ********************************************************,<br />
que subarrendó el local comercial propiedad de la articularte sin<br />
autorización expresa de esta para subarriendo. Así mismo la parte actora,<br />
ofreció como pruebas la presuncional legal y humana y la instrumental de<br />
actuaciones, mismas que hacen prueba plena en términos de los artículos
409 y 417 del Código de Procedimientos Civiles, pues al nunca negar la<br />
celebración del contrato de fecha 2 de febrero del <strong>2012</strong> con<br />
******************************************, ni haber demostrado que si obtuvo la<br />
autorización de ****************************** para llevar a cabo dicho<br />
subarriendo, es evidente que se colocó en el supuesto que prevé el<br />
artículo 2479 con relación al artículo 2470 ambos del Código Civil. Al<br />
efecto, es aplicable la Jurisprudencia firme:<br />
ARRENDAMIENTO. RESCISION POR SUBARRENDAR. PRUEBA<br />
PRESUNCIONAL. Para acreditar el subarriendo debe admitirse la prueba de<br />
presunciones, porque la prueba directa resulta muy difícil de obtener, ya que<br />
cuando se efectúa el subarriendo, quienes lo celebran lo ocultan al arrendador.<br />
Sexta Época. Registro: 392244. Instancia: Tercera Sala. Jurisprudencia. Fuente:<br />
Apéndice de 1995. Tomo IV, Parte SCJN, Materia(s): Civil. Tesis: 117. Página: 78.<br />
Todo lo anterior evidencia el incumplimiento por parte de la<br />
demandada y arrendataria respecto de la cláusula quinta del multicitado<br />
contrato, pues a pesar de que en su consideración, la cláusula quinta del<br />
contrato base de la acción, no dispone expresamente que el subarriendo<br />
tenga como consecuencia la rescisión del contrato, ello resulta innecesario<br />
si precisamente dicha cláusula establece una prohibición expresa,<br />
admitida por ambas partes, para subarrendar el inmueble motivo del<br />
arrendamiento principal; luego, el incumplimiento de esa obligación<br />
significa desde luego, una causa de rescisión no porque lo hayan pactado<br />
las partes, sino porque el propio Código Civil para el Estado de Hidalgo así<br />
lo dispone en el artículo 2479, misma que deviene fundada si la<br />
demandada ninguna prueba ofreció para demostrar que obtuvo el<br />
consentimiento de la actora para llevar a cabo el subarriendo, debiéndose<br />
en consecuencia, declarar rescindido el contrato de arrendamiento<br />
celebrado entre ************************************* en calidad de<br />
arrendataria y fiadora y obligada solidaria el día 15 quince de julio de 2011<br />
dos mil once, respecto del inmueble ubicado en<br />
******************************, y por ello, deberá condenarse a la demandada<br />
************************************************ a la desocupación y entrega<br />
de dicho inmueble en el término de 5 cinco días, contados a partir de que<br />
cause ejecutoria la presente resolución; apercibido que de no hacerlo,<br />
será lanzada a su costa, en términos de lo dispuesto por el artículo 513 del<br />
Código de Procedimientos Civiles y sin que ello cause perjuicio a la
subarrendataria, pues al no existir consentimiento de la actora, corre la<br />
misma suerte que su causante, ello en términos de la tesis:<br />
SUBARRENDAMIENTO, CARACTER DE CAUSAHABIENTE DEL,<br />
RESPECTO DEL ARRENDATARIO. Si el subarriendo se llevó a cabo a virtud de<br />
la facultad general, concedida al efecto, en el contrato, sin que se hubiera<br />
demostrado la aprobación expresa de dicho contrato por los primitivos<br />
arrendadores, resulta que entre éstos y el subarrendatario no hay relación jurídica,<br />
o en otros términos, que el subinquilino, como cesionario de los arrendatarios,<br />
sigue la suerte de éstos y le afecta procesalmente la sentencia dictada en contra de<br />
sus causantes, por lo que no puede considerársele tercero extraño al juicio seguido<br />
a éstos. Quinta Época. Registro: 806927. Instancia: Tercera Sala. Tesis Aislada.<br />
Fuente: Semanario Judicial de la Federación. LXXXIV, Materia(s): Civil. Tesis:<br />
Página: 2330<br />
Por otro lado, respecto del pago de las rentas que se venzan durante<br />
la tramitación del presente juicio, deberá absolverse a la parte<br />
demandada, pues no existe precisado en la demanda, hecho alguno en<br />
el que se invoque el incumplimiento en el pago de dicha obligación, ni es<br />
invocada como causa de rescisión, por lo que no obstante incluirlo como<br />
parte de sus prestaciones, al no haber sido motivo de la litis, ni haberse<br />
dado oportunidad a la demandada de controvertir tal aspecto, resulta<br />
infundado condenarle a dicho pago.<br />
Finalmente, deberá absolverse a la demandada del pago de costas,<br />
al no actualizarse ninguno de los supuestos previstos en el artículo 138 del<br />
Código de Procedimientos Civiles.<br />
V.- Ahora bien, de conformidad con lo establecido por el artículo 23<br />
de la Ley de Transparencia y Acceso a la información Pública<br />
Gubernamental para el Estado de Hidalgo, que establece: “El Poder<br />
Judicial deberá hacer públicas las sentencias que han causado estado o<br />
ejecutoria. En todo caso, solo mediante previa conformidad de las partes,<br />
se procederá a la publicación de los datos personales”, por lo que una vez<br />
que la presente resolución haya causado ejecutoria deberá hacerse<br />
pública. Hágase saber a las partes el derecho que le asiste para otorgar su<br />
consentimiento por escrito dentro del término de 3 tres días a efecto de<br />
que se publiquen sus datos personales y en caso de no hacerlo se tendrá
por negada dicha autorización.<br />
Por lo anteriormente expuesto y con fundamento en lo dispuesto por<br />
los artículos 1239, 1776, 1777, 1778, 2044, 2060, 2061, 2064, 2388, 2412, 2439,<br />
2443, 2473 del Código Civil; 25, 78 fracción VI, 79, 80, 81, 82, 85, 86 del<br />
Código de Procedimientos Civiles; 65 y 73 de la ley Orgánica del Poder<br />
Judicial del Estado de Hidalgo, es de resolverse y se:<br />
R E S U E L V E<br />
PRIMERO.- Esta autoridad es competente para conocer y resolver el<br />
presente juicio.<br />
SEGUNDO.- Procedió la vía Ordinaria civil intentada.<br />
TERCERO.- La parte actora probó su acción, la demandada<br />
********************************************* no probó sus excepciones.<br />
CUARTO.- En consecuencia, se declara rescindido el contrato de<br />
arrendamiento celebrado entre *****************************, en su carácter<br />
de arrendador y ************************************************, en su<br />
carácter de arrendatario y fiador y obligado solidario, el día 15 de julio de<br />
2011, respecto del inmueble ubicado en **********************************+ y<br />
por ende, se condena a la demandada a la desocupación y entrega de<br />
dicho inmueble a favor de ****************************, en el término de 5<br />
cinco días, contados a partir de que cause ejecutoria esta sentencia;<br />
apercibida *************************************** que de no hacerlo, será<br />
lanzado a su costa.<br />
QUINTO.- Se absuelve a los demandados del pago de rentas que se<br />
venzan durante la tramitación del presente juicio reclamadas en el inciso<br />
C) del escrito inicial de demanda.<br />
SEXTO.- No se hace especial condena en costas en esta instancia al<br />
no actualizarse ninguna de las hipótesis previstas en el artículo 138 del<br />
Código de Procedimientos Civiles.<br />
SÉPTIMO.- De conformidad con lo establecido por el artículo 23 de la
Ley de Transparencia y Acceso a la información Pública Gubernamental<br />
para el Estado de Hidalgo, hágase saber a las partes el derecho que les<br />
asiste para otorgar su consentimiento por escrito dentro del término de 3<br />
tres días a efecto de que se publiquen sus datos personales en la<br />
publicación de esta definitiva y en caso de no hacerlo, se tendrá por<br />
negada dicha autorización.<br />
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE.<br />
A S I, lo resolvió y firma el C. LICENCIADO SAÚL FERMAN GUERRERO,<br />
Juez Tercero Civil de éste Distrito Judicial, que actúa legalmente con<br />
Secretario LICENCIADA IVONNE MONTIEL ÁNGELES que da fe.<br />
“En términos de lo previsto en los artículos 23, 42 Fracción V y 43 de la Ley<br />
de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental para<br />
el Estado de Hidalgo, en esta versión se suprime la información<br />
considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en<br />
esos supuestos normativos”. Autorizo LICENCIADO SAUL FERMAN<br />
GUERRERO, 26 de Octubre <strong>2012</strong>.