EL CENTRO POR DENTROANÁLISIS PRÁCTICOINTEGRADOELABORADO POR:Pablo Serrano <strong>de</strong> Haro Martínez. Clifford ChanceAntiguo Alumno <strong>de</strong>l Programa Executive <strong>de</strong> Tributación 1998-1999Adjunto a la dirección <strong>de</strong>l Master <strong>de</strong> Derecho EmpresarialProfesor <strong>de</strong> IRPF y <strong>de</strong> Impuesto <strong>de</strong> socieda<strong>de</strong>s en el Máster <strong>de</strong> Derecho EmpresarialDos socios inversores extranjeros están analizando la posibilidad <strong>de</strong> embarcarse en un proyecto <strong>de</strong>inversión empresarial consistente en la adquisición <strong>de</strong> la rama inmobiliaria <strong>de</strong> una empresaespañola (TESGOSA, S.A.) que está pasando por severos problemas financieros.La sociedad inmobiliaria es propietaria <strong>de</strong> diversosterrenos, locales comerciales y un edificio <strong>de</strong> oficinas,sitos todos ellos en Madrid. De las primerasnegociaciones con los consejeros <strong>de</strong> TESGOSA, éstosestán dispuestos a transmitir o bien los inmuebles directamente,o las acciones <strong>de</strong> la sociedad.Nuestro cliente <strong>de</strong>sconoce completamente cualquierimplicación jurídica que <strong>de</strong>ba tener en cuenta a lahora <strong>de</strong> <strong>de</strong>terminar su actuación empresarial (formajurídica <strong>de</strong> la empresa que <strong>de</strong>ben constituir, obtención<strong>de</strong> la financiación necesaria para ejecutar la inversión,régimen jurídico <strong>de</strong> los inmuebles, contratación <strong>de</strong>lpersonal, etc.) por lo que ha concertado una reunióncon nosotros en la que <strong>de</strong>bemos informarles <strong>de</strong> todaslas consecuencias jurídicas <strong>de</strong> cada uno <strong>de</strong> sus actospara que su inversión sea lo más eficiente y prácticaposible.Para ello, al menos, <strong>de</strong>beremos haber preparado lossiguientes aspectos:1. Forma jurídica a<strong>de</strong>cuada para <strong>de</strong>sarrollar el proyecto<strong>de</strong> inversión. Señalar qué tipos <strong>de</strong> socieda<strong>de</strong>s sepue<strong>de</strong>n constituir, cuáles son los trámites iniciales parahacerlo, y cuáles son las <strong>de</strong>cisiones más relevantes que<strong>de</strong>berán tomar a la hora <strong>de</strong> organizar el funcionamiento<strong>de</strong> la sociedad (tipo <strong>de</strong> órgano <strong>de</strong> administración, nombre<strong>de</strong> la sociedad, principales pactos a incluir en losEstatutos, etc)2. La cantidad inicial estimada como necesaria pararealizar la inversión se ha cifrado en 3,9 millones <strong>de</strong> euros.La situación patrimonial <strong>de</strong>l inversor solo permite afrontarun 20 % <strong>de</strong> la inversión, por lo que <strong>de</strong>be acudir a financiaciónajena para po<strong>de</strong>r afrontar todas las inversionesnecesarias. ¿Qué fórmulas <strong>de</strong> financiación <strong>de</strong>berían utilizar?¿Qué tipo <strong>de</strong> garantías requerirán las entida<strong>de</strong>sfinancieras? ¿Cómo pue<strong>de</strong> afectar a la situación empresarial<strong>de</strong> su sociedad un apalancamiento financiero muyconsi<strong>de</strong>rable en los primeros ejercicios?3. En relación con los inmuebles que se preten<strong>de</strong>nadquirir para llevar a cabo la inversión, señalar qué información<strong>de</strong>bemos recabar antes <strong>de</strong> dar cualquier pasoencaminado a dicha adquisición; situación legal <strong>de</strong> losinmuebles, revisiones que se <strong>de</strong>ben realizar, fórmula jurídicapara realizar la adquisición con total garantía paranuestro cliente y quien <strong>de</strong>be suscribir el documento porparte <strong>de</strong>l comprador y <strong>de</strong>l ven<strong>de</strong>dor, en que se refleje laadquisición <strong>de</strong>l inmueble.4. El último Balance <strong>de</strong> Situación <strong>de</strong> TESGOSA, S.A.(cifras representadas en unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> millar) presenta lassiguientes partidas:22
EL CENTRO POR DENTROACTIVO265 Gastos <strong>de</strong> primerestablecimiento430 ExistenciasPASIVO135 Capital Social PérdidasAcumuladas1.250 Inmuebles 267 Proveedores321 Clientes329 HaciendaPública Acreedorael régimen <strong>de</strong> imposición indirecta aplicable en ambos casos(transmisión <strong>de</strong> activos y <strong>de</strong> acciones):- IVA- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y ActosJurídicos DocumentadosSe trata <strong>de</strong> elaborar las notas previas que permitan afrontara<strong>de</strong>cuadamente la reunión e informara <strong>de</strong>talladamente alcliente. El cliente no <strong>de</strong>sea un estudio teórico sobre estasmaterias, sino unas recomendaciones muy claras para quesepa las principales cuestiones que <strong>de</strong>berá tener en cuenta, ylos riesgos que asume en caso <strong>de</strong> efectuar su inversión.34 Tesorería1.754 FinanciaciónAjena a LP2.300 TOTAL ACTIVO 2.300 TOTAL PASIVO¿Cuál es la situación financiera <strong>de</strong> la sociedad? ¿Cuál essu situación patrimonial? ¿Cuál sería el valor neto contable <strong>de</strong>la sociedad? ¿Qué podría justificar que el ven<strong>de</strong>dor pidiera porlas acciones un precio superior al valor teórico <strong>de</strong> las acciones?¿En qué documento se <strong>de</strong>bería formalizar la transmisión<strong>de</strong> acciones? ¿Cuál sería la persona que firmaría la operaciónen nombre <strong>de</strong> la sociedad? ¿Qué medio <strong>de</strong> pago elegiríaspara recibir el precio acordado? En caso <strong>de</strong> pactarse un precioaplazado ¿qué tipo <strong>de</strong> garantías exigirías para asegurarque no surge ningún problema <strong>de</strong> liqui<strong>de</strong>z en el pago? ¿Quéporcentaje accionarial mínimo crees que sería recomendableposeer para po<strong>de</strong>r tomar <strong>de</strong>cisiones en la empresa?A la vista <strong>de</strong> todo lo anterior, ¿recomendarías la adquisicióndirecta <strong>de</strong> los inmuebles o <strong>de</strong> las acciones <strong>de</strong> la sociedad?5. ¿Cuál es la situación <strong>de</strong> esta sociedad <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el punto<strong>de</strong> vista tributario? En el supuesto que la realización <strong>de</strong> lanueva actividad suponga la obtención <strong>de</strong> beneficios en lospróximos ejercicios ¿Estarán sometidos a tributación losingresos que obtenga? ¿Por qué impuesto directo y a qué tipo<strong>de</strong> gravamen? ¿Qué efecto pue<strong>de</strong>n tener las pérdidas acumuladasrespecto a la tributación <strong>de</strong> los ingresos?6. Analiza las consecuencias fiscales (ventajas e inconvenientes)para el comprador entre adquirir directamente losinmuebles o adquirir las acciones. Igualmente se pi<strong>de</strong> analizar<strong>23</strong>