resumen - Defensor del Pueblo

ÁREA DE ORDENACIÓN TERRITORIALPolígono de Actuación Urbanística de Montecarmelo, Madrid, donde aún quedan muchasviviendas por construir, a pesar de que ya hay otras entregadas, con vecinos viviendo que carecende servicios elementales, como en otros PAUS.Los ciudadanos no terminan de entenderque, sin necesidad de su consentimiento, unAyuntamiento pueda adjudicar la gestión urbanizadoradel suelo a un promotor que, aunsin ser propietario de los terrenos, puede presentarun programa que describa las obras deurbanización a realizar. Denuncian, además,que el urbanizador, por regla general, valorainsuficientemente el precio del suelo y de lasconstrucciones existentes, de tal manera que,si el propietario opta por pagar en terrenos,al tener éstos escaso valor, se ve obligado aceder una buena proporción de los mismos,o bien, si no tiene suficiente terreno o dineropara pagar las cuotas de urbanización, inclusorecurrir a la expropiación, correspondiéndolenormalmente una indemnizaciónmuy alejada de los valores de mercado. Porello, es preciso que las administraciones públicasextremen el control sobre las valoracionespresentadas por los urbanizadores alobjeto de que éstas reflejen con la mayorexactitud posible el valor real que el mercadoasigna a cada tipo de suelo y a las construccionesexistentes sobre el mismo.También son frecuentes las reclamacionesen las que los propietarios afectados por unaactuación urbanística denuncian la indefensiónque padecen ante lo que denominan abusospor parte del Ayuntamiento y del agenteurbanizador y que se producen sobre todo pordos motivos: en primer lugar, la ausencia deinformación y de tiempo para constituirse enagrupación de interés urbanístico y concurriren condiciones de igualdad con el urbanizadora la adjudicación del programa de actuaciónintegrada, y, en segundo lugar, una irresponsablerelajación del control municipaldurante todo el procedimiento. Parece, pues,conveniente reforzar las garantías de los propietariosen estos casos y modificar algunosaspectos procedimentales a los efectos demejorar la aplicación práctica del modelo y suadecuación a las demandas sociales, comopodrían ser los relativos a la reacomodaciónde los plazos establecidos para la presentaciónde alternativas en competencia.Finalmente, han de mencionarse, una vezmás, las quejas relativas a los métodos de publicacióny notificación de la apertura del trámitede información pública establecido enla ley valenciana —y también en la castellano-manchega—para los programas de actuaciónintegrada. Concretamente, no se exigela notificación formal e individualizada alos propietarios afectados, sino únicamenteun aviso previo a la publicación del edicto,dirigido al domicilio fiscal de quienes constenen el catastro como los titulares afectadospor la actuación propuesta.No se trata, pues, de una notificación, sinode una mera comunicación que no exigeconstancia de su recepción por el propietarioafectado, sino que basta con que conste fehacientementela remisión del aviso. Además,esa comunicación se dirige al domicilio fiscalde quienes consten como titulares de derechosen el catastro, sin tener en cuenta la faltade sintonía de los padrones catastralescon la realidad jurídica y con el registro dela propiedad.Como ya viene siendo costumbre en los distintosinformes parlamentarios de esta Institución,ha de reiterarse una vez más que parapaliar en la medida de lo posible los inconvenientesdescritos por los ciudadanos, tanto dela comunidad valenciana como de la castellano-manchega,en sus quejas, parece convenienteestablecer medidas que refuercen latransparencia y publicidad al máximo de losprocesos de toma de decisiones relativos a laadjudicación de actuaciones urbanizadoras yexigir a las administraciones actuantes que garanticenque la participación ciudadana en elproceso urbanizador sea satisfactoria, velandopor sus derechos de información e iniciativa.Finalmente, tampoco el sistema de cesionesde aprovechamientos es un asunto exentode polémica, pues la mayoría de los propietariosde terrenos muestran un absolutorechazo a las, a su juicio, exageradas cesionesque en muchos casos les impone el planeamiento,obligación que, en la mayoría delas ocasiones, conduce a la reducción drásticade las superficies totales de sus fincas, llegandoincluso a privarles de su derecho a edificar—al no alcanzar los terrenos la parcelamínima edificable—, viéndose obligados aaceptar o bien compensaciones en metálico,o bien una adjudicación en pro indiviso juntocon otros propietarios.Es preciso aclarar que la mayoría de estaspersonas aceptan sin mayores reparos laobligación de ceder los suelos que van a serutilizados como elementos inherentes a laurbanización (viales, plazas, parques públicos,etc.), pero no aquellos otros destinadosa dotaciones públicas con vocación generalistay que sirven no sólo a la unidad de actuaciónen las que se les ha incluido, sinotambién a toda la comunidad, ni, por supuesto—y estas cesiones son las que másconflicto generan—, los terrenos en los quese localice el aprovechamiento lucrativo quese establece a favor de los ayuntamientos.A este conflicto se suman las cada vez másfrecuentes denuncias por la aplicación incontroladay sin criterio uniforme del sistemade convenios urbanísticos, a vecesutilizado de forma abusiva por los ayuntamientospara exigir a los promotores mayorescesiones de las legalmente establecidas,con criterios arbitrarios que conllevanagravios comparativos inadmisibles.Los problemas de la falta de viviendaLa preocupación de los españoles por la viviendaha pasado a ocupar el puesto tercerotras el paro y el terrorismo según el último barómetrodel Centro de Investigaciones Científicas(CIS), referido al mes de octubre de 2004.Es bastante probable que esta crecientepreocupación de los ciudadanos españoles encuentresu justificación en el demostrable incrementodel esfuerzo que deben realizar paraacceder a una vivienda, tanto sea en régimende compraventa como de arrendamiento, eneste último caso porque sólo se destinan al alquilerel 15% de las viviendas libres existentesy que las rentas que se exigen por ellas su-40 El Defensor del Pueblo • Resumen del informe de 2004