Transformaciones en la Región Metropolitana de ... - Rodolfo Giunta

La cuestión urbana en los noventa en la RMBA
exigencias de la demanda y las posibilidades de rentabilidad que brinda la Argentina
(mayor que en otros países, incluido USA) en, por lo menos, una porción
significativa de la década del 90. Es que a partir de la implementación del
Plan de Convertibilidad en 1991 y la consecuente reducción de las tasas de
interés a nivel nacional y el reinicio del crédito para la compra de propiedades,
nuestro país es conveniente para invertir en la construcción.
Respecto a la cantidad de metros cuadrados de construcciones nuevas y
ampliaciones que registran los permisos, por ejemplo, interesa señalar que la
cantidad de m2 supera el índice del número de permisos en muchos de los años
de la década del 90; es decir que se trata de permisos de obras nuevas o ampliaciones
de gran magnitud.
El gran dinamismo inmobiliario de los últimos años fue, en parte, posible
por las formas que adopta la financiación en la década del 90. Las bajas en las
tasas de interés han sido importantes: del 20% anual en 1991, al 11/12% anual
en 1998. Los créditos en dólares fueron aumentando a medida que fue consolidándose
la confianza en el Plan de Convertibilidad y especialmente a partir de
1996, el mercado hipotecario se expandió. En dos años y medio crecieron 5,7
veces los desembolsos. Hacia fines de 1996, el crédito hipotecario movilizaba
el 38% de las compras y a fines de 1997, el 60% de las operaciones. Es importante
mencionar que en 1989, el crédito hipotecario movilizaba sólo el 5% de
las compras.
También la incorporación de tecnología a la construcción ha tenido un papel
importante. La utilización de “sistemas constructivos industrializados” introducidos
en la producción de torres de oficinas y viviendas tienen como objetivo
alcanzar la finalización de la construcción en forma acelerada y ocupar
mano de obra por menos tiempo, lo que disminuye los costos totales.
A lo largo de la década del 90 se han producido modificaciones en los
mercados existentes y sus submercados, cambiando o acentuando tendencias de
décadas anteriores. Las nuevas demandas generan modificación de los mercados
tradicionales urbanos y la incorporación de otros, según los espacios que
demandan las diferentes actividades. Se advierten signos de sofisticación, tanto
desde el punto de vista de la producción como las formas de realizar su
comercialización, para los sectores de altos y de medios altos ingresos.
En los noventa se han llenado vacíos intersticiales existentes desde la década
del 40, se han localizado inversiones en áreas de deterioro ambiental que han
sido mejoradas a través de la realización de grandes obras hidráulicas (produciendo
fuertes impactos ambientales aún no estudiados en profundidad).
En cuanto a los agentes, se ha producido una concentración muy grande de
los mismos, y los pequeños ya no pueden competir. Los desarrolladores, o pro-
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