En Obra 181 para web

ANALISIS
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rios cae, aumenta la proporción de ocupantes
y de los arrendatarios según se detalla
en el siguiente gráfico.
Tenencia de la Vivienda
68%
59%
2006
2018
16%
19% 22%
16%
Propietarios Inquilinos Ocupantes
Fuente: ECH 2006 y 2018 - INE
Si se analizan los cambios a nivel de
sub categorías se advierte que el mayor
descenso se verifica en los” propietarios de
la vivienda y el terreno que están pagando
una cuota” y en “los propietarios de la
vivienda y el terreno” (sub categorías 1 y 2),
aumentan los inquilinos (Sub categoría 5) y
se registra un considerable a de “ocupantes
con permiso” (sub categoría 8).
Estos cambios, marcan diferencias
importantes en el régimen de acceso a la
vivienda que se ha verificado en los doce
años analizados. Por un lado se refleja
menor propensión a acceder a la vivienda
en propiedad y un aumento de la tendencia
a ocupar y arrendar inmuebles.
La evolución de la sub categoría de “ocupante
con permiso” merece un análisis detallado,
ya que según la ECH, son “hogares
que se encuentran con trámites de sucesión
y hogares que construyen en terreno de un
familiar”. Si se realiza el supuesto de que no
hay razón para que haya un aumento en las
sucesiones dado que el índice de mortalidad
no registra variaciones significativas;
se podría suponer que los hogares están
optando como solución habitacional ocupar
la vivienda de un familiar o conocido, o
construir en terreno de algún familiar o
conocido, aunque también se podría inferir
que se construyen y se alquilan viviendas
de manera informal .
Es importante destacar que, en esta sub
categoría no se encuentran los Asentamientos
Irregulares (AI), que es lo que se tendería
a creer por ser llamados “ocupantes”. Sólo
un 12% de los hogares relevados se encuentra
en AI y el 80% son mayormente “propietarios
de la vivienda y no del terreno” o
“propietarios de la vivienda y no del terreno
y la está pagando” (80%). Los hogares
situados en AI no han aumentado de forma
significativa en el período analizado y no
han variado sustancialmente su forma de
tenencia.
Si se analiza la realidad de Montevideo
se puede encontrar una mayor claridad en
las tendencias mencionadas, tal como surge
del siguiente gráfico:
Tenencia de la Vivienda 2006/2018
170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
Propietarios
Inquilinos
Ocupantes
En función de lo anterior, corresponde
preguntarse cuáles son los cambios que
justifican que en doce años, se verifique
un cambio de tendencia en el acceso a la
vivienda.
Una síntesis de los cambios socioculturales,
socio demográficos de los hogares y del
contexto económico que pueden explicarlos
es la siguiente:
• Desde la perspectiva microeconómica, se
verificaría un endurecimiento de las condiciones
de acceso a la propiedad determinada
por el ingreso y poder de compra
de los hogares, por lo que los hogares no
logran alcanzar a cumplir los determinantes
del mercado de créditos hipotecarios.
Plazo, tasa y Loan to Value se han alejado
de las posibilidades de buena parte de los
hogares. Dadas las actuales condiciones
del mercado, se puede decir que existe una
incapacidad de ahorro de los hogares, que
se explica desde varios puntos de vista,
por ejemplo, el aumento de inquilinos nos
lleva a que más hogares no puedan pagar
una cuota de alquiler y generar ahorro al
mismo tiempo.
Desde el punto de vista de los cambios
socio culturales, se han verificado cambios
en las pautas de consumo y preferencias de
la población en el corto y el largo plazo. La
falta de ahorro, también se podría justificar
por el cambio en las preferencias del consumidor.
La hipótesis detrás de esto es que los
hogares destinan sus ingresos a un mayor
consumo presente, sin tener tanto en cuenta
el largo plazo (ej.: viajar o tener acceso a bienes
de consumo no durables de satisfacción
inmediata). Junto a esta hipótesis, existen
variables como las tasas de interés pasivas
extremadamente bajas que desalientan el
ahorro en pro de ese consumo presente.
Otro factor cultural, tiene que ver con que
“El sueño de la casa propia”, hoy ya no tiene
el peso en las nuevas generaciones como
tenía antes dados los cambios en el ciclo de
vida del hogar.
94,6
147,4
133,3
160,9
144,2
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
138
151,8
97,6
Fuente: ECH 2006 y 2018 - INE
• Los cambios demográficos hablan de
cambios en la estructura del hogar. Hay
un aumento de hogares unipersonales
que encuentran una solución habitacional
en el arrendamiento y en la ocupación con
permiso. Estos, podrían ser los jóvenes
que se independizan del hogar de sus
padres, (aunque hoy en día esto se hace
cada vez más difícil), así como hogares
que se disuelven transformándose en
unipersonales o mono parentales, dejando
atrás los clásicos hogares biparentales con
y sin hijos, así como hogares de adultos
mayores que tienen que ver con la segunda
transición demográfica que atraviesa el
Uruguay.
La reducción del tamaño del hogar que
se verifica en el período analizado (que pasó
de más 3 a 2.7 integrantes por hogar promedio)
sumando a que la tasa de remplazo de
la población está por debajo de la unidad
(0.9), se infiere que el crecimiento de los
hogares por encima del crecimiento de la
población se debe a un proceso de fragmentación
y no de crecimiento endógeno
sustentable.
Otro factor demográfico, de menor cuantía,
que podría considerarse como explicativo
del tipo de tenencia, es la migración
interna desde el campo y ciudades con menos
de 5000 habitantes a ciudades capitales
e intermedias. Esto hace que se procure una
solución de vivienda más relacionada al alquiler
o la ocupación temporal, al menos al
inicio del proceso de instalación del mismo,
y no en régimen de propiedad.
Reflexionar sobre el régimen de tenencia
de la vivienda y su “tendencia” está relacionado
íntimamente con los cambios que se
deben registrar en el mercado inmobiliario
para dar respuesta a la demanda existente.
Se debe repensar que tipo de viviendas
construir según el perfil de la demanda, el
tamaño del hogar y los cambios en la estructura,
las posibilidades de acceso a fuentes
de financiamiento del hogar (ya sea para
compra o construcción) y el destino de las
viviendas en el mercado (alquiler o venta).
Montevideo 25 de octubre de 2019
NOTAS
1. En el año 2006 se realizó una Encuesta Nacional de Hogares
Ampliada, se representa, después de muchos años de no hacerlo,
a la totalidad del país con resultados no sólo para las localidades de
5.000 o más habitantes, sino que amplía su cobertura geográfica a
las localidades pequeñas del país (menos de 5.000 habitantes) y a
las zonas rurales.
2. Ésta última categoría es registrada a partir del año 2016. La
misma es marginal, alrededor de 1% de los hogares.
3. Los inquilinos en el departamento de Montevideo llegan a un 25%.
4. No es posible conocer si existe un aumento de alquileres
informales dado que la ECH no releva si el contrato de alquiler es
de palabra o no.
5. El 3.8 % de los hogares declara vivir en un AI (año 2018)