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c’est dANs L’AIr 22 ⁄ Passion construction N° 34 expertises multiples Le déveLoPPement ImmobIlIer le montage immobilier apporte aux investisseurs publics et privés des solutions innovantes à des problématiques complexes : aménagement de quartiers, dynamisation urbaine, ensembles répondant à des usages multiples… Illustration avec quelques projets emblématiques. Proposer des opportunités d’investissement et des solutions immobilières aux collectivités ou aux propriétaires privés, tel est l’objet de l’activité du montage immobilier. Le monteur doit déterminer forme et usages des bâtiments en fonction des attentes de l’aménageur, mobiliser et maîtriser les expertises de conception, de financement, de construction, de commercialisation et piloter le projet de la recherche foncière à la mise en exploitation. Dans ce domaine, VINCI Construction France dispose d’un atout de taille : sa capacité à proposer une offre globale de maître d’ouvrageconstructeur. Le Groupe vise, depuis plusieurs années, à augmenter progressivement la part des opérations de bâtiment qu’il réalise en développement immobilier. Dans cette optique, le réseau des agences Adim a tout d’abord été renforcé. Elles sont aujourd’hui au nombre de 11 en province. Le Groupe s’est également doté en 2012 d’une direction du développement immobilier, afin de coordonner et d’aider ce réseau, d’assurer le développement du montage et de renforcer les synergies tant avec les entreprises de construction du Groupe qu’avec les autres filiales. Dans un contexte économique peu porteur, l’objectif est stratégique : le Groupe doit aller au-devant du marché et générer sa propre activité. Le réseau Adim alimente ainsi les entreprises en contrats de travaux. Mais au-delà, l’ambition de VINCI Construction France est plus large : « Nous souhaitons apporter aux investisseurs publics et privés des réponses pertinentes et innovantes à des problématiques complexes d’aménagement de quartiers, de renouvellement urbain. Nous mettons l’accent sur des projets
d’envergure », précise Frédérique Monjanel, directrice du développement immobilier. Redynamiser un quartier Parfois, la collectivité dispose d’un terrain ou d’un bâtiment à réhabiliter et recherche un projet susceptible de moderniser ou dynamiser un quartier. Le rôle du monteur consiste d’abord à élaborer un projet pertinent et à en déterminer les usages. Ainsi, Adim Sud-Ouest a répondu à la consultation lancée par la ville de Bordeaux pour la restructuration d’un bâtiment emblématique : l’immeuble du Gaz de Bordeaux, construit dans les années 1930 dans un style moderniste, situé dans une zone peu dynamique du centre-ville. Son idée a fait mouche : créer le buzz, en proposant l’implantation d’une enseigne branchée, Mama Shelter, dont le design des hôtels restaurants de Paris, Marseille ou Istanbul est signé par Philippe Starck. « Nous avons remporté ce concours en février 2010 grâce à notre connaissance fine des besoins locaux : nous avons su trouver le bon usage, le bon architecte et la bonne réponse à une problématique urbaine, commente Lionel Moreau, directeur d’activité Montage immobilier région Aquitaine. Ouvrir à cet Le mot de l’invité : Ludovic Noël “moi, je croyais que les entreprises du btP se limitaient à la construction de projets ! Je trouve qu’elles devraient plus communiquer sur leur capacité à concevoir et à aménager le territoire. même si je pense qu’il faut veiller à ce que cela s’articule bien avec le rôle des collectivités locales. » Petit-Quevilly (76). Une première tranche de 90 logements (4 900 m² habitables) et 400 m² de commerces a été livrée en mai 2012. La construction de la 2 e tranche de 120 logements (7 950 m²) et 1 200 m² de commerces se poursuit, pour une livraison prévue en décembre 2013. Le chiffre d’affaires global atteint, pour les deux tranches, 28,4 M€. endroit un hôtel classique n’aurait pas été une bonne solution, mais un programme mixte intégrant une marque atypique et attractive, oui. » Le chantier est délicat, car situé en hypercentre et entouré de rues piétonnes, et la rénovation complexe, car le bâtiment est l’un des premiers construits en béton armé. La mise aux normes imposait de nombreuses modifications dans la structure. « Les synergies entre monteur, architecte et entreprise générale sont capitales pour la réussite d’un tel projet. La concertation avec GTM Bâtiment Sud-Ouest a débuté très en amont, dès la phase d’études. Nous cherchons aujourd’hui à systématiser ce mode de relation, qui permet la meilleure maîtrise possible des coûts et délais », précise Lionel Moreau. L’essor des projets mixtes Sur tout le territoire, le réseau Adim multiplie les projets ambitieux de nature mixte. Offres multiproduits, multifonctionnelles séduisent aujourd’hui particulièrement les collectivités, confrontées à de multiples problématiques de coût, d’espace, d’attractivité. « Nous maîtrisons bien ce type d’offre, car nous sommes des généralistes, capables de nous appuyer sur les meilleurs spécialistes », Bordeaux (33), hôtel Mama Shelter (ouverture prévue pour juillet 2013). Rénovation lourde d’un immeuble situé dans le centre historique, comprenant la réalisation d’un hôtel Mama Shelter, composé de 97 chambres, deux restaurants, deux bars, deux salles de séminaire et un parking en sous-sol (5 377 m² de SHON) ; d’une résidence de 18 logements collectifs équipés chacun d’une terrasse et d’une place de parking, labellisée BBC rénovation (1 634 m² de SHON). Maîtrise d’œuvre : agence King Kong, entreprise générale GTM Bâtiment Aquitaine. PArOLe à Michèle Larue-Charlus, directrice générale de l’aménagement urbain de la ville de Bordeaux « Bien connaître la ville et son projet urbain » « Ce que nous attendons d’un opérateur en développement immobilier, c’est d’abord de bien connaître la ville et son projet urbain, et de se comporter en véritable partenaire. Nous n’imposons rien, nous souhaitons de vrais échanges pour construire ensemble les meilleurs projets. Nous souhaitons aussi que les monteurs nous fassent partager leurs recherches, et nous proposent des formules innovantes sur tous les plans : technique, financier, prise en compte de l’évolution des usages, etc. Pour nous, l’opération Mama Shelter est emblématique. Elle a le parfum de l’évidence, c’est un programme intelligent, qui va réellement apporter quelque chose à la ville de Bordeaux. » le magazine de VINcI construction France ⁄ 23
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