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La demande de renouvellement dans un contrat debail commercial« Le renouvellement d’un contrat de bail commercial n’est pas automatique »1. La demande de renouvellementIl n’existe pas de renouvellement de plein droit en matière de bail commercial. Lelocataire qui, arrivé au terme de son contrat, désire rester dans les lieux loué à lafaculté de solliciter auprès de son bailleur un « renouvellement ».Le locataire dispose du droit de solliciter trois renouvellements, mais le bailleurconserve bien entendu, à chaque fois, le droit de refuser ceux-ci.L’ensemble des dispositions légales en matière de renouvellement du bailcommercial sont impératives, cela signifie qu’aucune clause (convention)dérogatoire (contraire) ne sera autorisée.1. Qui peut introduire une demande de renouvellement ?En principe, le renouvellement devra être introduit par le locataire lui-même oupar son mandataire.Si la demande émane d’un mandataire, le mandat devra impérativement êtreeffectif.2. A qui doit être adressée la demande de renouvellement et sous quelleforme ?La demande devra être adressée personnellement au bailleur, ou à chacun d’entreeux en cas de pluralité, à l’adresse indiquée sur le contrat de bail (ou à tout autreadresse qui aurait été officiellement communiquée par le bailleur).Le renouvellement pourra être expédié par exploit d’huissier ou par lettre (pli)recommandée. Dans la seconde hypothèse, la demande de renouvellement seravalable même si le bailleur ne va pas retirer le pli recommandé.1

3. Que doit contenir une demande de renouvellement ?La demande de renouvellement doit obligatoirement porter sur la totalité deslocaux visés par le contrat de bail principal.Le locataire qui introduit sa demande doit indiquer les conditions auxquelles ilsoumet son renouvellement.Enfin, la demande de renouvellement doit contenir, à peine de nullité, la mentionprévue par l’article 14, al.1, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux :« A défaut de notification par le bailleur, suivant les même voies et dans les troismois, de son refus de renouvellement, de la stipulation de conditions différentesou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement dubail aux conditions proposées ».4. Quel est le délai légal pour introduite sa demande ?La demande de renouvellement doit impérativement être introduite dix-huit moisau plus, quinze mois au moins, avant l’expiration du bail en cours.Prenons un exemple pour illustrer le délai : Si le contrat de bail expire le 31décembre 2010, la demande de renouvellement devra être introduite entre le 1 erjuillet 2009 et le 30 septembre 2009. A défaut de respecter ces délais la demandede renouvellement sera nulle. Mais remarquons que cette nullité est relative, celasignifie que le bailleur pourra choisir de l’invoquer ou d’y renoncer.2. La réponse à une demande de renouvellementIntroduire une demande de renouvellement ne signifie pas obtenir lerenouvellement. Il est du droit du bailleur de refuser le renouvellement moyennantle payement d’une indemnité qui varie en fonction du motif du refus.1. Qui est habilité à répondre à une demande de renouvellement ?Seul le bailleur dispose du droit de répondre à une demande de renouvellement.Si l’immeuble loué a fait l’objet d’une transmission, il appartiendra au nouveaupropriétaire de répondre à la demande même si celle-ci était adressée à l’ancienpropriétaire.2. A qui doit être adressée la réponse ?La réponse doit être adressée à l’auteur de la demande, à l’adresse référencée parle locataire (ou son mandataire).2

3. Quelle forme doit prendre cette réponse ?La réponse devra être envoyée suivant la même voie utilisée pour la demande,c'est-à-dire par lettre recommandée ou par exploit d’huissier.Pour être valable la réponse devra impérativement être signée.4. Quel est le délai légal pour répondre à une demande de renouvellement ?Le bailleur devra adresser sa réponse au locataire dans un délai de trois mois àdater de la notification de la demande.En cas de réponse tardive la loi prévoit que : « le bailleur sera présumé consentirau renouvellement du bail aux conditions proposées ». En d’autres termes, uneréponse tardive équivaut à une absence de réponse.5. Que doit contenir la réponse ?6. La réponse devra être claire et précise, le doute profitera au locataire. Celasignifie qu’en cas de réponse imprécise ou ambigüe celle-ci sera considéréecomme inexistante.Si le bailleur soumet le renouvellement à des conditions relatives au loyer, à lacontribution des charges, à la manière d’utiliser les lieux loués ou encore à toutesautres modalités du bail, le locataire aura la possibilité de soumettre sondésaccord à un juge de paix dans les 30 jours.Aucune formulation spécifique n’est exigée dans le contenu de la réponse.7. Quelles sont les raisons pour lesquelles le bailleur peut refuser lerenouvellement ?L’article 16 de la loi sur les baux commerciaux énumère de manière stricte lesraisons pour lesquelles le bailleur a le droit de refuser une demande derenouvellement.Le bailleur peut refuser le renouvellement si :1. Il désire occuper personnellement et effectivement les lieux loués.2. Il veut que l’immeuble n’ait plus une vocation commerciale3. Il veut reconstruire l’immeuble ou la partie d’immeuble dans laquelle lelocataire exerce son activité. Dans ce cas il faut que la reconstruction del’immeuble affecte le gros œuvre des locaux affecté au négoce, dont le coûtdépasse 3 années de loyer.3

l’avoir averti lors du refus, le locataire évincé aura droit à une indemnitéégale à 3 ans de loyer.8. Quid en cas de désaccord sur l’indemnité ?En cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire sur l’indemnité :Le locataire pourra contester l’indemnité si les motifs de refus sont les suivants :- le propriétaire ou un membre de sa famille veut exercer un commercesimilaire ;- si le nouveau locataire exerce un commerce similaire. Le locataire évincépourra introduire une action en justice si il estime que l’indemnité estinsuffisante au regard du profit que le propriétaire en retire.Le propriétaire pourra également ce pourvoir en justice s’il estime que l’indemnitéapparaît manifestement déraisonnable en raison de l’état d’abandon ou de déclindu commerce où le renouvellement a été refusé.5