Property Today FR 2020 Edition 2

EDITION 2 - 2020 - FEV.-MARS
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ
2020 QUO VADIS ?
Le syndic plus fort
avec l’aide des experts
Annulation de la disposition sur démolition
Conséquences pratiques
Transférer un dossier à un syndic nouvellement désigné :
sans faille… c’est possible !
Le syndic: un manager de rénovations?
Une interview de Ing. Joris Breugelmans de BTV
L’AMIANTE EN COPROPRIETE,
UNE RESPONSABILITE PARTAGEE
Cela fait seulement 20 ans (2001) que l’utilisation de
l’amiante est interdite en Belgique. Dans les années 1960
et 1970, la Belgique était l’un des plus grands importateurs
mondiaux de fibres d’amiante brutes. On retrouve encore
beaucoup d’amiante dans nos immeubles en 2020.
LE SYNDIC EST PLUS FORT AVEC
LE SOUTIEN DES EXPERTS
On ne peut pas attendre du syndic qu’il soit parfaitement
compétent dans tous les domaines. En tant que
représentant légal de l’ACP, il n’est ni entrepreneur en
bâtiment, ni comptable, ni juriste, ni ingénieur. Il doit
faire appel aux experts.

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SOMMAIRE
04
LE SYNDIC EST PLUS FORT
AVEC LE SOUTIEN DES EXPERTS
EDITION 2
2020 - FEV.-MARS
07
09
12
15
17
CRISE CORONAVIRUS:
QUID DES DECISIONS IMPORTANTES
A PRENDRE DANS UNE ACP?
L’AMIANTE EN COPROPRIETE,
UNE RESPONSABILITE PARTAGEE -
L’INVENTAIRE AMIANTE
ASCENSEURS HISTORIQUES - suite
LES DETECTEURS DE FUMEE SONT-ILS
OBLIGATOIRES DANS LES
PARTIES COMMUNES?
LE CPE DES PARTIES COMMUNES:
BTV VA PLUS LOIN!
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vous recevrez trois parutions par an.
18
20
22
VOTRE MANDAT DE SYNDIC EXPIRERA
PENDANT LA CRISE DU CORONAVIRUS:
QUE FAIRE?
TRANSFERER SANS FAILLE UN DOSSIER
A UN SYNDIC NOUVELLEMENT DESIGNE
... C’EST POSSIBLE!
LA DISPOSITION RELATIVE A LA
DEMOLITION ANNULEE PAR LA COUR
CONSTITUTIONNELLE: QUELQUES
CONSEQUENCES PRATIQUES
POUR LES SYNDICS
Editeur
PROFIT & FUN BVBA
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
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Rédaction
redac@propertytoday.be
Mise en page
D&K Vision BVBA
T 03 877 29 20
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Les informations contenues dans ce magazine sont vérifiées avec le plus grand soin. Le lecteur est averti qu’il ne pourra invoquer une responsabilité de la rédaction pour
les conséquences d’éventuelles omissions ou erreurs.

04
Le syndic est plus fort
avec le soutien des experts
On ne peut pas attendre du syndic qu’il soit parfaitement compétent dans tous les domaines.
Le syndic, en tant que représentant légal de l’ACP (association des copropriétaires), n’est
ni entrepreneur en bâtiment, ni comptable, ni juriste, ni ingénieur. Selon les règles du droit
commun en matière de mandat, le syndic est tout à fait autorisé – en tant que mandataire –
à se faire assister par un expert.
Non seulement il peut, mais il doit faire appel aux experts.
En général, le syndic n’est pas rémunéré pour faire exécuter,
contrôler des travaux ou pour être présent aux réunions de
chantier. Cette tâche n’est habituellement pas mentionnée dans
son contrat et n’est pas prévue dans la législation en la matière. Il
arrive aussi fréquemment que les copropriétaires considèrent, à
tort, que ces tâches font partie des obligations légales du syndic
(en exécution de la décision de l’assemblée générale), et sont
par conséquent déjà rémunérées dans le cadre des honoraires
mensuels. Il ressort également d’entretiens avec certains syndics
que, trop souvent, ces derniers n’osent pas demander d’honoraires
supplémentaires pour ces tâches, car ils craignent de perdre leur
mandat de gestion de l’immeuble s’ils deviennent trop chers.
Voici un petit aperçu (non exhaustif) des tâches incombant au syndic lors de travaux de rénovation :
1. Faire établir le cahier des charges par un organisme/bureau compétent (voir, si nécessaire, art. 577-8-§4-13° du Code civil).
2. Demander différents devis (voir art. 577-7-§1-d du Code civil – à l’exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires
et d’administration provisoire).
3. Organiser le financement (prêt, acomptes, acomptes sur le fonds de réserve, suivi des paiements (paiements partiels ou incorrects)
et envoi des rappels.
4. Organiser l’assemblée générale et y assister.
5. Organiser les appels de fonds.
6. Commander/confirmer les travaux de rénovation conformément au(x) devis une fois les fonds versés sur le compte de réserve
correspondant et après le délai d’attente requis (4 mois), sauf décision contraire de l’AG.
7. Faire dresser un inventaire amiante si nécessaire.
8. Faire établir un état des lieux avant travaux avec assistance sur place.
9. Souscrire une assurance.
10. Organiser éventuellement une assemblée générale extraordinaire (en cas de travaux supplémentaires ou de frais supplémentaires).
11. Assister aux réunions de chantier et informer les copropriétaires.
12. Réception des travaux avec l’expert/architecte responsable.
13. Vérifier les états d’avancement avec l’expert en ce qui concerne la facturation.
14. Payer les factures (acomptes à l’entrepreneur et facture finale).
15. Établir les décomptes.
La contribution de p.ex. 20 € par appartement et par mois pour l’ensemble des tâches de gestion, de comptabilité, d’administration et
des autres tâches techniques est sans aucun doute insuffisante pour rémunérer correctement ces prestations supplémentaires et les
responsabilités spécifiques qui les accompagnent. Le syndic qui ne demande pas d’honoraires pour ces services doit donc faire appel à un
expert aux frais de l’ACP.

05
RESPONSABILITÉ TOUS AZIMUTS
En tant que mandataire de l’ACP, le syndic doit s’assurer que tout
se déroule bien. Par conséquent, il n’est légalement pas tenu par
une obligation de résultat, mais par une obligation de moyen.
Et, bien que le syndic ne soit généralement pas rémunéré (ou n’ose
pas se faire rémunérer) pour les tâches de supervision technique
et le suivi des travaux de rénovation, il est et il reste responsable de
tout ce qui se passe dans les parties communes.
Il est indéniable que ce manque de motivation financière et,
parfois, de bagage technique explique en partie le retard
considérable que l’on constate dans l’avancée des rénovations et
des améliorations énergétiques dans de nombreux bâtiments.
Souvent, le syndic lui-même ne possède pas les connaissances
suffisantes pour constituer des dossiers techniques complexes et
vérifier certains travaux (p. ex. isolation, toiture, fenêtres, travaux
de façade). Mais en fin de compte, même avec les connaissances
suffisantes, ce n’est pas au syndic qu’il appartient de s’occuper de
ces questions. S’il ne bénéficie pas de l’ avis spécialisé et neutre
d’un expert, le syndic doit se fier aveuglément à l’entrepreneur.
À long terme, cela peut mener à d’âpres discussions, voire à des
procédures dans lesquelles le syndic pourrait se voir reprocher de
n’avoir pas fait vérifier les travaux par des spécialistes... !
C’est pourquoi nous incitons les syndics à avoir recours plus
souvent, et même exclusivement, à des spécialistes. Si le syndic
n’est pas spécialiste dans un domaine particulier, il doit se faire
assister par un expert.
CHOIX PERTINENT DE L’EXPERT
Il lui incombe, par conséquent, de choisir l’expert avec soin. À cette
fin, il peut demander des références et une estimation des coûts.
Si l’expert ne fait pas correctement son travail, par exemple s’il
n’assiste pas aux réunions de chantier ou se montre négligent,
le syndic doit le mettre en demeure. À défaut, le syndic peut être
tenu personnellement responsable de sa « mauvaise » sélection
« Culpa in eligendo ».
Dans la pratique, il faudrait que le syndic fasse toujours appel à
des experts dès qu’il s’agit de tâches dans un domaine où il n’a
pas suffisamment de connaissances. De même il est également
recommandé de se faire aider pour réceptionner des travaux
de rénovation ou lors de la reprise d’un immeuble, ou en cas de
rectification comptable.
Le soutien d’un expert offre plusieurs avantages au syndic. En
effet, ce sont les experts, tels que des architectes et des bureaux
d’étude, disposant des connaissances techniques, qui assument
la responsabilité des travaux. La réception des travaux se fait alors
en toute connaissance de cause, ce qui constitue une garantie en
cas d’investissements importants. Si la réception se passe bien,
les travaux peuvent être payés sans discussion avec le feu vert de
l’expert/architecte. En cas de désaccord, l’expert est le mieux placé
pour trouver la solution, et en cas de problème, la responsabilité
est partagée avec le professionnel. S’il s’avère nécessaire de
réaliser des travaux supplémentaires ou en cas d’imprévu, les
experts apportent les informations nécessaires lors de l’assemblée
générale extraordinaire, ce qui contribue finalement à augmenter
la satisfaction des copropriétaires, au bénéfice du syndic.
Le syndic doit-il toujours demander l’autorisation de l’assemblée
générale pour mandater un expert? Lorsqu’il s’agit d’une
assistance occasionnelle pour une tâche spécifique, ce n’est pas
nécessaire car au final, l’intervention d’un expert est toujours dans
l’intérêt de la copropriété.
Le syndic a le choix entre deux méthodes :
1. Il demande l’approbation de l’AG sur la base de plusieurs devis :
Issue de vote 1 : l’AG accepte et la majorité suffisante (1/2 + 1) est
atteinte pour désigner un spécialiste. La responsabilité de ce choix
incombe à l’ACP.
Issue de vote 2 : l’AG refuse de désigner un spécialiste/expert,
généralement en raison des frais supplémentaires que cela
implique.
Dans ce cas, le syndic doit ajouter la clause suivante à son PV :
« Vu le vote négatif sur ce point, le syndic ne peut être tenu
responsable des erreurs, négligences, manquements, et/ou
finitions incorrectes de ces travaux, ni du (des) paiement(s)
effectué(s) au(x) contractant(s) concerné(s). En outre, il ne peut pas
être tenu responsable des conséquences et coûts liés à ces erreurs
et à leur rectification »
2. Il ne demande pas l’approbation de l’AG
Dans ce cas, le syndic désigne lui-même un expert/spécialiste. En
tant que syndic, il se porte garant du choix de l’expert qu’il désigne.

06
QUELQUES CONSEILS UTILES POUR LE SYNDIC
Conseil 1 : Il est judicieux de toujours budgétiser un montant
pour la participation d’un expert à l’ACP dans le budget annuel.
Cela présente l’avantage d’informer préalablement les copropriétaires
de cette possibilité. Si l’assemblée générale accepte
le budget sans réserve, les copropriétaires donnent leur accord
tacite à cette éventualité. Bien entendu, l’approbation de l’assemblée
générale est toujours requise pour mandater un expert
dont le coût s’avèrerait particulièrement élevé, ce dans le cadre
de travaux exceptionnels.
Conseil 2 : Il est conseillé au syndic de souscrire une assurance
garantie pour les gros travaux. Cette assurance s’accompagne
toujours d’une inspection des travaux effectuée par un organisme
d’inspection agrée et spécialisé. Ce contrôle fournit une garantie
supplémentaire au maître d’ouvrage en termes de qualité du
travail et au niveau des produits utilisés.
Conseil 3 : Il est également nécessaire de prévoir dans le contrat
de syndic des honoraires pour le démarrage et le suivi de tous
les travaux, comme c’est le cas en France depuis des années.
Les prestations et les honoraires du syndic dans le cadre de
rénovations doivent être indiqués dans le contrat de gestion,
sous la forme d’un taux horaire ou en pourcentage (p. ex. 2%
ou 4 %). Si ce n’est pas prévu, l’assemblée générale peut encore
l’approuver à la majorité absolue (50 % + 1).
SOLUTIONS STRUCTURELLES ET OBJECTIFS CLIMATIQUES
En vue de résoudre les problèmes et défis actuels, il convient de
chercher des solutions structurelles, car si la tendance actuelle se
poursuit, nous n’atteindrons jamais les objectifs climatiques en
2050.
Les copropriétaires, les syndics, les communes et les villes doivent
travailler main dans la main. De nombreux projets pilotes sont en
cours et testent des solutions globales par ville ou par province.
Ils sont destinés d’une part à motiver les copropriétaires, et
d’autre part à soulager les syndics. L’Union des Syndics accueille
favorablement toutes ces initiatives.
INFO
Domique Krickovic
présidente UDS
Projets ICCARus (Gent knapt op)
Province de Flandre-
Occidentale : projet MAKE.shore
PROPERTYTODAY
Beter gekeurd
Bien vérifié
Le CPE des parties communes arrive !
Vous êtes propriétaire ou gestionnaire d’un immeuble ?
Depuis le 1er janvier 2020, un CPE (Certificat de
Performance Energétique) des parties communes
est recommandé en Flandre pour
chaque bâtiment d’au moins
deux unités . Au 1er janvier
2022 au plus tard, l’ACP
devra obligatoirement
disposer d’un
CPE des parties
communes.
BTV va plus loin
En tant que syndic, vous êtes responsable de la gestion
et du bon fonctionnement des installations techniques.
Pour vous BTV va encore plus loin et vous propose la
Carte Bâtiment BTV qui regroupe les services suivants :
CPE des parties communes
Contrôle de conformité au Code du logement
de la Région flamande
Audit du bâtiment
Budgétisation des coûts
Préparez l’avenir!
Présentation PowerPoint
pour l’assemblée générale

07
L’AG est reportée à cause du Coronavirus ?
Quid des décisions importantes
à prendre dans une ACP ?
En tant que syndic vous avez déjà été largement informé, par
divers media, que pendant cette période de crise du Coronavirus,
toutes les assemblées générales de vos ACP doivent être reportées
à une date ultérieure.
La plupart des bureaux du Syndic ont d’ailleurs fermé leurs portes
ou travaillent à guichets fermés.
Dès lundi dernier votre fédération professionnelle UDS vous
avait conseillé de reporter toutes vos assemblées générales. En
soit, déplacer les assemblées générales ne devrait pas poser de
problème, le report n’étant pas une annulation.
Par ailleurs, en cas d’urgence, le syndic est toujours légalement
autorisé à accomplir tous actes conservatoires et tous actes
d’administration provisoire (CC Art 577-8 §4 )
Mais il ne peut être exclu que, dans certaines situations, des
décisions importantes doivent être prises (et que l’on sait que les
copropriétaires souhaitent voir traitées rapidement).
Légalement il est tout à fait possible de prendre des décisions
légales en dehors de l’Assemblée Générale.
Pour les décisions dont le syndic sait qu’il existe un consensus
entre les copropriétaires et qui concernent des matières pour
lesquelles aucun report n’est souhaité, L’Art. 577-6 §11 CC apporte
une solution:
CC Art. 577-6 §11 : Les membres de l’association des
copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par
écrit toutes les décisions relevant des compétences de
l’assemblée générale, à l’exception de celles qui doivent
être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le
procès-verbal.
Vous devez donc procéder comme suit:
1. Envoyez à chaque copropriétaire une invitation écrite par
courrier postal, avec un agenda clairement énoncé. Avec les
communications électroniques, vous courez le risque que
les copropriétaires ne reçoivent pas votre message (spam,
adresse mail modifiée, ...) et que votre décision ne soit donc
pas juridiquement valable.
2. Ajoutez un bulletin de vote personnel, reprenant clairement
le ou les points de l’ordre du jour concerné.
3. Prévoyez un espace suffisant pour le nom et le prénom, le(s)
lot(s) correct(s) concerné(s), le nombre d’actions/parts, ainsi
que la possibilité pour chaque propriétaire de cocher son
choix «oui» - «non» - «abstention» pour chaque point de
l’ordre du jour.
4. Prévoyez également un espace suffisant pour que les
copropriétaires concernés puissent signer leur bulletin de
vote pour approbation.
5. Les bulletins de vote sont retournés au syndic dans le délai
imparti (ex: 10 jours civiles).
6. En cas de décision valable, le syndic dresse un procès-verbal,
tout en conservant les bulletins de vote qui vont avec.
7. Pour la clarté et la traçabilité de ces décisions, nous vous
conseillons de les mentionner dans le procès-verbal de
votre prochaine assemblée générale. Vous y reprendrez les
points de l’agenda concerné, le résultat de votes obtenu, les
décisions prises ainsi que la mention de l’existence du procésverbal
concerné.
Pour garantir la validité de cette décision prise hors de l’assemblée
générale, il faut réunir les conditions suivantes :
• chaque copropriétaire sans exception doit avoir répondu
dans le délai imparti.
• tous les copropriétaires doivent prendre la même décision à
l’unanimité (par exemple, tout le monde répond «oui» sans
exception)
• Vous devez en tant que syndic établir un PV.
INFO
Union des Syndics asbl
https://www.uniondessyndics.be/
PROPERTYTODAY

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d’un smartphone ou d’une tablette.
Cela peut être le courtier, le syndic ou le
copropriétaire concerné.
■ L’expert visionne la scène en direct depuis
son bureau et peut demander à filmer
ou prendre des photos d’un endroit en
particulier.
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est rapidement envoyé par mail au client
qui peut l’accepter par simple retour
de mail.
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doit être présente sur place peut être
le courtier, le syndic de l’immeuble ou
le copropriétaire concerné. S’il ne peut
pas se déplacer, le courtier peut aussi
suivre l’expertise de son bureau.
■ Au moment du rendez-vous, un SMS
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la personne présente pour la vidéo
expertise.
■ Une fois que les conditions d’utilisation
de l’appareil photo et de la vidéo sont
acceptées, l’expertise peut commencer
via smartphone ou tablette.
■ Durant l’expertise, c’est l’expert lui-même
qui photographie et enregistre les dégâts
indiqués.
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amiable est envoyé aux parties
concernées.
■ Le client marque son accord sur
le montant repris sur le PV d’estimation
amiable, par simple retour de mail avant
que le montant de l’indemnisation ne
puisse lui être versé.
■ Le paiement est fait par l’expert sous
quelques jours.
Table ronde AXA organisée pour les syndics, en
collaboration avec l’Union des Syndics (UFS).
En présence de la Présidente de l’UFS, Dominique
Krickovic. Ont participé à cette journée: Dethoor
Jean-Nicolas, Duponcheele Christophe, Herman
Yannick, Oudaha Idir, Vanopdensbosch Adrien,
Anneet Gérard, Hazan Emile.
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L’amiante en copropriété,
une responsabilité partagée
L’inventaire amiante
09
LA BELGIQUE EN TÊTE...
Cela fait seulement 20 ans (2001) que l’utilisation de l’amiante
est interdite en Belgique. Dans les années 1960 et 1970, la Belgique
était l’un des plus grands importateurs mondiaux de fibres
d’amiante brutes. La plupart de nos immeubles datant de la période
de l’amiante, il n’est pas surprenant qu’on en retrouve encore
beaucoup en 2020.
Selon les chiffres de l’OVAM, l’agence publique flamande des
déchets, la probabilité de présence d’amiante dépasse souvent
90 % dans les constructions des années 2000 en Flandre. Plus de
2,3 millions de tonnes de matériaux contenant de l’amiante seraient
encore présents dans les immeubles flamands. En région bruxelloise,
la teneur passive en amiante des immeubles est estimée à 0,4
million de tonnes. Il n’existe pas de chiffres pour la Région wallonne.
Où se trouve l’amiante dans
les immeubles à appartements ?
Nombreuses ont été les applications de l’amiante dans les
immeubles, souvent à des fins de sécurité incendie. Outre sa
résistance à la chaleur, les autres propriétés uniques de ce
prétendu remède miracle ont fait qu’on le retrouve un peu partout
à l’intérieur et autour des immeubles et de leurs installations. Les
revêtements de toit et de façade, tous les types de revêtements
intérieurs tels que les dalles de sol en vinyle, les puits et les tuyaux,
l’isolation des tuyaux, le plâtrage, les revêtements métalliques et
les installations techniques sont autant d’endroits typiques où se
trouve de l’amiante.
QUELLE EST LA RÉGLEMENTATION
EN MATIÈRE D’AMIANTE EN BELGIQUE ?
La principale réglementation en matière d’amiante se trouve,
d’une part, dans la législation fédérale du travail et, d’autre part,
dans les réglementations environnementales régionales. Le
titre 3 du livre VI du Code fédéral du bien-être au travail énonce
la réglementation visant à protéger les travailleurs contre les
risques d’exposition à l’amiante. Il impose différentes obligations
à tout employeur belge, comme celle de disposer d’un inventaire
amiante. La réglementation environnementale flamande
énonce les dispositions visant à protéger tous les citoyens et
l’environnement contre les risques liés à l’amiante.
La Région de Bruxelles-Capitale impose un permis
d’environnement et un inventaire amiante pour tous les travaux
de désamiantage.
Le gouvernement flamand s’efforce de modifier la législation
pour accélérer l’élimination progressive des matériaux présentant
un risque élevé d’amiante :
• d’ici 2034, les applications d’amiante à haut risque les
plus facilement accessibles, c’est-à-dire les applications
d’amiante friable et les enveloppes extérieures en amianteciment,
devront être supprimées.
• d’ici 2040, tous les autres produits d’amiante en mauvais
état devront être supprimés.
En Wallonie, un permis d’environnement est également requis
pour les travaux de désamiantage.

10
INVENTAIRE AMIANTE EN CAS DE COPROPRIÉTÉ ?
Quelles sont les obligations ?
La tenue d’un inventaire amiante n’est actuellement obligatoire
que si l’ACP emploie des salariés pour travailler dans l’immeuble,
en tant qu’employeur. C’est le cas, par exemple, si le syndic,
un concierge ou un technicien est employé par l’ACP contre
rémunération. Cette obligation du Code s’applique à toutes les
années de construction.
Qu’en est-il si des employés externes effectuent des travaux
d’entretien ou de rénovation dans l’immeuble à la demande
de l’ACP ou du syndic ? Dans ce cas, l’employeur externe (p. ex.
l’entrepreneur, l’entreprise de nettoyage, etc.) est tenu d’établir
préalablement un inventaire amiante en vue de protéger ses
employés contre les risques d’exposition à l’amiante. Seuls
les professionnels indépendants ne sont pas soumis à cette
obligation. Lors de travaux de désamiantage, l’employeur a
l’obligation supplémentaire d’établir au préalable une analyse
des risques et un plan de travail et de disposer des certificats de
formation ou de l’agrément nécessaires. Ces éléments font partie
de la préparation des travaux et constituent donc un coût fixe
comptabilisé dans la facture payée par l’ACP.
Actuellement, les particuliers ou les bailleurs ne sont pas
contraints de disposer d’un inventaire amiante. Cela va toutefois
changer en Flandre (voir certificat d’inventaire amiante).
La réglementation environnementale flamande n’impose au
maître d’ouvrage aucune obligation de notification ou de permis
pour le désamiantage. À Bruxelles ou en Wallonie, cependant, le
syndic est souvent tenu de demander un permis d’environnement
spécifique pour le désamiantage des espaces communs, bien que
ces tâches administratives soient généralement prises en charge
par l’entreprise d’assainissement agréée.
La réglementation environnementale
de la Région de Bruxelles-Capitale
présente une obligation spécifique d’inventaire amiante (Arrêté
du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 10 avril
2008 (MB 18/06/2008) relatif aux conditions applicables aux
chantiers d’enlèvement et d’encapsulation d’amiante) associée à
l’obligation de permis d’environnement pour les (grands) travaux
de désamiantage, dans les cas suivants :
• Démolition d’un bâtiment ou d’un ouvrage d’art d’une surface
brute de plus de 500 m² ;
• Transformation d’une surface de plus de 500 m² d’un bâtiment
ou d’un ouvrage d’art.
Ce décret précise également que l’inventaire doit être établi
sous la responsabilité du gestionnaire de l’amiante, c’est-à-dire
du titulaire de droit réel sur l’immeuble où se déroule l’activité
(propriétaire, etc.).
Les immeubles construits après le 30 septembre 1998 ne sont
plus soumis à ces obligations. Le syndic est toujours tenu de
signer l’inventaire amiante.
La Région wallonne
impose un permis d’environnement ou une obligation de
notification similaire selon le type de travaux de désamiantage.
Dans ce cas également, le demandeur du permis d’environnement
pour le désamiantage doit s’assurer de la présence d’un inventaire
amiante dans le dossier de demande. Toutefois, la Région
wallonne n’impose pas de modèle fixe d’inventaire amiante.
« Tout employeur dresse un inventaire de la totalité d’amiante et
de tous les matériaux contenant de l’amiante. Le titre 3 du livre VI
du code du bien-être au travail explique ce qui doit être repris
dans l’inventaire amiante, de quelle manière dresser l’inventaire
et comment l’actualiser. Son utilisation est également expliquée.
Les travaux ne peuvent débuter sans cet inventaire. »
La demande doit être introduite à la commune et les exigences
peuvent différer d’une commune à l’autre.
Avantages pour le syndic
Étant donné que les travaux d’entretien et de rénovation dans les
copropriétés sont nombreux, tant pour les parties privatives que
pour les parties communes, un immeuble d’habitation moyen a
sûrement déjà dû faire l’objet d’un inventaire amiante externe
à plusieurs reprises. Il est dès lors judicieux de la part du syndic
de penser à demander l’inventaire amiante aux entrepreneurs
externes. Toute négligence dans les travaux liés à l’amiante
implique, en effet, un risque résiduel pour les résidents !
En tant que syndic, il est encore plus judicieux de veiller à ce
qu’un inventaire amiante actualisé, au moins pour les parties
communes, soit toujours disponible et consultable. Dans un souci
de prévention et de sollicitude en général, personne ne souhaite
que des risques latents liés à l’amiante passent inaperçus, ce qui
représenterait un danger pour la santé des résidents.
L’inventaire amiante actualisé permet à l’ACP de savoir où se
trouve l’amiante et de détecter les situations à risque afin d’y
remédier. Avant les travaux d’entretien ou de rénovation, tout
employeur externe peut en outre consulter l’inventaire amiante
existant et ne doit plus facturer ces frais, ce qui constitue un
avantage supplémentaire.
En tant que syndic, il est également conseillé de procéder (ou de
faire procéder), durant les travaux et surtout après leur exécution,
à un contrôle visuel pour s’assurer de leur déroulement correct et
d’une réception adéquate.
Qui peut dresser un inventaire amiante ?
Le Code fédéral n’impose (malheureusement) aucune restriction
à cet égard. Il n’existe donc aucun agrément pour l’établissement
d’inventaires amiante. Dans la pratique, des laboratoires agréés
et des agences d’études environnementales se sont spécialisés
dans l’élaboration d’inventaires amiante. Le syndic peut engager
ce type de tiers pour l’établissement ou l’évaluation annuelle de
l’inventaire amiante des parties communes. Il peut également
être intéressant pour le syndic de prévoir un soutien et une
assistance sur demande pour les demandes de devis, le suivi
de travaux de rénovation ou d’incidents liés à l’amiante (voir cidessous).

11
OBLIGATION D’INFORMATION DE L’AGENT IMMOBILIER ?
La reconnaissance et l’évaluation des nombreuses applications de
l’amiante requiert une grande expertise et une longue expérience.
Les syndics ou les agents immobiliers disposent rarement de cette
expertise.
L’obligation d’information d’un agent immobilier s’étend
uniquement aux limites de ses possibilités. Il est donc judicieux
de partager les informations disponibles au moment de la vente
et, en l’absence de ces informations, de s’abstenir de faire des
déclarations sur la présence ou absence présumée d’amiante dans
le bien. La communication d’informations relatives à la probable
présence d’amiante dans les constructions ultérieures à 2001 aux
acheteurs intéressés ne pose évidemment pas de problème.
QUE NOUS RÉSERVE L’AVENIR :
LE CERTIFICAT FLAMAND D’INVENTAIRE AMIANTE
À la suite de l’approbation du Plan d’action flamand contre
l’amiante (2018), tout propriétaire d’une « construction accessible
d’année à risque (500 m²
En résumé : pour le syndic en Wallonie
• même législation qu’en Flandre.
Le certificat d’inventaire amiante est délivré par l’OVAM et consiste
en un rapport d’inventaire amiante exhaustif. Seuls des experts en
amiante certifiés seront autorisés à établir ces inventaires amiante
selon un protocole d’inspection standard de l’OVAM. Le certificat
flamand d’inventaire amiante sera tout aussi utile aux employeurs
que l’inventaire amiante (non destructif) imposé par le Code.
PREMIERS SECOURS EN CAS D’INCIDENT LIÉ À L’AMIANTE
S’il existe un risque élevé de présence d’amiante dans l’immeuble,
il est indispensable d’agir de manière efficace. Dans ce cas, il n’est
pas superflu de disposer d’une procédure interne comprenant,
notamment, des données de contact. La possibilité de pouvoir
bénéficier du soutien et de l’assistance d’un expert en amiante
à la demande peut également s’avérer utile. La première chose à
faire consiste à empêcher la libération et la propagation des fibres
d’amiante et à éviter ainsi l’exposition des résidents ou de tiers.
Les fibres d’amiante se propagent par la circulation de l’air
(ventilation naturelle ou mécanique) ou par les matériaux, les
vêtements et les chaussures. En vue d’éviter sa propagation, la
source d’amiante doit être rapidement recouverte (encapsulée)
ou immobilisée et sa propagation par courant d’air ou passage
évitée. L’expert en amiante peut conseiller le syndic sur les
mesures de gestion (des risques) adéquates à prendre. Toute
négligence des employés externes peut être signalée aux
directions externes de l’autorité de contrôle SPF ETCS. En outre,
les régulateurs environnementaux régionaux ou locaux peuvent
également sanctionner les infractions aux réglementations
environnementales régionales, que l’auteur soit un employé ou
non.
INFO
M. Chris Loyens
OVAM - Équipe Amiante
Stationsstraat 110
2800 Mechelen
T 015 28 44 98
E asbest@ovam.be
W www.ovam.be
M. Bernard Hermans
Directeur technique
a-ULaB
Rue Auguste Piccard 48
6041 Gosselies
T 0471 38 51 45
E beh@a-ulab.com
W www.a-ulab.com
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12
Ascenseurs
historiques
- suite
La gestion de copropriétés est un métier exigeant qui demande des
qualités professionnelles et humaines pour faire face aux défis des
nouvelles réglementations s’appliquant dans les immeubles que vous
gérez. La mise en conformité des ascenseurs d’avant 1958 constitue un
sujet d’interrogations pour nombreux d’entre vous et certainement une
matière complexe d’un point de vue technique.
Hélas, nos ascenseurs anciens, installés avant 1958, sont menacés et
l’urgence est réelle.
La mise en conformité de nos ascenseurs, conformément à l’Arrêté Royal
de 2003 prévue pour le 31 décembre 2022, se rapproche. Elle oblige parfois
les copropriétaires à des prises de décisions hâtives peu respectueuses de
la physionomie de l’immeuble et des aspects esthétiques et patrimoniaux
des ascenseurs. Rappelons que l’Etat Fédéral est compétent pour la
sécurité des ascenseurs et les Régions le sont pour le Patrimoine.
Save Our Elevators s’est engagé depuis plusieurs années dans la
préservation des ascenseurs à valeur patrimoniale qui font le charme
des beaux immeubles dans lesquels vous exercez votre mission. Notre
association s’inscrit dans une démarche positive voulant concilier le
respect des normes de sécurité à celle de la conservation de ce magnifique
Patrimoine industriel qui fait le bonheur et la fierté de tant de copropriétés
en Belgique.
L’année écoulée a été fructueuse en termes de mobilisation et de succès.
Nous avons présenté des interpellations citoyennes dans 10 communes
de la Région bruxelloise qui ont suscité l’adoption de 6 motions votées
à l’unanimité par les autorités communales (Bruxelles, Forest, Ixelles,
Schaerbeek, Woluwé-Saint-Lambert et encore récemment à Uccle).
Nous avons répertorié en quelques mois plus de 450 ascenseurs encore
intacte dans quelques communes du sud de Bruxelles. Ces actions de
sensibilisation ont permis de conscientiser la classe politique bruxelloise
qui a mis ce point à l’agenda politique en inscrivant cette problématique
dans l’Accord de Gouvernement de la Région bruxelloise.

13
Récemment, un beau et productif débat a eu lieu le 16 décembre
au Parlement Bruxellois, le
Secrétaire d’Etat Monsieur Pascal Smet a été interpellé par 5
Députés sur l’urgence de préserver ces ascenseurs historiques et
de développer des mesures équivalentes en termes de sécurité,
aux ascenseurs modernes, qui préservent les ascenseurs à
valeur patrimoniale. Monsieur Pascal Smet met déjà en place un
inventaire régional. Nous vous invitons à participer à cet inventaire
en proposant aux propriétaires de demander la reconnaissance
de la valeur historique de l’ascenseur (Il ne s’agit que d’une
reconnaissance pas d’un classement). Un dialogue entre les entités
fédérées et l’Etat Fédéral devrait s’organiser sous peu.
Le Ministre Flamand du Patrimoine, Monsieur Matthias
Diependaele a également été interpellé le 16 janvier dernier
par de nombreux parlementaire au Parlement Flamand sur
cette thématique sensible. Il y aurait plus de 160 ascenseurs à
sauver à Anvers et beaucoup d’autres dans le reste de la Région
Flamande. En Wallonie, l’Agence Wallonne du Patrimoine a
également sensibilisé, Madame la Ministre Valérie de Bue à cette
problématique.
Le Patrimoine concerne tout le monde et nous avons besoin de
vous pour que ces beaux ascenseurs continuent à servir avec
fiabilité les copropriétés. Notre association désire jouer un rôle de
facilitateur entre les professionnels de l’immobilier, les copropriétés
et le Ministère de l’Economie responsable de l’application de l’AR
de 2003.
Nous souhaitons collaborer en 2020 avec vous les syndics, en tant
que représentants légaux des copropriétés, afin que les dispositifs
de sécurité (rideaux électroniques, serrures positives sur grilles et
portes anciennes, barres d’arrêts,..) inscrits dans l’AR et le recours
à l’analyse de risques dite méthode Kinney soient appliqués
à ces magnifiques ascenseurs qui font partie intégrante des
copropriétés.
Nous nous tenons à votre disposition pour vous renseigner et vous
assister dans ce défi de mise en conformité des ascenseurs à valeur
patrimoniale.
INFO
Save Our Elevators
www.saveourelevators.com
saveourelevators@gmail.com
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Les détecteurs de fumée
sont-ils obligatoires dans
les parties communes ?
15
RÉGION FLAMANDE
Que doit savoir le syndic sur les obligations en matière de
détecteurs de fumée qui s’appliquent à tous les logements depuis le
1er janvier 2020, et plus particulièrement à propos de l’installation
de détecteurs de fumée dans les parties communes des immeubles
à appartements ? Qu’est-ce qui a changé depuis le 1er janvier 2020
et qu’est-ce qui va changer à partir du 1er janvier 2021 ?
Nouveau décret sur les détecteurs de fumée depuis
le 1er janvier 2020 (Région flamande)
Le 1er janvier 2020, le décret sur les détecteurs de fumée du
1er juin 2012 (MB 13/07/2012) a été abrogé et remplacé par le
Décret du 10 mars 2017 (modifiant le décret du 15 juillet 1997
contenant le Code flamand du logement, en ce qui concerne
l’amélioration de la sécurité incendie par l’introduction générale
de détecteurs de fumée optiques pour les lieux d’habitation).
Depuis le 1er janvier 2020, les obligations en matière de détecteurs
de fumée seront donc reprises dans le Code flamand du logement
et s’appliqueront aux logements de propriété et plus uniquement
aux biens loués.
Obligation concrète
L’obligation concrète est formulée de manière très simple dans le
nouveau décret :
Une habitation doit être équipée d’un ou plusieurs détecteurs de
fumée installés de la manière établie par le Gouvernement flamand
ou doit disposer d’un système de détection d’incendie contrôlé et
certifié par un organisme agréé à cet effet.
Les obligations relatives aux détecteurs de fumée ne s’appliquent
donc pas si l’immeuble est équipé d’un système de détection
d’incendie contrôlé et certifié par un organisme agréé.
Le décret actuel sur les détecteurs de fumée ne fait
référence qu’à l’« habitation ».
Comme il apparaît dans le manuel technique de l’Agence Wonen-
Vlaanderen, AUCUNE obligation ne s’applique aux parties
communes d’un immeuble à appartements (p. ex. hall d’entrée,
ascenseur/cage d’escaliers, etc.).
Il convient toutefois au syndic de tenir compte de quelques
exceptions.
de gaz ou la salle des déchets (en réalité, tout endroit
où un incendie pourrait se produire) mais pas le robinet
d’eau ou le tableau de commande du système d’alarme.
En cas de doute, demandez conseil et/ou informez-vous
auprès d’ un installateur qualifié.
2. Caves individuelles accessibles directement depuis un
appartement. En ce qui concerne les autres espaces du
grenier et/ou de la cave, il convient de regarder comment on
accède ou entre dans ces pièces. Si (1) ces espaces privatifs
ou communs sont accessibles via un espace commun et
(2) s’ils ne comprennent pas d’installation technique, ils
ne doivent PAS être équipés d’un détecteur de fumée.
Le manuel technique de l’Agence Wonen-Vlaanderen est clair
à cet égard: Dans les caves des appartements (dans lesquelles
ne se trouve aucune installation technique), un détecteur de
fumée doit être installé si la cave est accessible normalement
et directement depuis l’appartement, c’est-à-dire sans avoir à
passer par les zones communes. Le syndic agira en bon père
de famille et installera un détecteur de fumée à l’étage des
caves et dans les halls d’ascenseur.
Qu’est-ce changera le 1er janvier 2021 ?
Le « décret d’optimisation » prendra ses effets au 1er janvier 2021.
De nouveaux rapports techniques entreront alors en vigueur et
l’évaluation s’effectuera sur la base de catégories plutôt que sur la
base de points de pénalité.
Il est important que le syndic sache que, d’ici là, il relève de sa
responsabilité d’équiper les parties communes des immeubles
à appartements d’un nombre suffisant de détecteurs de fumée
pour que les appartements qui s’y trouvent soient conformes à
la réglementation. L’évaluation de la présence de détecteurs de
fumée aura lieu, par conséquent, à la fois au niveau de l’habitation
et au niveau de l’ensemble du bâtiment.
1. Greniers ou caves dans lesquels se trouve une installation
technique. Dès qu’une forme d’installation technique est
présente dans un grenier ou dans une cave, le grenier ou cave est
considéré comme un étage et doit être équipé d’un détecteur
de fumée, qu’il s’agisse d’un espace privatif ou commun.
Par « installations techniques », nous entendons, par exemple,
les chaufferies/chaudières, les transformateurs électriques,
les machines ou salles des machines pour les ascenseurs,
pour la climatisation, pour la ventilation, les compteurs

16
Quel type de détecteur de fumée le syndic
doit-il installer ?
• Seuls les détecteurs de fumée optiques sont autorisés.
• Les détecteurs de fumée doivent porter le marquage CE et être
conformes à la norme NBN EN 14604.
• Le type de pile est libre, mais nous recommandons d’opter pour
une pile de type lithium non remplaçable/non amovible (ce qui
évitera beaucoup d’ennuis au syndic et à ses copropriétaires).
• Optez pour un détecteur assorti d’une période de garantie de
10 ans.
• L’appareil doit être muni d’un bouton de test.
• En tant que syndic, faites installer les détecteurs de fumée
aux endroits nécessaires. Faites-vous bien conseiller dans le
cas d’un système de détection d’incendie. Celui-ci doit être
conforme aux normes NBN S 21-100-1 et NBN S 21-100-2.
Ces normes requièrent que la conception, l’installation et la
maintenance soient effectuées par un installateur expérimenté
(la certification BOSEC le garantit). L’inspection du système
de détection d’incendie doit être confiée à un organisme de
contrôle accrédité selon ces normes.
Plus d’informations
Pour toute information générale relative à l’installation obligatoire de
détecteurs de fumée, veuillez consulter l’agence Wonen-Vlaanderen.
Pour plus d’informations à propos des exigences techniques des
détecteurs de fumée (optiques, marquage CE, norme NBN EN 14604,
etc.) et de la localisation optimale, veuillez vous référer aux « Technische
Richtlijnen voor een Woningkwaliteitsonderzoek - Handleiding bij de
technische verslagen / November 2017 » (p. 76-80).
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE
Détecteurs de fumée à Bruxelles
Depuis le 1er juillet 2005, les détecteurs de fumée sont obligatoires
dans les logements locatifs de la Région de Bruxelles-Capitale. Un
détecteur de fumée doit être installé dans chaque pièce que vous
traversez pour aller de la porte de la chambre à la sortie.
Le détecteur de fumée doit être optique, certifié BOSEC et équipé
d’une pile au lithium d’une durée de vie supérieure à 5 ans ou
raccordé au secteur et équipé d’une pile de secours.
RÉGION WALLONNE
Détecteurs de fumée en Wallonie
Les détecteurs de fumée sont obligatoires dans toute la Wallonie
depuis le 1er juillet 2006. Le nombre de détecteurs de fumée
dépend de votre type d’habitation.
• Appartement : si vous vivez dans un appartement de moins de
80 m2, il convient d’installer un détecteur de fumée. Si votre
appartement est plus grand, 2 détecteurs seront nécessaires.
• Maison : 1 détecteur de fumée est obligatoire par étage. Une
mezzanine est considérée comme un étage complet. Si la surface
au sol d’un étage est supérieure à 80 m2, il convient d’y installer
2 détecteurs de fumée.
Si vous possédez au moins 4 détecteurs de fumée dans votre maison
conformément à ces directives, il convient de les interconnecter ou
d’installer un système de détection centralisé.
INFO
Pour plus d’informations
Leaflet Flandre « Rookmelders
plaatsen is heel eenvoudig »
https://www.vlaanderen.be/
publicaties/rookmelders-hoe-
La prévention se vit au
quotidien : https://www.anpi.
Liste des entreprises certifiées
pour l’installation de détection
d’incendie : https://www.bosec.
be/fr/
Plus d’informations
Dépliant « Détecteurs de fumée
dans les logements » ..\..\30.10
Leaflets\2 Leaflets INF\IMC
LEAFLET IMC Détecteurs de
fumée dans les logements N
20191112.pdf
beschermt-u-zich-tegen-
brandgevaar
be/fr/detecteur-de-fumeedomestique
La prévention se vit au
quotidien : https://www.anpi.
be/fr/detecteur-de-fumeedomestique
Liste des entreprises certifiées
pour les systèmes de détection
d’incendie : www.bosec.be
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17
Le CPE des Parties Communes arrive,
mais BTV va plus loin !
A partir du 1er janvier 2020, un CPE (Certificat de Performance Energétique) des Parties
Communes peut être établi en Flandre pour chaque bâtiment d’au moins deux unités. Au 1
janvier 2022, date limite, votre ACP devra disposer d’un CPE. Ing. Joris Breugelmans, directeur
commercial chez BTV, vous explique ce que cela signifie.
Joris, tout le monde connaît BTV grâce au
logo bien connu que l’on voit partout dans les
ascenseurs, ou dans les nombreuses foires où
vous êtes présents, sans compter lors de vos
innombrables formations, mais que fait BTV
exactement ? Pouvez-vous en deux mots nous
décrire vos activités?
En deux mots : nous sommes spécialistes des inspections et des
contrôles techniques notamment dans les immeubles d’habitation:
Électricité, CPE, mais aussi des contrôles des ascenseurs, par exemple.
Et aujourd’hui, nous devons accorder une
attention particulière à cette nouvelle obligation
spécifique qui vient d’entrer en vigueur au 1er
janvier 2020 ?
Tout à fait ! Dès le 1er janvier 2020, nous avons commencé à établir
des CPE Parties Communes ; il s’agit d’un tout nouveau type de
certificat de performance énergétique. Pour l’instant nous sommes
encore dans la période transitoire, mais le 1er janvier 2022 au
plus tard, chaque copropriété doit disposer de son CPE Parties
Communes.
En quoi consiste ce nouveau CPE ?
Le CPE Parties Communes est un outil qui doit servir à guider les
copropriétaires et les gestionnaires d’immeubles dans le cadre
de l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment et
à les informer sur les mesures recommandées pour démarrer la
rénovation énergétique du bâtiment.
Le CPE de l’appartement lui-même et celui des
parties communes sont-ils complémentaires ?
En fait, les deux certificats contiennent les mêmes données. Le CPE
des parties communes décrit clairement les parties communes de
la copropriété et le chauffage collectif. Les CPE des appartements
seront établis sur cette base également. Il est donc essentiel que
les CPE des parties communes soient qualitatifs et extrêmement
précis.
Cette nouvelle obligation n’accroit-elle pas la
complexité de la gestion pour les syndics et les
copropriétaires ? Encore un autre certificat ?
Non, absolument pas. L’objectif de ce certificat, qui est soumis à
l’Assemblée Générale, est de sensibiliser tous les copropriétaires
sur l’état énergétique du bâtiment. La question la plus importante
est la suivante: quels objectifs devrons-nous atteindre d’ici 2050 ?
Je sais, c’est dans 30 ans, mais il est essentiel de commencer dès
maintenant à réfléchir sur la façon dont nous allons rénover nos
bâtiments. Il est d’ores et déjà évident, que le syndic de demain
sera un manager de rénovations, surtout compte tenu des objectifs
présentés récemment par l’Agence flamande de l’Énergie. De plus,
il est clair que le patrimoine immobilier flamand est obsolète et
peu conforme au niveau énergétique. Par ailleurs, presque aucune
technique nouvelle n’est utilisée dans les copropriétés.
Comment cela se traduit-il dans la pratique ?
Pour vous donner un exemple: aujourd’hui, presque tout le monde
a des panneaux solaires sur son toit. On en voit partout, sauf sur
les immeubles en copropriété. Ces techniques, ainsi que d’autres
nouvelles techniques devraient aussi être intégrées dans les
copropriétés afin de réduire la consommation d’énergie.
Quand, il y a quelques années, le CPE est devenu
obligatoire pour les appartements et les maisons
individuelles, on a constaté des disparités
qualitatives au niveau des CPE effectués . On ne
plus se permettre de tels problèmes maintenant,
n’est-ce pas ?
Absolument. Une bonne rénovation doit être bien réfléchie. C’est
pourquoi chez BTV nous avons décidé d’offrir des services annexes
au CPE Parties Communes. Nous proposons de budgétiser les
objectifs techniques fixés par l’Agence flamande de l’Énergie.
En premier lieu nous proposons d’évaluer la conformité du
bâtiment avec le code du logement flamand : y a-t-il des défauts
dans le bâtiment, dans les parties communes, y a-t-il eu des
avertissements ...etc.
Ensuite, nous examinons l’état général du bâtiment en effectuant
une inspection normalisée et complète du bâtiment. Grâce à tous
ces éléments, nous obtenons un coût total pour 2050. Finalement,
nous intégrons ces informations dans un plan de maintenance
pluriannuel, afin de conseiller le syndic en fonction des objectifs
pour 2050. Cet outil l’aidera à déterminer avec l’Assemblée
Générale quel sera le plan d’action, notamment, et cet aspect
ne doit pas être sous-estimé, sur le plan financier. Le CPE Parties
Communes est la première étape de ce plan d’action.
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18
Vous avez dit tout à l’heure que le syndic deviendra
bientôt un manager de rénovations, mais quand
je regarde vos propositions, j’en déduit que BTV
ne sera plus uniquement l’organisme de contrôle
standard, mais plutôt un conseiller avec une
approche proactive.
Dans ce cas, nous ne pouvons qu’encadrer la qualité. Le CPE des
Parties Communes est bien défini, mais en fait, nous pouvons
tout à fait regrouper plusieurs obligations légales en vigueur dans
un seul rapport clair et lisible, y compris avec une présentation
PowerPoint pour le syndic, contenant les diverses législations et
comment elles peuvent être présentées à l’Assemblée Générale.
C’est cela l’objectif ! Bien sûr, nous continuons à travailler de
façon indépendante et déontologique en tant qu’inspecteur de
bâtiments.
Finalement, nous pouvons conclure que les
rapports fournis par BTV sont des instruments
pour les syndics et les gestionnaires d’immeubles
leur permettant de mettre en place un système de
gestion d’information ; ce qui signifie également
un système d’économie d’énergie. Il faut donc
commencer le plus vite possible, bien sûr?
Absolument! Il est important de rénover et de commencer ces
rénovations en temps utile. Plus vite l’état du bâtiment sera
connu, plus vite les décisions pourront être prises pendant et avec
l’Assemblée Générale.. Plus vite l’investissement aura lieu, plus vite
la rénovation pourra démarrer au plus grand plaisir de chacun
(c’est à dire: rendement et moins de consommation). Finalement,
cela constituera une valeur ajoutée pour la copropriété et
les appartements, et les résultats des CPE des appartements
individuels amélioreront sans aucun doute.
Le message pour le syndic consciencieux est
donc : agissez maintenant et préparez-vous pour
l’avenir !
Recommendations UDS pour le syndic
• ajouter sans tarder le point suivant à l’agenda de chaque AG à
venir « CPE obligatoire pour les Parties Communes ». Majorité
( 50% + 1 )
• la première chose à décider est la désignation d’un
certificateur énergétique classe A pour cette tâche. Notulez
son nom ainsi que son numéro d’agrégation afin d’éviter
toute discussion.
• faites par la même occasion accepter vos honoraires de
syndic pour votre coopération à cette tâche supplémentaire
(p.ex. 250 euros, tva non applicable) ainsi qu’un supplément
éventuel pour des prestations additionnelles (p.ex. tarif
horaire).
• mettez dès que possible le certificateur énergétique à l’œuvre
et finalisez sans tarder la liste de vos immeubles. N’attendez
surtout pas pour commencer cette mission.
• ne vous laissez aucunement tenter à reporter cette décision
jusqu’à l’AG en 2021. Il y a une grande chance que vous
ne disposiez pas des attestations CPE requises pour le 01
janvier 2022, car les certificateurs seront très prochainement
débordés. La liste d’attente sera longue …
INFO
Ing. Joris Breugelmans,
Directeur Commercial chez BTV,
interviewé par l’UDS.
PROPERTYTODAY
Votre mandat de syndic expirera pendant la
crise du Coronavirus. Que faire?
Votre mandat de syndic prendra fin à la prochaine AG, mais
malheureusement celle-ci a été reportée indéfiniment en raison
des interdictions de réunions dues au Coronavirus: vous n’êtes
donc pas en mesure de faire accepter la prolongation de votre
mandat.
Étant donné l’urgence nationale et l’interdiction de toutes les
réunions, nous pensons, en tant que fédération professionnelle,
que votre mandat se poursuivra de facto jusqu’à la prochaine
assemblée générale. Vous resterez donc syndic de tous les
immeubles sous votre gestion jusqu’à la prochaine assemblée
générale et vous devrez continuer à gérer ces immeubles en “bon
père de famille”.
Astuce: assurez-vous que votre contrat de syndic prévoit la durée
de votre mandat jusqu’à la prochaine AG. De cette façon, vous
évitez également les problèmes avec certaines banques qui se
permettent impunément de bloquer les comptes des ACP lorsque
le PV qui enregistre votre renouvellement n’est pas remis en temps
et en heure.

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20
Transférer sans faille un dossier à un syndic
nouvellement désigné... c’est possible !
voire de plaintes concernant des manquements présumés à des
obligations déontologiques.
Toutefois, on pourrait (plus) facilement éviter ces exemples négatifs
si chacune des parties concernées connaissait les règles auxquelles
doivent se soumettre le syndic sortant et le syndic entrant.
Sous-estimée et difficile, la tâche d’un syndic est et reste, selon les
règles du code civil, la gestion mandatée des biens d’autrui, ce qui
signifie que chaque copropriétaire doit pouvoir s’y fier.
Il conviendrait donc que chaque copropriétaire accorde
positivement au syndic confiance et respect jusqu’au dernier jour
de son mandat, y compris durant la période de 30 jours suivant la
fin de son mandat.
Souvent, le bât blesse lorsque le mandat d’un syndic se termine
et qu’il est supposé remettre, en temps voulu et intégralement, le
dossier de gestion de l’immeuble à son successeur.
La déception d’un syndic dont le mandat a été résilié, un manque
d’affinités entre le syndic et son successeur et d’autres causes
possibles donnent généralement lieu à des discussions (non
profitables à la copropriété) à l’occasion du transfert du dossier de
gestion de l’immeuble.
L’article 577-8 § 4, 9° du Code civil établit ce qui suit : « Quels
que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de
copropriété, le syndic est chargé de transmettre, si son mandat a
pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente
jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la
gestion de l’immeuble à son successeur ou, en l’absence de ce
dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris
la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un
historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi
que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute
somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la
copropriété. »
Le code de déontologie, approuvé par l’arrêté royal du 29/06/2018
et publié au Moniteur belge le 31/10/2018, stipule, en ce qui
concerne les obligations particulières des agents immobilierssyndics
en vertu de l’article 85, que dans le cadre de la transmission
entre agents immobiliers-syndics, le syndic démissionnaire et
son successeur établissent un inventaire détaillé des documents
transmis.
Malgré la portée de ces articles, on constate dans la pratique
l’existence de différends entre le syndic sortant et son successeur,
Toute succession d’un syndic par un autre syndic et tous les
contacts pratiques entre eux doivent faire l’objet d’un respect
mutuel élémentaire, ce qui est par ailleurs inscrit dans les règles
déontologiques générales qui garantissent (ou aident à garantir)
l’honneur, la dignité et la bonne réputation des agents immobilierssyndics.
En outre, tout syndic est tenu par les principes du droit commun et,
en particulier, les principes de bonne foi et de loyauté.
En résumé, le respect professionnel mutuel, dans l’intérêt de
chaque copropriétaire de l’immeuble dont le dossier de gestion
est transféré, est indispensable.
En règle générale, il va de soi que le dossier de gestion de
l’immeuble doit être transféré à temps et dans son intégralité,
même en cas de contestations relatives aux frais ou honoraires,
lesquelles ne peuvent, par ailleurs, nullement servir d’excuse pour
renoncer à cette double obligation.
Le dossier doit être remis par le syndic sortant dans un délai de
30 jours suivant la fin de son mandat : la loi est claire à ce sujet et
ne permet aucune interprétation.
En outre, il peut être attendu du syndic sortant qu’il prenne les
mesures nécessaires, avec une certaine diligence, pour transférer
le dossier en temps opportun en vue d’assurer la continuité de la
gestion de la copropriété.
Afin de garantir le respect des délais, il est recommandé qu’à la
suite du premier contact entre le syndic sortant et son successeur,
ils conviennent immédiatement d’une date concrète pour le
transfert du dossier, qu’ils s’engagent à respecter sauf en cas de
force majeure, sous réserve bien sûr que le syndic entrant fasse
preuve d’un mandat clair et valable.
Le transfert du dossier doit de préférence se faire de la main à la main
entre le syndic sortant et le syndic entrant, sans l’intervention d’un
quelconque intermédiaire (dans la pratique, c’est généralement
un huissier de justice, un service de courtage, un membre de la
copropriété) dont le manque de disponibilité explique parfois
pourquoi un transfert n’a pas lieu à l’issue du délai de 30 jours.
Dans la pratique, il s’avère que la plupart des discussions et litiges
concernent l’exhaustivité du dossier à transférer.

21
Cela est souvent dû à deux raisons : d’une part, le syndic sortant
et le syndic entrant ne s’accordent pas, a priori, sur ce qu’il faut
entendre par un dossier complet et, d’autre part, l’exhaustivité
du dossier est contestée a posteriori , donc pendant ou après le
transfert.
1)
Un dossier complet suppose que le syndic sortant ait remis tous
les documents relatifs à la gestion de l’immeuble, y compris le
mandat écrit initial avec mention des honoraires, les preuves de
convocation aux assemblées générales précédentes et les procèsverbaux
de celles-ci, avec les listes de présence et les formulaires de
procuration, les paiements effectués par copropriétaire, les statuts,
le règlement d’ordre intérieur, les accords avec les fournisseurs,
les rapports relatifs, par exemple, à l’inspection des ascenseurs,
les documents pertinents relatifs, par exemple, aux réceptions
de travaux effectués dans les parties communes, tout éventuel
dossier judiciaire, l’administration sortante et entrante (p. ex. de/
vers un notaire en cas de vente d’un appartement), la comptabilité
et les comptes bancaires.
Il est vrai que, dans une certaine mesure, le texte de fond de
l’article 577-8 § 4, 9° du Code civil donne lieu à des interprétations
divergentes : que faut-il entendre exactement, par exemple, par la
notion de « comptabilité » ?
Parmi les problèmes récurrents dans ce contexte, citons les
discussions à propos du transfert des clés permettant d’accéder
aux parties communes lorsque le syndic entrant, que ce soit ou non
à la demande de l’association des copropriétaires de l’immeuble,
déclare que la quantité de clés transférée n’est pas correcte.
Si, après la réception initiale des clés, le syndic sortant n’a pas
noté et procédé à une confirmation contradictoire du nombre
de clés reçues, un problème de preuve se pose pour lui avec,
malheureusement, tous les inconvénients qui peuvent s’ensuivre.
En d’autres termes, il est essentiel pour tout syndic de répertorier
correctement, et de préférence de manière contradictoire, tous
les actifs mis à sa disposition ou collectés pendant la durée de son
mandat. Sous réserve d’une bonne administration, cela permettra
en effet de faciliter un transfert transparent et d’éviter toute
discussion.
Il est également particulièrement recommandé que le syndic
sortant, en consultation avec le syndic entrant, prévoie un délai
suffisant au moment du transfert pour examiner ensemble le
contenu du dossier de gestion de l’immeuble afin que le syndic
entrant puisse signer un accusé de réception écrit en toute
connaissance de cause, comprenant l’approbation immédiate de
l’ensemble du contenu requis par la loi.
La « comptabilité » est en effet une notion large qui doit être
réduite à sa juste valeur : contrairement à ce qu’il ressort de
discussions récurrentes, le syndic sortant n’est pas tenu, par la loi
ou par coutume, de fournir un bilan intermédiaire lors du transfert
d’un dossier.
Il est essentiel de fournir un aperçu chronologique de la situation
financière de la copropriété, avec les résultats annuels des revenus,
coûts et dépenses enregistrés, y compris les réserves accumulées,
permettant le suivi et la vérification transparente des décisions
financières, indépendamment de toute décharge éventuelle que
le syndic sortant aurait pu recevoir au cours de son mandat.
Par ailleurs, il arrive encore souvent que, dans le cadre des
« comptes bancaires » à transférer, le syndic entrant demande,
à tort, au syndic sortant les relevés bancaires papier, vu que les
relevés bancaires électroniques sont disponibles et que le syndic
entrant, moyennant un minimum d’efforts de sa part et s’il le juge
nécessaire pour la bonne exécution de son mandat, peut obtenir
lui-même des relevés bancaires sur papier via la plateforme en
ligne dont dispose actuellement chaque banque.
2)
Lors du transfert ou à la suite de celui-ci, il arrive que des discussions
aient lieu à propos de l’exhaustivité du dossier. La diligence et un
souci de transparence permettent toutefois de les éviter.
INFO
Kris Maes
Senior Partner – Association
d’avocats Nelissen Grade
Louvain – Bruxelles –
Waasmunster
kris.maes@nelissengrade.com
En effet, il est recommandé qu’un syndic, dès le début de son
mandat, dresse un inventaire soigné, si nécessaire contradictoire,
des documents ou actifs qu’il reçoit dans le cadre de la gestion de
l’immeuble.
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22
Quelques conséquences pratiques pour les syndics,
de l’annulation par la Cour constitutionnelle
de la disposition relative à la démolition dans la
législation sur la copropriété
Par jugement du 20 février 2020, la Cour constitutionnelle a annulé la disposition de la loi qui
permettait à l’assemblée générale d’une association de copropriétaires de statuer légalement,
à la majorité des quatre cinquième, sur la démolition et / ou la reconstruction complète
d’un immeuble d’habitation et d’un immeuble commun et qui autorisait par conséquent
au propriétaire de renoncer à son lot selon des modalités et conditions précises. Les
conséquences pratiques de cette annulation, ne sauraient être sous-estimées, notamment
pour le syndic.
La disposition de démolition.
L’un des changements les plus révolutionnaires que la loi dite
du Waterzooi du 18 juin 2018 a apporté à la législation sur les
appartements est que l’unanimité des copropriétaires n’est
plus requise pour décider de de démolir et / ou de reconstruire
complètement un immeuble à appartements.
Selon le nouvel article 577-7, §1, 2 ° h) du Code civil, une décision
à la majorité des quatre cinquième de l’assemblée générale
d’une association de copropriétaires était suffisante pour pouvoir
décider de démolir et / ou reconstruire entièrement un immeuble
à appartements pour des raisons d’hygiène, de sécurité ou lorsque
le coût de la rénovation du bâtiment s’avérait excessif. En outre,
cette disposition légale autorisait un copropriétaire à renoncer
à son lot au profit des autres copropriétaires si sa valeur était
inférieure à la part qu’il aurait à supporter dans le coût total des
travaux, ce, le cas échéant, contre une indemnité déterminée d’un
commun accord ou par le tribunal.
Malgré le consensus sur la nécessité d’une réglementation
juridique spécifique en vue d’une approche efficace du parc
immobilier vieillissant, cette nouvelle disposition légale a
immédiatement généré beaucoup d’encre et des questions ont
été soulevées sur son application pratique et sa faisabilité. Une
demande d’annulation de cette disposition a également été
soumise à la Cour constitutionnelle.
Arrêt d’annulation de la Cour Constitutionnelle
du 20 février 2020.
Après avoir examiné la clause de démolition de l’article 1 du
premier protocole additionnel à la Convention européenne
des droits de l’homme, la Cour constitutionnelle a tout d’abord
constaté que le législateur avait bien tenu compte de l’intérêt
du copropriétaire qui s’oppose à la décision de démolir ou de
reconstruire complètement l’immeuble.
Toutefois, l’impact significatif de cette clause sur le droit de
propriété , laisse à penser qu’elle pourrait avoir pour conséquence
d’obliger un copropriétaire à renoncer à son droit de propriété. Le
législateur n’a pas, selon la Cour, prévu de garanties suffisantes
pour parvenir à un juste équilibre entre l’intérêt public et la
protection du droit à la jouissance intacte des biens.
Sur cette base, et comme cette disposition de la loi constituait un
tout indissociable, la Cour constitutionnelle a finalement décidé de
l’annuler.
Il est donc désormais important d’évaluer correctement, les
conséquences pratiques pour le syndic de l’annulation pure et
simple de la disposition relative à la démolition, tant pour les
futures décisions de démolir et / ou de reconstruire un immeuble
à appartements que pour les décisions qui ont déjà été prises et à
l’encontre desquelles une procédure peut être en cours ou au sujet
de laquelle des arrêts peuvent déjà être intervenus.
Effets du jugement sur les décisions futures
concernant la démolition et / ou la reconstruction
d’un immeuble d’appartement pour des raisons
d’hygiène ou de sécurité ou si le coût d’ajustement
du bâtiment serait excessif.
En vertu de l’arrêt d’annulation de la Cour constitutionnelle, qui
revêt l’autorité absolue depuis sa publication au Moniteur belge,
on ne peut plus se baser sur la disposition annulée en matière
de démolition et on ne peut plus être lié par celle-ci. En d’autres
termes, la disposition de démolition annulée est supprimée de
l’ordre juridique.
Par conséquent, la disposition annulée de la loi ne peut plus être
appliquée, de sorte qu’il n’est plus possible pour l’assemblée
générale d’une association de copropriétaires de statuer
valablement à la majorité des quatre cinquième sur la démolition
et / ou la reconstruction complète de l’immeuble, même si la
démolition et / ou la reconstruction pouvaient être justifiées par
des raisons d’hygiène ou de sécurité, ou un coût excessif.
Un syndic doit donc être conscient que désormais de telles décisions
ne peuvent être légalement prises que dans les conditions qui
s’appliquaient avant le 1er janvier 2019, date de l’entrée en vigueur
de la nouvelle loi ayant introduit la clause annulée.
Etant donné que précédemment à l’introduction de la disposition
sur la démolition annulée, la loi ne prévoyait pas de conditions
explicites sur la question de savoir qui pouvait décider de la
démolition et / ou de la reconstruction complète d’un immeuble
à appartements, la majorité de la doctrine supposait que chaque
copropriétaire concerné devait y consentir.

23
Un syndic consciencieux et prudent supposera donc à l’avenir que
la décision de démolition et / ou de reconstruction d’un immeuble
d’habitation requiert l’unanimité ou, en d’autres termes, l’accord
de tous les copropriétaires.
Effets du jugement sur une décision déjà prise
par l’assemblée générale à la majorité des quatre
cinquieme pour demolir et / ou reconstruire
un immeuble d’appartement pour des raisons
d’hygiène ou de sécurité ou lorsque le coût est
excessif.
L’annulation d’une disposition légale par la Cour constitutionnelle
a non seulement des conséquences pour l’avenir, mais aussi pour
le passé. En principe, l’annulation a un effet rétroactif, de sorte
que la disposition qui a été annulée est réputée n’avoir jamais
existé. C’est donc le cas pour la clause qui a été annulée ; la Cour
constitutionnelle n’ayant pas fait usage de la possibilité de moduler
dans le temps l’effet de l’arrêt de d’annulation du 20 février 2020.
Concrètement, l’effet rétroactif de l’arrêt d’annulation de la Cour
constitutionnelle signifie que les actes fondés sur la disposition
annulée n’ont plus de base juridique. De facto, cela signifie
qu’une décision de démolir et / ou de reconstruire complètement
un immeuble d’habitation qui a déjà été prise par l’assemblée
générale d’une association de copropriétaires à la majorité des
quatre cinquième perd sa base juridique et, de ce fait, peut être
contestée par un copropriétaire.
Dans un tel cas, une approche ouverte en consensuelle du syndic
est recommandée.
Il est clair qu’un syndic prudent informera correctement et sans
délai les copropriétaires des conséquences de l’arrêt de la Cour
constitutionnelle énoncé ci-dessus concernant la décision prise
par l’assemblée générale à la majorité des quatre cinquième de
démolir et / ou de reconstruire complètement le bâtiment et qu’il
soumettra à nouveau cette question aux copropriétaires avec
l’exigence d’unanimité de tous les copropriétaires.
Tant que tous les copropriétaires n’ont pas accepté la démolition
et / ou la reconstruction de l’immeuble, la prudence est de mise :
le syndic ne doit donc pas entamer la phase de mise en œuvre
de la démolition ; au contraire, il doit s’abstenir de toute initiative
en ce sens. Par ailleurs, si la mise en œuvre a déjà débuté, il est
conseillé au syndic, dans la mesure du possible, de suspendre
temporairement les travaux de démolition.
Effets du jugement sur les décisions judiciaires
rejetant le recours d’un copropriétaire contre le
rejet de la demande en annulation d’une décision
prise par l’assemblée générale à la majorite des
quatre cinquième.
Enfin, la décision d’annulation de la Cour constitutionnelle peut
même avoir des conséquences sur les décisions judiciaires déjà
prises, et fondées sur l’application de la disposition annulée.
En premier lieu, il va de soi qu’un copropriétaire pourrait introduire
un recours contre un jugement par lequel le juge de paix
s’opposerait à l’annulation d’une décision prise par l’assemblée
générale à la majorité des quatre cinquième relative à la démolition
et / ou la reconstruction complète de l’immeuble pour des raisons
d’hygiène, de sécurité ou de coûts excessifs, à condition que ce
jugement n’ait pas encore été signifié ou si le délai de recours d’un
mois après sa signification n’est pas encore dépassé.
Pourtant, même si le délai d’appel est expiré et qu’un tel jugement
est ainsi devenu définitif, l’exécution d’une décision prise par
l’assemblée générale à la majorité des quatre cinquième de
démolir et / ou reconstruire complètement un immeuble à
appartements n’est pas sans risque pour le syndic. Après tout,
dans les six mois suivant l’annonce de l’arrêt sur l’annulation de
la Cour constitutionnelle, une demande d’annulation peut être
déposée contre une décision judiciaire exécutoire fondée sur une
disposition de droit annulée par la Cour constitutionnelle. (Article
16 de la loi spéciale sur la Cour constitutionnelle)
Le syndic devra donc être conscient que même si un jugement
définitif du juge de paix rejette le recours d’un copropriétaire
contre une décision prise par l’assemblée générale à la majorité
des quatre cinquième de démolir et / ou la reconstruction
complète d’un immeuble à appartements, cela ne signifie pas une
autorisation de commencer ou de poursuivre la mise en œuvre de
cette démolition et / ou reconstruction.
Au contraire, la plus grande prudence est de mise de la part du
syndic jusqu’à l’intervention d’une nouvelle initiative législative à
cet égard.
INFO
Frederiek Baudoncq
Liesbet Van Gysel
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