Property Today FR 2020 Edition 3

EDITION 3 - 2020 - MAI-JUIN
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ
SUMMER
Edition
Gérer l’agression verbale
lors de l’AG
Tips & tricks
De assemblées générales
numériques en copropriété ?
Le secteur préconise plus de souplesse
Le registre national
des experts judiciaires
Quid pour les syndics ?
LE TRANSFERT DU BUREAU DE SYNDIC
Dans certaines circonstances, le syndic peut
transférer volontairement son cabinet à un tiers
s’étant porté candidat à la reprise de son portefeuille.
Lorsqu'un syndic exerce la gestion d’immeuble dans
le cadre d’une société et qu’il souhaite transférer son
activité, deux options ... lire la suite page 16.
SYNDIC PROVISOIRE
VS ADMINISTRATEUR PROVISOIRE
La résolution des conflits au sein d'une copropriété
prévoit non seulement la désignation légale d'un
syndic provisoire, mais aussi, depuis la loi du 18 juin
2018, celle d’un administrateur provisoire, figure
juridique actuellement ... lire la suite page 18.

2
VOUS ÊTES
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pour aborder tous vos problèmes
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T 0499 51 19 95

SOMMAIRE
04
07
08
DÉGÂTS DU BÉTON
DANS LES BÂTIMENTS
LE SYNDIC NE PEUT LAISSER
TRAÎNER LES CHOSES…
L’ACCÈS AUX BOÎTES AUX LETTRES:
QUELLES SONT LES RÈGLES?
10
VERS DES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES
NUMÉRIQUES EN COPROPRIÉTÉ?
12
NOUVEAU LOOK POUR LA LOI
SUR LA COPROPRIÉTÉ
13
NOUVELLES DE FRANCE ...
EDITION 3
2020 - MAI-JUIN
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26
LE TRANSFERT DU BUREAU
D’UN SYNDIC - PARTIE (1/4)
SYNDIC PROVISOIRE VS
ADMINISTRATEUR PROVISOIRE
LA TENDANCE POUR 2020 ET L’AVENIR:
L’HABITAT COMPACT (GROUPÉ)
LE REGISTRE NATIONAL
DES EXPERTS JUDICIAIRES
NOUVELLE PROPOSITION DE LOI
GÉRER L’AGRESSION VERBALE LORS
DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE.
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Les informations contenues dans ce magazine sont vérifiées avec le plus grand soin. Le lecteur est averti qu’il ne pourra invoquer une responsabilité de la rédaction pour
les conséquences d’éventuelles omissions ou erreurs.

04
Dégâts du béton dans les bâtiments
FEREB conçoit un plan étape par étape pour une
réparation durable et de haute qualité du béton
Fondée en 1992, FEREB représente, en tant qu’association
professionnelle, les principales entreprises actives dans la
réparation, le renforcement et la protection du béton. Nos membres
sont des sociétés de services telles que des bureaux d’ingénierie
spécialisées et des assureurs, des entrepreneurs et des fabricants de
produits de réparation de béton.
FEREB travaille ensemble avec ses membres pour une réparation
durable et qualitative du béton et a développé un système de
certification basé sur la norme européenne EN 1504.
En collaboration avec tous les acteurs concernés, la FEREB a étendu
les niveaux de certification de processus A, B et C déjà existants
avec un niveau D. Ceci permettra aux syndics et aux copropriétaires
d’obtenir une garantie sur la durabilité des réparations en béton.
Dégâts du béton des appartements
A partir des années 1960 et 1970, le béton, qui était auparavant
principalement utilisé dans le génie civil (ponts, tunnels, murs de
quai), est de plus en plus utilisé pour la construction d’immeubles
d’habitation. Cela a permis de construire plus haut, plus vite et donc
moins cher.
Le béton est en effet un matériau de construction solide et durable
qui inspire de nombreux architectes, qui offre aux bureaux d’études
la possibilité de réaliser des bâtiments de grande hauteur et de
grandes portées et qui peut être traité rapidement et efficacement
par les entrepreneurs.
Cependant, de plus en plus de structures et de bâtiments en
béton ont besoin de réparations (urgentes). En effet, les médias
font régulièrement état de la défaillance des infrastructures et des
bâtiments en béton en Belgique. Dans le cas des appartements
également, nous constatons souvent des dégâts des façades, les
terrasses, les corniches ou les avant-toits en béton. Une réparation
du béton est nécessaire mais... Une étude européenne montre
que ces réparations du béton, dans plus de 50% des cas, échouent
dans les 10 ans. Cependant, les connaissances nécessaires sont
disponibles pour un résultat durable. Alors, où est-ce que ça tourne
mal ?
Causes des dommages au béton
Les causes des dégâts du béton sont nombreuses. Dans certains cas,
la durée de vie nominale de la structure en béton a été dépassée,
la conception, l’exécution et l’utilisation des matériaux ont été
insuffisantes en termes de durabilité, ou l’entretien a été insuffisant
ou inexistant. Des facteurs externes tels que la carbonatation et
l’attaque par des sels, en particulier à la côte, peuvent également
causer des dommages.
On distingue deux formes d’endommagement du béton,
l’esthétique et la structure.
Cependant, les dommages au béton ne doivent pas nécessairement
signifier la fin du bâtiment. Après tout, une réparation peut résoudre
les problèmes. Afin de pouvoir réaliser une réparation de béton
qualitative et durable, elle doit répondre à certaines conditions.
Pour plus d’informations à ce sujet, voir la norme NBN EN 1504.
Un plan étape par étape pour une réparation de
béton durable et de haute qualité
En tant que fédération, FEREB se doit d’accompagner et de guider
les maîtres d’ouvrages, les syndics et les copropriétaires dans le
processus de réalisation d’une réparation durable du béton. Un
plan détaillé étape par étape a été élaboré
1 Diagnostic
Avant de commencer une réparation de béton, il est important
de déterminer la cause des dommages. Une étude préalable et
approfondie par un bureau d’études ou un architecte certifié est
essentielle. Sans un diagnostic approprié, qui est obligatoire selon
la norme EN 1504, une réparation durable du béton est difficile à
réaliser.
En fonction de l’origine, de l’importance et de la pathologie des
dégâts, la méthode de réparation est déterminée et le bon choix
des produits est fait. Ensuite, en concertation avec le client, un
planning des travaux est établi, un cahier des charges est rédigé et
un appel d’offres est lancé.
Le degré de difficulté de la réparation du béton détermine le niveau
de certification (A ou B) que l’entrepreneur doit avoir. Sur la base de
tous ces paramètres, le contractant peut établir une offre en toute
connaissance de cause.
2 Certification des produits
Il est très important d’utiliser des produits de bonne qualité pour
effectuer les travaux de réparation du béton. En collaboration
avec ses partenaires, une certification de produit par laquelle les
fabricants font tester leurs produits, qui doivent toujours porter un
marquage CE, par un organisme de contrôle externe (BENOR ou
TÜV). Cela donne aux produits un label de qualité externe (BENOR
ou TÜV) qui démontre une confiance suffisante par rapport aux
matériaux initialement testés.
3 Exécution de la réparation du béton
Le meilleur produit et le plus adapté n’offre pas encore de certitude
s’il n’est pas appliqué de la bonne manière. Afin de pouvoir garantir
une réparation durable du béton, un entrepreneur doit faire appel
à des personnes qui ont les connaissances et l’expérience prouvées.
Un système de certification qui permet aux entrepreneurs d’obtenir
un certificat sur la base d’une formation spécifique et d’un examen
théorique et pratique.
Pendant l’exécution des travaux, l’architecte ou l’organisme
accrédité, conformément à la norme européenne EN 1504 et au
PTV/TRA de BENOR ou TÜV, effectuera régulièrement des contrôles
qualité des travaux sur chantier.

05
À la fin des travaux, les clients et l›entrepreneur signent un certificat
confirmant que les travaux ont été exécutés conformément
aux spécifications ou s›il y a des écarts. Le client s›engage ainsi à
entretenir l›immeuble avec le plus grand soin après une inspection
annuelle par un expert.
4 Assurance garantie
En concertation avec un certain nombre d’assureurs reconnus, les
réparations de béton peuvent désormais être couvertes par une
assurance garantie de 10 ans. Si toutes les conditions sont remplies,
le client bénéficie d’une assurance de garantie de 10 ans qui couvre
les défauts éventuels de la réparation effectuée, que l’entrepreneur
soit toujours actif ou non.
5 Prise de décision
L’expérience montre qu’il n’est pas toujours facile de prendre des
décisions concernant des rénovations majeures d’immeubles
d’appartements en copropriété.
Il en va de même pour la rénovation du béton. Ni les syndicats ni
les copropriétaires n’ont souvent les connaissances techniques
suffisantes pour prendre la bonne décision. Dans de nombreux
cas, on choisit la solution la moins chère, qui n’est généralement
pas la plus qualitative ou durable. Il y a aussi les problèmes de
financement.
6 Financement
Les aspects financiers jouent souvent aussi un rôle dans l’exécution
de travaux de rénovation importants des immeubles d’habitation.
Après tout, tous les copropriétaires n’ont pas les moyens
nécessaires pour cofinancer les travaux. Un certain nombre de
banques offrent la possibilité de financement sur la base de la
certification du processus proposé. Au moyen d’une hypothèque,
un copropriétaire peut obtenir les fonds nécessaires pour partager
les coûts de l’exécution des travaux.
Les points de contrôle sont déterminés en collaboration avec
des organismes neutres. De cette façon, nous pouvons garantir
ensemble des réparations de béton durables, ce qui se traduit par
une valeur ajoutée pour le bâtiment.
Pour plus d’informations sur la réparation durable du béton, les
activités et une liste de nos membres, veuillez visiter www.fereb.be.
Visitez également le site web www.duurzaam-betonherstel.be
(réparation durable du béton)
Astuces pour le syndic
problèmes avec le béton et/ou structures
métalliques?
1. contactez sans obligation la fédération Fereb
pour vous éclairer
2. les bureaux d’expertise et les entrepreneurs
proposés par Fereb garantissent un
aboutissement impeccable de votre dossier
selon les règles de l’art.
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3. suivez le plan étape par étape comme décrit cidessus.
FEREB asbl
Avenue Grootveld 148
1150 Bruxelles
info@fereb.be
7 La solution gagnant/gagnant
Grâce à cette certification de processus offre la solution appropriée
avec laquelle une assurance de garantie puisse être fournie.
PROPERTYTODAY

06
Buildimax All Risk
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Le produit Buildimax All Risk est une assurance tous risques Building qui couvre les (co)propriétaires d’un immeuble à partir de 4 unités.
Il a été développé par AXA Belgium, compagnie d’assurance belge, et est soumis au droit belge. Le contrat d’assurance est conclu pour
une durée d’un an avec possibilité de reconduction tacite. N’hésitez pas à faire appel à votre courtier en assurances pour obtenir plus
d’informations ou demander une offre. Il est à votre disposition et le plus à même de vous proposer ce qui vous convient le mieux. Nous
vous invitons à consulter la fiche produit et les conditions générales de ce produit avant de souscrire. Elles reprennent les couvertures
offertes et précisent les limites, plafonds et exclusions de garanties. Vous pouvez obtenir ces documents gratuitement auprès de votre
courtier en assurances ou sur axa.be. Vous n’êtes pas satisfait ? Contactez-nous via customer.protection@axa.be. Si la solution proposée
ne vous convient pas, vous pouvez vous adresser au service Ombudsman Assurances : Square de Meeûs 35, 1000 Bruxelles.
AXA Belgium, S.A. d’assurances agréée sous le n° 0039 pour pratiquer les branches vie et non-vie (A.R. 04-07-1979, M.B. 14-07-1979) • Siège social : Place du Trône 1, B-1000 Bruxelles (Belgique) • www.axa.be
Tél. : 02 678 61 11 • N° BCE : TVA BE 0404.483.367 RPM Bruxelles • 7.06.7175 - 0620. E.R. : G. Uytterhoeven, AXA Belgium S.A., Place du Trône 1, 1000 Bruxelles (Belgique).

07
Le syndic ne peut laisser traîner
les choses …
Un syndic ne doit pas hésiter à prendre des “mesures conservatoires” p.ex. face à des dégâts
des eaux ou de tempête. Un récent jugement met une fois de plus en exergue ce que risque un
syndic qui n’agit pas en temps opportun.
Que s’était-il passé ?
Dans un immeuble à appartements, on avait con sta té un problème
d’infiltrations d’eau aux ter ras ses. Du fait d’une absence de voies
d’évacuation, l’eau restait stagner sur les terrasses, s’infiltrait lentement
et s’insinuait finalement dans les pla fonds des appartements.
Les faits s’étaient pro duits à la fin décembre 2000. Se fondant sur
le rap port d’un expert, la compagnie d’assurances avait dé cidé de
ne pas intervenir. Finalement, les tra vaux nécessaires avaient été
exécutés en octo bre 2001, mais entre-temps, un locataire avait rompu
son contrat de bail en raison de ces problèmes d’hu mi di té persistants.
Le bailleur s’était alors adressé au syn dic et lui avait demandé
réparation de son pré ju dice. D’après lui, son locataire n’au rait ja mais
ré si lié son bail si lui, le syndic, était in ter ve nu plus vite.
A-t-il manqué à ses obligations ?
Le juge saisi du litige a constaté que les problèmes d’hu midité
survenus dans les appartements pro ve naient des problèmes
d’humidité qui affectaient les parties communes (les terrasses).
Le syndic a manqué à ses obligations.
En l’es pè ce, il aurait dû prendre immédiatement des me su res pour
éviter que la situation n’empire. Or, les problèmes n’ont été résolus
que près d’un an après les faits.
Une mauvaise excuse.
Le syndic faisait valoir qu’il n’était pas juriste et n’avait donc pas une
con nais sance suffisante de la législation en vigueur. Ré ponse du juge
: comme il avait accepté son man dat et que celui-ci était rémunéré, il
lui incombait de connaître l’étendue de sa tâche.
Payez maintenant…
Finalement, le juge a con dam né le syndic à payer une indemnité de 2
600 € au bailleur qui l’avait saisi du litige (Juge de paix du 4e canton
de Bruges, 7 mars 2002).
Il ne doit pas rester les bras ballants…
Cette décision est correcte et montre une fois de plus l’importance
du rôle du syndic quand un pro blème se produit. A lui de prendre des
“mesures conservatoires”.
Quelles mesures ?
Tous travaux ou réparations “ur gentes ou nécessaires”. Ces mesures, il
les prend sans avoir besoin de l’accord préalable des co propriétaires
(art. 577-8 § 4 C. Civ.).
Et qui paie ?
Que peut faire l’assemblée générale des copropriétaires après coup si
elle n’avalise pas les mesures conservatoires du syndic ?
Attention !
Jamais mettre à sa charge le coût des mesures qu’il a ainsi prises.
Légalement, le syndic est en effet ha bi lité à agir pour le compte de
l’association des co pro priétaires, qui auront de ce fait toujours à
payer la note.
Démettre le syndic.
Si l’association des co pro prié taires estime qu’il n’existait p.ex. aucun
motif jus tifiant une réparation aussi urgente, elle peut dé cider à tout
moment de démettre le syndic de ses fonc tions. Par ailleurs, elle peut
aussi invoquer sa res ponsabilité et lui réclamer un dédommagement
en réparation de son éventuelle faute de gestion.
Conseil.
Si les mesures conservatoires à prendre sont très importantes,
le syndic peut toujours con vo quer une assemblée générale
extraordinaire et lui demander son approbation avant d’agir, s’il en a
encore le temps du moins…
En résumé:
Un syndic a été condamné à payer une forte indemnité, car il était
resté trop longtemps inactif face à des infiltrations aux terrasses d’un
immeuble à appartements. Il lui incombe toujours de prendre en
temps voulu les mesures conservatoires qui s’imposent, même sans
l’accord des copropriétaires.
INFO
Astuces & Conseils
Business Database
(Indicator, Leuven)
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08
L’accès aux boîtes aux lettres:
quelles sont les règles ?
L’accès aux boîtes aux lettres fait l’objet d’un cadre législatif précis.
La liberté et le secret de la correspondance sont des éléments
importants de nos libertés publiques. Les courriers publicitaires en
font partie et jouent un rôle important a niveau économique et
social. Leur diffusion libre et aisée dans les boîtes aux lettres doit
être garantie.
C’est au syndic d’organiser cet accès dans le cas des immeubles
comprenant plusieurs boîtes aux lettres, avec le support de
l’assemblée générale. Leur légitime soucis de propreté et d’accueil
doit se faire dans le respect de la législation.
Le libre accès aux boîtes aux lettres est réglé par arrêté ministériel
(1). Il stipule que L’accès aux boîtes aux lettres ainsi que leur
ouverture doivent être libres, aisés et exempts de danger pour le
distributeur. Les boîtes aux lettres doivent être placées à la limite
de la voirie publique. Lorsqu’une habitation comporte plus de
quatre boîtes aux lettres, ces boîtes peuvent être placées soit à la
porte d’entrée, soit au rez-de-chaussée en un endroit bien éclairé.
Conscients de leur responsabilité, les secteurs impliqués dans
la distribution du courrier publicitaire (2) (folders et presse
régionale gratuite) collaborent avec les ministres régionaux
responsables depuis plusieurs années pour améliorer le processus
de distribution avec trois objectifs principaux : le respect du
souhait des consommateurs, de l’environnement et de la propreté
publique.
En Flandres, cette collaboration s’est matérialisée par un
accord signé le 15 avril 2019 entre les secteurs, le ministre de
l’environnement et l’OVAM. Les secteurs collaborent étroitement
avec l’OVAM, qui est chargé par le gouvernement de la mise
en œuvre et du suivi de cet accord. Celui-ci comprend, entre
autres choses, un engagement de collaboration étroite entre les
distributeurs de folders et de presse régionale gratuite d’une part,
et l’association représentative des syndics d’immeubles d’autre
part. Cet article entre dans ce cadre ; après alignement avec la
Présidente de l’UDS (Union des Syndics), Madame Krickovic.
Vous, les syndics , en tant que responsables de la gestion des
immeubles à appartements êtes bien entendu des parties
prenantes importantes. La propreté et l’accessibilité des halls
d’immeuble sont la vitrine de votre travail et votre soucis
constant. Dans ce cadre, il est évident que la collaboration la plus
transparente avec les distributeurs de courrier est essentielle dans
le respect du cadre législatif existant. Comme illustré ci-dessus, les
boîtes aux lettres doivent être librement accessibles.
La responsabilité et l’obligation des distributeurs sont de déposer
les courriers entièrement dans chaque boîte aux lettres.
Sur le terrain, certains aménagements sont constatés pour le
courrier non adressé (les folders et la presse régionale gratuite
(PRG)). Dans certains immeubles, les syndics demandent de les
déposer en tas sur les armoires contenant les boîtes aux lettres.
Dans d’autres, ils interdisent ou rendent très difficile l’accès aux
halls contenant les boîtes, ou le limitent à certains distributeurs sur
base de leur notoriété ou de leur histoire. Si ces comportements
peuvent se comprendre, ils ne sont cependant pas autorisés par
la législation en vigueur, car ils limitent la liberté de recevoir de
la correspondance dans un marché libéralisé dans lequel les
limitations de la concurrence ne sont pas permises, mais limitent
aussi la liberté de communiquer librement pour les annonceurs
en ce qui concerne le courrier non adressé (les folders et la PRG).
L’habitant peut bien entendu s’opposer à la distribution des
folders via l’autocollant « STOP PUB », mais il s’agit de sa liberté
individuelle. Il doit pouvoir en user librement. A côté de la
correspondance privée et des courriers à contenu administratif
tels que les factures, le courrier publicitaire joue un rôle important
dans l’économie belge. Il représente une part importante du
courrier que reçoivent les habitants des immeubles. Une étude
récente (3) met en évidence l’impact important des courriers
publicitaires au niveaux économique, social et environnemental.
• La distribution du courrier fournit bien entendu plusieurs
milliers d’emplois peu qualifiés et non délocalisables.
• Le commerce local dépend des folders. Le folder et la presse
gratuite forment un excellent moyen de promotion pour le
commerce local, qu’il soit indépendant ou non (franchise,
succursale). Rendre plus difficile la distribution des folders
mettrait en péril la partie de ces commerces soumise à
la concurrence du commerce électronique. L’étude parle
de 18%. Si 5% de ces commerces disparaissaient, l’impact
serait de 13.216 Equivalent Temps Plein (ETP) peu qualifiés
et non délocalisables. Il y a une très forte corrélation entre
la publicité en ligne et le développement du commerce en
ligne qui est très fortement concentré (90% des transactions
sont entre les mains de 4% des acteurs, dont 75% se trouvent
à l’étranger et ne contribuent en rien à l’économie locale,
contre 40% pour le commerce physique). Il serait très difficile
pour les marques locales de bricolage, de vêtements, etc.
de concurrencer les géants du secteur et d’avoir accès aux
écrans des consommateurs. Sans compter l’impact sur les
centre des villes en termes d’espaces commerciaux vides.
• La population attend les folders et compte dessus. Les
ménages qui n’ont pas de sticker STOP PUB lisent les folders
dans leur majorité (89%) et 60% les utilisent pour comparer
les prix. La réduction moyenne offerte dans les folders est
de 20%. Ces folders ont un impact extrêmement important
sur le pouvoir d’achat ; spécialement pour les milieux moins
favorisés et victimes de la fracture numérique. La fraction la
plus favorisée de la population passe en moyenne 16 minutes
par semaine à lire les folders pour 21 minutes pour la fraction
la moins favorisée, 43% de la classe défavorisée ne maîtrise
pas l’utilisation de sites web comparatifs et 29% ne maîtrise
pas l’envoi et la réception d’e-mails.
• Par ailleurs au niveau environnemental, les producteurs de
folders sont conscients de leur impact et travaillent depuis
de nombreuses années à le réduire. Le papier utilisé pour les
folders est recyclé à plus de 90%, il est constitué de plus de

09
50% de fibres recyclées, le solde étant surtout issu de sousproduits.
L’empreinte écologique et sociale des alternatives
numériques est d’autre part loin d’être négligeable.
Permettre aux habitants de nos immeubles de bénéficier de parties
communes est votre obsession quotidienne. Elle doit être mise en
œuvre dans le respect constant de la législation et de leur libre accès
à leur courrier et aux promotions qui leur permettent de maximiser
de leur pouvoir d’achat et leur liberté de choix. Quelqu’en soit le
distributeur.
(1) Arrêté ministériel du 20 avril 2007 portant réglementation des
boîtes aux lettres particulières) moeten de brievenbussen toegankelijk
zijn. (title 1 art. 1 : L’accès aux boîtes aux lettres ainsi que leur ouverture
doivent être libres, aisés et exempts de danger pour le distributeur.
Art. 2 § 1er. Les boîtes aux lettres doivent être placées à la limite de la
voirie publique. L’alinéa 1er n’est pas applicable :1° pour les personnes
handicapées dont le handicap est constaté par le service public
compétent en la matière et qui résulte d’une mobilité réduite ou d’un
déficit visuel;2° pour les immeubles à appartements avec un groupe
de minimum quatre boîtes aux lettres.§ 2.
Lorsqu’une habitation comporte plus de quatre boîtes aux lettres, ces
boîtes peuvent être placées soit à la porte d’entrée, soit au rez-dechaussée
en un endroit bien éclairé.
(2) membres de la coalition : BDmyshopi, bpost, Comeos, UCM, Unizo,
SNI, Febelgra, Wemedia, BAM…
(3) Deloitte : Impact of unaddressed mail on the local & Belgian
economy - March 2019
Truc et astuces de bpost
1. gardez les boîtes aux lettres accessibles (si elles
sont restreintes pour des raisons de sécurité,
indiquez clairement les modalités d’accès)
2. Rappelez aux distributeurs de ne pas laisser
d'imprimés non adressés / presse régionale
gratuite hors des boîtes aux lettres, même
déposés sur l’armoire
3. prenez des accords clairs avec les distributeurs
de folders/presse régionale gratuite.
INFO
Mr Pierre Fils
bpost
Centre Monnaie
1000 Bruxelles
pierre.fils@bpost.be
www.bpost.be
T 02 276 29 51
M 0499 55 56 47
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10
Vers des assemblées générales
numériques en copropriété?
La crise du coronavirus ouvre-t-elle la porte aux assemblées générales numériques en
copropriété? Olivier Blockhuys, syndic à Anvers, membre de l’UVS et de la CIB décrit la
situation actuelle et regarde vers l’avenir.
Pendant la crise du coronavirus, la seule solution était de reporter
immédiatement toutes les assemblées générales. C’était l’étape
logique permettant d’éviter les contacts physiques, d’autant plus que
de nombreux copropriétaires appartiennent aux groupe à risque. Par
ailleurs il fallait aussi penser à protéger les employés et les collègues
de bureaux. Pourtant, l’impact de cette étape de distanciation aurait
été moins sévère si une alternative numérique avait existé.
En l’état actuel de la législation, les réunions de l’assemblée
générale (avec ou sans coronavirus) ne peuvent être légales que
moyennant la présence physique des copropriétaires. La loi sur la
copropriété ne prévoit qu’une seule exception à cette règle ; en
cas d’unanimité absolue, les copropriétaires peuvent prendre des
décisions par écrit.
Cette exigence formelle est si stricte qu’en pratique, presque
aucune assemblée générale ne peut avoir lieu par écrit, même
en temps de crise. D’autant plus que chaque copropriétaire doit
confirmer son accord à l’avance. Dès qu’une personne ne répond
pas, aucune décision écrite ne peut être prise. En outre, chaque
point de l’ordre du jour doit également être ratifié à l’unanimité.
Qu’en est-il des réunions via livestream ou via visioconférence? Sur ce
point également, le législateur est clair:, cela ne peut se faire que si
les décisions prises sont confirmées ultérieurement par la procédure
écrite. Là encore, on se heurte à l’exigence d’unanimité. Une assemblée
générale avec diffusion en direct - même si tout le monde est présent -
n’est donc pas équivalente à une réunion physique.
UNE APPROCHE DIFFÉRENTE
Une approche numérique différente aurait pourtant permis
d’éviter les mesures sanitaires prises pour surmonter la crise. Le
gouvernement a dû, en concertation avec le secteur, promulguer
en quelques jours, un arrêté royal pour permettre aux syndics de
reporter légalement les assemblées générales et de veiller à une
bonne gestion des copropriétés pendant cette période.
Ce contexte de crise nous a appris que le droit de la copropriété
doit s’assouplir pour être, à l’avenir, en mesure de faire face à de
telles situations. Le droit de la copropriété doit également pouvoir
évoluer avec son temps. Les assemblées générales se tiennent
presque exclusivement le soir, à une heure fixée d’année en
année. Les solutions numériques offrent, par exemple, l’avantage
d’éviter les déplacements inutiles et apportent plus de flexibilité
aux syndics et aux copropriétaires, ce qui est gage d’un meilleur
équilibre entre vie professionnelle et vie privée pour toutes les
parties concernées.
La crise actuelle démontre la nécessité des assemblées numériques. (image: solvio.be)

11
Les représentants du secteur ont, en collaboration avec un vaste
groupe de syndics professionnels, émis une note politique: les
choses peuvent être organisées différemment.
La crise du coronavirus devrait inciter à la fois l’industrie et le
législateur à trouver des solutions pour permettre des réunions à
distance.
Nous constatons que cet exercice n’est pas si évident, étant donné
que non seulement des objections juridiques mais aussi toutes
sortes d’objections pratiques entrent en jeu. Après tout, l’objectif
n’est pas de rendre le travail des syndics plus difficile ou de
compliquer l’accès des copropriétaires à une assemblée générale,
mais au contraire de donner aux syndics et copropriétaires une
alternative valable et réalisable à la réunion physique.
CONCLUSION
Bien que depuis des années, l’assemblée générale numérique
soit à l’ordre du jour du secteur de la copropriété, le législateur
n’a pas souhaité effectuer la modification législative du droit
de la copropriété qui aurait permis des assemblées générales à
distance. Le secteur est donc toujours demandeur d’alternatives
légales en ce sens.
INFO
Olivier Blockhuys
Syndic et Directeur Général
Solvio,
Membre UVS et membre du
Conseil CIB Anvers
(Avec mes remerciements
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facilitera non seulement la participation des copropriétaires,
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12
NOUVEAU LOOK pour la loi sur la Copropriété
à partir du 01.09.2021!
La loi du 04 février 2020 a profondément réformé le droit
immobilier. Cette loi introduit un nouveau livre 3 «Les biens» dans
le nouveau Code civil. Ces modifications ont été publiées dans le
MB (Moniteur Belge) du 17 mars 2020.
Ce n’est pas seulement une codification, mais aussi une
modernisation en profondeur du droit de la propriété. Les nouvelles
règles n’entreront en vigueur qu’à partir du 1 er septembre 2021.
Peu d’impact pour la copropriété
Toutes les règles concernant la propriété, l’usufruit, les relations
de voisinage, le bail et la construction ont été modifiées. Mais les
dispositions concernant la loi sur la Copropriété en tant que telle ne
changent pas. Uniquement les dispositions concernant la dissolution
se rapportent au nouveau Code des sociétés et des associations.
La numérotation des articles a bien été modifiée. Ceux-ci sont
désormais numérotées de l›article 3.84 à 3.100 du nouveau Code
civil. Certains articles auront désormais également leur propre
titre, et les références à d’autres articles seront adaptées à la
numérotation / titre correct de ces articles.
En tant que syndic, il n’y a donc aucune raison de
paniquer!
Les règles actuelles de fonctionnement de la copropriété
continueront de s’appliquer. Finalement, rien ne changera pour
vous en tant que syndic. Vous n’aurez pas besoin de modifier à
nouveau les statuts ou le règlement d’ordre intérieur de vos ACP, et
ce, même si les articles de l’ancienne loi sont toujours mentionnés
dans vos statuts ou règlement d’ordre intérieur.
Il n’est conseillé d’utiliser la future numérotation que dans le cas
où vous souhaiteriez, à partir de 2021, modifier les statuts ou le
règlement d’ordre intérieur d’une ACP.
INFO
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13
Nouvelles de France ...
PARADOXE DE LA PROFESSION ;
DIGITALISATION ET « INTUITU PERSONAE »
Face à la course à la digitalisation voulue par le législateur Français pour moderniser la
profession, « l’intuitu personae » du syndic reste le meilleur garant de sa pérennité.
Le syndic est le mandataire de la collectivité des copropriétaires
constituant un syndicat doté de la personnalité civile. Il agit « esqualité
» en application « d’un contrat de mandat de syndic » type.
En France le métier de syndic est réglementé par la loi Hoguet du
2 janvier 1970 sur l’exercice des professions immobilières, par la loi
du 10 juillet 1965 sur la copropriété et son décret d’application du
17 mars 1967.
Reprenant les dispositions supplétives de la loi du 28 juin 1938,
la loi du 10 juillet 1965 prévoit à l’art 17, qui devient impératif, la
désignation d’un syndic : « Les décisions du syndicat sont prises
en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est
confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un
conseil syndical ».
A ce titre, le syndic doit accomplir tous les actes nécessaires à
la bonne conservation de l’immeuble et au fonctionnement
de ses équipements collectifs. Pour se faire, il doit acquérir des
compétences juridiques, techniques, comptables auxquelles
s’ajoute une dimension psychologique souvent non prise en
compte.
La diversité et la complexité de son champs d’attribution font
la richesse et l’intérêt de ce métier. Il s’agit de composantes
différentes, d’une dualité opposée mais complémentaire. En
d’autres termes dans la philosophie chinoise on parlerait de « yin
et yang ».
Pourtant la profession est régulièrement décriée par les
associations de consommateurs dont les griefs sont souvent repris
à tort par les médias.
Cette défiance a conduit le législateur à légiférer de façon effrénée
allant jusqu’à former un millefeuille législatif. Au cours des seuls
25 dernières années, le nombre d’articles de la loi a été multiplié
par cinq.
La loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové),
publiée au Journal officiel le 26 mars 2014, a instauré de profonds
changements dans le domaine de la gestion immobilière.
Elle s’est fixé quatre objectifs, à savoir :
• Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable.
• Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées.
• Améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du
logement.
• Moderniser l’urbanisme dans une perspective de transition
écologique des territoires.
De manière plus pernicieuse, elle a introduit de nouvelles
procédures de contrôle et de sanction du syndic en cas de carence
ou inexécution.
Il faut cependant lui reconnaitre la création d’un outil novateur et
efficace ; le registre national des copropriétés. L’immatriculation
constitue le point de pivot et de cohérence de l’ensemble des
mesures.
Si le constat a été fait que beaucoup de copropriétés gérées
bénévolement n’ont pas été immatriculées à la date buttoir du
31 décembre 2018, il en est tout autre pour celles gérées par les
professionnels.
Cet outil permet aux pouvoirs publics d’avoir une connaissance
du parc immobilier et de sa typologie. Il leur permet surtout de
s’immiscer dans la gestion privée et la trésorerie des syndicats.
La dernière loi de réforme ELAN (Evolution du Logement, de
l’Aménagement et du Numérique), du 23 novembre 2018, en plus
des mesures d’application immédiates et celles fixées par décret,
avait dans son art 215 autorisé le gouvernement à prendre par
voie d’ordonnance, dans les conditions prévues à l’art 38 de la
Constitution Française, « les mesures relevant du domaine de la
loi visant, à compter du 1er juin 2020, à améliorer la gestion des
immeubles et à prévenir les contentieux, destinées à :
1° redéfinir le champ d’application et adapter les dispositions
de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis au regard des caractéristiques des immeubles, de
leur destination et de la taille de la copropriété, d’une part ;
2° clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation
et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de
décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et
obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires,
du conseil syndical et du syndic ».
La première ordonnance du 30 octobre 2019 a été publié dans le
délai imparti par la loi mais devra être ratifiée par le parlement, ce
qui pourra conduire encore à quelques modifications.
Certains spécialistes du droit de la copropriété ont déjà donné leur
ressenti ;
Pour Daniel THOMASIN, Professeur émérite à l’université de
Toulouse « la lecture de l’ordonnance laisse une impression
de modernité, On garde ce qui est bon dans la loi du 10 juillet
1965 et on modifie ce qui pourrait être plus performant, ou plus
populaire ».

14
Jean-Marc ROUX, Directeur scientifique des éditions EDILAIX donne
son avis de la façon suivante : « Si le résultat est beaucoup plus
modeste, il n’en reste pas moins intéressant car l’ordonnance du 30
octobre 2019 apporte certaines solutions pratiques et fait preuve
assez souvent de pragmatisme ».
Sans faire un catalogue de l’ensemble des mesures, il est possible
de qualifier les principales mesures qui vont impacter notre métier ;
• Pour reprendre un autre qualificatif utilisé par le Professeur
THOMASIN « cette ordonnance se veut libérale » avec un
domaine d’application supplétif du statut dans certains cas
particuliers.
• L’ordonnance se veut moderne avec l’incitation à la
digitalisation et la dématérialisation. L’assemblée générale en
visio-conférence et le vote par correspondance sont introduits.
Le carnet numérique de l’immeuble devient obligatoire.
• L’ordonnance se veut participative avec le renforcement des
pouvoirs du conseil syndical, qui n’est toujours pas un sujet de
droit n’ayant pas la personnalité morale. L’importance donné
ici au conseil syndical nous amène à nous interroger sur la
question de savoir s’il ne deviendrait pas un suppléant du
syndic.
• L’ordonnance se veut incitative avec un ensemble de mesures
favorisant l’entretien, l’amélioration des immeubles. La plus
significative, pour contrecarrer le problème de l’absentéisme
en assemblée générale, dans la mouvance de l’abaissement
des majorités constitue une révolution. En effet la principale
innovation consiste en une application généralisée de la
passerelle de l’article 25-1. La formulation de l’art 25-1 ne
laisse plus de doute : « lorsque l’assemblée générale des
copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous
les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une
autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le
tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité
prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second
vote ». Les travaux comportant transformation, addition ou
amélioration pourront donc en seconde lecture, dans de
nombreux cas être adoptés à la majorité des voix exprimées
des copropriétaires présents, représentés ou « ayant voté par
correspondance ».
• On peut simplement regretter l’abandon d’une disposition
phare du projet d’ordonnance qui concernait le fonds
travaux et le plan pluriannuel de travaux. Peut-être sera-t-elle
réintroduite par la loi de ratification ?
• Enfin l’ordonnance se veut prospective avec la nouvelle
possibilité offerte par l’article 18-1 A-II qui détermine les
conditions dans lesquelles le syndic pourra conclure des
contrats de prestations de services avec le syndicat des
copropriétaires, lesquels n’entrent pas dans le champ du
contrat type. Ces prestations diverses de type assistance à
maîtrise d’ouvrage, service de conciergerie… devront être
expressément autorisées par l’assemblée générale en dehors
du contrat de syndic à la majorité simple de l’article 24.
On peut reprocher que les acteurs de la copropriété s’intéressent
toujours à faire évoluer l’organisation existante sur le plan juridique,
technique sans prendre en compte la dimension psychologique.
S’il est vrai que sur le plan du droit, le syndic est le mandataire
du syndicat des copropriétaires, dans la pratique la volonté
des copropriétaires serait qu’il soit aussi le mandataire des
« propriétaires ». L’évolution législative a montré que nous sommes
passés en France d’une copropriété par étage à une copropriété par
appartement jusqu’à une copropriété par lot.
On en revient à la locution latine de « l’intuitu personae » signifiant
« en fonction de la personne ». Les copropriétaires évaluent leur
syndic sur des critères de rigueur, assiduité, continuité, confiance,
écoute…
La prise en compte des sentiments (inquiétude, jalousie, timidité…)
est fondamentale.
Le syndic doit avoir la capacité de s’adapter et de modifier son
comportement en fonction de la typologie de l’immeuble, des
souhaits et moyens des copropriétaires. Il ne doit pas perdre
de vue sa vocation première ; améliorer « la qualité de vie des
copropriétaires ».
La digitalisation doit rester un moyen de rationaliser les process
pour les rendre plus performant. En aucun cas elle ne doit se
substituer à l’humain.
Comment espérer améliorer cette « qualité de vie » sans établir une
relation privilégiée seule source de confiance et de pérennité ?
INFO
Agnès BREGER-MEDIONI
Syndic de copropriété
Expert judiciaire près la Cour
d’Appel de Paris
Membre de la CNEC (Chambre
nationale des experts en
copropriété)
Membre du GRECCO (groupe
de recherche en copropriété)
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16
Le transfert du bureau
d’un syndic - partie (1/4)
SITUATION
I. Différents changements de situation
Dans la vie du syndic d’une association de copropriétaires, divers
changements de situation peuvent se produire.
Il peut :
• transférer son autorité avec l’autorisation de l’assemblée
générale et uniquement pour une durée limitée ou à des fins
déterminées: art. 577-8 § 5 C.civ.;
• être révoqué par l'assemblée générale: article 577-8 § 6 initio
C.civ.;
• être assisté d'un syndic provisoire à la demande de
l›assemblée générale: article 577 § 6 in fine C.civ.;
• être remplacé par un syndic provisoire sur décision du juge:
article 577-8 § 7 C.civ.;
• être remplacé par un administrateur provisoire sur décision
du juge: article 577-9 § 1/1 C.civ.;
• résilier le contrat conformément aux clauses contractuelles
d’application: art. 577-4 § 2, 2 ° C.civ.;
• voir la convention annulée par le tribunal: art. 577-9 § 2 C.civ..
II. Transfert volontaire de son cabinet
Dans certaines circonstances, le syndic peut transférer
volontairement son cabinet à un tiers s’étant porté candidat à la
reprise de son portefeuille.
Deux situations différentes sont envisageables.
A. Entreprise individuelle
Un syndic peut, à titre principal, mener ses activités sous la forme
d’une entreprise individuelle.
L’entreprise individuelle est la forme d’entreprise la plus courante.
Il s’agit d’une entreprise dont une seule personne est propriétaire;
cette dernière agit en tant que personne physique pour son propre
compte dans la conduite de ses affaires et a une responsabilité
illimitée.
Le terme entreprise individuelle n’empêche pas l’entrepreneur
d’employer du personnel. Lorsqu’un syndic transfère son bureau
en tant qu’entreprise individuelle, la personne physique agira à
titre de vendeur du portefeuille du syndic.
B. Société
Un syndic peut également exercer ses activités sous la forme d’une
entreprise.
La société est une forme d’entreprise à un ou plusieurs actionnaires
dans laquelle certaines activités sont exercées pour le compte de
la personne morale dans le but d’obtenir des bénéfices matériels.
Lorsqu’un syndic exerce la gestion d’immeuble dans le cadre d’une
société et qu’il souhaite transférer son activité, deux options sont
ouvertes, à savoir la vente d’actions ou la vente d’actifs.
i. Vente d’actions
Dans le cas de la vente d’actions (share deal), les actionnaires sont
vendeurs de leurs actions dans la société et la société entière est
transférée avec tous ses droits et obligations, y compris les risques
liés à la société.
Dans ce cas, les actionnaires reçoivent le prix d’acquisition en
totalité nette.
Après le transfert des actions, les activités commerciales se
poursuivront sous la même entité juridique qu’avant le transfert.
Le numéro d’entreprise est conservé, les contrats se poursuivent.
ii. Vente d’actifs (fonds de commerce)
Dans le cas d’un transfert d’actifs (asset deal), en revanche,
la société est le vendeur de parties spécifiques de la société,
par exemple uniquement le fonds de commerce, composé du
portefeuille du syndic, et la transaction est limitée à cette partie
spécifique uniquement.
Ce qui n’est pas vendu reste la propriété de la société vendeuse.
Parce que la société est le vendeur du fonds de commerce,
l’actionnaire ne reçoit rien.
Au contraire, la société inscrira le produit de la vente dans ses
comptes et paiera l’impôt sur les sociétés ordinaire sur tout gain
en capital réalisé (la différence entre le prix reçu et la valeur
comptable de l’actif vendu).
III. Premier point d’attention lors de la prise de
contrôle: informer en profondeur sur les droits
de propriété
La personne qui souhaite reprendre le portefeuille d’un syndic
doit demander au cédant de lui fournir à l’avance tous les détails
de la personne qui détient les droits de propriété du portefeuille.
Après tout, le début de la reprise commence ici et doit être
soigneusement préparé.
A suivre.
Astuce UDS
A prendre en compte avant de vous décider : la vente d’actions
n’est pas imposable. Par contre la vente du portefeuille ou
d’une partie de celui-ci est soumise à l’impôt sur les sociétés
au taux général applicable en 2020 de 25% et de 20%.
INFO
Me Roland Timmermans
Avocat et rédacteur en chef de
la Revue copropriété et droit
immobilier
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18
Syndic provisoire vs
administrateur provisoire
La résolution des conflits au sein d’une copropriété prévoit non
seulement la nomination légale d’un syndic provisoire, mais
aussi, depuis la loi du 18 juin 2018, la fonction d’administrateur
provisoire, figure juridique actuellement peu connue et désormais
prévue par la loi.
Pour éviter toute confusion, nous vous offrons ci-dessous un bref
aperçu des différences entre ces deux mandats. À cet égard, il est
particulièrement important de distinguer la finalité du mandat
d’un syndic provisoire ou d’un administrateur provisoire, car cela a
des conséquences sur d’autres aspects légaux comme notamment
les pouvoirs qui en découlent et la durée des mandats respectifs.
La finalité du mandat
Tout d‘abord, un syndic provisoire peut être sollicité dans le cadre
d’un conflit entre le syndic en fonction et les copropriétaires. Un
syndic provisoire peut donc effectivement être nommé en cas
d’empêchement ou de défaut du syndic en fonction (article 577-8,
§6-7 du Code civil), ou par exemple, en cas de conflit d’intérêts ou
en cas de maladie ou d’absence.
En revanche, on peut faire appel à un administrateur provisoire
en cas de conflit entre les copropriétaires eux-mêmes. Une
innovation importante de la loi du 18 juin 2018 (entrée en vigueur
le 1er janvier 2019), fondée sur la jurisprudence belge et s’inspirant
également du droit français, consiste notamment à introduire
juridiquement le mandat d’administrateur provisoire au sein de la
copropriété forcée.
Là où un syndic provisoire est nommé pour pallier la déficience
totale ou partielle du syndic en fonction, la nomination d’un
administrateur provisoire vise en tant que telle, à la résolution
d’un blocage lors de la prise de décision au sein de l’assemblée
générale de l’association des copropriétaires. Plus précisément, un
administrateur provisoire peut être nommé en cas de blocage
dans la copropriété qui aurait pour effet de compromettre
gravement l’équilibre financier de la copropriété , ou dans le cas
où l’association de copropriétaires ne serait pas en mesure de
maintenir l’immeuble en l’état ou en conformité aux obligations
légales (article 577-9, §1 / 1 du Code civil).
La demande de désignation
Le syndic provisoire peut être nommé par l’assemblée générale de
l’association des copropriétaires. Il peut également être nommé
par le juge de paix suite à une requête qui peut être introduite par
tout copropriétaire. Bien que cela ne soit pas expressément précisé
par la loi, il est également possible selon certaines jurisprudences,
de désigner plusieurs syndics provisoires.
Les modalités contractuelles du mandat doivent toujours reposer
sur la décision de l’assemblée générale reprises dans le procèsverbal
ou dans le jugement par lequel le syndic provisoire a été
désigné par le juge.
Contrairement à la nomination d’un syndic provisoire,
l’intervention du juge de paix est toujours nécessaire pour
procéder à désignation d’un administrateur provisoire.
C’est pour cette raison que soit le syndic soit un ou plusieurs
copropriétaires représentant au moins un cinquième des quotesparts
dans les parties communes, doivent introduire légalement
une requête en ce sens auprès du juge de paix. La nouvelle
disposition légale stipule aussi explicitement que dans certains
cas, plusieurs administrateurs provisoires peuvent être nommés.
Enfin, en ce qui concerne l’élaboration concrète du mandat, on
se référera scrupuleusement à l’arrêt de désignation du juge qui
servira de point de départ.
En principe, le juge de paix a toujours connaissance de ces
demandes de désignation d’un syndic provisoire ou administrateur
provisoire, puisque c’est lui qui généralement juge en premier
ressort les litiges liés à la copropriété forcée des immeubles.
Le juge de paix peut ainsi être invité à nommer un syndic provisoire
par voie de requête. Le syndic devant être impliqué dans cette
procédure, il est recommandé de le faire au moyen d’une requête
contradictoire.
En principe, un administrateur provisoire est nommé au moyen
d’une requête contradictoire, à moins que les conditions de droit
commun pour une requête unilatérale ne soient remplies.
Les pouvoirs
Logiquement, les pouvoirs d’un syndic provisoire et d’un
administrateur provisoire découlent des différentes situations
conflictuelles dans le cadre desquelles on a fait appel à eux pour
leur résolution.
Les pouvoirs du syndic provisoire sont déterminés par l’assemblée
générale de l’association des copropriétaires ou par la justice
de paix, en tenant compte des points sur lesquels le syndic fait
défaut. En fonction de cela, l’assemblée générale ou le juge de paix
détermine la durée de son mandat et / ou les finalités spécifiques
de sa désignation.
Toutefois, le juge peut confier des pouvoirs plus étendus à
l’administrateur provisoire. En effet, l’administrateur provisoire
peut être habilité à remplacer les organes de l’association des
copropriétaires et à exercer ainsi les pouvoirs normalement
dévolus à l’assemblée générale ou au syndic.
En principe, le syndic provisoire ne peut accomplir que des actes
de préservation et de gestion provisoire. Par contre, compte tenu
de la finalité de son mandat, un administrateur provisoire doit
également pouvoir accomplir des actes de gestion.
Si les circonstances de fait le permettent, cela n’empêche pas
le syndic ou le syndic provisoire d’être nommé administrateur
provisoire.
Enfin, un syndic provisoire et un administrateur provisoire sont
responsables de l’exercice de leurs fonctions. Ils doivent donc
rendre des comptes et son redevables de leurs actions.
L’accord et la rémunération
La réponse à la question de savoir si un accord préalable doit
être conclu avec le syndic provisoire et/ou avec l’administrateur
provisoire après leur nomination par le juge ainsi que la façon
dont il seront remboursés découle également de la finalité de leur
mandat respectif.
En principe, une convention écrite doit être rédigée et signée
entre le syndic provisoire et l’association des copropriétaires. Cet
accord prévoit, entre autres, la rémunération du syndic provisoire.
Dans la mesure où, en revanche, un administrateur provisoire

19
remplace l’association de copropriétaires, il n’est pas question
de contrat (de syndic). Par analogie avec le droit français,
l’administrateur provisoire pourrait donc être considéré comme
un mandataire judiciaire. En France, ses frais et honoraires sont
déterminés par la loi, qui n’a pas (encore) été réglementée par le
législateur belge.
La fin du mandat
Le mandat du syndic provisoire prend fin à l’expiration du mandat
pour lequel il a été nommé. Le mandat expire aussi lorsque le
syndic provisoire a accompli les tâches qui lui ont été confiées. Pour
le renouvellement éventuel de son mandat, un accord spécifique
peut être prévu dans le contrat de syndic provisoire, mais en tout
état de cause, une décision de l’assemblée générale de l’association
des copropriétaires est requise. En principe, l’assemblée générale
peut toujours révoquer le syndic autoproclamé.
Le mandat de l’administrateur provisoire prend également fin à
l’expiration du mandat pour lequel il a été nommé. Son mandat ne
peut être prorogé par un tribunal que si cela est nécessaire.
Par ailleurs, seul le juge peut mettre fin prématurément au mandat
du syndic provisoire nommé par le tribunal ou de l’administrateur
provisoire et seul le juge peut pourvoir à leur remplacement
éventuel. Il s’agit donc toujours d’une décision prise au niveau
judiciaire.
Conclusion
Nonobstant l’introduction, à côté du mandat de syndic provisoire,
du mandat d’administrateur provisoire dans la nouvelle loi sur la
copropriété, il est clair, qu’en tout état de cause, le législateur a eu
l’intention de prévoir l’intervention d’un administrateur provisoire
comme dernier recours.
Enfin, il est pour l’instant trop tôt pour évaluer si la fonction
d’administrateur provisoire est effectivement un moyen approprié
pour résoudre un blocage de la prise de décision au sein de
l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.
En pratique, la question qui se pose est de savoir quand il est
opportun de désigner un syndic provisoire ou un administrateur
provisoire. Il semble qu’à l’avenir, cela se résumera finalement
souvent à du sur-mesure.
Pour plus d’informations vous pouvez contacter Liesbet Van Gijsel
(liesbet.vangijsel@nelissengrade.com) .
INFO
Me Liesbet Van Gijsel
Avocat
Nelissen Grade Avocats
Head Office Leuven
Philipssite 5,
Ubicenter (entrée B),
2me étage,
3001 Leuven
T 016 22 24 73
F 016 22 24 82
liesbet.vangijsel@nelissengrade.
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La tendance pour 2020 et l’avenir:
l’habitat compact (groupé)
Voilà déjà quelques années que la tendance est à l’habitat
compact, mais en ces temps de confinement où des familles de
4 à 5 personnes se côtoient 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 et
où, après quelques semaines, certaines n’en peuvent plus d’être
enfermées entre quatre murs, le sujet est plus brûlant que jamais.
Comment faire pour vivre ensemble dans un espace réduit sans
compromettre l’intimité et le temps pour soi ? Où trouver un petit
coin rien qu’à soi lorsqu’il y a quasi toujours quelqu’un partout ?
Le cohousing et la colocation: classique, mais
peu apprécié
L’humain est, par chance, doté d’un esprit créatif qu’il met à profit,
qu’il y soit contraint ou non. Ainsi, des concepts comme le cohousing
(chaque occupant dispose de sa propre unité d’habitation, mais
partage le jardin, le garage ou encore un espace de détente avec
les autres occupants) et la colocation (qui prévoit de partager
d’autres pièces comme la cuisine ou la salle de bains) sont déjà bien
ancrés en Belgique et aux Pays-Bas, où ils devraient encore gagner
en importance à l’avenir. Ces deux modes de cohabitation peuvent
s’avérer financièrement avantageux si vous louez ou achetez une
maison ou un appartement, d’autant plus maintenant que le bonus
logement n’existe plus, mais s’accompagnent malheureusement
aussi de leur lot de défis et de contrariétés.
L’on s’attend également à ce que l’intensité de l’habitat groupé
donne lieu, à terme, à des conflits : comment parvenir à s’organiser
dans le désordre lorsqu’on refuse, et c’est bien légitime, de ranger
les affaires de l’autre ? La cohabitation soulèvera à n’en pas douter
des discussions à propos de qui veut regarder la télévision quand,
qui prend sa douche en premier, etc. Sans parler de l’aspect
financier, à ne pas sous-estimer, et des éventuels sinistres... Ces
situations sont toujours plus pénibles à gérer avec des étrangers
qu’avec des membres de sa famille.
Ce sont toutefois ces mêmes personnes qui vous vanteront les
avantages de l’habitat groupé : la possibilité de faire garder ses
enfants par les autres ou de partager une voiture et le partage
des frais fixes, qu’elles considèrent comme un atout de taille.
Ces arguments ne suffisent cependant pas à convaincre tout
le monde. Les plus âgés soutiendront qu’il s’agit d’un concept
mieux adapté aux jeunes, et vice versa. Il existe heureusement une
multitude de formes d’habitat, avec divers degrés de cohabitation,
et donc également des concepts où il n’est pas obligatoire de tout
partager. Ce préjugé devrait disparaître d’ici à ce que le cohousing
et la colocation prennent vraiment de l’ampleur. Dans tous les cas,
il est difficile de savoir à l’avance si le concept vous conviendra.
C’est avant tout un pas à oser franchir.
Resserrer les liens en habitat kangourou
L’habitat kangourou est un premier pas dans la direction du
cohousing, qui tient compte des contre-arguments que nous
venons de formuler. Il consiste à construire une maison et d’y vivre
à nouveau avec vos parents/enfants, voire avec les grands-parents/
petits-enfants. Tout le monde vit sous le même toit, mais chacun
bénéficie de son espace personnel. Il n’est pas vraiment question
d’habitat compact ici : les maisons kangourous sont souvent de
grandes bâtisses. Rien de plus logique puisqu’elles abritent un
nombre plus important d’occupants que des maisons normales.
Schéma « habitat groupé » – distinction entre cohousing et colocation
Ce type de structure s’adresse à la fois aux personnes seules et aux
familles, mais repose toujours sur les mêmes principes. Les personnes
qui n’ont jamais fait l’expérience du cohousing voient le manque
d’intimité comme le principal obstacle, bien que la notion d’intimité
soit perçue différemment par les uns et les autres. Certains craignent
de ne plus pouvoir regarder la télévision en pyjama ou de devoir
partager leur salle de bains. D’autres ne se voient tout simplement
pas partager leur cocon, tandis que d’autres encore auront envie
d’aérer un grand coup après une journée fatigante au boulot et ne
se sentiront pas à l’aise de le faire avec des étrangers. Enfin, certains
n’apprécieront pas de voir leurs petites habitudes en cuisine ou dans
la buanderie, qu’ils considèrent comme « leur espace », perturbées
par celles des autres occupants. La cohabitation nécessite bien sûr de
mettre en place toute une organisation, que l’on ne soupçonne pas
toujours. Vient s’ajouter à cela la crainte que les problèmes familiaux
deviennent l’affaire de tous, un étalement de leur vie privée dont
plus d’un se passeraient bien. Tout cela engendre du stress évitable.
Malheureusement, la réglementation régissant les habitats
kangourous est encore plus complexe que celle qui régit le cohousing.
Il n’est pas possible d’édifier une maison kangourou n’importe où et
toutes les communes ne l’autorisent pas. Dans la plupart des cas, une
maison kangourou peut compter un maximum de deux personnes
dans l’unité de logement intégrée au logement principal, dont une
de plus de 65 ans ou nécessitant de l’aide, ou répondant aux deux
critères. Cette unité de logement secondaire ne peut pas dépasser
un tiers de la surface totale de l’habitation et il ne peut y avoir qu’un
propriétaire. Il convient en outre de tenir compte de plusieurs aspects
lors de son aménagement et de son équipement : l’unité de logement

21
secondaire est-elle située au rez-de-chaussée ? Prévoit-on d’y installer
une douche de plain-pied ? Comment les factures d’énergie sontelles
réparties ? Il est important de bien communiquer, même si les
occupants font partie de la même famille.
La crise du coronavirus que nous vivons actuellement a fait ressortir
un contre-argument de taille pour cette forme de cohabitation :
quid pour l’avenir ? Que se passe-t-il en cas de décès des occupants
nécessitant de l’aide ? Si cette question a fait l’objet d’une réflexion
au préalable et que les transformations de l’« après » ont été prévues
dans le projet, il n’y aura pas de problèmes. La question qui se posera
à la lumière des connaissances virologiques rétrospectives que nous
aurons tirées de l’épidémie de Covid-19, c’est de savoir si cette idée
de vivre sous le même toit que ses parents est vraiment bonne et
responsable. Il est clair que dans ce cas de figure, il vous sera difficile
d’échapper à un virus s’il se propage chez vous et vous risquerez de
mettre directement en danger les membres plus âgés de votre famille.
Le Covid-19 n’a très certainement pas encore fini de faire parler de lui.
de la dernière décennie. Mieux encore, l’idée de vivre dans moins
d’espace continue à évoluer et commence à se répandre au-delà
de la ville : certains construisent leur micro-appartement à la
campagne et, en l’absence de législation claire, parfois carrément
dans le jardin de leur parents. On parle alors de tiny houses. Les
avantages qu’offrent ces petites maisons ne sont pas des moindres :
vous réduisez drastiquement votre empreinte écologique, la durée
de construction, très courte, garantit de belles économies, votre
logement est bien ordonné et facile à entretenir, vous avez moins
d’espace pour accumuler des choses et vous vous retrouvez donc
tout naturellement avec plus d’argent à consacrer à d’autres plaisirs !
Est-il toutefois possible de vivre en famille dans un tel espace
réduit ? La réponse est identique pour les micro-appartements et
les tiny houses : tout tient dans l’exploitation optimale de l’espace.
Les médias ont déjà épinglé à plusieurs reprises l’histoire de la
ministre flamande de l’Économie, Hilde Crevits, qui vit en habitat
kangourou avec sa famille, ses parents et ses beaux-parents qui
ont, tout au moins, la septantaine. L’un d’eux a malheureusement
attrapé le virus, ce qui a contraint tout le monde à se confiner dans
sa partie de la maison. Tout s’est bien terminé dans le cas de la
ministre, mais en d’autres circonstances, la dangereuse contagion
aurait pu être plus facilement étouffée dans l’œuf.
L’habitat compact dans des micro-appartements
Il n’y a rien de moins évident pour un ménage que de partager son
habitation avec la famille, des amis ou des inconnus. Il ne faut pourtant
pas faire d’énormes compromis en termes de luxe pour limiter l’espace
et pouvoir disposer d’un logement abordable. La solution nous vient
curieusement d’Asie où, dans des villes comme Tokyo ou Hong
Kong, en raison de l’augmentation exponentielle de la population
et de l’impossibilité de s’offrir un appartement, la demande de petits
appartements à la construction rapide a donné naissance au « microappartement
». Même si cette idée nous semble futuriste, elle se fait
de moins en moins rare en Asie, aux États-Unis et dans les grandes
villes européennes. Sur une surface comprise entre 15 et 40 m², ces
micro-appartements sont bourrés de solutions hyper fonctionnelles
pour les lits, les armoires, les tables et la salle de bains, de manière à
rendre l’espace confortable, avec une touche de luxe.
Nakagin Capsule Tower, construite en l’espace de 30 jours en 1972
Le micro-appartement est déjà considéré comme l’une des
tendances ayant connu la croissance la plus fulgurante au cours
Agencement et aménagement
L’habitat compact implique un important effort de réflexion et de
créativité. Pour commencer, il faut repenser les portes et les couloirs :
remplacer les portes par des écrans perforés ou des éléments
en verre pour conserver l’impression d’espace, et supprimer les
couloirs, qui ne servent finalement qu’à relier des pièces entre elles.
Après les portes, au tour des murs intérieurs, à remplacer aussi par
des parois vitrées afin de séparer les espaces sans compromettre la
luminosité. Les meubles, et les armoires en particulier, doivent être
entièrement repensés en fonction de l’espace. Ils sont repliables,
rabattables, escamotables, rotatifs... Cela vous semble futuriste ?
Peut-être, mais vous avez besoin d’espaces multifonctionnels et
de meubles intégrés si vous voulez vivre dans un espace compact.
Certains regorgent d’inventivité avec les armoires murales, qui
peuvent intégrer des bureaux, un emplacement pour le téléviseur,
voire un escalier, et faire interagir les divers aspects d’un espace.
Si vous veillez à utiliser les couleurs et l’apport de lumière (mais
aussi les luminaires) de manière stratégique et à ne pas surcharger
l’espace à hauteur des yeux, vous n’aurez jamais l’impression de
vivre dans un espace réduit.
L’agencement est une chose, l’aménagement en est une autre.
Les armoires ouvertes sont à déconseiller car il vaut mieux mettre
les petits objets hors de vue dans un petit espace. Une porte

22
coulissante peut faire des miracles. En l’absence de place sur
le plan horizontal, il faut travailler sur le vertical. Prévoyez des
armoires plus hautes et installez vos cadres et miroirs (encore une
astuce pour créer de l’espace) un rien plus haut : la pièce vous
semblera plus grande !
multitude de formes d’habitat (groupé) et de défis de conception.
À vous de découvrir ce qui pourrait vous convenir et de créer
votre logement selon vos envies. Une chose est sûre, l’« habitat
compact » est une tendance qui ne devrait pas disparaître de sitôt.
Il va de soi que vous aurez moins de meubles, mais vos choix seront
mieux réfléchis. Vous pourrez plus facilement vous offrir LE meuble
dont vous rêvez et l’intégrer plus aisément dans votre intérieur.
N’optez pas non plus pour de trop petits meubles. Les grands
meubles agrandiront la pièce et seront bien sûr plus confortables.
Nous voilà devant un exercice de réflexion difficile. Les paramètres
flexibles « superficie » et « nombre d’occupants » se prêtent à une
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24
Le registre national des
experts judiciaires:
Quid pour les syndics ?
La loi du 10 avril 2014 (Moniteur belge, 1er décembre 2016) a prévu
la création de deux nouveaux registres nationaux belges, un pour
les juristes et un pour les traducteurs assermentés, interprètes
et traducteurs-interprètes. Ceux-ci ont été fusionnés en un seul
registre par la loi du 5 mai 2019.
La loi est importante car elle introduit les titres d’expert judiciaire
et de traducteur-interprète assermenté. De plus, à long terme, les
magistrats et les forces de police ne pourront faire appel qu’à des
experts et traducteurs-interprètes inscrits dans ce registre national.
Ces registres nationaux ont un double objectif, notamment celui
de garantir les compétences professionnelles des juristes et des
traducteurs assermentés, interprètes et traducteurs-interprètes et
la transparence quant aux personnes pouvant être déployées.
Un enregistrement provisoire a été rendu possible en attendant
l’enregistrement définitif. L’avantage majeur du registre provisoire
est qu’un inventaire de tous les experts et traducteurs interprètes
actifs à la date d’entrée en vigueur de la loi peut être réalisé en
peu de temps. Ils peuvent s’inscrire via une application de dépôt
électronique (e-Deposit). Après avoir créé un profil en tant
qu’expert ou traducteur ou interprète (ces deux derniers ont un
profil distinct), ils peuvent s’inscrire au registre provisoire. Un
CV, une photo et une preuve de désignation en tant qu’expert
suffisent pour cela. Pour plus d’informations, il est utile de surfer
sur le site Internet du SPF Justice.
Le registre provisoire est accessible aux utilisateurs (magistrats,
police et autres autorités) et aux magistrats. Il sera mis à la
disposition d’autres autorités et plus tard et du grand public
dans un proche avenir, dès que suffisamment d’experts et de
traducteurs-interprètes seront enregistrés.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 10 avril 2014, modifiée
par la loi du 19 avril 2017 et la loi du 5 mai 2019, les juristes et
les traducteurs assermentés, interprètes et traducteurs-interprètes
sont soumis à une obligation d’enregistrement en vertu de laquelle
seules les personnes qui sont désormais inclus dans ce registre:
• peut détenir le titre d’expert judiciaire ou de traducteur /
interprète assermenté;
• peuvent être désignés par les autorités judiciaires (sous réserve
d’exceptions légales).
Jusqu’au 30 novembre 2021, il existe 2 types
d’enregistrement.
1. Un enregistrement préliminaire
L’admission préalable offre aux personnes actives en qualité
d’expert judiciaire ou de traducteur assermenté, d’interprète ou
de traducteur-interprète avant le 1er décembre 2016, la possibilité
de poursuivre leur activité et de prendre les mesures nécessaires à
leur admission définitive.
Depuis la loi du 5 mai 2019, une admission provisoire est
également possible pour ceux qui remplissent les conditions de
qualification mais n’ont pas encore suivi de formation juridique.
Cet enregistrement ne sera valide que jusqu’au 30 novembre 2021.
Après cette date, toutes les personnes qui souhaitent continuer
à travailler en tant qu’expert judiciaire ou traducteur et / ou
interprète juré devront demander une inscription «définitive» au
registre. (voir dispositions transitoires)
2. Un enregistrement «définitif»
On parle d’admission «définitive» lorsque le ministre de la Justice,
sur avis de la commission d’acceptation, a pris une décision
d’admission positive, sous la forme d’une décision ministérielle.
Cet enregistrement sera valable pour une période de 6 ans à
compter de la décision du ministre de la Justice.
Pour une inscription «définitive» au registre national, les candidats
doivent avoir démontré qu’ils satisfont à toutes les conditions
d’admission légales, y compris le certificat de connaissances
juridiques. Leur dossier doit également être examiné par le comité
d’acceptation.
Dans un nombre limité de cas exceptionnels - urgence, en l’absence
d’experts ou de traducteurs, d’interprètes ayant la spécialisation
correcte dans le registre national ou lorsque la spécialisation n’est
pas prévue dans le registre national - la justice peut nommer une
personne qui ne figure pas dans le registre national.
Le registre national est divisé en 22 domaines. Ceux-ci, à leur
tour, sont divisés en spécialisations. Le métier de syndic est inclus
dans le domaine de l’immobilier et la spécialisation en gestion
immobilière.
Procédure de validation des demandes
d’admission «définitive»
Les demandes d’inscription au registre public sont soumises à
l’avis d’un comité d’acceptation. Une enquête de moralité sera
demandée à l’avance auprès de l’autorité judiciaire compétente.
La commission d’acceptation doit émettre un avis sur la demande
d’admission destiné au ministre de la justice sur la base de
l’analyse des connaissances et des compétences professionnelles
nécessaires à l’exercice de la mission d’expert judiciaire ou
de traducteur / interprète juré ainsi que sur la base de règles
déontologiques ils s’appliquent dans le cadre de ce rôle.
Une fois l’admission validée, les candidats sont priés de prêter
serment. Après avoir prêté serment, les experts judiciaires
reçoivent une (nouvelle) carte de légitimation.

25
La protection des titres laisse encore beaucoup
à désirer
L'introduction d'articles juridiques spécifiques sur les experts
judiciaires assermentés dans le Code judiciaire est indéniablement
une étape majeure dans la reconnaissance du métier. Néanmoins,
la protection du titre d’expert judiciaire laisse encore beaucoup
à désirer. Après tout, le titre d'expert judiciaire et ses variantes,
ne sont pas protégés par le droit pénal. Ni le Code judiciaire ni la
loi du 10 avril 2014, telle que modifiée, ne prévoient de sanction
pour l'usurpation des titres précités. L’usurpation du titre d'expert
judiciaire assermenté ne semble pas être punissable qu’il y ait
usurpation de la fonction ou du titre.
Il ressort des réponses du ministre Koen Geens à une récente
question parlementaire du représentant parlementaire Stefaan
Van Hecke que certaines décisions d’application nécessaires
concernant la législation sont toujours en cours de préparation.
INFO
Mme Dominique Krickovic
Présidente UDS - Union des
Syndics
Il est regrettable qu'aucune législation n'ait prévu de sanction
pour l'usurpation du titre d'expert judiciaire. Après tout, toute
personne non inscrite au registre national ne peut être dissuadée
par une suspension ou une suppression dudit registre. Cela ouvre
la porte aux abus. A titre de comparaison, quiconque prétend être
un «interprète assermenté» en Allemagne sans y être autorisé est
passible d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3.000
euros.
En collaboration avec M. Toon
Lysens
Président d’honneur du Tribunal
de Commerce de Tongres.
PROPERTYTODAY
Nouvelle proposition de loi :
qualité de consommateur pour
les ACP !
Le 23 juin 2020, un projet de loi a été déposé pour amender le Code
civil, afin d’accorder à certaines associations de copropriétaires le
statut de consommateur.
Les intéressés trouveront le texte de cette proposition sur la
rubrique « Loi et jurisprudence » du site www.uniondessyndics.be
de la fédération UDS (Union des Syndics).
L’association des copropriétaires est constituée majoritairement
de copropriétaires individuels qui, lorsqu’ils agissent à titre
individuel, ont le statut de consommateur.
L’ACP en revanche, n’a pas ce statut. En conséquence, certaines
sociétés et fournisseurs de la copropriété peuvent imposer des
conditions anormalement défavorables.
Comme le proclame la fédération UDS (Union des Syndics)
depuis des années, cette situation est discriminatoire à l’égard
des ACP. Les auteurs de ce projet partagent la position de l’UDS
et proposent donc d’accorder à l’association des copropriétaires le
statut de consommateur. Cependant, la condition est qu’au moins
la moitié de la valeur totale des parties communes soit détenue
par des copropriétaires qui peuvent revendiquer le statut de
consommateur.
INFO
Mme Dominique Krickovic
Présidente UDS - Union des
Syndics
Mr Christian Louwagie
Membre du conseil UDS - Union
des Syndics
info@ufsyndics.be
www.ufsyndics.be
PROPERTYTODAY
SYNDIC Channel
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26
Gérer l’agression verbale lors
de l’assemblée générale.
L’une des tâches principales du syndic est d’organiser et de
superviser l’assemblée générale. En pratique, une réunion générale
est le plus souvent accompagnée de tensions qui, si elles ne sont pas
étouffées correctement, peuvent entraîner une agression verbale.
Cet article essaie de vous apporter quelques trucs et astuces pour
gérer correctement l’agression verbale lors de l’assemblée générale
et pour, si possible, les prévenir ou les limiter.
UNE BONNE COMMUNICATION EST LA MEILLEURE
PRÉVENTION DES CONFLITS
1. Le rôle de communicateur du syndic pendant l’assemblée
générale des copropriétaires.
Chaque communication revêt quatre aspects spécifiques, que le
communicateur doit prendre en compte lors de la transmission
d’un message: un aspect relatif au contenu du message, un aspect
non-verbal, un aspect relationnel et un aspect d’attente.
L’aspect relatif au contenu de la communication concerne les
données concrètes que le communicateur souhaite transmettre.
La clarté d’expression est donc essentielle. Ainsi, lors d’une
assemblée générale, vous devez en tant que syndic, apporter
un message compréhensible, sans ambiguïté et cohérent. (La
dernière présentation Power Point du Conseil National de Sécurité
est un parfait exemple de ce qu’il ne faut pas faire.)
L’aspect non-verbal de la communication concerne le message
que le communicateur transmet à travers son attitude et l’émotion
propre qu’il exprime. Par exemple, un syndic peut révéler par
inadvertance lors d’une assemblée générale qu’il est plutôt tendu,
ce qui peut donner l’impression aux copropriétaires qu’il / elle ne
contrôle pas les choses.
L’aspect relationnel concerne la manière dont les parties
interagissent entre elles. La communication peut être différente
selon la relation entre les parties. Si, en tant que syndic, vous entrez
souvent en contact avec le président du conseil de copropriété,
vous le traiterez différemment qu’ un nouveau copropriétaire.
L’aspect d’attente concerne les attentes du communicateur visà-vis
du destinataire du message. Ces attentes peuvent être
exprimées mais aussi cachées. Par exemple, en tant que syndic,
vous pouvez avoir certaines attentes individuelles lors d’une
assemblée générale sur un point qui sera votée concernant le
remplacement de tuyaux défectueux, qui occasionneront des
heures supplémentaires.
Il est très important que, dans votre rôle de gestionnaire, vous
soyez conscients de ces quatre aspects de la communication. Vous
devez les gérer de manière appropriée, afin d’éviter ou de prévenir
à tout moment l’agression verbale lors d’une assemblée générale.
2. En tant que communicateur, vous devez également tenir
compte du fait que 93% de votre message sera transmis de
manière non verbale.
Vous devez savoir que le contenu de votre message non verbal peut
être perçu différemment du contenu de votre message verbal.
Par exemple, un copropriétaire peut avoir l’impression qu’il n’est
pas écouté parce que vous ne vous adressez pas à lui directement,
alors que votre message s’adresse également à ce copropriétaire.
3. ERQ, ces trois compétences de médiation peuvent vous
aider en tant que gestionnaire, à améliorer la qualité de votre
communication: Ecouter, Résumer et Questionner.
Si un conflit survient lors d’une assemblée générale, il est souvent
le résultat de frustrations accumulées. L’ascenseur a dû être réparé
quatre fois ces derniers mois, un copropriétaire continue à mettre
son vélo dans le hall d’entrée malgré tous les avertissements, la
stéréo de mon voisin du dessus est toujours trop bruyante, etc.
De par votre fonction, vous pouvez offrir du réconfort aux
copropriétaires en offrant une oreille attentive. Souvent, la frustration
accumulée diminue lorsque les gens trouvent une écoute.
Il est important pour le syndic d’apporter une « Ecoute active ».
Cela signifie que vous devez laisser le copropriétaire finir de
parler sans l’interrompre, mais aussi que vous démontriez par
votre attitude que vous «écoutez activement». Vous pouvez le
faire, par exemple, en prenant des notes, un contact visuel ou des
hochements de tête pour confirmer ce que dit le copropriétaire.
Une fois que le copropriétaire a fini de parler, vous pouvez
appliquer la deuxième compétence de médiation «Résumer».
Vous répéterez avec vos propres mots ce que le copropriétaire
vient de dire afin de cibler les informations utiles.
Enfin, après avoir résumé, vous pouvez «Questionner». En
questionnant, vous pouvez clarifier le flou, séparer l’utile de
l’inutile et résoudre les contradictions.
Évitez de préférence d'utiliser la question «Pourquoi», car
cette question peut être considérée comme un reproche au
copropriétaire. Concentrez-vous sur des questions neutres,
courtes et ouvertes telles que « Comment pouvons-nous résoudre
votre problème? »
CONSEILS PRATIQUES
Avant l’assemblée générale
4. Préparez soigneusement l’assemblée générale.
Comme présenté en détail ci-dessus, l’aspect relationnel de la
communication a une influence majeure dans la transmission d’un
message.
Il est donc important pour le syndic de savoir qui est présent dans
la salle de réunion et à quel titre.
Quelle est la relation entre les copropriétaires présents, de la
personne timide à celle qui sème la discorde? Les copropriétaires
sont-ils représentés par procuration? Ces procurations sont-elles
valides?

27
5. Fournissez les informations nécessaires.
Un manque d’informations ou une mauvaise interprétation des
informations disponibles sont souvent la cause de conflits lors
d’une assemblée générale
Chaque copropriétaire a néanmoins le droit d’examiner les documents
tels que: offres des contractants, notification des actes de procédure,
arriérés, coordonnées complètes des autres copropriétaires, etc.
Un syndic peut largement surmonter ce problème en mettant
à disposition ou en ligne toutes les informations concernant les
copropriétaires.
Au cas où le syndic ne souhaiterait pas mettre en place une plateforme
en ligne, il devrait spécifier aux copropriétaires qu’ils peuvent toujours
venir consulter les documents à son bureau, et que, dans la mesure
du possible, il leur fournira les informations demandées.
Si des circonstances spécifiques se présentent, il est fortement
recommandé au syndic d’inviter un spécialiste externe à
l’assemblée générale, afin que ce dernier apporte lui-même aux
copropriétaires les informations concernant les circonstances
en question. Par exemple, un expert technique vient présenter
la nécessité d’une rénovation importante ou l’avocat de l’ACP se
charge de donner plus de détails sur la situation d’une procédure
en cours. Cela permet aux copropriétaires d’obtenir pour euxmêmes
tous les éclaircissements nécessaires et des réponses à
toutes les questions qu’ils pourraient avoir concernant ces points.
Lors de l’assemblée générale
6. Soyez conscient de tous les aspects de votre communication.
Comme déjà expliqué en détail ci-dessus, toute communication
comporte quatre aspects. Soyez conscient de ces aspects lors de
l’assemblée générale et appliquez les compétences ERQ pour
parvenir à une communication claire et cohérente.
7. Soyez doux avec les gens, mais dur avec le problème.
En tant que syndic, gardez toujours votre sang froid.
De par votre fonction et votre devoir de communication envers
l’assemblée générale, vous êtes la clé de la désescalade des
tensions ou conflits existants.
Offrez aux copropriétaires une approche orientée vers les solutions
et une oreille attentive. Tournez le centre du conflit vers la solution.
8. Concentrez-vous sur les intérêts, pas sur les positions.
Si un conflit a pris le dessus lors de l’assemblée générale, abordezle
en vous orientant vers la solution.
Il est possible que les copropriétaires puissent discuter entre eux,
mais aussi qu’ils puissent discuter avec vous en tant que syndic.
Dans ce cas, il est important que vous vous concentriez sur les
intérêts qui sont en jeu, en vous posant la question: «Qu’est ce qui
est important pour les copropriétaires individuellement».
En tant que syndic, vous devez faire abstraction des opinions
exprimées par les copropriétaires. Par exemple, un copropriétaire
qui a déjà eu plusieurs fuites dans son appartement peut vouloir
expliquer l’origine de la fuite et désigner le responsable. Mais au
fond, qu’est ce qui importe ? Que la fuite soit détectée et réparée,
de sorte que l’ACP désigne rapidement un plombier diligent.
Néanmoins, si la situation s’échauffe, nous vous conseillons
purement et simplement de suspendre temporairement
l’assemblée générale. Les copropriétaires peuvent alors aller
prendre l’air dehors et se calmer, avant d’attaquer à nouveau le
problème d’une manière orientée vers la solution.
9. Présence d’un avocat, d’un huissier de justice ou d’un expert privé.
La simple présence d’un avocat, d’un huissier de justice ou d’un
expert qui accompagne un copropriétaire à une assemblée
générale peut embrouiller les choses.
Il est très important que, dans une telle situation, vous gardiez en
tant que syndic, le contrôle des délibérations.
Il est donc recommandé de signifier personnellement ou par
l’intermédiaire du président de l’Assemblée générale, ce dès le
début de l’assemblée générale et sans ambigüité envers tous les
participants, que les tierces personnes présentes ne seront pas
autorisées à monopoliser la réunion.
Après l’assemblée générale
10. Soyez prudent lors de la rédaction du procès-verbal de
l’assemblée générale.
Il est essentiel d’avoir rédigé des notules concises , disponibles dès
la fin de l’assemblée générale, surtout s’il y a eu des conflits. Ces
notules se limitent de préférence aux points de l’ordre du jour et aux
décisions prises par l’assemblée générale. Il n’est pas nécessaire de
mentionner les discussions ou les incidents qui se sont produits.
Ces notules doivent être présentées pour signature aux membres
du bureau, ainsi qu’aux copropriétaires impliqués dans le conflit,
qui sont éventuellement toujours présents à la fin de l’assemblée
générale. La concision des notules permettra d’éviter des
procédures inutiles par la suite.
CONCLUSION
Votre rôle de syndic vous permet par définition, d’exercer une
influence décisive sur le déroulement de l’assemblée générale.
Préparez cette assemblée très consciencieusement. Sachez que
votre mode de communication donnera le ton de la réunion. Faites
attention aux quatre aspects de votre communication et à celle
des copropriétaires.
Appliquez les techniques ERQ et assurez-vous de rappeler aux
personnes présentes les règles d’une communication efficace et
respectueuse. Prenez des notes afin qu’aucune discussion inutile
n’intervienne sur ce qui a été ou n’a pas été dit pendant la réunion.
INFO
Laura Meuwissen
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