Atelier 2 - Logement

Développer le rôle social du parc privé
Georges CAVALLIER, Président de la FNC/PACT-ARIM
Marie-Laure FRONTEAU, DGUHC
Serge CONTAT, ANAH
Xavier BENOIST, FNC/PACT-ARIM
Nancy BOUCHE, DGUHC, Pôle Habitat indigne
Danielle DUBRAC, CNAB
Rémi GERARD, FNC/PACT-ARIM
I. Ouverture
Georges CAVALLIER
Je vous souhaite la bienvenue et vous remercie d’assister à cet atelier qui s’intéresse
au développement du rôle social du parc privé.
Pourquoi et comment développer, dans des conditions dignes et satisfaisantes, le rôle
social du parc privé ? Cet atelier s’appuie sur le rapport de Marie-Laure Fronteau, qui
synthétise les discussions du groupe préparatoire. Le déroulement des débats
reprendra le plan de ce document.
Nous ne traiterons pas les rapports locatifs. Cette question est abordée dans l’atelier
1 portant sur la sécurisation des rapports locatifs et la politique visant l’amélioration de
la qualité technique des logements.
Le contexte général a été rappelé par le Ministre. Il s’articule autour de trois points.
Le premier est le plan de cohésion sociale. Le programme 13 du plan Borloo s’intitule :
Résoudre la crise du logement par la mobilisation du parc privé. Il contient des axes de
travail particulièrement intéressants pour nous.
Le deuxième point est le projet de loi sur la décentralisation qui est en cours de débat
au Parlement.
Le troisième est le conseil national de la lutte contre l’exclusion. Il se réunira le 6 juillet
2004 afin de dresser un bilan de l’application de la loi de 1998.
Le Ministre espère que ces Assises permettront d’alimenter la mise en œuvre du
programme 13 et le projet de loi " Habitat pour tous " préparé par Monsieur Daubresse.
Les ateliers ont fonction de boîte à idées.
Lors de vos interventions, je souhaiterais que vous évoquiez, pour chaque thème, le
cadre réglementaire, les moyens financiers, les acteurs et les opérateurs,
la communication. Concernant les opérations de sensibilisation, distinguons les actions
de nécessité immédiate et celles à long terme.
J’espère que vous participerez activement cet atelier. Nos échanges permettront
d’envisager, peut-être, de nouvelles pistes de réflexions.
Atelier 2
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II. Introduction : état des lieux du parc social privé
Serge CONTAT
Nous avons extrait de l’Atlas de l’habitat privé quelques données essentielles afin de
mieux approcher la question du rôle social du parc privé.
Le parc locatif privé héberge 5,9 millions de ménages, contre 3,8 millions pour le parc
des HLM et des SEM. Les ménages pauvres (c’est-à-dire dont les revenus sont inférieurs
à 30 % du PLUS) composent 18 % des locataires du parc privé, soit 1 million de
ménages, contre 23 % des locataires des HLM et SEM, soit 900 000 ménages.
Le parc privé remplit donc une fonction sociale importante en accueillant une forte
majorité de ménages modestes et de nombreux ménages à très faibles revenus. Il faut
connaître ces données avant d’aborder toute réflexion portant sur l’alimentation ou
l’évolution du parc privé.
Nous avons établi une carte qui localise la part des ménages éligibles aux logements
conventionnés HLM. La carte présentant le nombre de ménages pauvres locataires
du secteur privé indique que cette population réside dans toute la France. Les zones
urbaines sont naturellement plus représentées. La carte, en valeur relative, ne montre
pas la même concentration en milieu urbain. Toutefois, nous retrouvons la même
localisation générale.
Georges Cavallier a insisté sur les conditions de dignité. Aujourd’hui, 1 million de
logements locatifs privés sont encore inconfortables. Les trois éléments de confort sont
le chauffage central ou fixe, les toilettes intérieures, la salle de bains intérieure. Dans le
parc locatif privé, l’élément majoritairement manquant est le chauffage. Deux éléments
de confort sont manquants dans 160 000 logements, soit 3 % du parc locatif privé.
Nous avons localisé la part et le nombre de ces logements inconfortables.
La concentration, en valeurs absolue et relative, de ce type de logement est forte dans
le Nord de la France. Le Sud est également sur-représenté en raison de l’absence de
système de chauffage. Le Nord est aussi sur-représenté sur la carte des logements très
inconfortables, ceux dans lesquels deux éléments de confort manquent. Cette région
comprend de nombreux logements miniers qui doivent être remis à niveau.
Entre 1993 et 2002, 1,2 million de logements locatifs privés ont été réhabilités avec
l’aide de l’ANAH. Un bruit court selon lequel le conventionnement ANAH ne
fonctionnerait que dans les zones rurales où les loyers sont peu élevés. La carte de la
localisation des logements conventionnés prouve que cette rumeur n’est pas fondée. Les
régions où les logements sont traditionnellement chers sont fortement représentés :
l’Ile-de-France, l’Alsace, Rhône-Alpes. Le conventionnement ANAH est, dans les grandes
lignes, réparti suivant la structure du parc.
En 10 ans, 350 000 logements vacants ont été réhabilités et remis sur le marché
locatif avec l’aide de l’ANAH ; 56 % d’entre eux étaient vacants depuis plus d’un an.
Les chiffres de la vacance sont discutés. Il y aurait environ 2 millions de logements
vacants. Entre 10 à 20 % (de 200 000 à 400 000) logements seraient mobilisables
dans le cadre d’une politique visant la remise sur le marché de ces habitations
vacantes. Les chiffres étant élevés, il est urgent d’adopter une politique active en la
matière.
Aujourd’hui, le parc privé est détenu à 93 % par des particuliers. Le retrait des
propriétaires institutionnels est à peine compensé par l’investissement des personnes
physiques dans le domaine du logement qui bénéficie depuis une vingtaine d’années de

dispositifs fiscaux. Ces données sont un levier d’action pour toutes les politiques visant
le parc privé. 64 % des propriétaires bailleurs (personnes physiques) détiennent un
logement. 83 % des propriétaires détiennent un à deux logements. Par conséquent, les
bailleurs sont individualisés et peu professionnalisés.
Le nombre total des ménages de propriétaires occupants s’élève à 13,5 millions, dont
6 % de propriétaires occupants pauvres, soit 800 000 ménages. Ce chiffre est
essentiel pour aborder la question de la dignité des conditions d’occupation dans le parc
privé. La carte de la répartition des ménages éligibles aux subventions propriétaires
occupants " plafond de base " montre une sur-représentation de la région parisienne.
Dans 2,7 millions de logements en propriété occupante, au moins un élément de confort
est manquant. Deux éléments de confort sont absents dans 302 000 habitations. Ainsi,
le total des logements inconfortables des propriétaires bailleurs et occupants est de
près de 4 millions.
Après avoir pris connaissance de ce chiffre, il est impossible de considérer la question
du confort comme secondaire. La localisation des logements en propriétaires
occupants, inconfortables et très inconfortables, est semblable à celles des logements
locatifs privés. L’ANAH intervient depuis deux ans sur les propriétaires occupants.
En 2002, elle a contribué à améliorer les conditions d’habitat de 63 400 propriétaires
modestes répartis sur l’ensemble du territoire.
Je vous renvoie aux conclusions du rapport du groupe de travail préparatoire.
Par ailleurs, j’ajoute que tous les pays européens se posent la question de l’offre et de
la demande en matière de logement. La crise paradoxale évoquée par Marc-Philippe
Daubresse est présente partout en Europe. Le parc privé a un enjeu social extrêmement
fort. Il est nécessaire d’associer le parc privé au parc HLM afin de résoudre cette crise.
Le rôle social du parc privé n’a cessé de diminuer depuis 1948. La valeur des loyers
avait été divisée par cent entre les deux guerres. La loi de 1948 a quasiment instauré
un système de confiscation de la propriété privée en imposant des bas loyers.
Ainsi, durant de longues années, bas loyers et vétusté allaient de pair.
Aujourd’hui, il faut se donner les moyens de mener une action de grande ampleur sur le
parc privé afin d’épauler les actions menées sur le parc social.
Enfin, les aides " en positif " du type ANAH ne peuvent fonctionner que dans des
conditions économiques et fiscales acceptables. Nul n’ignore les conséquences
catastrophiques de mesures comme le blocage des loyers. Les politiques en relief,
comme celles de l’ANAH, sont indispensables afin de mener des politiques thématiques.
Les projets de logements conventionnés sont bâtis à partir de système d’aides
" en positif ". A Paris, Bordeaux, comme en milieu rural, les aides de l’ANAH corrigent
les effets secondaires des dispositifs exclusivement fiscaux. Ainsi la loi Malraux a conduit
à diviser les surfaces, induisant des occupations qui ne sont pas satisfaisantes
aujourd’hui.
Claude CHAUDIERES, ATD-Quart Monde
Le million de personnes pauvres, résidant dans le parc ancien locatif, habitent-elles dans
le million de logements indignes ? Existe-t-il une corrélation entre ces chiffres ?
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Serge CONTAT
La première édition de l’Atlas de l’habitat privé a été réalisée à partir des données
fiscales de FILOCOM 2001. Ce fichier permet de croiser l’état des logements
et certaines caractéristiques des ménages. Travailler sur FILOCOM permet de suivre
rapidement les évolutions, puisque ce fichier parait tous les deux ans. Je ne peux rien
affirmer sur le rapport entre le parc indigne et le million de ménages pauvres.
Nous pouvons supposer que la corrélation est forte. Mais les choses sont plus
compliquées qu’elles ne le paraissent. Ce premier Atlas pose de nombreuses questions,
dont la vôtre. Afin de progresser dans nos travaux, il sera nécessaire d’y répondre.
François DUBIN, FNC/PACT ARIM
Il était intéressant de localiser les aides accordées par l’ANAH pour la période allant de
1993 à 2002. Disposez-vous des données par année et par lieu ? Par ailleurs, j’ai présidé
le groupe de travail du CNH sur le logement vacant. A l’époque, les informations
manquaient sur le sujet. Avez-vous de nouveaux chiffres, notamment sur la localisation
et les relations avec la tension du marché ?
Serge CONTAT
Concernant la vacance, nous n’avons pas de chiffres complémentaires. Il faudrait affiner
les données.
En proposant des cartes sur la localisation des aides, nous voulions tordre le cou à
l’idée suivant laquelle le conventionnement ANAH ne fonctionne que dans les zones où
l’aide est inutile, c’est-à-dire en milieu rural. D’une part, des personnes à très faibles
ressources, ayant besoin de logements modernes et abordables, habitent également en
zone rurale. D’autre part, le conventionnement ANAH est, en général, conforme à la
structure du parc. Par conséquent, c’est un outil bien adapté.
Durant les deux dernières années, l’ANAH a globalement travaillé autant sur les
logements à loyer maîtrisé, mais relativement moins sur le conventionnement.
Depuis quelques années, l’ANAH produisait environ 15 à 20 000 logements à loyer
maîtrisé. En 2004, l’objectif en matière de logement à loyer maîtrisé est de 20 000,
dont 10 000 intermédiaires et 10 000 conventionnés dont 2 000 très sociaux.
Nos chiffres prouvent qu’un quart des logements sont en mauvais état, et qu’un quart
des propriétaires ont plus de 75 ans.
Par conséquent, il faut mettre en place un dispositif financier pour convaincre les
propriétaires. Les personnes âgées souhaitent ne pas avoir de souci avec leur bien.
Elles veulent bénéficier de solutions clés en main. Les mesures annoncées par le plan
de cohésion sociale nous satisfont. Je pense, d’une part, à l’exonération de Contribution
sur les Revenus Locatifs durant trois ans pour les logements remis à la location et,
d’autre part, au relèvement de la prime versée par l’ANAH de 2 000 à 5 000 euros.
Il faut que l’ANAH et les opérateurs aillent chercher ces logements privés.
Il s’agit d’abord de convaincre les propriétaires.

Christian BEL LATOUR, FAPIL
Nous suggérons la mise en place d’une mesure peu coûteuse. Il suffirait de se
rapprocher du fisc pour obtenir les adresses des propriétaires. On les contacterait pour
leur proposer les services de l’ANAH. Combien de propriétaires privés contactent
directement l’ANAH pour conventionner leur logement ?
Serge CONTAT
Ces propriétaires sont une infime minorité. Généralement, c’est l’ANAH qui va les
chercher. Toutefois, quelques propriétaires nous contactent sur des projets importants.
Par ailleurs, je pense que les services fiscaux n’autoriseraient pas l’utilisation de leurs
données. Peut-être serait-il plus facile d’établir des coordinations locales que nationales.
Le fichier FILOCOM réunit des données fiscales protégées et confidentielles. Il permet
d’établir des cartographies très fines. Ainsi, nous pouvons localiser des logements
insalubres, quasiment à l’îlot.
Hélène BERNARD, Tandem Immobilier
Les subventions de l’ANAH permettent de convaincre les propriétaires de mettre leur
bien immobilier à disposition des personnes en difficulté. Il faut négocier durant des
mois, voire des années, avant d’obtenir l’accord des propriétaires. Malheureusement,
des dossiers restent en souffrance parce que les délégations départementales de
l’ANAH n’ont pas les moyens d’accorder les subventions. Lorsqu’il n’obtient pas d’aide,
le propriétaire pratique des loyers prohibitifs. De plus, vous prétendez faire autant de
logements, avec plus de logements à loyers intermédiaires et moins de
conventionnements. Or, sur de nombreux sites, le loyer intermédiaire est souvent
largement supérieur aux capacités financières des personnes en difficulté.
Serge CONTAT
Depuis trois ans, la priorité de l’ANAH est la production de logements à loyers
maîtrisés. L’agence dispose des moyens financiers nécessaires pour honorer
cet objectif. Par conséquent, signalez-nous les problèmes rencontrés dans les
départements. Nous avons tous signé, sous l’œil vigilant du Président, la circulaire de
programmation 2004 fixant un objectif de 20 000 logements : 10 000 intermédiaires
et 10 000 conventionnés, dont 2 000 très sociaux. Le débat sur le " diffus " est
récurrent. L’année dernière, nous avons traversé une période difficile : les temps de
réponse était longs. Actuellement, le délai d’attente est de deux mois et demi.
Les loyers bénéficiant d’un conventionnement de base sont aujourd’hui inférieurs à ceux
des HLM. Les programmes sociaux thématiques sont un sujet problématique. Nous
achevons la première génération des PST. Ces programmes subissent une baisse
importante car les collectivités ne s’engagent pas dans une seconde génération de PST.
Cette question est à l’ordre du jour du conseil d’administration du 6 juillet 2004.
Georges CAVALLIER
Le plan de cohésion sociale prévoit d’augmenter les moyens dévolus à l’ANAH de 70
millions d’euros en 2005, et de 140 millions d’euros pour les années comprises entre
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2006 et 2009. Par conséquent, les difficultés rencontrées jusqu’alors devraient
rapidement disparaître.
Michel PELENC, FNHDR
Votre travail cartographique est remarquable. Il prouve le rôle social majeur du parc
privé et son état de confort souvent insuffisant. Une réflexion sur la vétusté, la thermique
et le développement durable s’impose.
Soulignons que les moyens de l’ANAH ont subi une baisse importante durant les
dernières années, alors que les besoins augmentaient. La rallonge budgétaire de 70,
puis de 140 millions, permettra peut-être de résoudre le problème. Nous avons
beaucoup parlé du milieu urbain. N’oublions pas que les zones à dominante rurale
représentent des départements entiers. Dans ces espaces, l’offre sociale s’effectue
d’abord avec le parc privé. Les PLAI et les PST y sont souvent plus nombreux. Le parc
privé permet la mixité. Il est disséminé sur l’ensemble du territoire. Il est indispensable
de s’appuyer sur ce parc pour résoudre la crise du logement.
Concernant les propriétaires occupants, l’ANAH n’aide aujourd’hui que les propriétaires
occupants très sociaux. Or 525 euros par mois ne permettent pas un entretien du
logement dans la durée. Soyons vigilants quant aux risques de voir les logements
devenir de véritables taudis.
Serge CONTAT
Nous avons édité des Atlas régionaux. Ils seront disponibles dans le courant de l’été.
A partir des cartes régionales, les délégations locales de l’ANAH peuvent effectuer des
extractions particulières sur des sujets tels que l’insalubrité.
Marc AUVER, Confédération nationale du logement
Quel est le bilan du conventionnement ? Ce système s’adresse aux propriétaires qui
remettent leur logement à niveau. Durant neuf ans, ils bénéficient d’une aide tandis que
les locataires touchent l’APL. Une fois cette période terminée, ils augmentent les loyers
ou expulsent les locataires en prétextant une mise en vente. Les grands propriétaires
institutionnels ont parfois conventionné leur parc afin de faciliter les réhabilitations. Mais
au bout d’un certain temps, ils ne conventionnent plus. Nous sommes en faveur d’un
conventionnement maîtrisé. En fin de contrat, les problèmes resurgissent pour les
locataires démunis, alors que les propriétaires ont revalorisé leur patrimoine.
Vous pensez que les financements de l’ANAH augmenteront. Toutefois, la liste des
travaux à réaliser par les propriétaires en vue d’un conventionnement s’allonge.
Par ailleurs, un bailleur peut obtenir une subvention de ANAH sans s’engager sur un
conventionnement. Dans ce cas, les loyers restent libres.
Bruno ROULIN, Club Partenaires et Commission logement Saint-Vincent-de-Paul
Les trois quarts des logements disponibles sont détenus par des personnes de plus de
75 ans. La plupart de cette population serait disposée à louer ces logements à des prix

inférieurs à ceux du marché, à condition, d’une part, qu’elle bénéficie d’un
accompagnement à la gestion locative pour être déchargée de tous soucis et que,
d’autre part, le bien puisse être récupéré en cas de décès.
Philippe MORICE, Union régionale PACT ARIM de Bretagne
La part des propriétaires occupants pauvres est préoccupante. De plus, 3,8 millions de
ménages sont logés dans des HLM, alors que 7 millions de ménages ont des revenus
inférieurs au plafond d’accès au HLM. Ces chiffres sont considérables et ne sont pas
suffisamment pris en compte dans les politiques de logement.
Par ailleurs, je crains qu’on oublie de traiter les stocks d’habitat indigne en voulant
promouvoir les logements conventionnés. Dans les départements, les commissions
d’amélioration de l’habitat disposent de moins en moins de moyens pour améliorer
l’état du stock de logement. Il conviendrait de mettre en place des mesures visant les
logements inconfortables du parc privé.
Enfin, il faudrait que le stock de logements vacants du parc privé figure dans le parc
social disponible afin de les rendre accessibles aux ménages en difficulté. Cette
comptabilité est prônée dans les discours nationaux, mais elle n’apparaît pas dans le
chiffrage départemental des logements sociaux.
Denis LAURENT, Solidarités nouvelles pour le logement
Notre association vise à recréer du lien social et à proposer des logements à des
personnes pauvres, c’est-à-dire dont les revenus sont inférieurs à 50 % du PLUS
(définition de l’INSEE). A cette fin, nous utilisons des baux à réhabilitation ou nous
mobilisons des logements vacants que les propriétaires ne souhaitent pas immobiliser
sur un long terme. Ces propriétaires ne bénéficient pas de déduction fiscale, alors qu’ils
sont prêts à louer leur bien quasiment gratuitement.
Nous proposons que les propriétaires prêtant leur logement à des associations agréées
soient exonérés de l’ISF ou bénéficient d’une déduction fiscale du montant d’un loyer
fictif, le plus bas possible. Rappelons qu’actuellement, les personnes faisant des dons en
nature à des associations bénéficient de déductions fiscales.
Véronique FAYET, Ville de Bordeaux
La situation de Bordeaux est proche du tableau national que vous avez dressé : peu de
propriétaires institutionnels, un parc parfois dégradé à la limite de l’insalubrité,
un secteur sauvegardé important. Durant des années, Bordeaux a subi les effets
pervers de la loi Malraux. En coopération avec l’ANAH, nous avons engagé une
opération de grande envergure afin de reconquérir le parc ancien et dégradé du centre
ville. Nous avons mis en place un opérateur spécifique, une société d’économie mixte,
afin de convaincre les propriétaires un par un.
Il est indispensable de recourir à deux outils : les aides de l’ANAH et la défiscalisation.
Des mesures de défiscalisation attractives permettraient de convaincre plus facilement
les bailleurs. Par ailleurs, concernant l’habitat indigne, un propriétaire est amené à
effectuer un minimum de travaux pour sortir de l’indignité, sans que le logement soit
rendu réellement confortable. Les partenaires locaux devraient se réunir pour réfléchir
à cette question et aller jusqu’au bout de la démarche.
Enfin, nous sommes satisfaits des moyens supplémentaires accordés à l’ANAH.
Cela permettra de mener plus d’actions sur le terrain.
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Serge CONTAT
J’insiste sur l’importance du rôle social du parc privé. Les logements conventionnés
ANAH sont comptabilisés au titre de l’article 55 de la loi SRU : il n’y a aucune
ambiguïté sur ce point.
Par ailleurs, dans des centres urbains, comme Perpignan, il faut atteindre une masse
critique d’intervention pour passer d’un habitat indigne à des logements de qualité et
abordables.
Je partage votre opinion concernant les logements vacants détenus par des
propriétaires âgés. Les opérateurs doivent profiter de l’impulsion donnée par le plan de
cohésion sociale. Les propriétaires âgés recherchent des mesures clés en main.
Il faudrait peut-être travailler sur le droit de succession. En 1996, des mesures ont été
mises en place pour préserver les forêts. Pourquoi ne pas adopter le même système en
matière de logement ?
Georges CAVALLIER
Ainsi, la fonction sociale du parc privé est une réalité. Insistons sur l’importance du
nombre de propriétaires occupants pauvres et la nécessité de mettre un terme à
l’habitat indigne. On juge le degré de civilisation d’un pays à travers, notamment, sa
capacité à loger dignement tous les individus, y compris les plus démunis.
Le parc locatif privé à loyer maîtrisé, parfaitement complémentaire au parc locatif public,
joue un rôle essentiel en termes d’équilibre territorial. D’une part, il favorise la mixité
sociale en milieu urbain. D’autre part, il compense le manque de logements publics en
zone rurale.
Sur le plan politique, vous avez souligné l’importance des mesures incitatives et non
seulement fiscales, la nécessité de s’occuper des stocks et non uniquement des flux, et
la nécessité d’une contrepartie sociale à toute aide publique.
Enfin, il semble urgent que les opérateurs travaillent en partenariat afin de proposer aux
propriétaires des solutions sur-mesure et pratiques.
III. Première séquence : conclusions du groupe de travail CNH
sur le conventionnement
1. Introduction
Xavier BENOIST
J’interviens en tant que rapporteur du groupe de travail du Conseil National de l’Habitat.
Mon exposé portera sur l’amélioration de l’efficacité du conventionnement et des
propositions de réforme.
a. Eléments de cadrage
Nos travaux s’inscrivent, sur le long terme, dans le cadre d’une définition européenne du
logement social. Nous préférons adopter une définition fonctionnelle, et non statutaire,

du parc privé social. dans laquelle les loyers sont maîtrisés et réglementés en
concertation avec la puissance publique, et l’attribution peut être déléguée à un tiers.
Dans cette définition, la fonction du logement, et non le statut du propriétaire, définit le
caractère social du logement.
En France, le parc privé n’a plus une fonction sociale de fait, mais de droit, par le biais
du conventionnement. Le parc social de fait, défini par de bas loyers, n’existe plus.
Actuellement, les loyers du privé sont élevés. Le parc privé est dorénavant considéré
comme un parc de repli ou de substitution. Cette situation traduit les effets de la main
invisible du marché. Elle résulte d’une absence de régulation du marché de l’immobilier
privé. Cela pose de véritables problèmes dans certains quartiers.
Il faut reconnaître le service rendu par le propriétaire bailleur en lui accordant des
contreparties fiscales.
Notre réflexion s’oriente selon deux axes : la juste place de la propriété privée dans la
politique de l’habitat et le juste loyer. Selon nous, les propriétaires privés peuvent être
partenaires des politiques de logements, avec les organismes de HLM. En tant
qu’opérateur, notre dynamique est opérationnelle. N’oublions pas que les dispositifs de
conventionnement sont toujours liés à des actions d’aménagement. Nous travaillons
avec les effets du marché et ceux de la politique publique de l’habitat.
Notre expérience d’opérateur nous amène à formuler des propositions. Nous avons tenu
compte :
• des éléments relatifs à la diversité des marchés ;
• de l’importance du rôle des collectivités ;
• de la nécessité de l’agencement des complémentarités entre les parcs privé et public.
En effet, les deux parcs ne doivent pas rentrer en concurrence.
Nous avons évalué les actions menées jusqu’à aujourd’hui. Le conventionnement a été
créé en 1977. Il était considéré comme une étape dans le parcours résidentiel.
Aujourd’hui, il doit être considéré comme un état.
J’établirai un diagnostic du conventionnement avant de présenter des propositions
autour du contrat solidaire et équitable.
b. L’évolution de la production de logements conventionnés
En 2001, plus de 4 millions de logements locatifs étaient conventionnés à l’APL,
et seulement 113 903 ont bénéficié d’une aide de l’ANAH.
Je nuancerai quelque peu les propos de Serge Contat. Les règles actuelles du
conventionnement limitent la contribution du parc privé aux marchés les moins tendus.
Les collectivités déploient des efforts conséquents afin de produire du logement
conventionné. Leurs actions ont un impact fort pour les ménages, mais faible quant aux
effets structurels sur la politique du logement. L’ANAH n’a pu que constater cette
situation. En effet, le nombre de logements produits avec loyers intermédiaires
augmente constamment, tandis que le nombre de logements conventionnés a chuté
pour se stabiliser autour de 7 700. Notons qu’en 1995, on dénombrait 4 200
logements PST, contre 1 780 en 2003.
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Ce ralentissement de la production est dû à l’augmentation des loyers. En général, les
opérations de conventionnement ne fonctionnent que pour des immeubles mal localisés
et nécessitant peu de travaux. Dans ces cas, la dévalorisation est telle que les aides de
l’ANAH alliées à un dispositif fiscal produisent un effet réel. Certains propriétaires
investisseurs choisissent même le conventionnement pour effectuer des rentabilités
négatives, lorsqu’ils sont trop imposés. Pour les opérateurs, ils forment une niche,
puisqu’ils investissent à long terme sur ce parc.
Par ailleurs, la diversification des niveaux de loyers est importante. Chaque année, le
décalage se creuse entre les loyers de marché et ceux de conventionnement. De plus,
le niveau de loyer pour l’investissement fiscal (loyer de Robien) est trois ou quatre fois
supérieur à celui du loyer conventionné. Par conséquent, le conventionnement social est
sans intérêt pour les investisseurs. C’est un produit susceptible de ne capter que les
propriétaires au grand cœur. On ne peut fonder une politique du logement sur ce
nombre marginal de personnes !
Enfin, les avantages liés au conventionnement ne compensent plus les contraintes
imposées par les conventions, notamment l’effort de modération de loyer dans la durée,
l’absence d’aménagement des modalités de relogement à l’issue des conventions.
Lors du précédent débat, l’intervention du représentant de la CNL était fondée.
Des collectivités locales mènent des programmes en PLAI afin de reloger des
populations qui ne sont plus conventionnées.
En matière de logement, les besoins sont considérables. Ils sont mal régulés
par l’allocation logement. Chaque année, 300 000 nouveaux ménages bénéficient de
l’allocation logement : 15 000 d’entre eux s’installent dans des logements indécents,
voire insalubres. Deux millions de ménages perçoivent l’allocation logement social ou
l’allocation logement familial. Ces personnes vivent dans un parc où le contrôle de
décence n’est pas toujours organisé. Ces logements du parc privé ne pourraient-ils pas
faire l’objet d’une action en vue de leur conventionnement ? Comment passer d’un parc
non contrôlé et occupé par des bénéficiaires de l’allocation logement à un parc social à
loyer maîtrisé ? Ce basculement n’est pas évident. Actuellement, le taux d’effort net en
secteur privé est de 29,6 %, contre 10,4 % en secteur HLM. Comment travailler sur
le stock de logements privés ?
Le conventionnement, sous sa forme actuelle, n’est pas efficace. Un nouveau contrat
doit s’y substituer. Comment réaménager une politique contractuelle avec les
propriétaires du parc privé, tout en contrôlant le confort des logements et en régulant
les loyers ?
c. Pour un contrat solidaire et social
Nous proposons un nouveau type de conventionnement : un contrat solidaire et
équitable entre les bailleurs et l’Etat. Ce contrat lierait le propriétaire bailleur et l’ANAH.
Il permettrait de relancer un dispositif obsolète.
Notre idée première est de passer d’une politique réglementée à une politique
contractuelle, encadrée par des règles assouplies. Dans notre dispositif, nous
positionnons le loyer de conventionnement, non en fonction du loyer HLM, mais par
rapport au loyer de marché (20 %, 30 % ou 40 % en dessous, suivant la gamme). Un
taquet est établi en référence au loyer du logement social. Nous suggérons d’autoriser
l’augmentation des loyers plafonds au niveau PLS pour les logements conventionnés.
Ce dispositif fonctionne par tranches. Ce n’est pas le dernier avatar d’une politique du
logement social, inchangée depuis 1977. C’est un nouvel outil pour une véritable
politique du logement social. Il couvre les loyers : intermédiaire, social, très social

et d’insertion. Par rapport à ces divers niveaux de loyers, des plafonds de revenus à
l’accès sont systématiquement définis, ainsi que des modalités particulières d’aides à la
pierre ou fiscales.
Ce dispositif s’accompagne de mesures d’amélioration de la fiscalité de la détention des
logements. Nous proposons une exonération de la contribution sur le revenu locatif et
une augmentation du taux de déduction forfaitaire pour les logements en contrat à loyer
maîtrisé. Ces mesures seraient modulées en fonction de l’engagement social et de
l’investissement dans le locatif ancien.
Les principes du contrat solidaire et équitable sont les suivants :
• la modulation ;
• l’adaptation au marché ;
• la possibilité d’établir des partenariats avec les collectivités locales ;
• la mise en place de nouveaux services au titre de la garantie du risque locatif (impayés
de loyers et de charges, dégradation).
Ces éléments sont évoqués dans le plan de cohésion sociale.
En conclusion, il n’est plus question de gérer le conventionnement comme une
opportunité fiscale ou une contrainte administrative. Nous souhaitons mettre en place
un système de servitude choisie, permettant une véritable contractualisation et
accordant une juste place aux propriétaires privés. Ce contrat est un outil pour les
politiques locales qui gèrent la question de l’accès au logement pour tous.
2. Débat
Georges CAVALLIER
Le programme 13 du plan de cohésion sociale précise que " les moyens de l’ANAH
seront mobilisés dans le cadre d’un conventionnement modernisé, visant à augmenter
fortement le nombre de logements loués à usage social. Le parc privé ainsi
conventionné bénéficiera d’une garantie mutualisée des risques locatifs, financée par
des cotisations des propriétaires qui seraient, en contrepartie, exonérés de la
contribution sur les revenus locatifs. En outre, un dispositif fiscal à vocation très
sociale, qui cumulera l’amortissement fiscal Robien et une déduction forfaitaire de 40 %
sera instauré. " Le feu est passé au vert pour la réforme du conventionnement !
Georges RACAUD, UNPI Poitou-Charentes
Je reviens sur les baux conventionnés sur dix ans. Que se passe-il à la fin d’un
conventionnement ? Souvent, un propriétaire s’engage sur plus de quinze ans, lorsqu’il
se conventionne. En effet, les locataires peuvent changer au cours des six premières
années. Il faut ensuite des années pour réindexer les loyers au prix du marché.
En établissant des calculs avec les propriétaires qui souhaitent gagner de l’argent, nous
réalisons que ce bail conventionné n’est pas très rentable.
Le plan de cohésion sociale propose que les propriétaires paient une assurance couvrant
les risques d’impayés. Selon moi, les propriétaires devraient être libres de s’assurer ou
non. Ce n’est pas au propriétaire de payer cette cotisation. En effet, c’est le skieur qui
contracte une assurance en louant ses skis !
Atelier 2
39

Serge IVARS, CNAB
Je remercie Xavier Benoist pour ses propositions visant à améliorer le rôle des
propriétaires bailleurs. Afin de sortir de la crise, il est nécessaire d’appuyer le parc de
logements privés. Certes, il faut se servir de mesures fiscales. Mais la CNAB propose
également la création d’un statut pour le bailleur privé. Ce dernier pourrait alors
bénéficier, comme tout entrepreneur, d’un outil de travail, avec des avantages et des
inconvénients. Ainsi, le propriétaire déduirait ses dépenses de fonctionnement et ne
recevrait plus de primes ponctuelles plus ou moins généreuses en fonction des
gouvernements. Les mesures sur l’ISF seraient inscrites dans le statut. Nous souhaitons
un statut pérenne, et non des mesures passagères.
Jean-Claude VANNIER, Crédit Foncier
Sur le fond, vos propositions sont intéressantes. La simplicité et la communication sont
la clé de la réussite de ce type de projet. Or, malgré des efforts de rationalisation,
le projet reste complexe : preuve en est le tableau sur la garantie du risque locatif. Le
propriétaire préfère les dispositifs simples et dépourvus de risque d’exclusion. De plus,
il est indispensable d’adopter une communication globale réunissant les divers aspects :
fiscaux, aides de l’ANAH… Communiquez simplement autour de la notion de statut du
bailleur privé social. Par ailleurs, l’association à ce package d’un nouveau financement,
type PLS, permettrait de communiquer facilement sur le dispositif. Enfin, une approche
par l’ISF serait un puissant déclencheur pour les propriétaires. Ceux-ci bénéficieraient
alors de mesures fiscales intéressantes tout en s’engageant dans un domaine social.
Nathalie DOMENACH, URPACT Rhône-Alpes
Mon intervention concerne le conventionnement sans travaux. Aujourd’hui, les élus
locaux sont rarement confrontés à des parcs extrêmement dégradés. Les procédures
habitat indigne fonctionnent bien. Je suis d’accord avec Xavier Benoist. Afin de donner
au conventionnement une véritable ampleur, il faut proposer des mesures qui s’adaptent
également aux copropriétés des années 1950, aux parcs déjà réhabilités…
Claude CHAUDIERE, ATD-Quart Monde
Pourquoi votre contrat s’intitule-t-il " solidaire et équitable " ? Selon moi, ces deux
adjectifs sont redondants. Par ailleurs, dans le plan de cohésion sociale, le Ministre a
précisé qu’il fallait avancer vers un droit effectif. Dans le parc privé, quels principes fixer
pour que ce droit soit effectif, dans le cadre de ce contrat solidaire ? Certes, on
accorde des aides en matière fiscale. Je rappelle que des propriétaires sont prêts à
mettre gratuitement à disposition leur logement, par convention.
Qui sera responsable de la mise en oeuvre du droit au logement, puisque le contrat
sera signé entre le propriétaire et l’ANAH ? Quelle sera la responsabilité de l’Etat ?
Concernant le droit de recours, comment fonctionneront les commissions de médiation ?
Quelles seront les obligations du propriétaire signataire et bénéficiaire d’exonérations et
de subventions ? Au bout de neuf ans, comment s’opérera la sortie du
conventionnement pour cette population en difficulté ? En effet, il est difficile de gérer
une expulsion pour cause de vente. Comment se fera l’accès à ces logements
conventionnés ? Comment désigner aux petits propriétaires les populations à reloger
prioritairement ? Quelle est l’articulation de ce dispositif avec les HLM et le plan
départemental pour le logement des plus démunis ? Il faut que ces personnes
bénéficient de mesures équitables leur permettant de se loger dans de bonnes conditions.

Ces questions sont complexes. Toutefois, il est indispensable d’y répondre afin que la
politique du logement social puisse avancer. Soumettons au Président quelques
principes sur lesquels travailler, afin de les retrouver dans la loi Habitat pour tous
promise par le Ministre.
René BOUE, UNAF
Il est intéressant, mais difficile, de passer d’un conventionnement conçu comme une
étape à un conventionnement pérenne ; il faut à tout le moins moduler les aides en
fonction de la durée du conventionnement et accorder de l’importance au contrôle.
Le niveau des loyers est très varié. Les loyers de Robien sont élevés par rapport aux
loyers conventionnés, qui ne remplissent pas leur fonction sociale. Une modification de
l’offre de logement social et du loyer de Robien rendrait le conventionnement privé plus
attractif. De plus, il est nécessaire de loger les ménages dans des conditions décentes.
Mais n’oublions pas la question des revenus des ménages. En effet, nous avons
constaté une perte du pouvoir d’achat importante liée aux aides à la personne.
Enfin, dans tous les groupes préparatoires, des personnes n’ont cessé de vanter les
mérites d’une baisse de la fiscalité. Nous ne sommes pas d’accord car les mesures de
défiscalisation ont souvent des effets de transfert pervers. En effet, l’impôt est déplacé
vers d’autres personnes qui ne sont pas nécessairement en mesure de l’acquitter. Les
impôts fournissent à l’Etat et aux collectivités les moyens de leurs missions. Avant de
s’engager dans une direction, il est indispensable d’engager des études préalables
d’impact de ces mesures au regard de l’ensemble des dispositifs fiscaux.
De la salle
Chaque fois qu’un ministre est nommé, il tente de simplifier les procédures. Finalement,
il crée une règle qui complexifie la situation.
Afin de mobiliser le logement privé, il est important de mettre au point un package " clés
en main ". En effet, les propriétaires sont souvent âgés. Ils ont souvent du mal à
emprunter ; il faut donc proposer des fonds d’avance de trésorerie. Ils ne veulent pas
être encombrés par les problèmes de gestion, d’où la nécessité de mettre en place un
système de gestion adapté. Pour eux, la sécurité par rapport à la dégradation est
primordiale. Enfin, ils redoutent les impayés. Actuellement, de nombreux acteurs et
réseaux s’occupent de ces propriétaires bailleurs. Or il n’est pas certain qu’ils soient
toujours présents après 2005, dans le cadre du plan de cohésion sociale qui s’étale
jusqu’en 2009. En effet, l’Aide à la médiation locative est fortement remise en cause par
le transfert de compétence au département. Les départements ne sont pas obligés de
verser l’AML. De plus, dorénavant, les HLM seront éligibles à l’AML : cette aide ne
concernera plus seulement 20 000 logements, mais des millions d’habitations. Des
opérateurs vont disparaître. Or ce sont eux qui vont chercher et convaincre les
propriétaires. Ils ont des compétences commerciales, fiscales et sociales. Aucune
politique ne vise à multiplier leur nombre. En l’absence d’opérateur et de formation
supplémentaire par rapport aux nouveaux métiers, comment passer de 7 700 à
40 000 logements conventionnés ?
Atelier 2
41

Daniel RIOU, CNL
Nous sommes en pleine contradiction. Tous s’accordent sur le fait que la crise du
logement est importante et mettent en cause la loi du marché. Or aucune mesure
exposée n’attaque cette loi, comme si la flambée des loyers laissait tout le monde
indifférent. J’avais cru comprendre que la construction de logement social freinait la loi
du marché !
Aujourd’hui, on présente le contexte européen. On ne touche pas au marché. On pense
résoudre la question du logement social privé en tentant de vaincre les réticences des
bailleurs. Ces propositions sont déséquilibrées. Auparavant, les aides de l’ANAH
destinées aux bailleurs privés étaient déjà supérieures aux aides accordées aux bailleurs
sociaux. Aujourd’hui, on propose aux propriétaires privés le beurre et l’argent
du beurre. On résoud peut-être le problème des bailleurs, mais pas celui des familles
pauvres.
Dominique DORE, Vivre en écovillage
Je vous propose un terrain d’expérimentation, si vous en recherchez.
François DUBIN, FNC/PACT ARIM
Ce contrat est un outil, parmi d’autres, permettant de régler le problème du logement.
Il est solidaire car il profite aux plus pauvres. Il est équitable parce qu’il prend en
compte l’intérêt des propriétaires. Nous n’avancerons pas sans tenir compte de la
situation des bailleurs. La responsabilité est celle des cocontractants : l’ANAH et le
propriétaire. Le dispositif vise à développer le flux et à contrôler le stock. Il doit être
souple pour permettre aux personnes de sortir du conventionnement dans de bonnes
conditions. Par ailleurs, il faut veiller à l’attribution de ces logements. On peut
difficilement imposer un locataire au propriétaire. C’est pourquoi, dans de nombreuses
opérations, des listes de locataires ont été proposées au bailleur. La réquisition serait
une solution. Mais c’est une autre politique !
Michel PELENC, FNHDR
L’objectif de production de logements à loyer maîtrisé s’élève à 40 000, contre une
réalisation actuelle de 15 000. Les mesures exposées permettront-elles de concrétiser
cette ambition ? J’espère que les " sans travaux " ne seront pas dénombrés dans les
40 000. N’oublions pas qu’il s’agit de débloquer l’offre et de produire de nouveaux
logements. Pour ce faire, il faut effectivement créer un produit simple et vendable.
Xavier BENOIST
Le document de travail présenté s’adresse à un public de spécialistes. Nous adopterions
un autre discours pour convaincre un auditoire différent. Selon André Massot, en 1996,
à peine 13 % des propriétaires bailleurs connaissent les dispositifs d’accès au
conventionnement. C’est pourquoi, l’effort de communication est essentiel. Les bailleurs
connaissent les collectivités locales et les administrateurs de biens, mais pas les
opérateurs.
Je reviens sur le droit opposable. Notre objectif est l’application du droit au logement

décent. Notre cible se compose des deux millions de ménages bénéficiant de l’AL dont
environ 500 000 vivent dans des conditions de logement indignes. Les associations
doivent faciliter la mise en œuvre du droit au logement décent.
La pérennité du dispositif repose sur la stabilité des aides au logement, les évaluations
et des indexations. Par ailleurs, notre dispositif s’articule également par rapport à une
réflexion sur logement social.
Pour le bailleur, il semble plus pérenne de définir une fonction et d’y attacher des
avantages, plutôt que d’opter pour un statut.
Enfin, le dispositif doit être simple. Sa mise en application requiert des spécialistes
opérationnels. Il faut non seulement aménager le conventionnement, mais aussi
développer les aides aux collectivités locales afin que celles-ci aient les moyens
d’accompagner la politique de l’habitat de demain.
Georges CAVALLIER
J’espère que les orientations prises dans le programme 13 du plan Borloo permettront
d’avancer de manière concrète sur ce sujet.
IV. Deuxième séquence : la lutte contre l’habitat indigne
1. Introduction
Nancy BOUCHE
Par " habitat indigne ", nous entendons toutes les conditions de l’habitat posant des
problèmes de santé ou de sécurité dont le traitement relève des polices administratives.
C’est la fraction la plus catastrophique du parc. Les logements inconfortables ne sont
pas nécessairement indignes et les non décents relèvent d’une autre problématique,
même si le lien est évident.
En croisant des données de FILOCOM avec le niveau de revenus des ménages, nous
évaluons que le parc de l’habitat indigne comprend entre 600 000 et 1,2 million de
logements. Le noyau dur de ce parc est de 400 000 à 600 000 logements. Ceux-ci
sont loués ou en pleine propriété. N’oublions pas la fraction inconnue des occupants
d’hôtels meublés, de campings ou d’habitat précaire. Aujourd’hui, en France, il existe des
bidonvilles.
Le programme Habitat indigne doit être renforcé et conforté. Il faut inscrire un volet
habitat indigne dans les Plans départementaux pour le logement des personnes
défavorisées. Actuellement, nous ne disposons pas de suivi sur la qualité des logements.
Il faudrait que le PDALPD encourage la création d’un fichier du logement indigne.
Ce document serait un outil de travail pour les DDASS, les DDE, les collectivités locales,
les demandeurs de logement, les organismes versant les Allocations logement… Des
croisements d’informations sont nécessaires, afin de suivre les mauvais logements. Une
identification fiscale des logements est également nécessaire pour pouvoir suivre les
mutations de logements. Il est inutile de reloger prioritairement, en logement locatif
social, les ménages sortant de logements insalubres si ces logements ne sont pas
Atelier 2
43

suivis et si les aides continuent d’être versées au bailleur. La CAF n’est pas
responsable, car elle gère les allocataires, et non les logements.
Il est nécessaire de conforter le programme sur le plan financier. Le plan de cohésion
sociale a énoncé des objectifs précis quant au logement social. Notre partenariat avec
l’ANAH est excellent. Toutefois, nous ne parvenons pas à faire sortir plus de logements
de l’insalubrité parce que le travail de terrain est insuffisant. C’est pourquoi il faut
sanctuariser les crédits d’ingénierie sociale. Aucune politique d’habitat indigne ne peut
fonctionner sans opérateur, ni action de démarchage dans les immeubles. Il faut aller
chercher les locataires, bailleurs ou propriétaires occupants de logements insalubres.
Derrière les façades, on ne voit rien.
Parmi les priorités du programme Habitat indigne figure aussi l’amélioration des
conditions de financement de travaux. Ce point concerne particulièrement les
propriétaires occupants . Depuis longtemps, nous sommes nombreux à soulever la
question du préfinancement des subventions. Comment faciliter l’accès au crédit des
propriétaires occupants pauvres et des bailleurs modestes, ceci dans des conditions de
sécurisation des prêts ? Nous proposons de réviser les conditions d’octroi des Prêts à
l’amélioration de l’habitat gérés par les CAF et les CMSA . Ces crédits doivent être de
véritables prêts à moyen terme permettant aux occupants de sortir, a minima, de
l’habitat indigne. Le PAH existe actuellement. C’est un outil obsolète et mal utilisé, alors
qu’il est disponible à la majorité des bénéficiaires de prestations familiales.
Par ailleurs, il est essentiel d’inciter les organismes bancaires à réinvestir leurs
bénéfices sociaux dans l’amélioration de ce parc indigne.
La lutte et la prévention contre l’habitat indigne passent par le renforcement des
mécanismes de recours relatifs à la décence. Ceux-ci fonctionnent peu et mal.
Aujourd’hui, il y a plus de contentieux sur l’insalubrité que de recours en matière de
décence. En effet, compte tenu de la crise du logement, le locataire ne se défend pas,
faute de moyens intellectuels, juridiques et financiers. De plus, il n’a pas la force
psychologique nécessaire. La violence des rapports locatifs est extrême dans les zones
de marchés tendus. Elle est souvent sous-estimée. Les dispositifs de législation et de
médiation relatifs à la décence doivent être renforcés. La mesure minimale serait que
les contestations en matière de décence soient de la compétence des commissions de
conciliation. Actuellement, notamment grâce aux travaux d’évaluation menés par les
opérateurs, nous avons les moyens de juger de la décence d’un logement. Si la
conciliation n’est pas trouvée en première instance (à dire d’expert), les juges sont à
même de trancher.
De plus, nous travaillons, notamment la Caisse nationale d’allocations familiales, afin de
contrôler davantage les conditions de versement des allocations logement au regard de
la décence du logement. Aujourd’hui, les contrôles sont aléatoires. Ne généralisons pas
le tiers payant institutionnel sans mettre en place un mécanisme de suivi de la décence
des habitations. J’ai visité le bidonville d’Antibes. C’est un amas de baraquements sans
eau ni électricité. Le commissaire enquêteur a émis un avis négatif sur le relogement
des occupants de ce bidonville. Il a précisé que la situation n’était pas catastrophique
puisque les résidents bénéficiaient des allocations logement !
Nous avons élaboré un programme avec la CNAF et la Caisse centrale de mutualité
sociale agricole, afin de travailler en amont sur le suivi de la décence des logements
bénéficiant des aides publiques.
Nous souhaitons améliorer un certain nombre de dispositifs législatifs. Il existe des
distorsions manifestes entre le Code civil et le droit des polices administratives. Le plan

de cohésion sociale insiste sur la clarification et l’harmonisation de certaines dispositions
de police administrative : saturnisme, insalubrité, immeuble en ruine…
Nous agissons également en faveur de la facilitation des travaux. Les travaux d’office
sont liés à l’insécurité ou à la santé. Il faut simplifier les modalités d’intervention des
collectivités publiques dans les immeubles. Par exemple, ne se substituer qu’aux
propriétaires défaillants accélérerait les travaux dans les copropriétés, en ne pénalisant
pas les propriétaires de bonne foi. Ces mesures impliquent de renforcer les garanties
publiques pour récupérer les créances, de permettre de mandater un tiers pour les
travaux d’office, de faciliter l’hébergement temporaire. Il y a un vide juridique en matière
de logement temporaire entre le secteur locatif privé et le parc social public.
Nous suggérons de pénaliser davantage les "marchands de sommeil". A titre
exceptionnel, un mécanisme de séquestre immobilier pourrait-il être envisageable ?
Enfin, les hôtels meublés sont un véritable problème. Ils ont une vraie fonction sociale.
Cependant, leur statut n’est défini nulle part ; ce qui engendre de nombreuses situations
abusives et ingérables. Les aides publiques, via les dispositifs d’urgence, alimentent des
occupations en hôtel meublé, dont on ne peut vérifier la qualité sanitaire. Aujourd’hui,
nous ne disposons pas des moyens juridiques et institutionnels permettant de vérifier cet
état sanitaire et la sécurité de ces meublés. L’hébergement d’urgence est également
une priorité du plan de cohésion sociale.
2. Débat
Marc AUVER, Confédération nationale du logement
Madame Bouché est venue en Seine-Saint-Denis. La situation qu’elle dénonce est réelle.
Un logement est interdit d’habitation en cas d’arrêté de mise en péril. Généralement,
l’appartement attenant reste loué par des ménages qui sont poursuivis s’ils manifestent
leur mécontentement en n’acquittant pas leur loyer. En revanche, le propriétaire,
véritable marchand de sommeil, n’est pas poursuivi. Par conséquent, il est
indispensable de prendre des dispositions afin de punir les mauvais propriétaires, car il
n’y a pas que des mauvais locataires. Par ailleurs, les voitures subissent des contrôles
techniques tous les dix ans. Pourquoi ne pas mettre en place un mécanisme similaire,
afin de contrôler la qualité des logements ? Enfin, l’adjectif " indécent " n’est pas assez
fort pour qualifier certains logements !
Monsieur BONDAT
Il y a quelques années, les propriétaires occupants à très faibles revenus pouvaient
bénéficier d’une aide pour l’achat de matériaux. La réalisation des lots techniques visant
la sortie de l’insalubrité était confiée à des entreprises. L’aide financière permettait de
réaliser de petits travaux, telle la pose de papier peint. Cette mesure peu coûteuse
pourrait-elle être réintroduite ? Madame Bouché n’a pas parlé des critères de confort.
Or certains logements ne sont pas insalubres, mais ils posent des problèmes de santé
publique. On relève de nombreuses infractions aux règlements sanitaires départementaux.
Il y a une dizaine d’années, un travail a été engagé afin de donner une force au volet
habitat des réglementations départementales. Pourrait-on réfléchir de nouveau à cette
question ? Actuellement, nous nous situons énormément dans le champ du droit privé.
Atelier 2
45

Un renforcement des règlements départementaux permettrait de s’inscrire dans le
champ des pouvoirs de police du maire. Aujourd’hui, à cause de la décentralisation, la
DDASS, qui accompagnait les maires dans l’application des règles sanitaires
départementales, ne gère plus ce problème.
Céline BRODOVITCH, SIEMP
Souvent, les logements ne sont pas insalubres, mais ils ne respectent pas les règles
énoncées par les décrets sur la décence. En tant qu’opérateur, nous sommes démunis
face à ces familles logées dans des conditions honteuses. Ces ménages en difficulté
n’osent pas porter plainte contre le propriétaire. Avec les associations, nous tentons de
faire respecter leurs droits. Pourrait-on permettre à des associations agréées de se
porter partie civile afin de dénoncer ces situations inadmissibles ?
Par ailleurs, nous rencontrons des difficultés à mettre en œuvre les travaux d’office
lorsque les propriétaires n’engagent pas les travaux prescrits par les arrêtés
d’insalubrité.
Aujourd’hui, nous gérons environ 900 immeubles à Paris. Dans le cadre d’une SEM,
nous pouvons travailler sur des déclarations d’utilité publique afin d’éradiquer l’insalubrité.
Mais lorsqu’un immeuble entier bascule dans l’irréversible, la seule solution serait
l’expropriation publique. Dans d’autres copropriétés, il suffirait juste d’expulser les deux
ou trois marchands de sommeil. Nous sommes dans un vide juridique.
Enfin, j’adhère à la proposition de diagnostic technique du logement. Cette mesure
permettrait d’éviter les locations abusives et les loyers prohibitifs.
Michel PELENC, FNHDR
Des aides plus modulables permettraient de mieux lutter contre l’insalubrité. Aujourd’hui,
les règles de l’ANAH sont strictes. Sur les chantiers importants, il est souvent difficile
de boucler le plan de financement. De plus, il serait nécessaire de mettre en place un
suivi social pour certains occupants. Enfin, l’ingénierie sociale de montage de projets
requiert du temps et de nombreux partenaires. Dans ce cas, les opérateurs sont
faiblement rémunérés.
Bruno DHONT, Association des responsables de copropriétés
Dans de nombreux immeubles, des copropriétaires de bonne foi sont demandeurs de
travaux d’office, mais ne les obtiennent pas. La collectivité pourrait se substituer aux
seuls copropriétaires qui ne payent pas. Ceux-ci sont toujours identifiés. Ces personnes
peuvent être solvables. Elles ne sont pas nécessairement des marchands de sommeil.
La situation est anormale. Des travaux peuvent être votés sous injonction
administrative et ne pas être financés parce que 30 % de débiteurs chroniques ne
règlent pas leur quote part.
Dans votre exposé, vous mentionnez le préfinancement. Cette question n’a pas lieu
d’être. Le véritable problème est le déblocage des financements. Des subventions sont
accordées, mais il faut attendre la fin des travaux pour en bénéficier. Pendant que des
" usines à gaz " se construisent entre les banques et la Caisse des Dépôts, les
immeubles se dégradent sous le regard impuissant des propriétaires.

Je reconnais que la médiation est essentielle. Il faudrait associer davantage les
associations de copropriétaires à cette médiation. Sortons d’une conception basique de
la médiation. C’est un travail de relation entre des statuts différents : propriétaire
occupant ou bailleur, syndic… Dans le programme de lutte contre l’habitat indigne, le
rôle du gestionnaire de copropriété n’est pas suffisamment mis en évidence.
Enfin, les fonds de travaux obligatoires sont un outil préventif. A terme, ils permettraient
aux milliers de copropriétés en difficulté de financer leurs travaux. Contrairement au
Québec ou à l’Autriche, la France est victime d’un blocage juridique et intellectuel sur la
question.
Philippe MORICE, Union régionale PACT ARIM de Bretagne
Il serait facile de fournir rapidement un cadre législatif au contrôle technique du
logement. Etant donné que la location est un acte économique, il n’est pas normal
qu’elle se développe sans contrôle. On n’élève pas du bétail sans contrôle vétérinaire !
Ce contrôle technique doit s’appliquer à l’accession à la propriété. En effet, certains
ménages achètent des biens dégradés à bas prix et se placent durablement en situation
d’indignité.
Je ne remets pas en cause le travail de Nancy Bouché. Toutefois, dans les régions,
il suffit qu’un décideur résiste pour que rien ne se passe. Les programmes d’ingénierie
sont difficiles à mettre en place. Les élus locaux ont du mal à accepter la réalité de
l’indignité de l’habitat sur leur territoire. Il n’est pas possible d’engager une politique de
lutte contre l’habitat indigne avec des moyens précaires.
Nancy BOUCHE
Le programme 13 du plan de cohésion sociale est explicite quant à la nécessité
de s’engager dans une politique de lutte contre l’habitat indigne.
Vous insistez, d’une part, sur le contrôle technique à la mise en location et à l’accession
et, d’autre part, sur un meilleur contrôle effectif de la décence des logements.
Nous réfléchissons à une articulation entre le décret habitat devant remplacer les
règlements sanitaires départementaux, la question de la décence, le droit locatif et le
droit aux allocations logement.
Concernant l’aspect opérationnel, vous avez réagi sur les travaux d’office. L’expérience
du saturnisme a montré que les dispositifs de travaux d’office fonctionnaient.
Des mesures de simplification rendraient ce mécanisme encore plus efficace.
Par ailleurs, dans un programme d’habitat, rien n’empêche de déclarer d’utilité publique
l’acquisition de lots dans une copropriété. Je souligne que le périmètre de restauration
immobilière n’est pas un outil fiscal ; c’est un outil d’aménagement. Dans le cadre de ce
périmètre, il est possible d’exproprier les copropriétaires qui ne peuvent, ou ne veulent,
réaliser les travaux d’office afin de sortir de l’insalubrité. Les mécanismes de déclaration
d’utilité publique peuvent être activés, si nécessaire. Les travaux de sortie d’insalubrité
sont obligatoires et sont donc déductibles de l’indemnité d’expropriation. Certes, les
mécanismes juridiques sont compliqués. Mais les situations sont difficiles et complexes.
Enfin, je réponds à l’ARC. Le préfinancement des subventions est une question
essentielle pour les propriétaires occupants.
Atelier 2
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V. Troisième séquence : les copropriétés en difficulté
1. Introduction
Danièle DUBRAC
La loi SRU et le plan Borloo abordent la question des copropriétés en difficulté. Ce thème
recouvre cinq points.
Premièrement, mieux identifier ces copropriétés permettrait de mener des actions
préventives, plutôt que curatives. Il est nécessaire d’agir avant que les situations soient
irrémédiables. Dans les copropriétés, les problèmes rencontrés sont de différentes
natures : technique, environnementale, sociale, économique. Nous obtenons des
renseignements par les CAF, les centres sociaux, les concessionnaires d’énergie…
Comment mettre en place un système de veille, sachant que les sources d’information
sont éparses ? En tant que professionnels de l’immobilier, nous disposons d’évaluations
sur des paramètres de gestion que nous pourrions transmettre, dans le cadre d’un
partenariat. Mais nous ignorons les difficultés individuelles des propriétaires occupants
ou des bailleurs.
Deuxièmement, il faudrait développer les compétences des acteurs et accompagner
l’accession. Sur ce sujet, abordé par la loi SRU, il existe un excellent rapport du conseil
économique et social. Il est nécessaire de trouver une solution afin d’empêcher
n’importe qui de devenir acquéreur. En effet, certaines personnes ne connaissent pas
les obligations liées à l’acquisition d’un bien immobilier. Un conseil aux accédants ou un
"diagnostic acquisition" permettrait de leur expliquer les mécanismes de la propriété :
les droits et les obligations, le statut de copropriétaire, les frais de copropriété…
Par ailleurs, dans le cadre d’un redressement, l’administrateur provisoire devrait être
titulaire d’une carte professionnelle. Ce métier est compliqué. Les copropriétés et les
sociétés ont des structures et des problématiques hétérogènes. Nous suggérons qu’un
plan de redressement soit défini, lorsqu’un juge désigne un administrateur provisoire. A
la fin de sa mission, ce dernier devrait produire un rapport d’activité. Le financement de
cet administrateur pourrait être pris en charge par l’aide juridictionnelle. Il serait
préférable que l’assistant de l’administrateur soit sélectionné à partir d’une liste
d’experts ou syndics spécialisés volontaires. Le redressement d’une copropriété
comprend diverses dimensions: la résolution de conflit, la requalification technique, le
redressement de trésorerie…
Troisièmement, le préfinancement des subventions publiques est un véritable problème.
Auparavant, le système reposait sur la Caisse des Dépôts et, notamment, la Caisse
d’Epargne. Aujourd’hui, la mobilisation des banques privées implique une mise en œuvre
très lourde. Il n’est pas certain que les banques adhèrent à ce système de prêt pour
préfinancement. Soulignons que les copropriétés en difficulté n’ont pas de fonds
disponibles. Il y a une solidarité de fait, mais pas de solidarité juridique. Un dispositif
souple sous forme d’avance de fonds faciliterait-il l’engagement des travaux ?
De plus, les aides versées aux copropriétés en difficulté ne sont pas coordonnées. Ces
copropriétés reçoivent, heureusement, de nombreuses aides. Dans le cadre des plans
de sauvegarde, la contribution de l’ANAH est extraordinaire. Toutefois, les aides
proviennent de toutes parts et de manière irrégulière. Ainsi, lors d’un projet de
réhabilitation, il est difficile de faire coïncider les plannings techniques et financiers.
Comment mettre en place un dispositif permettant de centraliser ces aides ?

Quatrièmement, il est indispensable d’adapter les modalités de gestion actuelles. Tous
les trois ans, nous proposons un système de provision pour travaux futurs. Rappelons
que, dans les copropriétés, les décisions se prennent en assemblée générale.
Le gestionnaire ne décide pas de la stratégie patrimoniale. Par conséquent, la
proposition de provision n’est pas toujours suivie. Il faudrait rendre ce système
obligatoire. Cela permettrait, non seulement de rattraper des retards de gestion
chroniques, mais surtout de pratiquer une véritable gestion prévisionnelle des
travaux. Le dispositif de provision pour travaux futurs serait associé à un plan de
patrimoine. Ce plan serait une garantie de sérieux pour les futurs acheteurs.
Les acquéreurs connaîtraient ainsi les travaux envisagés et les provisions affectées à
chaque projet. Le plan de patrimoine rassurerait également quant au bon maintien en
conservation des parties communes des ensembles immobiliers.
Cinquièmement, il faut permettre aux syndicats de recouvrer rapidement les charges
des débiteurs notoires. Aujourd’hui, une procédure relative aux provisions sur charges
existe. Elle pourrait être étendue aux provisions sur travaux, puisque nous gérons des
budgets de charges et de travaux. Par ailleurs, il est essentiel de rendre possible
la saisie conservatoire bancaire des charges, comme c’est le cas,actuellement, pour les
loyers.
L’individualisation des charges est une manière de responsabiliser les occupants.
Concernant l’eau, le dispositif d’individualisation pourrait être amélioré. Je me réfère ici
à l’article 93 de la loi SRU.
Enfin, comment rendre solvables les copropriétaires et les syndics ? Le FSL est de droit,
pour les copropriétaires en plan de sauvegarde. En Seine-Saint-Denis, je n’ai jamais
rencontré de problème. Toutefois, il semblerait que le FSL ne soit pas toujours ouvert à
certains copropriétaires. Comment exiger l’application de ces règles ? Par ailleurs,
l’endettement des copropriétaires est problématique. Il faudrait que les dettes de
copropriétés soient exclues du champ d’application des lois relatives au surendettement
et aux faillites civiles personnelles. Nous travaillons dans des copropriétés où des
personnes sont concernées par le surendettement. Or, il n’existe pas de solidarité
juridique. Que faire de ces dettes non recouvrables ? Les liquidations judiciaires
débitrices, les résiduels de charges non récupérés sur les ventes aux enchères ou en
cas de vente forcée, les successions vacantes déficitaires génèrent des impayés dans
le cadre de la comptabilité de l’ensemble immobilier… Comment compenser, voire
financer, ces impayés ? Je ne suis pas extrêmement favorable à l’abandon de créance.
Toutefois, ce dispositif permettrait, peut-être, de résoudre ce problème.
2. Débat
Nathalie DOMENACH, URPACT Rhône-Alpes
La région Rhône-Alpes était fortement mobilisée sur la question des copropriétés
dégradées, avec notamment des aides régionales au logement. Or, actuellement, ce
problème est moins suivi, par manque de moyens. Nous conservons les plans de
sauvegarde. Mais il y a moins, voire très peu, d’opérations programmées d’amélioration
de copropriétés dégradées. Cette diminution est due au fait que les crédits d’animation
de ces actions appartiennent à la ligne fongible et ont été restreints. L’observatoire
régional pour l’amélioration a étudié ce problème. Il dénonce la situation paradoxale
suivante. Les dispositifs d’aide à la copropriété dégradée (fragilisée ou en danger) sont
Atelier 2
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ien conçus. Par conséquent, ils sont coûteux et ne sont donc pas mobilisés à la
hauteur des besoins.
De la salle
Il est nécessaire que la commune intervienne pour résoudre ce problème. De plus, il faut
renforcer le droit de préemption. En effet, de nombreux ménages en difficulté achètent
lorsqu’ils ne parviennent pas à louer. Or ces personnes ne sont pas en mesure de payer
les charges de copropriété.
Bruno DHONT, Association des responsables de copropriétés
Vous avez mentionné les aides, parfois surdimensionnées, en matière d’aide à la pierre.
Mis à part les 60 plans de sauvegarde, il n’y pas d’intervention programmée en
matière de copropriété fragile. Ainsi, le problème n’est pas les copropriétés identifiées
comme étant déjà dégradées. Il se situe au niveau des copropriétés fragilisées qui
sombrent progressivement. Certes, les moyens financiers et humains sont insuffisants.
Mais ce sont surtout les moyens judiciaires qui font défaut. L’année dernière,
la proposition de Monsieur Borloo concernant l’habilitation d’administrateurs provisoires
compétents n’a pas été retenue. Le Ministère du Logement et la Chancellerie coopèrent
peu sur ce thème. Or la question du recouvrement rapide est le cœur du problème des
copropriétés en difficulté. Tant qu’il n’existera pas des mesures de sanction, voire
d’expulsion, pour non-paiement répété de charges durant cinq ans, les personnes en
difficulté, voire insolvables, continueront d’accéder à la propriété.
Je suis frappé d’apprendre que le programme 13 propose de renforcer l’injonction de
payer pour obtenir une exécution par provision. Cette mesure est vaine. Aujourd’hui,
l’article 19.2 de la loi du 10 juillet 1965 est efficace. Chacun se heurte à la difficulté de
mise en œuvre des mesures d’exécution, telle la saisie immobilière. Or, depuis vingt ans,
chacun sait que la saisie immobilière doit être réformée. En voulant renforcer l’injonction
de payer, on se moque des copropriétaires !
Le problème judiciaire est réel. Dans les départements sinistrés, notamment en
Seine-Saint-Denis, il suffirait de nommer quelques magistrats spécialisés dans le
traitement des copropriétés en difficulté pour résoudre la moitié des problèmes. Que fait
le gouvernement pour forcer le Ministère de la Justice à mieux s’impliquer dans le
traitement des copropriétés en difficulté ?
Céline BRODOVITCH (SIEMP)
La Chambre syndicale des syndics réfléchit-elle à la question de la rémunération ?
En effet, ce point est souvent un sujet de litige entre les copropriétaires et les syndics.
Je suis en relation avec environ 200 syndics. Ils n’ont pas tous les mêmes
compétences, modes de rémunération, manières de travailler… La rémunération
s’opère généralement au forfait. Souvent, les copropriétaires constatent que la liste des
prestations s’allonge chaque année. Logiquement, de nombreuses copropriétés
choisissent les syndics qui proposent moins de prestations forfaitaires au lot, voire
uniquement l’envoi des comptes trimestriels.

Je suis étonnée par les diverses manières de pratiquer le métier de syndic. Face à des
copropriétés en difficulté, nous avons besoin de travailler avec des professionnels
sérieux et soucieux de leur mission. Or, actuellement, de nombreux syndics gèrent des
copropriétés dégradées, sans vraiment se saisir de l’ensemble du problème.
Par ailleurs, j’ignore où en est l’observatoire chargé de l’étude des copropriétés en
Seine-Saint-Denis. Paris met en place un système identique. L’observatoire centralisera
les informations de l’ensemble des acteurs. De plus, chaque mois, les administrations
et les opérateurs devront actualiser leurs données. Cet observatoire sera un outil
essentiel de prévention. J’espère qu’il permettra d’éviter de futures dégradations.
Marc ROYO, Association de portage solidaire
Nous sommes partenaires des plans de sauvegarde. Nous rachetons des lots mis aux
enchères afin d’éviter qu’ils ne tombent dans l’escarcelle des marchands de sommeil.
Cependant, aucun financement ne correspond à cette mission de portage.
De la salle
La Seine-Saint-Denis compte 30 plans de sauvegarde ainsi que de nombreuses
opérations programmées d’amélioration de l’habitat copropriétés.
Certes, il existe des copropriétaires de mauvaise foi. Mais d’autres copropriétaires
traversent des situations économiquement difficiles et certains n’ont pas choisi d’être
propriétaires. Il est donc nécessaire de prendre en compte ces situations particulières.
Il y a dix ans, on disait que 90 % des syndics étaient malhonnêtes. Aujourd’hui, le métier
de syndic doit être plus encadré.
Par ailleurs, l’individualisation de l’eau est un problème réel. Son coût financier varie en
fonction du système de canalisation des immeubles. Je ne comprends pas que
l’individualisation ne soit pas obligatoirement mise en place dans les immeubles neufs.
C’est un fréquent sujet de discorde dans les copropriétés. En Seine-Saint-Denis, dans de
nombreux immeubles neufs, des travaux sont effectués afin de permettre une
individualisation de l’eau. Ce n’est pas logique.
Nancy BOUCHE, DGUHC
De nombreux syndics cumulent les fonctions de : syndic de copropriété, administrateur
de bien, vendeur… Parfois, ils sont même marchands de sommeil. Plus les
copropriétés sont insalubres, plus cette situation se rencontre.
Il serait intéressant d’étudier l’état et les modalités de la copropriété dans les différents
pays européens. Un programme européen permettrait d’observer les outils et les
solutions utilisées par chacun.
Par ailleurs, je propose d’étendre la procédure de saisie conservatoire, actuellement
applicable au loyer, aux charges de copropriété. Cela permettrait à un huissier d’opérer,
sans autorisation préalable du juge, une saisie conservatoire préalable, avec ou sans
titre exécutoire. Cette mesure est soutenue par les professionnels, notamment les
avocats spécialisés dans les copropriétés en difficulté. Elle serait efficace et peu
coûteuse.
Atelier 2
51

Danielle DUBRAC
Je suis d’accord avec vous.
Concernant les syndics, les professionnels de l’immobilier nous ont habitués à un niveau
de rémunération. Les associations de consommateurs ne nous ont pas toujours
défendus en matière de coût ramené au lot. Aujourd’hui, la situation a évolué. Les
acteurs se concertent. Actuellement, la CNAC réfléchit sur le coût de chaque acte de
gestion (frais de prestations intellectuelle et technique). Nous devons expliquer que, par
exemple, une remise à jour induit des frais. Le particulier confond souvent les
honoraires de gestion courante et la gestion courante qui peut donner matière à
rémunération.
En conclusion, le syndic est un intervenant de la chaîne de l’immobilier. Il a un rôle social
à jouer dans les copropriétés en difficulté. Nous devons être partenaires. Nous
souhaitons nous mobiliser encore davantage auprès des institutions et des collectivités
locales. Il faut faire confiance aux professionnels de l’immobilier, notamment aux syndics.
Les syndics pourraient servir d’interface dans les actions publiques.
Serges CONTAT
Un site Internet dédié aux copropriétés vient d’être créé : www.coproprietes.org. Il a été
réalisé par l’ANAH, le Ministère du Logement, la délégation interministérielle à la ville.
VI. Quatrième séquence : l’adaptation du parc privé aux besoins des personnes
âgées et des personnes en situation de handicap
1. Introduction
Rémi GERARD
Le plan canicule est sorti l’année dernière. Aujourd’hui, le Ministre présente le plan de
cohésion sociale. Parfois, il est légitime de se demander comment ces deux plans
s’articulent !
La question de l’adaptation de l’habitat des personnes âgées a été soulevée après la
canicule. On a beaucoup parlé des maisons de retraite et des hôpitaux et peu de
l’habitat existant (privé ou public). Or les personnes âgées résident majoritairement dans
leur propre logement. Leur lieu de résidence est souvent inconfortable et inadapté.
Nous vieillirons tous. Par conséquent, l’adaptation du logement des personnes âgées
nous concerne tous. Elle requiert un traitement particulier.
Généralement, il nous semble que les questions relatives aux personnes âgées et
handicapées sont d’ordre médico-social. On pense aux aides humaines ou techniques,
en oubliant l’adaptation du logement. Or il est nécessaire que les dispositifs destinés aux
personnes âgées intègrent une réflexion sur l’habitat. L’APA, les CLICS, les Maisons du
handicap de demain commencent à travailler sur le volet de l’adaptation du logement au
vieillissement ou au handicap. Nous devons nous battre en permanence afin que ce sujet

soit pris en compte. Dans de nombreux départements et sites, nous avons encore du
mal à convaincre nos interlocuteurs.
La question de l’adaptation du logement concerne tous les types d’habitat et les
territoires. Son périmètre opérationnel n’est pas déterminé. Parfois, les copropriétés
sont impliquées. Cette question est centrale dans le secteur des maisons individuelles.
Ainsi, nous nous demandons comment les maisons à étages des grands lotissements
seront adaptables aux besoins des personnes âgées.
Aujourd’hui, les personnes âgées ont, globalement, des ressources satisfaisantes.
Toutefois, les générations de futurs retraités auront certainement moins de chance,
notamment en raison du chômage de longue durée. Il faudra tenir compte de la baisse
de niveau de vie des personnes vieillissantes.
Il est nécessaire que la question de l’adaptation du logement au vieillissement soit prise
en compte, comme l’est celle du handicap actuellement. Toutes deux doivent être des
priorités nationales. L’ANAH soutient les personnes handicapées. Il faudrait lui accorder
les moyens de mener le même type d’action après des propriétaires occupants ou des
bailleurs âgés.
Il est indispensable de mener des actions concertées. Les programmes locaux d’habitat
ou les dispositifs de coordination gérontologique doivent réaliser que le problème de
l’adaptation du logement est central. Si nous ne parvenons pas à adapter durablement
l’habitat des personnes âgées, celles-ci pèseront sur la demande de HLM, contre leur
gré.
Il faut créer et développer un dispositif de bourse au logement adapté. De plus en plus
de logements sont adaptés. Lorsqu’une personne handicapée ou âgée déménage après
avoir effectué des travaux, son logement n’est généralement pas repris par quelqu’un
qui profiterait de l’infrastructure. Ainsi nous perdons de nombreux logements adaptés.
Avec les bailleurs, nous devons concevoir un dispositif simple qui permettrait de mieux
gérer ce stock de logements. Certes, comme les handicaps sont différents suivant les
personnes, il sera toujours nécessaire d’effectuer des travaux. Mais le chantier sera
moins important qu’il ne l’était au départ.
Monsieur Daubresse a précisé qu’il fallait que l’ascenseur social fonctionne. Sur le
terrain, nous rencontrons de fréquents problèmes pour adapter les ascenseurs des
immeubles privés ! Dans les copropriétés et les immeubles collectifs, les financements
manquent pour ce type de travaux. Il faut adapter le logement même, ainsi que
l’ascenseur. Cet équipement permet d’accéder à l’intérieur et à l’extérieur de l’immeuble.
Il met la personne âgée ou handicapée en relation avec l’environnement extérieur.
Atelier 2
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2. Débat
Monsieur BONDAT
Comment mieux coordonner les actions entre des services existants et disposer d’une
ingénierie appropriée à la gestion du stock?
Par ailleurs, les travaux d’adaptation concernent la personne. Si l’ANAH prend en
charge cette question, il conviendra de distinguer les travaux d’adaptation des travaux
d’amélioration. Par exemple, lorsqu’une personne âgée a un poêle à bois, elle doit
l’alimenter. La transformation de cet outil de chauffage en chaudière à gaz est une
amélioration, mais aussi une adaptation.
Enfin, il faudrait que les dispositifs de financement d’aide à l’adaptation du logement
soient rapides et simples.
Philippe MORICE, Union générale PACT ARIM de Bretagne
La question de l’adaptation de l’habitat des personnes vieillissantes et handicapées est
cruciale, notamment pour les départements qui accueillent une population âgée plus
importante qu’ailleurs (anciens résidents et nouveaux arrivants). Gardons-nous
d’appliquer des solutions toutes faites. Après le " tout hébergement ", ne faisons pas du
" tout à domicile ". Ce serait de l’assignation à résidence. Comme pour les populations
en difficulté, intégrons la solution logement dans un projet de vie. Les personnes âgées
et handicapées ont également le droit de choisir un logement convenable et d’accéder
à la mobilité résidentielle. Par exemple, en milieu rural, de nombreuses veuves n’ont pas
le permis de conduire. Elles vivent dans des maisons isolées, trop grandes, peu
adaptées… Une solution locative leur conviendrait peut-être mieux. Par ailleurs,
actuellement les enfants désirant accueillir un parent âgé ne disposent pas de moyens
propres pour adapter leur logement et créer un espace pour leur parent. Ils ne
reçoivent pas d’aide, car l’ANAH prend en compte les ressources du ménage.
Il faut imaginer des solutions sur cette question de l’hébergement familial.
En conclusion, je m’interroge sur les moyens dévolus à l’ANAH. Les ambitions du
programme sont démesurées. L’ANAH n’est pas en mesure de produire du parc locatif
adapté, puisque ses crédits sont consacrés à d’autres priorités. Si nous suivons le
programme, l’ANAH ne financera plus que les rares opérations de traitement de
l’insalubrité permettant de faire du logement conventionné ; ceci en secteur à marché
tendu, en copropriété en difficulté ! Les aides seront ainsi concentrées sur un nombre
restreint de logements.
Il est nécessaire que chacune des priorités de la politique de l’Etat soit en adéquation
avec les réglementations et les moyens dévolus à l’ANAH. Je m’inscris contre la
" fongibilisation " : celle des enveloppes de l’ANAH ou des crédits au logement,
en général. Cela renvoie aux acteurs locaux la responsabilité du choix des priorités.
Ceux-ci seraient contraints d’arbitrer entre le traitement de l’insalubrité, les
copropriétés en difficulté…. Cela n’est pas normal
Michel PELENC, FNHDR
Le problème est souvent d’adapter le logement aux besoins de la personne. Mais on
pourrait anticiper le traitement de l’adaptabilité dans les chaînes de construction et de
réhabilitation. Il s’agirait de produire un maximum de logements accessibles et adaptables.

Monsieur DUBIN, FNC PACT ARIM
Je m’exprime en tant qu’administrateur d’une caisse de retraite nationale. Il est faux
d’affirmer que l’ensemble des retraités ont des revenus satisfaisants. Nombre d’entre
eux ont des ressources mensuelles inférieures à 500 euros. De plus, les caisses de
retraites sont en difficulté. Par conséquent, elles démobilisent les crédits qu’elles
consacraient à l’amélioration du logement. Enfin, les banques sont réticentes pour
financer ces travaux lorsque ces personnes n’ont pas de garantie personnelle. Il faudrait
donc mener une action visant le système bancaire.
Rémi GERARD
La question de l’organisation des services est récurrente. Il faut y répondre sans
mettre en place des dispositifs complexes et inefficaces. L’articulation entre les acteurs
sociaux et ceux de l’habitat doit être améliorée.
Il est vrai que des enfants accueillent leurs parents. Mais il existe également des familles
d’accueil pour les personnes âgées ou handicapées. Il est indispensable de faire
avancer les dispositifs permettant d’adapter l’habitat des familles qui reçoivent ces
personnes.
Par ailleurs, globalement, les retraités disposent de ressources, même si une partie de
cette population a de faibles moyens. Si les caisses de retraite se retiraient
du dispositif, les conséquences seraient catastrophiques. En effet, elles ont été
précurseurs dans ce combat. Elles permettent aux fonds sociaux de croiser les
financements.
Je suis convaincu qu’il est possible d’élaborer une véritable politique d’adaptation de
l’habitat, ceci en mettant en place des mécanismes simples. Malheureusement,
personne ne représente les personnes âgées ou handicapées résidant dans le parc privé
(propriétaires occupants et locataires). Aucun interlocuteur ne parle en leur nom. Il y a
un réel problème de représentativité. Ainsi, les situations du parc privé ne sont pas
toujours identifiées.
Il ne faut pas que la crise du logement et l’insuffisance de l’offre masquent la question
de l’adaptation de l’habitat.
Georges CAVALLIER
La richesse des débats a prouvé que nous discutons de thèmes majeurs. Nous sommes
tous convaincus du caractère essentiel des sujets abordés. Pourtant, ceux-ci sont mal
connus. Ainsi, tout le monde parle du plan Borloo. Les journalistes décrivent les
programmes 12 et 14. Mais ils s’arrêtent peu sur le programme 13. Nous devrons
davantage communiquer sur les sujets qui nous préoccupent.
L’arbre de la technique cache souvent la forêt du politique. Les sujets que nous traitons
sont éminemment politiques. L’approche technique est indispensable et complexe. Mais
elle finit toujours par occulter la dimension essentielle.
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