Atelier 2 - Logement

II. Introduction : état des lieux du parc social privé
Serge CONTAT
Nous avons extrait de l’Atlas de l’habitat privé quelques données essentielles afin de
mieux approcher la question du rôle social du parc privé.
Le parc locatif privé héberge 5,9 millions de ménages, contre 3,8 millions pour le parc
des HLM et des SEM. Les ménages pauvres (c’est-à-dire dont les revenus sont inférieurs
à 30 % du PLUS) composent 18 % des locataires du parc privé, soit 1 million de
ménages, contre 23 % des locataires des HLM et SEM, soit 900 000 ménages.
Le parc privé remplit donc une fonction sociale importante en accueillant une forte
majorité de ménages modestes et de nombreux ménages à très faibles revenus. Il faut
connaître ces données avant d’aborder toute réflexion portant sur l’alimentation ou
l’évolution du parc privé.
Nous avons établi une carte qui localise la part des ménages éligibles aux logements
conventionnés HLM. La carte présentant le nombre de ménages pauvres locataires
du secteur privé indique que cette population réside dans toute la France. Les zones
urbaines sont naturellement plus représentées. La carte, en valeur relative, ne montre
pas la même concentration en milieu urbain. Toutefois, nous retrouvons la même
localisation générale.
Georges Cavallier a insisté sur les conditions de dignité. Aujourd’hui, 1 million de
logements locatifs privés sont encore inconfortables. Les trois éléments de confort sont
le chauffage central ou fixe, les toilettes intérieures, la salle de bains intérieure. Dans le
parc locatif privé, l’élément majoritairement manquant est le chauffage. Deux éléments
de confort sont manquants dans 160 000 logements, soit 3 % du parc locatif privé.
Nous avons localisé la part et le nombre de ces logements inconfortables.
La concentration, en valeurs absolue et relative, de ce type de logement est forte dans
le Nord de la France. Le Sud est également sur-représenté en raison de l’absence de
système de chauffage. Le Nord est aussi sur-représenté sur la carte des logements très
inconfortables, ceux dans lesquels deux éléments de confort manquent. Cette région
comprend de nombreux logements miniers qui doivent être remis à niveau.
Entre 1993 et 2002, 1,2 million de logements locatifs privés ont été réhabilités avec
l’aide de l’ANAH. Un bruit court selon lequel le conventionnement ANAH ne
fonctionnerait que dans les zones rurales où les loyers sont peu élevés. La carte de la
localisation des logements conventionnés prouve que cette rumeur n’est pas fondée. Les
régions où les logements sont traditionnellement chers sont fortement représentés :
l’Ile-de-France, l’Alsace, Rhône-Alpes. Le conventionnement ANAH est, dans les grandes
lignes, réparti suivant la structure du parc.
En 10 ans, 350 000 logements vacants ont été réhabilités et remis sur le marché
locatif avec l’aide de l’ANAH ; 56 % d’entre eux étaient vacants depuis plus d’un an.
Les chiffres de la vacance sont discutés. Il y aurait environ 2 millions de logements
vacants. Entre 10 à 20 % (de 200 000 à 400 000) logements seraient mobilisables
dans le cadre d’une politique visant la remise sur le marché de ces habitations
vacantes. Les chiffres étant élevés, il est urgent d’adopter une politique active en la
matière.
Aujourd’hui, le parc privé est détenu à 93 % par des particuliers. Le retrait des
propriétaires institutionnels est à peine compensé par l’investissement des personnes
physiques dans le domaine du logement qui bénéficie depuis une vingtaine d’années de