Atelier 2 - Logement

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II. Introduction : état des lieux du parc social privé Serge CONTAT Nous avons extrait de l’Atlas de l’habitat privé quelques données essentielles afin de mieux approcher la question du rôle social du parc privé. Le parc locatif privé héberge 5,9 millions de ménages, contre 3,8 millions pour le parc des HLM et des SEM. Les ménages pauvres (c’est-à-dire dont les revenus sont inférieurs à 30 % du PLUS) composent 18 % des locataires du parc privé, soit 1 million de ménages, contre 23 % des locataires des HLM et SEM, soit 900 000 ménages. Le parc privé remplit donc une fonction sociale importante en accueillant une forte majorité de ménages modestes et de nombreux ménages à très faibles revenus. Il faut connaître ces données avant d’aborder toute réflexion portant sur l’alimentation ou l’évolution du parc privé. Nous avons établi une carte qui localise la part des ménages éligibles aux logements conventionnés HLM. La carte présentant le nombre de ménages pauvres locataires du secteur privé indique que cette population réside dans toute la France. Les zones urbaines sont naturellement plus représentées. La carte, en valeur relative, ne montre pas la même concentration en milieu urbain. Toutefois, nous retrouvons la même localisation générale. Georges Cavallier a insisté sur les conditions de dignité. Aujourd’hui, 1 million de logements locatifs privés sont encore inconfortables. Les trois éléments de confort sont le chauffage central ou fixe, les toilettes intérieures, la salle de bains intérieure. Dans le parc locatif privé, l’élément majoritairement manquant est le chauffage. Deux éléments de confort sont manquants dans 160 000 logements, soit 3 % du parc locatif privé. Nous avons localisé la part et le nombre de ces logements inconfortables. La concentration, en valeurs absolue et relative, de ce type de logement est forte dans le Nord de la France. Le Sud est également sur-représenté en raison de l’absence de système de chauffage. Le Nord est aussi sur-représenté sur la carte des logements très inconfortables, ceux dans lesquels deux éléments de confort manquent. Cette région comprend de nombreux logements miniers qui doivent être remis à niveau. Entre 1993 et 2002, 1,2 million de logements locatifs privés ont été réhabilités avec l’aide de l’ANAH. Un bruit court selon lequel le conventionnement ANAH ne fonctionnerait que dans les zones rurales où les loyers sont peu élevés. La carte de la localisation des logements conventionnés prouve que cette rumeur n’est pas fondée. Les régions où les logements sont traditionnellement chers sont fortement représentés : l’Ile-de-France, l’Alsace, Rhône-Alpes. Le conventionnement ANAH est, dans les grandes lignes, réparti suivant la structure du parc. En 10 ans, 350 000 logements vacants ont été réhabilités et remis sur le marché locatif avec l’aide de l’ANAH ; 56 % d’entre eux étaient vacants depuis plus d’un an. Les chiffres de la vacance sont discutés. Il y aurait environ 2 millions de logements vacants. Entre 10 à 20 % (de 200 000 à 400 000) logements seraient mobilisables dans le cadre d’une politique visant la remise sur le marché de ces habitations vacantes. Les chiffres étant élevés, il est urgent d’adopter une politique active en la matière. Aujourd’hui, le parc privé est détenu à 93 % par des particuliers. Le retrait des propriétaires institutionnels est à peine compensé par l’investissement des personnes physiques dans le domaine du logement qui bénéficie depuis une vingtaine d’années de
dispositifs fiscaux. Ces données sont un levier d’action pour toutes les politiques visant le parc privé. 64 % des propriétaires bailleurs (personnes physiques) détiennent un logement. 83 % des propriétaires détiennent un à deux logements. Par conséquent, les bailleurs sont individualisés et peu professionnalisés. Le nombre total des ménages de propriétaires occupants s’élève à 13,5 millions, dont 6 % de propriétaires occupants pauvres, soit 800 000 ménages. Ce chiffre est essentiel pour aborder la question de la dignité des conditions d’occupation dans le parc privé. La carte de la répartition des ménages éligibles aux subventions propriétaires occupants " plafond de base " montre une sur-représentation de la région parisienne. Dans 2,7 millions de logements en propriété occupante, au moins un élément de confort est manquant. Deux éléments de confort sont absents dans 302 000 habitations. Ainsi, le total des logements inconfortables des propriétaires bailleurs et occupants est de près de 4 millions. Après avoir pris connaissance de ce chiffre, il est impossible de considérer la question du confort comme secondaire. La localisation des logements en propriétaires occupants, inconfortables et très inconfortables, est semblable à celles des logements locatifs privés. L’ANAH intervient depuis deux ans sur les propriétaires occupants. En 2002, elle a contribué à améliorer les conditions d’habitat de 63 400 propriétaires modestes répartis sur l’ensemble du territoire. Je vous renvoie aux conclusions du rapport du groupe de travail préparatoire. Par ailleurs, j’ajoute que tous les pays européens se posent la question de l’offre et de la demande en matière de logement. La crise paradoxale évoquée par Marc-Philippe Daubresse est présente partout en Europe. Le parc privé a un enjeu social extrêmement fort. Il est nécessaire d’associer le parc privé au parc HLM afin de résoudre cette crise. Le rôle social du parc privé n’a cessé de diminuer depuis 1948. La valeur des loyers avait été divisée par cent entre les deux guerres. La loi de 1948 a quasiment instauré un système de confiscation de la propriété privée en imposant des bas loyers. Ainsi, durant de longues années, bas loyers et vétusté allaient de pair. Aujourd’hui, il faut se donner les moyens de mener une action de grande ampleur sur le parc privé afin d’épauler les actions menées sur le parc social. Enfin, les aides " en positif " du type ANAH ne peuvent fonctionner que dans des conditions économiques et fiscales acceptables. Nul n’ignore les conséquences catastrophiques de mesures comme le blocage des loyers. Les politiques en relief, comme celles de l’ANAH, sont indispensables afin de mener des politiques thématiques. Les projets de logements conventionnés sont bâtis à partir de système d’aides " en positif ". A Paris, Bordeaux, comme en milieu rural, les aides de l’ANAH corrigent les effets secondaires des dispositifs exclusivement fiscaux. Ainsi la loi Malraux a conduit à diviser les surfaces, induisant des occupations qui ne sont pas satisfaisantes aujourd’hui. Claude CHAUDIERES, ATD-Quart Monde Le million de personnes pauvres, résidant dans le parc ancien locatif, habitent-elles dans le million de logements indignes ? Existe-t-il une corrélation entre ces chiffres ? <strong>Atelier</strong> 2 31
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