Pitagora 1_2006 - Collegio dei Geometri della provincia di Padova

26 Pitagora notiziario del Collegio dei Geometri di Padova
febbraio 2006
ESAMI DI ABILITAZIONE
R = capitalizzazione = 0,03
r = commerciale = 0,04
RL = € 420.000,00 x (12+0,04x78/12) = € 5.149,20 arr. € 5.150,00
SPESE. In mancanza di documenti di riferimento e altri dati certi si fa riferimento ad una percentuale
calcolata sul reddito annuo di € 420,00 x 12 = € 5.040,00
(si tratta di una regola di estimo o matematica finanziaria: usare il reddito decurtato degli interessi
sulle singole rate).
QUOTE DI PARTE PADRONALE. € 1.394,00 così distinte:
Manutenz. straord., ass., reint. = 8% = € 5.040,00 x 0,08 = € 403,20
Imposte = IRPEF = € 980,00 x 0,20 = € 196,00
ICI (5% aliquota seconda casa) = € 900 x 115,50 x 5% = € 567,00
Amm.ne = 3% di € 5.040,00 = € 151,20
Sf e Ines= 1% di € 5.040,00 = € 50,40
I = Interessi su tutte le spese precedenti mediamente anticipati x il saggio =
€ [(403,20 + 196,00 + 567,00 + 151,20 + 50,40) : 2] x 0,04 = 27,34 € 27,00
per cui Vo = Bf / r dove Bf = € 5.150,00 - 1.394,00 = € 3.756,00
quindi Vo = € 3.756,00/0.03 = € 125.200,00
Attenzione. Anche in questo caso non è importante il valore finale trovato perché i dati sono inventati
e non certi. È da tener conto dello sviluppo coerente del ragionamento.
3. STIMA DEL FONDO RUSTICO
Vo = Bf / r ove r = saggio di capitalizzazione 0,015 (calcolato sulla base di investimenti alternativi
a quello fondiario simili per durata e sicurezza)
Beneficio fondiario = Rpl - Spp dove Rpl = € 6.000,00 canone pagato a fine annualità agraria
11/11 di ciascun anno secondo usi e consuetudini locali - provincia di Padova
Spese = Q/man. straordinarie fabb. € 120.000 x 0,01= € 120,00
Imposte = 10% di € 6.000,00= € 600,00
Amm.ne = 4% di € 6.000,00= € 240,00
Sf e Ines = 1% di € 6.000,00= € 60,00
I = 0,04 x Sp/2 = 0,04 x 1020/2 = 20,40 = € 20,00
per cui Vo = Bf / r dove Bf = € 6.000,00 - 1.040,00= € 4.960,00
quindi Vo = € 4.960,00/0.015 = arr. € 330.670,00
€ 330.670,00 : 12 Ha = € 27.555,00 / Ha (parametro indicativo)
€ 330.670,00 + € 120.000,00 (valore di ricostruzione fabbricato) = € 450.670,00
Stima a cancello aperto, ovvero senza scorte solo capitale fondiario.
€ 1.040,00
È accettabile anche senza l'aggiunta del valore dei fabbricati rurali qualora si precisi che i fabbricati
sono ordinari all'ordinamento produttivo del fondo.
Detrazione al valore del fondo rustico perché affittato per altri sette anni a coltivatore diretto, quindi
senza possibilità di ripresa - legge 203/1982 = - 25%
€ 450.670,00 x 0,75 = arr. € 338.000,00
3. STIMA EX FABBRICATO RURALE
Se ex rurale vuol dire ora residenziale, la stima è per ricerca del più probabile valore di mercato
in base al valore di trasformazione.
Valore unità a ristrutturazione avvenuta = 130 m² x € 1.800,00/m² = € 234.000,00
K di ristrutturazione = 130 m² x € 900,00/m² = € 117.000,00
per cui Vo = € 234.000,00 - € 117.000,00 = € 117.000,00
L'esborso per il tetto da sistemare =
€ 150/ m² x 136,5 m² (130 m²+5% pendenza tetto) = € 20.475,00 = € 20.500,00
Valore finale = Importo prelevato dal c/c bancario e decurtato dal costo di ristrutturazione perché
lavoro già fatto = € 117.000,00 - 20.500,00 = € 96.500,00
B) STIMA BENI IN COMPROPRIETÀ CON IL CONIUGE
A. CASA DI ABITAZIONE DI 240 M²
Descrizione: appartamento signorile in uno stabile d'epoca nel centro storico, entro le mura di
Padova. Evidentemente sono presenti tutti i servizi. Lo stabile è in buone condizioni di manutenzione
e conservazione e così pure l'appartamento. Stima per confronto diretto o comparativa
potendo disporre di dati certi di riferimento.