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Legittima la deroga alla parziarietà delle obbligazioni condominiali: I limiti del potere dell’amministratore Il sistema giuridico condominiale è stato letteralmente rivoluzionato dalla ormai ben nota sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n° 9148/2008 , che ha attribuito natura parziaria alle obbligazioni pecuniarie condominiali. Tale pronuncia ha determinato una vera e propria inversione ad ‘U’ nella interpretazione della materia ed ha dato luogo ad abbondanza di scritti tale che ulteriori commenti sarebbero superflui. Sinteticamente ricordiamo qui che le Sezioni Unite hanno frantumato uno dei principi cardine espressi dall’elaborazione giurisprudenziale pressoché univoca, quello cioè della c.d. solidarietà passiva illimitata dei singoli condòmini per le obbligazioni di pertinenza del condominio. Le Sezioni Unite partono dal presupposto che la solidarietà passiva esige, oltre alla pluralità dei debitori ed alla identità di 278 Tribunale di Cassazione AMMINISTRARE Immobili di Antonino Spinoso “ “ L’obbligazione condominiale è caratterizzata dalla natura parziaria ma le parti contrattuali possono derogarvi e decidere concordemente per l’applicazione del principio della solidarietà. causa dell’obbligazione, la presenza di un ulteriore requisito: l’indivisibilità della prestazione comune, in mancanza della quale (a meno che non vi sia una espressa disposizione di legge) prevale la parziarietà della obbligazione. Viene da sé la conclusione per la specifica materia condominiale, dove l’obbligazione, anche se comune a più soggetti, é però divisibile (avendo un oggetto di natura pecuniaria) e la solidarietà non é prevista da alcuna disposizione di legge: ciascun condomino dunque risponde delle obbligazioni comuni non oltre i millesimi di sua pertinenza, rilevato peraltro che l’Amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote. Da qui l’affermazione del rivoluzionario principio della parziarietà dell’obbligazione, che si atteggia in termini simili a quelli dettati, per le obbligazioni ereditarie, dagli artt.752 e 1295 c.c..
Abbiamo sottolineato la forza dirompente con cui è piombata sul mondo condominiale la pronuncia delle Sezioni Unite: è pur vero che la sentenza del 2008 ha il merito di aver risolto una innegabile iniquità, avendo affrancato, in presenza di un debito condominiale, il condomino adempiente dal pericolo di subire un’esecuzione a causa dell’inadempimento (o addirittura del fallimento) di altri, ma non si può negare che oggi il condominio è diventato un contraente per così dire “scomodo”. In altre parole, mentre in passato il recupero dei crediti nei confronti di un condominio era connotato da modalità estremamente agevoli (proprio in ragione della possibilità di escutere, in via solidale e quindi per l’intero debito, il patrimonio di ciascun singolo condomino), oggi è intuibile prevedere, proprio a causa della maggiore difficoltà e della incontestabile farraginosità dell’attività di recupero, un indebolimento della posizione contrattuale del condominio. Non è questa la sede per approfondire le innumerevoli questioni che si porranno (si pensi, per il campo procedurale, alla problematica attinente alla necessità o meno di notificare un titolo esecutivo ad ogni condomino), ma va sottolineato che l’aspetto più rilevante sarà quello della frammentazione, direttamente proporzionale al numero dei partecipanti al condominio, delle procedure esecutive che il creditore del condominio sarà costretto ad intraprendere. Dicevamo che il condominio oggi diventa un contraente “scomodo”, il potenziale creditore, infatti, per evitare il rischio di imbarcarsi in un’attività di recupero lunga, articolata e costosa, vorrà acquisire garanzie che gli permettano di blindare il più possibile il suo credito e di porre in essere un’azione più snella. Come non comprendere i timori di un soggetto che si accinge ad entrare in rapporto giuridico con un condominio di fronte alle conseguenze della sconvolgente decisione delle Sezioni Unite? è presumibile che il terzo (si pensi ad una Società incaricata di eseguire opere sulla facciata condominiale) pretenda il rilascio di una fideiussione a garanzia dell’adempimento (con inevitabile lievitazione di costi) o addirittura imponga all’amministratore la previa acquisizione di tutta la somma, magari facendola vincolare in suo favore. Senza contare gli inevitabili riflessi sulla privacy dei singoli condomini, i cui dati completi, le relative quote millesimali e la situazione relativa ai pagamenti (morosità o meno) saranno certamente pretesi dal fornitore di fronte al principio della parziarietà della obbligazione condominiale. Gli interpreti hanno dunque tentato di reperire soluzioni che, vigente il nuovo e rivoluzionario sistema introdotto dalle Sezioni Unite, fossero in grado di contemperare le esigenze che emergono nel mondo condominiale con la tutela della posizione giuridica del terzo contraente. Ed infatti, è incontestabile che il principio della parziarietà, se da un lato tende a garantire i condòmini adempienti, dall’altro determina un innegabile stravolgimento nel diritto di credito del terzo contraente, che non può più considerare il condominio come debitore destinatario di una escussione caratterizzata da tempi solleciti, modalità semplici e costi contenuti. In questo panorama, deflagrato dalla sentenza delle Sezioni Unite, si registra l’intervento della Terza Sezione Civile della Suprema Corte, che, con la sentenza del 21 luglio 2009 n.16920, pur facendo propria la tesi della parziarietà, propone, se non proprio una soluzione alle problematiche sopra segnalate, quanto meno una possibilità di dar vita ad un’ulteriore inversione, con un ritorno all’applicazione del principio della solidarietà. Il principio base da cui origina il ragionamento della Corte è questo: sia che viga il principio della obbligazione solidale, sia che si applichi la parziarietà, siamo sempre in presenza di una disciplina derogabile dall’accordo delle parti. In altre parole, l’obbligazione condominiale è caratterizzata dalla natura parziaria, ma le parti contrattuali (quindi condominio e terzo), possono derogarvi e decidere concordemente per l’applicazione del principio della soli-darietà. Dunque, una apertura alla libera contrattazione tra le parti e l’affermazione della natura “derogabile” della disciplina. Questo il principio giuridico proposto, con interessante argomentare, dalla Terza Sezione della Cassazione nella richiamata sentenza: vi è però un aspetto che va, a nostro avviso, approfondito, essendo gravido di conseguenze rilevanti per i singoli condomini. Essendo oggi affermato in termini generali il principio della “parziarietà” delle obbligazioni condominiali, la deroga non dà luogo a dubbi di sorta se è prevista nel corpo del Regolamento condominiale ovvero espressamente accettata dai singoli condòmini: in tali casi, il peggioramento della loro po-sizione debitoria trova una determinante base giuridica e sostanziale nella volontà di ogni soggetto. Proprio perché nel nostro ordinamento giuridico le obbligazioni condominiali sono ormai annoverate nell’ambito della ‘parziarietà’ e, di conseguenza, ogni condòmino può essere chiamato a rispondere solo per la propria quota millesimale, appare giuridicamente fondato consentire ai singoli condòmini di derogare al principio generale, esprimendo la volontà di regolare diversamente la propria posizione debitoria relativa allo specifico rapporto contrattuale ovvero attribuire al Regolamento il potere di stabilire l’ applicazione delle norme previste in materia di obbligazioni solidali. Qualche perplessità desta invece il caso (che è proprio quello sottoposto all’attenzione della Cassazione nella sentenza n.16920/09) in cui la deroga venga introdotta, non già attraverso la manifestazione di volontà dei condòmini, ma con una clausola, inserita nel contratto stipulato non dai singoli condòmini, ma dall’amministratore e dal terzo (si pensi al contratto di appalto per l’esecuzione di lavori di manutenzione, a firma dell’amministratore e dell’appaltatore, nel quale sia stabilito l’accordo che per l’intero debito relativo alle somme dovute rispondono solidalmente i condomini uti singuli). A nostro avviso, non possono essere liquidate con disinvoltura le problematiche sorte dalla appena evidenziata fattispecie, nella quale l’amministratore e la Ditta appaltatrice sottoscrivono un contratto che, oltre al contenuto suo proprio, preveda particolari modalità di escussione del debito per il caso di inadempimento, con il conferimento alla stessa Ditta del diritto di agire per l’intero nei confronti dei condòmini solidalmente responsabili. La Cassazione risolve il problema affermando che le parti (tramite un accordo firmato dall’amministratore) possono sottrarsi al principio vigente (oggi quello della parziarietà delle obbligazioni condominiali). Tale impostazione si sorregge sul richiamo all’art. 1294 c.c., che fa salvo il caso in cui “dalla legge o dal titolo non risulti diversamente”: secondo il Supremo Collegio, “è addirittura ovvio che, con quest’ultima AMMINISTRARE Immobili 279
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