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espressione, il titolo, il legi-slatore abbia inteso evocare la fonte negoziale del rapporto, nella quale le parti ben possono diversamente normare la fase dell’adempimento, con la rinuncia del creditore alle agevolazioni che gli derivano dalla possibilità di chiedere e ottenere da uno solo dei soggetti passivi il pagamento dell’intero suo credito”. La Suprema Corte spiega che, nonostante la fattispecie sia maturata in un assetto in cui era maggioritaria la tesi della natura solidale della responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni condominiali verso i terzi e dunque si presti ad essere qualificata come limitativa della solidarietà, oggi “appare limitativa della parziarietà”. Aldilà di queste precisazioni, vengono affermati con forza dai Giudici di legittimità due principi: a) la disciplina delle obbligazioni condominiali e la natura parziaria delle stesse ha natura “disponibile” ed è, quindi, derogabile dalle parti anche con un ritorno alla solidarietà; b) a parte i casi, incontestabili, di deroga espressamente sancita dalla volontà manifestata dai singoli condomini e dal regolamento condominiale, l’amministratore ha il diritto, tramite un accordo concluso con il terzo contraente, di conferire il requisito della “solidarietà” alle obbligazioni pecunia-rie condominiali che, assunte in un determinato contratto, avrebbero in via generale natura “parziaria”. Orbene, tale ultima affermazione desta qualche perplessità. Sappiamo che il rapporto che intercorre tra i singoli condomini e l’amministratore è configurato come una sorta di mandato collettivo, con più mandanti ed un unico incarico espresso in forma collegiale e maggioritaria attraverso la delibera assembleare, assimilabile al mandato con rappresentanza, nel quale il mandatario (l’amministratore) agisce in nome e per conto del mandante (i condomini), nei cui confronti si producono direttamente gli effetti giuridici degli atti posti in essere. L’amministratore, dunque, ricevuto il mandato dai singoli condòmini (ognuno dei quali partecipa alle spese secondo la caratura millesimale), assume obbligazioni in nome e per conto del condominio (e quindi dei singoli condòmini) senza poter eccedere dai limiti dei poteri conferitigli e delle sue attribuzioni. Nel momento in cui dunque si afferma che, nel nostro sistema giuridico, le obbligazioni condominiali verso i terzi sono rette dal principio della parziarietà (cioè ogni condòmino risponde verso i terzi entro la misura della sua quota millesima- 280 AMMINISTRARE Immobili le), diventa difficile comprendere come l’amministratore possa autonomamente concordare con il terzo contraente una diversa regolamentazione del rapporto di credito e vincolare il condòmino (anche quello che ha pagato la sua quota) a subire una azione di recupero per l’intera somma dovuta allo scopo di coprire le quote dei condomini inadempienti. A fronte di una situazione generale in cui è sancita la parziarietà delle obbligazioni condominiali ed il singolo condòmino adempiente è affrancato dal pericolo di subire un’esecuzione a causa dell’inadempimento degli altri, riteniamo che si possa ripristinare il vincolo solidale tra tutti i partecipanti al condominio, solo a condizione che l’obbligazione contratta con il terzo sia stata assunta dall’amministratore entro l’ambito dei suoi poteri. Ecco perché diciamo che questo problema va approfondito e non può essere liquidato semplicemente con il conferimento all’amministratore del potere di concordare con il terzo (magari con una clausola inserita nel contratto) il ritorno alla solidarietà passiva. Sentiamo dunque l’esigenza di raccomandare una grande cautela ed in ciò ci sentiamo suffragati dalla stessa sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n.9148/2008, dove, per affermare il principio della “parziarietà”, si spiega che la solidarietà non può ricondursi alla unitarietà del gruppo, in quanto il condominio non raffigura un «ente di gestione», ma una organizzazione pluralistica e (questo ci sembra il punto focale) “l’amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno”. Il che sembra significare che, avendo i condòmini conferito il mandato “secondo le quote di ciascuno” ed essendo, in via generale, responsabili per le obbligazioni condominiali solo in via parziaria, l’amministratore non può estendere, con un accordo stipulato autonomamente con il terzo, la responsabilità dei singoli oltre le quote stesse. La prudenza si impone di fronte alle gravi implicazioni possibili: se il singolo condòmino, dopo aver conferito all’amministratore il mandato entro la sua quota millesimale, si trovasse a subire, con la stipula da parte dello stesso amministratore con il terzo contraente di un accordo derogativo del principio della “parziarietà”, l’assoggettabilità ad un’escussione per l’intero, potrebbe lamentare, con argomentazioni non infondate, un eccesso, posto in essere dall’amministratore, dai limiti dei poteri a lui conferiti e dalle sue attribuzioni. n
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