AMMINISTRARE Immobili - Anaci

espressione, il titolo, il legi-slatore abbia inteso evocare la
fonte negoziale del rapporto, nella quale le parti ben possono
diversamente normare la fase dell’adempimento, con la
rinuncia del creditore alle agevolazioni che gli derivano dalla
possibilità di chiedere e ottenere da uno solo dei soggetti
passivi il pagamento dell’intero suo credito”.
La Suprema Corte spiega che, nonostante la fattispecie sia
maturata in un assetto in cui era maggioritaria la tesi della
natura solidale della responsabilità dei singoli condomini per
le obbligazioni condominiali verso i terzi e dunque si presti
ad essere qualificata come limitativa della solidarietà, oggi
“appare limitativa della parziarietà”.
Aldilà di queste precisazioni, vengono affermati con forza dai
Giudici di legittimità due principi:
a) la disciplina delle obbligazioni condominiali e la natura parziaria
delle stesse ha natura “disponibile” ed è, quindi, derogabile
dalle parti anche con un ritorno alla solidarietà;
b) a parte i casi, incontestabili, di deroga espressamente sancita
dalla volontà manifestata dai singoli condomini e dal regolamento
condominiale, l’amministratore ha il diritto, tramite
un accordo concluso con il terzo contraente, di conferire il
requisito della “solidarietà” alle obbligazioni pecunia-rie condominiali
che, assunte in un determinato contratto, avrebbero
in via generale natura “parziaria”.
Orbene, tale ultima affermazione desta qualche perplessità.
Sappiamo che il rapporto che intercorre tra i singoli condomini
e l’amministratore è configurato come una sorta di
mandato collettivo, con più mandanti ed un unico incarico
espresso in forma collegiale e maggioritaria attraverso la
delibera assembleare, assimilabile al mandato con rappresentanza,
nel quale il mandatario (l’amministratore) agisce
in nome e per conto del mandante (i condomini), nei cui
confronti si producono direttamente gli effetti giuridici degli
atti posti in essere.
L’amministratore, dunque, ricevuto il mandato dai singoli
condòmini (ognuno dei quali partecipa alle spese secondo
la caratura millesimale), assume obbligazioni in nome e per
conto del condominio (e quindi dei singoli condòmini) senza
poter eccedere dai limiti dei poteri conferitigli e delle sue
attribuzioni.
Nel momento in cui dunque si afferma che, nel nostro sistema
giuridico, le obbligazioni condominiali verso i terzi sono
rette dal principio della parziarietà (cioè ogni condòmino risponde
verso i terzi entro la misura della sua quota millesima-
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le), diventa difficile comprendere come l’amministratore possa
autonomamente concordare con il terzo contraente una
diversa regolamentazione del rapporto di credito e vincolare
il condòmino (anche quello che ha pagato la sua quota) a
subire una azione di recupero per l’intera somma dovuta allo
scopo di coprire le quote dei condomini inadempienti.
A fronte di una situazione generale in cui è sancita la parziarietà
delle obbligazioni condominiali ed il singolo condòmino
adempiente è affrancato dal pericolo di subire un’esecuzione
a causa dell’inadempimento degli altri, riteniamo che si possa
ripristinare il vincolo solidale tra tutti i partecipanti al condominio,
solo a condizione che l’obbligazione contratta con il
terzo sia stata assunta dall’amministratore entro l’ambito dei
suoi poteri.
Ecco perché diciamo che questo problema va approfondito e
non può essere liquidato semplicemente con il conferimento
all’amministratore del potere di concordare con il terzo
(magari con una clausola inserita nel contratto) il ritorno alla
solidarietà passiva.
Sentiamo dunque l’esigenza di raccomandare una grande
cautela ed in ciò ci sentiamo suffragati dalla stessa sentenza
delle Sezioni Unite della Cassazione n.9148/2008, dove,
per affermare il principio della “parziarietà”, si spiega che la
solidarietà non può ricondursi alla unitarietà del gruppo, in
quanto il condominio non raffigura un «ente di gestione»,
ma una organizzazione pluralistica e (questo ci sembra il punto
focale) “l’amministratore rappresenta immediatamente i
singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo
le quote di ciascuno”.
Il che sembra significare che, avendo i condòmini conferito il
mandato “secondo le quote di ciascuno” ed essendo, in via
generale, responsabili per le obbligazioni condominiali solo
in via parziaria, l’amministratore non può estendere, con un
accordo stipulato autonomamente con il terzo, la responsabilità
dei singoli oltre le quote stesse.
La prudenza si impone di fronte alle gravi implicazioni possibili:
se il singolo condòmino, dopo aver conferito all’amministratore
il mandato entro la sua quota millesimale, si trovasse
a subire, con la stipula da parte dello stesso amministratore
con il terzo contraente di un accordo derogativo del principio
della “parziarietà”, l’assoggettabilità ad un’escussione
per l’intero, potrebbe lamentare, con argomentazioni non
infondate, un eccesso, posto in essere dall’amministratore,
dai limiti dei poteri a lui conferiti e dalle sue attribuzioni. n