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Tabelle millesimali provvisorie di Antonio Scarpa è controversa la possibilità per l’assemblea dei condomini di approvare “tabelle millesimali provvisorie”. Com’è noto, le tabelle millesimali esprimono il valore dei piani o delle porzioni di piano, appartenenti a ciascun condomino, ragguagliati a quello dell’intero edificio, ed espresse in millesimi (art. 68 disp. att. c.c.). La funzione delle tabelle millesimali, pur in assenza di una precisa disciplina normativa al riguardo, è quella di consentire il riparto proporzionale delle spese per la conservazione ed il godimento delle cose comuni, come si evince dal richiamo e dal rinvio all’art. 1123 c.c., contenuto all’art. 68 disp. att. c.c. Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci (quali l’ubicazione, l’esposizione, l’altezza), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive (cfr. Cass. civ., sez. II, 27 luglio 2007, n. 16644). Peraltro, poiché l’art. 72 delle norme di attuazione c.c. non include tra le disposizioni non derogabili da parte dei regolamenti condominiali l’art. 68 delle stesse norme di attuazione, il quale prevede l’espressione in millesimi dei valori dei piani o delle porzioni di piano, è consentita la deroga da parte dei condomini a siffatto criterio ai fini della ripartizione delle spese condominiali (cfr. Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1988 n. 5686). In realtà oggetto di permanente dibattito è la natura stessa delle tabelle millesimali. Per lungo tempo la giurisprudenza della Cassazione ha ritenuto che le tabelle millesimali abbiano natura di negozio di accertamento e, di conseguenza, che la loro approvazione o revisione non rientri nella competenza dell’assemblea, richiedendo piuttosto il consenso di tutti i condomini. Ove tale consenso unanime manchi, alla formazione delle tabelle dovrebbe perciò provvedere il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini (cfr. Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008 n. 14951; Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1988 n. 5686; Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 1994 n. 1367 ; Cass. civ., sez. II, 17 ottobre 1980 n. 5593; Cass. civ., sez. II, 18 aprile 1978 n. 1846; Cass. civ., sez. II, 8 novembre 1977 n. 4774). Secondo tale orientamento, in conseguenza della inesistenza di una norma la quale attribuisca all’assemblea la competenza a deliberare in tema di tabelle millesimali, la deliberazione di approvazione delle tabelle adottata a maggioranza rimarreb- “ “ L’assemblea condominiale ha facoltà di adottare criteri provvisori di distribuzione delle spese condominiali per consentire il versamento dei contributi a titolo di acconto. be inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo (Cass. civ., sez. II, sent. 9 agosto 1996 n. 7359). è comunque costante l’affermazione che nel comportamento dei condomini assenti i quali abbiano pagato i contributi condominiali secondo la tabelle approvate a maggioranza sia possibile individuare una accettazione delle tabelle stesse, non vertendosi in tema di effetti reali, per cui il consenso alla approvazione delle tabelle, non postulando il requisito di particolari requisiti formali, ben potrebbe manifestarsi per facta concludentia (cfr. Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2009, n.3245; Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1988 n. 5686; Cass. civ., sez. II, 8 novembre 1977 n. 4774). Il consenso non potrebbe, invece, dedursi dal comportamento tenuto da quei condomini che nella assemblea abbiano già espresso dissenso dalla approvazione delle tabelle millesimali, in quanto, in presenza della loro esplicita volontà, non è lecito ricercare una contraria volontà tacita o presunta che sulla prima dovrebbe prevalere (cfr. Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2005 n. 8863; Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1985 n. 1057). Più recentemente si è affermato in giurisprudenza un orientamento che si distingue da quello “tradizionale” e secondo il quale in tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale - in quanto predisposte dall’unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini - possono, nell’ambito dell’autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa - perché approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale - le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal comma 2 dell’art. 1136 c.c. (in relazione all’art. 1138, comma 3, c.c.) ovvero con atto dell’autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne conseguirebbe che, mentre sarebbe affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall’assemblea <strong>AMMINISTRARE</strong> <strong>Immobili</strong> 275
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