AMMINISTRARE Immobili - Anaci

More documents

Recommendations

Info

senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, sarebbe valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal comma 2 dell’art. 1136 c.c. (cfr. Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 2007 n. 4219; Cass. civ., sez. II, 25 agosto 2005 n. 17276; Cass. civ., sez. II, 28 giugno 2004 n. 11960). In sostanza, si caratterizzerebbero per la loro maggiore rigidità e cioè per l’insensibilità ai poteri maggioritari dell’assemblea le sole tabelle millesimali cosiddette di natura convenzionale, le quali si individuerebbero per il dato formale, genetico, costituito dalla allegazione al regolamento di condominio ed ai contratti di acquisto delle singole unità, o, altrimenti, dall’approvazione unanime dei condomini. Mentre flessibili e soggette quindi a successive modifiche assembleari sarebbero le tabelle di natura deliberativa, che però rivestirebbero una funzione organizzativa praticamente irrilevante, in quanto meramente ripetitive e ricognitive dei criteri legali di ripartizione delle spese. La costruzione sembra basata su dati malsicuri e di scarsa coerenza dogmatica: la differenza tra le due tipologie di tabelle millesimali, cui sarebbe correlata la diversità di regime applicabile, viene infatti fondata promiscuamente in parte sulla forma, negoziale o collegiale, dell’atto costitutivo della tabelle originariamente introdotte, ed in parte sul suo contenuto sostanziale, derogativo o meno dei criteri di legge. Questo contrasto giurisprudenziale è stato comunque posto all’attenzione delle Sezioni Unite della Cassazione (cfr. ordinanza Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2009, n. 2568). Quanto in specie al tema qui in discussione, in relazione alla possibilità di adottare “tabelle millesimali provvisorie”, Cass. civ., sez. II, 21 novembre 2006, n. 24670 aveva ritenuto che, dovendosi ripartire spese condominiali, la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla spesa effettuata consentirebbe appunto all’assemblea di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali 276 AMMINISTRARE Immobili sarebbe sufficiente che la delibera fosse assunta a maggioranza, essendo l’unanimità necessaria soltanto per l’approvazione delle tabelle definitive. La motivazione della sentenza del 2006 parificava quindi quoad effectum, in maniera però non persuasiva, l’approvazione maggioritaria del riparto a titolo di acconto e salvo conguaglio, e l’approvazione ugualmente maggioritaria di tabelle millesimali provvisoriamente determinate. Molto più convincentemente, Cass. civ., sez. II, 22 aprile 2005, n. 8505 aveva invece chiarito che, in mancanza di tabelle millesimali, l’assemblea avrebbe il potere di deliberare a maggioranza (soltanto) una ripartizione provvisoria dei contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio. Si spingeva ancora oltre Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1992, n. 12115, che riconosceva all’assemblea condominiale di poter deliberare “la applicazione di una tabella millesimale ancorché formata senza il consenso di tutti i condomini, per la ripartizione a titolo d’acconto delle spese annuali di gestione o di manutenzione dei servizi comuni”, sempre tuttavia che mancasse un precedente regolamento negoziale, non volendo seguire il contrario più rigoroso indirizzo che nega, in ogni caso, all’assemblea il potere di adottare a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio da operare successivamente alla approvazione delle tabelle millesimali. Si consideri al riguardo come l’art. 68 disp. att. c.c. dispone che, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare i valori proporzionali di ciascuna porzione di proprietà esclusiva, ragguagliati a quello dell’intero edificio ed espressi in millesimi in apposita tabella allegata. La mancanza di una tabella valida e vincolante per tutti i condomini non esonera in ogni caso il giudice dallo statuire sulla conformità ai criteri legali di ripartizione della pretesa azionata dal condominio nei confronti dei singoli partecipanti, determinando egli stesso il valore delle porzioni di piano espresso in millesimi.
Dunque, non può certo negarsi all’assemblea la facoltà di adottare criteri provvisori di distribuzione delle spese condominiali idonei a consentire il versamento dei contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio da operare successivamente alla approvazione delle tabelle millesimali (Cfr. Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1985, n. 1057). Neppure l’esistenza della tabella millesimale rappresenta requisito di validità delle deliberazioni dell’assemblea, proprio perché alla formazione di essa preesiste il metodo normativo per stabilire le quote. Non spiega dunque rilievo una contestazione della legittimità di una delibera assembleare di ripartizione delle spese motivata dal solo fatto della mancanza della tabella. Sembra in ogni caso maggiormente convincente la soluzione che richiede per la formazione delle tabelle millesimali, o per la loro modifica, la deliberazione unanime di tutti i partecipanti al condominio. Si premetteva in alcune risalenti impostazioni la qualificazione della tabella millesimale in termini di negozio di accertamento dei valori delle quote condominiali, con funzione puramente valutativa del patrimonio agli effetti della distribuzione del carico delle spese e della misura del diritto di partecipazione alla espressione della volontà assembleare. Quale corollario della ravvisata natura sostanziale dell’atto di formazione o modifica delle tabelle millesimali, discenderebbe che la domanda giudiziale di un condomino volta all’accertamento dell’invalidità o alla revisione giudiziale delle stesse tabelle, debba essere necessariamente proposta nei confronti di tutti gli altri condomini. La legittimazione passiva dell’amministratore del condominio, limitata alle azioni relative alle “parti comuni dell’edificio”, non si estende invero alle questioni attinenti all’accertamento dei valori millesimali, e correlati obblighi, delle quote di proprietà esclusiva. In realtà l’inquadramento del contratto determinativo della tabella millesimale nella categoria dei negozi di accertamento non è pacifico in dottrina. Per determinare l’ammontare della quota di ciascun partecipante al condominio, si osserva da alcuni, l’art. 1118 c.c. fa riferimento al valore del piano o porzione di piano, se altrimenti non disponga il titolo; ma allora, siffatta determinazione, in quanto approvazione del risultato di un’operazione tecnica di calcolo, non implicherebbe un’attività negoziale volta all’eliminazione di una situazione di incertezza. La trasposizione in termini matematici di un rapporto di valori non presupporrebbe affatto la necessaria esistenza di una res dubia. L’atto di formazione delle tabelle millesimali, in quanto mero atto, non sarebbe così inficiato, ai fini della revisione per errore ex art. 69 disp att. c.c., da vizi del volere, ma da ogni discrepanza esistente fra i valori determinati ed i valori effettivi. L’interesse alla revisione della tabella millesimale scaturisce in realtà dalla erroneità dei valori proporzionali così determinati, senza che abbia rilievo che la richiesta provenga da condomino che abbia approvato, o meno, la tabella millesimale, o che vi abbia, o meno, dato esecuzione, avendone legittimazione pure il condomino consenziente. Del resto, si aggiunge, la natura dell’errore ex art. 69 disp. att. c.c. va desunta dalla sanzione che l’ordinamento ricollega al suo verificarsi: non l’annullamento, ma la revisione o modificazione delle tabelle, sanzione analoga alla rettifica predisposta dall’art. 1430 c.c. per l’errore di calcolo. Poi, sempre a differenza dell’azione di annullamento, bisogna sottolineare come il diritto alla revisione dei valori proporzionali dei piani sia ritenuto imprescrittibile, quale potere contenuto nel diritto di condominio, e come il medesimo diritto spetti nonostante qualsiasi convenzione contraria o rinunzia abdicativa. Chi in dottrina si dice concorde nel ravvisare la prospettata figura del negozio di accertamento, osserva che la formazione delle tabelle millesimali deriverebbe non da semplici operazioni aritmetiche, ma da valutazioni di elementi opinabili. Un primo dubbio difficile da risolvere sarebbe allora l’ammissibilità di una revisione per errore di un’eventuale tabella millesimale approvata in via provvisoria (secondo l’opzione che le sentenze richiamate vorrebbero consentire), essendo del resto la revisione ex art. 69 disp. att. c.c. l’unico strumento di correzione a disposizione dei condomini laddove i valori proporzionali attribuiti alle porzioni di piano dalla tabella siano conseguenza di un errore. In specie, la revisione rappresenta un rimedio tipico, che, alla luce della funzione necessaria esplicata dalla tabella millesimale, comprende nel medesimo procedimento l’eliminazione della tabella viziata da errore e la contestuale determinazione della nuova tabella; si darebbe eguale tutela per una tabella millesimale dichiaratamente provvisoria? Cass. civ.,, Sez. Un., 9 luglio 1997, n. 6222, ha affermato che errori rilevanti agli effetti della revisione contemplata dall’art. 69 disp. att. c.c. devono intendersi tutti quelli obiettivamente verificabili, causa di apprezzabile discrasia tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse. In effetti, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali non rivela, il minimo effettuale tipico del negozio di accertamento, e cioè lo scopo di definire una situazione incerta, pur tenuto conto delle peculiarità dell’accertamento negoziale di diritti reali (meglio ancora, delle modalità dei diritti reali dei singoli condomini), titolo che da solo non consente dal punto di vista causale l’attribuzione del diritto. Né, per di più, la determinazione delle tabelle millesimali opera quella cristallizzazione nella valutazione degli interessi in gioco, che è l’essenza di ogni contratto, e porta però con sé il pericolo che la valutazione consentita si riveli ingannevole o deludente. Il legislatore non vuole apparentemente l’irrigidimento dell’assetto raggiunto nella determinazione di valori proporzionali di piani, e per confutare l’intangibilità delle tabelle, ne afferma la permanente rivedibilità. La revisione di cui all’art. 69 disp. att. c.c. non contempla perciò vizi nella genesi dell’atto, ma consente l’iniziativa dell’interessato per errori risalenti al momento della formazione delle tabelle millesimali, ovvero per inefficienze funzionali dell’originario rapporto tra i valori dei singoli piani. Tale qualificazione funzionale dell’atto determinativo delle tabelle millesimali, nonché tale condizione di connaturata rivedibilità delle tabelle stesse ostano pertanto all’ammissibilità di concepire tabelle millesimali consapevolmente “provvisorie”. In sostanza, è da ritenere che ben possa l’assemblea, finché non raggiunga il consenso necessario all’approvazione delle (necessariamente definitive) tabelle millesimali, adottare, anche a maggioranza, in via provvisoria e salvo conguaglio, un criterio di ripartizione della singola spesa, in maniera da consentire il versamento dei contributi a titolo di acconto, e non invece approvare a maggioranza tabelle millesimali, che si definiscano provvisorie, e che valgano piuttosto a distribuire tra i condomini in futuro, e per un numero indeterminato di delibere, il carico delle spese e la misura del diritto di partecipazione alla espressione della volontà assembleare. n AMMINISTRARE Immobili 277
Page 1: Associazione Nazionale Amministrato
Page 4 and 5: Questa è tv!
Page 6 and 7: Mapetherm® System Il nostro impegn
Page 10 and 11: Legittima la deroga alla parziariet
Page 12 and 13: espressione, il titolo, il legi-sla
Page 14 and 15: LABoRAToRIo PERMANENTE ANACI - PoLI
Page 16 and 17: LABoRAToRIo PERMANENTE ANACI - PoLI
Page 18 and 19: SPAzIo ALLE SEdI REGIoNALI / PRoVIN
Page 20 and 21: SAFETy & SECuRITy Appalti e Sicurez
Page 22 and 23: SAFETy & SECuRITy ha la responsabil
Page 24 and 25: SAFETy & SECuRITy ticolo 26) il con
Page 26 and 27: Speciale IL dECoRo ARCHITETToNICo d
Page 28 and 29: Torre Asinelli, Bologna Alla base v
Page 30 and 31: Speciale ni dall’art. 1120 second
Page 32 and 33: Speciale anche quando l’alterazio
Page 34 and 35: Speciale nell’interesse comune, a
Page 38 and 39: Rassegna stampa ANACI assegna stam
Page 40 and 41: FIERE Ed EVENTI Prima della riforma
Page 42 and 43: FIERE Ed EVENTI Segue la perspicace
Page 44 and 45: FIERE Ed EVENTI 312 AMMINISTRARE Im
Page 46 and 47: PARoLA ALLE IMPRESE Eurocert sostie
Page 48 and 49: ABITARE BIoTECH Efficienza energeti
Page 50: LEGISLAzIoNE TECNICA Ascensori casa
Page 53 and 54: Sulla rivista Amministrare Immobili
Page 55 and 56: AMMINISTRARE Immobili 323
Page 57 and 58: Monza … non solo Gran Premio Monz

AMMINISTRARE Immobili - Anaci

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?