Osservazioni - Ordine degli Ingegneri della Provincia di Latina

ORDINE DEGLI INGEGNERI DELLA PROVINCIA DI LATINA
Piazza A. Celli n.3 – 04100 Latina
Tel. 0773/694208 – Fax 0773/662628 – posta@ordineingegnerilatina.it – www.ordineingegnerilatina.it
On.le Sig. SINDACO
Comune Sezze
Residenza Municipale
Prot. n.272 Via Diaz, 1
Latina, 13/06/2012
04018 SEZZE (LT)
OSSERVAZIONI
dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Latina sul “Nuovo Piano Regolatore Generale della
Città di Sezze denominato Piano Urbanistico Comunale Generale (P.U.G.C.)” adottato ai sensi
dell’art.33, comma 2 della Legge Regionale 22.12.1999, n.38 e s.m.i. con Deliberazione del Consiglio
Comunale (D.C.C.) n.18/2012,
ex artt.9 L.U. n.1150/1942 e 33, comma 3, L.R. 38/1999.
Premessa
Le seguenti Osservazioni dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Latina costituiscono una forma
doverosa di collaborazione propositiva con gli Enti istituzionali nel quadro di una iniziativa sempre più
aperta della categoria alle problematiche sociologiche, culturali e tecniche del territorio della Provincia.
A tal fine si propongono le seguenti osservazioni al P.U.G.C. di Sezze.
Osservazione n.1
sui parametri dimensionali posti a fondamento del P.U.G.C. di Sezze
a. La “Relazione descrittiva” del P.U.G.C., allegato A, riferisce la consistenza anagrafica della
popolazione residente nel Comune di Sezze, nell’anno 2010, di abitanti 24.546; il tasso di incremento medio
nel periodo 1981-2010 pari allo 0,81%; il tasso di incremento medio nel periodo 2001-2010 pari all’1,27%,
“che sale all’1,42% nell’ultimo quinquennio”, periodo considerato nel P.U.G.C. 2006-2010, “che determina
al 2020 un aumento di popolazione pari a 3.395 abitanti con un incremento ponderato medio annuo pari allo
1,30% …” (v. Relazione al P.U.G.C., allegato A, pag.27, prg.1.2, Calcolo del fabbisogno residenziale 2010-
2020).
Si evince così che il progetto del P.U.G.C. si riferisce all’orizzonte temporale del 2020, anche se non è mai
precisato esplicitamente.
Posto che l’incremento demografico comunale suddetto è stato certamente determinato in misura
significativa dalla disponibilità nel centro abitato e nel centro storico di alloggi a prezzo basso, che hanno
evitato pure in positivo, un trend di abbandono del centro tradizionale, offrendo così una sistemazione
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esidenziale all’immigrazione U.E. ed extra U.E., il tasso di incremento demografico futuro, sia pure ridotto
nel P.U.G.C. dall’attuale 1,42% all’1,30%, non sembra correlato ad una analisi del fenomeno immigratorio
presumibilmente decrescente negli anni ’10 per molte evidenti ragioni: esaurimento dei flussi immigratori
per il tasso di disoccupazione incombente, ritorno degli originari residenti nel centro storico e nelle loro
abitazioni d’antan anche per un auspicabile processo di valorizzazione e di riqualificazione edilizia e
urbanistica, riduzione graduale della disponibilità di spazi abitabili liberi nel centro storico e simili.
Si conclude sul punto rilevando in merito l’eccessività della stima di incremento demografico e
comunque la sua genericità.
b. Non sembra ammissibile sommare la proiezione di incremento del carico urbanistico dei nuovi
abitanti residenti fino al 2020 (3.395 ab.) con l’analogo “incremento dei nuclei familiari nel prossimo
decennio” … “1.423 famiglie, con una componente media prevista di 2,70 persone per nucleo familiare”
(3.842 ab.).
Trattasi di errore di valutazione avendo così considerato ogni abitante prima ex se e poi una seconda
volta come componente di un nucleo familiare.
Si evince per questa seconda ragione l’eccessività della stima di incremento demografico e quindi della
previsione volumetrica aggiuntiva.
c. Si prende atto delle esigenze indicate nel P.U.G.C. di “eliminazione coabitazione” e di una
maggiorazione del 15% di ricettività residenziale turistica.
La prima esigenza comporta nuovi alloggi per 28 abitanti (stima del P.U.G.C.) da aggiungersi ai nuovi
residenti al 2020 (3.395 ab.) e quindi complessivamente 3.423 ab., oltre alla maggiorazione per esigenze
turistiche, in totale 3.423 x 1,15 = 3.936 ab.
Diversamente il P.U.G.C. assume come nuovi abitanti al 2020 un totale di 8.355 abitanti perché considera
ogni abitante prima ex se e poi come componente di un nucleo familiare, così determinando una eccessiva
stima di incremento demografico e quindi di previsione volumetrica aggiuntiva.
d. Il P.U.G.C. di Sezze attribuisce “una media di circa 120 mc ad abitante teorico” per ricavare il
fabbisogno “relativo al solo aumento demografico”.
Si richiama al riguardo il D.L. 2 Aprile 1968, n.1444 “Limiti inderogabili di densità edilizia … e rapporti
massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici … da osservare ai fini
della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti ai sensi dell’art.17 della
L. 765/1967”, art.3, c.3: “ai fini dell’osservanza dei rapporti suindicati (standard per aree pubbliche o di
servizio pubblico) nella formazione degli strumenti urbanistici, si assume che, salvo diversa dimostrazione
ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente 25 mq di superficie lorda abitabile (pari
a circa 80 mc vuoto per pieno), eventualmente maggiorati di una quota non superiore a 5 mq (pari a circa 20
mc vuoto per pieno) per le destinazioni non specificatamente residenziali ma strettamente connesse con le
residenze (negozi di prima necessità, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali etc)”.
Il parametro assunto di 120 mc per abitante è quindi in eccesso rispetto alle indicazioni del D.L. n.1444/1968
richiamato e di ciò non viene resa alcuna “diversa dimostrazione”.
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Né il parametro sovrabbondante assunto (120 mc/ab) è riferito ad una inclusione di destinazioni “non
specificatamente residenziali ma strettamente connesse” per cui il confronto deve riferirsi al parametro
normativo (D.L. 1444/1968) di 80 mc/ab, evidenziandosi una maggiorazione ingiustificata di un eccesso
del 50% da 80 a 120 mc/ab.
Emerge un terzo rilievo di ampliamento della previsione di incremento volumetrico oltre l’eccessivo
incremento demografico stimato (lettera a della presente osservazione, la considerazione duplicata di ogni
abitante ex se e come componente di nucleo familiare (lettere b e c della presente osservazione).
e. Il P.U.G.C. di Sezze, Relazione descrittiva, paragrafo 4, Dimensionamento del Piano, alinea 1.2,
lettera d), pag.28 definisce un “coefficiente di occupazione dei vani”: numero di stanze occupate diviso il
numero dei residenti che “assume … pari a 2,65” fino al 2020 (orizzonte di stima del Piano).
Tale parametro non appare convalidato da una indagine inerente e appare comunque irrealistico.
Lo stesso elaborato di P.U.G.C. succitato assume “un totale di 8.355 nuovi residenti teorici complessivi” al
2020.
E’ stata dimostrata alle precedenti lettere a, b, c, di questa osservazione la ridondanza di tale assunto,
ritenendolo invece non superiore a 3.936 abitanti. Tuttavia nel P.U.G.C. si procede secondo tale stima (8.355
ab al 2020), si moltiplica per il parametro di 120 mc/ab, qui giudicato pur esso eccessivo (v. lett d), e si
ottiene la previsione volumetrica di ampliamento al 2020 pari a 8.355 x 120 = mc 1.002.600
(metricubiunmilioneduemilaseicento).
Il numero delle stanze dei nuovi abitanti, secondo il progetto di P.U.G.C. di Sezze, risulterebbe : 8.355 x
2,65 = 22.140.
Quindi apoditticamente il P.U.G.C. conclude “… attribuendo una media di circa 90 mc per ogni stanza si
ricava un fabbisogno relativo all’edilizia residenziale pari a circa 1.992.000 mc derivante
approssimativamente dal prodotto 22.140 x 90 = 1.992.600.
Questa previsione di nuova volumetria residenziale (mc 1.992.000), dedotta dal numero di nuove stanze
presunto, è sproporzionato per eccesso essendo tale sia il numero dei nuovi residenti (8.355 ab); sia il
numero medio di stanze occupate da ogni nuovo residente (coefficiente di occupazione pari a 2,65 vani/ab);
sia il volume attribuito ad ogni stanza 90 mc/vano.
Tuttavia questa previsione (mc 1.992.000), emergente dal numero delle nuove stanze, è molto diversa e
incongruente anche con la dichiarata previsione volumetrica di ampliamento al 2020 pari a 8.355 ab x
120 mc/ab = mc 1.002.600; è evidente la contraddittorietà.
Peraltro nei successivi paragrafi della Relazione, 1.3 - I caratteri dimensionali e distributivi del P.U.G.C., e
1.4 - I caratteri dimensionali e distributivi del P.U.G.C. nel dettaglio, così si riassume la “potenzialità
edificatoria a carattere residenziale”:
A) Zone C1, C2, C3 residenziali di espansione urbana, superficie territoriale mq 1.135.745, nuova
volumetria prevista mc 618.638, [indice territoriale 0,54 mc/mq];
B) Zona agricola E2, superficie territoriale mq 2.075.650, nuova volumetria prevista dal P.U.G.C. mc
103.783, [indice territoriale mc/mq 0,05];
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C) Zone ammesse all’intervento diretto AUC, B1, B2, B3, B4, ovvero “zone di recupero” superficie
territoriale mq 2.266.766, nuova volumetria prevista dal P.U.G.C. mc 558.487, [indice territoriale mc/mq
0,25].
Complessivamente le potenzialità previste di nuova edificazione risultano A + B + C = mc 618.638 +
103.783 + 558.487 = mc 1.280.908.
Contraddittoriamente il P.U.G.C. di Sezze prevede:
− una previsione volumetrica di ampliamento al 2020, sulla base dei nuovi abitanti previsti (ab 8.355)
di mc 1.002.600;
− una diversa previsione volumetrica di ampliamento al 2020 sulla base delle nuove stanze richieste dai
nuovi abitanti previsti (stanze n.22.140) di mc 1.992.600;
− una potenzialità di nuova edificazione secondo “le previsioni di piano” di mc 1.280.908.
I tre dati dovrebbero coincidere e comunque per la loro diversità sono incongruenti e inammissibili.
Osservazione n.2
sul dimensionamento delle aree pubbliche e di interesse pubblico
ex D.L. n.1444/1968 nel P.U.G.C. di Sezze
La verifica viene eseguita sulla base del “Riepilogo tabellare alla pagina 31 e seguenti della “Relazione
descrittiva” del P.U.G.C. di Sezze.
“Per gli insediamenti residenziali, i rapporti massimi di cui all’art.17 – penultimo comma – della legge n.765
sono fissati in misura tale da assicurare per ogni abitante – insediato o da insediare – la dotazione minima,
inderogabile, di mq 18 per spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio
…”.
“Tale quantità complessiva va ripartita” come precisato all’art.3, c.2, D.I. 1444/1968 e, per quanto di seguito
dedotto,
“mq 4,50 di aree per l’istruzione: asili nido, scuole materne e scuole dell’obbligo”: sono escluse le scuole di
istruzione secondaria;
“ mq 9 di aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili …”.
La popolazione residente al 2010 viene dichiarata nel P.U.G.C. di ab 24.546 e la proiezione al 2020,
orizzonte temporale di riferimento, è una crescita di ab 8.355 per un totale di ab 32.901.
La tabella IB del “Riepilogo tabellare” della Relazione al P.U.G.C. di Sezze accorpa indebitamente le aree
per l’istruzione di base e secondaria.
In vero la norma richiamata (art.3, c.2, D.L. 1444/1968) stabilisce lo standard minimo di 4,5 mq/ab per aree
per l’istruzione comprendenti solo asili nido, scuole materne e dell’obbligo, escluse le scuole di istruzione
secondaria.
Comprendendo pure queste ultime si rileva la presenza di una superficie totale di mq 83.336 e quindi una
dotazione standard di aree per l’istruzione di 83.336/32.901 = 2,53 mq/ab < 4,50 mq/ab.
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Effettivamente le aree per l’istruzione, fino alla scuola dell’obbligo, escluse come dovuto quelle per
l’istruzione secondaria sono mq 73.336 e la dotazione standard di 73.336/ 32.901 = 2,23 mq/ab, inferiore al
minimo prescritto di 4,5 mq/ab.
E’ necessario reperire la quota carente di aree per l’istruzione.
Al contrario risulta una dotazione di spazi pubblici a parco e per il gioco e lo sport largamente eccedente il
minimo standard. Pur concordando che il relativo standard di 9 mq/ab è un minimo, tuttavia si rileva che una
dotazione eccessiva da tre a cinque volte il minimo può essere controproducente e costituire un possibile
fattore di degrado, se non si dispone di adeguate risorse organizzative e finanziarie per la gestione del verde
pubblico.
Si richiama infine al riguardo la necessità di prevedere, in tutti i casi di reiterazione di vincoli urbanistici per
opere o destinazioni pubbliche o di pubblica utilità, comportanti l’inedificabilità da parte dei proprietari, la
previsione degli oneri finanziari spettanti al proprietario a compensazione del vincolo imposto.
Osservazione n. 3
Zona A: INSEDIAMENTI DI CARTTERE STORICO, ARTISTICO, ARCHITETTONICO,
ARCHEOLOGICO E DI PARTICOLARE PREGIO AMBIENTALE E LORO AREE DI
PERTINENZA
argomento delle osservazioni riferimenti grafici N.Tecniche
Ais Centro Storico TAV. 09.1A -TAV. 09.1B pag. 21-23
Auc Zone urbane consolidate
Motivazione
Ais - Centro Storico
Si osserva che lo stesso PRG vigente prevedeva un Piano Particolareggiato per il Centro Storico,
mai redatto e adottato. L'attuale riproposizione di uno specifico "Piano di Recupero del centro storico ed
urbano" rischia di rinviarlo sine die delegando ogni azione all'art. 29 del PTPR. (cfr. Art. 22 NTA)
Peraltro il Centro Storico è rimasto assediato da una discutibile edilizia realizzata nella zona B di
completamento del PRG vigente, forzandone le previsioni e disattendendo l'obbligo di redazione di uno
specifico Piano Particolareggiato. Le visuali da e verso il Centro Storico sono inibite. Il PUCG proposto non
prevede specifiche azioni di recupero delle visuali, almeno dalle porte della città, né l'eliminazione dei
manufatti addossati alle mura.
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esempi di visuali interdette dal Centro Storico e verso il Centro Storico
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Porta Pascibella
Porta Paolina
visuali interdette da Via Fanfara verso il Centro storico
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Auc - zone urbane consolidate
L'area periurbana
L'insieme degli sviluppi del tessuto urbano meno recenti è quello attorno al Centro Storico (Via
Fanfara, S. Andrea, Porta Pascibella, Porta Gioberti, Porta Romana). Questo complesso di edifici è per lo più
disordinato, disomogeneo, non risponde ai requisiti igienico sanitari delle distanze fra pareti finestrate, non
ha un adeguato isolamento termoigrometrico, non è antisismico, ha un'impiantistica obsoleta e spesso fuori
norma, ha una scarsa dotazione di parcheggi.
Analoga considerazione può riguardare Via Resistenza.
L'enunciata "ristrutturazione urbanistica con la organizzazione di luoghi pubblici per riqualificare
gli ambiti ed i tessuti di intervento, migliorandone la vivibilità e la qualità ..." impatta subito con la
conclusione della frase "...valorizzando al contempo i beni privati". (art. 23 punto 6 a) NTA).
Questa scelta riduce l'intervento di riqualificazione ad una ricerca di spazi residuali da destinare a
luoghi pubblici, appesantendo, altresì, la situazione attuale con la possibilità di realizzare, con interventi
diretti, inopportuni aumenti di cubatura e sopraelevazioni.
La previsione del ricorso a Piani di Recupero di iniziativa pubblica e/o privata per la
riqualificazione, lasciando vigente la possibilità di interventi diretti, perfino con aumenti di cubatura, la
rende di fatto inattuabile.
Proposta
Case su Via Fanfara
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La redazione del PUCG dovrebbe limitare gli interventi diretti in queste aree alla sola
manutenzione, assoggettandole per il resto all'obbligo di PUOC. Infatti, per raggiungere un'accettabile
riqualificazione non si può non ricorrere a rimozioni, almeno parziali, attraverso idonei piani integrati, con
congrui indennizzi e compensazioni di cubatura, da ricomporre nella stessa area, o area limitrofa, e/o da
trasferire in un altrove opportunamente localizzato e pianificato, ad esempio nella zona di espansione di
Sezze Scalo.
Ciò consentirebbe il reperimento di aree a servizio del Centro Storico, rilanciandone così la
capacità attrattiva, invertendo la tendenza all'abbandono.
Indipendentemente e parallelamente alla redazione del PUCG, il Comune di Sezze avrebbe potuto
individuare le aree da recuperare attraverso Piani Integrati di Intervento, grazie alle procedure previste dal
"Piano Casa"
In tal senso questo Ordine, in data 28.12.2011 prot. n. 682, aveva inviato ai Sindaci e ai Dirigenti
dell'area Tecnica dei Comuni della Provincia di Latina una lettera, che qui si riporta, avente per oggetto:
Legge regionale n. 21/2009 c s.m.i., cosiddetta "Piano Casa" o "Piano Città": Programmi integrati di
intervento (PR.INT.) per la "riqualificazione urbana ed ambientale" anche in variante di P.R.G. "artt.7 e
seguenti L.R. n. 21/2009 c s.m.i."
"La iniziativa legislativa, richiamata in oggetto, intende promuovere, con la particolare norma
suddetta, tramite uno specifico e collaudato strumento di pianificazione esecutiva già definito con la
L.179/1992, per i principi, e con la conseguente L.R. 22/1992, per le modalità esecutive, il risanamento degli
ambiti urbani compromessi e/o degradati, così come la riqualificazione ambientale.
Tale facoltà di intervento, promozionale di una migliore qualità della vita nei centri abitati della
Provincia, e negli ambiti di valenza ambientale, non può essere disattesa e i Comuni sono chiamati a precisi
e tempestivi adempimenti amministrativi di loro competenza, attraverso l'adozione di un atto deliberativo di
selezione degli "Ambiti destinati alla riaqualificazione urbana ed ambientale e quelli ad accogliere gli
interventi di ricostruzione" per la delocalizzazione incentivata, possibilmente spontanea, con "criteri ed
indirizzi di attuazione" dei Programmi integrati suddetti (art.7 comma quinto L.R 21/2009 c s.m.i..)
Tale iniziativa dei Comuni può essere assunta fin d'ora anche nelle more della prevista
Deliberazione Regionale, che si ritiene ormai imminente, per definire "indirizzi e criteri" di asseganzione dei
contributi per la formazione degli strumenti di pianificazione (PR.INT.) di cui all'art. 9, comma secondo,
L.R. 21/2009 c s.m.i.
Sussiste quindi una concreta possibilità che i nuovi strumenti urbanistici attuativi siano finanziati
dalla Regione.
Questa è la road map di attuazione di una parte essenziale della legge richiamata, che confida nella
tempestività, competenza ed efficienza dei Comuni, nella corretta comunicazione dei contenuti della legge,
nello sviluppo del partenariato pubblico-privato.
L'atto deliberativo suddetto riassumerà in nuce i contenuti più positivi della iniziativa legislativa
succitata, stimolando e favorendo piani e programmi di riqualificazione urbana ed ambientale, attraverso lo
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strumento del Programma Integrato di Intervento, con particolare riferimento ai "territori caratterizzati dalla
presenza di elevate valenze naturalistiche ed ambientali ..." (art.7 comma quinto L.R 21/2009 c s.m.i..)..."
Le aree Auc da assoggetare a PR.INT
La perimetrazione del PTPR del Centro Storico (art. 29 PTPR) e della fascia (150 m, modificabile con
"documentati atti e motivazioni") attorno al Centro Storico (art. 29 PTPR e art. 43 comma 1,2,3,4)
Osservazione n. 4
Zone B: INSEDIAMENTI RESIDENZIALI, SATURI, DI COMPLETAMENTO, DI
RISTRUTTURAZIONE E RECUPERO
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argomento delle osservazioni riferimenti grafici N.Tecniche
TAV. 09.1A TAV. 09.1B pag. 25-35
Zone Sature
B1S Zone intensive sature
B2S Zone semintensive sature
B3S Zone estensive sature
B4S Zone a densità diffusa sature
Zone di Completamento
B1 Zone intensive di completamento
B2 Zone semintensive di completamento
B3 Zone estensive di completamento
B4 Zone a densità diffusa di completamento
Zone di Recupero
B3r Zone estensive di recupero
B4r Zone a densità diffusa di recupero
Brs Zone sature di recupero
Motivazione:
Interventi nelle zone B1S, B2S,B3S, B4s e B1,B2,B3,B4
Le previsioni del Piano scendono nel dettaglio lotto per lotto, aggiustando gli indici sempre in
aumento, completando le zone inedificate, ritagliando qua e là zone di verde, recuperando i parcheggi,
ricucendo la viabilità, per lo più a senso unico. Un lavoro puntuale., con il riconoscimento dell'esistente
come inamovibile.
Il PUCG definitivo, dopo aver constatato il disordine prodotto dagli interventi edilizi, specialmente
nella valle di Suso, nella zona classificata G dal PRG vigente: (dalla relazione descrittiva pag. 10)
" - Il Tessuto insediativo diffuso
In particolare il tessuto costruito e non costruito caratterizzato da assenza di una trama portante,
da scarsa accessibilità, da degrado edilizio e strutturale diffuso, dalla etereogeneità tipologica, dai vuoti
interstiziali privi di identità (privati o pubblici che siano), che è presente e riscontrabile in vasti ambiti come
quello della valle di Suso in forma diffusa (le ex zone G) o lungo le strutture viarie della piana setina con
alcune microcentralità spontanee..."
ne prevede una difficile ricucitura, insistendo su un'ulteriore edificazione "residua" da concentrare
per un riequilibrio delle dotazioni urbanistiche necessarie.
Già il PRG vigente, dettando le norme per la zona G (campagna parco) conteneva un'analoga
previsione, ampiamente disattesa nei fatti.
Senza una pianificazione cogente, dotata di strumenti attuativi immediati, non si arresterà la
tendenza a costruire sul proprio lotto, anche abusivamente.
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Per di più si osserva che la possibilità prevista di interventi diretti con aumenti di cubatura in
sopraelevazione, dovendo prevedersi il rispetto delle vigenti norme antisismiche, la rende di fatto inattuabile.
Interventi nelle zone B3r B4r Brs
Si osserva che il PUCG adottato dà scarso rilievo al recupero e al riuso. In particolare manca ogni
individuazione di immobili assoggettabili a interventi destinati al reperimento di alloggi di edilizia
economica e popolare.
Proposta
In tutte le aree B ci si aspetterebbe un più deciso riassetto urbanistico.
In particolare a Sezze scalo, vanno individuate ampie zone da assoggettare a recupero, attraverso
decisi spostamenti di cubatura in altri ambiti. Solo così si potrebbe raggiungere un'accettabile
riqualificazione con la realizzazione di servizi ed ambiti pubblici adeguati.
Con quello che viene proposto, Sezze scalo resterà una borgata di case ammassate.
Si ritiene che nella rielaborazione del Piano si debbano indicare zone destinate al recupero e/o alla
ristrutturazione urbanistica con la previsione di edilizia da destinare all'housing sociale.
In tal senso ci si riferisca alla lettera dell'Ordine del 28.12.2011 prot.n.682, già richiamata nella
formulazione della proposta in merito all'Osservazione n. 3
Centro di Sezze Scalo da assoggettare a PR.INT
Area al di là della ferrovia da destinare all'espansione, alle aree PEEP e alla ricollocazione delle
cubature delocalizzate attraverso i PR.INT
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Osservazione n° 5
Zona C – ZONE PREVALENTEMENTE INEDIFICATE DESTINATE ALLE FUTURE
ESPANSIONI RESIDENZIALI
argomento delle osservazioni riferimenti grafici N.Tecniche
TAV. 09.1A -TAV. 09.1B pag. 36-38
TAV. 08.3A -TAV. 08.3B
C2 –zone di espansione semiestensive di nuovo impianto
C3 –zone di espansione estensive di nuovo impianto
L’aspetto economico, sociale, culturale sono qualità di un territorio che lo identificano e che lo
caratterizzano.
Il comune di Sezze, si estende su una superficie territoriale che interessa promontori collinari, vallate e aree
pianeggianti che evidenziano la frammentarietà morfologica del territorio. Sezze, infatti, è suddivisa in
frazioni con caratteristiche paesaggistiche e culturali differenti. Tali frazioni sono:
Le frazioni di Casali, Crocemoschitto, Suso- Colli, a Nord del confine comunale;
La Foresta collocata al confine di Roccagorga nella parte sud est;
Ceriara, in pianura, a confine con il comune di Priverno nella parte sud ovest;
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Sezze Scalo, situata per tra la campagna e la collina di Sezze Centro, attraversata dalla vecchia S.R. 156 dei
Monti Lepini e servita dalla stazione ferroviaria (Roma-Napoli via Formia).
L’amministrazione comunale ha indetto un bando pubblico strutturato sulla base di parametri quantitativi
(P.E.E.P. L.N. 167/62) al fine di reperire aree da adibire ad edilizia agevolata.
Con DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE n° 8 del 20-01-2012
Il Consiglio Comunale di Sezze approvava l'individuazione delle seguenti aree per il fabbisogno di ERP per
il quinquiennio 2011.2015:
• Sezze – Suso (Foresta)
• Ceriara
• Sezze Scalo
Con l'adozione del Nuovo Piano Regolatore della Città di Sezze, con Del. C.C. n° 18 del 16-03-2012, tali
aree venivano confermate nel piano, a norma della LR 38/99 art. 30 comma 1 lettera b, in zona C2 (zone
semintensive di nuovo impianto).
La tipologia abitativa diffusa nella frazione Foresta, è caratterizzata da un tessuto residenziale pressoché
rado e con una urbanizzazione contigua lungo la viabilità principale (via Foresta). I residenti conducono uno
stile di vita integrato alle caratteristiche morfologiche del territorio: ognuno possiede un piccolo
appezzamento di terreno che viene coltivato per esigenze personali. Si evidenzia nell’area la particolarità
estetica del paesaggio con ampie vedute di grande pregio naturalistico.
Le zone di espansione interessate dal P.E.E.P., sono denominate C2 (rit. Art. 34 N.T.A.).
La frazione di Foresta vede interessate due sottozone:
• C2P01 con superficie territoriale di comparto di m 2 23.233 (I.t 1,00 m 3 /m 2 con I.f 1,43 m 3 /m 2 )
• C2P02 con superficie territoriale di comparto di m 2 22.165 (I.t 1,00 m 3 /m 2 con I.f 1,43 m 3 /m 2 )
L’altezza massima prevista per gli edifici è di m 9,50.
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Stralcio della Zonizzazione TAV. 9.1 (Foresta)
Stralcio della Carta della partecipazione TAV. 8.3 (Foresta)
La frazione di Ceriara si presenta come una zona:
• con tessuto residenziale rado e nuclei forme;
• con seminativi in aree irrigue e non irrigue e vegetazione;
• Con una area a confine con il comune di Priverno che è prettamente agricola di colture protette, vivai e serre
aggregate e isolate. L’area si estende nella pianura pontina e si presenta periferica rispetto al resto del territorio
comunale, con una territorialità prettamente agricola e caratterizzata dal passaggio della nuova SR 156 bis.
Dalla nuova proposta del PRG di Sezze, in fase di approvazione, si evince che nell’area di Ceriara sono state
localizzate delle zone PEEP, una lungo la strada SR156 , direzione Ceriara di Priverno e una a cavallo della
nuova SR 156 bis, identificate rispettivamente:
• C2V01 con superficie territoriale di comparto di m 2 29.227 (I.t 0,60 m 3 /m 2 con I.f 0,73 m 3 /m 2 )
• C2V02 con superficie territoriale di comparto di m 2 24.783 (I.t 0,60 m 3 /m 2 con I.f 0,73 m 3 /m 2 )
L’altezza massima prevista per gli edifici è di m 9,50.
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Stralcio della Zonizzazione TAV. 9.1 (Ceriara)
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Stralcio della Carta della partecipazione TAV. 8.3 (Ceriara)
La frazione di Sezze Scalo, è caratterizzata da un tipo di espansione edilizia perlopiù “spontanea”, che si
concentra in un’area posta tra i piedi della collina e la linea ferroviaria Roma-Napoli (via Formia).
La sua posizione geografica centrale tra la campagna e Sezze Centro, ha favorito, nel corso degli anni, un
sensibile aumento del numero di abitanti soprattutto per la presenza della stazione ferroviaria.
La strada regionale 156 dei Monti Lepini, inoltre, attraversa il centro urbano. In previsione dell’apertura
definitiva della nuova SR 156 bis, la vecchia SR 156 è destinata a diventare una viabilità a carattere locale.
Le frazioni interessate al P.E.E.P. hanno le seguenti caratteristiche:
• C2Z01 con superficie territoriale di comparto di m 2 13.641 (I.t 1,50 m 3 /m 2 con I.f 2,73 m 3 /m 2 )
• C2Z02 con superficie territoriale di comparto di m 2 14.049 (I.t 1,50 m 3 /m 2 con I.f 2,73 m 3 /m 2 )
• C2Z03 con superficie territoriale di comparto di m 2 16.130 (I.t 1,50 m 3 /m 2 con I.f 2,73 m 3 /m 2 )
• C2Z06 con superficie territoriale di comparto di m 2 20.885 (I.t 1,50 m 3 /m 2 con I.f 2,73 m 3 /m 2 )
• C2Z07 con superficie territoriale di comparto di m 2 23.569 (I.t 1,50 m 3 /m 2 con I.f 2,73 m 3 /m 2 )
L’altezza massima prevista per gli edifici è di m 12,50.
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Stralcio della Zonizzazione TAV. 9.1 (Sezze Scalo)
Stralcio della Carta della partecipazione TAV. 8.3 (Sezze Scalo)
Dalle aree P.E.E.P. individuate dal P.U.C.G. si osserva quanto segue:
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- Le aree analizzate precedentemente, in modo particolare quella di Sezze-Suso (località "Foresta") e quella
di Ceriara, sono dislocate in zone periferiche del territorio, a ridosso di un tessuto semispontaneo troppo rado
per innescare la realizzazione di opere di urbanizzazione secondaria, ma da servire con costose opere di
urbanizzazione primaria;
- La zona di Sezze-Suso (La Foresta), inoltre, è un luogo di pregio paesaggistico, a ridosso di un bosco, e
dovrebbe essere lasciata integra nel rispetto della tutela del territorio.
Località Foresta
- A Ceriara si prevedono due aree separate dalla SR 156 bis, in prossimità di un elettrodotto e di una cava del
Comune di Priverno, senza considerare le caratteristiche del terreno finalizzato principalmente alla
produzione del carciofo D.O.P, ostacolando uno sviluppo economico basato sulla produzione agricola locale.
Località Ceriara
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- A Sezze Scalo la zona è dislocata al di là della ferrovia. Una ridotta area di espansione rischierebbe
l'isolamento.
- In termini sociali le aree indicate sono inidonee, in quanto andrebbero a trasferire persone selezionate solo
in base ad una graduatoria, portate a vivere in palazzine, in campagna, lontano dai servizi, con scarsa
probabilità di integrazione con chi vive nelle case sparse limitrofe per scelta o tradizione.
Località Sezze Scalo
Vista area di espansione dalla Rotonda della nuova S.R. 156 dei Monti Lepini
Si propone l'accorpamento delle aree nella zona di Sezze Scalo, lasciando una opportuna fascia di
rispetto a verde dalla ferrovia. Se in questa area al di là della ferrovia si concentrasse tutta la nuova
espansione, rinunciando a Sezze-Suso (La Foresta) e a Ceriara, destinandola anche ad accogliere le
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cubature provenienti dai trasferimenti indotti da recuperi urbanistici e da processi di perequazione, si
potrebbe avviare un processo di trasformazione urbana sostenibile, sia dal punto di vista dei costi di
urbanizzazione primaria, sia per l'innesco di servizi di urbanizzazione secondaria; soprattutto per la
capacità di favorire una realtà sociale in grado di evitare processi di ghettizzazione.
La soluzione proposta risponde ad una esigenza di carattere ambientale ed economicamente sostenibile
perché oggi è in atto una crisi strutturale di lunga durata che trova le sue origini proprio nella logica di una
crescita economica che non ha considerato i costi ambientali e il senso del limite nell’uso delle risorse
naturali e del territorio.
ORDINE DEGLI INGEGNERI
DELLA PROVINCIA DI LATINA
IL PRESIDENTE
Ing. Fabrizio Ferracci
Commissione “Urbanistica”
Coordinatori: PANINI Massimo
PAOLELLI Luigi
Componenti: DE ANGELIS Angela
FERRACCI Enrico
LISENA Valentina
MACERA Vladimiro
PALOMBI Rita
RONDINELLI Pierpaolo
ROVERE Raffaele
VIGLIANTI Giuseppe
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