Dijkwel Renske _ Paper.pdf - PlanDag

Rol gemeente Actief en risicodragend Faciliterend / Stimulerend/ Actief op
onderdelen
Ontwikkeling en beheer Volgtijdelijk Door elkaar
Organische gebiedsontwikkeling is in Nederland overigens niet nieuw. Integendeel. Het was tot het
eind van de negentiende eeuw zeer gebruikelijk (Buitelaar & Van der Wouden, 2012). De Nederlandse
binnensteden en de uitbreidingswijken uit de tweede helft van de negentiende eeuw zijn allemaal min
of meer organisch, op grond van particuliere initiatieven en met een kaderstellende overheid ontstaan
(PBL/Urhahn, 2012).
Waarom is organische gebiedsontwikkeling (weer) in opkomst?
Gebiedsontwikkeling 1.0, inclusief de bijbehorende financieringswijzen, verhoudt zich niet met de
huidige context van economische stagnatie, financiële crisis en bezuinigingen die we thans meemaken.
De vastgoedsector is ten nauwste verbonden met de economische conjunctuur en ook met de
mogelijkheid om op de kapitaalmarkt geld voor nieuwe projecten te bemachtigen (De Zeeuw, 2012).
De bereidheid tot risicovolle investeringen door banken, beleggers, beleggende ontwikkelaars is dan
ook drastisch minder. Grootschalige investeringen worden niet gedaan gezien het gebrek aan
zekerheid over returns on investment. Voor projectontwikkelaars is eenmalig cashen na oplevering
van vastgoed er niet per definitie meer bij.
Ook bij de grondbedrijven van gemeenten gaat het financieel niet voor de wind. Zij hebben jarenlang
speculatief grond gekocht met het idee dat die bebouwd zou worden. Echter, de vraag naar
nieuwbouwwoningen en bedrijventerreinen is gedaald en bouwprojecten zijn stopgezet of worden
gewijzigd uitgevoerd (Toonen, 2012). Gemeenten blijven met de grond zitten. Gemeente Maastricht
ontkwam er niet aan 55 miljoen euro af te boeken op verworven grondposities (Bayer, 2012). Ook zeer
bekend is het voorbeeld van gemeente Apeldoorn, waar 200 miljoen euro moest worden
afgewaardeerd. Uit recent onderzoek van het Vakberaad Gemeentefinanciën blijkt dat de Nederlandse
gemeenten met elkaar 3,2 miljard euro verlies lijden op hun grondbedrijven. Het probleem speelt in 64
van de 415 gemeenten (Toonen, 2012).
Aan beide zijden, publiek en privaat, is er een nieuwe financiële werkelijkheid van schaarste. Dit
beïnvloedt de wijze van samenwerken van private partijen met publieke partners. Men moet op zoek
gaan naar een meer crisisbestendiger vorm van samenwerken (De Zeeuw, 2012), maar ook naar
nieuwe partners om de opgaven van gebiedsontwikkeling mee aan te pakken. We zien dan ook
verschillende typen van samenwerking ontstaan de organische gebiedsontwikkeling, zoals in de
Binckhorst en Maastricht waar de gemeenten initiatieven van verschillende partijen aanmoedigen.
Hebben we met een hype te maken?
Organische gebiedsontwikkeling lijkt sinds enkele jaren (weer) in opkomst en zal naar mijn mening
om een aantal redenen standhouden en zich bovendien nog verder ontplooien.
De invloed van de crisis
Ten eerste zijn de condities van de stedelijke gebiedsontwikkeling radicaal veranderd door de
economische crisis. Enkele cijfers maken dit tastbaarder. Huizenprijzen zijn in 2012 met 8% gedaald
ten opzichte van 2011. De prijzen zijn nu weer op het prijsniveau van 2004. In de eerste drie kwartalen