Poppe_Paper-ShanaPoppe.pdf - PlanDag

Departement Ontwerpwetenschappen 

Mutsaardstraat 31 - 2000 Antwerpen 

MEER MET MINDER... 

Space sharing: een nieuwe strategie of eendagsvlieg? 

Het ‘traditionele gezin’ vormt niet meer het meest dominante samenlevingsmodel, maar maakt plaats 

voor een veelvoud aan gezinstypes met een veelvoud aan levenswijzen en –stijlen. Hierdoor zijn ook de 

woonbehoeftes heel flexibel geworden. Veel mensen willen op een andere manier samenleven of 

samenhuizen. 

Paper van de opleiding 

‘Master in de Stedenbouw en Ruimtelijke Planning’ 

Ingediend door 

Shana Poppe 

shana.poppe@student.artesis.be 

Begeleider: Prof. Dr. Ir. Arch. Tom Coppens

INHOUD 

Space sharing: een nieuwe strategie of eendagsvlieg I 01 

Inhoud ..............................................................................................................................01 

Abstract.............................................................................................................................02 

§1. Wooncultuur van de 21 ste eeuw ...............................................................................03 

1.1 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ............................................................03 

1.2 Stijging van de vastgoedprijzen .................................................................... 03 

1.3 Demografische ontwikkelingen .....................................................................04 

§2. Delen als antwoord ...................................................................................................05 

2.1 Samen zijn we goedkoper ..............................................................................05 

2.2 Space sharing ................................................................................................ 05 

2.3 Cohousing ......................................................................................................06 

2.4 Toegevoegde waarde .....................................................................................06 

§3. Cohousing Vinderhoute ...........................................................................................08 

3.1 Initiatiefneming .............................................................................................08 

3.2 Het ontwerp ...................................................................................................08 

3.3 Financiering ...................................................................................................10 

3.4 Gemeenschapsvorming ................................................................................. 11 

3.5 Motivatie ....................................................................................................... 12 

3.6 Gezamenlijke activiteiten ..............................................................................12 

3.7 Navolging ......................................................................................................12 

§4. De andere kant van de medaille ..............................................................................14 

4.1 Local Spaces of Resistance ............................................................................14 

4.2 The Tragedy of The Commons .......................................................................15 

4.3 The Logic of Collective Action ......................................................................16 

§5. Slotsom: een nieuwe strategie of eendagsvlieg .......................................................17 

Bibliografie ......................................................................................................................18


ABSTRACT - Samen zijn we goedkoper. Naast autodelen en coworking wordt ook 

cohousing steeds populairder. Volgens trendwatcher TOM PALMAERTS vindt er een 

evolutie plaats van eigendom naar gebruik. Het ultieme delen is terug te vinden in het 

grootste cohousing project van Vlaanderen, meer bepaald in Vinderhoute. Hier leven 17 

gezinnen samen met elk hun eigen huis, maar in een gemeenschappelijk paviljoen doen 

ze zoveel mogelijk samen: eten, wassen en werken. Nochtans is delen volgens 

wetenschappers zoals GARRETT HARDIN, ‘The Tragedy of the Commons’, en MANCUR 

OLSON, ‘The Logic of Collective Action’, per definitie tot mislukking gedoemd. Deze 

paper tracht na te gaan of deze nieuwe vorm van delen levensvatbaar is of slechts een kort 

leven is beschoren. 

STELLINGNAME - Het ‘traditionele gezin’ vormt niet meer het meest dominante 

samenlevingsmodel, maar maakt plaats voor een veelvoud aan gezinstypes met een 

veelvoud aan levenswijzen en –stijlen. Hierdoor zijn ook de woonbehoeftes heel flexibel 

geworden. Veel mensen willen op een andere manier samenleven of samenhuizen.

§1. WOONCULTUUR VAN DE 21 STE EEUW 

De laatste decennia hebben zich een aantal opvallende wijzigingen voorgedaan met 

betrekking tot de Vlaamse wooncultuur. Onder invloed van volgende aspecten, vond een 

evolutie plaats in onze woonbehoeftes 

1.1. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen 

Vooreerst is er het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Deze beleidsnota is sinds 1997 

van kracht en legt met haar slagzin ‘Vlaanderen open en stedelijk’ een wetenschappelijk 

onderbouwde visie neer over de wijze waarop we in Vlaanderen met onze schaarse 

ruimte moeten omspringen. 1 Deze strategie vormt een reactie op de vrijstaande woningen 

en wildgroei aan verkavelingen en lintbebouwing die het huidige Vlaamse landschap 

kenmerken. Met de uitbouw van de welvaartsstaat in de 20 ste eeuw werd het eigen huis 

met tuin, buiten de stadscentra, het algemeen nagestreefde en ook bereikbare woonideaal 

van de meeste Vlamingen. Dit typisch Vlaamse woonmodel is vandaag de dag niet langer 

haalbaar, noch wenselijk. Er is een toenemende maatschappelijke weerstand tegen een 

verder uitdijende voetafdruk van de stad, die in strijd is met duurzaamheid en met de 

noodzaak om het resterende landschap zoveel mogelijk intact te houden. Men streeft naar 

kernversterking, naar het spaarzaam omspringen met woonuitbreidingsgebieden en naar 

een redelijk gemiddelde woondichtheid. De woningmarkt reageert op dit alles in de eerste 

plaats met een nieuwe standaardproductie. Sinds kort klimt het aandeel 

appartementsbouw op de nieuwbouwmarkt tot gelijke hoogte met de 

eengezinswoningbouw. Deze appartementsbouw scoort echter ondermaats, zowel op 

ruimtelijk vlak als op het vlak van woonkwaliteit. Daarbij verschrompelen de individuele 

percelen tot minuscule lapjes grond en wordt het openbaar domein zoveel mogelijk 

beperkt tot ontsluitingswegen. 2 

1.2. Stijging van de vastgoedprijzen 


Daarnaast is wonen duur en lijkt het alsmaar duurder te worden. Dit geldt zowel voor 

potentiële kopers als huurders. De vraag naar bijkomende woningen stijgt jaarlijks terwijl 

de nieuwbouwproductie daalt. De schaarste op de woonmarkten neemt toe en dit weegt 

door op de woonprijzen. Zo zijn de prijzen van de goedkoopste woningen sinds 2005 met 

meer dan 50 procent gestegen. 3 Door de hoge vastgoedprijzen wordt het klassieke huisjetuintje-boompje 

voor heel wat mensen onrealistisch. Er zit niets anders op dan 

alternatieven te bedenken die bij voorkeur de kosten doen dalen. 

1 

Gecoördineerde versie Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, Vlaamse Overheid, 2011, 

www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/docs/rsv2011/RSV2011.pdf, 183 p. 

2 

K. VAN HERCK en B. DE MEULDER, Wonen in Meervoud, groepswoningbouw in Vlaanderen 2000-2010, 

Amsterdam, SUN, 2009, 14-15 p. 

3 

J. ALBRECHT, en R. VAN HOOFSTA, ‘Huisvesting in tijden van schaarste. Naar een renovatie van het 

woonbeleid’, Itinera Institute, 2011, 156 p.

1.3. Demografische ontwikkelingen 


Daarnaast is het conventionele 20 ste eeuwse verkavelingsmodel niet langer het enige 

vruchtbare antwoord op de woonwensen van de Vlamingen. Onze samenleving is 

voortdurend in verandering, ook wat betreft samenlevingsvormen. Sinds de jaren ’60 is 

de demografische samenstelling van de maatschappij sterk gewijzigd. Ondanks het 

afnemende geboortecijfer is de vraag naar woningen niet gedaald. Vlaanderen telt 13 

procent alleenwonende mannen en 15 procent alleenwonende vrouwen. 4 Volgens het 

Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS) zijn er drie echtscheidingen per vier 

huwelijken. 5 Daarbij bestaan in Vlaanderen 203.156 huishoudens uit een moeder met 

kinderen, dat is 12 procent van het totaal aantal huishoudens. 6 Het ‘traditionele gezin’ 

vormt niet meer het meest dominante samenlevingsmodel, maar maakt plaats voor een 

veelvoud aan gezinstypes met een veelvoud aan levenswijzen en –stijlen. Hierdoor zijn 

ook de woonbehoeftes heel flexibel geworden. Veel mensen willen op een andere manier 

samenleven of samenhuizen. 

Ten gevolge van deze gediversifieerde wooncultuur staan voor de komende jaren 

belangrijke uitdagingen op de agenda. Namelijk het realiseren van een woningaanbod dat 

een kwalitatief alternatief biedt voor de individuele gezinswoning met tuin, tegemoet 

komt aan de toenemende diversiteit aan levenswijzen en inspeelt op de hedendaagse 

uitdagingen zoals duurzame ontwikkeling of betaalbaarheid. 

4 

FOD Economie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, 

www.statbel.fgov.be/figures /d24_nl.asp. 

5 

FOD Economie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, Nieuwsflits 40, 12 juni 2003, 

www.statbel.fgov.be/press/fl040_nl.asp. 

6 


www.statbel.fgov.be/figures/d24_nl.asp.

§2. DELEN ALS ANTWOORD 

2.1. Samen zijn we goedkoper 

Volgens trendwatcher TOM PALMAERTS 7 vindt er een evolutie plaats van eigendom naar 

gebruik. Autodelen is een goed voorbeeld van de opkomst van delen. Vlaanderen telt 

ongeveer een 5.500 autodelers. Dat zijn er 1000 meer dan vorig jaar. Ook couchsurfen is 

internationaal al enkele jaren een trend onder vaak jonge reizigers die op zoek zijn naar 

een goedkoop alternatief voor een hotelkamer. Wereldwijd delen 4 miljoen avonturiers 

elkaars zetel. Op de couchsurfing website zijn om en bij de 60.000 Vlamingen 

ingeschreven. 8 

2.2. Space sharing 


Naast autodelen en couchsurfing wint ook het delen van ruimte of space sharing aan 

belang. Pas afgestudeerden delen steeds vaker een huis zoals ze dat op kot deden. Het 

Onderzoeks- en Informatiecentrum van de Verbruikersorganisaties (OIVO) heeft in 2010 

een peiling uitgevoerd over alle vormen van gemeenschappelijk wonen in België. Hierbij 

had 12 procent van de ondervraagden ervaring met huisdelen: 4 procent nu, 8 procent 

vroeger. Daarvan stond 72 procent, of 931.400 mensen, er positief tegenover. 9 

Er zijn verschillende vormen van ruimte delen. Het kan gaan om gedeelde woningen, 

kangoeroewonen, cohousing, leefgemeenschappen of woonwerkgemeenschappen. Allen 

vallen ze onder het begrip ‘gemeenschappelijk wonen’. Men kan gemeenschappelijk 

wonen opdelen in woongemeenschappen onder één dak en woongemeenschappen die 

bestaan uit autonome privéwoonruimtes, aangevuld met gemeenschappelijke ruimtes. 10 In 

de eerste groep gaat het om privékamers in een grotere woonst, met een grotere of minder 

grote mate van gemeenschappelijkheid. De studentenwoning en het gemeenschapshuis 

vallen hieronder, maar ook de leefgemeenschappen zoals communes en kloosters waar 

men meer samen doet dan in een gemeenschapshuis. In de tweede groep, namelijk 

autonome privéwoonsten met gemeenschappelijke delen, wordt het onderscheid gemaakt 

tussen centraal wonen 11 en cohousing. 

7 Trendwatcher en partner bij Trendwolves. 

8 Reportage Koppen, Hebben is out, delen is in, 2012, te raadplegen op www.deredactie.be. 

9 Voorstel van decreet (M. VOGELS, E. MEULEMAN) houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 

houdende de Vlaamse Wooncode, dat het ondersteunen van projecten van gemeenschappelijk wonen 

betreft, Parl.St. Vl. Parl. 2011-12, nr. 121/2, 8 p. 


houdende de Vlaamse Wooncode, wat het ondersteunen van projecten van gemeenschappelijk wonen 


11 Bij deze woonvorm heeft elke bewoner een eigen unit met woonkamer, keuken, badkamer en slaapkamer. 

Daarnaast zijn op de site een aantal voorzieningen zoals bewonerscafé, werkplaats, gastenkamers e.d. 

georganiseerd. Zelden is er een keuken en eetzaal voor de volledige gemeenschap.

2.3. Cohousing 

De focus van deze paper ligt voornamelijk bij de tweede groep, namelijk cohousing. Dit 

is een vorm van gemeenschappelijk wonen waarbij verschillende gezinnen over een eigen 

privéwoning beschikken, en dus hun privacy behouden. Daarnaast is er ook een 

gemeenschappelijk paviljoen, of common house, waar bewoners samen activiteiten 

kunnen organiseren. De redenen voor cohousing kunnen heel divers zijn: om langer 

zelfstandig thuis te kunnen blijven, om eenzaamheid tegen te gaan of voor extra steun of 

hulp. Ook betaalbaarheid van wonen kan een belangrijke drijfveer zijn. Uit de European 

Union Statistics on Income and Living Conditions (EU-SILC) blijkt dat het 

armoederisico bij alleenstaanden, alleenstaande ouders, ouderen en vrouwen hoger ligt. 

Voor alleenstaande ouders bedraagt het armoederisico 31 procent wat betekent dat 31 

procent van de alleenstaanden in een huishouden woont waar het beschikbare inkomen 

beneden de 9270 euro ligt. 12 

2.4. Toegevoegde waarde 


Wie het thema van naderbij bekijkt, merkt meteen dat woongemeenschappen een 

meerwaarde bieden. Niet enkel voor de bewoners, maar ook op een breed 

maatschappelijk vlak. Wonen in meervoud is méér dan de loutere vermenigvuldiging van 

woningen. Door de doordachte groepering van woningen, de goede architectuur, de met 

zorg vormgegeven semipublieke en publieke ruimte, de wijze van inpassing en door het 

aanwenden van schaalvoordelen komen andere kwaliteiten binnen bereik. 

De meerwaarde van cohousing is op verschillende vlakken gesitueerd. Zo ontstaat er in 

de eerste plaats een voordeel door het gemeenschappelijk gebruik van ruimtes. Daarnaast 

worden luxe artikelen betaalbaar door de spreiding van de kostprijs. Op die manier kan 

iedereen over een redelijk comfort beschikken. 

Ook op sociaal niveau biedt het concept een grote meerwaarde. Samenhorigheid, 

gezelschap, steun, opvang, hulp en een groter veiligheidsgevoel behoren tot de essentie 

van het project. Gemeenschappelijk wonen creëert een omgeving waar spontane 

uitwisseling van kennis, vaardigheden en expertise kan ontstaan. Zodoende biedt 

cohousing een antwoord op de toenemende individualisering van onze samenleving. Er is 

de cohesie van het buurtleven, de integratie in de wijk, de sociale mix en de integratie en 

ondersteuning van senioren en zorgbehoevenden. Dit soort meerwaarde wordt ook wel 

omschreven als ‘sociaal kapitaal’. 

12 FOD Economie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, 

De inkomens en levensomstandigheden van Belgische huishoudens, Resultaten van de SILC-enquête, 

www.statbel.fgov.be/press/pr084_nl.asp.


ROBERT PUTNAM 13 verwijst met het begrip naar de aanwezigheid van normen van 

wederkerigheid, een sterke mate van veralgemeend vertrouwen, en de aanwezigheid van 

netwerken van maatschappelijk engagement. 14 

Bovendien is eveneens de ecologische meerwaarde niet te onderschatten. Men kan bij de 

realisatie van het project kiezen voor duurzaam materiaalgebruik en milieuvriendelijke 

kringlopen van water en energie. De toegang tot gedeelde ruimtes kan de vraag naar 

grotere individuele woningen verlagen. Ook het niet afscheiden van de tuinen zorgt voor 

een efficiënter gebruik van de beschikbare ruimte. Parkeren gebeurt collectief, waar bij 

het klassieke wonen aan elke woning een eigen oprit nodig is. Een tweede ecologische 

meerwaarde ontstaat als een synergetisch voordeel bij het samenleven binnen het project. 

Zo kan men eenvoudig autodelen en kan men een efficiënt afvalbeheersysteem 

uitwerken: composteren, selecteren en hergebruiken. 15 

13 

Amerikaans politicoloog (1941). 

14 

H. COFFÉ en J. VANDEWEYER, ‘Sociaal Kapitaal en praktijkkeuze’, Vrije Universiteit Brussel Vakgroep 

Sociologie, 2002, 2 p. 

15 

Voorstel van decreet (M. VOGELS, E. MEULEMAN) houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 


betreft, Parl.St. Vl. Parl. 2011-12, nr. 121/2, 5 p.

§3. COHOUSING VINDERHOUTE 

“Het voordeel is dat je nooit alleen bent. En het nadeel is dat je nooit alleen bent.” 

Lene Kemps 16 

Het ultieme delen vinden we terug in het cohousing project te Vinderhoute nabij Gent. 

Hier namen 17 enthousiaste gezinnen collectief het initiatief een cohousing project op te 

richten. Ze vormen daarbij de grootste groep cohousers in Vlaanderen. 

3.1. Initiatiefneming 

Opmerkelijk bij cohousing is dat alles van onderuit wordt georganiseerd. Een groep 

huishoudens ontwikkelt zelf het project met de bedoeling een sociale meerwaarde te 

creëren. Er is geen projectontwikkelaar bij het initiatief betrokken. We noemen dit het 

principe van zelfontwikkeling, zelfbouw met mogelijk externe begeleiding. In Nederland 

wordt dat collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) genoemd. Er is sprake van 

collectief particulier opdrachtgeverschap als een groep particulieren een bouwlocatie 

verwerft en gezamenlijk in eigen beheer met zelf gekozen partners zonder winstoogmerk 

een bouwproject ontwikkelt en organiseert. 17 Daar bestaat, in tegenstelling tot hier, voor 

dergelijke projecten al heel wat facilitatie en ondersteuning door de overheid. Ook 

Zweden beschikt over een soortgelijk systeem. In de Verenigde Staten is cohousing reeds 

ingeburgerd, hier worden projecten voorbereid en opgezet door gespecialiseerde privé 

projectontwikkelaars enerzijds of sociale wooncorporaties anderzijds. 

3.2. Het ontwerp 


Cohousing betekent dus samen ontwerpen, bouwen en beheren. De deelnemers worden 

daarbij geholpen door een architect. De woongroep te Vinderhoute deed beroep op het 

ontwerpbureau Stramien. Dit is een multidisciplinair ontwerpbureau op het terrein van 

architectuur, stedenbouw, ruimtelijke planning en ontwerp van publieke ruimte. Naast de 

integratie van deze disciplines richt het bureau zich op duurzaam bouwen en duurzame 

stedenbouw. 

Met de bijstand van Stramien kozen de bewoners van het project te Vinderhoute samen 

voor het ‘passiefhuis concept’. Er werden in totaal 9 passiefhuiswoningen en 8 

laagenergiewoningen gerealiseerd. De zoektocht naar een geschikte architect is niet zo 

evident als bij particuliere woningbouw. Elk gezin moet zich tevreden stellen met de 

beslissing van de groep. Overigens zijn er slechts weinig ontwerpbureaus die ervaring 

hebben met de realisatie van dergelijke projecten. 

16 Hoofdredactrice Knack Weekend. 

17 Meer informatie over collectief particulier opdrachtgeverschap op www.particulieropdrachtgeverschap.nl.

Het volledige terrein te Vinderhoute bedraagt 1,2ha. Hierop werden 17 individuele 

woningen gerealiseerd waarvan de grootte varieert naargelang de behoeften en wensen 

van de bewoners met een gemiddelde oppervlakte van maximaal 105m 2 . Dit werd 

bepaald aan de hand van de standaardoppervlakte die in Denemarken 95m 2 bedraagt. 

Omdat de projecten in Denemarken relatief kleine individuele wooneenheden bevatten 

werd deze richtoppervlakte met 10 procent vermeerderd. Door een maximale gemiddelde 

oppervlakte te bepalen wordt de diversiteit aan woontypes gegarandeerd. De individuele 

woningen worden volledig uitgerust met onder andere een eigen keuken, badkamer en 

slaapkamer. Omdat de bewoners ervoor kiezen een aantal dingen samen te organiseren 

zijn de private ruimtes doorgaans kleiner. De kostprijs voor een volledig afgewerkte 

passiefwoning varieert tussen de 142.000 en 375.000 euro. De 17 compacte houtbouwwoningen 

werden L-vormig op het zuiden georiënteerd naar het voorbeeld te Trudeslund 

in Denemarken. 

Daarnaast beschikt de woongemeenschap over een gemeenschappelijk paviljoen waar de 

bewoners samen activiteiten organiseren, samen eten, vergaderen en nog veel meer. Het 

common house bevindt zich centraal tussen de woningen, op het kruispunt van de twee 

woonstraten. Het programma dat ondergebracht wordt in het paviljoen verschilt van 

project tot project. De bewoners beslissen zelf waar ze samen in willen investeren. 

Daarom wordt op architecturaal en organisatorisch vlak ook alles door de groep zelf 

besproken en ontworpen. Zo bestaat het gemeenschapshuis in Vinderhoute onder meer uit 

een eetruimte, keuken, speelruimte, wasruimte, berging en sanitair en op de tweede 

verdieping uit een gezamenlijke muziekruimte, gastenkamers, lounge en werkruimte. 

Voorts kozen de bewoners nog voor een gemeenschappelijke sauna, zwemvijver en 

tuinhuis met het nodige werkmateriaal. De oppervlakte voor gemeenschappelijk gebruik 

bedraagt ongeveer 15 procent van de totale vloeroppervlakte. 

Het ontwerp van een cohousing project is er op gericht zoveel mogelijk interactie tussen 

de bewoners mogelijk te maken. Zo worden alle postbussen bij elkaar geplaatst zodat 

spontaan een ontmoetingsplaats kan ontstaan. Ook worden de afzonderlijke 

wooneenheden gegroepeerd langs een gemeenschappelijke voetgangersweg of rond een 

gemeenschappelijk plein. Daarnaast parkeren alle bewoners aan de rand van het terrein 

waarbij er zo weinig mogelijk plaatsen worden voorzien om autodelen maximaal te 

stimuleren. Op die manier ontstaat er centraal een verkeersvrije groene ruimte. Het terrein 

wordt overigens niet fysiek afgesloten van de omgeving om te vermijden dat de 

woongemeenschap evolueert tot een gated community. 18 

18 Ontwerp te raadplegen op www.stramien.be. 

Space sharing: een nieuwe strategie of eendagsvlieg I 09

3.3. Financiering 


Naast het vinden van een geschikte architect is ook de juridische kant van het project niet 

vanzelfsprekend. De huidige wetteksten en reglementeringen zeggen zo goed als niets 

over gemeenschappelijk wonen. 19 De initiatiefnemers van het cohousing project te 

Vinderhoute riepen voor de juridische begeleiding van het project de hulp in van het 

kantoor notaris Debyser. 20 

Veel projecten maken gebruik van de techniek van de rechtspersoon, maar dit hoeft niet 

altijd zo te zijn. Er kan eventueel ook gebruik gemaakt worden van een feitelijke 

vereniging, de maatschap. Dit is een samenwerkingsvorm zonder rechtspersoonlijkheid. 

Het voordeel hiervan is dat deze enorm flexibel is en slechts minimaal gereglementeerd. 

De betrokken partijen kunnen de samenwerkingsvorm dus in grote mate zelf structureren 

en afstemmen op de eigen noden. De maatschap zal kunnen dienen in het bouwtechnische 

en financiële beheer van het project. Daarnaast zullen de maten slechts aansprakelijk zijn 

voor hun deel in de schulden, gezien het hier gaat om een burgerlijke maatschap. 

Bovendien is de maatschap fiscaal transparant, waardoor ze nooit aan de vennootschaps- 

of rechtspersonenbelasting onderworpen is. Indien men liever gebruik maakt van de 

rechtspersoonlijkheid, zou men kunnen opteren voor het oprichten van een coöperatieve 

vennootschap (CVBA of CVOA, naargelang het aansprakelijkheidsregime). Tevens kan 

men in sommige gevallen ook kiezen voor de oprichting van een VZW. 

Daarnaast zou men ook op de gemeenrechtelijke regeling van mede-eigendom kunnen 

terugvallen. Wanneer het eigendomsrecht van een onroerend goed aan meerdere personen 

toebehoort, is het verdeeld. Elke deelnemer is hierbij eigenaar van zijn eigen kavel, 

woning of appartement en daarnaast mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen. 

Via de regels van de mede-eigendom zijn deze twee delen aan elkaar verbonden. Indien 

men overgaat tot de verkoop van het private deel, verkoopt men automatisch ook zijn 

aandeel in de gemeenschappelijke delen. In het geval van cohousing zal het hierbij om 

een gedwongen onverdeeldheid gaan. Het wettelijk kader laat hierbij in principe toe dat 

iedereen uit de onverdeeldheid kan treden zodra men dat wenst. Wel dient op te merken 

dat cohousing onder de regels van appartementsmede-eigendom zal vallen (wet van 30 

juni 1994). De wet bepaalt immers dat ze van toepassing is “op ieder gebouw of groep 

van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is 

volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in 

gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.” 21 




20 J. DEBYSER is een klassieke notaris uit Ardooie die vijftien jaar geleden voor het eerst cohousers over de 

vloer kreeg en sindsdien talrijke projecten in heel het land juridisch heeft vormgegeven. 

21 Art. 577 §3 Burgerlijk Wetboek.

De wet vereist hierbij een basisakte, een reglement van mede-eigendom en een 

huishoudelijk reglement. Het biedt ook een wettelijk kader voor de algemene 

vergaderingen en de opdeling tussen gemeenschappelijke en private delen. Deze vorm 

leidt overigens vaak tot problemen, gezien de wet niet steeds aangepast is aan de wensen 

van de deelnemers. Toch bepaalt de wet dat ze niet van toepassing is indien de aard van 

de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle mede-eigenaars instemmen met de 

afwijking. 22 Indien de regels van de appartementsmede-eigendom niet van toepassing 

zouden zijn, valt men terug op de klassieke mede-eigendom die een aantal belangrijke 

afwijkingen bevat. We merken wel op dat het stelsel van appartementsmede-eigendom 

behoudens tegenbewijs geacht wordt van toepassing te zijn. 23 

Het bouwen en wonen zelf veroorzaakt niet veel problemen op vlak van financiering. 

Men moet wel over voldoende kapitaalkrachtige deelnemers beschikken. Wanneer één 

van de bestaande bewoners uit de groep trekt, dan heeft de rest van de groep recht op 

voorverkoop. Koopt een buitenstaander zich in, dan moeten de anderen zich unaniem 

akkoord verklaren met diens komst. 

Bij de oprichting van het cohousing project te Vinderhoute werden vooraf enkele regels 

opgesteld met betrekking tot het lidmaatschap. Zo dien je als gast minstens 1 infoavond 

en een algemene vergadering bij te wonen. Maximum 2 maand na de infoavond kan je 

beslissen om kandidaat lid te worden of uit het project te stappen. Kandidaat lid word je 

na betaling van 50 euro per persoon. Hiervoor dien je actief deel te nemen aan 2/3 van de 

algemene vergaderingen. Een volwaardig lid betaalt 2.500 euro per woon unit als eerste 

voorafbetaling. Hij of zij moet daarbij een financiële toets doorstaan en een optie nemen 

op een woon unit. 

3.4. Gemeenschapsvorming 


Het aantal individuele eenheden wordt minimaal bepaald op 8 en maximaal op 36 om 

gemeenschapsvorming mogelijk te maken. Bij grotere projecten wordt het 

gemeenschapsgevoel terug kleiner. 24 De bewonersgroep te Vinderhoute bestaat uit 17 

gezinnen met in totaal 48 individuen. Er wordt gestreefd naar een diversiteit in leeftijd, 

gezinstype, inkomen en er is respect en tolerantie voor de politieke, filosofische en 

culturele verschillen. Toch vinden we in het project voornamelijk jonge gezinnen terug. 

Zo zijn er in Vinderhoute 10 gezinnen met jonge kinderen (allen onder de 7 jaar), 3 

jongere koppels, 2 iets oudere koppels en 2 alleenstaanden. In de loop van het proces 

groeit er een vertrouwensrelatie tussen mensen die aanvankelijk vreemden voor elkaar 

waren. Om elkaars wensen te kennen voor de realisatie van de bouw, besloten de 

22 Art. 577 §3 Burgerlijk Wetboek. 

23 R. TIMMERMANS, ‘Het nieuwe appartementsrecht’, Deurne, Kluwer rechtswetenschappen, 1994, 81, nr. 70. 



betreft, Parl.St. Vl. Parl. 2009, nr. 121/1, 7 p.

ewoners van het cohousing project te Vinderhoute samen een weekend naar de 

Ardennen te trekken. 

3.5. Motivatie 

De stimulans om aan een cohousing project deel te nemen is voor elk gezin van zeer 

diverse aard. Individuen kunnen uitgaan van verwachte voordelen op praktisch, 

persoonlijk en economisch vlak. Ze kunnen ook gedragen zijn door sociale bewogenheid 

en ecologisch bewustzijn. Meestal is er een combinatie van verscheidene motieven. 

Kinderen vinden in cohousing talrijke speelkameraden en groeien op omringd door 

meerdere volwassenen van wie ze veel kunnen leren. Ook de ouders zelf 

vertegenwoordigen niet meer het enige volwassen rolmodel voor hun kinderen in hun 

dagelijks leven. Ouders groeien op te midden van andere volwassenen met onder meer 

andere interesses, eigenaardigheden en een ander gevoel voor humor. Ook ouder worden 

kan perfect in een woongemeenschap. Er bestaat een sociaal weefsel waardoor mensen 

langer in hun eigen woning kunnen blijven. Niet enkel voor senioren, maar ook voor 

mindervaliden en voor alleenstaande ouders betekent een natuurlijk vangnet van de 

woongemeenschap een grotere zekerheid en een betere inbedding in de samenleving. 

3.6. Gezamenlijke activiteiten 

Hoewel elke individuele unit uitgerust is met een eigen keuken, is er een collectieve 

keuken en eetkamer voorzien in het common house. Deze ruimtes zijn beschikbaar voor 

gemeenschappelijke maaltijden en speciale gelegenheden zo vaak als men dit wenst. 

Gezamenlijke activiteiten zijn steeds vrijwillig, maar de gemeenschappelijke 

voorzieningen en vooral de gedeelde maaltijden vormen een verbindend aspect van het 

buurtleven. In de meeste projecten is er een gemiddelde bezettingsgraad van 30 tot 50 

procent. In het cohousing project te Vinderhoute eten de bewoners gemiddeld twee keer 

per week samen. Dit betekent dat elke bewoner een tot twee keer in de maand verplicht is 

te koken voor alle geïnteresseerden. Er kan hierbij ook een vervangtaak worden 

toegewezen. 25 

3.7. Navolging 


Cohousing staat nog in zijn kinderschoenen, nochtans is het volgens de voorstanders de 

beste manier om te wonen. In Vlaanderen blijft dergelijk concept slechts beperkt tot een 

aantal experimenten. Wel zijn er reeds 63 projecten voor centraal wonen 26 uitgevoerd en 

zijn er 39 projecten in diverse stadia van ontwikkeling. In Wallonië, in Clabecq-Tubeke, 

is er wel reeds een cohousing project gerealiseerd. Het gaat om een vierkantshoeve met 

25 Informatie terug te vinden op www.cohousing.be. 

26 Bij deze woonvorm heeft elke bewoner een eigen unit met woonkamer, keuken, badkamer en slaapkamer. 

Daarnaast zijn op de site een aantal voorzieningen zoals bewonerscafé, werkplaats, gastenkamers e.d. 

georganiseerd. Zelden is er een keuken en eetzaal voor de volledige gemeenschap.


22 wooneenheden voor 56 bewoners van 1 tot 84 jaar, waaronder 23 kinderen en 11 

vijftigplussers. 27 De reden voor deze snellere ontwikkeling is dat men in Wallonië op 

stedenbouwkundig vlak meer mogelijkheden heeft om hoeves te gebruiken in dergelijke 

projecten. In Vlaanderen moet een hoeve een eengezinswoning blijven, in Wallonië 

wordt een meergezinswoning toegelaten. Toch heerst er volgens bestuurslid LUK 

JONCKHEERE 28 van Samenhuizen VZW, een vrijwilligersvereniging die tot doel heeft om 

in ons land allerlei vormen van gemeenschappelijk wonen te promoten en te 

ondersteunen, een enorme vraag en potentieel in Vlaanderen. 29 In Zweden bedraagt het 

totaal aantal cohousing bewoners 1 op 2.000. In Nederland, waar de sociale 

huisvestingscoöperaties meewerken, bedraagt het totaal aantal cohousers 0,15 procent 

van de bevolking en in Denemarken, waar deze woonvorm al het langst bestaat, gaat het 

om minstens 1 procent, volgens de voorzichtigste raming. 30 Het project in Vinderhoute, 

vormt het eerste cohousing project in Vlaanderen. Er zullen nog projecten volgen in 

Mechelen, Gent en Sint-Niklaas. 

De beweging van gemeenschappelijk wonen kent de laatste jaren veel succes. Dit merken 

we aan het toenemend aantal geïnteresseerden en initiatiefgroepen. Ook in de media 

verschijnen regelmatig reportages over het onderwerp. Op wetgevend vlak diende de 

partij Groen onlangs een voorstel van decreet in dat voornamelijk een gunstig kader wil 

scheppen voor leningen aan cohousing projecten. 31 

27 Informatie te vinden op www.lagrandecense.be. 

28 Bestuurslid vereniging gemeenschappelijk wonen (RvB) bij samenhuizen VZW. 

29 Informatie te vinden op www.samenhuizen.be. 




31 Informatie terug te vinden op www.cohousingplatform.be.

§4. DE ANDERE KANT VAN DE MEDAILLE 

“We shape our buildings, thereafter they shape us” 

Frank Lloyd Wright 32 

Naast de problematiek van de dwingende marktlogica, meer bepaald het kapitalisme, is 

delen volgens wetenschappers zoals GARRETT HARDIN 33 , ‘The Tragedy of the Commons’, 

en MANCUR OLSON 34 , ‘The Logic of Collective Action’, per definitie tot mislukking 

gedoemd. 

4.1. Local Spaces of Resistance 


De actuele evolutie van eigendom naar gebruik gaat in tegen het kapitalisme dat onze 

maatschappij sinds lange tijd kenmerkt. Bij dit politiek-economisch systeem ligt de 

nadruk zowel op het individu, de privé-eigendom en het winststreven of de 

kapitaalsaccumulatie als het marktmechanisme en de ondernemingsgewijze productie. 35 

De huidige trend waarbij men een bepaald goed niet meer hoeft te hebben, maar het ook 

kan delen staat haaks op dit systeem. Het kapitalisme is er op gericht alles te verhandelen 

wat men oorspronkelijk deelde. Meer en meer worden diensten, goederen en denkbeelden 

te koop aangeboden. Ze worden met andere woorden een commodity of koopwaar. 

De antikapitalist KARL MARX 36 introduceerde in dit kader het begrip commodification, 

een proces waarbij steeds meer aspecten van het menselijk handelen en de resultaten 

daarvan worden uitgedrukt in geldwaarde in plaats van intrinsieke of inherente waarde. 37 

Daarenboven is deze marktlogica zo dwingend dat men er praktisch niet aan kan 

ontsnappen. Ook bij space sharing of het delen van ruimte speelt dit een rol. “Deze vorm 

van wonen overstijgt het individuele bouwinitiatief dat de Vlaming decennia lang heeft 

gekenmerkt. Ieder van ons realiseert nog steeds graag zijn eigen individuele woning op 

maat.” 38 De vraag is of de Vlaming weerstand zal kunnen bieden aan deze dominante 

marktlogica. 

Uit het eerder beschreven onderzoek van OIVO is gebleken dat cohousing projecten goed 

liggen bij de brede publieke opinie. Ook LUK JONCKHEERE 39 bevestigde de enorme vraag 

naar gemeenschappelijk wonen in Vlaanderen. 

32 

Amerikaans architect en schrijver over architectuur (1867-1959). 

33 

Amerikaans ecoloog (1915-2003). 

34 

Amerikaans econoom (1932-1998). 

35 

Inleiding tot het marxisme, www.ernestmandel.org/nl/werken/txt/1980/inleidingmarxisme/5.htm. 

36 

Duitse denker die belangrijke invloed heeft gehad op de (politieke) filosofie, de economie, de sociologie en 

de historiografie (1818-1883). 

37 

Commodification, http://mediatedche.wordpress.com/begrippenlijst. 

38 

P. SWINNEN ,Vlaams Bouwmeester (1972). 

39 

Bestuurslid vereniging gemeenschappelijk wonen (RvB) bij samenhuizen VZW.

Daarnaast kunnen we concluderen dat de traditionele woonvorm niet langer haalbaar, 

noch wenselijk is. Vroeg of laat zullen we moeten overstappen op alternatieven. 

Cohousing komt daarvoor in aanmerking. “We shape our buildings, thereafter they shape 

us” zei FRANK LLOYD WRIGHT. 40 Geef ons ruimtes waarin we kunnen samenwonen, en 

in ons hoofd komt wel plaats voor het concept. 

4.2. The Tragedy of the Commons 


De theorie omtrent ‘The Tragedy of the Commons’ handelt over een sociaal dilemma, 

meer bepaald over de spanning tussen de belangen van een individu, het zogenaamde 

eigen belang, en deze van een groep individuen in een situatie waarin men samen gebruik 

maakt van een gemeenschappelijk goed. Veelal wegen de privévoordelen op korte termijn 

zwaarder door dan de collectieve voordelen op lange termijn. Volgens GARETT HARDIN 41 

is dit alleen te bestrijden door een zeer strikte regulering. 42 

De vraag is hoe cohousers ontkomen aan dergelijk dilemma. Cohousing klinkt idyllisch, 

maar in de praktijk is het dat niet altijd. De diversiteit binnen de gemeenschap is enorm 

en dit geeft meermaals aanleiding tot discussie. Er werd reeds aangehaald dat men enkel 

door het opstellen van concrete regels kan ontsnappen aan de problematiek die ontstaat 

bij het gebruik van collectieve goederen. Tenslotte staan tussen droom en daad veel en 

goede afspraken. 

Transparantie en volledige informatie maken integraal deel uit van een cohousing project. 

De woongemeenschap heeft geen leider. Elk lid heeft een evenwaardige toegang tot 

informatie en draagt een even grote verantwoordelijkheid voor de genomen beslissingen. 

Om dit te realiseren steunen cohousing projecten daarom op een vergaderen 

consensusstructuur. Dit houdt in dat er net zo lang wordt onderhandeld over 

geschilpunten totdat er een formule is gevonden die voor elke deelnemer aanvaardbaar is. 

Er wordt in principe niet gestemd, maar het voorstel wordt aanvaard als er niemand meer 

om stemming vraagt. Hierdoor bereikt men het maximaal haalbare waar iedereen zich in 

kan vinden. 

Wanneer er rond een probleem geen consensus wordt gevonden, gaat de groep over tot 

stemming. De regels daaromtrent worden ook in de basisbepalingen van de gemeenschap 

beschreven, bijvoorbeeld in het reglement van mede-eigendom. Een nadeel is dat hierbij 

veel vergaderen aan te pas komt. Dit neemt voornamelijk gedurende de ontwikkelingsfase 

van het project veel tijd in beslag. Het cohousing project te Vinderhoute werkte hiervoor 

enerzijds met werkgroepen, die alle te nemen beslissingen voorbereidde, en anderzijds 

met algemene vergaderingen, waar de beslissingen genomen werden. Voor de opstart van 

het project te Vinderhoute werden er in totaal 580 vergaderingen van gemiddeld 2 uur 

40 Amerikaans architect en schrijver over architectuur (1867-1959). 

41 Amerikaans ecoloog (1915-2003). 

42 G. HARDIN, ‘The Tragedy of the Commons’, Science, 1968, vol. 162, www.sciencemag.org.

georganiseerd. De opstart van het project nam 6 jaar tijd in beslag, van oktober 2006 tot 

juni 2012. 43 

4.3. The Logic of Collective Action 


Deze gedachtegang houdt in dat individuele rationaliteit kan leiden tot collectieve 

irrationaliteit. Deze theorie beschouwt het free-rider probleem als een belangrijk obstakel 

voor de mobilisatie van deze belangen. Individuen ervaren immers geen prikkel om zich 

aan te sluiten bij een groep die ervoor zorgt dat een collectief goed er komt, omdat zij de 

baten ook zonder die inspanning zullen genieten: ze kunnen afwachten en in een free-ride 

profiteren van de inspanningen van anderen. Hierdoor kunnen mensen gebruik maken van 

een goed of dienst zonder ervoor te betalen of bij te dragen aan de instandhouding ervan, 

of gegeven een bepaalde bate hun inspanningen of andere kosten proberen te 

minimaliseren. 44 

Voor het gebruik van de gezamenlijke wasmachine bijvoorbeeld is het in het woonproject 

te Vinderhoute voldoende per gezin elke wasbeurt met een streepje aan te duiden. Op 

basis van de gebruiksfrequentie wordt de kost van het wasmiddel en de machine over de 

verschillende huishoudens verdeeld. Dit relatief open systeem maakt free-riding 

mogelijk. 

43 P. LEROY, ‘Groepswonen: zorgen voor elkaar’, Stramien CVBA, 2012, presentatie te vinden op 

www.west-vlaanderen.be/provincie/beleid_bestuur/winvorm2/Presentaties/20110329_Cohousing.pdf. 

44 A. KORSTEN, ‘Belangen, belangenstrijd en belangenafweging, De rol van belangen in politiek en bestuur’, 

www.arnokorsten.nl/PDF/Bestuur/Belangen,%20belangenstrijd%20en%20belangenafweging.pdf, 9 p.

§5. SLOTSOM: EEN NIEUWE STRATEGIE OF EENDAGSVLIEG 


Op het eerste zicht biedt cohousing een antwoord op heel wat uitdagingen van deze tijd. 

Waaronder betaalbaar wonen, energie- en ruimtezuinig wonen en de nood aan sociaal 

contact. Pas wanneer we het concept nader bestuderen komen er een aantal contradicties 

aan het licht. 

Zo zijn alle recente voorbeelden van cohousing vormen van nieuwbouw. Gezien de 

beperkte open ruimte in Vlaanderen zou het interessanter zijn cohousing projecten te 

ontwikkelen in functie van vernieuwbouw. 

Bovendien is de kostprijs van een ecologische cohousing woonst te Vinderhoute niet 

lager dan die van een traditionele woning, namelijk tussen de 142.000 en 375.00 euro. 

Omdat je bij cohousing ook meebetaalt voor de gemeenschappelijke ruimten, komen de 

kosten in de start- en bouwfase overeen met die van een gemiddelde woning. De 

financiële voordelen situeren zich voornamelijk in de alledaagse levenskosten nadien 

door onder andere het delen van apparaten en gereedschap. 

Ook de intergenerationele mix wordt in twijfel getrokken. Hoofdzakelijk zijn het 

twintigers en dertigers die zich komen informeren over de kwaliteiten van 

gemeenschappelijk wonen. 45 Ook bij het cohousing project te Vinderhoute vormen jonge 

gezinnen de voornaamste bewonersgroep. Mede door de lange realisatietijd van het 

project wordt het voor ouderen minder aantrekkelijk mee in het project te stappen. 

Toch kunnen we besluiten dat cohousing stilaan evolueert naar een nieuwe woonstrategie. 

Dankzij de vele voordelen heerst er een enorm groeipotentieel voor het concept. Om tot 

een goede inburgering van deze woonvorm te komen, dienen er onder andere juridische 

structuren worden uitgebouwd en erkend ten gunste van betaalbaarheid en inclusie. 

Daarnaast ligt de toekomst van cohousing bij het betrekken van de sociale 

huisvestingsmaatschappij. Deze organisatie kan een deel van de individuele woningen 

ontwikkelen en via sociale huurkantoren verhuren. Op dit moment is de drempel zo hoog 

dat gezinnen met een lager inkomen niet over het geld en de middelen beschikken om de 

lange weg af te leggen. Nochtans is deze manier van wonen uiterst interessant voor 

mensen met minder kansen. 

45 L. STINISSEN, ‘Aanvragen alternatieve woonvormen in de lift’, De Standaard, 2007, www.standaard.be.

1. Beleidsdocumenten 

Burgerlijk Wetboek. 

BIBLIOGRAFIE 

Gecoördineerde versie Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, 

Vlaamse Overheid, 2011, 489 p. 

TIMMERMANS, R., ‘Het nieuwe appartementsrecht’, Deurne, Kluwer 

rechtswetenschappen, 1994, 81, nr. 70. 

Voorstel van decreet (M. VOGELS, E. MEULEMAN) houdende wijziging van het decreet 

van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, dat het ondersteunen van projecten 

van gemeenschappelijk wonen betreft, Parl.St. Vl. Parl. 2009, nr. 121/1, 7 p. 

Voorstel van decreet (M. VOGELS, E. MEULEMAN) houdende wijziging van het decreet 

van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, dat het ondersteunen van projecten 

van gemeenschappelijk wonen betreft, Parl.St. Vl. Parl. 2011-12, nr. 121/2, 8 p. 

2. Boeken en verzamelwerken 

ALBRECHT, J., en VAN HOOFSTA, R., ‘Huisvesting in tijden van schaarste. Naar een 

renovatie van het woonbeleid’, Itinera Institute, 2011, 304 p. 

COFFÉ, H., en VANDEWEYER, J., ‘Sociaal Kapitaal en praktijkeuze’, Vrije Universiteit 

Brussel Vakgroep Sociologie, 2002, 32 p., http://www.vub.ac.be. 

KORSTEN, A., ‘Belangen, belangenstrijd en belangenafweging, De rol van belangen in 

politiek en bestuur’, 148 p., www.arnokorsten.nl. 

VAN HERCK, K. en DE MEULDER, B., Wonen in Meervoud, groepswoningbouw in 

Vlaanderen 2000-2010, Amsterdam, SUN, 2009, 207 p. 

3. Artikels 

HARDIN, G., ‘The Tragedy of the Commons’, Science 1968, vol. 162, 

www.sciencemag.org. 

STINISSEN, L., ‘Aanvragen alternatieve woonvormen in de lift’, De Standaard, 2007, 

www.standaard.be. 

4. Reportages 

Reportage Koppen, Hebben is out, delen is in, 2012. 


5. Online 

Inleiding tot het marxisme, 

www.ernestmandel.org. 


www.statbel.fgov.be. 

FOD Economie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, Nieuwsflits 

40, 12 juni 2003, 


FOD Economie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, De inkomens 

en levensomstandigheden van Belgische huishoudens, Resultaten van de SILC-enquête, 


LEROY, P., ‘Groepswonen: zorgen voor elkaar’, Stramien CVBA, 2012, 

www.west-vlaanderen.be, (presentatie). 

http://mediatedche.wordpress.com. 

www.cohousing.be. 

www.cohousingplatform.be. 

www.lagrandecense.be. 

www.particulieropdrachtgeverschap.nl. 

www.samenhuizen.be. 

www.stramien.be.

Poppe_Paper-ShanaPoppe.pdf - PlanDag

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?