Dijkwel Renske _ Paper.pdf - PlanDag

Organische gebiedsontwikkeling
Hype or here to stay?
drs. Renske Dijkwel
Stellingen
- Organische gebiedsontwikkeling is oude wijn in nieuwe zakken.
- De overheid is nog zoekende naar zijn nieuwe rol in organische gebiedsontwikkeling.
- De vroegtijdige introductie van nieuwe partijen, zoals energiebedrijven, is noodzakelijk om een
gebiedsontwikkeling te laten slagen.
Grontmij Nederland B.V.
Postbus 119, 3990 DC Houten / renske.dijkwel@grontmij.nl
+31 30 637 4778 / +31 6 5378 9794

Abstract
De Nederlandse ruimtelijke planning en gebiedsontwikkeling is lange tijde te karakteriseren geweest
als integraal en grootschalig. Met name in de periode 1991 – 2008 heeft de integrale
gebiedsontwikkeling zijn grote bloeiperiode gehad (De Zeeuw, 2012). Gebiedsontwikkeling gaat over
de vernieuwing van een gebied teneinde in dat gebied waarde te vermeerderen. Het betreft “de kunst
van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op de
(her-)ontwikkeling van een gebied” (De Zeeuw, 2012). Doel van integrale gebiedsontwikkeling was
altijd het realiseren van winst op grond- en opstalontwikkeling. Het samenwerkings- en financiële
model hield op aan het einde van de realisatiefase (Peek, 2012).
Op tal van plaatsen in Nederland wordt sinds enkele jaren door partijen geëxperimenteerd met nieuwe
en kleinschaligere vormen van gebiedsontwikkelingen. Dit wordt aangeduid als “organische
gebiedsontwikkeling”. Er is meer ruimte voor “ ideeën en initiatieven van marktpartijen, ondernemers
en particulieren en waarin spontane, onverwachte en avontuurlijke ondernemingen leiden tot het
uiteindelijke doel” (Agentschap NL, 2012). Organische gebiedsontwikkeling richt zich naast de
ontwikkelfase ook op de exploitatie- c.q. beheerfase.
Deze paper gaat over de vraag waarom organische gebiedsontwikkeling opkomt en of het blijvend is.
Hebben we met een hype te maken? Om dat te kunnen beantwoorden blikt de paper terug op de
integrale gebiedsontwikkeling van de afgelopen decennia en wordt ingegaan op wat organische
gebiedsontwikkeling behelst.

Organische gebiedsontwikkeling
Hype or here to stay?
Inleiding
De Binckhorst in Den Haag is geen onbekende in gebiedsontwikkelend Nederland. Het is een van de
negen gebieden die in de “Structuurvisie Wereldstad aan Zee” uit 2005 werden aangewezen als
ontwikkelingsgebied. Het doel was om de Binckhorst in relatief korte tijd te transformeren tot een
duurzaam en hoogwaardig woon-, werk- en leefgebied. In een masterplan waren de ambities voor de
grootschalige integrale gebiedsontwikkeling uitgewerkt. De noodzakelijke investeringen waren fors en
zouden vooral gedragen worden door de gemeente, de rijksoverheid en een select aantal grote
ontwikkelaars (Bekx, 2011).
De Binckhorst, Den Haag
De gemeente heeft in de afgelopen periode haar inzet voor de herontwikkeling van deze locatie echter
opnieuw moeten vormgeven (Sparreboom, 2012). De gemeenteraad heeft daartoe op 22 december
2011 de 'Gebiedsaanpak Binckhorst' vastgesteld. Het accent verschuift van het realiseren en faseren
van een vastomlijnd eindbeeld naar een aanpak die is gericht op de voorzienbare termijn (Bekx, 2011).
De gemeente vervult verschillende rollen in de ontwikkeling van de Binckhorst. Zij neemt een
uitvoerende rol op zich voor wat betreft de upgrading van de regionale infrastructuur. Ook speelt de
gemeente in het gebied een faciliterende rol in relatie tot de verschillende deelontwikkelingen en
lokale projecten van potentiële initiatiefnemers.
De veranderingen in de gebiedsontwikkeling De Binckhorst in de periode tussen 2008 en heden geven
goed weer welke veranderingen in gebiedsontwikkeling overal in Nederland gaande zijn. De
gebiedsaanpak wijkt sterk af van de manier waarop grote binnenstedelijke ontwikkelingen sinds begin
jaren negentig vorm kregen (Bekx, 2011). De vakbladen staan er ook vol van: voorbeelden van
plannen die de integraliteit en grootschaligheid van zich afschudden en gaan voor “een lagere
complexiteit, betere faseerbaarheid en meer oog voor individuele belangen en risicobeheersing” (Van
Dijk, juni 2012). Dit wordt “organische gebiedsontwikkeling” genoemd.

Deze paper gaat over de vraag waarom organische gebiedsontwikkeling opkomt en of het blijvend is.
Hebben we met een hype te maken? Om dat te kunnen beantwoorden blikt de paper terug op de
integrale gebiedsontwikkeling van de afgelopen decennia en wordt ingegaan op wat organische
gebiedsontwikkeling behelst. Het eindigt met een doorkijk naar de toekomst. Is organische
gebiedsontwikkeling een hype or here to stay?
Hoe heeft gebiedsontwikkeling zich ontwikkeld?
Gebiedsontwikkeling is een containerbegrip. Het is “de kunst van het verbinden van functies,
disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op de (her-)ontwikkeling van een gebied”
(De Zeeuw, 2012). Gebiedsontwikkeling betreft de vernieuwing van een gebied teneinde in dat gebied
waarde te vermeerderen . In deze gebieden “vernieuw” je niet alleen gebouwen, maar ook de openbare
ruimte waaronder wegen, water, groen en speelterreinen. Het eerste betreft de wereld van private
partijen zoals projectontwikkelaars en de tweede van oudsher die van gemeenten. Private en publieke
partijen trekken samen op in gebiedsontwikkeling.
Periode 1970-2008
De jaren zeventig van de twintigste eeuw markeren de beginfase van de integrale gebiedsontwikkeling
(De Zeeuw, 2012). De Nederlandse ruimtelijke planning en ontwikkeling kan lange tijde worden
gekarakteriseerd als integraal en grootschalig. Woningen en kantoren worden daarin als verhandelbare
objecten gezien (Buitelaar en Van der Wouden, 2012). Met name in de periode 1991 – 2008 heeft de
integrale gebiedsontwikkeling zijn grote bloeiperiode (De Zeeuw, 2012). Dit wordt door het
Planbureau voor de Leefomgeving “gebiedsontwikkeling 1.0” genoemd. Kenmerken zijn
grootschalige plannen en nog grotere ambities, gedreven door een aanbodgestuurde markt. Zoals het
ook de oorspronkelijke bedoeling in De Binckhorst was. Doel was het realiseren van winst op grond-
en opstalontwikkeling. Het samenwerkings- en financieel model hield op aan het einde van de
realisatiefase (Peek, 2012).
Samenwerkingsmodel integrale gebiedsontwikkeling
Grond en
vastgoed
transformatie
Periode 2008-heden
Op tal van plaatsen in Nederland wordt door partijen sinds enkele jaren echter geëxperimenteerd met
nieuwe manieren van gebiedsontwikkeling. Top-down stedenbouw verdwijnt daarbij op steeds meer
plekken naar de achtergrond (Nirov, 2012). Deze nieuwe, kleinschaligere vormen van
gebiedsontwikkelingen worden aangeduid als “organische gebiedsontwikkeling”. Ze hebben gemeen

dat ze een grote mate van flexibiliteit kennen. In tegenstelling tot gebiedsontwikkeling 1.0 is er bij
organische gebiedsontwikkeling meer ruimte voor “ ideeën en initiatieven van marktpartijen,
ondernemers en particulieren en waarin vele spontane, onverwachte en avontuurlijke ondernemingen
moeten leiden tot het uiteindelijke doel” (Agentschap NL, 2012). Organische gebiedsontwikkeling
staat voor een ontwikkeling die haar eigen weg zoekt en onvoorspelbaar is.
De rol van de overheid is steeds vaker stimulerend en faciliterend (PBL/Urhahn, 2012). Een recent
voorbeeld is de oprichting van Maastricht LAB, als aanjager van experimenten in herbestemming,
tijdelijkheid en flexibilisering in de stad. Het gaat in Maastricht om een transformatieproces over een
lange periode zonder in detail het eindbeeld te weten (Bayer, 2012). Alle geïnteresseerde partijen
kunnen met ruimtelijke initiatieven komen. De overheid gaat hier te werk door experimenten te
steunen en faciliteren.
Een belangrijk aspect is ook dat de samenwerking niet ophoudt bij oplevering, maar doorloopt in de
beheers- en exploitatiefase. Deze fasen lopen ook steeds meer door elkaar heen in gebieden. Dit heet
ook wel de levenscyclus benadering.
Samenwerkingsmodel organische gebiedsontwikkeling
Grond en
vastgoed
Beheer en onderhoud
transformatie instandhouding
L E V E N S C Y C L U S
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de meest kenmerkende verschillen tussen integrale en
organische gebiedsontwikkeling.
Vergelijking integrale & organische gebiedsontwikkeling
Integrale gebiedsontwikkeling Organische gebiedsontwikkeling
Ruimtelijke neerslag In een keer Gespreid
Schaal Grootschalig Kleinschalig
Proces Projectmatig Open einde
Plan Eindbeeld Strategisch
Type ontwikkelaar Grote professionele ontwikkelaars Kleine ontwikkelaars en particulieren /
collectieven

Rol gemeente Actief en risicodragend Faciliterend / Stimulerend/ Actief op
onderdelen
Ontwikkeling en beheer Volgtijdelijk Door elkaar
Organische gebiedsontwikkeling is in Nederland overigens niet nieuw. Integendeel. Het was tot het
eind van de negentiende eeuw zeer gebruikelijk (Buitelaar & Van der Wouden, 2012). De Nederlandse
binnensteden en de uitbreidingswijken uit de tweede helft van de negentiende eeuw zijn allemaal min
of meer organisch, op grond van particuliere initiatieven en met een kaderstellende overheid ontstaan
(PBL/Urhahn, 2012).
Waarom is organische gebiedsontwikkeling (weer) in opkomst?
Gebiedsontwikkeling 1.0, inclusief de bijbehorende financieringswijzen, verhoudt zich niet met de
huidige context van economische stagnatie, financiële crisis en bezuinigingen die we thans meemaken.
De vastgoedsector is ten nauwste verbonden met de economische conjunctuur en ook met de
mogelijkheid om op de kapitaalmarkt geld voor nieuwe projecten te bemachtigen (De Zeeuw, 2012).
De bereidheid tot risicovolle investeringen door banken, beleggers, beleggende ontwikkelaars is dan
ook drastisch minder. Grootschalige investeringen worden niet gedaan gezien het gebrek aan
zekerheid over returns on investment. Voor projectontwikkelaars is eenmalig cashen na oplevering
van vastgoed er niet per definitie meer bij.
Ook bij de grondbedrijven van gemeenten gaat het financieel niet voor de wind. Zij hebben jarenlang
speculatief grond gekocht met het idee dat die bebouwd zou worden. Echter, de vraag naar
nieuwbouwwoningen en bedrijventerreinen is gedaald en bouwprojecten zijn stopgezet of worden
gewijzigd uitgevoerd (Toonen, 2012). Gemeenten blijven met de grond zitten. Gemeente Maastricht
ontkwam er niet aan 55 miljoen euro af te boeken op verworven grondposities (Bayer, 2012). Ook zeer
bekend is het voorbeeld van gemeente Apeldoorn, waar 200 miljoen euro moest worden
afgewaardeerd. Uit recent onderzoek van het Vakberaad Gemeentefinanciën blijkt dat de Nederlandse
gemeenten met elkaar 3,2 miljard euro verlies lijden op hun grondbedrijven. Het probleem speelt in 64
van de 415 gemeenten (Toonen, 2012).
Aan beide zijden, publiek en privaat, is er een nieuwe financiële werkelijkheid van schaarste. Dit
beïnvloedt de wijze van samenwerken van private partijen met publieke partners. Men moet op zoek
gaan naar een meer crisisbestendiger vorm van samenwerken (De Zeeuw, 2012), maar ook naar
nieuwe partners om de opgaven van gebiedsontwikkeling mee aan te pakken. We zien dan ook
verschillende typen van samenwerking ontstaan de organische gebiedsontwikkeling, zoals in de
Binckhorst en Maastricht waar de gemeenten initiatieven van verschillende partijen aanmoedigen.
Hebben we met een hype te maken?
Organische gebiedsontwikkeling lijkt sinds enkele jaren (weer) in opkomst en zal naar mijn mening
om een aantal redenen standhouden en zich bovendien nog verder ontplooien.
De invloed van de crisis
Ten eerste zijn de condities van de stedelijke gebiedsontwikkeling radicaal veranderd door de
economische crisis. Enkele cijfers maken dit tastbaarder. Huizenprijzen zijn in 2012 met 8% gedaald
ten opzichte van 2011. De prijzen zijn nu weer op het prijsniveau van 2004. In de eerste drie kwartalen

van 2012 wisselden 81.000 woningen van eigenaar. Dit is maar liefst 8% minder dan in dezelfde
periode in 2011 . Een ommekeer in deze trend die sinds 2009 is ingezet wordt niet op korte termijn
verwacht. Er is onzekerheid op de huizen- en kantorenmarkten en dat heeft zijn (negatieve) invloed
aan de vraagzijde. En de verminderde vraag heeft zijn invloed op hoeveel er gebouwd wordt en in
welk tempo. Voor grootschalige projecten betekent dit dat de afzetrisico’s voorlopig te groot zijn
(Boer, 2012). De realisatietermijnen van gebiedsontwikkelingen worden daardoor steeds langer. De
belofte van groei keert niet zo maar terug (Buitelaar, 2012). Voorlopig verstrekken de banken nog
steeds maar moeizaam kredieten ten behoeve van gebiedsontwikkelingen.
Binnenstedelijk bouwen
Ten tweede komt de nadruk in de gebiedsontwikkeling steeds meer op de binnenstedelijke
herontwikkelingsopgaven te liggen (PBL/Urhahn, 2012). De herontwikkeling van naoorlogse wijken
zal niet in een keer noodzakelijk zijn, maar eerder per straat of buurt plaatsvinden. We komen niet
meer te staan voor de integrale gebiedsontwikkelingsopgaven zoals de grootschalige, nieuwbouw
VINEX-wijken. Een stap voor stap benadering, zoals organische gebiedsontwikkeling voorstelt, past
beter bij de ontwikkeling binnenstedelijke gebieden.
Vraaggestuurd ontwikkelen
Ten derde zet de trend van vraaggestuurde ontwikkeling zich door. Dit hangt samen met een algemene
trend in de maatschappij: een terugtrekkende overheid en mondiger, beter opgeleide burger die wil
meebeslissen. Vraaggestuurde gebiedsontwikkeling is ‘een aanpak voor vastgoed- en
gebiedsontwikkeling waarbij private partijen en particulieren gezamenlijk de proces- en
productontwikkeling aansturen’ (Straub, 2012). Daarbij wordt samen met de gebruikers vooraf
gezocht worden naar passende oplossingen op lokale schaal. Deze kleinschaligheid is een van de
kenmerken van organisch ontwikkelen.
Demografische trends
Tenslotte spelen de verwachte demografische ontwikkelingen een rol van betekenis. In de laatste
bevolkingsprognose van het CBS staat dat het inwonertal van Nederland zal toenemen van de huidige
16,2 miljoen naar 17,8 miljoen rond 2040 (Van Duin, 2010), een toename van 1,6 miljoen inwoners in
30 jaar. Dit klinkt als veel, maar als we het vergelijken met de ontwikkelingen in de afgelopen jaren
dan is dat beduidend minder. In de afgelopen 30 jaar (1980-2010) is de bevolking namelijk gegroeid
met 2,6 miljoen inwoners, van 14 naar 16,6 miljoen (Statline, 2012). Er zijn overigens ook nog
regionale verschillen. In sommige delen van het land zal in de komende 30 jaar zelfs sprake zijn van
bevolkingskrimp.
Het aantal huishoudens stijgt ook nog door. Volgens de nieuwe huishoudensprognose naar
verwachting van ruim 7,4 miljoen nu naar 8,5 miljoen in 2045 (Van Duin, 2011). In de komende
dertig jaar is dit een groei van 1,1 miljoen huishoudens, voornamelijk door de toename van
eenpersoonshuishouden. Ter vergelijking, in de afgelopen vijftien jaar (1995-2010) is het aantal
huishoudens ook met 1,1 miljoen gestegen, van 6,5 naar 7,6 miljoen (Statline, 2012). De vraag naar
huisvesting groeit dus wel in de komende 30 jaar, maar dus een trager tempo dan in de afgelopen
periode het geval was. Dit vergt een getemporiseerde aanpak van gebiedsontwikkelingen of
kleinschaligere, meer organische, gebiedsontwikkelingen.

Organische gebiedsontwikkeling: here to stay!
Door de huidige economische en financiële ontwikkelingen is de noodzaak ontstaan om op een andere
manier aan gebiedsontwikkeling te doen. We kunnen constateren dat zowel de private als de publieke
partijen met financiële malaise te maken hebben gekregen. Tegen de achtergrond van de noodzaak
voor nieuwe wijzen van samenwerken tussen de traditionele partijen en met “nieuwe” partijen, de
nadruk op binnenstedelijke transformatie, de groei van vraaggerichte ontwikkeling en de verwachte
demografische ontwikkeling in het land, zijn er op korte termijn geen aanknopingspunten te
verwachten voor een wederopstanding van gebiedsontwikkeling in de vorm die wij in de periode voor
2008 hebben gekend (gebiedsontwikkeling 1.0). Organische gebiedsontwikkeling is in dat optiek geen
kortstondige hype.
Sterker, gebiedsontwikkeling zal naar mijn idee nog verder doorontwikkelen richting een meer
duurzame variant. We zullen in Nederland steeds meer financiële doorrekening doen over de gehele
levenscyclus van gebieden, inclusief de exploitatie- c.q. beheersfase. Dit schept mogelijkheden voor
de toename van de haalbaarheid van ontwikkelingen. In dit licht is het opleveren van vastgoed in een
gebied niet het einde, maar het begin van investeringen. Daarbij wordt ook de koppeling aan de
stromen in een gebied gezocht, zoals energie, water, afval en warmte. Zie de voorbeelden in het land
waarbij bijvoorbeeld energiebedrijven en netbeheerders al vroegtijdig betrokken zijn bij
gebiedsontwikkelingen, zoals de realisatie van een duurzaam, klimaatbestendig en energieneutraal
Heijplaat in Rotterdam (Duurzaam Heijplaat, 2012). Vooral vanuit de ontstane financieringsbehoefte
in gebiedsontwikkeling is het haast noodzakelijk om deze nieuwe “stroompartijen” te betrekken bij de
gebiedsontwikkeling. Ruimte voor initiatief! Dit wordt ook wel gebiedsontwikkeling 3.0 genoemd
(Peek, 2012).
Samenwerkingsmodel gebiedsontwikkeling “3.0”
S
T
R
O
M
E
N
Grond en
vastgoed
………….
Welzijn
Water
Energie
Afval
Beheer en onderhoud
transformatie instandhouding
L E V E N S C Y C L U S
Gebiedsontwikkelingen zullen een langere doorlooptijd kennen, stap voor stap worden ontwikkeld en
ruimte bieden aan nieuwe partijen. Een crisis kan louterend werken en leiden tot nieuwe concepten,
houdingen van partijen en manieren van werken (De Zeeuw, 2012). Daar sluit ik me beslist bij aan.

Referenties
Agentschap NL (mei 2012). Toolbox financieringsconstructies: Organische ontwikkelstrategie
Gebiedsontwikkeling. (http://www.agentschapnl.nl/onderwerp/tfc-constructie-organischeontwikkelstrategie-gebiedsontwikkeling).
Bayer, M. (2012). Maastricht experimenteert met ‘nieuwe stadsontwikkeling’. RO Magazine, oktober,
24-25.
Bekx, S. (2011) Gebiedsaanpak De Binckhorst. Gemeente Den Haag: Dienst Stedelijke Ontwikkeling.
Boer, J. (2012). Corporatie experimenteert met “spontane” stadsontwikkeling. RO Magazine, juni, 10-
11.
Buitelaar, R. en R. van der Wouden (2012). Herdefiniëring van onze planningscultuur: Binnenstedelijk
en organisch. RO Magazine, juni, 12-15.
Dijk, P. van (2012). Centrumvisie Krimpen ad IJssel, Opgeknipte aanpak. RO Magazine, juni, 14-15.
Duin, C. van en J. Garssen (2010) Bevolkingsprognose 2010-2060: sterkere vergrijzing, langere
levensduur. Den Haag/Heerlen: Centraal Bureau voor de Statistiek.
Duin, C. van (2011) Een miljoen huishoudens meer in 2045. Webmagazine CBS, april.
Duurzaam Heijplaat/RDM (juni 2012) Nota Afspraken kader - ambities en processen. Rotterdam.
Peek, G.J. en Y. van Remmen (2012). Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl, Handreikingen
voor samenwerking en verdienmodellen. Den Haag: Ministerie van I&M & Fakton.
Nirov (2012). Organische ontwikkeling met eigen ogen. (www.nirov.nl).
Planbureau voor de Leefomgeving en Urhahn Urban Design (2012). Vormgeven aan de spontane stad:
belemmeringen en kansen voor organische stedelijke herontwikkeling. Den Haag: Uitgeverij PBL.
Sparreboom, H. (2012) Organische ontwikkelstrategie gebiedsontwikkeling, voorbeeld De Binckhorst,
Den Haag. (www.agentschapnl.nl/onderwerp/tfc-organische-ontwikkelstrategie-gebiedsontwikkelingvoorbeeld-1)
Statline (2012) Cijfers bevolking en huishoudens (www.cbs.nl/statline)
Straub, S (2012.) Co-creatie in gebiedsontwikkeling, Vraaggericht sturen op waardecreërende bedrijfconsumentrelaties
in gebiedsontwikkeling. (www.gebiedsontwikkeling.nu)
Toonen, A. (2012). Apeldoorn vertilt zich aan dure grond. NRC Handelsblad, 20 januari 2012, 25.
Zeeuw, F. de (2012). Gebiedsontwikkeling in Nederland: diepe val dwingt to reflectie. Rooilijn, jg. 44,
nr 6, 404-411.