Informatiememorandum Annastede Vastgoed CV - First Table Asset ...

More documents

Recommendations

Info

22 vanwege de nabijheid van enkele belangrijke aankoop- plaatsen zoals de binnenstad van Utrecht, Nieuwegein en het stadsdeelcentrum Overvecht. Daarnaast heeft IJsselstein geen PDV/GDV-locatie. Het gemiddeld besteedbare inkomen in IJsselstein bedraagt € 32.300,- per huishouden: dat is meer dan 11% boven het landelijke gemiddelde van € 29.000,- per huishouden. De persoonsbestedingen zijn met € 42,86 circa 0,4% lager dan het landelijke gemiddelde van € 43,05 per week. Echter de gezinsbestedingen zijn in IJsselstein met € 107,15 circa 8,2% hoger dan het landelijke gemiddelde van € 99,01 per week door de relatief grotere gezinnen met jongere kinderen in vooral de nieuwbouwwijken in IJsselstein-Zuid en West. IJsselstein staat daardoor nog niet aan het begin van het vergrijzen getuige de bevolkingsopbouw. Het percentage allochtonen is met 12% slechts 1% hoger dan het landelijke percentage van 11%. Er is geen sprake van seizoenstoevloeiing in dit deel van IJsselstein waarvan dit vestigingspunt zou kunnen profiteren, behoudens uit de buitengebieden rondom IJsselstein (gemeente Lopik). De indicatieve huurprijsniveaus in IJsselstein bedragen voor de Benschopperstraat van € 150 per m² tot € 300 per m², voor de Kerkstraat van € 150 tot € 200 per m², voor de Utrechtsestraat max. € 200 per m² en voor de Weitstraat max. € 200 per m². De gemeente IJsselstein heeft een structuurplan ‘Ver- beterde binnenstad’ opgesteld voor de ontwikkeling van het hoofdwinkelgebied. Het structuurplan geeft de richting aan voor de ontwikkeling van de binnenstad. Het plangebied ‘binnenstad’ bestaat uit het historische deel binnen de grachten en uit een aangrenzend gebied gevormd door de kasteellocatie, locatie Isselwaerde, het Kloosterplantsoen, de stadhuislocatie, IJsselzone en het parkeerterrein ‘Hazenveld’. Door ruimtelijke en functionele ingrepen in het gebied, wil de gemeente de historische binnenstad versterken. Het aangrenzende gebied wordt meer bij de historische binnenstad be- trokken, waarbij delen worden geherstructureerd. De winkelfunctie van de binnenstad wordt verbeterd door uitbreiding van het aantal winkels met circa 3.000 m 2 tot circa 15.800 m 2 en de situering van de winkels langs een logisch circuit, het ‘achtje binnenstad’. Hiervoor wordt het gebied rond Koningshof en Schuttersgracht verbeterd en ook de Voorstraat krijgt op termijn meer een winkelfunctie. Er komen meer mo- gelijkheden voor daghoreca, waardoor het verblijf in de binnenstad aangenamer wordt. Men is zich bewust dat boodschappen doen toch iets anders is dan winkelen ofwel non-food inkopen doen. Dit blijkt mede uit het feit dat de ondersteunende wijk- winkelcentra zoals De Clinckhoeff (1.800 m2 v.v.o.), Achterveld (1.350 m2 v.v.o), Kasteellaan IJsselveld- Oost (solitaire supermarkt) en Zenderpark (solitaire supermarkt) in het algemeen goed renderen, hoewel het ondersteunende nevenaanbod in deze centra als matig van kwaliteit wordt beoordeeld. Opvallend is het echter dat vooral de modische sector in het centrum onderver- tegenwoordigd is en dat er in de gemeente IJsselstein géén hard-discount supermarkten vertegenwoordigd zijn. In het algemeen geldt derhalve dat de gemeente IJsselstein uitbreiding van detailhandels sectoren in de dagelijkse sfeer alleen beperkt wil toestaan om de voor- Albert Heijn
zieningen op (kwalitatief) peil te houden, waarbij op IJsselveld-Oost en Zenderpark géén extra detailhandel wordt toegestaan. Supermarkten in IJsselstein In IJsselstein zijn anno 2009 vijf flinke supermarkten gevestigd alleen in de full-service- en soft-discount sector. Een goede hard-discounter zoals Aldi of Lidl zou derhalve een aanwinst zijn en er mede voor zorgdragen dat de afvloeiing in IJsselstein op het gebied van (dagelijkse) foodaankopen daalt met circa 10% van nu circa 85% (Goudappel en Coffeng koopstromenonderzoek) naar circa 95% of meer. Alle supermarkten in dit markt- gebied vervullen een wijk, stadsdeel of dorpsfunctie en realiseren een goede tot zeer goede omzet. Voor de vestiging van extra supermarkten in IJsselstein gelden de volgende basisregels: • de supermarkt mag niet groter zijn dan 2.000 m² BVO; C1000 900 m² VVO C1000 838 m² VVO AH 1.500 m² VVO Plus 750 m² VVO • dient bij voorkeur ter vervanging van een supermarkt uit de binnenstad (Schuttersgracht) en/of de supermarkt op IJsselveld-Oost te dienen; • rond winkelcentrum Clinckhoeff, Achterveld en de binnenstad ruimtelijk niet inpasbaar zijn; • de distributieve uitbreidingsruimte niet overschrijden; • goed bereikbaar zijn; • bij voorkeur een locatie op Nieuwpoort, Paardenveld of Panoven betrekken. SdB 896 m² VVO Plus 990 m² VVO Uit een Vestigingsplaats Onderzoek dat Sectie5 heeft laten uitvoeren blijkt dat ingeschatte omzet van Albert Heijn circa € 300.000 per week bedraagt. De maximaal te behalen omzet bedraagt € 360.000 per week terwijl een minimale omzet circa 20% onder de huidige ge- schatte omzet ligt wanneer er nieuwe concurrerende full service supermarkten in IJsselstein gevestigd worden én wanneer er een omlabeling plaats vindt van één van de huidige andere supermarkten. Lidl 427 m² VVO Emte 1.049 m² VVO SdB 869 m² VVO C1000 600 m² VVO SdB 1.400 m² VVO C1000 945 m² VVO Coop 225 m² VVO Coop 265 m² VVO Plus 990 m² VVO Nettorama 950 m² VVO SdB 710 m² VVO C1000 2.350 m² VVO AH 1.700 m² VVO C1000 900m² VVO Supermarkten in IJsselstein 23
Page 1 and 2: [Plaatsing in beperkte kring] Infor
Page 3: Annastede Vastgoed CV INFORMATIEMEM
Page 6 and 7: 6 Tabel 1 Rendementen Sectie 1 Same
Page 8 and 9: 8 Tabel 2 Huuroverzicht m² type m
Page 10 and 11: 10 Sectie 2 Definities Begrippen in
Page 12 and 13: 12 Netto-verkoopresultaat Het resul
Page 14 and 15: 14 Sectie 3 Risico’s Aan het bele
Page 16 and 17: 16 Daarnaast kan er sprake zijn van
Page 18 and 19: 18 IJsselstein, Basiliekgang 4-8 He
Page 20 and 21: 20 Het Object wordt verworven van A
Page 24 and 25: 24 Sectie 5 Financiële aspecten en
Page 26 and 27: 26 periode dient een nieuwe financi
Page 28 and 29: 28 5.3 Rendementsprognoses Bij het
Page 30 and 31: 30 prijs, maar kunnen afhankelijk v
Page 32 and 33: 32 Tabel 12 De deelnemers in de CV
Page 34 and 35: 34 faitair rendement van 4% over de
Page 36 and 37: 36 overdrachtsbelasting, notariskos
Page 38 and 39: 38 De verwachte ingangsdatum van di
Page 40 and 41: 40 CV-overeenkomst Statuten Beheren
Page 42 and 43: 42 technisch, commercieel en admini
Page 44 and 45: 44 door hen gehouden Participaties
Page 46 and 47: 46 Sectie 8 Initiatiefnemer Sectie5
Page 48 and 49: 48 Sectie 9 Deelname Belangstellend
Page 50 and 51: 50 Sectie 11 Mededeling belastingad
Page 52: Annastede Vastgoed CV is een initia

Informatiememorandum Annastede Vastgoed CV - First Table Asset ...

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?